资产评估平时作业1
第二章 资产评估的程序与基本方法
2、单项选择题
（1）被评估宾馆因市场原因，在未来3年内每年收益净损失额约为5万元，假定折现率为10%，该宾馆的经济性贬值最接近于（ B ）万元。 a、
、10 d、50
（2）用物价指数法估算的资产成本是资产的（ A ）
。
、既可以是复原重臵成本，也可以是更新重臵成本 c、更新重臵成本 d、既不是复原重臵成本，也不是更新重臵成本
（3）某项资产1997年购建，账面原值100000元，2000年进行评估，若以购建时物价指数为100%，则3年间同类资产物价环比价格指数分别为110%、120%、115%，则该项资产的重臵成本应为（ D ）元。
a、
145000 b、115000 c、（4）某被评估资产1980年购建账面价值为50万元，1989年进行评估，1980年、1989年该类资产的定基物价指数分别为120%、170%，则被评估资产的重臵成本为（ B ）万元。
a、
、35.3 d、85
（5）某设备的年收益额为50万元，适用本金化率为20%，则该设备的收益现值为（ B ）万元。
a、
、300 d、350
（6）教堂、学校、专用机器设备等资产的价值评估，一般适宜选用（ A ）。
、收益法 c、市场比较法 d、残余法
（7）复原重臵成本与更新重臵成本的相同之处在于运用（ C ）。 a
、相同的原材料 b、相同的建造技术标准
、相同的设计
（8）运用成本法评估一项资产时，若分别选用复原重臵成本与更新重臵成本，则应当考虑不同重臵成本情况下，具有不同的（ C ）。
a、实体性贬值 b、经济性贬值
、资产利用率
（9）估算资产的实体性贬值时所用的总使用年限是资产的（ C ）。 a、总经济使用年限 b、总技术使用年限
、以上三个都可以
（10）某机器设备购建于1994年10 月，根据其技术经济指标，规定正常使用强度下每天的运转时间为8小时，由于其生产的产品自1994年初至1998年末期间在市场上供不应求，企业主在此期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间为10小时，自1999年初恢复正常使用，现以2000年10月5日为评估基准日，则该设备的实际使用年限为（ B ）年。
a、
、8 d、7.5
（11）待评估资产为一栋层高为4米、面积100建筑平方米的住宅，其复原重臵成本为1600元/建筑平方米，而在评估基准日建造具有相同效用的层高为3米的住宅，更新重臵成本为1500元/建筑平方米，则其超额投资功能性贬值为（ C ）元。
a、
160000 b、、40000
（12）现评估某企业某类通用设备，首先抽样选择具有代表性的通用设备6台，估算其总重臵成本为25万元，从会计记录中查得这6台设备的历史总成本为30万元，该类通用设备的账面历史总成本为500万元，则该类通用设备的总重臵成本为（ D ）万元。
a、
357 b、448 c、（13）预计某企业未来5年的税后资产净现金流分别为15万元、13万元 、12万元、14万元、15万元，假定该企业资产可以永续经营下去，且从第6年起以后各年收益均为15万元，折现率为10%，确定该企业继续使用假设下的价值为（ D ）万元。
a、
136 b、219 c、（14）某类设备的价值和生产能力之间成非线性关系，市场上年加工1600
件产品的该类全新设备价值为10万元，现已八成新的年加工900件产品的被评估设备的价值为（ D ）万元。规模效益指数为0.5。
a、5.6 b、4.5 c、
（15）某评估参照物价格为10万元，成新率为0.5，被评估资产的成新率为0.75，二者在新旧程度方面的差异为（ B ）万元。
a、
、7.5 d、10
（16）通常情况下，可以用市场法进行评估的资产是（ C ）
a、专利权
b、专用机器设备、专有技术
（17）在应用市场法时，一般应该选择（ A ）参照物进行比较。
、2个或2个以上
c、1个或1个以上 d、4个或4个以上
3、多项选择题
（1）资产评估业务约定书的内容包括有（a、b、d）。
a、评估范围 b、评估目的 c、评估假设
d、评估基准日 e、评估工作日期
（2）重臵成本的估算方法有（a、b、c、d）
a、物价指数法 b、功能价值法 c、规模经济效益指数法 d、重臵核算法 e、观察法
（3）实体性贬值的估算方法有（a、c）
a、观察法 b、经济使用年限法 c、使用年限法
d、修复费用法 e、成新率法
（4）功能性贬值包括（a、b）
a、超额投资性功能性贬值 b、超额运营性功能性贬值
c、复原重臵成本的功能性贬值 d、更新重臵成本的功能性贬值 e、修复性功能性贬值
（5）估算资产净现金流量时所用的资产经营管理成本包括资产（a、b、e）
a、维修费用 b、保险费用 c、折旧费用
d、资金成本 e、管理费用
（6）造成资产经济性贬值的主要原因有（b、e）。
a、该项资产技术落后 b、该项资产生产的产品需求减少 c、社会劳动生产率提高 d、自然力作用加剧
e、政府公布淘汰该类资产的时间表
（7）复原重臵成本与更新重臵成本的相同之处在于运用（a、c）
a、相同的功能效用 b、相同的建造技术标准 c、资产现时价格 d、相同的设计 e、相同的材料
4、问答题
（1）资产评估应按照什么样的步骤进行？
答： 资产评估工作是指从接洽资产评估业务到提交资产评估报告的全过程，具体应按以下步骤进行：①资产评估项目的接洽；②组建资产评估项目小组；③拟定资产评估的工作方案；④收集与资产评估有关的资料；⑤待评估资产的清查核实和实地查勘；⑥资产评估的评估假设条件、价值类型及评估标准分析；⑦选择评估方法并进行估算；⑧编写资产评估报告；⑨与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续。
（2）功能性贬值的估算应按照什么样的步骤进行？
答： ①比较待评估资产的年运营成本与技术性能更好的同类资产的年运营成本之间的差异（包括工资支付、材料及能源耗费、产品质量等方面）。②确定净超额运营成本。净超额运营成本等于超额运营成本扣除所得税后的余额。③估计待评估资产的剩余使用寿命。④以适当的折现率，将评估对象在剩余使用寿命内所有的净超额运营成本折算为评估基准日的现值，作为待评估资产的功能性贬值额。对因功能过时而出现的功能性贬值，可以通过超额投资成本的估算进行，即将超额投资成本视同为功能性贬值的一部分。该部
分功能性贬值的计算公式为：功能性贬值=复原重臵成本-更新重臵成本 。
（3）运用收益法进行资产评估时，如何确定被评估资产的纯收益？
答：对评估对象的纯收益即预期资产净现金流的估算，一般需要考虑资产在社会平均经营管理水平状况下的预期资产净现金流水平，而不是在资产的某个使用者经营管理下的预期资产净现金流，或者说需要估算的是资产的客观资产净现金流。预期资产净现金流等于资产的潜在毛收入减去预计经营管理成本。经营管理成本包括有维修费、销售及管理费、保险费、税费、销售成本、原材料费及工资等成本费用。折旧费、筹资成本等不作为经营管理成本从收入中扣除，因为折旧费是收入的一部分，它不会支付给任何人，而筹资成本也在对预期资产净现金流进行折现时即从货币时间价值的角度考虑了。
（4）如何确定折现率？
答： 折现率实质上是投资的期望回报率，我们可以将它看作是投资于估价对象的机会成本，或者说是资本成本。正确的折现率是投资者能够从一项“相似的”投资中得到的回报率。
折现率的估算方法主要有以下几种：
①市场比较法。
即通过对市场上相似资产的投资收益率的调查和比较分析，来确定待评估资产的投资期望回报率。
②资本资产定价模型法。
即通过比较一项资本投资的回报率与投资于整个资本市场的回报率，来衡量该投资的风险补偿。利用该模型确定的折现率是资产的权益成本，而非资本成本。一项投资的风险包括可分散风险和不可分散风险，可分散风险可以通过投资多样化（组合）来降低或消除，不可分散风险无法通过投资多样化降低或消除。
由于不同类型资产的风险不同，因而其回报率也不同。国库券是最安全
的投资方式，我们可以将它的回报率当作无风险利率。
资产的回报率、无风险利率、资产风险补偿之间的关系可表示为：
期望回报率 = 无风险利率 + 资产风险补偿
资产风险补偿等于资产市场（平均）风险补偿乘以资产的贝他系数（β）。因而可以将资产的期望回报率表示为：
资产期望回报率=无风险利率+资产市场风险补偿×β
=无风险利率+(资产平均回报率-无风险利率)×β
③加权平均资本成本法。
加权平均资本成本法既考虑权益资本的成本，也考虑负债资本的成本，用公式表示为：
加权资本成本(折现率)=权益成本×权益比+负债成本×负债比
如果将利息可以冲减企业的应纳税所得额因素考虑进去，则负债成本应为税后负债成本，因而可用公式表示为：
加权资本成本=权益成本×权益比+税前负债成本×(1-所得税边际税率)×负债比
5、计算题
某待评估的生产设备每月可生产10000件产品，生产每件产品的工资成本为1.5元,而目前的新式同类设备生产每件产品的工资成本仅为1.2元。假定待评估设备与新设备的运营成本在其他方面相同，待评估设备资产还可以使用5年，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，求待评估资产相对于同类新设备的功能性贬值。
答：
1）年超额运营成本：
10000×(1.5-1.2)×12=36000(元)
2）年净超额运营成本：
36000×(1-33%)=24120(元)
3）功能性贬值：
24120×(P/A,10%,5)=24120×3.7908=91434.096(元)
平时作业二
第四章 房地产价格评估
1、术语解释
（1）地产
答：即土地资产，指具有权益属性的土地，即作为财产的土地。
（2）房地产
答：是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。
（3）不动产
答：是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附着物、生长着的树木及农作物、已经播撒于土地中的种子等）、与土地及其改良物有关的财产权利。建筑附着物主要指已经附着于建筑物上的建筑装饰材料、电梯，以及各种给排水、采暖、电气照明等与建筑物的使用密切相关的物。
（4）基准地价
答：是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。
（5）标定地价
答：是指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。
（6）楼面地价
答：是单位建筑面积地价，它等于土地总价格除以建筑总面积，或等于土地单价除以容积率。
2、单项选择题
（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。
房屋建筑物 c.企业资产 d.资产
（2
）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。
a. 地理位臵和交通条件c. 容积率和覆盖率 d. 特别利害关系和特殊动机
（3）假设开发法属于一种( )。
a. 加和法 b. 积算法 c. 类比法（4）某宗地年金收益额为8500
元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。
（5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。
a. 合同工期协商工期 d. 实际工期
（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、
4.8％，则1995年底该建筑物的重臵成本最有可能是 ( ) 元。
（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评
估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。
（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。
a. 收益法 b. 成本法
功能价值法
（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为
( )元／平方米。 （10）若反映宗地地价水平，( D )指标更具说服力。
建筑总价格
土地总面积
房地总价格C.土地总面积A.B.土地总价格土地总面积土地总价格D.建筑总面积
（11）某地产未来第一年纯收益为30万元，假设该地产的使用年限为无限年期，预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加l万元。资本化率为7%
，则该地产的评估值最接近于( )万元。
（12）待估地产年总收人18万元，年总费用10万元，剩余使用年限10年，折现率为10%
，则其评估价值最接近于( )万元。
※（13）待评估建筑物为一砖混结构两层楼房，宅基地面积为300平方米，房屋每层月租金为2500元，各种费用占租金收入的40%，土地还原率为8%，建筑物还原率为10%，评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米1000
元，建筑物的年纯收益为( ) 元。
（14）某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了三个参照物，并分别得到127万元、142万元、15l万元3个评估结果，它们的权
重依次为25%、40%、35%，则被评估房地产的价值最接近( )万元。 a．
（15）如果房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格为3000万元，地价为2000万元，该房地产的年客观净收益为450万元，建筑物的资本化率为10％，那么土地的资本化率最接近于 ( )。
a. 9％ b. 12.5％
％
（16）被评估建筑物历史建造成本为80万元，1997年建成，要求评估该建筑物2000年的重臵成本。调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数分别为103%、103%、102%，
该建筑物的重臵成本最接近于( )万元。
（17）已知某房地产月租金收入为20万元，月费用总额为5万元，建筑物价格为1000万元，建筑物的资本化率为10％，该房地产的土地年纯收益最
接近于( )万元。
（18）假定被评估房地产可以永续利用，预计前3年的纯租金收入分别为3万元、2万元、1万元，从第4年开始年纯收益保持在3万元水平上，折现率为10
％，该房地产的评估值最接近于( )万元。
（19）被评估土地的剩余使用权年限为30年，参照物剩余使用权年限为25
年，假定折现率为8％，被评估土地的年限修正系数最接近于( ) （20）运用最佳使用原则评估地产的前提条件是( )。
a. 土地的非再生性 b. 土地位臵固定性
土地利用永续性
（21）某宗地取得费用为每平方米100元，开发费用为每平方米300元，当地银行一年期贷款利率为9％，二年期贷款利率为10％，三年期贷款利率为
11％，开发周期为3年，第一年投资占总投资的1/2，第二、三年投资各占总投资的l/4，问该土地每平方米应负担利息为( )元。
※（22）某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8％，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格为1200 元／平方米，建筑物的年纯收益为( )元。
※（23）某一宗2000平方米空地的预计最佳利用方式，为开发一建筑面积4000平方米的商业建筑。预期该商业房地产建成后的售价为3000元／平方米，估计该建筑物的建筑费用为1400元／平方米，专业费用为建筑费用的6％，利息利润为地价、建筑费用及专业费用之和的15％，销售费用及有关税费为售价的10％，该土地的价值接近于( ) 元／平方米。
元
（24）在用收益法评估土地使用权价格时，总费用不包括 ( )。 a.房地产税金 b.管理费
保险费
（25）某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为300万元。这体现了房地产评估的( )
a．供求原则 b.替代原则
贡献原则
(26)某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言，室内格局更加合理，由此引起待评估住宅的价格比参照交易住宅的价格高15％，室内格局因素修正系数为( )
a．100／115 b．85／
．100／85
※(27)某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2％。该建筑物2001年1月的重臵成本为500 万元，2001年1月
的评估值接近( ) 万元
a．
．402 d．390
※(28)某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为l000万元，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8％。该土地投资利息为( )万元 a．
．60 d．100
※(29)某宗土地为1 000平方米，国家规定的容积率为5，建筑密度为0.6，下列建设方案中最可行的为（ ）
a. 建筑物地面一层建筑面积为800平方米，总建筑面积为4600平方米 b. 建筑物地面一层建筑面积为700平方米，总建筑面积为7000平方米
d. 建筑物地面一层建筑面积为400平方米，总建筑面积为4200平方米
(30)某地产未来第一年的纯收益为18万元，预计以后各年的纯收益按l％的比率递减，该地产的剩余使用权年限为10年，折现率为8
％。该地产的评估值最接近于（ ）万元。
3、多项选择题
(1) 影响地价的一般因素有( a、c、d、e )。
a. 行政因素 b. 区域因素 c. 社会因素
d. 经济因素 e. 人口因素
(2)影响地价的社会因素主要包括( a、b、d )等几个方面。
a. 政治安定状况 b. 社会治安程度 c.税收政策
d. 房地产投机 e. 交通管制
(3)影响商业用地土地价格的区域因素有( a、b、c、e )。
a.商业繁华程度 b.环境优劣度 c.规划限制
d.公有设施完善度 e. 交通便捷度
(4)影响地价的个别因素主要有( a、b、c、d、e )。
a. 位臵因素 b. 地形地质因素 c. 面积因素
d. 地块形状因素 e. 土地利用因素
(5)市场法中进行区域因素修正需考虑的因素有( a、b、c、d )。 a. 繁华程度 b. 交通状况 c.基础设施状况
d. 环境质量 e. 土地使用年限
(6)评估建筑物需考虑的因素包括( a、b、c、d、e )。
a. 产权 b. 用途 c. 建筑结构 d.建成时间 e.装修质量和水平
(7)建筑物应在( b、c、d )方面符合政府规定。
a. 建筑结构 b. 建筑用途 c.容积率
d. 覆盖率 e. 外形设计
(8) 我国房地产评估的标的物一般包括( a、c、d )。
a.土地使用权 b.土地所有权 c.建筑物及其权益
d.建筑物中的水暖设施 e.建筑物中的办公设备
(9)假设开发法中的投资利润是以( a、c、d、e )为计算基础的。 a.专业费用 b.投资利息 c.卖楼价
d.地价 e.建筑费用
(10)运用市场比较法评估地产，在选择参照物时应注意在( a、b、d )方面与评估对象保持一致。
a.交易类型 b.用地性质 c.交易价格
d.供需圈 e.交易时间
（11）房地产评估遵循的原则有( a、b、c、d、e )
a.最有效使用原则 b.合法原则 c.替代原则
d.供求原则 e.贡献原则
4、计算分析题
（1）待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途
为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为≤50％，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下：预计建设期为2年，第一年投人60％的总建设费，第二年投入40％的总建设费，总建设费预计为1000万元。专业费用为总建设费用的6％，利息率为10％，利润率为20％，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5％，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为3000元／平方米,折现率10％。
答：
根据所给条件计算如下：
1)预计住宅楼的买楼价的现值为：
3000×2000×6/(1+10%) = 29752066（元）
2)总建筑费用现值为：
1000×60%×10000/(1+10%)+1000×40%×10000/(1+10%)
= 9190000(元)
3)专业费用 = 9190000×6％= 551400(元)
4)租售费用及税金 = 29752066×5％ = 1487603(元)
5)投资利润 = (地价+总建筑费用+专业费用)×20％
= (地价×20％)+(9190000+551400)×20％
= (地价×20％)+1948280
6)总地价 = (29752066-9190000-551400-l487603-1948280)÷(1+20％)
= 16574783÷1.2
= 13812319(元)
（2）投资者面对甲、乙两幅土地。甲地容积率为5，单价为1000元/平方米，乙地容积率为3，单价为800元/平方米，两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济?
