房地产营销渠道策略与创新
2005年4月以来，我国房地产市场宏观调控力度不断加强，面对一系列房地产调控政策的出台，房地产市场面临的销售压力增大，市场处于观望气氛。在这种情况下，拓宽营销渠道，通过全方位、多样化的营销渠道建设突破销售瓶颈，快速实现产品销售和资金回笼已成为房地产企业最重要的决策之一。
作为21世纪的黄金产业，房地产业已成为了投资者心中的重要目标。随着市场从“卖方市场”向“买方市场”的转变以及企业从“以产品为中心”到“以消费者为中心”的转变，销售渠道作为企业了解消费者、沟通消费者和掌握消费者的核心手段，已成为企业的重要资源，构建高效、稳定的销售网络，对增强企业竞争能力也愈发重要。
房地产营销渠道是指商品房从生产者向终端使用者转移过程中所经过的，由各中间环节连接而成的路径。根据房地产的特点和单个楼盘的特性，有针对性地建立自己灵活的营销渠道，不仅有利于开发商在目标市场上实现销售数量最大化，获取尽可能多的利润，另一方面也能减少竞争对手的销售空间，保护和控制自己的既定市场。因此，营销渠道策略是房地产开发企业面临的一项重要决策，对房地产商品从设计开发到实现销售全过程的各个环节都有着重要的影响和作用。
一、我国房地产市场传统营销渠道策略
我国房地产市场的营销渠道建设起步较晚，从我国房地产市场的特点及发展轨迹来看，目前我国的房地产营销渠道策略主要有以下三种，即房地产企业直销策略，委托代理策略和网络营销策略：
1、房地产企业直接销售策略
直接销售策略是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。这种策略关系到企业能否将产品及时、顺畅地销售出去，也关系到企业的销售成本和盈利水平，而选择直接销售策略对于房地产开发商收集房地产市场信息，树立企业信誉等有着特殊的作用。
目前我国绝大部分房地产开发商都采用了以直接销售为主的营销渠道模式。最常见的形式是派出房地产销售人员，在一个固定的场所主要是现场售房处，来为需要买房的顾客和准顾客提供服务。这种销售模式的优点在于场所固定，顾客有明确的目的地，有目的地去询问和购买，并且专业度、权威度、可信度、服务的全方位程度都很高。这种销售模式，渠道最短、反应最迅速、控制最有效。
2、委托代理渠道策略
委托代理渠道策略一般是指开发商委托房地产代理商寻找顾客，顾客再经过代理商中间介绍而购买物业的营销渠道方式。随着消费者消费行为的理性和成熟，房地产开发企业一方
面要扩大规模追求规模经济，另一方面又要走专业化道路，细分产业市场，企业为了发挥专业开发优势，经常将销售工作委托给更具专业优势的销售代理商来完成。
相对于直销模式，委托代理分散了企业开发房地产的风险。而且中介机构由于工作的范围、特性，以及对于市场趋势的了解，对于目标市场的掌握以及对于消费心理的研究较开发商更有经验且深入得多，因此，通过代理渠道更容易把握市场机会，能够更快地实现房产的销售。
3、网络营销渠道
网络的出现，在改变人们生活、工作方式的同时，也在深刻改变着房地产产品的销售、服务模式和理念。随着客户对解决方案需求的不断加大，传统的房地产营销渠道构架正在受到冲击。市场的这种变化要求房地产商的经营管理模式必须由原来的以产品为中心转向以客户为中心，并且也迫使渠道必须提供新的服务形式来适应这种新需求的出现。
网络中介代理市场开放自由，信息传播广泛迅速，供需双方可以选择多种方式交流，节省了场地和大量的人力物力。客户能够坐在电脑前看遍的服务形式可以适应新的消费群体的需求。房地产属于耐用消费品，它具有厚、重、贵、大的特点，消费者在做出购买决策之前往往要经历提出需求——信息收集——方案比较——购买决策——购买行为等几个阶段，每个阶段都需要足够多的信息，而房地产网站是一个信息发布、开展宣传、拓展业务的窗口，具有强大的消费市场。
