第一讲 土地增值税
从今年5月1日起，普通标准住宅预征率由1%调整为2%；非普通标准住宅预征率由2%调整为3.5%，其中，独栋别墅预征率为5%；非住宅（商业用房）预征率确定为3.5%
预收账款关于营业税、土地增值税、企业所得税的核算。
土地增值税的征收方式：先预征，再清算（针对查账征收）；先预征，再核定（核定征收）。
房地产的预收账款涉及营业税、土地增值税、企业所得税。
在签订售房合同前，以认购、融资、贵宾卡等方式取得的押金、诚意金、订金等，作其他应付款处理，不征税。签订售房合同之后，在经业主验收交付钥匙之前收到的款项，做预收账款处理。交付之日，将预收账款结转主营业务收入，同时结转主营业务成本。
营业税不叫预交，是交纳。
预收账款（包括完工、未完工）必须缴纳营业税金及附加（5.5%），土地增值税（由主管税务机关规定预征比率，做“待摊税金-待摊营业税金及附加”处理。预收账款结转主营业务收入，按照配比原则，将其结转至“营业税金及附加”损益类科目。编制财务报告，将本科目余额编入“长期待摊费用”项目。并在会计报表附注披露。
清算土地增值税，计算出应补退税款，直接作：
借：营业税金及附加
贷：应交税费-应交土地增值税
涉税应退税款的，作相反分录。而不作追溯调整
企业所得税处理与会计处理相同（直接在补交当期扣除，或并入退税当期的应纳税所得额）。
本月应纳销售不动产营业税=（主营业务收入+期未预收帐款-期初预收帐款+价外费用）*5%
注意：商品房对外投资不征营业税（财税【2002】 191号），新会计准则分录：
借：长期股权投资
贷：主营业务收入
（以评估价作参考，以协商价作为投资定价）。
其他商品房所有权转移（抵债、损赠 、奖励、分配等）也都需作收入处理。
捐赠时：
借：营业外支出
贷：主营业务收入
奖励职工时：
借：应付职工薪酬
贷：主营业务收入
所谓价外费用：代收代垫的各种款项。
注意：甲将房产过户给乙，取得乙公司的股权-投资，不征营业税。 甲将房产过户给乙，取得了乙公司持有第三方的股权—属非货币性资产交换，征收营业税。
预征土地增值税：
本月应缴纳土地增值税=（主营业务收入+期未预收帐款-期初预收帐款+相关的经济利益）*预征比率
上述经济利益包括：售房时取得的属于自己的违约金，延期付款利息 财税【2006】 21号：从06年3月2日起，房地产企业用开发产品对外投资入股，以及其他单位或个人将土地使用权投资于房地产企业并且用于开发产品，视同销售计征土地增值税（不交营业税）。
国税发《2009》31号：未完工产品取得的预收账款必须按照主管税务机关规定的计税毛利率确认应纳税所得额并入当期的利润预缴所得税，并入当年度的应纳税所得总额汇算清缴企业所得税。
对完工产品已收价款（无论是否交付）必须确认计税收入，同时扣除计税成本（以汇算清缴时计算的计税成本确定）：
对已经发生的成本：
借：开发成本
贷：应付帐款
应付利息（计提的银行借款利息）
对未发生的配套设施：
借：开发成本
贷：预计负债
（以后不再用预提费用科目，用预计负债）
此外根据国家税务总局答复：未完工开发产品的预收帐款缴纳的营业税及附加、土地增值税，直接在缴纳的当期扣除。
根据国税函【2008 】299号、635号规定，预缴税款计算公式如下：
1季度应预缴税款=会计利润+预收帐款纳税调整额（大于0再可弥补）-弥补以前年度亏损）*25%
2季度应预缴税款=1至2季度应预缴数-1季度已预缴数
注：有预收账款不一定缴税
年终汇算清缴应纳所得税额=（会计利润+预收帐款纳税调整额+其他纳税调整额（年终去解决）-弥补以前年度亏损）*25%
其中：预收帐款纳税调整按下列公式计算：
假设计税毛利率为15%、营业税及附加和土地增值税综合征收率
6.5%、实际毛利率为25%，则：
未完工年度=（期未预收帐款-期初预收帐款）*（15%-6.5%）
完工年度=截至本年度未累计预收帐款*（25%-6.5%）-截至上年度未累计预收帐款*（15%-6.5%）-主营业务利润
主营业务利润=主营业务收入-主营业务成本-主营业务税金及附加
完工次年及以后年度=（期未预收帐款-期初预收帐款）*（25%-6.5%）-主营业务利润
实际操作中，各地税务机关为了减化处理，无论是完工、未完工产品的预收款，均按照计税毛利率确认所得额，并入当期所得预缴、汇缴，在按照实际会计利润计算所得税同时，前期已纳税调增金额作调减处理。
简化后的计算公式如下：
年终汇缴应纳税额=[会计利润+（期未预收帐款-期初预收帐款）*（15%-6.5%）+其他纳税调整额-弥补以前年度亏损]*25%
土地增值税清算
有2种：核定和查账。国税发（2010）53号令、国税函（2010）200号
达到下列条件可以清算，也可以不清算，由主管税务机关决定。
1、领了预售房许可证满三年；
2、（清算对象）已售建筑面积占可售建筑面积的比例达85%；
3、清算对象已售建筑面积达不到85%，但剩余的开发产品自用或出租的。（是指，自用或出租与已售建筑面积之和，占可售总建筑面积的比例达85%）。
4、主管税务机关规定的其他情形。
下列情形必须清算：
1、注销税务登记；
2、清算对象销售完毕。
3、在税务机关下达了要求清算的书面通知后90日内，清算完毕。逾期加收滞纳金。
清算过程：
收入总额
含相关的经济利益，包括车位转让收入。
关于车位转让收入、成本核算及税务处理：
1、如果车位转让，可以给业主办理房产证，此车位需作为开发产品处理（正常缴税）。企业只需要注意车位成本（土地及建造成本）分摊方法的合理性即可。（和税局沟通核算方法，得到主管税务机关的认可，前后一致，不能变）。
2、如果车位转让，不能给业主办理房产证，说明其产权属于全体业主所有，如同开发区内的道路、景观、自行车棚、公共厕所等，作为公共配套设施处理，分摊到其他开发产品成本之中。
3、房地产企业以转让使用权为名，收取的车位费，其实质为提高商品房的价格找到一个看似“合理”的理由。其收入属于房地产企业所有，属于营业税暂行条例及其细则规定的“价外费用”，并入营业税税基缴纳营业税，也需要缴纳土地增值税。开具销售不动产发票，项目：价外费用（车位费）。会计核算，增加对应的商品房的销售收入（房子成本加车位成本）。如果购买车位使用权的客户，不是商品房的业主，需开具服务业发票（作租金处理），项目：车位使用费，作其他业务收入处理，缴纳营业税5%，同时按照财税[2006]186号规定，缴纳房产税12%。
二、扣除金额
（一）土地成本
包括：土地出让金、契税、耕地占用税。
不含出让合同缴纳的印花税和城镇土地使用税，做账时，印花税和土地使用税计入管理费用。
取得方法：
1、出让地
（1 ）出让净地。出让金、契税、耕地占用税
（2）出让毛地。政府要求地产企业支付拆迁补偿费（居民）、搬迁补偿费（单位）、出让金、契税、耕地占用税。
房地产企业直拉接支付补偿费的（政府收回土地给企业或居民补偿，
企业和国土局签订的购地合同），不征营业税（不开发票）。（转让股权也不需要开具发票，不征营业税，即不征营业税的业务不开具发票）。
