第四章 房地产市场
张永岳 陈伯庚 孙斌艺 编著
第一节 房地产市场的供给和需求
⏹ 一、房地产市场的内涵
☐
☐ 房地产市场，是指房地产商品交换的领域和场所 房地产市场是指房地产商品一切交换和流通关系的总和
⏹ 既包括土地、房产及相关的劳务服务的交易行为，又包括土地所
有权和使用权的有偿转让、房地产买卖交易以及租赁、典当、抵押等各类经济活动，房地产市场是所有这些交换和流通关系的综合，体现了市场中的当事人之间错综复杂的经济利益关系
☐ 房地产市场是房地产经济运行的载体
⏹ 健全的房地产市场
☐ 房地产业赖以生存和发展的基础和必要前提
房地产企业运行不可缺少的外部环境
完善社会主义市场经济体制，促进社会经济健康发展的重要保证 ☐ ☐
☐ 房地产市场同生产资料市场、生活资料市场、金融市场、劳动力市场、技术市场和信息市场一样，也是社会主义市场体系中一个不可缺少的重要组成部分
⏹ 二、房地产市场需求
☐ （一）房地产需求的内涵和特点
⏹ 1 、房地产需求的涵义
☐ 房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主体和个
人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。
☐ （1 ）生产性需求
指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形成的
对房地产商品的需求，其需求的主体是各类企事业单位和个
体工商业者
☐ （2 ）消费性需求
由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是住宅房地
产需求，其需求的主体是居民家庭
☐ （3 ）投资性需求
指人们购置房地产不是为了直接生产和消费，而是作为一
种价值形式储存，在合适的时候再出售或出租，以达到保值
增值的目的
☐ （二）影响房地产需求的主要因素
⏹ 1 、房地产价格
P108最后一段：对于房地产产品和服务而言，消费者对它的需求
取决于多种因素，而最重要的可以说就是该产品的价格。经济学家所观察推论出的需求法则同样适用于房地产市场，即：在其他条件不变的情况下，某一房地产产品和服务的价格越低，消费者就对该产品和服务的需求量越大；而当该产品和服务价格越高时，消费者对该产品和服务的需求量则越小。依据需求法则，可以推断出房地产产品的需求曲线在通常情况下必然是一条从左上向右下倾斜的直线，斜率为负。
以纵坐标轴表示某种房地产的价格(P)，横坐标轴表示该种房地产
的需求量 (Q)，因为在价格较高时需求量减少，在价格较低时需求量增加，所以我们得到的是一条向右下方倾斜的需求曲线(D)。
⏹ 2、国民经济发展水平
一国或一个地区的经济发展水平是影响房地产需求的决定性因素。一般来说，房地产需求水平与国民经济发展水平呈现出一种正相关的关系，即一个国家或地区经济发展水平高，相应促使其房地产需求的水平也比较高，反之则相反；一个国家或地区某一时期国民经济发展速度快，这个时期房地产需求增长也比较快，反之则相反。
国民经济发展水平对房地产需求的影响作用主要来自两个方面： 一是投资规模。投资规模的扩大，拉动生产经营性用房需求增加，从而扩大了对工业厂房、商铺、办公用房等需求。
二是国民收入水平。随经济发展国民收入增加，企业的扩大再生产能力提高，个人的可支配收入增长，必然会增大对房地产的生产性需求和消费性需求。中国改革开放以来国民经济快速增长，促进了各类房地产需求急增，由此推动了现阶段中国房地产业出现繁荣局面。 3 、居民收入水平和消费结构
居民收入水平与房地产需求呈正方向变动的关系。从住宅消费需求的角度分析，在住房价格既定的前提下，居民的收入水平和消费结构对住房需求具有决定性作用。
首先，居民收入水平的提高直接拉动居住消费需求的增加。中国城镇居民长期来受收入水平低的制约，居住水平和居住质量都比较低，改革开放以后随收入较大幅度增加，改善住房条件的愿望十分迫切，促使住宅的需求数量和质量急速提高，从而成为房地产市场发展的强大推动力量。（居民的购买力）
其次，居民收入水平的提高，还促使居民的消费结构发生重大的质的变化，主要表现在恩格尔系数下降，即花费在食品方面的比重减少，而花费在“住”和“行”上的比重增加。在住房制度改革以前，由于实行实物福利分房制度，房租极低，房屋租金只占居民生活消费的2%~3%；
房租金水平，居住消费在家庭生活消费支出中的比例也相应上升到10%以上。国际上发达国家住房消费支出一般占家庭年收入的三分之一左右。随经济发展和收入提高中国城镇居民的消费结构也将进一步优化。目前中国城市的恩格尔系数已降到37.7%，按国际经验，当居民消费结构的恩格尔系数处在40%~50%之间时，正是住房需求旺盛、房地产业大发展的时期。近几年来中国城市房地产业的兴旺发达，印证了这一点。 ⏹ 4 、城市化水平
城市化是社会经济发展的必然趋势。城市化包括城市数量的增加、规模的扩大和城市人口的增多等。城市化水平的高低也是影响房地产需求的重要因素，主要体现在：
一是伴随城市数量的增加和规模的扩大，必然要加快城市建设，例如，盖更多的工厂，办更多的商店、银行、学校、医院以及基础设施建设，从而对各类房地产提出更多更大的需求。
二是城市人口的增多，既增加了对城市住宅的巨大需求，又增加了安排就业对生产经营性房地产需求。
三是城市建设的发展，需要进行旧区改造和实施重大建设工程，由此必然要进行旧城区的动拆迁，引致动拆迁户的大量住房需求。世界各国城市化平均水平为60%，发达国家高达80%。目前中国的城市化率约在38%左右，预计到2020年将提高到60%，大量农村人口进城就业和生活，房地产市场的潜在需求很大，必将带动中国房地产业长期持续发展。
⏹ 5 、国家有关经济政策
房地产需求还受到国家有关经济政策的制约。国家的土地政策、财政政策、货币政策和住房政策，对房地产的生产性需求和消费性需求都会产生相当大的影响。
国家的土地政策和财政政策的调整，会对房地产价格产生重大影响，进而影响房地产需求。同时房地产税收政策的变动还会增加或减少购房者的负担，发挥抑制或促进居民购房需求的作用。例如，在房地产市场需求不振时，降低契税税率，减少购房负担，可以鼓励居民买房。 国家利率政策的调整，也会对房地产生产性需求、投资性需求和消费性需求产生重大影响。首先是贷款利率的升高或降低，会影响投资成本和收益率，从而抑制或促进生产性需求和投资性需求。其次是贷款利率的升高或降低会从两方面影响房地产消费性需求：
一是对开发商贷款利率的高低，会直接影响房地产商品的价格变化，从而影响消费性房地产需求；
二是对居民的住房贷款利率的变化，会增加或减少购房支出，从而影响消费性房地产需求。
国家的住房政策也是影响住房需求的重要因素。中国原有的实物福利分房制度，抑制对商品住房的需求；而改革以后实施住房分配货币化政策，则促使居民购买商品房，扩大了对商品住房的需求。
6 、消费者对未来的预期
这是一种消费心理对房地产需求的影响，带有主观的色彩，但在一定程度上也反映了对房地产价格和需求的科学预测。其中，主要是对未来经济发展形势的预测，若预测乐观，对房地产需求就会增加，反之，则相反。
