西安房地产基础知识
整理制作 2014年2月
一、房地产基础名词
小产权房
是指违法占用农村集体土地进行建设，未缴纳土地出让金，向农村集体经济组织以外的成员销售或变相销售的住宅项目。由于其未获得土地、规划、建设、销售等行政许可，不能办理产权登记，国土房管部门也不会对其购房合同给予备案，属于没有产权、不受法律保护的房屋。其产权证不是由国土房管部门颁发的，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫乡产权房，又叫小产权房。小产权房最大的优势是价格，最大的风险是产权证
商品房
是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。 发展商
发展商是指策划开发建设房地产项目并筹资建设的房地产公司。房地产主营企业必须向房地产业务的
行政主管部门申请资质等级。
代理商
代理商是指负责销售策划和销售具体工作并以此赚取佣金的房地产中介机构。（世联、易居、美城、
创典）
土地使用年期
居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。
商品房房价的构成
目前，房价大致可分为四大部分组成：
一是地价成本，包括土地出让金以及相关费用，如郊区的耕地补偿、劳动力安置、城区的拆迁周转费用等；二是建筑安装费用，如设计、招标、监理、材料施工等；广义地可包括前期工程费、基础设施费（七通一平费），甚至市政费、用电权费等也可折算在建安费里；三是开发商经营费用，包括办公管理费、销售经营费等；四是开发商经营利润。
银行按揭
银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由五成到九成不等，期限由5年到30年不等。 外销房
外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。 内销房
内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。
建筑面积
住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
公摊面积
商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：
1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。
普通住宅 普通住宅需同时满足以下条件： 1、住宅小区建筑容积率在1.2以上; 2、单套建筑面积在144平方米以下;
3、实际成交价格低于同级别土地上的住宅平均交易价格1.44倍以下。 否则为非普通住宅。
五证两书两表
一、《建设用地规划许可证》
建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地或者出让土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。 二、《建设工程规划许可证》
有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。 三、《国有土地使用证》
经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限等。 四、《建筑工程施工许可证》
建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。
五、《商品房销售(预售)许可证》
市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件 六、“两书”
《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》 七、“两表” 《竣工验收备案表》
建设工程竣工验收备案是指建设单位在建设工程竣工验收后，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门审核的行为。 《房屋面积实测表》
二、西安楼市十年
2002年始，高新时代；2005年始，曲江时代；2007年始，浐灞时代；2009年始，经开时代；2013年始，西咸时代、曲江二期、高新二期。
西安的楼市发展，简单来划可以分为4个阶段：第一阶段为尝试期(2002年至2005年)；第二个阶段为发展期(2006年至2008年)；第三个阶段为飞跃期(2009年至2010年)；第四个阶段为稳定期(2011年至今)。
第一个阶段：房价低，居民收入也低，房款总额低。随着生活水平逐步提升，这个时期的购房者房贷压力逐渐减小，提前还贷者比例高，相比现在的房价，房产增值3倍以上。