（免征营业税的内容需开发票，不征营业税的内容不需开发票） 国税发【1993】149号、国税函【2007】209号、国税函【2008】270号、国税函【2009】520号4个文件规定，对政府收回土地，对土地及建筑物进行拆迁补偿，不交税（政府出个证明）
房地产企业直拉接支付补偿费的，需要取得下列凭证：政府拆迁文件、拆迁户原路段及门牌号码、被拆迁面积、补偿标准、补偿金额、联系人及联系方式、身份证复件、收款收据、章印等，（资料少了放凭证后），多了单独存放，备置于本公司，作永久性保存。
房地产企业支付给拆迁公司的劳务费，根据国税发[1993]149号：拆除、爆破按“建筑业-其他工程作业”征收营业税。因此，需取得劳务发生地地税机关开具的建筑业发票，作为土地成本-拆迁成本-拆迁劳务费。
有些地产企业与拆迁公司签订承包合同，地产企业需取得全额的拆迁费发票，拆迁补偿将作为拆迁公司的成本（拆迁公司进行补偿）。
如果地产公司委托拆迁公司支付拆迁补偿费，则上述凭证仍然作为地产企业的成本处理（是委托、不是承包）。
关于拆迁安置业务（是2笔业务，用实物进行安置，国税函【2010】220号文件有关于拆迁补偿的说法）：是指用安置房的销售收入（市场价格）抵顶拆迁补偿费，房地产企业给拆迁户开具销售不动产发票，业主给房地产企业出具收到拆迁补偿费的收款收据。
产品完工，按照安置房的市场价格，（假设安置房的市场价格80万元）
作：
① 借：开发成本-土地成本-拆迁补偿费80万
贷：其他应付款 80万
②再结转产成品成本
③借：其他应付款 80万
银行存款（补价）20 （多出补偿面积需要业主支付的多出部分）
贷：主营业务收入 100万
附件：发票记帐联、业主收据（为了减少资金的往来，拆迁补偿费抵顶房款）。
关于国税发[2009]31号文件中提到的土地成本中的大市政配套费，是指开发区外（红线外）的道路、绿化、桥梁、公园等建设支出。这是根据政府要求，取得开发区内土地支付的必要的代价。计入这块地的土地成本（政府开行政性事业性收据）。发票：大市政配套。
（代建付出的钱，挂其他应收款，发票抬头为接收单位。凭证最后移交到相关部门，相关部门打收据-大市政配套费，相当于把钱交给政府，政府委托代建）。红线内规划要求建设的道路、桥等公共配套，计入开发成本。
财税[2004]134号：为取得土地使用权支付的全部对价，包括出让金、拆迁补偿费（含实物安置）、大市政配套、青苗补偿费等，都需要缴纳契税，契税也是土地的成本。
接受投资的土地使用权
接受投资土地，其实质就是购买土地，只不过支付的对价不是现金，
而是本公司的股权（权益工具）。
根据土地增值税暂行条例实施细则规定，按照支付的买价、相关税费作为土地的成本。这里的买价就是投资作价。
财税[2006]21号，从06年3月2日起，土地投资用于开发，投资方也要征收土地增值税了。
新法不得溯及既往（实体从旧，程序从新）。国家税局总局在网上有答复（答疑）。
受让股权方式（收购项目公司）取得的土地使用权
甲公司出资6000万元收购房地产企业M100%的股权。收购日，M 公司中资产2000万元（土地，公允价6000万元），负债为0，净资产2000万元（均为股本）。
（计算土地增值税时，成本只能按2000万计算，因2000万是土地成本，6000万是股权。所得税不多交，在股权转让或清算时做损失，即股权处置的当期作损失处理）。所得税甲公司不吃亏，土地增值税甲公司吃亏了（不能按6000万元，只能按2000万元算）。
（二）建造成本
1．甲供材
材料供应商将发票直接开给房地产企业。
借：工程物资
贷：银行存款
凭证：增值税发票。
施工单位领用材料：
借：开发成本—工程建筑成本-材料成本（不需要建筑业开含材料的发票）
贷：工程物资
发票开具金额=交易的金额（应付款项）
（假设需要支付1000万元工程款、2000万元甲供材）
施工单位是纳税人，房地长企业是纳税承担者。
根据领用材料的金额计算甲供材营业税及附加2000*3.3%=66万元 施工单位：
借：银行存款 66万元
贷：主营业务收入 66万元
凭证：建筑业发票记帐联、补充协议。
借：营业税金及附加 66万元
贷：应交税费-应交营业、城、教 66万元
借：应交税费-应交营业、城、教 66万元
贷：银行存款 66万
房地产企业：
借：开发成本-建筑成本-甲供材营业税及附加 66万
贷：银行存款 66万
凭证：建筑业发票联、完税凭证复印件
摘要：注明甲供材营业税。
不需要开具营业税发票的情况：①甲供材增值税发票②开发间接费用中的工资③从农民手中购买树木开具增值税发票（到税务局开发票），免交
增值税。
园林绿化公司开具建筑业发票，按建筑业-其他工程作业征税。
总包、分包扣除的规定：总承包方只允许扣除安装费（不扣除工程用的材料费）。
销售自产货物并负责安装的，如铝合金门窗销售商销售并负责安装的（假如自产货物35万元，安装费50万元）自产货物35万元开具增值税发票，50万元开具建筑业发票。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》
第七条 纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：
（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；
（二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。
2．公共配套
规划时不能对外卖，不可以办理房产证的，是公共配套
能办房产证的，计入开发产品。
捐赠要缴纳营业税，无论是公益性还是非公益性。所以企业在前期规划时，如果一开始就准备捐赠给政府，不要入可售面积，入公共配套，捐赠时不存在视同销售交营业税。否则要交营业税。
3．开发间接费用
开发间接费用实质是工业企业里的制造费用，即房地产公司成立的二级管理机构发生的费用。（董事长、总经理、财务经理的工资永远进不了开发间接费用）
房地产企业要出红头文件，公司关于成立某某项目部的通知，（规定哪些人管理工程）。凡是没有成立项目部的，没有红头文件的部门支出都入管理费用。
成本是对象化的，费用是期间化的。
资本化利息入计入开发间接费用核算。
利息是否要发票，统借统还，母公司手的钱不交营业税，不要发票。财税【2000 】7号
企业需要获取的资料：
1、母公司与金融机构签订的借款合同复印件，
2、母子公司的委托借款协议（内部协议），
3、利息单据，
4、计算的清单说明（可能分段算），
摘要写明统借统还利息。
业务招待费：只有一个渠道，只能入管理费用
广告宣传费：只能入期间费用（卖房子的成本）
样板房成本：有好几种：自己开发产品做样板房，要对象化（计入本套房的成本），单独入成本；临时性的建筑做样板房，与开发成本没关系，首先记入固定资产（交房产税，计入期间费用），建筑物折旧不少于20年，计提的折旧（如果管理部门和销售部门共用，一部分计入管理费用，一部分计入销售费用），拆掉后计入营业外支出，可税前扣除，根据国税发[2009] 88号规定，拆除时向税务局报批。