二、房地产营销渠道选择的要素考虑
以上三种房地产营销渠道都具有各自的优势和劣势，那么，房地产开发商又怎样进行具体的销售渠道的选择呢?在实际*作中，房地产开发商们可以根据以下三个标准来进行房产营销渠道的选择和评估：经济性标准、可控性标准和适应性标准。
1、经济性标准
经济性标准是房地产企业在进行渠道选择时的首要原则。在进行渠道决策时，房地产开发商可以从财务的角度对不同的营销渠道进行预期的投入产出评估，即对渠道的经济性进行考核。首先要确定选择不同渠道的成本，评估不同渠道的预期收益，还要对选定的销售渠道的结构进行优化。
2、可控性标准
除了成本问题，企业还必须考虑到渠道的可控性以及由此产生的控制成本问题。比较三种传统的营销渠道，直销可以使企业直接面向消费者，随时对销售团队进行调整以适应市场需求的变化，可控性较强，但直接销售渠道的建设要求较大的投资。相应地，委托代理方式在商品房销售时利用了专业代理商现成的营销经验，能使产品很快推向市场，但在销售过程中，由于开发商和代理商的经济利益不同，双方间的冲突可能就很难避免，销售渠道的控制难度相对较大。
3、适应性标准
由于销售渠道的建设涉及较大的固定成本投资，因此存在行业进入和退出壁垒，尤其针对委托代理形式，开发商和委托代理商之间可能还有合同等的限制，一旦采用了某种渠道模式，就需要双方保持相对的稳定性，可能导致在相当长时期内缺乏弹性。因此，房地产开发商必须充分考虑外部市场环境的变化，使销售渠道具备一定的灵活性以应对市场变化。
三、房地产市场营销渠道策略创新
伴随着房地产行业的发展，市场竞争达到白热化的程度，房地产营销渠道发展趋向多元化，多种利益体同时介入地产，在保持既有的模式下，一些新的渠道开始出现，我国的房地产营销渠道也呈现出全方位、多样化的局面。
1、连锁营销渠道
连锁式营销渠道是近年来出现在深圳、上海等地的新的房地产营销模式。这种模式实际是实力雄厚的代理商提供专业化系统服务的新形式。目前，一个省会级城市房地产市场每年的接纳楼盘量是200个左右，而且大多数开发商采用直销渠道，掌握了70％以上的市场份额，剩下约30％的份额由区域内的三、四百家代理商竞争，竞争的结果一般是由少数几个发展相对成熟的代理机构占有。因此，几年无盘可做的小代理商的生存空间会越来越狭小，面临的只能是被无情地踢出市场。
房地产代理市场的发展趋势是规模化、专业化，因此有实力的代理商在兼并小机构的同时，也引进了麦当劳式的连锁经营方式，以其规模化经营、低成本运作、专业化服务改进经营模式，拓展服务范围，形成强大的市场竞争力，是市场的一支生力军。而连锁经营专业系统的服务给客户带来的安全感和便捷感，也是其他房地产营销渠道无法比拟的。
2、“全程代理”式营销渠道
“全程代理”是指代理商介入房地产项目开发经营的全过程，即从项目可行性研究开始，提供市场调查、项目定位、提出建筑规划及设计要求、物业管理及经营规划、销售策划、推广执行策划、全面推广销售等一条龙服务。
由于有精于市场营销的代理机构参与房地产项目的每一个环节中，使各项定位落到实处，准确地瞄准市场变化的节奏，带有较大超前性，不仅能提高发展商的开发水平，而且能帮助发展商降低营销风险，提高获利水平。而且，“全程代理”有助于使项目的开发更贴近目标市场，这对长期以来房地产市场一直存在的盲目开发、恶性竞争状况的扭转将会起到一定的积极作用。
3、内地异地营销推广
由于销售压力增大，不少地区的房地产开发商开始突破地域局限，实施异地营销推广。这说明外地潜在的巨大购买力逐渐得到房地产开发商的重视，而开发商们通过拓宽异地销售渠道，又可以缩短项目销售时间，实现利润最大化。自去年以来不少北京的楼盘就从温州、宁波转战山西、沈阳外等地进行推广。据统计，目前京城楼盘有50%左右被外地人买走，说明外地购买力市场巨大。