同时，也取决于对未来房价变化的预测，一般消费者都存在“买涨不买跌”的心理，当房价上升时，若消费者预期房价还会上涨，即使目前价格偏高，但今后存在上升空间，未来收益会促使消费者需求提前释放，形成现实需求增长。这种情况在投资性需求方面表现得尤为明显，因为投资性购房者的目的是投资获利，预期房价上涨吸引其投资买房。而当
房价下跌时，若消费者预期还会下跌，则他们往往会持币待购，迟迟不肯入市，导致延期消费。
此外，还有一种消费心理即“负债消费”观念也会影响房地产需求。例如长期来的“即期消费”观念，对住房消费信贷难以接受，会因购房支付能力的不足而影响住房需求；而当树立起“负债消费”的现代消费观念，在未来收入预期的基础上，敢于“用明天的钱圆今天的住房梦”，就会借助住房抵押贷款进入房市，从而扩大了住宅市场需求。
☐ （三）房地产需求弹性
⏹ 1 、房地产需求的价格弹性
☐ 根据经济学的一般原理，房地产需求的价格弹性是指房地产商
品的价格变化的比率所引起的房地产需求量变动的比率，它表示了房地产需求量变动对房地产价格变动的反应程度。
⏹ 2 、房地产需求的收入弹性 ☐ 房地产需求的收入弹性是指收入变动的比率所引起的房地产
需求量变动的比率，它表示了房地产需求量变动对收入变动的反应程度。 ☐ （四）房地产市场的潜在需求和有效需求
⏹ 1 、房地产潜在需求
☐ 所谓房地产的潜在需求，是指居民对房地产商品消费的欲望按
目前社会一般生活水平计算的房地产商品应有的需求量。即是指过去和现在尚未转变为实际的房地产购买力、但在未来可能转变为房地产购买力的需求。
由于潜在房地产需求是一定时期内该地区房地产需求的最大可能值，因此也称为房地产的边界需求。潜在需求虽然不能作为提供现实供给的根据，但对规划未来房地产开发规模和投资决☐
期发展规划时都要重视预测房地产潜在需求。
⏹ 2 、房地产有效需求
☐ 所谓房地产的有效需求，从微观经济的意义上来讲，是指消费
者在一定的时期内，在每一价格的水平上愿意而且能够购买的商品量，即有支付能力的需求。从宏观经济的意义上来讲，是指商品的总供给与总需求达到均衡状态时的总需求。
因此，分析房地产市场的有效需求，必须从微观上把握有支付能力的需求，在宏观上把握总供给与总需求的均衡。 ☐
⏹ 3、培育房地产市场有效需求的主要途径
培育房地产市场有效需求，要从两方面努力：
一方面，要增加有效供给，促进流通，使有支付能力的消费者买到合适的住房；
另一方面，则要随经济发展、增加收入，排除体制障碍，调整消费政策，支持居民买房，创造条件使潜在需求尽快转化为有效需求。具体来说，其主要途径是：
☐ 培育房地产市场有效需求，主要途径是：
深化住房制度改革，实现住房分配货币工资化，引导消费者
“愿意”购买商品住房，使潜在的需求转变为有效需求。
发展经济，增加收入，提高消费者“能够”购买商品住房的支
付能力。
理顺流通环节，完善中介销售服务，为消费者提供便捷周到
的服务。
费需求结构相适应，增强购房的承受能力。
完善和发展房地产金融市场，扩大住房消费信贷，支持居民
买房。
重视房地产市场总供给和总需求动态平衡，促进有效需求的
形成。
⏹ 三、房地产供给
☐ （一）房地产供给的内涵和特点
⏹ 1、房地产供给的涵义
☐ 房地产供给是指生产者在某一特定时期内，在每一价格水平上
愿意而且能够租售的房地产商品量。在生产者的供给中既包括了新生产的房地产商品（俗称增量房），也包括过去生产的存货（俗称存量房）
房地产供给要具备两个条件：
☐ 出售或出租的愿望，这主要取决于价格为主的交易条件 供给能力，这主要取决于房地产开发商的经济实力和经营管
理水平
⏹ 2、房地产供给的特点
☐ （1）城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性
（2）房地产供给的层次性
☐ 房地产供给一般分为三个层次，现实供给层次、储备供给层
次和潜在供给层次，这三个供给层次是动态变化的。
现实供给层次是指房地产产品已经进入流通领域，可以随时
出售和出租的房地产
储备供给层次是指房地产生产者出于一定的考虑将一部分
可以进入市场的房地产商品暂时储备起来不上市
使用等尚未上市的房地产产品，还包括一部分过去属于非商
品房地产，但在未来可能改变其属性而进入房地产市场的房
地产产品
☐ （3）房地产供给的滞后性
房地产商品的生产周期长，一般要一二年，甚至数年。较长
的生产周期决定了房地产供给的滞后性，这种滞后性又导致
了房地产供给的风险性。
☐ （4）房地产供给的时期性
房地产供给的时期一般可分为特短期、短期和长期三种 所谓特短期又称市场期，是指市场上房地产生产资源固定不
变，从而房地产供给量固定不变的一段时期。
所谓短期是指在此期间，土地等房地产生产的固定要素不
变，但可变要素是可以变动的时期。
所谓长期是指在此期间，不但房地产行业内所有的生产要素
可以变动，而且可以与社会其他行业的资本互相流动，从而
是对房地产供给产生较大幅度影响的一段时期。
☐ （二）决定房地产供给的主要因素分析
⏹ 1 、房地产市场价格
房地产市场价格是影响房地产供给的首要因素，因为在成本既定的情况下，市场价格的高低将决定房地产开发企业有否盈利和盈利多少。一般而言，当价格低于某一特定水平，则不会有房地产供给，高于这一水平，才会产生房地产供给，而且供应量随着价格的上升而增加，随价格的降低而减少。
P123房地产供给与房地产价格之间存在着一条非常重要的经验法则，即供给法则：房地产价格越高，房地产生产者的供给量越大，反之，
⏹ 2 、土地价格和城市土地的数量
土地价格是房地产成本的重要组成部分，中国城市中目前土地费用约占商品房总成本的30%左右。土地价格的提高，将提高房地产的开发成本，对此房地产开发商一般会采用两种可选对策：一是增加容积率，使单位建筑面积所含的地价比重下降，消化地价成本的上升，从而有利于增加房地产供应。二是缩小生产规模和放慢开发进度，从而会引起房地产供给的减少。
城市房地产的供给能力，在很大程度上取决于能够供给城市使用的土地数量。一般来说，一个国家经济发展水平越高，特别是农业生产力越高，则可提供给城市使用的土地就越多。换言之，城市土地的供给水平必须与经济发展，特别是农业发展水平相适应。改革开放以来，中国农业发展迅速，为城市土地的扩大创造了条件。但也应看到，中国人多地少，人地矛盾十分尖锐，对于不恰当地过多占用耕地，必须加以制止。
⏹ 3 、资金供应量和利率
由于房地产的价值量大，开发建设需投入大量资金，除自有资本金投入外、还需银行等金融机构开发贷款的支持，据统计房地产开发资金中直接和间接来自银行贷款的约占60%，依存度很高。因此，国家的货币政策对房地产供给的影响极大。若货币供应量紧缩，对企业的开发贷款减少，建设资金紧缺，必然导致房地产供给量下降；反之，当货币供应量扩张，对企业的开发贷款增加，建设资金充裕，则房地产供给量上升。同时，房地产开发贷款利率的高低也会对房地产供给带来重大影响，若银行的贷款利率提高，会增加利息成本，在销售价格不变的情况下势必减少利润，影响其开发积极性，导致供给量减少，