2002年西安西高新开发建设，房价2500元/平方左右，本土房企开启了西安商品房市场的发展。自2005年，外埠品牌地产商陆续进入西安拿地开发，推动了西安土地市场的价格，同时也酝酿着房价的拉升，2005年西高新区域的房价在3500元/平左右。
第二个阶段：房价上升，居民收入提高，房款总额提升，相比现在的房价，房产增值1倍左右。
2006年西安新盘分布全城，本地居民形成购房大军，首置和改善并重，西安高新区、曲江新区和城南区域成为热点区域，当时这些热点区域房产价格在4200元/平方左右，而城北经开区的房价在2000元/平方左右。
2008年5.12汶川大地震，加之房产政策调控，西安楼市一度进入冰点，房价由年初的5500元/平方左右回落至4800元/平方，部分新开楼盘价格回到了4千以内。
第三个阶段：房价飙升，居民收入平稳，刚需购房者压力增大，炒房团活跃。相比现在的房价，房产增值50%左右。
2009年房产调控救世，购房补贴和贷款七折利率，房地产市场逐渐升温，同时，陕北煤老板进入西安市场，西安房价被拉升。明显的时间节点是6月份，6月份之后，西安的房价平均每个月上涨200元左右，以至于2009年西安普通住宅的均价上涨达1000元/平方。
2010年市政北迁的影响，加剧了北城的开发建设和陕北人的购房热情，经开区房价一路由2009年的4000左右，上涨到7000左右。
第四个阶段：房价趋稳，居民收入平于第三个阶段，刚需购房者理性释放，炒房团转战商业地产。这个阶段，由于房产调控的影响，房产增值几乎可以忽略。
2011年至今，限购令、限贷令等楼市调控加重，炒房团偃旗息鼓，楼市在政策调控中越调越涨
三、西安楼市发展报告
【大盘时代】 城市在发展，城市规模必然要向城市边缘扩大，西安城区扩围的规划格局也越来越凸显。 自2005年始，外埠地产陆续进驻西安，与本土房企展开激烈的竞争，也正是从这时候开始，西安百万建面以上的住宅大盘亦如雨后春笋般，林立于西安各区域。据统计，西安市2013年在售及待售的建筑面积在100万建面以上的楼盘，共43家，以曲江、高新、浐灞区域为数量及体量较多区域（新区域、好规划、好拆迁）。
100万建面的楼盘是个怎样的概念呢？以平均住宅面积100平米来计算，这100万建面就能够容纳1万户的家庭，这样的楼盘也就是3万人左右的住宅区，这样的社区往往商业配套齐全，并且相比较小楼盘而言更加具有人气，因此也是刚需、改善型购房者的首选参考。
【精装时代】
2006年之前，北京的精装房很少，并限于小户型；之后，50%以上的高档楼盘在实行精装修，而城市中心的酒店式公寓、高级公寓及高档住宅区几乎全部在推广精装修。精装成品房已逐步成为住宅业发展的大趋势。北京、上海、广州等地先行出台关于楼市全装修的规定，将“消灭”毛坯房。在政府极力推广全装修房后，西安精装商品房也紧随其后，这一步不仅是与国际接轨，也是为了可持续发展、节约能源和环保。
据统计，目前西安住宅市场精装修的在售楼盘共有60余家，首先万科、恒大、富力等以精装为主打的品牌地产商在西安开启了精装时代，之后中海、龙湖、雅居乐、和记黄埔等品牌地产商纷纷大力推进精装楼盘，同时，除了精装住宅的崛起，投资类型的精装公寓等也在西安蓬勃发展。
精装房为事业繁忙的都市新贵节省人力和精力，使购房者对精装家居接受度提高；又有市场竞争的加剧，精装差异化趋势上升明显。
【城改时代】
提到城改房，大多市民多有抵触心理，认为是不正规、没保障、没规划、没环境等，其实，在西安有很多的项目都是正规城改项目，这些楼盘在完成安置回迁房之后，与一般的商品房没有区别，并且大多数正规的城改房还可以使用公积金贷款。
城改房并不是不能买。在西安，城改房的开发建设归西安市城改办管理，正规的城改项目相比周边商品房价格略低，而且同价位比较则地段优势明显。目前西安市率先给城改项目发出房产证的楼盘为唐韵三坊，而位于城南片区，紫郡长安是顺利取得预售许可证并且顺利交工的城改项目之一。绿地曲江名城、金地西沣公元等这些品牌房企的项目都属于正规的城改项目。
城改房的共同特点有以下几方面：
1、项目整体当中有部分组团为回迁安置楼，而且通常与外销的商品房相对独立； 2、项目初期通常只有土地批文和建设用地规划许可证，待安置回迁房竣工，项目方可拿到土地证等，直至商品房预售许可证；
3、回迁安置楼不允许开发商出售，且这部分组团多为点式结构，进一步，这些房源未来出租的概率非常高；
4、回迁安置楼的房产证中，土地性质为划拨，而其他商品房组团的房产证，土地性质为出让；
【地铁时代】
2011年9月16日，西安地铁2号线开通。