答：
根据题中所给条件计算如下： 0.51.52
1)甲地楼面地价=1000/5=200(元/平方米)
2)乙地楼面地价=800/3=269(元/平方米)
所以，从投资的经济性角度出发，投资者应投资购买甲地。
（3）某房屋建筑面积为1200平方米，同类型房屋标准新建单价为970元／平方米，但该房屋装修好，调整增加1％；设备配臵齐全，增加2％；地段、层次、朝向增加1.5％，其他情况同于标准房屋。经现场评定，该房屋为7成新。根据上述情况，评估房屋价格。
答：
根据题意可得：
房屋价格=970×(1+l％+2％+1.5％)×1200×0.7
=970×1.045×1200×0.7
=851466(元)
（4）某商业用房地产，按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为40年，现该房屋拟出租，出租期l0年，按租赁双方合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年比上年递增2％，后5年按每年15万元固定不变。假定资本化率为l0％，该房地产l0年租期内的收益现值为多少? 答：
812%812%812%8被估房地产十年租期内的收益现值=234110%110%110%110%23
110%
66.75万元
812%541510%110%5115110%
※（5）有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表。
参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。容积率与地价的关系为：容积率在l-1.5之间时，容试根据以上条件评估待估宗地2000年1月20日的价格。
答：（本题不作考试要求）
1
45110%100100785.4元/平方米 115100106P800[1**********]1101100
50110%
110%[**************]P2850812.8元/平方米1111011121100101
50110%
110%[**************]P3760841.53元/平方米[1**********]10098
40110%1145111
110%100100881.93元/平方米115100106P478011010010019999 45110%
PP785.4812.8841.53881.931P2P3P4830.41元/平方米4411即待估宗地2000年1月20日的价格为每平方米830.41元
※（6）有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为3200平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设为公寓。土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90％，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25％。建筑费预计每建筑平方米1000元，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投人。假设当地银行贷款利率为7％，不动产综合还原利率为8％，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15％。试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位（取整）。
答：（本题不作考试要求，该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。）
1）测算不动产总价
不动产建筑总面积：3200×2.5=8000(平方米)
不动产纯收益=300×8000×90％×(1-25％)=1620000(元)
不动产收益年期=50-3=47(年)
2）测算建筑费及专业费
建筑费及专业费=1000×（1+10%）×8000=8800000（元）
3）计算利息
利息=地价×7%×3+8800000×7%×1.5=0.21地价+924000（元）
4）计算利润
利润=19706113×15%=2955917（元）
5）测算地价
地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润
=19706113-8800000-0.21地价-924000-2955917
地价=6994224/1.21=5780350（元）
单价=5780350/3200=1806.36（元/m2）
楼面地价=1806.36/2.5=722.54（元/m2）
（7）房地产的总使用面积为1万平方米，月租金为7元／平方米。预计年房租损失费为年预期租金总收入的5％，房产税为年预期租金总收入的12％，管理费、修缮费为年预期租金总收入的6％，房屋财产保险费为0.3万元／年。预计该房地产尚可以使用10年。折现率为12％。计算该房地产的评估值。
答：
1)该房地产的年租金总收入为：
1×7×12=84(万元)
2)该房地产的年出租费用为：
84×(5％+12％+6％)+0.3= 19.62(万元)
3)该房地产的年纯收益为：
84-19.62 = 64.38(万元)
4)该房地产的价格为：
64.38×[1-1／(1+12％)]／12％
=64.38×5.6502
=363.76(万元) 10
（8）假定某市政府将于2000年2月1 日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积 5000平方米，容积率限定为4，土地使用权70年，某开发商欲购买此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为2年，建筑投资均匀投入。建筑成本为1500元/平方米，专业费为建筑成本的6%，开发商的目标利润为成本的15%，有关税费为楼价的5%，折现率为10%，工程完工后每平方米售价5500元，估计一年内售完。开发商委托你评估该宗土地价格，试计算分析。
答:
1)完工后的预期楼价现值为：
5000×4×5500/(1+10%)2.5=8667.8(万元)
2)建筑成本及专业费：
1500×（1+6%）×2/（1+10%）2/2=2891(万元)
3)有关税费：
8667.8×5%=433.4(万元)
4)目标利润为:
(地价+2891)×15%=15%地价+433.7万元
5)估算地价:
地价=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地价
地价=4269.3(万元)
（9）某房地产2001年10月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平，2004年10月转售时的价格预计比2001年10月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。若该类房地产的投资收益率为9%，试测算该房地产2001年10月的价格。
答：
解法1：
300×[1-1/(1+9%)]/9% + p×(1+10%)×(1-6%)/(1+9%) = p
p = 3759.4(万元)
33
解法2：
设2001年10月价格为P
P = 300×(P/A,9%,3) +
由上式得 P = 3759.4（万元）
P(110%)(1-6%) (19%)3
（10）某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，实际已经使用8年。经过调查测算，现在重新建造全新状态的该类建筑物的建造成本800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入建造成本的40%），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重臵成本为200万元，平均寿命为5年，已经使用2年；设备部分的重臵成本为110万元，平均寿命为10年，已经使用 8年。假设残值率为零，试计算该建筑物的折旧(贬值)总额。
答：
1)建筑部分的重臵成本:
800×(1+3%)+800×60%×6%×1.5+800×40%×6%×0.5+50+120
=1046.8(万元)
2)建筑部分的折旧：
（1046.8-18）×8/50+18=182.6(万元)
3)装修部分的折旧:
200×2/5=80(万元)
4)设备部分的折旧:
110×8/10=88(万元)
5)总折旧:
182.6+80+88=350.6(万元)
※（11）某房地产的土地面积1000平方米，建筑面积2000平方米。土地于1994年10月1日通过有偿出让方式以1000元/平方米的价格取得，使用权年限为50年。建筑物为钢筋混凝土结构，于1995年10月1日建成使用，建筑造价为800元/建筑平方米。1999年10月1日与该房地产地段及用途相似、使用权年限为50年的土地的价格为1100元/平方米，该类房屋的重臵成本为900元/建筑平方米。假定该类建筑物的残值为零，土地资本化率为6%，试估算该房地产1999年10月1日的总价格。
答：（本题不作考试要求）
1)建筑物的价格:
900×2000×(49-4)/49=1653061(元)
2)土地价格:
1100×1000×[1-1/(1+6%)]/[1-1/(1+6%)]=1078638(元)
3)房地产总价格:
1653061+1078638=2731699(元) 4550
※（12）某在建工程开工于2001年3月1日，用地面积为2000平方米，建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用权年限从2001年3月1日起50年。土地取得费为楼面地价1000元/平方米，该公寓正常建设期为2年，建造费用为2500元/建筑平方米，到2001年9月1日已经投入预计建设费用的45%。估计该公寓开发项目可以按期完成，建成后出租的租金预计为80元/建筑平方米〃月，可出租面积为总建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租经营费用为收入的30%。购买该在建工程应交纳税费为购买价格的4%。试估算该在建工程2001年9月1日的价格。折现率为10%。
答：（本题不作考试要求）
1)预期完工后的楼价现值:
= 80×12×2000×5.1×65%×80%×(1-30%)
×[1-1/(1+14%)]/[14%×(1+14%)]
= 2087.7(万元)
2)在建工程的完工费用现值:
2500×(1-45%)×2000×5.1/(1+14%)
3)税费:购买价格×4%
4)正常购买价格:
购买价格=2087.7-1271.5-购买价格×4%
购买价格=784.8(万元)
0.75481.5=1271.5(万元)
（13）某商场的土地使用年限从1994年5月31日起40年，商场共有两层，每层建筑面积为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%。一层已经于1996年5月31日出租，租期5年，月租金为180元/平方米。二层暂时空臵。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米、120元/平方米，出租费用为租金的20%。折现率为10%。试估算该房地产1998年5月31日出售时的总价格。
答：
1)每层可出租面积:
2000×60%=1200(平方米)
2)带租约的3年期间每年的净租金收入：
（180+120）×1200×12×(1-20%)=345.6(万元)
3）租约期满后每年的净租金收入：
（200+120）×1200×12×（1-20%）=368.64（万元）
4）计算带租约出售的总价格：
345.6×(P/A,10%,3)+368.64×(P/A,10%,33)/(1+10%)3
= 3509.8(万元)
※(14) 某在建工程开工于2002年3月1日，用地面积为2000平方米，建筑容积率为5，用途为公寓。土地使用权年限从2002年3月1日起50年。土地取得费为楼面地价1000元/平方米，该公寓正常建设期为2年，建造费用为2500元/建筑平方米，到2002年9月1日已经投入预计建设费用的45%。评估基准日相近地区类似70年土地使用权的土地上刚刚建成公寓(建设开发周期为2年)的出售价格为3500元/建筑平方米,公寓类房地产价格近年来每年上涨2%,预计将继续保持该增长率。购买该在建工程的契税税率为购买价格的4%,市场利息率为10%,利润为楼价的8%。试估算该在建工程2002年9月1日的价值。若按评估价值进行交易,在建工程的原产权人大约赢余或亏损多少(不计利息)?
答：（本题不作考试要求）
1）估计预期楼价（市场比较法）
3500×(1+2%×1.5)×[1-1/(1+10%)]÷[1-1/(1+10%)]
=3573.27元/平方米
3573.27×2000×5=3573.27(万元)
2)估计剩余建造费
2500×(1-45%)×2000×5=1375(万元)
3)估计利息
在建工程价值×10%×1.5+1375×10%×0.75
= 0.15×在建工程价值+103.13(万元)
4)估计利润及税费
3573.27×(4%+8%)=428.79(万元)
5)估计在建工程价值
在建工程价值=3573.27-1375-0.15×在建工程价值-103.13-428.79 在建工程价值=1449(万元)
6)原产权人投入成本
(1000+2500×45%)×2000×5 =2125(万元)
1449-2125=-676(万元)
原产权人亏损大约676万元。 4868
平时作业三
第六章 金融资产和递延资产评估
1、术语解释
（1）金融资产
答： 是一切能够在金融市场上进行交易，具有现实价格和未来估价的金融工具的总称.也可以说，金融资产是一种合约,表示对未来收入的合法所有权。可以按照合约的不同性质将它们分为债权和股权。也可以根据金融资产期限的长短，可以将它们划分为货币市场(一年以内)和资产市场的融资工具。
（2）股票的内在价格
答： 是一种理论价值或模拟市场价值。它根据评估人员通过对股票未来收益的预测折现得出的股票价格。股票内在价格的高低，主要取决于企业的发展前景、财务状况、管理水平以及获利风险等因素。
（3）股票的清算价格
答： 指企业清算时每股股票所代表的真实价格。股票的清算价格取决于股票的账面价格、资产出售损益、清算费用高低等项因素。大多数情况下，股票的清算价格一般小于账面价格。
（4）股票的市场价格
答： 指证券市场上的股票交易价格。在发育完善的证券市场条件下，股票市场价格是市场对企业股票内在价值的一种客观评价；而在发育不完善的证券市场条件下，股票的市场价格是否能代表其内在价值，应做具体分析和判断。
2、单项选择题
（1）被评估债券为4年一次性还本付息债券100000元，年利率为18%，不计复利，评估时债券的购入时间已经满2年，当年的国库券利率为10%，该企业的风险报酬率为2%，被评估债券的价值为（ ）元
【计算方法：100000×（1+4×18%）/（1+12%）2=137117（元）】
（2）被评估企业拥有甲企业发行的5年期债券100张,每张面值1 万元,债券利息率每年为9%,复利计息,到期一次还本付息。评估基准日至债券到期还有两年,若适用折现率为15%,则被评估企业拥有甲企业债券的评估值最接近于( )万元。
（3）某被评估企业拥有A公司面值共90万元的非上市普通股票，从持股期间来看，每年股利分派相当于票面值的10%，评估人员通过调查了解到A公司每年只把税后利润的80%用于股利分配，另20%用于公司扩大再生产，公司有很强的发展后劲，公司股本利润率保持15%水平上，折现率设定为12%，如运用红利增长模型评估被评估企业拥有的A公司股票，其评估值最有可能是（ ）。
a.900 000元
元 d.600 000元
【计算方法：股利增长率=20%×15%=3% ； 900000×10%/（12%-3%）=1000000（元）】
（4）某公司在1997年1月租赁一临街房屋，租期4年，租金4万元（假定这里不考虑货币时间价值）。1999年1月该公司又向保险公司交付火灾保险费240元。1999年6月30日，该公司帐薄上的房租已摊销3万元。该公司经房主同意，愿意在1999年7月转租房屋，若市场租金自
1997年以来没有发生变动，其转租的客观租金应为（ ）元
【计算方法：[（40000/4）×1.5]+（240/2）=15120（元）】
（5）从资产评估的角度，递延资产属于一种（ ）。
a. 待摊费用
无形资产 d. 固定资产
（6）上市公司股票的清算价格是( )。
a.资产总额与总股数的比值 b.