⏹ 4 、税收政策
税收是构成房地产开发成本的重要因素，我国目前各种税费约占房地产价格的10%~15%。如果实行优惠税收政策，减免税收和税收递延，就会降低房地产开发成本，使同量资金的房地产实物量的供给增加，会提高开发商盈利水平，从而吸引更多的社会资本从事房地产开发，最终会增加房地产的供给量。反之，若增加税费，则会直接增加房地产开发成本，使同量资金的房地产实物量的供给减少，会降低开发商盈利水平，使开发商缩小其投资规模，甚至将资本转移到其他行业中去，从而会导致房地产的供给量的减少。
⏹ 5 、建筑材料供应能力和建筑能力
建筑材料如钢材、木材、水泥、平板玻璃以及建筑陶瓷等，其供应能力是制约房地产开发规模和水平的物质基础。建筑能力包括建筑技术水平、装备水平、管理水平以及建筑队伍的规模等因素，是决定房地产供应水平的直接因素。改革开放以来，中国建材工业和建筑业有了长足的发展，技术水平、装备水平、管理水平及职工队伍素质都有很大的提高，建筑材料供应能力和建筑能力基本上已能满足房地产生产的需要，但近年来也出现建筑材料供应紧张的状况。所以，房地产供给水平也必须与建材的供应能力相适应。
⏹ 6 、房地产开发商对未来的预期 这种预期包括对国民经济发展形势、通货膨胀率、房地产价格、房地产需求的预期，以及对国家房地产信贷政策、税收政策和产业政策的预期等，其核心问题是房地产开发商对盈利水平即投资回报率的预期。若预期的投资回报率高，开发商一般会增加房地产投资，从而增加房地产供给；若预期的投资回报率低，开发商一般会缩小房地产投资规模或放慢开发速度，从而会减少房地产供给。
☐ （三）房地产供给弹性
⏹ 所谓房地产供给弹性，就是指供给的价格弹性，即房地产价格变动的比率所引起的其供应量变动的比率，它表示了房地产供给量变动对房地产价格变动的反应程度
☐ 1 、特短期内房地产供给无弹性
2 、短期内房地产供给弹性较小
3 、长期内房地产供给弹性较大 ☐ ☐ ☐ （四）房地产市场的有效供给
⏹ 1、房地产市场有效供给的涵义
☐ 在微观经济上，房地产市场的有效供给是指现实供给层次中符
合消费者需求的、正在或即将实现交换的那一部分房地产商品的供给量。
在宏观经济上，房地产市场的有效供给是指房地产商品的总供给与总需求达到均衡时的总供给。 ☐
⏹ 2、增加房地产市场有效供给的主要途径
☐ （1）在房地产供给的实物形态上，努力提高供给结构与需求结
构的吻合程度。
（2）在房地产的价值形态上，努力提高供给价格与支付能力的吻合程度
（3）在房地产供给的时期性上，努力体现一定超前性。
（4）在房地产供给总量上，努力提高总供给与总需求的吻合程度 ☐ ☐ ☐
⏹ 四、房地产市场的供求均衡和非均衡
☐ （一）房地产市场供求均衡
⏹ 1 、房地产供求均衡的涵义
☐ 所谓房地产市场供求均衡，即供给与需求的均衡态，是指房地
产商品的供给价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致时的房地产经济运行状态
⏹ 2、房地产供求均衡的基本原理
☐ （1）需求量和供给量的变动对房地产市场供求均衡的影响
（2）需求和供给变动对房地产市场供求均衡的影响
（3）房地产市场供求均衡原理的要义
☐ ☐ 均衡态的形成是供给和需求这两种力量相互作用、相互变化的结果
均衡态的构成要素，不但包括供给价格和需求价格相一致，而且包括供给数量和需求数量相一致，二者缺一不可
在理论分析时，通常把房地产供给量或需求量作为房地产价格的函数。但在实际市场运作中，情况会复杂得多，供给量或需求量不但受多种因素影响，而且反过来对房地产价格产生重大制约作用。
供给数量与需求数量相一致，在微观层次上，表示某特定市场、特定房地产商品的供求数量相当，供求结构吻合。在宏观层次上，表示一个城市或一个国家的房地产总供给数量与总需求数量相一致
☐ 3、房地产供求均衡原理的现实意义
房地产供给和需求均衡态的实质就是房地产商品的实现问题。因此，房地产市场的供求均衡，是房地产市场运行的最基本问题，也是房地产市场运行所追求的重要目标。
☐ （二）房地产市场供求的非均衡
⏹ 所谓房地产市场供求的非均衡态，即供给与需求的失衡状态，是
指房地产商品的供给价格与需求价格、供给数量与需求数量之间，或者有一对不一致，或者两者都不一致的经济运行状态。它表现
为三种状态
⏹ 1、总量性供不应求状态
☐ 这种状态是指房地产市场中商品房供给总量小于需求总量的一
种房地产供求格局，通常把这种处于总量性供不应求状态的房地产市场称为卖方市场
⏹ 2、总量性供过于求状态
☐ 这种状态通常出现在市场经济体制下，微观经济层次盲目扩大
投资，宏观经济层次缺乏有力调节的时期和地区
⏹ 3、结构性供求失衡的状态
☐ 结构性供求失衡有供给结构失衡和需求结构失衡两种情况，而
主要是商品房供给结构与需求结构变化趋势不相适应。 ☐ （三）房地产市场供求均衡条件及其实现
⏹
⏹
⏹ 1 、深化住房制度改革，积极推进住房分配货币工资化。 2 、完善房地产市场体系，为沟通供求创造良好的市场条件。 3 、着重研究和培育商品房的有效需求，注重供给与需求的总量均衡。
4 、以需定产，以需促供，注重供给与需求的结构协调。 ⏹
第二节 房地产市场体系
⏹ 一、房地产市场体系的内涵
☐ 房地产市场体系的简要定义，是指多种房地产市场互相联系，互相制约所形成的市场集合体和系统。
⏹ 房地产市场体系是多种房地产市场的集合而形成的有机统一体
房地产市场体系是多种房地产市场之间密切联系的市场关系 房地产市场体系是一系列房地产市场构成的系统结构 ⏹
⏹
⏹ 二、房地产市场体系的结构
☐ 房地产市场体系的构成可以按照不同的角度进行划分
⏹ 按市场运行层次划分
☐ 一、二、三级市场
住宅市场
办公楼市场
商业用房市场
土地市场
房产市场
房地产中介服务市场
房地产金融市场
物业管理市场 ⏹ 按用途需要划分 ☐ ☐ ☐ ⏹ 房地产市场交易客体划分 ☐ ☐ ☐ ☐ ☐
☐ （一）土地市场
⏹ 1 、土地市场的涵义
☐ 土地市场又称为地产市场，是土地这种特殊商品的交易领域及
其在流通过程中发生的经济关系的总和。
土地市场流通的土地，主要是城市土地。建筑地块，一般是脱胎于土地的自然状态，经过人类开发、加工、改造，凝结了人类的劳动，因而是由土地物质和土地资本结合在一起的土地商品。
土地市场的内涵包括两个方面：
☐ ☐ （1 ）集体土地所有权和使用权的转移 （2 ）国有土地使用权转移
⏹ 2、土地市场的特点
☐ （1 ）土地市场的区域性
（2 ）土地市场的权利主导性
（3 ）土地市场的低流动性
（4 ）土地市场的垄断性
(1) 有利于制止非法地产交易和进行公开、有序、合法的地产
交易
(2) 有利于提高土地使用效率
(3) 有利于房地产业的持续发展
(4) 有利于对房地产经济的宏观调控 ☐ ☐ ☐ ⏹ 3、土地市场的作用 ☐ ☐ ☐ ☐ ☐ （二）房产市场
⏹ l 、房产市场的涵义
☐ 房产市场是以房产作为交易对象的流通市场，也是房屋商品交
换关系的总和。房产市场流通的房产，是有一定的房屋所有权