西安地铁的开通，不仅使楼盘的价格得以提升，更重要的是，将会有更多的购房客，乘地铁而来。随着地铁建设的顺利推进，沿线的楼盘更是做足了地铁的文章，越是临近地铁站的楼盘，其价格便高出该板块其他楼盘10%至15%以上。
地铁二号线、地铁一号线开通运行。此外，西安地铁三号线、四号线建设全面启动，六号线也定于2013年内开工，西安地铁正在集结成一个地下的交通网络。此外地铁七号线至地铁十二号线的规划，已经成为市民关注的焦点，而这些线路的确定，同时也成为房地产企业竞争拿地的重要参考。
【超高层时代】
大都市的印象，高楼大厦，当高层住宅开始普及，那么超高层就成为现代大都市的新标准。
西安在建的超高层有：
西安绿地集团开发2栋57层、260米的绿地中央广场双子楼 新宝龙开发的高56层、268米的环球贸易中心; 规划中的超高层有：
龙之梦新城1栋500米高和2栋200米高的建筑 汇通太古城380米的超高层 木塔寨综合体350米高
位于唐延路的东尚云端建筑高度近300米 西安国际企业中心1栋266米+的超高层 西安西部金融中心的2栋260米 锦业时代2栋240+的写字楼
以及位于高新三路的鼎昊广场建筑高度238米 在西安，仅300米以上的超高层建筑就有4栋，这将使西安真正迈向国际化大都市的行列。这些超高层多为综合体、写字楼，他们将成为西安未来的新地标，也将成为商业核心区，对住宅市场的定价产生重大影响。
四、现行政策要点
【限购令】
已有1套房的本市户籍居民家庭,限购1套房 ,能提供1年以上本市纳税证明或社保缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套房。
禁购对象: 1、已有2套及以上住房的本市户籍居民家庭 2、有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭 3、无法提供1年以上本市纳税证明或社保缴纳证明的非本市户籍居民家庭
【限贷令】
二套房首付比例不低于60%，房贷利率按照基准利率110%执行
（资格审核）：交首付签协议、填资格审核表、一周左右结果、签正式合同、办理按揭
【资金监管】
主要用于房地产交易。是指买卖双方的交易资金不直接通过经纪公司，而是由房地产行政主管部门会同银行、具有担保资质的机构在银行开立的资金监管“专用账户”进行划转，该账户属于银行。当规定期限内购房者过户后，该资金将划转到原业主的账户下，否则将划转到购房者账户下，因此资金监管需要买卖双方都在监管银行开有账户，银行是资金的监管主体，从而保障了买卖双方的交易资金安全，维护了买卖双方的权益。
【一房一价】
“一房一价”是指开发商必须“明码标价”，在售楼处张贴每套房产的价格等相关信息，包括基准价、浮动幅度、综合差价（楼层、朝向、环境等）、销售单价、总价等具体情况，公示后不得擅自上调。且新房的销售价格不经物价部门核准不得销售。
【网签备案】 网签备案成功，可以有效的防止开发商一房二卖情况的出现，开发商通过虚报销售数字哄抬价格或囤积居奇等蒙骗消费者的手段将失灵。而且，网签备案成功说明开发商已经将该房屋卖出，且通过合同备案号可以在房管局网站中查询购房者购买房屋的情况。
五、房地产基本营销的节点和节奏
房地产开发的节奏：前期调研、选址拿地、设计规划、审批办证、工程进展、定价、营销节奏、竣工交付、追踪质保
以上最终的目标都是为了把房卖出去获取利润，于是就产生了为营销而服务的各种媒介和策略。
一般来讲，房地产项目的推盘可以大体分为五个节奏，即：蓄势期、开盘期、热销期、持销期、尾盘期。
营销进展
【策略制定】
产品定位及客群分析、产品分析（朝向、楼层、户型结构）、竞品分析及竞争策略、推盘节奏
【广告宣传】 一、促销组合
促销方法：广告、宣传、经过筛选的潜在客户邮寄项目资料、现场展示（售楼处、沙盘模型、样板间、园林景观、楼书、随手礼）
销售促进：暖场活动、价格折扣、电商团购
宣传推广：媒体推介会、新品发布会、XX楼市论坛、公共活动（健康、养生、投资理财）、慈善捐献
人员推销：销售介绍、电话营销
二、广告切入期（1——2个月）蓄势期，无预售证楼盘禁止发布销售广告，此阶段多为品牌宣传或软文宣传。
报纸软文、报纸硬广告、网络宣传、外展点
三、广告发展期（3——4个月）开盘期及热销期，主打活动和价格优惠
广告渠道：报纸、电视、电台、单张、户外广告、车身广告、网络、DM直投杂志、外展点、房展会、CALL客 网络细分：
（1）通过房产门户网站进行宣传（网页广告、楼盘资料库建立、论坛炒作） （2）网站看房直通车
（3）社会化网络媒体运作（QQ群、微博、微信、SNS类社交化媒体等）
【销售实施】
顾客购买心理分析、楼房情况介绍（一房一价）、签定认购书、客户档案记录、协助客户办理首付、购房资格审核、签定正式合同（网签备案、资金监管）、办理银行按揭、销售合同执行监控、成交情况汇总