目前在实施异地营销过程中房地产开发商们多是与当地公司合作进行推广，这样一方面可以缩减销售成本，实现快速销售的目的，另一方面异地营销也成为房地产公司进行品牌扩张的又一种方式。通过房产的外地销售，可以取得该地区消费者的认可，既可以抓住最新的市场机遇，实现销售的目的，又可以借助优质的产品扩大企业品牌效应，寻求在当地的合作机会。尤其对于有销售压力的项目来说，到外地营销无疑是一种理想的选择。
4、境外营销渠道的拓展
由于目前国家对房地产行业宏观调控力度加大，面对疲软的国内市场，北京和上海等地的房地产开发商们把目光投向国外，选择了项目境外营销。2005年仅北京就有多个房地产中高端项目纷纷通过各种国际代理模式对项目进行境外直销，包括凤凰城、住邦2008、瀛海名居在内的10多个京城中高档楼盘都选择了境外营销渠道，以“奥运概念”来带动销售，获得了不错的市场反响。
5、关系营销渠道
关系营销渠道是以消费者为导向，强调通过企业与消费者的双向沟通，建立长久的稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争优势。事实上，任何营销方式的目的都是为了更好、更大限度地争取消费者。服务是制胜的法宝，从某一角度而言，消费者买的不是产品，
而是服务。不少楼盘在一期工程时营造了良好的居住氛围，并提供优质的服务，使业主在入住后感受到小区物业管理带来的优秀服务，在二期及后续楼盘的销售中就在很大程度上获益于业主推介或口碑相传。例如万科就通过“万客会”的人脉关系来推动房产的销售。
6、隐性营销
隐性营销是营销理论的创新。所谓隐性营销是指企业通过采用树立企业形象、进行公关宣传和质量认证、传递与产品相关的科普知识、实施品牌战略等手段，扩大企业和产品的知名度、信誉度和美誉度，让顾客信任企业和产品，促进服务产品的交换的一种营销策略。 隐性营销从提升产品的知名度、信誉度、美誉度入手，注重产品的品牌管理，旨在建立顾客导向型文化和树立企业的良好形象。随着市场经济发育日渐成熟，商品的品牌形象已成为消费者认知的第一要素。房地产产品也不例外。
7、与超市等消费品渠道的融合
此渠道是指房地产开发商在超市等大卖场设立展柜，设置专门的售楼员与消费者沟通并销售楼盘。这种销售渠道最大的优点在于可以利用大超市和卖场的客流量，达到很好的宣传和推广作用。
现阶段我国的许多大超市和大卖场都已经逐步走向了规模化、专业化，消费者几乎可以在里面买到任何自己需要的日用商品。同时，随着生活脚步的加快，消费者大多也更愿意在同一家超市或卖场采购自己所需的所有东西，了解自己想了解的商品信息，而不愿再多奔波。虽然这种渠道对房地产开发商来说目标群体的针对性不强，但一方面可以广泛传播房产信息，另一方面也通过在超市门前配套的免费现场看房车刺激潜在客户的购房欲望，为有针对性的促销锁定客户群体。像深圳万科就曾在华强北开设展厅，对万科城、第五园和东海岸三个产品进行宣传，形成了楼盘与其他商品一起销售的有趣场面。对于大部分房地产开发商来说，将房地产营销与日用消费品为主的超市和卖场渠道相互融合不失为一个有潜力的营销渠道。
四、结论
总体来说，房地产营销渠道选择的根本出发点还应归于顾客，这是需求导向型经济的客观要求。从根本上分析，没有一种渠道绝对优于另外一种渠道，因此房地产开发商们在营销过程中应不拘泥于一种渠道，可以代之营销渠道组合的方法，充分发挥各个渠道的促销作用。虽然在一般消费商品的销售中，营销渠道组合的运用已经十分广泛，但由于由于房地产商品本身的特殊性，房地产业大规模采用营销渠道组合尚未开展。随着宏观调控下竞争的加剧，多种营销渠道相组合，必然可以使开发商更好的明确目标群体，满足顾客的需求，取得最佳经营效果。
（作者简介：张咏梅，山东省济南大学教师，研究方向：市场营销，产业经济