如是租房，作为租金计入期间费用。
4、成本分摊方法
（1）土地的分摊：横向分摊：按占地面积分摊
纵向分摊：按建筑面积分摊（如1-4层商业用房，4楼以上住宅用房）
（2）公共配套：按建筑面积分摊。
（3）建筑成本：公共建筑成本，通常按建筑面积分摊
主体建筑成本：按建筑面积分摊，有些情况例外，一楼大厅：各楼层高度不同，不能平均分摊（如1层8米高，2层3米高，只有2层。共同成本的分摊1层8/11,2层3/11）。
非共同成本（个性化的），只能分摊至受益对象，如二楼有个商场，某电梯只是一楼通二楼，不能用于以上楼层的分本分摊。即个性化的成本不参与分摊。（成本分摊和税务局进行沟通，保持不变）。
（三）税费
销售不动产营业税、城、教育费附加。不包括印花税、土地使用税。（如地方性文件规定交的基金，如河道费、防洪保安费、地方教育费附加等，如文件明确计入“营业税金及附加”可以在税费扣除，如计入管理费用的，不能扣除，计入营业外支出的也不能扣除）。
（四）期间费用
是指与清算对象有关的期间费用（管理费用、销售费用、财务费用）。 由于期间费用是无法对象化的，税法特案规定，无论实际发生的期间费用高低，清算土地增值税时，清算对象允许扣除的期间费用按下列公式计算：
公式一：=（土地成本+建造成本扣除利息）*5%+利息
公式二：=（土地成本+建造成本）*10%（如果利息费用搞不清楚的，按公式二计算）
（利息费用应该按照借款准则计算，按支出额乘以加权平均资本化率计算）
实际工作中按第二个公式计算
国税函[2010] 220号文规定建造成本中的利息应扣除，土地闲置费不能在计算土地增值税时扣除。
国税函[1995] 110号文，规定了建造成本要去掉利息。
（五）期间费用加计扣除。
加计扣除
=（土地成本+建造成本扣除利息）*20%
注意：扣除成本中的票据要真实、合法
三、增值额=收入总额-扣除总额
四、增值率=增值额/扣除额*100%
五、应纳税额=增值额*税率-扣除额*扣除率
清算后再转让房地产的处理：
国税发[2006] 187号文 最后一句话：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
企业筹划：土地成本低的先开发（先开发的房价低，对应低成本），高的后开发，先进先出。
企业设立控股子公司，专门销售该项房产。一定是具有法人资格的子公司而非分公司。企业以1800元/平方米的价格将该房产卖给销售公司，这里的“卖”是指结算价格，具体是采取委托方式销售开发产品，支付手续费，还是视同买断、包销方式在所不问。而销售公司再以2000元/平方米的价格对外销售。这样，开发企业避开了土地增值税。同案例一，税后利润相同，为341.03万元。而销售公司属于代理业，并没有取得房屋所有权，也就不涉及土地增值税、契税，根据国税发[1995]076号文件，仅就差额200万元缴纳5.5%的营业税、城建税及教育费附加。当然，作为独立法人，25%的企业所得税是不可避免的，而增加的印花税可以忽略不计。
甲房地产企业以无形资产（土地使用权）出资，乙企业以货币出资，共同组建丙房地产开发有限公司，取得房地产开发资质。甲企业土地使用权账面价值1000万元，评估后作价1500万元，占丙公司30%股份，乙公司出资3500万元，占70%股份。建成房产后以6500万元出售。
分析：选择此种经营方式，减少土地使用权增值率，丙企业应纳45万元的契税。在出售环节，由于房地产开发企业有加计20%的扣除，土地增值税可以免征，因此只纳5.5%的营业税、城建税及教育费附加，计357.5万元，印花税3.25万元。在分配环节，丙企业纳25%的企业所得税，如果甲、乙两企业所得税率与丙企业相同，不用补税。这样，丙企业的经营目的完成，企业或解散或分立或进行股权转让。新修订的《公司法》还增加了小股东的退出机制，为该项筹划又提供了新的空间。
注意，这里面有个重要的筹划点，在股权转让时一定在利润分配后进行，否则企业将重复缴纳所得税。如乙企业税后分得700万元，以平价转让3500万元股份，则无须纳税。而以含权价4200万元（700万元＋3500万元）转让70%股份，增值部分属股权转让所得，应并入企业应纳税所得额，缴纳企业所得税，在所有合作建房的经营方式中，各方投资入股，设立公司是最节税的方式。下面继续通过案例进行分析。
案例4：甲房地产企业出土地使用权，具有开发资质。乙企业出资金，双方不设立合营企业，而是签订合作协议，合作建房。双方以建成的房屋进行分配。
甲分得30%，乙分得70%。
分析：由于甲企业具有开发资质，一切审批手续均围绕甲企业进行，因此土地使用权无须转移，也就无须缴纳3%的契税。
甲企业的土地使用权在计算土地增值税时只能以实际支付的地价款1000万元进入扣除项目，自然增值的500万元不得进入，在加计的20%中，地价款的标准同样只能是1000万元。这样扣除项目减少了600万元。如果是以6500万元的售价来筹划增值额不超过扣除项目的20%，以享受不纳土地增值税的政策，那么扣除项目应为5400万元。而减少600万元达到4800万元，若想避开土地增值税，售价不应高于5760万元，利润减少740万元。而售价仍然为6500万元，则要纳510万元土地增值税。项目的整体利益大打折扣。
在销售环节，甲企业正常缴纳营业税、城建税及教育费附加和印花税。 在计算所得税时，甲企业转入在建工程的无形资产为1000万元，地价
自然增值的500万元并入应纳税所得额。
乙企业在分得房屋时，由于是从甲企业的名下过户给乙企业，发生了所有权转移，乙企业应按房屋现值缴纳契税。在销售或视同销售时（如分配给职工、抵债、赠与等），应纳营业税、城建税及教育费附加和印花税。此外，由于乙企业非房地产开发企业，不能享受房地产开发企业的优惠政策，在销售房屋时，可能涉及到土地增值税。
案例6：甲企业以土地使用权出资，乙房地产企业以资金出资，双方成立联营企业。协议约定，甲企业土地使用权账面价值1000万元，房屋建成后甲方分得1800万元的房屋，由于甲企业没有相关的开发资质，该项目由乙方进行操作，经营中的一切风险由乙方承担（包括亏损）。
分析：根据《公司法》及国税函发[1995]156号文件，此种经营方式不符合财税[2002]191号文件中以无形资产投资免征营业税的范围。因此，首先对甲方向联营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额界定为1000万元至1800万元之间，由税务机关按下列顺序核定。⑴按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。⑵按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。⑶按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）。其次，在房屋分配给甲乙方后，如果各自销售，再按“销售不动产”征营业税。因“转让无形资产”时，其营业额是核定的，那么在计算土地增值税时，是无法享受到优惠政策的，根据税法的基本原则，凡是核定征收项目不得享受任何优惠政策。加计20%的扣除在理论上应该无法实现了。在企业所得税中，当初节税的设想也将