西安房地产基础知识
整理制作 2014年2月
一、房地产基础名词
小产权房
是指违法占用农村集体土地进行建设，未缴纳土地出让金，向农村集体经济组织以外的成员销售或变相销售的住宅项目。由于其未获得土地、规划、建设、销售等行政许可，不能办理产权登记，国土房管部门也不会对其购房合同给予备案，属于没有产权、不受法律保护的房屋。其产权证不是由国土房管部门颁发的，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫乡产权房，又叫小产权房。小产权房最大的优势是价格，最大的风险是产权证
商品房
是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。 发展商
发展商是指策划开发建设房地产项目并筹资建设的房地产公司。房地产主营企业必须向房地产业务的
行政主管部门申请资质等级。
代理商
代理商是指负责销售策划和销售具体工作并以此赚取佣金的房地产中介机构。（世联、易居、美城、
创典）
土地使用年期
居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。
商品房房价的构成
目前，房价大致可分为四大部分组成：
一是地价成本，包括土地出让金以及相关费用，如郊区的耕地补偿、劳动力安置、城区的拆迁周转费用等；二是建筑安装费用，如设计、招标、监理、材料施工等；广义地可包括前期工程费、基础设施费（七通一平费），甚至市政费、用电权费等也可折算在建安费里；三是开发商经营费用，包括办公管理费、销售经营费等；四是开发商经营利润。
银行按揭
银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由五成到九成不等，期限由5年到30年不等。 外销房
外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。 内销房
内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。
建筑面积
住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
公摊面积
商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：
1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。
普通住宅 普通住宅需同时满足以下条件： 1、住宅小区建筑容积率在1.2以上; 2、单套建筑面积在144平方米以下;
3、实际成交价格低于同级别土地上的住宅平均交易价格1.44倍以下。 否则为非普通住宅。
五证两书两表
一、《建设用地规划许可证》
建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地或者出让土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。 二、《建设工程规划许可证》
有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。 三、《国有土地使用证》
经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限等。 四、《建筑工程施工许可证》
建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。
五、《商品房销售(预售)许可证》
市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件 六、“两书”
《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》 七、“两表” 《竣工验收备案表》
建设工程竣工验收备案是指建设单位在建设工程竣工验收后，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门审核的行为。 《房屋面积实测表》
二、西安楼市十年
2002年始，高新时代；2005年始，曲江时代；2007年始，浐灞时代；2009年始，经开时代；2013年始，西咸时代、曲江二期、高新二期。
西安的楼市发展，简单来划可以分为4个阶段：第一阶段为尝试期(2002年至2005年)；第二个阶段为发展期(2006年至2008年)；第三个阶段为飞跃期(2009年至2010年)；第四个阶段为稳定期(2011年至今)。
第一个阶段：房价低，居民收入也低，房款总额低。随着生活水平逐步提升，这个时期的购房者房贷压力逐渐减小，提前还贷者比例高，相比现在的房价，房产增值3倍以上。