房地产营销渠道策略与创新
2005年4月以来，我国房地产市场宏观调控力度不断加强，面对一系列房地产调控政策的出台，房地产市场面临的销售压力增大，市场处于观望气氛。在这种情况下，拓宽营销渠道，通过全方位、多样化的营销渠道建设突破销售瓶颈，快速实现产品销售和资金回笼已成为房地产企业最重要的决策之一。
作为21世纪的黄金产业，房地产业已成为了投资者心中的重要目标。随着市场从“卖方市场”向“买方市场”的转变以及企业从“以产品为中心”到“以消费者为中心”的转变，销售渠道作为企业了解消费者、沟通消费者和掌握消费者的核心手段，已成为企业的重要资源，构建高效、稳定的销售网络，对增强企业竞争能力也愈发重要。
房地产营销渠道是指商品房从生产者向终端使用者转移过程中所经过的，由各中间环节连接而成的路径。根据房地产的特点和单个楼盘的特性，有针对性地建立自己灵活的营销渠道，不仅有利于开发商在目标市场上实现销售数量最大化，获取尽可能多的利润，另一方面也能减少竞争对手的销售空间，保护和控制自己的既定市场。因此，营销渠道策略是房地产开发企业面临的一项重要决策，对房地产商品从设计开发到实现销售全过程的各个环节都有着重要的影响和作用。
一、我国房地产市场传统营销渠道策略
我国房地产市场的营销渠道建设起步较晚，从我国房地产市场的特点及发展轨迹来看，目前我国的房地产营销渠道策略主要有以下三种，即房地产企业直销策略，委托代理策略和网络营销策略：
1、房地产企业直接销售策略
直接销售策略是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。这种策略关系到企业能否将产品及时、顺畅地销售出去，也关系到企业的销售成本和盈利水平，而选择直接销售策略对于房地产开发商收集房地产市场信息，树立企业信誉等有着特殊的作用。
目前我国绝大部分房地产开发商都采用了以直接销售为主的营销渠道模式。最常见的形式是派出房地产销售人员，在一个固定的场所主要是现场售房处，来为需要买房的顾客和准顾客提供服务。这种销售模式的优点在于场所固定，顾客有明确的目的地，有目的地去询问和购买，并且专业度、权威度、可信度、服务的全方位程度都很高。这种销售模式，渠道最短、反应最迅速、控制最有效。
2、委托代理渠道策略
委托代理渠道策略一般是指开发商委托房地产代理商寻找顾客，顾客再经过代理商中间介绍而购买物业的营销渠道方式。随着消费者消费行为的理性和成熟，房地产开发企业一方
面要扩大规模追求规模经济，另一方面又要走专业化道路，细分产业市场，企业为了发挥专业开发优势，经常将销售工作委托给更具专业优势的销售代理商来完成。
相对于直销模式，委托代理分散了企业开发房地产的风险。而且中介机构由于工作的范围、特性，以及对于市场趋势的了解，对于目标市场的掌握以及对于消费心理的研究较开发商更有经验且深入得多，因此，通过代理渠道更容易把握市场机会，能够更快地实现房产的销售。
3、网络营销渠道
网络的出现，在改变人们生活、工作方式的同时，也在深刻改变着房地产产品的销售、服务模式和理念。随着客户对解决方案需求的不断加大，传统的房地产营销渠道构架正在受到冲击。市场的这种变化要求房地产商的经营管理模式必须由原来的以产品为中心转向以客户为中心，并且也迫使渠道必须提供新的服务形式来适应这种新需求的出现。
网络中介代理市场开放自由，信息传播广泛迅速，供需双方可以选择多种方式交流，节省了场地和大量的人力物力。客户能够坐在电脑前看遍的服务形式可以适应新的消费群体的需求。房地产属于耐用消费品，它具有厚、重、贵、大的特点，消费者在做出购买决策之前往往要经历提出需求——信息收集——方案比较——购买决策——购买行为等几个阶段，每个阶段都需要足够多的信息，而房地产网站是一个信息发布、开展宣传、拓展业务的窗口，具有强大的消费市场。