全部落空。
案例7：甲企业拥有土地使用权，乙企业为房地产开发公司，甲企业将土地使用权出租给乙方18年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。
分析：在这一经营过程中，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权。对于这一经营方式，国税函发[1995]156号文件规定：甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业—租赁业”征营业税，乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税，对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第15条的规定核定。这种经营方式还涉及房产税和城镇土地使用税。由于乙方在租赁期满后将房屋产权转移到甲方，符合融资租赁房屋的条件，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收，税率为1.2%，至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。企业在协议中应明确房产税的纳税人，否则，由税务机关确定，属于双方约定不明，易引起纠纷。
代建房屋是个极其简单的问题，就其提供劳务所取得的收入按“服务业—代理业”科目缴纳5.5%的营业税、城建税及教育费附加，将收入并入应纳税所得额，扣除成本、费用、税金及损失，再征一道企业所得税就万事大吉了。但是，将一普通的房地产开发销售通过合法的形式演变成代建房屋却是个相当复杂的问题，企业因此将获得巨大的税收利益。试想，销售房屋环节，是按成交价格全额计征营业税、城建税及教育费附加，而代建只就结算劳务所得计征；销售房屋所需回避或缴纳的巨额土地增值税根
本不属代建行为的征收范围；购房者应纳的契税由于未发生产权转移，完全可以回避；关于所得税方面，由于税基的大幅减少，少纳税款是显而易见的；至于节省的印花税，在这里就显得微乎其微了。当然，这需要全盘的策划和详尽的操作步骤，而且为了防范不应有的法律风险，要在房地产律师的协助下，与委托方签订一揽子协议，将预期利润化整为零在各项协议中或以管理费的形式体现。下面通过案例说明。
某综合性大学为解决教师住房问题，需要质优价廉且地理位置好交通方便的住房1000套。
该大学最直接也最简便的方法是花钱购买某小区或某小区中若干栋住宅楼，但价格、房屋的格局或小区的环境往往难尽如人意。该大学也可以选择自建自用，但其技术、运作模式及经验与专业的房地产开发公司是无法相提并论的，可能花了许多冤枉钱却无法达到预期的效果，还可能间接促成腐败，并且要承担相应的风险。这些，为房地产开发公司提供了筹划的可能。房地产开发公司首要的任务就是要确定最终的客户群或客户，然后，只要符合下面代建的条件就可以了。
⑴委托方拥有土地使用权。作为受托方的房地产开发公司可以帮助取得或将自己的土地使用权转让给该大学。
⑵委托方取得相关批文。受托方应予协助。
⑶受托方不能垫付资金。
⑷施工单位将发票开给委托方，受托方原票转交。
⑸受托方按照协议收取管理费。
三、房地产开发企业可利用的筹划点
1. 国税函[2002]165号文件规定，转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产，转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。
案例10：某房地产开发公司在市中心繁华地段取得土地使用权，拟建成商业中心。
如果房地产开发公司建成并销售，将涉及营业税及附加、土地增值税、印花税和企业所得税众多税种，购买企业将涉及契税及印花税。而房地产开发公司如能事先确定最终用户，可以通过一揽子协议将上述销售行为转化为股权转让，那么房地产开发公司可以避开营业税、土地增值税，受让企业可以避开契税。首先，房地产开发公司成立控股子公司“某某商厦有限公司”，利用注册资金和向母公司借款建楼。其次，待竣工后将该控股子公司的全部股份转让给事先确定的最终用户，最后收回借款。在该项筹划中，由于“某某商厦有限公司”的法人主体资格未发生改变，一切与产权过户相关的税种完全规避，房地产开发企业只需就股权转让的增值部分缴纳企业所得税即可。当然，双方的印花税是不可避免的。
2. 《营业税暂行条例》第5条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务，转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。《营业税暂行条例实施细则》第14条进一步明确，价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。
分析：对于这类规定，房地产企业应该减少本企业向受让方收取的价款和价外费用或将价款和价外费用分解。如企业可设立控股子公司“某装饰装修有限公司”，房地产企业只提供最基本的毛坯房，以降低房屋价款，然后再让受让方与“某装饰装修有限公司”签订一份装修合同，并尽量将利润转移到该装修合同中。这样，房地产公司销售不动产应纳税额的税基减少了，少缴纳了营业税，土地增值税的计算就占得了先机，完全可以利用优惠政策避开，企业所得税的税基同样减少。那么“某装饰装修有限公司”产生了应纳营业税的义务，由于该两份合同将房款一分为二，房地产开发公司房价中减少的部分必然体现在“装修公司”的营业额中，但房地产开发公司是按“销售不动产”科目征收5%的营业税，而“装修公司”是按“建筑业”税目征收3%的营业税，并且“装修公司”的营业额与土地增值税无关，这就为房地产开发公司筹划土地增值税提供了广阔的空间。对于受让方所征收的契税是以房屋的成交价格为计税依据的，房屋装修当然不包含在内，这样，受让方的契税税基也得以减少，对双方其实是双赢的结果。按照这个思路，类似于空调、电梯甚至绿化工程都是明显的筹划点。
《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第54条规定，关联企业之间融通资金所支付或者收取的利息超过或者低于没有关联关系的企业之间所能同意的数额，或者利率超过或者低于同类业务的正常利率的，税务机关可以调整其应纳税额。财税字[2000]007号文件规定，企业集团中的核心企业等单位向金融机构借款后，将所借资金分拨给下属单位，并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业税。