2002年西安西高新开发建设，房价2500元/平方左右，本土房企开启了西安商品房市场的发展。自2005年，外埠品牌地产商陆续进入西安拿地开发，推动了西安土地市场的价格，同时也酝酿着房价的拉升，2005年西高新区域的房价在3500元/平左右。
第二个阶段：房价上升，居民收入提高，房款总额提升，相比现在的房价，房产增值1倍左右。
2006年西安新盘分布全城，本地居民形成购房大军，首置和改善并重，西安高新区、曲江新区和城南区域成为热点区域，当时这些热点区域房产价格在4200元/平方左右，而城北经开区的房价在2000元/平方左右。
2008年5.12汶川大地震，加之房产政策调控，西安楼市一度进入冰点，房价由年初的5500元/平方左右回落至4800元/平方，部分新开楼盘价格回到了4千以内。
第三个阶段：房价飙升，居民收入平稳，刚需购房者压力增大，炒房团活跃。相比现在的房价，房产增值50%左右。
2009年房产调控救世，购房补贴和贷款七折利率，房地产市场逐渐升温，同时，陕北煤老板进入西安市场，西安房价被拉升。明显的时间节点是6月份，6月份之后，西安的房价平均每个月上涨200元左右，以至于2009年西安普通住宅的均价上涨达1000元/平方。
2010年市政北迁的影响，加剧了北城的开发建设和陕北人的购房热情，经开区房价一路由2009年的4000左右，上涨到7000左右。
第四个阶段：房价趋稳，居民收入平于第三个阶段，刚需购房者理性释放，炒房团转战商业地产。这个阶段，由于房产调控的影响，房产增值几乎可以忽略。
2011年至今，限购令、限贷令等楼市调控加重，炒房团偃旗息鼓，楼市在政策调控中越调越涨
三、西安楼市发展报告
【大盘时代】 城市在发展，城市规模必然要向城市边缘扩大，西安城区扩围的规划格局也越来越凸显。 自2005年始，外埠地产陆续进驻西安，与本土房企展开激烈的竞争，也正是从这时候开始，西安百万建面以上的住宅大盘亦如雨后春笋般，林立于西安各区域。据统计，西安市2013年在售及待售的建筑面积在100万建面以上的楼盘，共43家，以曲江、高新、浐灞区域为数量及体量较多区域（新区域、好规划、好拆迁）。
100万建面的楼盘是个怎样的概念呢？以平均住宅面积100平米来计算，这100万建面就能够容纳1万户的家庭，这样的楼盘也就是3万人左右的住宅区，这样的社区往往商业配套齐全，并且相比较小楼盘而言更加具有人气，因此也是刚需、改善型购房者的首选参考。
【精装时代】
2006年之前，北京的精装房很少，并限于小户型；之后，50%以上的高档楼盘在实行精装修，而城市中心的酒店式公寓、高级公寓及高档住宅区几乎全部在推广精装修。精装成品房已逐步成为住宅业发展的大趋势。北京、上海、广州等地先行出台关于楼市全装修的规定，将“消灭”毛坯房。在政府极力推广全装修房后，西安精装商品房也紧随其后，这一步不仅是与国际接轨，也是为了可持续发展、节约能源和环保。
据统计，目前西安住宅市场精装修的在售楼盘共有60余家，首先万科、恒大、富力等以精装为主打的品牌地产商在西安开启了精装时代，之后中海、龙湖、雅居乐、和记黄埔等品牌地产商纷纷大力推进精装楼盘，同时，除了精装住宅的崛起，投资类型的精装公寓等也在西安蓬勃发展。
精装房为事业繁忙的都市新贵节省人力和精力，使购房者对精装家居接受度提高；又有市场竞争的加剧，精装差异化趋势上升明显。
【城改时代】
提到城改房，大多市民多有抵触心理，认为是不正规、没保障、没规划、没环境等，其实，在西安有很多的项目都是正规城改项目，这些楼盘在完成安置回迁房之后，与一般的商品房没有区别，并且大多数正规的城改房还可以使用公积金贷款。
城改房并不是不能买。在西安，城改房的开发建设归西安市城改办管理，正规的城改项目相比周边商品房价格略低，而且同价位比较则地段优势明显。目前西安市率先给城改项目发出房产证的楼盘为唐韵三坊，而位于城南片区，紫郡长安是顺利取得预售许可证并且顺利交工的城改项目之一。绿地曲江名城、金地西沣公元等这些品牌房企的项目都属于正规的城改项目。
城改房的共同特点有以下几方面：
1、项目整体当中有部分组团为回迁安置楼，而且通常与外销的商品房相对独立； 2、项目初期通常只有土地批文和建设用地规划许可证，待安置回迁房竣工，项目方可拿到土地证等，直至商品房预售许可证；
3、回迁安置楼不允许开发商出售，且这部分组团多为点式结构，进一步，这些房源未来出租的概率非常高；
4、回迁安置楼的房产证中，土地性质为划拨，而其他商品房组团的房产证，土地性质为出让；
【地铁时代】
2011年9月16日，西安地铁2号线开通。