资产总额与流通股数的比值 c. 净资产与上市流通总股数的比值（7）被评估企业已经正常营业3年，长期待摊费用账面余额为120万元，其中包括固定资产大修理费85万元，办公室装修费15万元，产品销售部房租20万元。经查其中20万元的房租费为租期5年的租金总额，至评估基准日已经租用1年，企业尚未摊销，而大修理费和装修费均为按10年摊销的余额，则该长期待摊费用的评估值为（ ）万元
、20 c、35 d、116
3、多项选择题
（1）债券具有以下特点：（
）。
、债券的安全性
c、债券的盈利性（2）股票评估与股票的（
）有关。
、账面价值
、票面价格
（3
）非上市债券的评估类型可以分为（ ）。
a、固定红利模型 b、红利增长模型
、分段模型
（4）金融资产评估是对被投资方（ ）。
a、投资品评估
d、变现能力评估 e、全部资产评估
（5）递延资产包括的项目有（ ）。
、预付报刊杂志费
、预提利息支出费用
4、问答题
（1）股票的投资特点是什么？
答： 股票是企业为筹集资金而发行的一种有价证券，它证明股票持有者对企业资产所享有的相应所有权。因此，投资股票即是一种股权投资。其投资特点有：
①风险性。股票购买者能否获得预期利益，完全取决于企业的经营状况，因而具有投资收益的不确定性，利多多分，利少少分，无利不分，亏损承担责任。
②流动性。股票一经购买即不能退股，但可以随时按规则脱手转让变现，或者作为抵押品、上市交易，这使股票的流动成为可行。
③决策性。普通股票的持有者有权参加股东大会、选举董事长，并可依其所持股票的多少参与企业的经营管理决策，持股数量达到一定比例还可居于对公司的权力控制地位。
④股票交易价格与股票面值的不一致性。股票的市场交易价格不仅受制于企业的经营状况，还受到国内及国外的经济、政治、社会、心理等多方面因素的影响，往往造成股票交易价格与股票面值的不一致。
（2）债券的投资特点是什么？
答： 债券是社会各类经济主体为筹集资金，按照法定程序发行的，承诺在指定日还本付息的债务凭证，它代表债券持有人与企业的一种债权债务关系。由于债券收益主要是利息收入，对投资人来说，主要看被投资债券的利息的多少。其投资特点有：
①风险性。政府发行的债券由国家财政担保；银行发行的债券以银行的信誉及资产作后盾；企业债券则要以企业的资产担保。即使发生企业破产清算时，债权人分配剩余财产的顺序也排在企业所有者之前。因此，投资债券
的风险相对较小。
②收益的稳定性。一般情况下，债券利率是固定利率，一经确定即不能随意改动，不能随市场利率的变动而变动。在债券发行主体不发生较大变故时，债券收益是比较稳定的。
③流动性。在发行的债券中有相当部分是可流通债券 ，它们可随时到金融市场上流通变现。
（3）简述金融资产的评估特点。
答： 金融资产是一切能够在金融市场上进行交易，具有现实价格和未来估价的金融工具的总称。也可以说，金融资产是一种合约，表示对未来收入的合法所有权。金融资产的评估特点包含以下两层含义：
①是对投资资本的评估。投资者之所以在金融市场上购买股票、债券，多数情况下是为了取得投资收益，股票、债券收益的大小，决定着投资者的购买行为。所以，投资者是把用于股票、债券的投资看作投资资本，使其发挥着资本的功能。从这个意义上讲，金融资产投资的评估实际上是对投资资本的评估。
②是对被投资者的偿债能力和获利能力的评估。投资者购买股票、债券的根本目的是获取投资收益，而能否获得相应的投资收益，一是取决于投资的数量，二是取决于投资风险，而投资风险在很大程度又上取决于被投资者的获利能力和偿债能力。因此，对于债券的评估，主要应考虑债券发行方的偿债能力；股票评估除了参照股市行情外，主要是对被投资者的获利能力的评估。
（4）普通股评估的常见四种模型是什么？
答： 普通股价值评估通常按其股息收益趋势分为固定红利模型、红利增长模型、分段式模型、随机模型四种方法。
①固定红利模型：适用于企业经营比较稳定、红利分配固定，且能够保
证在今后一定时期内红利分配政策比较稳定的普通股评估。该模型计算公式：
股票评估值P = 预期下一年的红利额R1 ÷ 折现率或资本化率r。
②红利增长模型：用于成长型企业股票评估。该模型是假设股票发行企业没有把剩余权益全部用作股利分配，而是将剩余收益的一部分用于追加投资，扩大企业再生产规模，继而增加企业的获利能力，最终增加股东的潜在获利能力，使股东获得的红利呈逐渐增长趋势。计算公式为：
股票的评估值P = 预期下一年股票的红利额R1 ÷(折现率-股利增比率)。
③分段式模型：是先按照评估目的把股票收益期分为两段，一段是能够被客观地预测的股票收益期或股票发行企业的某一经营周期；另一段是第一段期末以后的收益期，该阶段受到不可预测的不确定因素影响较大，股票收益难以客观预测.进行评估时，对前段逐年预期收益直接折现，对后段可采用固定红利模型或红利增长模型，收益额采用趋势分析法或客观假设。最后汇总两段现值，即是股票评估值。
④几何随机模型：几何随机模型引入了股利增长的随机概念。该模型假定预期股利为：
Rt+1 = Rt（1+ g） 概率为 p t = 1，2，……
Rt 概率为 1 - p
则股票价格为： P = R0（1+ p g）/（r-pg）
（5）简述递延资产评估的特点。
答： 递延资产又称递延费用，是企业会计核算中的一个科目。该科目核算企业发生的不能全部计入当年损益，应当在以后年度内分期摊销的各项费用。包括开办费、租入固定资产的改良支出、采取待摊办法的固定资产大修理支出，以及摊销期限在一年以上的费用。
首先由于递延资产自身不能单独对外交易或转让，只有当它赖以依存的企业发生产权变动时，才有可能涉及到企业递延资产的评估。递延资产能否
构成被评估企业的资产并不取决于它在评估基准日之前所支付数额的多少，而取决于它在评估基准日之后能为新的产权主体带来利益的大小。因此，对递延资产的评估是对其预期经济效益的评估。
其次，评估递延资产，界定其评估范围非常重要。在具体评估递延资产时要注意与其它资产评估之间的协调性。如果经过大修、装修、改良的固定资产，因修理、装修和改良所增加的市场价值已经在固定资产的评估值中得到体现，则对于这一部分预付费所体现的递延资产不应再做重复评估。要注意与其他相关资产之间的协调，认真检查核实，了解费用支出摊销和结余情况，了解新形成的资产和权利的尚存情况，以确保所评估递延资产存在的合理性和有效性。
递延资产评估的货币时间价值因素根据受益时间长短而定。一般情况下，一年内的不予考虑，超过一年时间的要根据具体内容、市场行情的变化趋势处理。
5、计算题
（1）甲企业持有乙企业发行的优先股200股，每股面值500元，股息率为12%。当前的国库券市场利率为8%，乙企业的风险报酬率为2%。甲企业打算3年后将这些优先股出售，预计出售时市场利率将上升2个百分点。试评估该批优先股的价值。
答：
ｉ = 8% + 2% = 10%
优先股的评估值为：
200×500×12%[1/(1+10%)+1/(1+10%)2+1/(1+10%)3]+200×500/(1+10%)3 =104972.8（元）
（2）评估机构于2002年1月对某公司进行评估，该公司拥有甲企业发行的非上市普通股票100万股，每股面值1元。经调查,由于甲企业产品老化,评估基准日以前的几年内,该股票的收益率每年都在前一年的基础上下降2%，
2001年度的收益率为10%，如果甲企业没有新产品投放市场，预计该股票的收益率仍将保持每年在前一年的基础上下降2%。已知甲企业正在开发研制一个新产品，预计2年后新产品即可投放市场，并从投产当年起可使收益率提高并保持在15%左右，而且从投产后第3年起，甲企业将以净利润的75%发放股利，其余的25%用作企业的追加投资，净资产利润率将保持在20%的水平。若折现率为15%，求被评估公司所持甲企业股票2002年1月1日的评估值。
答：①新产品投产以前两年的收益率分别为：
2006年：10%×(1－2%)=9.8%
2007年：9.8%×(1－2%)=9.6%
②新产品投产以前两年内股票收益现值为:
收益现值=100×1×9.8%/(1+15%)+100×1×9.6%/(1+15%)2
=8.52+7.26
=15.78(万元)
③新产品投产后第一及第二年该股票收益现值之和：
股票收益现值之和=100×1×15%/(1+15%)3+100×1×15%/(1+15%)4
=9.86+8.58
=18.44（万元）
④新产品投产后第三年起该股票收益现值：
∵从新产品投产后第三年起股利增长率 =20%×25%=5%
∴从新产品投产后第三年起至以后该股票收益现值
=100×1×15%/[(15%－5%)(1+15%)4]
=85.76（万元）
⑤该股票评估值 =15.78+18.44+85.76=119.98（万元）
平时作业四
第八章 企业价值评估
一、练习题
1、术语解释
（1）企业价值
答：一个企业的价值，是该企业所有的投资人所拥有的对于企业资产索取权价值的总和。投资人包括债权人、股权人，债权人是指有固定索取权的借款人和债券持有人，股权人上指有剩余索取权的股权投资者。投资人索取权的账面价值包括债务、优先股、普通股等资产的价值。
（2）企业资产价值
答：企业的资产价值是企业所拥有的所有资产包括各种权益和负债的价值总和。
（3）企业投资价值
答：是企业所有的投资人所拥有的对于企业资产索取权价值的总和，它等于企业的资产价值减去无息流动负债价值，或等于权益价值加上付息债务价值。
（4）企业权益价值
答：企业权益价值代表了股东对企业资产的索取权，它等于企业的资产价值减去负债价值。
（5）协同作用
答：是指目标企业所拥有的特殊资源，通过与另一企业的结合，可以创造更多的利润，使得目标企业被收购后的价值超过收购前独立经营所具有的价值。
（6）加和法
答：加和法也称为调整账面价值法，该方法首先是将企业资产负债表中的各项资产的账面价值调整为市场价值，然后通过加总投资者索取权的价值来估算出企业价值，或通过加总资产价值，再扣除无息流动负债（即不包括欠投资人的负债，如应付票据）和递延税款来计算。
（7）可比企业
答：是指具有与待评估企业相似的现金流量、增长潜力及风险特征的企业，一般应在同一行业范围内选择。可比性特征还有企业产品的性质、资本结构、管理及人事制度、竞争性、盈利性、账面价值等方面。
（8）市盈率
答：市盈率等于股价除以每股收益。
2、单项选择题
（1）企业价值评估的一般前提是企业的（ ）
a、独立性
、整体性 d、营利性
（2）企业价值大小的决定因素是（ ）
a、独立性
b、持续经营性 c、社会性（3）评估人员选择适当的折现率将企业的息前净现金流量进行了资本还原，得到了初步评估结果。本次评估要求的是企业的净资产价值即权益价值。对初步评估结果应做的进一步调整是（
）
、加减企业的全部负债
c、减企业的长期负债 d、减企业的流动负债
（4）证券市场上将企业价值评估作为进行投资重要依据的是（ ）
a、消极投资者 b
、积极投资者
c、市场趋势型投资者（5）在企业价值评估中，对企业资产划分为有效资产和无效资产的主要目
的是（ ）
a、选择评估方法 b、界定评估价值类型
、明确企业盈利能力
（6）会计上所编制的资产负债表中的各项资产的账面价值往往与市场价格大相径庭，引起账面价值高于市场价值的主要原因是（ ）
a、通货膨胀
、组织资本 d、应付费用
（7）企业（投资）价值评估模型是将（ ）根据资本加权平均成本进
行折现
、预期股权现金流量
c、股利 d、利润
（8）运用市盈率作为乘数评估出的是企业（ ）
a、资产价值
b、投资价值、债权价值
（9）在企业被收购或变换经营者的可能性较大时，适宜选用（ ）
模型进行估价
a、股利折现c、预期自由现金流量 d、净利润
3、多项选择题
（1）企业价值的表现形式有（a、b、c）
a、企业资产价值 b、企业投资价值 c、企业股东权益价值 d、企业债务价值 e、企业债权价值
（2）企业的投资价值是（a、b、d）
a、企业所有的投资人所拥有的对于企业资产索取权价值的总和。 b、企业的资产价值减去无息流动负债价值，
c、代表了股东对企业资产的索取权，它等于企业的资产价值减去负债
价值。
d、权益价值加上付息债务价值。
e、企业所拥有的所有资产包括各种权益和负债的价值总和。
（3）下列企业中，可以从股权现金流量估价模型中得出更高估计价值的是（a、b），可以从股利折现估价模型中得出更高估计价值的是（c、d），从两个模型中得出的估计价值相同的是（e）。
a、企业支付的股利低于企业的股权自由现金流量，多余的现金储备投
资于国债。
b、企业支付的股利低于企业的股权自由现金流量，多余的现金储备投
资于对其他企业的收购。
c、企业支付的股利高于企业的股权自由现金流量，差额部分通过发行
新股票弥补。
d、企业支付的股利高于企业的股权自由现金流量，差额部分通过发行
新债券弥补。
e、企业支付的股利等于企业的股权自由现金流量。
（4）企业进入稳定增长阶段的主要特征有（a、b、d、e）
a、实际的销售增长达到均衡水平。
b、企业投资活动减少，只是对现有生产能力的简单更新、常规改进及升级。
c、实际的现金流量增长为零。
d、企业的资本结构定型。
e、企业的各种利润率保持不变。
（5）在评估企业价值时，如果在待评估企业与可比企业之间的资本结构有较大差异时，则应选择（a、e）
a、价值 / 重臵成本比率 b、市盈率
c、价格 / 销售收入比率 d、价格 / 账面价值比率
e、价值 / 息税折旧前收益比率
（6）运用（b、c、d）作为乘数评估出的是企业股权价值
a、价值 / 重臵成本比率 b、市盈率 c、价格 / 销售收入比率
d、价格 / 账面价值比率 e、价值 / 息税折旧前收益比率
4、问答题
（1）企业价值评估有什么用途？
答： 企业价值评估主要是服务于企业产权的转让或交易、企业的兼并收购、企业财务管理、证券市场上的投资组合管理等。
在企业产权转让及兼并收购活动中，企业的购买方需要估计目标企业的公平价值，企业的转让方或被兼并企业也需要确定自身的合理价值，双方在各自对同一企业价值的不同估计结果基础上，进行协商谈判达成最终的产权转让或兼并收购要约。在进行企业产权转让及兼并收购的企业价值评估分析时，需要特别考虑：①协同作用对企业价值的影响。②企业资产重组对企业价值的影响。③管理层变更对企业价值的影响。
企业财务管理中的企业价值评估。企业价值评估是经理人员管理企业价值的一项重要工具，它在企业管理中的重要性日益增长。特别是出于对敌意收购的恐慌，越来越多的企业开始求助于价值管理咨询人员，希望通过获得有关如何进行重组和增加企业价值的建议，避免被敌意收购。
证券市场上投资组合管理中的企业价值评估。证券市场上的投资者可以分为消极型投资者和积极性投资者。积极性投资者又可以分为市场趋势型投资者和证券筛选型投资者（价值型投资者）。市场趋势型投资者是通过预测整个股票或债券市场的未来变化趋势来进行证券的买卖投资的，他们并不关注某个企业的价值高低。证券筛选型投资者相信他们有能力在证券市场上挑选出那些价值被低估的企业证券，即企业证券的市场价值低于企业真实价值的证券进行投资，因而对企业真实价值的评估是证券筛选型投资者进行投资的重要依据。
（2）如何确定企业价值评估的范围？
答： 企业价值评估的范围应该是企业的全部资产，包括企业经营权主体
自身占用及经营的部分，以及企业经营权所能够控制的部分，如在全资子公司、控股子公司、非控股公司中的投资部分。企业价值评估范围的确定，需要依据企业资产评估申请报告及上级主管部门批复文件所规定的范围、企业产权转让或产权变动的有关文件中规定的资产变动范围、国有企业资产评估立项书中划定的范围等有关资料进行界定。在进行企业价值评估之前，首先要判断是否有必要对企业资产进行合理的重组，然后将企业中的资产划分为有效资产和非有效资产，将有效资产纳入资产评估的具体实施范围。对在资产评估时点难以界定产权归属的资产，应划定为“待定产权”，暂时不列入评估范围。对企业中因局部资产生产能力闲臵或不足而引起企业资源配臵无效或低效的部分，应按照资源合理有效配臵利用原则，与委托方协商是否需要通过资产剥离或补齐的方式进行资产重组，重新界定企业价值评估的范围。
（3）加和法评估企业价值有哪些不足？
答： 加和法也称为调整账面价值法，该方法首先是将企业资产负债表中的各项资产的账面价值调整为市场价值，然后通过加总投资者索取权的价值来估算出企业价值。之所以要对账面价值进行调整，是因为会计上所编制的资产负债表中的各项资产的账面价值往往与市场价格大相径庭。造成这种差异的主要原因有通货膨胀、过时贬值等因素，经过这两方面调整的资产账面价值反映了资产的重臵成本。尽管调整后的账面价值能够更为准确地反映市场价值，但是这种方法仍然存在两个主要的缺点：一是难以判断调整后的账面价值是否较为准确地反映了市场价值；二是调整过程没有考虑那些有价值，但在资产负债表中却没有反映的资产项目，如企业的组织资本。由于账面价值调整法忽略了组织资本价值，因而该种方法尤其不适用于一般具有较大组织资本价值的高科技企业和服务性企业。对于账面价值和市场价值差异不大的水、电等公共设施经营类企业，或组织资本价值很小的企业则较为适用。