和使用权的房屋财产。狭义的房产，是指已经脱离了房屋生产
过程的属于地上物业的房屋财产；广义的房产，是指房屋建筑物与宅基地作为一个统一体而构成的财产，亦包含相应的土地
使用权在内。
⏹ 2、房产市场的细分及其特点
☐ 从交易对象区分，房产市场可划分为住宅市场与非住宅市场
根据住宅的档次，可细分为豪华型、舒适型、经济实用型和保
障型
非住宅用房市场进而可细分为办公、商用、厂房、仓库等
其主要特点：
☐ ☐ ☐ （1 ）房产市场的供给和需求的高度层次性和差别性 （2 ）房产市场交易对象和交易方式的多样性
⏹ （3 ）房产市场消费和投资的双重特性 （4 ）房产市场供给和需求的不平衡性 3、房产市场的作用
☐ 房产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件，并可带动建
筑业、建材工业等诸多产业发展。
房产市场通过市场机制，及时实现房产的价值和使用价值，可提高房地产业的经济效益，促进房产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环。
房产市场能引导居民消费结构合理化，有利于改善居住条件，提高居民的居住水平。 ☐ ☐
☐ （三）房地产中介服务市场
⏹ 1 、房地产中介服务市场的涵义
☐ 房地产中介服务市场是服务于房地产交易和经济活动的场所，
是这种服务商品在交易中发生的一切经济关系的总和。
房地产中介服务市场主要包括房地产经纪、房地产估价和房地产信息咨询三大部分。
☐ 从事房地产中介服务的机构，包括房地产咨询机构、顾问
公司、房地产代理策划或营销公司、房地产中介或置换公司、
房地产估价所和房地产交易中心或交易所等
⏹ 2、房地产中介服务市场的作用
☐ 房地产中介服务市场对于加快房地产商品的交易，理顺流通环
节，拓展房地产市场，有着其他市场不可替代的作用
发达的中介服务是房地产市场成熟的重要标志
（1 ）大力发展中介机构，构建大型房地产中介企业
（2 ）规范管理，提高中介机构服务质量 ☐ ⏹ 3、房地产中介服务市场的培育 ☐ ☐
☐ （3 ）加强人才培训，不断提高从业人员的专业素质、敬业精
神和行业的整体实力及形象
（4 ）加强现代化建设，提高经营管理水平。特别是要建立和
完善房地产信息网络系统，进一步发展网上交易、电子商务 ☐
☐ （四）房地产金融市场
⏹ 房地产金融市场是指与房地产开发、生产、流通、消费相联系的
资金融通活动的领域和场所，是房地产业与金融业互相融合和渗透的产物。
房地产金融市场的具体业务包括：
☐ ⏹ 房地产生产性开发贷款
证券（股票、债券）融资
房地产信托
住房消费信贷即购房抵押贷款
住房公积金
房地产保险 ☐ ☐ ☐ ☐
☐
⏹ 房地产金融市场对于支持房地产开发特别是住宅建设，提高购房
能力，扩大住宅消费，改善居住条件发挥着十分重要的作用
房地产金融市场也是国家实施宏观调控的重要手段
1 、物业管理市场的涵义
☐ ⏹ ☐ （五）物业管理市场 ⏹ 物业管理市场是物业管理企业为物业业主或使用人所提供的
商品性劳务活动的市场，本质上是一种服务性市场。物业管理
市场有两个主体，其供给主体是各类物业管理企业和专业服务
企业；需求主体是业主或非业主使用人
⏹ 2 、物业管理市场的特点
☐ （1 ）服务性
☐ （2 ）契约性
（3 ）双向选择性
（4 ）职能的双重性
一是物业管理企业化
二是物业管理专业化
三是物业管理社会化
四是物业管理市场化
五是物业管理智能化 ☐ ☐ ⏹ 3、物业管理市场的发展趋势 ☐ ☐ ☐ ☐ ☐
第三节 房地产市场的运行
⏹ 一、房地产市场的功能
⏹
⏹
⏹
⏹
⏹
⏹ 1 、传递信息的功能 2 、优化房地产资源配置，提高经营效益的功能 3 、促进劳动生产率提高的功能 4 、调节和再分配国民收入的功能 5 、理顺流通环节的功能 6 、促进住房消费和优化消费结构的功能
⏹ 二、房地产市场运行机制
☐
☐ （一）房地产市场运行机制的内涵 房地产市场是房地产交易关系的总和。要使房地产交易关系得以形
成，必须具备下列三个要素：一是房地产交易主体，包括供给主体（卖方）和需求主体（买方）。供给主体即从事房地产交易的卖方当事人，包括国有土地使用权的法人代表，房地产开发商、建筑商、中介商，以及与房地产交易有关的一般企业、金融机构和居民等等。需求主体即房地产买方当事人，包括购买生产经营性用房和购买居住用房的消费者。二是房地产交易客体——土地或物业。三是房地
产交易法规及其监督者、市场管理者。
☐ （二）房地产市场的主要运行机制
⏹ 1、动力机制
☐ 动力机制就是在房地产企业的动力和经济利益之间产生相互制
约和相互协调的一种内在联系的市场运行形式和手段。 ⏹ 2、价格机制
☐ 价格机制就是指使价格规律发挥作用的市场运行的形式和手
段，即由市场上供求关系的变动引起的价格的上下波动的表现形式，以及通过价格波动的作用促使供求趋向一致，价格与价值趋向均衡的手段
⏹ 3、供求机制
☐ 供求机制就是用于调节市场供给与需求之间关系的市场运行的
形式和手段
⏹ 4、竞争机制
☐ 竞争机制就是市场竞争的形式和手段。主要是指发生在同类房
地产商品的不同房地产企业间，为争夺市场、资金、人才及先进技术等，通过价格竞争、质量竞争、服务竞争等手段，以较高的质量和低廉的价格战胜对手的行为方式
⏹ 三、房地产市场分级运行
☐ （一）房地产市场分级运行的概念
⏹ 在现实房地产市场上，房地产商品的交易和流通实际上是在三个具有不同运行特征的层次上进行的
1 、房地产一级市场的涵义及其特征
☐ ⏹ 房地产一级市场主要是土地所有权和使用权出让的市场，是由
以土地使用权纵向出让为内容的土地批租市场、土地租赁市场，以及同步进行的土地征购市场组成
☐ 2、房地产二级市场的含义及其特征
⏹ 房地产二级市场主要是房地产增量市场
☐ 土地开发企业在合同规定的批租期内，将已开发好的土地按批
租合同规定的用途和其他使用要求在此市场上进行有偿转让或转租给土地使用者，也可直接兴建商品房出售或出租
新近建造完毕的建筑物在此市场上向广大用户出售或出租。房地产二级市场主要是新增的商品房市场 ☐
☐ 3、房地产三级市场的含义及其特征
⏹ 房地产三级市场主要是房地产存量市场
☐ 土地使用者之间将自己的土地使用权，在批租合同规定期限内，
按合同要求或补办批租手续、补交地价在横向市场上再转让、转租或抵押
原有房地产用户将自己拥有的房地产产权在市场上进行再转让 ☐
☐ （二）房地产一、二、三级市场的有机联系
⏹ 在中国，房地产一级市场的交易量将在很大程度上决定二级市场
的交易量，从而将带动三级市场的交易
二、三级市场上的国有土地使用权的横向转让、转租或抵押，都要受第一次土地批租合同条款的种种制约
一级房地产市场是二、三级房地产市场借以产生、发展的基础。
二、三级房地产市场则是一级房地产市场商品化借以实现的必然延伸和结果，二、三级房地产市场的活跃和健康发展则是一级房地产市场的土地批租顺利进行和一级市场的进一步完善与扩大的条件
从发展趋势看，随着房地产市场的发展，房屋总量的不断增加，存量房交易量将逐步增多，房地产三级市场将日趋繁荣 ⏹ ⏹ ⏹