虽然《税收征收管理法实施细则》第54条的规定是关于税务机关纳税调整的权力，但同时也明确了关联企业之间的融资有个上、下限的利率框架。如果母、子公司所在地的税赋不同，那么企业就可在这一规定的框架内灵活选择关联企业间融资的最高上限或最低下限利率，以达到最佳的节税效果。如母公司所在地税赋高，而子公司所在地税赋低，当子公司占用母公司资金时，母公司可以采用同类业务同期下限利率与公司结算，使税赋较高的母公司税基减少，所减少的税基转移到税率较低的子公司；反之，当母公司所在地税赋低时，可以采用同类业务同期上限利率与子公司结算。在关联企业之间转移利润是企业经常采用的避税手段，国际跨国公司尤其如此，相应的，国家对这方面所采取的措施也较多，在这个方面进行税收筹划已存在一定的法律风险了，企业应慎之又慎。
4. 单项的筹划点。
⑵促销方式的筹划。将“购房屋送空调”变为“销售带空调的房屋”。因赠送空调视同销售，企业要缴纳增值税，而“销售带空调的房屋”是把空调价值加到了房屋价值里，这样，房屋和空调不可分割，只需按房价缴纳销售不动产的营业税，而避开17%的增值税。
⑶将未售商品房转为出租房。企业一旦出现房屋滞销，其潜在成本的增加极其巨大，可将其出租以摊低成本。即将开发商品房转入出租商品房科目，这样，企业可以按月提折旧，使企业的库存成本接近实际成本。虽然出租房屋要缴纳城镇土地使用税、房产税，而且收入并入企业应纳税所得额，但税赋不会超过收入，对企业而言还是利大于弊。
⑷延缓纳税义务发生的时间。国税发[1994]159号文件中列举了四项
建筑业营业税纳税义务发生的时间。房地产开发企业应从中选择最有利的方式，尽量延缓纳税义务发生的时间，以实现货币的时间价值。
⑸内部结算。国税函发[1995]156号文件规定，内部施工队伍为本单位承担建筑安装业务，凡同本单位结算工程价款的，不论是否编制工程概（预）算，也不论工程价款中是否包括营业税税金，均应当征收营业税；凡不与本单位结算工程价款的，不征营业税。企业要充分利用该项政策，避开建筑业税目中3%的营业税。
⑹管理费用。企业应将暗含在职工工资中的交通费、房租、电话费等转化为管理费用。如某员工工资为每月1100元，所有费用均包含在固定工资之内，现将该员工工资降为每月800元，同时允许其每月报销交通费100元、房租费150元、电话费50元，这样，企业的管理费用增加300元，在计算企业所得税时可以扣除，员工不用再缴纳个人所得税，而实际收入并未减少。在涉及企业所得税扣除的管理费用中，一些有扣除限额的二级科目也应注意筹划，如属于没有扣除限额的会议费和董事会费的票据，不要一味地只计入有扣除限额的业务招待费。
⑺营业费用。主要是从集团总体进行策划广告费，因广告费的扣除标准也是有限额的，房地产开发企业是在收入8%的比例内据实扣除广告支出，超过比例部分的广告支出可无限期向以后纳税年度结转。此项规定，企业应注意尽量由集团归集广告费，在总体上符合扣除标准。
⑻财务费用。房地产开发企业同时开发几个项目，有的利用股权式融资，有的利用债权式融资，关于利息费用要注意在几个项目中合理分配，以达到节税的目的。
2006年31号文件明确规定，预提费用不得税前扣除。
第二讲 房地产经济合同
采购、销售、租赁、投资、重组等业务操作流程；
签署合作柜架协议
设计操作方案（利益相关者的交易结构）
起草经济合同
审核经济合同
实施经济合同
会计确认、计量、报告
对照税法计算、申报、缴纳税款。
甲租给乙100，乙转租给丙120
甲：100*5%；乙：120*5%
甲委托乙租给两20，付给乙手续费20
甲：120*5%；乙：20*5%
委托乙承租房产，付给甲租金100，付给乙手续费20
甲：100*55；乙：20*5%
土地合同
[2006] 186号文 土地使用费，土地交付之日次月起征，无交付时间的，按合同签订日
[2008] 85号，如果用土地投入全资公司可免契税，先全资后合资，分三步。
卖股权不交税
国税函2009 118号：拆迁补偿不交税金。
合同要审核的主要条款
发票；代扣代缴的义务；条款的规范；不含税价；
合同内注明：乙方应当于每次支付价款日前5个工作日向甲方提供合法的税务发票；甲方凭票付款；
发票要记注几条：开具的时间；开票的地点（卖房子租房子在劳务发生地，建筑业发在劳务发生地）；票种（国税还是地税）；
营业税纳税细则
建筑业营业税与完工百分比法没关系。如完成50%付25%款项，营业税基数是25%，
代扣代缴的义务：凡付个人或外国公司付款的，需代扣个人所得税，要写入合同。
房屋销售合同：假如房地产违约，付给业主的违约金，扣其个人所得税20%，国税函2008 85，如果没有代扣代缴的话，无需补交税，但要罚款，0.5-3倍 没交个税的，不要滞纳金要罚款，国税函2004 1199号文
扣缴金额，时间、地点都要写入合同
向个人股东分配股利何时扣缴税款？
分配时交
利息是计提时付
例：广州甲公司收购上海乙公司100%的股权（其中香港A 公司占90%，北京张先生占10%）。
张先生应纳个人所得税
A 公司应纳预提所得税
税款均由甲公司负责代扣代缴。
香港交个税广州 企业所得税法51条
张先生个税交上海 国税发2009 93号
2009 285号股权所在地交个税
扣缴金额：
不含税金额：应在合同内换算为含税价，乙方税费由甲方代扣代缴，对方开发票，如果税率调整的话，保证税后的费用不变
境外的设计费不交所得税，但交营业税5%
设含税价为X ，则：
X-X*%-X*20%境内*核定利润率*25%-X*5/万=不含税价160
条款的规范：
鉴于：
甲公司持有M 公司100%的股权，出资额2000万元（假设帐面价值2000万）。
基准日，M 公司债权5000万，债务4000万。
经双方友好协商，达成：
股权转让价格4000万元
转让前，M 公司债权、债务由甲公司享有，承担，转让日新发生的债权、债务由乙公司享有、承担。
M 公司
借：其他应收款乙公司 1000万
贷：应付帐款 1000万
乙：借：长投资 5000万
贷：银存 4000万
其他应付 M 公司 1000万
基准日，甲公司欠M 公司往来800万元
租赁合同：
租期一年，月租金1万元，前2个月免租。
计算营业税、房产税、所得税的租金
税局认定12万元
租期一年，年租金10万元，支付日期：从第3个月起，每月支付1万元。
计算营业税、房产税、所得税的租金是10万元
合作建房合同
甲房地产公司：提供土地，负责立项、开发、销售。
乙合作方：提供全部开发资金，同时派出两名高管，以非股东身份参与开发。
约定：按照该地块（开发项目）实现的企业所得税前的会计利润的6：4分成。
假设乙出资5000万元，最终分回9000万元。
1．甲、乙双方会计及税务处理
投资5000万挂往来，利息按基准利率，劳务合同（借款合同，服务合同）
2．如果总建筑面积10万平米，双方约定，乙分回4万平米房产（分回后拟自用或出租），双方会计及税务处理
如果乙合作方是自然人，如何处理呢