（4）比较分析股权价值评估的股权现金流量估价模型和股利折现估价模型。 答： 比较股权价值估价的两种模型可以看出，以股权现金流量模型获得的股权价值结果一般可能会大于或等于以股利折现模型的估价结果。当股利等于股权现金流量时，两个估价结果是相等的；当股利小于股权现金流量时，如果将留存部分投资于净现值为零的项目，则结果是相近的；当股利大于股权现金流量时，企业就得为支付股利而发行新的股票或债券，从而可能会由于股票发行成本提高、或债务比率提高、或好的投资项目受到资本约束等原因，而降低企业价值，此时以股权现金流量模型获得的股权价值结果小于以股利折现模型获得的估价结果。
一般情况下，股权现金流量模型的估价结果大于股利折现模型的估价结果，二者的差异可以视作对企业股利政策的控制权利价值。而当股权现金流量模型的估价结果小于股利折现模型的估价结果时，可视作预期股利难以长期维持的警告。
在企业被收购或变换经营者的可能性较大时，适宜选用股权现金流量模型进行估价；在由于企业规模、或法律上或市场上的约束，而使得收购或变换经营者的可能性不大时，适宜选用股利折现模型进行估价。
（5）现金流量预测应遵循什么原则？
答： ①销售预测是现金流量预测的最关键步骤，销售预测的不同将导致企业价值估算的巨大差异。
②销售预测应该与企业及其所在行业的历史状况相符合。
③销售预测和销售所依赖的某些项目的预测应该具有内在的逻辑一致性。
④现金流量预测中反映的通货膨胀率要和折现率中隐含的相同。 ⑤利用敏感性分析找出那些对现金流量预测影响最大的假设如销售增长率的假设，并对这些假设的合理性进行严格的检验。
⑥将收益法价值评估结论与通过其他评估方法得到的价值结论进行比较，如果二者大相径庭，就需要对较为敏感的关键性假设的可靠性作严格的论证。
⑦预测现金流量除了需要对财务理论有深刻的理解，还需要对企业有深入的判断。
（6）选择可比企业应注意什么问题？
答： 可比企业是指具有与待评估企业相似的现金流量、增长潜力及风险特征的企业，一般应在同一行业范围内选择。可比性特征还有企业产品的性质、资本结构、管理及人事制度、竞争性、盈利性、账面价值等方面。在识别可比企业时，评估师可以通过参考证券分析师对待评估企业的分析报告、投资咨询公司的有关研究报告，寻求行业行业专家的协助，咨询待评估企业的经理层管理人员，以及分析待评估企业的财务比率等多种方式进行可比企业的选择。由于可比企业的选择带有一定的主观性，因而有时也很可能被有偏见的评估分析人员加以利用。可比企业的企业价值如果被错误地高估或低估，从而也会使得乘数偏大或偏小，导致错误的评估结果。
（7）企业价值评估的比较法有哪些可供选择的乘数？
答： ①市盈率。市盈率等于股价除以每股收益。用市盈率作为乘数所求得的是企业的股权价值。
②价格 / 账面价值比率。价格 / 账面价值比率是指股权的市场价格与股权的账面价值的比率，或每股股价与每股账面价值的比率。用该比率求得的是企业股权价值。
③价格 / 销售收入比率。价格 / 销售收入比率是指股权价格与销售收入的比率。用该比率求得的是股权价值。
④价值 / 息税折旧前收益比率。价值 / 息税折旧前收益比率是指企业价值与EBIDT的比率。用该比率求得的是企业（投资）价值。
⑤价值 / 重臵成本比率。价值 / 重臵成本比率是指企业价值与企业资产的重臵成本的比率。用该比率求得的是企业（投资）价值，而非企业的股权价值。在评估企业价值时，如果在待评估企业与可比企业之间的资本结构有较大差异时，则应选择价值 / 息税折旧前收益比率或价值 / 重臵成本比率指标，因为息税折旧前收益和重臵成本这两个变量对资本结构的差异不敏感，从而不会因企业资本结构的差异影响到企业价值的评估结果。
5、计算题
（1）某企业2000年支付的每股股利为1.28元，预期股利将永久性地每年增长5%。股票的贝塔系数为0.9，1年期国债利率为3.25%，市场风险补偿为5%。估算该企业每股的价值。 答：
用一阶段股利折现模型估算企业每股的价值。
本题中，DPS1=1.281.051.344元，股利的预期增长率为g，g=5%。
rerf(rmrf)3.25%0.95%7.75%每股股权价值为P0，则：
P0
DPS11.344
48.87元 eg7.75%5%
（2）某企业2000年的财务报表显示每股收益为2.5元，支付的每股股利为0.72元。预期2001年至2005年期间收益将每年增长15%，这一期间的股利支付率保持不变。自2006年起收益增长率预计将保持在5%的稳定水平，股利支付率会达到70%。企业目前的贝塔系数为1.42，2005年以后的贝塔系数预计为1.10，国债利率为3.25%，市场风险补偿为5%。试求2001年1月1日的每股股权价值为多少？ 答：
用股利折现估价模型中的二阶段模型计算每股股权价值。 由于2000年的股利支付率为
0.72
28.8%， 2.5
因此2001年至2005年期间的股利支付率也为28.8%。
DPS10.721.150.828元。
2001年至2005年期间的rerf(rmrf)3.25%1.425%10.35%
自2006年开始 rerf(rmrf)3.25%1.105%8.75%
n15，g115%，g25%，DPS62.51.1551.0570%3.6959
DPS1(1g1)n1DPSn11
1-每股股权价值 =
re-g1(1re)n1(reg2)(1re)n1
0.828(115%)53.6959[1]10.35%15%(110.35%)5(8.75%5%)(18.75%)5
(17.81)(11.2292)64.795268.8775
（3）某企业2000年的销售额为6000万元，预计2001-2004年以6%的比率增长，自2005年起增长率保持在3%。该企业的税前营业利润率为20%，资本支出等于年折旧费，营运资本占销售额的20%。该企业未偿还的债务为3000万元，利息率为10%，权益与全部资本的比率为80%，贝塔系数为1.25，国债利率为3.25%，市场风险补偿为5%。企业所得税税率为33%。估算该企业2001年1月1日的企业价值和权益价值。 答：
用企业价值评估模型中的二阶段增长模型估算企业价值。用股权价值评估模型中的二阶段模型估算企业的股权价值。
具体计算见表8-3、表8-4 。
表8-3、某企业预期自由现金流量估测的假定条件
说明：①资本支出与年折旧费抵消；②营运资本占销售额的20%；③利息费用为300万元。
（4）某企业2000年的收入为95000万元，预期2001-2005年每年增长6%，以后每年增长4%。2000年每股收益为2.50元，预期2001-2005年期间每股收益年增长10%，以后每年增长5%。2000年每股的资本支出为2.20元，每股折旧为1.10元，2001-2005年期间预期增长速度与收益相同。营运资本保持在收入的5%水平上。企业当前的债务/全部资本比率为10%，贝他系数为1.25，国债利率为3.25%，市场风险补偿为5%。目标债务比率为20%，自2006年企业资本结构基本稳定。企业已经发行有6000万股股票。试估算企业的权益价值。 答：
1）估算2001-2005年的股权现金流量
根据公式CFE = 净收益 + （1 - ）（折旧 - 资本性支出） - （1 - ）追加营运资本 2001年股权现金流量为：
6000×[2.5×(1+10%)+(1-20%)×(1.1-2.2) ×(1+10%)]-(1-20%)×95000×6%×5%=10692-228=10464(万元) 2002年股权现金流量为：
6000×[2.5×(1+10%)2+(1-20%)×(1.1-2.2) ×(1+10%)2]-(1-20%)×95000×6%×5%×(1+6%)=11761.2-241.68=11519.52(万元) 2003年股权现金流量为：
6000×[2.5×(1+10%)3+(1-20%)×(1.1-2.2) ×(1+10%)3]-(1-20%)×95000×6%×5%×(1+6%)2=12937.32-256.18=12681.14(万元) 2004年股权现金流量为：
6000×[2.5×(1+10%)4+(1-20%)×(1.1-2.2) ×(1+10%)4]-(1-20%)×95000×6%×5%×(1+6%)3=14231.05-271.55=13959.50(万元) 2005年股权现金流量为：
6000×[2.5×(1+10%)+(1-20%)×(1.1-2.2) ×(1+10%)]-(1-20%)×95000×6%×5%×(1+6%)=15654.16-287.84=15366.32(万元)
5
5
4
2）估算2006年的股权现金流量：
2006年企业进入稳定增长阶段，不仅其资本结构已经基本稳定，而且也可以假设其资本性支出和折旧抵消。 6000×(1+5%)×2.5×(1+10%)5-95000×4%×5%×(1+6%)5=25436.25-254.25 =25182(万元)
3）估算折现率
2001-2005年期间的折现率为：3.25%+1.25×5%=9.5% 2006年以后的折现率为:
根据β = βu [1 + （1 -t）（D / E）]可以求出: βu =1.25/[1 + （1 –33%）×（10% /90%）] = 1.164 1.164×[1 + （1 –33%）（20% /80%）] = 1.359 3.25%+1.359×5%=10.05%
4）估算该企业价值
10464/(1+9.5%)+11519.52/(1+9.5%)2+12681.14/(1+9.5%)3+13959.50/(1+9.5%)4+ 15366.32/(1+9.5%)5+25182/(10.05%-5%)(1+9.5%)5 =9556.16+9607.61+9658.88+9709.61+326527.62=365059.88(万元)
（5）根据表8-1估算乙企业的权益价值。为什么会有不同估算的结果？
表8-1
答：
1）用价格/账面价值比率PBV做乘数计算乙企业的权益价值等于：
40,000,00035
207,000,000491,186,440.7元
590,000,000
2）用价格/销售收入比率PS做乘数计算乙企业的权益价值等于：
40,000,00035
620,000,000647,761,194元
1,340,000,000
因为用不同的乘数所以得出不同的评估结果。
（6）试根据表8-2数据进行回归分析，找出价值被低估的股票。
答：市盈率用PE表示，增长潜力用预期增长率g表示，现金流量用股利支付率RP表示，
企业风险用β表示。回归方程表示为：PEabgcRPd 运用SPSS11统计软件进行多元线性模型回归分析,得出回归方程如下：
PE2.29635.359g2.874RP11.985
逐个算出理论市盈率值，现实市盈率与理论市盈率之间的差额为负的即为价值被低
资产评估平时作业1
第二章 资产评估的程序与基本方法
2、单项选择题
（1）被评估宾馆因市场原因，在未来3年内每年收益净损失额约为5万元，假定折现率为10%，该宾馆的经济性贬值最接近于（ B ）万元。 a、
、10 d、50
（2）用物价指数法估算的资产成本是资产的（ A ）
。
、既可以是复原重臵成本，也可以是更新重臵成本 c、更新重臵成本 d、既不是复原重臵成本，也不是更新重臵成本
（3）某项资产1997年购建，账面原值100000元，2000年进行评估，若以购建时物价指数为100%，则3年间同类资产物价环比价格指数分别为110%、120%、115%，则该项资产的重臵成本应为（ D ）元。
a、
145000 b、115000 c、（4）某被评估资产1980年购建账面价值为50万元，1989年进行评估，1980年、1989年该类资产的定基物价指数分别为120%、170%，则被评估资产的重臵成本为（ B ）万元。
a、
、35.3 d、85
（5）某设备的年收益额为50万元，适用本金化率为20%，则该设备的收益现值为（ B ）万元。
a、
、300 d、350
（6）教堂、学校、专用机器设备等资产的价值评估，一般适宜选用（ A ）。
、收益法 c、市场比较法 d、残余法
（7）复原重臵成本与更新重臵成本的相同之处在于运用（ C ）。 a
、相同的原材料 b、相同的建造技术标准
、相同的设计
（8）运用成本法评估一项资产时，若分别选用复原重臵成本与更新重臵成本，则应当考虑不同重臵成本情况下，具有不同的（ C ）。
a、实体性贬值 b、经济性贬值
、资产利用率
（9）估算资产的实体性贬值时所用的总使用年限是资产的（ C ）。 a、总经济使用年限 b、总技术使用年限
、以上三个都可以
（10）某机器设备购建于1994年10 月，根据其技术经济指标，规定正常使用强度下每天的运转时间为8小时，由于其生产的产品自1994年初至1998年末期间在市场上供不应求，企业主在此期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间为10小时，自1999年初恢复正常使用，现以2000年10月5日为评估基准日，则该设备的实际使用年限为（ B ）年。
a、
、8 d、7.5
（11）待评估资产为一栋层高为4米、面积100建筑平方米的住宅，其复原重臵成本为1600元/建筑平方米，而在评估基准日建造具有相同效用的层高为3米的住宅，更新重臵成本为1500元/建筑平方米，则其超额投资功能性贬值为（ C ）元。
a、
160000 b、、40000
（12）现评估某企业某类通用设备，首先抽样选择具有代表性的通用设备6台，估算其总重臵成本为25万元，从会计记录中查得这6台设备的历史总成本为30万元，该类通用设备的账面历史总成本为500万元，则该类通用设备的总重臵成本为（ D ）万元。
a、
357 b、448 c、（13）预计某企业未来5年的税后资产净现金流分别为15万元、13万元 、12万元、14万元、15万元，假定该企业资产可以永续经营下去，且从第6年起以后各年收益均为15万元，折现率为10%，确定该企业继续使用假设下的价值为（ D ）万元。
a、
136 b、219 c、（14）某类设备的价值和生产能力之间成非线性关系，市场上年加工1600
件产品的该类全新设备价值为10万元，现已八成新的年加工900件产品的被评估设备的价值为（ D ）万元。规模效益指数为0.5。
a、5.6 b、4.5 c、
（15）某评估参照物价格为10万元，成新率为0.5，被评估资产的成新率为0.75，二者在新旧程度方面的差异为（ B ）万元。
a、
、7.5 d、10
（16）通常情况下，可以用市场法进行评估的资产是（ C ）
a、专利权
b、专用机器设备、专有技术
（17）在应用市场法时，一般应该选择（ A ）参照物进行比较。
、2个或2个以上
c、1个或1个以上 d、4个或4个以上
3、多项选择题
（1）资产评估业务约定书的内容包括有（a、b、d）。
a、评估范围 b、评估目的 c、评估假设
d、评估基准日 e、评估工作日期
（2）重臵成本的估算方法有（a、b、c、d）
a、物价指数法 b、功能价值法 c、规模经济效益指数法 d、重臵核算法 e、观察法
（3）实体性贬值的估算方法有（a、c）
a、观察法 b、经济使用年限法 c、使用年限法
d、修复费用法 e、成新率法
（4）功能性贬值包括（a、b）
a、超额投资性功能性贬值 b、超额运营性功能性贬值
c、复原重臵成本的功能性贬值 d、更新重臵成本的功能性贬值 e、修复性功能性贬值
（5）估算资产净现金流量时所用的资产经营管理成本包括资产（a、b、e）
a、维修费用 b、保险费用 c、折旧费用
d、资金成本 e、管理费用
（6）造成资产经济性贬值的主要原因有（b、e）。
a、该项资产技术落后 b、该项资产生产的产品需求减少 c、社会劳动生产率提高 d、自然力作用加剧
e、政府公布淘汰该类资产的时间表
（7）复原重臵成本与更新重臵成本的相同之处在于运用（a、c）
a、相同的功能效用 b、相同的建造技术标准 c、资产现时价格 d、相同的设计 e、相同的材料
4、问答题
（1）资产评估应按照什么样的步骤进行？