第四章 房地产市场
张永岳 陈伯庚 孙斌艺 编著
第一节 房地产市场的供给和需求
⏹ 一、房地产市场的内涵
☐
☐ 房地产市场，是指房地产商品交换的领域和场所 房地产市场是指房地产商品一切交换和流通关系的总和
⏹ 既包括土地、房产及相关的劳务服务的交易行为，又包括土地所
有权和使用权的有偿转让、房地产买卖交易以及租赁、典当、抵押等各类经济活动，房地产市场是所有这些交换和流通关系的综合，体现了市场中的当事人之间错综复杂的经济利益关系
☐ 房地产市场是房地产经济运行的载体
⏹ 健全的房地产市场
☐ 房地产业赖以生存和发展的基础和必要前提
房地产企业运行不可缺少的外部环境
完善社会主义市场经济体制，促进社会经济健康发展的重要保证 ☐ ☐
☐ 房地产市场同生产资料市场、生活资料市场、金融市场、劳动力市场、技术市场和信息市场一样，也是社会主义市场体系中一个不可缺少的重要组成部分
⏹ 二、房地产市场需求
☐ （一）房地产需求的内涵和特点
⏹ 1 、房地产需求的涵义
☐ 房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主体和个
人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。
☐ （1 ）生产性需求
指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形成的
对房地产商品的需求，其需求的主体是各类企事业单位和个
体工商业者
☐ （2 ）消费性需求
由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是住宅房地
产需求，其需求的主体是居民家庭
☐ （3 ）投资性需求
指人们购置房地产不是为了直接生产和消费，而是作为一
种价值形式储存，在合适的时候再出售或出租，以达到保值
增值的目的
☐ （二）影响房地产需求的主要因素
⏹ 1 、房地产价格
P108最后一段：对于房地产产品和服务而言，消费者对它的需求
取决于多种因素，而最重要的可以说就是该产品的价格。经济学家所观察推论出的需求法则同样适用于房地产市场，即：在其他条件不变的情况下，某一房地产产品和服务的价格越低，消费者就对该产品和服务的需求量越大；而当该产品和服务价格越高时，消费者对该产品和服务的需求量则越小。依据需求法则，可以推断出房地产产品的需求曲线在通常情况下必然是一条从左上向右下倾斜的直线，斜率为负。
以纵坐标轴表示某种房地产的价格(P)，横坐标轴表示该种房地产
的需求量 (Q)，因为在价格较高时需求量减少，在价格较低时需求量增加，所以我们得到的是一条向右下方倾斜的需求曲线(D)。
⏹ 2、国民经济发展水平
一国或一个地区的经济发展水平是影响房地产需求的决定性因素。一般来说，房地产需求水平与国民经济发展水平呈现出一种正相关的关系，即一个国家或地区经济发展水平高，相应促使其房地产需求的水平也比较高，反之则相反；一个国家或地区某一时期国民经济发展速度快，这个时期房地产需求增长也比较快，反之则相反。
国民经济发展水平对房地产需求的影响作用主要来自两个方面： 一是投资规模。投资规模的扩大，拉动生产经营性用房需求增加，从而扩大了对工业厂房、商铺、办公用房等需求。
二是国民收入水平。随经济发展国民收入增加，企业的扩大再生产能力提高，个人的可支配收入增长，必然会增大对房地产的生产性需求和消费性需求。中国改革开放以来国民经济快速增长，促进了各类房地产需求急增，由此推动了现阶段中国房地产业出现繁荣局面。 3 、居民收入水平和消费结构
居民收入水平与房地产需求呈正方向变动的关系。从住宅消费需求的角度分析，在住房价格既定的前提下，居民的收入水平和消费结构对住房需求具有决定性作用。
首先，居民收入水平的提高直接拉动居住消费需求的增加。中国城镇居民长期来受收入水平低的制约，居住水平和居住质量都比较低，改革开放以后随收入较大幅度增加，改善住房条件的愿望十分迫切，促使住宅的需求数量和质量急速提高，从而成为房地产市场发展的强大推动力量。（居民的购买力）
其次，居民收入水平的提高，还促使居民的消费结构发生重大的质的变化，主要表现在恩格尔系数下降，即花费在食品方面的比重减少，而花费在“住”和“行”上的比重增加。在住房制度改革以前，由于实行实物福利分房制度，房租极低，房屋租金只占居民生活消费的2%~3%；
房租金水平，居住消费在家庭生活消费支出中的比例也相应上升到10%以上。国际上发达国家住房消费支出一般占家庭年收入的三分之一左右。随经济发展和收入提高中国城镇居民的消费结构也将进一步优化。目前中国城市的恩格尔系数已降到37.7%，按国际经验，当居民消费结构的恩格尔系数处在40%~50%之间时，正是住房需求旺盛、房地产业大发展的时期。近几年来中国城市房地产业的兴旺发达，印证了这一点。 ⏹ 4 、城市化水平
城市化是社会经济发展的必然趋势。城市化包括城市数量的增加、规模的扩大和城市人口的增多等。城市化水平的高低也是影响房地产需求的重要因素，主要体现在：
一是伴随城市数量的增加和规模的扩大，必然要加快城市建设，例如，盖更多的工厂，办更多的商店、银行、学校、医院以及基础设施建设，从而对各类房地产提出更多更大的需求。
二是城市人口的增多，既增加了对城市住宅的巨大需求，又增加了安排就业对生产经营性房地产需求。
三是城市建设的发展，需要进行旧区改造和实施重大建设工程，由此必然要进行旧城区的动拆迁，引致动拆迁户的大量住房需求。世界各国城市化平均水平为60%，发达国家高达80%。目前中国的城市化率约在38%左右，预计到2020年将提高到60%，大量农村人口进城就业和生活，房地产市场的潜在需求很大，必将带动中国房地产业长期持续发展。
⏹ 5 、国家有关经济政策
房地产需求还受到国家有关经济政策的制约。国家的土地政策、财政政策、货币政策和住房政策，对房地产的生产性需求和消费性需求都会产生相当大的影响。
国家的土地政策和财政政策的调整，会对房地产价格产生重大影响，进而影响房地产需求。同时房地产税收政策的变动还会增加或减少购房者的负担，发挥抑制或促进居民购房需求的作用。例如，在房地产市场需求不振时，降低契税税率，减少购房负担，可以鼓励居民买房。 国家利率政策的调整，也会对房地产生产性需求、投资性需求和消费性需求产生重大影响。首先是贷款利率的升高或降低，会影响投资成本和收益率，从而抑制或促进生产性需求和投资性需求。其次是贷款利率的升高或降低会从两方面影响房地产消费性需求：
一是对开发商贷款利率的高低，会直接影响房地产商品的价格变化，从而影响消费性房地产需求；
二是对居民的住房贷款利率的变化，会增加或减少购房支出，从而影响消费性房地产需求。
国家的住房政策也是影响住房需求的重要因素。中国原有的实物福利分房制度，抑制对商品住房的需求；而改革以后实施住房分配货币化政策，则促使居民购买商品房，扩大了对商品住房的需求。
6 、消费者对未来的预期
这是一种消费心理对房地产需求的影响，带有主观的色彩，但在一定程度上也反映了对房地产价格和需求的科学预测。其中，主要是对未来经济发展形势的预测，若预测乐观，对房地产需求就会增加，反之，则相反。