3．总建筑面积10万平米，按照6：4分房，各自销售，各自缴纳税费，税后利润归各自所有。
4．如果乙合作方是自然人， 上述情形如何处理
注册一个体工商户，核定征收
合同分四种
1．资产转让：销售商品
2．劳务
3．租赁
4．融资
1995 156号文 合作建房文件有错
不超过183天不交所得税
2008 87规定国务院批准的补贴收入 不交所得税
买房子送空调可入成本
普通标准住宅 保障性的住宅
普通住宅:144M2以下
地下车库最好不要办产权, 直接买房送车位, 另收车位款, 成本可入配套设施
2006 187号文
2．商业地产
一半卖一半自用（对外出租），投资性房地产
办一个经营管理公司，房东，物业管理公司
避免转租 重复交税
售后回租
一套商品房销售价格1000万元，开发商承诺，售出后前三年租回，年租金80万元（税后）
操作方案：成立经营管理公司，由经营管理公司与业主签订租赁合同，支付租赁费。并由经营管理公司负责招租。（转租）还有一部分自留物业，也由经营管理公司对外出租。
方案二：
2008 576号 房地产销售抵扣其他款项的，应补交营业税
假设实际租给商户年租金30万元。
成立经营管理公司，同时由房地产成立分分司，
由业主与分公司签订委托租赁合同，并出具授权书。合同约定：年租金超过80万元的部分归分公司所有（手续费），年租金低于80万元的部分由分公司承担（违约金）。由经营管理公司与商业签订服务合同，收取服务费10万元，由分公司代表业主与商户签订租赁合同代收租金20万元。自留物业由分公司直接出租，确认租赁收入。
招商部或物业管理部都可以
案例：某房地产集团旗下一房地产子公司，将开发项目的第2、3层出租给某上市公司作大卖场。合同约定：租期20年，年租金1000万元。前3年租金在第3年末支付，从第四年起，按季支付，在每季首的5个工作
日内支付当季租金。
补充协议：前三年租金3000万元一次性预付，年利率30%。
方案：租赁合同不变，补充协议：前三年租金减少至多少；利息由乙丙签借款协议，利息不低于金融机构
融资合同
延期付款付利息
向境外支付的利息09年之前不交营业税，之后要交，预提所得税香港7%
个人所得税 [2001] 84号
国税函2009 312号文，注册资本不到位，借款利息不能税前扣除 融资方式：
银行
担保公司
其他非金融机构
融资渠道：
关联方借贷 一定要开票，10000*5.31%*5.5%*(1-25%)=21万元。 股东借款
税后利润分配给股东交20%个税
写借条
信托投资公司融资，股权加回购。
国税[2008] 875 售后回购 事前跟税局沟通。
收购项目公司
买股权要注意
生效的日期（工商变更股权为准08年） 07签 08变更股权 09年收回
国税发2008
[2005]130号文
[2009]59 转让股权不交税
买项目公司
好的项目要付佣金
例子：股本1亿，80%股权，佣金3000万，（佣金要交个税及其他税金30%以上）
[2009] 29 佣金不得超过5%
改变交易模式：甲用1亿卖乙，再用1.3亿卖给我，利益相关者的关系
房地产企业土地转让三种方式税负比较
部分开发商中标得到土地以后，因诸多方面原因，无法完成房地产开发，需要对手中的土地进行转让。另一方面，也有很多有实力的开发商没有得到土地，希望从其他房地产公司得到土地，开发房产出售。现就土地转让中各项税负进行分析。
A 房地产开发商手中有N 个房地产开发项目，其中有一块地M 地块在福州市，原地价款4000万元，其余契税及出让印花税等不计，公司期间费用为零。现该地块市价8000万元，A 公司欲以8000万元价格转让M 地块给B 公司，下面就A 公司与B 公司的土地转让运用不同的转让方式对纳税
情况进行分析计算，以选择最优节税方案（暂不计土地过户的印花税）。 直接办理土地交易转让
营业税根据2003年1月15日财政部、国家税务总局下发的《关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）第三条第二十款之规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，因此A 公司应缴营业税，应缴营业税为（8000－4000）×5%=200万元。
土地增值税根据土地增值税暂行条例规定，A 公司应缴土地增值税，其中土地增值税扣除项目金额为4000+200=4200万元，土地增值额为8000－4200=3800万元，增值率为3800÷4200=90.48%，因此应缴土地增值税3800×40%－4200×5%=1310万元。
企业所得税按新企业所得税法规定，A 公司应缴企业所得税（8000－4000－200－1310）×25%=622.5万元。
契税根据《中华人民共和国契税暂行条例》第三条规定，契税率为3％至5％，契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。福州地区的税率为3％，因此B 公司应缴契税8000×3%=240万元。
综上计算，如采用土地直接转让交易，A 公司与B 公司共需缴纳税款200+1310+622.5+240=2372.5万元。
生地变熟地后再办理交易转让A 公司将M 地块进行开发整理，投入建设费用10万元。
营业税营业税同方式一，营业税额为（8000－4000）×5%=200万元。
土地增值税根据国家税务总局《关于印发土地增值税宣传提纲骍的通知》（国税函发〔1995〕110号）第六条第二款规定，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税款。
A 公司投入建设费用10万元，可以得到开发成本加计20%扣除的优惠。 即土地增值税扣除项目金额为（4000+10）×1.2+200=5012万元，增值额为8000－5012=2988万元，土地增值率为2988÷5012=59.62%，A 公司需要缴纳土地增值税2988×40%－5012×5%=944.6万元。
企业所得税A 公司应缴企业所得税为（8000－4000－200－10－944.6）×25%=711.35万元4. 契税B 公司应缴契税8000×3%=240万元。
A 公司采用投入开发费用10万元后办理转让，得到土地增值税开发成本加计20%扣除优惠，A 公司与B 公司需缴税款
200+944.6+711.35+240=2095.95万元，比方案一直接土地转让少缴税款276.55万元。
变土地转让为转让股权A 公司将M 地块进行开发整理，投入建设费用10万元。再用10万元现金注册一全资子公司C ，将已开发整理土地对全资子公司C 进行增资，土地过户后将C 公司100%股权以8010万元直接转让给B 公司。
1、营业税：A 公司投资转让土地不征收营业税，财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资
风险的行为，不征收营业税。