答： 资产评估工作是指从接洽资产评估业务到提交资产评估报告的全过程，具体应按以下步骤进行：①资产评估项目的接洽；②组建资产评估项目小组；③拟定资产评估的工作方案；④收集与资产评估有关的资料；⑤待评估资产的清查核实和实地查勘；⑥资产评估的评估假设条件、价值类型及评估标准分析；⑦选择评估方法并进行估算；⑧编写资产评估报告；⑨与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续。
（2）功能性贬值的估算应按照什么样的步骤进行？
答： ①比较待评估资产的年运营成本与技术性能更好的同类资产的年运营成本之间的差异（包括工资支付、材料及能源耗费、产品质量等方面）。②确定净超额运营成本。净超额运营成本等于超额运营成本扣除所得税后的余额。③估计待评估资产的剩余使用寿命。④以适当的折现率，将评估对象在剩余使用寿命内所有的净超额运营成本折算为评估基准日的现值，作为待评估资产的功能性贬值额。对因功能过时而出现的功能性贬值，可以通过超额投资成本的估算进行，即将超额投资成本视同为功能性贬值的一部分。该部
分功能性贬值的计算公式为：功能性贬值=复原重臵成本-更新重臵成本 。
（3）运用收益法进行资产评估时，如何确定被评估资产的纯收益？
答：对评估对象的纯收益即预期资产净现金流的估算，一般需要考虑资产在社会平均经营管理水平状况下的预期资产净现金流水平，而不是在资产的某个使用者经营管理下的预期资产净现金流，或者说需要估算的是资产的客观资产净现金流。预期资产净现金流等于资产的潜在毛收入减去预计经营管理成本。经营管理成本包括有维修费、销售及管理费、保险费、税费、销售成本、原材料费及工资等成本费用。折旧费、筹资成本等不作为经营管理成本从收入中扣除，因为折旧费是收入的一部分，它不会支付给任何人，而筹资成本也在对预期资产净现金流进行折现时即从货币时间价值的角度考虑了。
（4）如何确定折现率？
答： 折现率实质上是投资的期望回报率，我们可以将它看作是投资于估价对象的机会成本，或者说是资本成本。正确的折现率是投资者能够从一项“相似的”投资中得到的回报率。
折现率的估算方法主要有以下几种：
①市场比较法。
即通过对市场上相似资产的投资收益率的调查和比较分析，来确定待评估资产的投资期望回报率。
②资本资产定价模型法。
即通过比较一项资本投资的回报率与投资于整个资本市场的回报率，来衡量该投资的风险补偿。利用该模型确定的折现率是资产的权益成本，而非资本成本。一项投资的风险包括可分散风险和不可分散风险，可分散风险可以通过投资多样化（组合）来降低或消除，不可分散风险无法通过投资多样化降低或消除。
由于不同类型资产的风险不同，因而其回报率也不同。国库券是最安全
的投资方式，我们可以将它的回报率当作无风险利率。
资产的回报率、无风险利率、资产风险补偿之间的关系可表示为：
期望回报率 = 无风险利率 + 资产风险补偿
资产风险补偿等于资产市场（平均）风险补偿乘以资产的贝他系数（β）。因而可以将资产的期望回报率表示为：
资产期望回报率=无风险利率+资产市场风险补偿×β
=无风险利率+(资产平均回报率-无风险利率)×β
③加权平均资本成本法。
加权平均资本成本法既考虑权益资本的成本，也考虑负债资本的成本，用公式表示为：
加权资本成本(折现率)=权益成本×权益比+负债成本×负债比
如果将利息可以冲减企业的应纳税所得额因素考虑进去，则负债成本应为税后负债成本，因而可用公式表示为：
加权资本成本=权益成本×权益比+税前负债成本×(1-所得税边际税率)×负债比
5、计算题
某待评估的生产设备每月可生产10000件产品，生产每件产品的工资成本为1.5元,而目前的新式同类设备生产每件产品的工资成本仅为1.2元。假定待评估设备与新设备的运营成本在其他方面相同，待评估设备资产还可以使用5年，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，求待评估资产相对于同类新设备的功能性贬值。
答：
1）年超额运营成本：
10000×(1.5-1.2)×12=36000(元)
2）年净超额运营成本：
36000×(1-33%)=24120(元)
3）功能性贬值：
24120×(P/A,10%,5)=24120×3.7908=91434.096(元)
平时作业二
第四章 房地产价格评估
1、术语解释
（1）地产
答：即土地资产，指具有权益属性的土地，即作为财产的土地。
（2）房地产
答：是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。
（3）不动产
答：是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附着物、生长着的树木及农作物、已经播撒于土地中的种子等）、与土地及其改良物有关的财产权利。建筑附着物主要指已经附着于建筑物上的建筑装饰材料、电梯，以及各种给排水、采暖、电气照明等与建筑物的使用密切相关的物。
（4）基准地价
答：是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。
（5）标定地价
答：是指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。
（6）楼面地价
答：是单位建筑面积地价，它等于土地总价格除以建筑总面积，或等于土地单价除以容积率。
2、单项选择题
（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。
房屋建筑物 c.企业资产 d.资产
（2
）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。
a. 地理位臵和交通条件c. 容积率和覆盖率 d. 特别利害关系和特殊动机
（3）假设开发法属于一种( )。
a. 加和法 b. 积算法 c. 类比法（4）某宗地年金收益额为8500
元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。
（5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。
a. 合同工期协商工期 d. 实际工期
（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、
4.8％，则1995年底该建筑物的重臵成本最有可能是 ( ) 元。
（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评
估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。
（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。
a. 收益法 b. 成本法
功能价值法
（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为
( )元／平方米。 （10）若反映宗地地价水平，( D )指标更具说服力。
建筑总价格
土地总面积
房地总价格C.土地总面积A.B.土地总价格土地总面积土地总价格D.建筑总面积
（11）某地产未来第一年纯收益为30万元，假设该地产的使用年限为无限年期，预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加l万元。资本化率为7%
，则该地产的评估值最接近于( )万元。
（12）待估地产年总收人18万元，年总费用10万元，剩余使用年限10年，折现率为10%
，则其评估价值最接近于( )万元。
※（13）待评估建筑物为一砖混结构两层楼房，宅基地面积为300平方米，房屋每层月租金为2500元，各种费用占租金收入的40%，土地还原率为8%，建筑物还原率为10%，评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米1000
元，建筑物的年纯收益为( ) 元。
（14）某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了三个参照物，并分别得到127万元、142万元、15l万元3个评估结果，它们的权
重依次为25%、40%、35%，则被评估房地产的价值最接近( )万元。 a．
（15）如果房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格为3000万元，地价为2000万元，该房地产的年客观净收益为450万元，建筑物的资本化率为10％，那么土地的资本化率最接近于 ( )。
a. 9％ b. 12.5％
％
（16）被评估建筑物历史建造成本为80万元，1997年建成，要求评估该建筑物2000年的重臵成本。调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数分别为103%、103%、102%，
该建筑物的重臵成本最接近于( )万元。
（17）已知某房地产月租金收入为20万元，月费用总额为5万元，建筑物价格为1000万元，建筑物的资本化率为10％，该房地产的土地年纯收益最
接近于( )万元。
（18）假定被评估房地产可以永续利用，预计前3年的纯租金收入分别为3万元、2万元、1万元，从第4年开始年纯收益保持在3万元水平上，折现率为10
％，该房地产的评估值最接近于( )万元。
（19）被评估土地的剩余使用权年限为30年，参照物剩余使用权年限为25
年，假定折现率为8％，被评估土地的年限修正系数最接近于( ) （20）运用最佳使用原则评估地产的前提条件是( )。
a. 土地的非再生性 b. 土地位臵固定性
土地利用永续性
（21）某宗地取得费用为每平方米100元，开发费用为每平方米300元，当地银行一年期贷款利率为9％，二年期贷款利率为10％，三年期贷款利率为
11％，开发周期为3年，第一年投资占总投资的1/2，第二、三年投资各占总投资的l/4，问该土地每平方米应负担利息为( )元。
※（22）某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8％，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格为1200 元／平方米，建筑物的年纯收益为( )元。
※（23）某一宗2000平方米空地的预计最佳利用方式，为开发一建筑面积4000平方米的商业建筑。预期该商业房地产建成后的售价为3000元／平方米，估计该建筑物的建筑费用为1400元／平方米，专业费用为建筑费用的6％，利息利润为地价、建筑费用及专业费用之和的15％，销售费用及有关税费为售价的10％，该土地的价值接近于( ) 元／平方米。
元
（24）在用收益法评估土地使用权价格时，总费用不包括 ( )。 a.房地产税金 b.管理费
保险费
（25）某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为300万元。这体现了房地产评估的( )
a．供求原则 b.替代原则
贡献原则
(26)某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言，室内格局更加合理，由此引起待评估住宅的价格比参照交易住宅的价格高15％，室内格局因素修正系数为( )
a．100／115 b．85／
．100／85
※(27)某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2％。该建筑物2001年1月的重臵成本为500 万元，2001年1月
的评估值接近( ) 万元
a．
．402 d．390
※(28)某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为l000万元，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8％。该土地投资利息为( )万元 a．
．60 d．100
※(29)某宗土地为1 000平方米，国家规定的容积率为5，建筑密度为0.6，下列建设方案中最可行的为（ ）
a. 建筑物地面一层建筑面积为800平方米，总建筑面积为4600平方米 b. 建筑物地面一层建筑面积为700平方米，总建筑面积为7000平方米
d. 建筑物地面一层建筑面积为400平方米，总建筑面积为4200平方米
(30)某地产未来第一年的纯收益为18万元，预计以后各年的纯收益按l％的比率递减，该地产的剩余使用权年限为10年，折现率为8
％。该地产的评估值最接近于（ ）万元。
3、多项选择题
(1) 影响地价的一般因素有( a、c、d、e )。
a. 行政因素 b. 区域因素 c. 社会因素
d. 经济因素 e. 人口因素
(2)影响地价的社会因素主要包括( a、b、d )等几个方面。
a. 政治安定状况 b. 社会治安程度 c.税收政策
d. 房地产投机 e. 交通管制
(3)影响商业用地土地价格的区域因素有( a、b、c、e )。
a.商业繁华程度 b.环境优劣度 c.规划限制
d.公有设施完善度 e. 交通便捷度
(4)影响地价的个别因素主要有( a、b、c、d、e )。
a. 位臵因素 b. 地形地质因素 c. 面积因素
d. 地块形状因素 e. 土地利用因素
(5)市场法中进行区域因素修正需考虑的因素有( a、b、c、d )。 a. 繁华程度 b. 交通状况 c.基础设施状况
d. 环境质量 e. 土地使用年限
(6)评估建筑物需考虑的因素包括( a、b、c、d、e )。
a. 产权 b. 用途 c. 建筑结构 d.建成时间 e.装修质量和水平
(7)建筑物应在( b、c、d )方面符合政府规定。
a. 建筑结构 b. 建筑用途 c.容积率
d. 覆盖率 e. 外形设计
(8) 我国房地产评估的标的物一般包括( a、c、d )。
a.土地使用权 b.土地所有权 c.建筑物及其权益
d.建筑物中的水暖设施 e.建筑物中的办公设备
(9)假设开发法中的投资利润是以( a、c、d、e )为计算基础的。 a.专业费用 b.投资利息 c.卖楼价
d.地价 e.建筑费用
(10)运用市场比较法评估地产，在选择参照物时应注意在( a、b、d )方面与评估对象保持一致。
a.交易类型 b.用地性质 c.交易价格
d.供需圈 e.交易时间
（11）房地产评估遵循的原则有( a、b、c、d、e )
a.最有效使用原则 b.合法原则 c.替代原则
d.供求原则 e.贡献原则
4、计算分析题
（1）待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途
为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为≤50％，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下：预计建设期为2年，第一年投人60％的总建设费，第二年投入40％的总建设费，总建设费预计为1000万元。专业费用为总建设费用的6％，利息率为10％，利润率为20％，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5％，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为3000元／平方米,折现率10％。
答：
根据所给条件计算如下：
1)预计住宅楼的买楼价的现值为：
3000×2000×6/(1+10%) = 29752066（元）
2)总建筑费用现值为：
1000×60%×10000/(1+10%)+1000×40%×10000/(1+10%)
= 9190000(元)
3)专业费用 = 9190000×6％= 551400(元)
4)租售费用及税金 = 29752066×5％ = 1487603(元)
5)投资利润 = (地价+总建筑费用+专业费用)×20％
= (地价×20％)+(9190000+551400)×20％
= (地价×20％)+1948280
6)总地价 = (29752066-9190000-551400-l487603-1948280)÷(1+20％)
= 16574783÷1.2
= 13812319(元)
（2）投资者面对甲、乙两幅土地。甲地容积率为5，单价为1000元/平方米，乙地容积率为3，单价为800元/平方米，两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济?