二、房地产营销渠道选择的要素考虑
以上三种房地产营销渠道都具有各自的优势和劣势，那么，房地产开发商又怎样进行具体的销售渠道的选择呢?在实际*作中，房地产开发商们可以根据以下三个标准来进行房产营销渠道的选择和评估：经济性标准、可控性标准和适应性标准。
1、经济性标准
经济性标准是房地产企业在进行渠道选择时的首要原则。在进行渠道决策时，房地产开发商可以从财务的角度对不同的营销渠道进行预期的投入产出评估，即对渠道的经济性进行考核。首先要确定选择不同渠道的成本，评估不同渠道的预期收益，还要对选定的销售渠道的结构进行优化。
2、可控性标准
除了成本问题，企业还必须考虑到渠道的可控性以及由此产生的控制成本问题。比较三种传统的营销渠道，直销可以使企业直接面向消费者，随时对销售团队进行调整以适应市场需求的变化，可控性较强，但直接销售渠道的建设要求较大的投资。相应地，委托代理方式在商品房销售时利用了专业代理商现成的营销经验，能使产品很快推向市场，但在销售过程中，由于开发商和代理商的经济利益不同，双方间的冲突可能就很难避免，销售渠道的控制难度相对较大。
3、适应性标准
由于销售渠道的建设涉及较大的固定成本投资，因此存在行业进入和退出壁垒，尤其针对委托代理形式，开发商和委托代理商之间可能还有合同等的限制，一旦采用了某种渠道模式，就需要双方保持相对的稳定性，可能导致在相当长时期内缺乏弹性。因此，房地产开发商必须充分考虑外部市场环境的变化，使销售渠道具备一定的灵活性以应对市场变化。
三、房地产市场营销渠道策略创新
伴随着房地产行业的发展，市场竞争达到白热化的程度，房地产营销渠道发展趋向多元化，多种利益体同时介入地产，在保持既有的模式下，一些新的渠道开始出现，我国的房地产营销渠道也呈现出全方位、多样化的局面。
1、连锁营销渠道
连锁式营销渠道是近年来出现在深圳、上海等地的新的房地产营销模式。这种模式实际是实力雄厚的代理商提供专业化系统服务的新形式。目前，一个省会级城市房地产市场每年的接纳楼盘量是200个左右，而且大多数开发商采用直销渠道，掌握了70％以上的市场份额，剩下约30％的份额由区域内的三、四百家代理商竞争，竞争的结果一般是由少数几个发展相对成熟的代理机构占有。因此，几年无盘可做的小代理商的生存空间会越来越狭小，面临的只能是被无情地踢出市场。
房地产代理市场的发展趋势是规模化、专业化，因此有实力的代理商在兼并小机构的同时，也引进了麦当劳式的连锁经营方式，以其规模化经营、低成本运作、专业化服务改进经营模式，拓展服务范围，形成强大的市场竞争力，是市场的一支生力军。而连锁经营专业系统的服务给客户带来的安全感和便捷感，也是其他房地产营销渠道无法比拟的。
2、“全程代理”式营销渠道
“全程代理”是指代理商介入房地产项目开发经营的全过程，即从项目可行性研究开始，提供市场调查、项目定位、提出建筑规划及设计要求、物业管理及经营规划、销售策划、推广执行策划、全面推广销售等一条龙服务。
由于有精于市场营销的代理机构参与房地产项目的每一个环节中，使各项定位落到实处，准确地瞄准市场变化的节奏，带有较大超前性，不仅能提高发展商的开发水平，而且能帮助发展商降低营销风险，提高获利水平。而且，“全程代理”有助于使项目的开发更贴近目标市场，这对长期以来房地产市场一直存在的盲目开发、恶性竞争状况的扭转将会起到一定的积极作用。
3、内地异地营销推广
由于销售压力增大，不少地区的房地产开发商开始突破地域局限，实施异地营销推广。这说明外地潜在的巨大购买力逐渐得到房地产开发商的重视，而开发商们通过拓宽异地销售渠道，又可以缩短项目销售时间，实现利润最大化。自去年以来不少北京的楼盘就从温州、宁波转战山西、沈阳外等地进行推广。据统计，目前京城楼盘有50%左右被外地人买走，说明外地购买力市场巨大。