同时，也取决于对未来房价变化的预测，一般消费者都存在“买涨不买跌”的心理，当房价上升时，若消费者预期房价还会上涨，即使目前价格偏高，但今后存在上升空间，未来收益会促使消费者需求提前释放，形成现实需求增长。这种情况在投资性需求方面表现得尤为明显，因为投资性购房者的目的是投资获利，预期房价上涨吸引其投资买房。而当
房价下跌时，若消费者预期还会下跌，则他们往往会持币待购，迟迟不肯入市，导致延期消费。
此外，还有一种消费心理即“负债消费”观念也会影响房地产需求。例如长期来的“即期消费”观念，对住房消费信贷难以接受，会因购房支付能力的不足而影响住房需求；而当树立起“负债消费”的现代消费观念，在未来收入预期的基础上，敢于“用明天的钱圆今天的住房梦”，就会借助住房抵押贷款进入房市，从而扩大了住宅市场需求。
☐ （三）房地产需求弹性
⏹ 1 、房地产需求的价格弹性
☐ 根据经济学的一般原理，房地产需求的价格弹性是指房地产商
品的价格变化的比率所引起的房地产需求量变动的比率，它表示了房地产需求量变动对房地产价格变动的反应程度。
⏹ 2 、房地产需求的收入弹性 ☐ 房地产需求的收入弹性是指收入变动的比率所引起的房地产
需求量变动的比率，它表示了房地产需求量变动对收入变动的反应程度。 ☐ （四）房地产市场的潜在需求和有效需求
⏹ 1 、房地产潜在需求
☐ 所谓房地产的潜在需求，是指居民对房地产商品消费的欲望按
目前社会一般生活水平计算的房地产商品应有的需求量。即是指过去和现在尚未转变为实际的房地产购买力、但在未来可能转变为房地产购买力的需求。
由于潜在房地产需求是一定时期内该地区房地产需求的最大可能值，因此也称为房地产的边界需求。潜在需求虽然不能作为提供现实供给的根据，但对规划未来房地产开发规模和投资决☐
期发展规划时都要重视预测房地产潜在需求。
⏹ 2 、房地产有效需求
☐ 所谓房地产的有效需求，从微观经济的意义上来讲，是指消费
者在一定的时期内，在每一价格的水平上愿意而且能够购买的商品量，即有支付能力的需求。从宏观经济的意义上来讲，是指商品的总供给与总需求达到均衡状态时的总需求。
因此，分析房地产市场的有效需求，必须从微观上把握有支付能力的需求，在宏观上把握总供给与总需求的均衡。 ☐
⏹ 3、培育房地产市场有效需求的主要途径
培育房地产市场有效需求，要从两方面努力：
一方面，要增加有效供给，促进流通，使有支付能力的消费者买到合适的住房；
另一方面，则要随经济发展、增加收入，排除体制障碍，调整消费政策，支持居民买房，创造条件使潜在需求尽快转化为有效需求。具体来说，其主要途径是：
☐ 培育房地产市场有效需求，主要途径是：
深化住房制度改革，实现住房分配货币工资化，引导消费者
“愿意”购买商品住房，使潜在的需求转变为有效需求。
发展经济，增加收入，提高消费者“能够”购买商品住房的支
付能力。
理顺流通环节，完善中介销售服务，为消费者提供便捷周到
的服务。
费需求结构相适应，增强购房的承受能力。
完善和发展房地产金融市场，扩大住房消费信贷，支持居民
买房。
重视房地产市场总供给和总需求动态平衡，促进有效需求的
形成。
⏹ 三、房地产供给
☐ （一）房地产供给的内涵和特点
⏹ 1、房地产供给的涵义
☐ 房地产供给是指生产者在某一特定时期内，在每一价格水平上
愿意而且能够租售的房地产商品量。在生产者的供给中既包括了新生产的房地产商品（俗称增量房），也包括过去生产的存货（俗称存量房）
房地产供给要具备两个条件：
☐ 出售或出租的愿望，这主要取决于价格为主的交易条件 供给能力，这主要取决于房地产开发商的经济实力和经营管
理水平
⏹ 2、房地产供给的特点
☐ （1）城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性
（2）房地产供给的层次性
☐ 房地产供给一般分为三个层次，现实供给层次、储备供给层
次和潜在供给层次，这三个供给层次是动态变化的。
现实供给层次是指房地产产品已经进入流通领域，可以随时
出售和出租的房地产
储备供给层次是指房地产生产者出于一定的考虑将一部分
可以进入市场的房地产商品暂时储备起来不上市
使用等尚未上市的房地产产品，还包括一部分过去属于非商
品房地产，但在未来可能改变其属性而进入房地产市场的房
地产产品
☐ （3）房地产供给的滞后性
房地产商品的生产周期长，一般要一二年，甚至数年。较长
的生产周期决定了房地产供给的滞后性，这种滞后性又导致
了房地产供给的风险性。
☐ （4）房地产供给的时期性
房地产供给的时期一般可分为特短期、短期和长期三种 所谓特短期又称市场期，是指市场上房地产生产资源固定不
变，从而房地产供给量固定不变的一段时期。
所谓短期是指在此期间，土地等房地产生产的固定要素不
变，但可变要素是可以变动的时期。
所谓长期是指在此期间，不但房地产行业内所有的生产要素
可以变动，而且可以与社会其他行业的资本互相流动，从而
是对房地产供给产生较大幅度影响的一段时期。
☐ （二）决定房地产供给的主要因素分析
⏹ 1 、房地产市场价格
房地产市场价格是影响房地产供给的首要因素，因为在成本既定的情况下，市场价格的高低将决定房地产开发企业有否盈利和盈利多少。一般而言，当价格低于某一特定水平，则不会有房地产供给，高于这一水平，才会产生房地产供给，而且供应量随着价格的上升而增加，随价格的降低而减少。
P123房地产供给与房地产价格之间存在着一条非常重要的经验法则，即供给法则：房地产价格越高，房地产生产者的供给量越大，反之，
⏹ 2 、土地价格和城市土地的数量
土地价格是房地产成本的重要组成部分，中国城市中目前土地费用约占商品房总成本的30%左右。土地价格的提高，将提高房地产的开发成本，对此房地产开发商一般会采用两种可选对策：一是增加容积率，使单位建筑面积所含的地价比重下降，消化地价成本的上升，从而有利于增加房地产供应。二是缩小生产规模和放慢开发进度，从而会引起房地产供给的减少。
城市房地产的供给能力，在很大程度上取决于能够供给城市使用的土地数量。一般来说，一个国家经济发展水平越高，特别是农业生产力越高，则可提供给城市使用的土地就越多。换言之，城市土地的供给水平必须与经济发展，特别是农业发展水平相适应。改革开放以来，中国农业发展迅速，为城市土地的扩大创造了条件。但也应看到，中国人多地少，人地矛盾十分尖锐，对于不恰当地过多占用耕地，必须加以制止。
⏹ 3 、资金供应量和利率
由于房地产的价值量大，开发建设需投入大量资金，除自有资本金投入外、还需银行等金融机构开发贷款的支持，据统计房地产开发资金中直接和间接来自银行贷款的约占60%，依存度很高。因此，国家的货币政策对房地产供给的影响极大。若货币供应量紧缩，对企业的开发贷款减少，建设资金紧缺，必然导致房地产供给量下降；反之，当货币供应量扩张，对企业的开发贷款增加，建设资金充裕，则房地产供给量上升。同时，房地产开发贷款利率的高低也会对房地产供给带来重大影响，若银行的贷款利率提高，会增加利息成本，在销售价格不变的情况下势必减少利润，影响其开发积极性，导致供给量减少，