西安地铁的开通，不仅使楼盘的价格得以提升，更重要的是，将会有更多的购房客，乘地铁而来。随着地铁建设的顺利推进，沿线的楼盘更是做足了地铁的文章，越是临近地铁站的楼盘，其价格便高出该板块其他楼盘10%至15%以上。
地铁二号线、地铁一号线开通运行。此外，西安地铁三号线、四号线建设全面启动，六号线也定于2013年内开工，西安地铁正在集结成一个地下的交通网络。此外地铁七号线至地铁十二号线的规划，已经成为市民关注的焦点，而这些线路的确定，同时也成为房地产企业竞争拿地的重要参考。
【超高层时代】
大都市的印象，高楼大厦，当高层住宅开始普及，那么超高层就成为现代大都市的新标准。
西安在建的超高层有：
西安绿地集团开发2栋57层、260米的绿地中央广场双子楼 新宝龙开发的高56层、268米的环球贸易中心; 规划中的超高层有：
龙之梦新城1栋500米高和2栋200米高的建筑 汇通太古城380米的超高层 木塔寨综合体350米高
位于唐延路的东尚云端建筑高度近300米 西安国际企业中心1栋266米+的超高层 西安西部金融中心的2栋260米 锦业时代2栋240+的写字楼
以及位于高新三路的鼎昊广场建筑高度238米 在西安，仅300米以上的超高层建筑就有4栋，这将使西安真正迈向国际化大都市的行列。这些超高层多为综合体、写字楼，他们将成为西安未来的新地标，也将成为商业核心区，对住宅市场的定价产生重大影响。
四、现行政策要点
【限购令】
已有1套房的本市户籍居民家庭,限购1套房 ,能提供1年以上本市纳税证明或社保缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套房。
禁购对象: 1、已有2套及以上住房的本市户籍居民家庭 2、有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭 3、无法提供1年以上本市纳税证明或社保缴纳证明的非本市户籍居民家庭
【限贷令】
二套房首付比例不低于60%，房贷利率按照基准利率110%执行
（资格审核）：交首付签协议、填资格审核表、一周左右结果、签正式合同、办理按揭
【资金监管】
主要用于房地产交易。是指买卖双方的交易资金不直接通过经纪公司，而是由房地产行政主管部门会同银行、具有担保资质的机构在银行开立的资金监管“专用账户”进行划转，该账户属于银行。当规定期限内购房者过户后，该资金将划转到原业主的账户下，否则将划转到购房者账户下，因此资金监管需要买卖双方都在监管银行开有账户，银行是资金的监管主体，从而保障了买卖双方的交易资金安全，维护了买卖双方的权益。
【一房一价】
“一房一价”是指开发商必须“明码标价”，在售楼处张贴每套房产的价格等相关信息，包括基准价、浮动幅度、综合差价（楼层、朝向、环境等）、销售单价、总价等具体情况，公示后不得擅自上调。且新房的销售价格不经物价部门核准不得销售。
【网签备案】 网签备案成功，可以有效的防止开发商一房二卖情况的出现，开发商通过虚报销售数字哄抬价格或囤积居奇等蒙骗消费者的手段将失灵。而且，网签备案成功说明开发商已经将该房屋卖出，且通过合同备案号可以在房管局网站中查询购房者购买房屋的情况。
五、房地产基本营销的节点和节奏
房地产开发的节奏：前期调研、选址拿地、设计规划、审批办证、工程进展、定价、营销节奏、竣工交付、追踪质保
以上最终的目标都是为了把房卖出去获取利润，于是就产生了为营销而服务的各种媒介和策略。
一般来讲，房地产项目的推盘可以大体分为五个节奏，即：蓄势期、开盘期、热销期、持销期、尾盘期。
营销进展
【策略制定】
产品定位及客群分析、产品分析（朝向、楼层、户型结构）、竞品分析及竞争策略、推盘节奏
【广告宣传】 一、促销组合
促销方法：广告、宣传、经过筛选的潜在客户邮寄项目资料、现场展示（售楼处、沙盘模型、样板间、园林景观、楼书、随手礼）
销售促进：暖场活动、价格折扣、电商团购
宣传推广：媒体推介会、新品发布会、XX楼市论坛、公共活动（健康、养生、投资理财）、慈善捐献
人员推销：销售介绍、电话营销
二、广告切入期（1——2个月）蓄势期，无预售证楼盘禁止发布销售广告，此阶段多为品牌宣传或软文宣传。
报纸软文、报纸硬广告、网络宣传、外展点
三、广告发展期（3——4个月）开盘期及热销期，主打活动和价格优惠
广告渠道：报纸、电视、电台、单张、户外广告、车身广告、网络、DM直投杂志、外展点、房展会、CALL客 网络细分：
（1）通过房产门户网站进行宣传（网页广告、楼盘资料库建立、论坛炒作） （2）网站看房直通车
（3）社会化网络媒体运作（QQ群、微博、微信、SNS类社交化媒体等）
【销售实施】
顾客购买心理分析、楼房情况介绍（一房一价）、签定认购书、客户档案记录、协助客户办理首付、购房资格审核、签定正式合同（网签备案、资金监管）、办理银行按揭、销售合同执行监控、成交情况汇总