目前在实施异地营销过程中房地产开发商们多是与当地公司合作进行推广，这样一方面可以缩减销售成本，实现快速销售的目的，另一方面异地营销也成为房地产公司进行品牌扩张的又一种方式。通过房产的外地销售，可以取得该地区消费者的认可，既可以抓住最新的市场机遇，实现销售的目的，又可以借助优质的产品扩大企业品牌效应，寻求在当地的合作机会。尤其对于有销售压力的项目来说，到外地营销无疑是一种理想的选择。
4、境外营销渠道的拓展
由于目前国家对房地产行业宏观调控力度加大，面对疲软的国内市场，北京和上海等地的房地产开发商们把目光投向国外，选择了项目境外营销。2005年仅北京就有多个房地产中高端项目纷纷通过各种国际代理模式对项目进行境外直销，包括凤凰城、住邦2008、瀛海名居在内的10多个京城中高档楼盘都选择了境外营销渠道，以“奥运概念”来带动销售，获得了不错的市场反响。
5、关系营销渠道
关系营销渠道是以消费者为导向，强调通过企业与消费者的双向沟通，建立长久的稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争优势。事实上，任何营销方式的目的都是为了更好、更大限度地争取消费者。服务是制胜的法宝，从某一角度而言，消费者买的不是产品，
而是服务。不少楼盘在一期工程时营造了良好的居住氛围，并提供优质的服务，使业主在入住后感受到小区物业管理带来的优秀服务，在二期及后续楼盘的销售中就在很大程度上获益于业主推介或口碑相传。例如万科就通过“万客会”的人脉关系来推动房产的销售。
6、隐性营销
隐性营销是营销理论的创新。所谓隐性营销是指企业通过采用树立企业形象、进行公关宣传和质量认证、传递与产品相关的科普知识、实施品牌战略等手段，扩大企业和产品的知名度、信誉度和美誉度，让顾客信任企业和产品，促进服务产品的交换的一种营销策略。 隐性营销从提升产品的知名度、信誉度、美誉度入手，注重产品的品牌管理，旨在建立顾客导向型文化和树立企业的良好形象。随着市场经济发育日渐成熟，商品的品牌形象已成为消费者认知的第一要素。房地产产品也不例外。
7、与超市等消费品渠道的融合
此渠道是指房地产开发商在超市等大卖场设立展柜，设置专门的售楼员与消费者沟通并销售楼盘。这种销售渠道最大的优点在于可以利用大超市和卖场的客流量，达到很好的宣传和推广作用。
现阶段我国的许多大超市和大卖场都已经逐步走向了规模化、专业化，消费者几乎可以在里面买到任何自己需要的日用商品。同时，随着生活脚步的加快，消费者大多也更愿意在同一家超市或卖场采购自己所需的所有东西，了解自己想了解的商品信息，而不愿再多奔波。虽然这种渠道对房地产开发商来说目标群体的针对性不强，但一方面可以广泛传播房产信息，另一方面也通过在超市门前配套的免费现场看房车刺激潜在客户的购房欲望，为有针对性的促销锁定客户群体。像深圳万科就曾在华强北开设展厅，对万科城、第五园和东海岸三个产品进行宣传，形成了楼盘与其他商品一起销售的有趣场面。对于大部分房地产开发商来说，将房地产营销与日用消费品为主的超市和卖场渠道相互融合不失为一个有潜力的营销渠道。
四、结论
总体来说，房地产营销渠道选择的根本出发点还应归于顾客，这是需求导向型经济的客观要求。从根本上分析，没有一种渠道绝对优于另外一种渠道，因此房地产开发商们在营销过程中应不拘泥于一种渠道，可以代之营销渠道组合的方法，充分发挥各个渠道的促销作用。虽然在一般消费商品的销售中，营销渠道组合的运用已经十分广泛，但由于由于房地产商品本身的特殊性，房地产业大规模采用营销渠道组合尚未开展。随着宏观调控下竞争的加剧，多种营销渠道相组合，必然可以使开发商更好的明确目标群体，满足顾客的需求，取得最佳经营效果。
（作者简介：张咏梅，山东省济南大学教师，研究方向：市场营销，产业经济