答：
根据题中所给条件计算如下： 0.51.52
1)甲地楼面地价=1000/5=200(元/平方米)
2)乙地楼面地价=800/3=269(元/平方米)
所以，从投资的经济性角度出发，投资者应投资购买甲地。
（3）某房屋建筑面积为1200平方米，同类型房屋标准新建单价为970元／平方米，但该房屋装修好，调整增加1％；设备配臵齐全，增加2％；地段、层次、朝向增加1.5％，其他情况同于标准房屋。经现场评定，该房屋为7成新。根据上述情况，评估房屋价格。
答：
根据题意可得：
房屋价格=970×(1+l％+2％+1.5％)×1200×0.7
=970×1.045×1200×0.7
=851466(元)
（4）某商业用房地产，按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为40年，现该房屋拟出租，出租期l0年，按租赁双方合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年比上年递增2％，后5年按每年15万元固定不变。假定资本化率为l0％，该房地产l0年租期内的收益现值为多少? 答：
812%812%812%8被估房地产十年租期内的收益现值=234110%110%110%110%23
110%
66.75万元
812%541510%110%5115110%
※（5）有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表。
参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。容积率与地价的关系为：容积率在l-1.5之间时，容试根据以上条件评估待估宗地2000年1月20日的价格。
答：（本题不作考试要求）
1
45110%100100785.4元/平方米 115100106P800[1**********]1101100
50110%
110%[**************]P2850812.8元/平方米1111011121100101
50110%
110%[**************]P3760841.53元/平方米[1**********]10098
40110%1145111
110%100100881.93元/平方米115100106P478011010010019999 45110%
PP785.4812.8841.53881.931P2P3P4830.41元/平方米4411即待估宗地2000年1月20日的价格为每平方米830.41元
※（6）有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为3200平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设为公寓。土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90％，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25％。建筑费预计每建筑平方米1000元，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投人。假设当地银行贷款利率为7％，不动产综合还原利率为8％，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15％。试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位（取整）。
答：（本题不作考试要求，该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。）
1）测算不动产总价
不动产建筑总面积：3200×2.5=8000(平方米)
不动产纯收益=300×8000×90％×(1-25％)=1620000(元)
不动产收益年期=50-3=47(年)
2）测算建筑费及专业费
建筑费及专业费=1000×（1+10%）×8000=8800000（元）
3）计算利息
利息=地价×7%×3+8800000×7%×1.5=0.21地价+924000（元）
4）计算利润
利润=19706113×15%=2955917（元）
5）测算地价
地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润
=19706113-8800000-0.21地价-924000-2955917
地价=6994224/1.21=5780350（元）
单价=5780350/3200=1806.36（元/m2）
楼面地价=1806.36/2.5=722.54（元/m2）
（7）房地产的总使用面积为1万平方米，月租金为7元／平方米。预计年房租损失费为年预期租金总收入的5％，房产税为年预期租金总收入的12％，管理费、修缮费为年预期租金总收入的6％，房屋财产保险费为0.3万元／年。预计该房地产尚可以使用10年。折现率为12％。计算该房地产的评估值。
答：
1)该房地产的年租金总收入为：
1×7×12=84(万元)
2)该房地产的年出租费用为：
84×(5％+12％+6％)+0.3= 19.62(万元)
3)该房地产的年纯收益为：
84-19.62 = 64.38(万元)
4)该房地产的价格为：
64.38×[1-1／(1+12％)]／12％
=64.38×5.6502
=363.76(万元) 10
（8）假定某市政府将于2000年2月1 日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积 5000平方米，容积率限定为4，土地使用权70年，某开发商欲购买此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为2年，建筑投资均匀投入。建筑成本为1500元/平方米，专业费为建筑成本的6%，开发商的目标利润为成本的15%，有关税费为楼价的5%，折现率为10%，工程完工后每平方米售价5500元，估计一年内售完。开发商委托你评估该宗土地价格，试计算分析。
答:
1)完工后的预期楼价现值为：
5000×4×5500/(1+10%)2.5=8667.8(万元)
2)建筑成本及专业费：
1500×（1+6%）×2/（1+10%）2/2=2891(万元)
3)有关税费：
8667.8×5%=433.4(万元)
4)目标利润为:
(地价+2891)×15%=15%地价+433.7万元
5)估算地价:
地价=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地价
地价=4269.3(万元)
（9）某房地产2001年10月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平，2004年10月转售时的价格预计比2001年10月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。若该类房地产的投资收益率为9%，试测算该房地产2001年10月的价格。
答：
解法1：
300×[1-1/(1+9%)]/9% + p×(1+10%)×(1-6%)/(1+9%) = p
p = 3759.4(万元)
33
解法2：
设2001年10月价格为P
P = 300×(P/A,9%,3) +
由上式得 P = 3759.4（万元）
P(110%)(1-6%) (19%)3
（10）某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，实际已经使用8年。经过调查测算，现在重新建造全新状态的该类建筑物的建造成本800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入建造成本的40%），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重臵成本为200万元，平均寿命为5年，已经使用2年；设备部分的重臵成本为110万元，平均寿命为10年，已经使用 8年。假设残值率为零，试计算该建筑物的折旧(贬值)总额。
答：
1)建筑部分的重臵成本:
800×(1+3%)+800×60%×6%×1.5+800×40%×6%×0.5+50+120
=1046.8(万元)
2)建筑部分的折旧：
（1046.8-18）×8/50+18=182.6(万元)
3)装修部分的折旧:
200×2/5=80(万元)
4)设备部分的折旧:
110×8/10=88(万元)
5)总折旧:
182.6+80+88=350.6(万元)
※（11）某房地产的土地面积1000平方米，建筑面积2000平方米。土地于1994年10月1日通过有偿出让方式以1000元/平方米的价格取得，使用权年限为50年。建筑物为钢筋混凝土结构，于1995年10月1日建成使用，建筑造价为800元/建筑平方米。1999年10月1日与该房地产地段及用途相似、使用权年限为50年的土地的价格为1100元/平方米，该类房屋的重臵成本为900元/建筑平方米。假定该类建筑物的残值为零，土地资本化率为6%，试估算该房地产1999年10月1日的总价格。
答：（本题不作考试要求）
1)建筑物的价格:
900×2000×(49-4)/49=1653061(元)
2)土地价格:
1100×1000×[1-1/(1+6%)]/[1-1/(1+6%)]=1078638(元)
3)房地产总价格:
1653061+1078638=2731699(元) 4550
※（12）某在建工程开工于2001年3月1日，用地面积为2000平方米，建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用权年限从2001年3月1日起50年。土地取得费为楼面地价1000元/平方米，该公寓正常建设期为2年，建造费用为2500元/建筑平方米，到2001年9月1日已经投入预计建设费用的45%。估计该公寓开发项目可以按期完成，建成后出租的租金预计为80元/建筑平方米〃月，可出租面积为总建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租经营费用为收入的30%。购买该在建工程应交纳税费为购买价格的4%。试估算该在建工程2001年9月1日的价格。折现率为10%。
答：（本题不作考试要求）
1)预期完工后的楼价现值:
= 80×12×2000×5.1×65%×80%×(1-30%)
×[1-1/(1+14%)]/[14%×(1+14%)]
= 2087.7(万元)
2)在建工程的完工费用现值:
2500×(1-45%)×2000×5.1/(1+14%)
3)税费:购买价格×4%
4)正常购买价格:
购买价格=2087.7-1271.5-购买价格×4%
购买价格=784.8(万元)
0.75481.5=1271.5(万元)
（13）某商场的土地使用年限从1994年5月31日起40年，商场共有两层，每层建筑面积为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%。一层已经于1996年5月31日出租，租期5年，月租金为180元/平方米。二层暂时空臵。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米、120元/平方米，出租费用为租金的20%。折现率为10%。试估算该房地产1998年5月31日出售时的总价格。
答：
1)每层可出租面积:
2000×60%=1200(平方米)
2)带租约的3年期间每年的净租金收入：
（180+120）×1200×12×(1-20%)=345.6(万元)
3）租约期满后每年的净租金收入：
（200+120）×1200×12×（1-20%）=368.64（万元）
4）计算带租约出售的总价格：
345.6×(P/A,10%,3)+368.64×(P/A,10%,33)/(1+10%)3
= 3509.8(万元)
※(14) 某在建工程开工于2002年3月1日，用地面积为2000平方米，建筑容积率为5，用途为公寓。土地使用权年限从2002年3月1日起50年。土地取得费为楼面地价1000元/平方米，该公寓正常建设期为2年，建造费用为2500元/建筑平方米，到2002年9月1日已经投入预计建设费用的45%。评估基准日相近地区类似70年土地使用权的土地上刚刚建成公寓(建设开发周期为2年)的出售价格为3500元/建筑平方米,公寓类房地产价格近年来每年上涨2%,预计将继续保持该增长率。购买该在建工程的契税税率为购买价格的4%,市场利息率为10%,利润为楼价的8%。试估算该在建工程2002年9月1日的价值。若按评估价值进行交易,在建工程的原产权人大约赢余或亏损多少(不计利息)?
答：（本题不作考试要求）
1）估计预期楼价（市场比较法）
3500×(1+2%×1.5)×[1-1/(1+10%)]÷[1-1/(1+10%)]
=3573.27元/平方米
3573.27×2000×5=3573.27(万元)
2)估计剩余建造费
2500×(1-45%)×2000×5=1375(万元)
3)估计利息
在建工程价值×10%×1.5+1375×10%×0.75
= 0.15×在建工程价值+103.13(万元)
4)估计利润及税费
3573.27×(4%+8%)=428.79(万元)
5)估计在建工程价值
在建工程价值=3573.27-1375-0.15×在建工程价值-103.13-428.79 在建工程价值=1449(万元)
6)原产权人投入成本
(1000+2500×45%)×2000×5 =2125(万元)
1449-2125=-676(万元)
原产权人亏损大约676万元。 4868
平时作业三
第六章 金融资产和递延资产评估
1、术语解释
（1）金融资产
答： 是一切能够在金融市场上进行交易，具有现实价格和未来估价的金融工具的总称.也可以说，金融资产是一种合约,表示对未来收入的合法所有权。可以按照合约的不同性质将它们分为债权和股权。也可以根据金融资产期限的长短，可以将它们划分为货币市场(一年以内)和资产市场的融资工具。
（2）股票的内在价格
答： 是一种理论价值或模拟市场价值。它根据评估人员通过对股票未来收益的预测折现得出的股票价格。股票内在价格的高低，主要取决于企业的发展前景、财务状况、管理水平以及获利风险等因素。
（3）股票的清算价格
答： 指企业清算时每股股票所代表的真实价格。股票的清算价格取决于股票的账面价格、资产出售损益、清算费用高低等项因素。大多数情况下，股票的清算价格一般小于账面价格。
（4）股票的市场价格
答： 指证券市场上的股票交易价格。在发育完善的证券市场条件下，股票市场价格是市场对企业股票内在价值的一种客观评价；而在发育不完善的证券市场条件下，股票的市场价格是否能代表其内在价值，应做具体分析和判断。
2、单项选择题
（1）被评估债券为4年一次性还本付息债券100000元，年利率为18%，不计复利，评估时债券的购入时间已经满2年，当年的国库券利率为10%，该企业的风险报酬率为2%，被评估债券的价值为（ ）元
【计算方法：100000×（1+4×18%）/（1+12%）2=137117（元）】
（2）被评估企业拥有甲企业发行的5年期债券100张,每张面值1 万元,债券利息率每年为9%,复利计息,到期一次还本付息。评估基准日至债券到期还有两年,若适用折现率为15%,则被评估企业拥有甲企业债券的评估值最接近于( )万元。
（3）某被评估企业拥有A公司面值共90万元的非上市普通股票，从持股期间来看，每年股利分派相当于票面值的10%，评估人员通过调查了解到A公司每年只把税后利润的80%用于股利分配，另20%用于公司扩大再生产，公司有很强的发展后劲，公司股本利润率保持15%水平上，折现率设定为12%，如运用红利增长模型评估被评估企业拥有的A公司股票，其评估值最有可能是（ ）。
a.900 000元
元 d.600 000元
【计算方法：股利增长率=20%×15%=3% ； 900000×10%/（12%-3%）=1000000（元）】
（4）某公司在1997年1月租赁一临街房屋，租期4年，租金4万元（假定这里不考虑货币时间价值）。1999年1月该公司又向保险公司交付火灾保险费240元。1999年6月30日，该公司帐薄上的房租已摊销3万元。该公司经房主同意，愿意在1999年7月转租房屋，若市场租金自
1997年以来没有发生变动，其转租的客观租金应为（ ）元
【计算方法：[（40000/4）×1.5]+（240/2）=15120（元）】
（5）从资产评估的角度，递延资产属于一种（ ）。
a. 待摊费用
无形资产 d. 固定资产
（6）上市公司股票的清算价格是( )。
a.资产总额与总股数的比值 b.