2、土地增值税财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第五条规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。因此，A 应缴纳土地增值税。 土地增值税可扣除项目金额为（4000+10）×1.2=4812万元，土地增值额8000－4812=3188万元，土地增值率为3188÷4812=66.25%，应缴土地增值税3188×40%－4812×5%=1034.6万元。
企业所得税A 公司应缴企业所得税为（8000－4000－10－1034.6）×25%=738.85万元
另由于A 公司将C 公司100%股权作价8010万元转让给B 公司，根据财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》规定，对股权转让不征收营业税。
因此，A 公司将土地对全资子公司进行增资，再将公司股权全部转让应税总额为1034.6+738.85=1773.45万元。
根据上述分析，方案一A 公司直接转让土地，A 公司、B 公司总应缴税款为2372.5万元；方案二A 公司将M 地块进行开发整理再行转让，A 公司、B 公司需上缴税款2095.95万元。方案三公司先开发整理土地，再用土地注册公司，然后转让公司股权形式转让土地，总税负为1773.45万元。显然方案三为最优，比方案一节约税金599.05万元，比方案二节约税
金322.5万元
2、先分立后被兼并
根据税法规定，房地产开发企业因分立发生的房地产转移，不属于土地增值税的有偿转让或视同销售行为，不征收土地增值税。同时，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]048号）规定：“在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。”综合运用上述税收政策，可以进行下列方式的土地增税筹划。
例2：乙房地产开发公司为非房地产开发的甲公司开发2万平方米办公大厦。
方案一
乙房地产开发公司开发办公大厦，建成后转让给甲公司，转让增值额为2300万元，增值率为35%，转让应缴纳土地增值税690万元（2300×30%）。
方案二
乙房地产公司建成办公大厦后，进行企业分立，分立为两个公司，其中一个全资子公司为丙公司，并由丙公司拥有办公大厦，根据税法规定，乙房地产开发企业通过企业分立转移到丙公司的办公大厦，不征收土地增值税，分立结束后，甲公司兼并丙公司，根据现行税法，被兼并企业丙公司将办公大厦转让到兼并企业甲公司中，暂免征收土地增值税。因此，在乙房地产公司企业分立和甲公司兼并丙公司过程中，办公大厦都不需要缴纳土地增税。
母公司与全资子公司之间的土地流转，不属于交易。可任意设立项目公司，开发项目完工后再注销。
2006年7月，某市房地产开发公司在市区中心地段开发多功能商住楼一幢，开发总面积5000平方米，其中1、2层为超市，面积1000平方米，3、4、5层为普通住宅，面积4000平方米。商住楼的土地购置成本为400万元，房屋开发成本700万元，房地产开发费用为土地成本和开发成本两者之和的10%（其他费用不计），公司以该幢楼为成本核算对象
1、2层超市平均售价为8500元/平方米，销售收入850万元 普通住宅部分平均售价3500元/平方米，实现销售收入1400万元 商住楼销售收入合计2250万元 营业税金及附加为123.75万元
两种计算方法简析
根据国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号) 文件的规定“开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象”，如果一个开发项目既建有住宅（含普通住宅、非普通住宅）又建有写字楼或商业用房，甚至一栋楼中就有几种用途不同的商品房，开发公司财务上通常是以单栋楼为核算对象或者以一个建筑商所承揽的建筑工程为核算对象，这就是经营常规，也符合会计核算惯例，同时在企业所得税的核算上是符合政策规定的，在这种情况下如何计算其应纳的土地增值税呢？我们通过以上案例试加以分析
方法一：住宅和超市分别计算土地增值税
住宅部分
住宅分摊的土地成本（按照建筑面积分摊）400×4000÷5000=320
住宅分摊的建造成本700×4000÷5000=560（万元）
分摊的开发费用（320+560）×10%=88（万元）
加计扣除项目（320+560）×20%=176（万元）
营业税金及附加123.75×1400÷2250=77（万元）
住宅部分扣除项目合计1221万元
增值率（1400－1221）÷1221×100%=14.66%
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超出扣除项目金额20%的，免征增值税因而住宅部分不征收增值税
超市部分
超市分摊的土地成本 400×1000÷5000=80（万元）
分摊的建造成本 700×1000÷5000=140（万元）
分摊的开发费用 （80+140）×10%=22（万元）
加计扣除项目 （80+140）×20%=44（万元）
营业税金及附加 123.75×850÷2250=46.75（万元）
扣除项目合计 332.75万元
增值率（850－332.75）÷332.75×100%=155.45%
应纳土地增值税（850－332.75）×50%－332.75×15%=208.7125（万元）
方法二住宅和超市合并，以整个商住楼为单位计算土地增值税 收入总额2250万元
扣除项目总额1221+332.75=1553.75（万元）
增值额2250－1553.75=696.25（万元）
增值率696.25÷1553.75×100%=44.81%
超市和住宅应缴纳土地增值税=696.25×30%－0=208.875（万元） 规章规定
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］48号）中规定对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用《土地增值税暂行条例》第八条(一) 项的免税规定（即纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超出扣除项目金额20%的，免征增值税）
该文件要求分别核算增值额，但怎样核算并未作出具体要求 对于开发的住宅或者商用独幢楼是能够操作的，如果对房地产开发企业所开发的商住连体楼，要求会计上必须分不同用途归集成本费用的话是不可能的
案例中，计算方法一符合财税字[1995]48号文件的精神。而计算方法二是以核算对象整栋楼为单位进行的核算
《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算，这一规定与计算方法二计算土地增值税的方法相吻合