⏹ 4 、税收政策
税收是构成房地产开发成本的重要因素，我国目前各种税费约占房地产价格的10%~15%。如果实行优惠税收政策，减免税收和税收递延，就会降低房地产开发成本，使同量资金的房地产实物量的供给增加，会提高开发商盈利水平，从而吸引更多的社会资本从事房地产开发，最终会增加房地产的供给量。反之，若增加税费，则会直接增加房地产开发成本，使同量资金的房地产实物量的供给减少，会降低开发商盈利水平，使开发商缩小其投资规模，甚至将资本转移到其他行业中去，从而会导致房地产的供给量的减少。
⏹ 5 、建筑材料供应能力和建筑能力
建筑材料如钢材、木材、水泥、平板玻璃以及建筑陶瓷等，其供应能力是制约房地产开发规模和水平的物质基础。建筑能力包括建筑技术水平、装备水平、管理水平以及建筑队伍的规模等因素，是决定房地产供应水平的直接因素。改革开放以来，中国建材工业和建筑业有了长足的发展，技术水平、装备水平、管理水平及职工队伍素质都有很大的提高，建筑材料供应能力和建筑能力基本上已能满足房地产生产的需要，但近年来也出现建筑材料供应紧张的状况。所以，房地产供给水平也必须与建材的供应能力相适应。
⏹ 6 、房地产开发商对未来的预期 这种预期包括对国民经济发展形势、通货膨胀率、房地产价格、房地产需求的预期，以及对国家房地产信贷政策、税收政策和产业政策的预期等，其核心问题是房地产开发商对盈利水平即投资回报率的预期。若预期的投资回报率高，开发商一般会增加房地产投资，从而增加房地产供给；若预期的投资回报率低，开发商一般会缩小房地产投资规模或放慢开发速度，从而会减少房地产供给。
☐ （三）房地产供给弹性
⏹ 所谓房地产供给弹性，就是指供给的价格弹性，即房地产价格变动的比率所引起的其供应量变动的比率，它表示了房地产供给量变动对房地产价格变动的反应程度
☐ 1 、特短期内房地产供给无弹性
2 、短期内房地产供给弹性较小
3 、长期内房地产供给弹性较大 ☐ ☐ ☐ （四）房地产市场的有效供给
⏹ 1、房地产市场有效供给的涵义
☐ 在微观经济上，房地产市场的有效供给是指现实供给层次中符
合消费者需求的、正在或即将实现交换的那一部分房地产商品的供给量。
在宏观经济上，房地产市场的有效供给是指房地产商品的总供给与总需求达到均衡时的总供给。 ☐
⏹ 2、增加房地产市场有效供给的主要途径
☐ （1）在房地产供给的实物形态上，努力提高供给结构与需求结
构的吻合程度。
（2）在房地产的价值形态上，努力提高供给价格与支付能力的吻合程度
（3）在房地产供给的时期性上，努力体现一定超前性。
（4）在房地产供给总量上，努力提高总供给与总需求的吻合程度 ☐ ☐ ☐
⏹ 四、房地产市场的供求均衡和非均衡
☐ （一）房地产市场供求均衡
⏹ 1 、房地产供求均衡的涵义
☐ 所谓房地产市场供求均衡，即供给与需求的均衡态，是指房地
产商品的供给价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致时的房地产经济运行状态
⏹ 2、房地产供求均衡的基本原理
☐ （1）需求量和供给量的变动对房地产市场供求均衡的影响
（2）需求和供给变动对房地产市场供求均衡的影响
（3）房地产市场供求均衡原理的要义
☐ ☐ 均衡态的形成是供给和需求这两种力量相互作用、相互变化的结果
均衡态的构成要素，不但包括供给价格和需求价格相一致，而且包括供给数量和需求数量相一致，二者缺一不可
在理论分析时，通常把房地产供给量或需求量作为房地产价格的函数。但在实际市场运作中，情况会复杂得多，供给量或需求量不但受多种因素影响，而且反过来对房地产价格产生重大制约作用。
供给数量与需求数量相一致，在微观层次上，表示某特定市场、特定房地产商品的供求数量相当，供求结构吻合。在宏观层次上，表示一个城市或一个国家的房地产总供给数量与总需求数量相一致
☐ 3、房地产供求均衡原理的现实意义
房地产供给和需求均衡态的实质就是房地产商品的实现问题。因此，房地产市场的供求均衡，是房地产市场运行的最基本问题，也是房地产市场运行所追求的重要目标。
☐ （二）房地产市场供求的非均衡
⏹ 所谓房地产市场供求的非均衡态，即供给与需求的失衡状态，是
指房地产商品的供给价格与需求价格、供给数量与需求数量之间，或者有一对不一致，或者两者都不一致的经济运行状态。它表现
为三种状态
⏹ 1、总量性供不应求状态
☐ 这种状态是指房地产市场中商品房供给总量小于需求总量的一
种房地产供求格局，通常把这种处于总量性供不应求状态的房地产市场称为卖方市场
⏹ 2、总量性供过于求状态
☐ 这种状态通常出现在市场经济体制下，微观经济层次盲目扩大
投资，宏观经济层次缺乏有力调节的时期和地区
⏹ 3、结构性供求失衡的状态
☐ 结构性供求失衡有供给结构失衡和需求结构失衡两种情况，而
主要是商品房供给结构与需求结构变化趋势不相适应。 ☐ （三）房地产市场供求均衡条件及其实现
⏹
⏹
⏹ 1 、深化住房制度改革，积极推进住房分配货币工资化。 2 、完善房地产市场体系，为沟通供求创造良好的市场条件。 3 、着重研究和培育商品房的有效需求，注重供给与需求的总量均衡。
4 、以需定产，以需促供，注重供给与需求的结构协调。 ⏹
第二节 房地产市场体系
⏹ 一、房地产市场体系的内涵
☐ 房地产市场体系的简要定义，是指多种房地产市场互相联系，互相制约所形成的市场集合体和系统。
⏹ 房地产市场体系是多种房地产市场的集合而形成的有机统一体
房地产市场体系是多种房地产市场之间密切联系的市场关系 房地产市场体系是一系列房地产市场构成的系统结构 ⏹
⏹
⏹ 二、房地产市场体系的结构
☐ 房地产市场体系的构成可以按照不同的角度进行划分
⏹ 按市场运行层次划分
☐ 一、二、三级市场
住宅市场
办公楼市场
商业用房市场
土地市场
房产市场
房地产中介服务市场
房地产金融市场
物业管理市场 ⏹ 按用途需要划分 ☐ ☐ ☐ ⏹ 房地产市场交易客体划分 ☐ ☐ ☐ ☐ ☐
☐ （一）土地市场
⏹ 1 、土地市场的涵义
☐ 土地市场又称为地产市场，是土地这种特殊商品的交易领域及
其在流通过程中发生的经济关系的总和。
土地市场流通的土地，主要是城市土地。建筑地块，一般是脱胎于土地的自然状态，经过人类开发、加工、改造，凝结了人类的劳动，因而是由土地物质和土地资本结合在一起的土地商品。
土地市场的内涵包括两个方面：
☐ ☐ （1 ）集体土地所有权和使用权的转移 （2 ）国有土地使用权转移
⏹ 2、土地市场的特点
☐ （1 ）土地市场的区域性
（2 ）土地市场的权利主导性
（3 ）土地市场的低流动性
（4 ）土地市场的垄断性
(1) 有利于制止非法地产交易和进行公开、有序、合法的地产
交易
(2) 有利于提高土地使用效率
(3) 有利于房地产业的持续发展
(4) 有利于对房地产经济的宏观调控 ☐ ☐ ☐ ⏹ 3、土地市场的作用 ☐ ☐ ☐ ☐ ☐ （二）房产市场
⏹ l 、房产市场的涵义
☐ 房产市场是以房产作为交易对象的流通市场，也是房屋商品交
换关系的总和。房产市场流通的房产，是有一定的房屋所有权