资产总额与流通股数的比值 c. 净资产与上市流通总股数的比值（7）被评估企业已经正常营业3年，长期待摊费用账面余额为120万元，其中包括固定资产大修理费85万元，办公室装修费15万元，产品销售部房租20万元。经查其中20万元的房租费为租期5年的租金总额，至评估基准日已经租用1年，企业尚未摊销，而大修理费和装修费均为按10年摊销的余额，则该长期待摊费用的评估值为（ ）万元
、20 c、35 d、116
3、多项选择题
（1）债券具有以下特点：（
）。
、债券的安全性
c、债券的盈利性（2）股票评估与股票的（
）有关。
、账面价值
、票面价格
（3
）非上市债券的评估类型可以分为（ ）。
a、固定红利模型 b、红利增长模型
、分段模型
（4）金融资产评估是对被投资方（ ）。
a、投资品评估
d、变现能力评估 e、全部资产评估
（5）递延资产包括的项目有（ ）。
、预付报刊杂志费
、预提利息支出费用
4、问答题
（1）股票的投资特点是什么？
答： 股票是企业为筹集资金而发行的一种有价证券，它证明股票持有者对企业资产所享有的相应所有权。因此，投资股票即是一种股权投资。其投资特点有：
①风险性。股票购买者能否获得预期利益，完全取决于企业的经营状况，因而具有投资收益的不确定性，利多多分，利少少分，无利不分，亏损承担责任。
②流动性。股票一经购买即不能退股，但可以随时按规则脱手转让变现，或者作为抵押品、上市交易，这使股票的流动成为可行。
③决策性。普通股票的持有者有权参加股东大会、选举董事长，并可依其所持股票的多少参与企业的经营管理决策，持股数量达到一定比例还可居于对公司的权力控制地位。
④股票交易价格与股票面值的不一致性。股票的市场交易价格不仅受制于企业的经营状况，还受到国内及国外的经济、政治、社会、心理等多方面因素的影响，往往造成股票交易价格与股票面值的不一致。
（2）债券的投资特点是什么？
答： 债券是社会各类经济主体为筹集资金，按照法定程序发行的，承诺在指定日还本付息的债务凭证，它代表债券持有人与企业的一种债权债务关系。由于债券收益主要是利息收入，对投资人来说，主要看被投资债券的利息的多少。其投资特点有：
①风险性。政府发行的债券由国家财政担保；银行发行的债券以银行的信誉及资产作后盾；企业债券则要以企业的资产担保。即使发生企业破产清算时，债权人分配剩余财产的顺序也排在企业所有者之前。因此，投资债券
的风险相对较小。
②收益的稳定性。一般情况下，债券利率是固定利率，一经确定即不能随意改动，不能随市场利率的变动而变动。在债券发行主体不发生较大变故时，债券收益是比较稳定的。
③流动性。在发行的债券中有相当部分是可流通债券 ，它们可随时到金融市场上流通变现。
（3）简述金融资产的评估特点。
答： 金融资产是一切能够在金融市场上进行交易，具有现实价格和未来估价的金融工具的总称。也可以说，金融资产是一种合约，表示对未来收入的合法所有权。金融资产的评估特点包含以下两层含义：
①是对投资资本的评估。投资者之所以在金融市场上购买股票、债券，多数情况下是为了取得投资收益，股票、债券收益的大小，决定着投资者的购买行为。所以，投资者是把用于股票、债券的投资看作投资资本，使其发挥着资本的功能。从这个意义上讲，金融资产投资的评估实际上是对投资资本的评估。
②是对被投资者的偿债能力和获利能力的评估。投资者购买股票、债券的根本目的是获取投资收益，而能否获得相应的投资收益，一是取决于投资的数量，二是取决于投资风险，而投资风险在很大程度又上取决于被投资者的获利能力和偿债能力。因此，对于债券的评估，主要应考虑债券发行方的偿债能力；股票评估除了参照股市行情外，主要是对被投资者的获利能力的评估。
（4）普通股评估的常见四种模型是什么？
答： 普通股价值评估通常按其股息收益趋势分为固定红利模型、红利增长模型、分段式模型、随机模型四种方法。
①固定红利模型：适用于企业经营比较稳定、红利分配固定，且能够保
证在今后一定时期内红利分配政策比较稳定的普通股评估。该模型计算公式：
股票评估值P = 预期下一年的红利额R1 ÷ 折现率或资本化率r。
②红利增长模型：用于成长型企业股票评估。该模型是假设股票发行企业没有把剩余权益全部用作股利分配，而是将剩余收益的一部分用于追加投资，扩大企业再生产规模，继而增加企业的获利能力，最终增加股东的潜在获利能力，使股东获得的红利呈逐渐增长趋势。计算公式为：
股票的评估值P = 预期下一年股票的红利额R1 ÷(折现率-股利增比率)。
③分段式模型：是先按照评估目的把股票收益期分为两段，一段是能够被客观地预测的股票收益期或股票发行企业的某一经营周期；另一段是第一段期末以后的收益期，该阶段受到不可预测的不确定因素影响较大，股票收益难以客观预测.进行评估时，对前段逐年预期收益直接折现，对后段可采用固定红利模型或红利增长模型，收益额采用趋势分析法或客观假设。最后汇总两段现值，即是股票评估值。
④几何随机模型：几何随机模型引入了股利增长的随机概念。该模型假定预期股利为：
Rt+1 = Rt（1+ g） 概率为 p t = 1，2，……
Rt 概率为 1 - p
则股票价格为： P = R0（1+ p g）/（r-pg）
（5）简述递延资产评估的特点。
答： 递延资产又称递延费用，是企业会计核算中的一个科目。该科目核算企业发生的不能全部计入当年损益，应当在以后年度内分期摊销的各项费用。包括开办费、租入固定资产的改良支出、采取待摊办法的固定资产大修理支出，以及摊销期限在一年以上的费用。
首先由于递延资产自身不能单独对外交易或转让，只有当它赖以依存的企业发生产权变动时，才有可能涉及到企业递延资产的评估。递延资产能否
构成被评估企业的资产并不取决于它在评估基准日之前所支付数额的多少，而取决于它在评估基准日之后能为新的产权主体带来利益的大小。因此，对递延资产的评估是对其预期经济效益的评估。
其次，评估递延资产，界定其评估范围非常重要。在具体评估递延资产时要注意与其它资产评估之间的协调性。如果经过大修、装修、改良的固定资产，因修理、装修和改良所增加的市场价值已经在固定资产的评估值中得到体现，则对于这一部分预付费所体现的递延资产不应再做重复评估。要注意与其他相关资产之间的协调，认真检查核实，了解费用支出摊销和结余情况，了解新形成的资产和权利的尚存情况，以确保所评估递延资产存在的合理性和有效性。
递延资产评估的货币时间价值因素根据受益时间长短而定。一般情况下，一年内的不予考虑，超过一年时间的要根据具体内容、市场行情的变化趋势处理。
5、计算题
（1）甲企业持有乙企业发行的优先股200股，每股面值500元，股息率为12%。当前的国库券市场利率为8%，乙企业的风险报酬率为2%。甲企业打算3年后将这些优先股出售，预计出售时市场利率将上升2个百分点。试评估该批优先股的价值。
答：
ｉ = 8% + 2% = 10%
优先股的评估值为：
200×500×12%[1/(1+10%)+1/(1+10%)2+1/(1+10%)3]+200×500/(1+10%)3 =104972.8（元）
（2）评估机构于2002年1月对某公司进行评估，该公司拥有甲企业发行的非上市普通股票100万股，每股面值1元。经调查,由于甲企业产品老化,评估基准日以前的几年内,该股票的收益率每年都在前一年的基础上下降2%，
2001年度的收益率为10%，如果甲企业没有新产品投放市场，预计该股票的收益率仍将保持每年在前一年的基础上下降2%。已知甲企业正在开发研制一个新产品，预计2年后新产品即可投放市场，并从投产当年起可使收益率提高并保持在15%左右，而且从投产后第3年起，甲企业将以净利润的75%发放股利，其余的25%用作企业的追加投资，净资产利润率将保持在20%的水平。若折现率为15%，求被评估公司所持甲企业股票2002年1月1日的评估值。
答：①新产品投产以前两年的收益率分别为：
2006年：10%×(1－2%)=9.8%
2007年：9.8%×(1－2%)=9.6%
②新产品投产以前两年内股票收益现值为:
收益现值=100×1×9.8%/(1+15%)+100×1×9.6%/(1+15%)2
=8.52+7.26
=15.78(万元)
③新产品投产后第一及第二年该股票收益现值之和：
股票收益现值之和=100×1×15%/(1+15%)3+100×1×15%/(1+15%)4
=9.86+8.58
=18.44（万元）
④新产品投产后第三年起该股票收益现值：
∵从新产品投产后第三年起股利增长率 =20%×25%=5%
∴从新产品投产后第三年起至以后该股票收益现值
=100×1×15%/[(15%－5%)(1+15%)4]
=85.76（万元）
⑤该股票评估值 =15.78+18.44+85.76=119.98（万元）
平时作业四
第八章 企业价值评估
一、练习题
1、术语解释
（1）企业价值
答：一个企业的价值，是该企业所有的投资人所拥有的对于企业资产索取权价值的总和。投资人包括债权人、股权人，债权人是指有固定索取权的借款人和债券持有人，股权人上指有剩余索取权的股权投资者。投资人索取权的账面价值包括债务、优先股、普通股等资产的价值。
（2）企业资产价值
答：企业的资产价值是企业所拥有的所有资产包括各种权益和负债的价值总和。
（3）企业投资价值
答：是企业所有的投资人所拥有的对于企业资产索取权价值的总和，它等于企业的资产价值减去无息流动负债价值，或等于权益价值加上付息债务价值。
（4）企业权益价值
答：企业权益价值代表了股东对企业资产的索取权，它等于企业的资产价值减去负债价值。
（5）协同作用
答：是指目标企业所拥有的特殊资源，通过与另一企业的结合，可以创造更多的利润，使得目标企业被收购后的价值超过收购前独立经营所具有的价值。
（6）加和法
答：加和法也称为调整账面价值法，该方法首先是将企业资产负债表中的各项资产的账面价值调整为市场价值，然后通过加总投资者索取权的价值来估算出企业价值，或通过加总资产价值，再扣除无息流动负债（即不包括欠投资人的负债，如应付票据）和递延税款来计算。
（7）可比企业
答：是指具有与待评估企业相似的现金流量、增长潜力及风险特征的企业，一般应在同一行业范围内选择。可比性特征还有企业产品的性质、资本结构、管理及人事制度、竞争性、盈利性、账面价值等方面。
（8）市盈率
答：市盈率等于股价除以每股收益。
2、单项选择题
（1）企业价值评估的一般前提是企业的（ ）
a、独立性
、整体性 d、营利性
（2）企业价值大小的决定因素是（ ）
a、独立性
b、持续经营性 c、社会性（3）评估人员选择适当的折现率将企业的息前净现金流量进行了资本还原，得到了初步评估结果。本次评估要求的是企业的净资产价值即权益价值。对初步评估结果应做的进一步调整是（
）
、加减企业的全部负债
c、减企业的长期负债 d、减企业的流动负债
（4）证券市场上将企业价值评估作为进行投资重要依据的是（ ）
a、消极投资者 b
、积极投资者
c、市场趋势型投资者（5）在企业价值评估中，对企业资产划分为有效资产和无效资产的主要目
的是（ ）
a、选择评估方法 b、界定评估价值类型
、明确企业盈利能力
（6）会计上所编制的资产负债表中的各项资产的账面价值往往与市场价格大相径庭，引起账面价值高于市场价值的主要原因是（ ）
a、通货膨胀
、组织资本 d、应付费用
（7）企业（投资）价值评估模型是将（ ）根据资本加权平均成本进
行折现
、预期股权现金流量
c、股利 d、利润
（8）运用市盈率作为乘数评估出的是企业（ ）
a、资产价值
b、投资价值、债权价值
（9）在企业被收购或变换经营者的可能性较大时，适宜选用（ ）
模型进行估价
a、股利折现c、预期自由现金流量 d、净利润
3、多项选择题
（1）企业价值的表现形式有（a、b、c）
a、企业资产价值 b、企业投资价值 c、企业股东权益价值 d、企业债务价值 e、企业债权价值
（2）企业的投资价值是（a、b、d）
a、企业所有的投资人所拥有的对于企业资产索取权价值的总和。 b、企业的资产价值减去无息流动负债价值，
c、代表了股东对企业资产的索取权，它等于企业的资产价值减去负债
价值。
d、权益价值加上付息债务价值。
e、企业所拥有的所有资产包括各种权益和负债的价值总和。
（3）下列企业中，可以从股权现金流量估价模型中得出更高估计价值的是（a、b），可以从股利折现估价模型中得出更高估计价值的是（c、d），从两个模型中得出的估计价值相同的是（e）。
a、企业支付的股利低于企业的股权自由现金流量，多余的现金储备投
资于国债。
b、企业支付的股利低于企业的股权自由现金流量，多余的现金储备投
资于对其他企业的收购。
c、企业支付的股利高于企业的股权自由现金流量，差额部分通过发行
新股票弥补。
d、企业支付的股利高于企业的股权自由现金流量，差额部分通过发行
新债券弥补。
e、企业支付的股利等于企业的股权自由现金流量。
（4）企业进入稳定增长阶段的主要特征有（a、b、d、e）
a、实际的销售增长达到均衡水平。
b、企业投资活动减少，只是对现有生产能力的简单更新、常规改进及升级。
c、实际的现金流量增长为零。
d、企业的资本结构定型。
e、企业的各种利润率保持不变。
（5）在评估企业价值时，如果在待评估企业与可比企业之间的资本结构有较大差异时，则应选择（a、e）
a、价值 / 重臵成本比率 b、市盈率
c、价格 / 销售收入比率 d、价格 / 账面价值比率
e、价值 / 息税折旧前收益比率
（6）运用（b、c、d）作为乘数评估出的是企业股权价值
a、价值 / 重臵成本比率 b、市盈率 c、价格 / 销售收入比率
d、价格 / 账面价值比率 e、价值 / 息税折旧前收益比率
4、问答题
（1）企业价值评估有什么用途？
答： 企业价值评估主要是服务于企业产权的转让或交易、企业的兼并收购、企业财务管理、证券市场上的投资组合管理等。
在企业产权转让及兼并收购活动中，企业的购买方需要估计目标企业的公平价值，企业的转让方或被兼并企业也需要确定自身的合理价值，双方在各自对同一企业价值的不同估计结果基础上，进行协商谈判达成最终的产权转让或兼并收购要约。在进行企业产权转让及兼并收购的企业价值评估分析时，需要特别考虑：①协同作用对企业价值的影响。②企业资产重组对企业价值的影响。③管理层变更对企业价值的影响。
企业财务管理中的企业价值评估。企业价值评估是经理人员管理企业价值的一项重要工具，它在企业管理中的重要性日益增长。特别是出于对敌意收购的恐慌，越来越多的企业开始求助于价值管理咨询人员，希望通过获得有关如何进行重组和增加企业价值的建议，避免被敌意收购。
证券市场上投资组合管理中的企业价值评估。证券市场上的投资者可以分为消极型投资者和积极性投资者。积极性投资者又可以分为市场趋势型投资者和证券筛选型投资者（价值型投资者）。市场趋势型投资者是通过预测整个股票或债券市场的未来变化趋势来进行证券的买卖投资的，他们并不关注某个企业的价值高低。证券筛选型投资者相信他们有能力在证券市场上挑选出那些价值被低估的企业证券，即企业证券的市场价值低于企业真实价值的证券进行投资，因而对企业真实价值的评估是证券筛选型投资者进行投资的重要依据。
（2）如何确定企业价值评估的范围？
答： 企业价值评估的范围应该是企业的全部资产，包括企业经营权主体
自身占用及经营的部分，以及企业经营权所能够控制的部分，如在全资子公司、控股子公司、非控股公司中的投资部分。企业价值评估范围的确定，需要依据企业资产评估申请报告及上级主管部门批复文件所规定的范围、企业产权转让或产权变动的有关文件中规定的资产变动范围、国有企业资产评估立项书中划定的范围等有关资料进行界定。在进行企业价值评估之前，首先要判断是否有必要对企业资产进行合理的重组，然后将企业中的资产划分为有效资产和非有效资产，将有效资产纳入资产评估的具体实施范围。对在资产评估时点难以界定产权归属的资产，应划定为“待定产权”，暂时不列入评估范围。对企业中因局部资产生产能力闲臵或不足而引起企业资源配臵无效或低效的部分，应按照资源合理有效配臵利用原则，与委托方协商是否需要通过资产剥离或补齐的方式进行资产重组，重新界定企业价值评估的范围。
（3）加和法评估企业价值有哪些不足？
答： 加和法也称为调整账面价值法，该方法首先是将企业资产负债表中的各项资产的账面价值调整为市场价值，然后通过加总投资者索取权的价值来估算出企业价值。之所以要对账面价值进行调整，是因为会计上所编制的资产负债表中的各项资产的账面价值往往与市场价格大相径庭。造成这种差异的主要原因有通货膨胀、过时贬值等因素，经过这两方面调整的资产账面价值反映了资产的重臵成本。尽管调整后的账面价值能够更为准确地反映市场价值，但是这种方法仍然存在两个主要的缺点：一是难以判断调整后的账面价值是否较为准确地反映了市场价值；二是调整过程没有考虑那些有价值，但在资产负债表中却没有反映的资产项目，如企业的组织资本。由于账面价值调整法忽略了组织资本价值，因而该种方法尤其不适用于一般具有较大组织资本价值的高科技企业和服务性企业。对于账面价值和市场价值差异不大的水、电等公共设施经营类企业，或组织资本价值很小的企业则较为适用。
（4）比较分析股权价值评估的股权现金流量估价模型和股利折现估价模型。 答： 比较股权价值估价的两种模型可以看出，以股权现金流量模型获得的股权价值结果一般可能会大于或等于以股利折现模型的估价结果。当股利等于股权现金流量时，两个估价结果是相等的；当股利小于股权现金流量时，如果将留存部分投资于净现值为零的项目，则结果是相近的；当股利大于股权现金流量时，企业就得为支付股利而发行新的股票或债券，从而可能会由于股票发行成本提高、或债务比率提高、或好的投资项目受到资本约束等原因，而降低企业价值，此时以股权现金流量模型获得的股权价值结果小于以股利折现模型获得的估价结果。
一般情况下，股权现金流量模型的估价结果大于股利折现模型的估价结果，二者的差异可以视作对企业股利政策的控制权利价值。而当股权现金流量模型的估价结果小于股利折现模型的估价结果时，可视作预期股利难以长期维持的警告。
在企业被收购或变换经营者的可能性较大时，适宜选用股权现金流量模型进行估价；在由于企业规模、或法律上或市场上的约束，而使得收购或变换经营者的可能性不大时，适宜选用股利折现模型进行估价。
（5）现金流量预测应遵循什么原则？
答： ①销售预测是现金流量预测的最关键步骤，销售预测的不同将导致企业价值估算的巨大差异。
②销售预测应该与企业及其所在行业的历史状况相符合。
③销售预测和销售所依赖的某些项目的预测应该具有内在的逻辑一致性。
④现金流量预测中反映的通货膨胀率要和折现率中隐含的相同。 ⑤利用敏感性分析找出那些对现金流量预测影响最大的假设如销售增长率的假设，并对这些假设的合理性进行严格的检验。
⑥将收益法价值评估结论与通过其他评估方法得到的价值结论进行比较，如果二者大相径庭，就需要对较为敏感的关键性假设的可靠性作严格的论证。
⑦预测现金流量除了需要对财务理论有深刻的理解，还需要对企业有深入的判断。
（6）选择可比企业应注意什么问题？
答： 可比企业是指具有与待评估企业相似的现金流量、增长潜力及风险特征的企业，一般应在同一行业范围内选择。可比性特征还有企业产品的性质、资本结构、管理及人事制度、竞争性、盈利性、账面价值等方面。在识别可比企业时，评估师可以通过参考证券分析师对待评估企业的分析报告、投资咨询公司的有关研究报告，寻求行业行业专家的协助，咨询待评估企业的经理层管理人员，以及分析待评估企业的财务比率等多种方式进行可比企业的选择。由于可比企业的选择带有一定的主观性，因而有时也很可能被有偏见的评估分析人员加以利用。可比企业的企业价值如果被错误地高估或低估，从而也会使得乘数偏大或偏小，导致错误的评估结果。
（7）企业价值评估的比较法有哪些可供选择的乘数？
答： ①市盈率。市盈率等于股价除以每股收益。用市盈率作为乘数所求得的是企业的股权价值。
②价格 / 账面价值比率。价格 / 账面价值比率是指股权的市场价格与股权的账面价值的比率，或每股股价与每股账面价值的比率。用该比率求得的是企业股权价值。
③价格 / 销售收入比率。价格 / 销售收入比率是指股权价格与销售收入的比率。用该比率求得的是股权价值。
④价值 / 息税折旧前收益比率。价值 / 息税折旧前收益比率是指企业价值与EBIDT的比率。用该比率求得的是企业（投资）价值。
⑤价值 / 重臵成本比率。价值 / 重臵成本比率是指企业价值与企业资产的重臵成本的比率。用该比率求得的是企业（投资）价值，而非企业的股权价值。在评估企业价值时，如果在待评估企业与可比企业之间的资本结构有较大差异时，则应选择价值 / 息税折旧前收益比率或价值 / 重臵成本比率指标，因为息税折旧前收益和重臵成本这两个变量对资本结构的差异不敏感，从而不会因企业资本结构的差异影响到企业价值的评估结果。
5、计算题
（1）某企业2000年支付的每股股利为1.28元，预期股利将永久性地每年增长5%。股票的贝塔系数为0.9，1年期国债利率为3.25%，市场风险补偿为5%。估算该企业每股的价值。 答：
用一阶段股利折现模型估算企业每股的价值。
本题中，DPS1=1.281.051.344元，股利的预期增长率为g，g=5%。
rerf(rmrf)3.25%0.95%7.75%每股股权价值为P0，则：
P0
DPS11.344
48.87元 eg7.75%5%
（2）某企业2000年的财务报表显示每股收益为2.5元，支付的每股股利为0.72元。预期2001年至2005年期间收益将每年增长15%，这一期间的股利支付率保持不变。自2006年起收益增长率预计将保持在5%的稳定水平，股利支付率会达到70%。企业目前的贝塔系数为1.42，2005年以后的贝塔系数预计为1.10，国债利率为3.25%，市场风险补偿为5%。试求2001年1月1日的每股股权价值为多少？ 答：
用股利折现估价模型中的二阶段模型计算每股股权价值。 由于2000年的股利支付率为
0.72
28.8%， 2.5
因此2001年至2005年期间的股利支付率也为28.8%。
DPS10.721.150.828元。
2001年至2005年期间的rerf(rmrf)3.25%1.425%10.35%
自2006年开始 rerf(rmrf)3.25%1.105%8.75%
n15，g115%，g25%，DPS62.51.1551.0570%3.6959
DPS1(1g1)n1DPSn11
1-每股股权价值 =
re-g1(1re)n1(reg2)(1re)n1
0.828(115%)53.6959[1]10.35%15%(110.35%)5(8.75%5%)(18.75%)5
(17.81)(11.2292)64.795268.8775
（3）某企业2000年的销售额为6000万元，预计2001-2004年以6%的比率增长，自2005年起增长率保持在3%。该企业的税前营业利润率为20%，资本支出等于年折旧费，营运资本占销售额的20%。该企业未偿还的债务为3000万元，利息率为10%，权益与全部资本的比率为80%，贝塔系数为1.25，国债利率为3.25%，市场风险补偿为5%。企业所得税税率为33%。估算该企业2001年1月1日的企业价值和权益价值。 答：
用企业价值评估模型中的二阶段增长模型估算企业价值。用股权价值评估模型中的二阶段模型估算企业的股权价值。
具体计算见表8-3、表8-4 。
表8-3、某企业预期自由现金流量估测的假定条件
说明：①资本支出与年折旧费抵消；②营运资本占销售额的20%；③利息费用为300万元。
（4）某企业2000年的收入为95000万元，预期2001-2005年每年增长6%，以后每年增长4%。2000年每股收益为2.50元，预期2001-2005年期间每股收益年增长10%，以后每年增长5%。2000年每股的资本支出为2.20元，每股折旧为1.10元，2001-2005年期间预期增长速度与收益相同。营运资本保持在收入的5%水平上。企业当前的债务/全部资本比率为10%，贝他系数为1.25，国债利率为3.25%，市场风险补偿为5%。目标债务比率为20%，自2006年企业资本结构基本稳定。企业已经发行有6000万股股票。试估算企业的权益价值。 答：
1）估算2001-2005年的股权现金流量
根据公式CFE = 净收益 + （1 - ）（折旧 - 资本性支出） - （1 - ）追加营运资本 2001年股权现金流量为：
6000×[2.5×(1+10%)+(1-20%)×(1.1-2.2) ×(1+10%)]-(1-20%)×95000×6%×5%=10692-228=10464(万元) 2002年股权现金流量为：
6000×[2.5×(1+10%)2+(1-20%)×(1.1-2.2) ×(1+10%)2]-(1-20%)×95000×6%×5%×(1+6%)=11761.2-241.68=11519.52(万元) 2003年股权现金流量为：
6000×[2.5×(1+10%)3+(1-20%)×(1.1-2.2) ×(1+10%)3]-(1-20%)×95000×6%×5%×(1+6%)2=12937.32-256.18=12681.14(万元) 2004年股权现金流量为：
6000×[2.5×(1+10%)4+(1-20%)×(1.1-2.2) ×(1+10%)4]-(1-20%)×95000×6%×5%×(1+6%)3=14231.05-271.55=13959.50(万元) 2005年股权现金流量为：
6000×[2.5×(1+10%)+(1-20%)×(1.1-2.2) ×(1+10%)]-(1-20%)×95000×6%×5%×(1+6%)=15654.16-287.84=15366.32(万元)
5
5
4
2）估算2006年的股权现金流量：
2006年企业进入稳定增长阶段，不仅其资本结构已经基本稳定，而且也可以假设其资本性支出和折旧抵消。 6000×(1+5%)×2.5×(1+10%)5-95000×4%×5%×(1+6%)5=25436.25-254.25 =25182(万元)
3）估算折现率
2001-2005年期间的折现率为：3.25%+1.25×5%=9.5% 2006年以后的折现率为:
根据β = βu [1 + （1 -t）（D / E）]可以求出: βu =1.25/[1 + （1 –33%）×（10% /90%）] = 1.164 1.164×[1 + （1 –33%）（20% /80%）] = 1.359 3.25%+1.359×5%=10.05%
4）估算该企业价值
10464/(1+9.5%)+11519.52/(1+9.5%)2+12681.14/(1+9.5%)3+13959.50/(1+9.5%)4+ 15366.32/(1+9.5%)5+25182/(10.05%-5%)(1+9.5%)5 =9556.16+9607.61+9658.88+9709.61+326527.62=365059.88(万元)
（5）根据表8-1估算乙企业的权益价值。为什么会有不同估算的结果？
表8-1
答：
1）用价格/账面价值比率PBV做乘数计算乙企业的权益价值等于：
40,000,00035
207,000,000491,186,440.7元
590,000,000
2）用价格/销售收入比率PS做乘数计算乙企业的权益价值等于：
40,000,00035
620,000,000647,761,194元
1,340,000,000
因为用不同的乘数所以得出不同的评估结果。
（6）试根据表8-2数据进行回归分析，找出价值被低估的股票。
答：市盈率用PE表示，增长潜力用预期增长率g表示，现金流量用股利支付率RP表示，
企业风险用β表示。回归方程表示为：PEabgcRPd 运用SPSS11统计软件进行多元线性模型回归分析,得出回归方程如下：
PE2.29635.359g2.874RP11.985
逐个算出理论市盈率值，现实市盈率与理论市盈率之间的差额为负的即为价值被低