和使用权的房屋财产。狭义的房产，是指已经脱离了房屋生产
过程的属于地上物业的房屋财产；广义的房产，是指房屋建筑物与宅基地作为一个统一体而构成的财产，亦包含相应的土地
使用权在内。
⏹ 2、房产市场的细分及其特点
☐ 从交易对象区分，房产市场可划分为住宅市场与非住宅市场
根据住宅的档次，可细分为豪华型、舒适型、经济实用型和保
障型
非住宅用房市场进而可细分为办公、商用、厂房、仓库等
其主要特点：
☐ ☐ ☐ （1 ）房产市场的供给和需求的高度层次性和差别性 （2 ）房产市场交易对象和交易方式的多样性
⏹ （3 ）房产市场消费和投资的双重特性 （4 ）房产市场供给和需求的不平衡性 3、房产市场的作用
☐ 房产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件，并可带动建
筑业、建材工业等诸多产业发展。
房产市场通过市场机制，及时实现房产的价值和使用价值，可提高房地产业的经济效益，促进房产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环。
房产市场能引导居民消费结构合理化，有利于改善居住条件，提高居民的居住水平。 ☐ ☐
☐ （三）房地产中介服务市场
⏹ 1 、房地产中介服务市场的涵义
☐ 房地产中介服务市场是服务于房地产交易和经济活动的场所，
是这种服务商品在交易中发生的一切经济关系的总和。
房地产中介服务市场主要包括房地产经纪、房地产估价和房地产信息咨询三大部分。
☐ 从事房地产中介服务的机构，包括房地产咨询机构、顾问
公司、房地产代理策划或营销公司、房地产中介或置换公司、
房地产估价所和房地产交易中心或交易所等
⏹ 2、房地产中介服务市场的作用
☐ 房地产中介服务市场对于加快房地产商品的交易，理顺流通环
节，拓展房地产市场，有着其他市场不可替代的作用
发达的中介服务是房地产市场成熟的重要标志
（1 ）大力发展中介机构，构建大型房地产中介企业
（2 ）规范管理，提高中介机构服务质量 ☐ ⏹ 3、房地产中介服务市场的培育 ☐ ☐
☐ （3 ）加强人才培训，不断提高从业人员的专业素质、敬业精
神和行业的整体实力及形象
（4 ）加强现代化建设，提高经营管理水平。特别是要建立和
完善房地产信息网络系统，进一步发展网上交易、电子商务 ☐
☐ （四）房地产金融市场
⏹ 房地产金融市场是指与房地产开发、生产、流通、消费相联系的
资金融通活动的领域和场所，是房地产业与金融业互相融合和渗透的产物。
房地产金融市场的具体业务包括：
☐ ⏹ 房地产生产性开发贷款
证券（股票、债券）融资
房地产信托
住房消费信贷即购房抵押贷款
住房公积金
房地产保险 ☐ ☐ ☐ ☐
☐
⏹ 房地产金融市场对于支持房地产开发特别是住宅建设，提高购房
能力，扩大住宅消费，改善居住条件发挥着十分重要的作用
房地产金融市场也是国家实施宏观调控的重要手段
1 、物业管理市场的涵义
☐ ⏹ ☐ （五）物业管理市场 ⏹ 物业管理市场是物业管理企业为物业业主或使用人所提供的
商品性劳务活动的市场，本质上是一种服务性市场。物业管理
市场有两个主体，其供给主体是各类物业管理企业和专业服务
企业；需求主体是业主或非业主使用人
⏹ 2 、物业管理市场的特点
☐ （1 ）服务性
☐ （2 ）契约性
（3 ）双向选择性
（4 ）职能的双重性
一是物业管理企业化
二是物业管理专业化
三是物业管理社会化
四是物业管理市场化
五是物业管理智能化 ☐ ☐ ⏹ 3、物业管理市场的发展趋势 ☐ ☐ ☐ ☐ ☐
第三节 房地产市场的运行
⏹ 一、房地产市场的功能
⏹
⏹
⏹
⏹
⏹
⏹ 1 、传递信息的功能 2 、优化房地产资源配置，提高经营效益的功能 3 、促进劳动生产率提高的功能 4 、调节和再分配国民收入的功能 5 、理顺流通环节的功能 6 、促进住房消费和优化消费结构的功能
⏹ 二、房地产市场运行机制
☐
☐ （一）房地产市场运行机制的内涵 房地产市场是房地产交易关系的总和。要使房地产交易关系得以形
成，必须具备下列三个要素：一是房地产交易主体，包括供给主体（卖方）和需求主体（买方）。供给主体即从事房地产交易的卖方当事人，包括国有土地使用权的法人代表，房地产开发商、建筑商、中介商，以及与房地产交易有关的一般企业、金融机构和居民等等。需求主体即房地产买方当事人，包括购买生产经营性用房和购买居住用房的消费者。二是房地产交易客体——土地或物业。三是房地
产交易法规及其监督者、市场管理者。
☐ （二）房地产市场的主要运行机制
⏹ 1、动力机制
☐ 动力机制就是在房地产企业的动力和经济利益之间产生相互制
约和相互协调的一种内在联系的市场运行形式和手段。 ⏹ 2、价格机制
☐ 价格机制就是指使价格规律发挥作用的市场运行的形式和手
段，即由市场上供求关系的变动引起的价格的上下波动的表现形式，以及通过价格波动的作用促使供求趋向一致，价格与价值趋向均衡的手段
⏹ 3、供求机制
☐ 供求机制就是用于调节市场供给与需求之间关系的市场运行的
形式和手段
⏹ 4、竞争机制
☐ 竞争机制就是市场竞争的形式和手段。主要是指发生在同类房
地产商品的不同房地产企业间，为争夺市场、资金、人才及先进技术等，通过价格竞争、质量竞争、服务竞争等手段，以较高的质量和低廉的价格战胜对手的行为方式
⏹ 三、房地产市场分级运行
☐ （一）房地产市场分级运行的概念
⏹ 在现实房地产市场上，房地产商品的交易和流通实际上是在三个具有不同运行特征的层次上进行的
1 、房地产一级市场的涵义及其特征
☐ ⏹ 房地产一级市场主要是土地所有权和使用权出让的市场，是由
以土地使用权纵向出让为内容的土地批租市场、土地租赁市场，以及同步进行的土地征购市场组成
☐ 2、房地产二级市场的含义及其特征
⏹ 房地产二级市场主要是房地产增量市场
☐ 土地开发企业在合同规定的批租期内，将已开发好的土地按批
租合同规定的用途和其他使用要求在此市场上进行有偿转让或转租给土地使用者，也可直接兴建商品房出售或出租
新近建造完毕的建筑物在此市场上向广大用户出售或出租。房地产二级市场主要是新增的商品房市场 ☐
☐ 3、房地产三级市场的含义及其特征
⏹ 房地产三级市场主要是房地产存量市场
☐ 土地使用者之间将自己的土地使用权，在批租合同规定期限内，
按合同要求或补办批租手续、补交地价在横向市场上再转让、转租或抵押
原有房地产用户将自己拥有的房地产产权在市场上进行再转让 ☐
☐ （二）房地产一、二、三级市场的有机联系
⏹ 在中国，房地产一级市场的交易量将在很大程度上决定二级市场
的交易量，从而将带动三级市场的交易
二、三级市场上的国有土地使用权的横向转让、转租或抵押，都要受第一次土地批租合同条款的种种制约
一级房地产市场是二、三级房地产市场借以产生、发展的基础。
二、三级房地产市场则是一级房地产市场商品化借以实现的必然延伸和结果，二、三级房地产市场的活跃和健康发展则是一级房地产市场的土地批租顺利进行和一级市场的进一步完善与扩大的条件
从发展趋势看，随着房地产市场的发展，房屋总量的不断增加，存量房交易量将逐步增多，房地产三级市场将日趋繁荣 ⏹ ⏹ ⏹