从法律位阶来讲，国务院发布的《土地增值税暂行条例实施细则》属于税收行政法规，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》则属于规范性文件，税收行政法规的法律效力要高于税收规章和规范性文件的法律效力，因此计算方法二可取
需要注意的是，如果纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，按方法二计算出的增值率未超过20%的，应对其非普通住宅的部分按《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字
[1995]48号）的规定分摊成本费用并计算相应的土地增值税
二、通过适当增加房地产开发成本进行纳税筹划
根据国家税务总局发布的国税发[2006]187号国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第四点土地增值税的扣除项目（四）“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本”的规定，可以将原来毛坯房装修后销售，从而进行纳税筹划
假设该企业发生装修成本共计为13800万元，因销售装修过的房产，销售收入增加13800/（1－5.025%）=14530.14万元，应缴土地增值税7286.685万元
从而少缴土地增值税8321.685－7286.685=1035万元，原因在于房屋装修费计入房地产开发成本，在计算“财政部规定的扣除项目”时可以加计20%，使得扣除项目金额增加
三、通过选用不同的利息支出扣除方法进行纳税筹划
企业是否要提供金融机构贷款证明，关键在于实际发生的利息支出占税法规定（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）的比例。如果实际发生的利息支出比例超过5%，则提供金融机构贷款证明是较为有利，如果没有超过5%，则不提供金融机构贷款证明较为有利
该企业取得土地使用权支付的金额28000万元，房地产开发成本41400万元，则利息支出的临界点为（28000+41400）×5%=3470万元
假设该企业实际发生的利息支出超过3470万元，达到3700万元（该利息支出未超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额，且关联方之间借款通过商业银行进行委托贷款），则按有关税收法规、规章的规定可得应缴土地增值税税额8252.685万元因为利息支出能够全额计入扣除项目金额中，且金额大于（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%，使得扣除项目金额增加
假设该企业实际发生的利息支出小于3470万元，只有3000万元（该利息支出未超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额，且关联方之间借款通过商业银行进行委托贷款），则按有关税收法规、规章的规定可扣除项目金额95991.05万元，应缴土地增值税税额（124200-95991.05）×30%=8462.685万元
因为利息支出金额小于（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%，使得扣除项目金额减少，增值额增大，反而会多缴土地增值税8462.685－8321.685=141万元
这种情况下，关联方之间的借款就不能通过商业银行进行委托贷款，从而满足“不能提供金融机构贷款证明的”要求，房地产开发费用按（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%计算，可以少缴土地增值税141万元
土地增值税纳税筹划应注意的问题
从项目的可行性论证、设计、规划到项目的施工、决算贯穿始终。例如在本案例中，由于设计方案中已确定部分房产的单套建筑面积超过了140平方米的普通住房标准，所以就无法享受“建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税”的优惠政策。
扣除项目金额中取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、利息支出、其他房地产开发费用和与转让房地产有关税金，都须提供合法有效凭证。如果不能提供合法有效凭证的，土地增值税清算时不予扣除
变房地产销售为投资
按照现行税法规定，以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不缴营业税。对于以不动产投资入股后转让股权的行为，不再缴纳营业税
甲企业欲出售5000平方米的住房给乙企业，如果以2400元/平方米的价格直接出售，需要缴纳土地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教育费附加6万元
如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法地免除了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加
允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花
纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金
改出租为转租
A 公司的一处两层楼房位于城市闹市区，专门用于对外出租。因该房屋建于上世纪70年代，设施陈旧，每年只能收取租金60万元2006年，该公司准备花500万元对房屋进行重新装修改造，预计装修改造后，每年可收取租金200万元。但是，该公司在测算中发现，装修改造前后对比，与租赁收入相关的税收负担也加重了
装修改造前的税费负担情况
应缴营业税60×5％＝3万元
应缴城市维护建设税、教育费附加3×（7％+3％）＝0.3万元 应缴房产税60×12％＝7.2万元
合计税费负担为3+0.3+7.2=10.5万元
装修改造后的税费负担情况
应缴营业税200×5％＝10万元
应缴城市维护建设税、教育费附加10×（7％+3％）＝1万元 应缴房产税200×12％＝24万元
合计税费负担为10+1+24=35万元，
装修后比装修前增加税费负担35－10.5=24.5万元
筹划方案A 公司可以先将装修改造前的房产出租给关联方B ，并签订一个期限较长的房屋租赁合同，每年收取租金60万元 然后由B 出资500万元进行装修改造，并对外转租，假设每年仍然收取租金200万元 A 公司应负担的税费仍为10.5万元
B 应负担营业税10万元，城市维护建设税1万元，B 不是房产的产权所有人，不需要缴纳房产税，合计应纳税费11万元
A 公司和B 的税费负担合计为10.5＋11=21.5万元，比筹划前可少负担税费35－21.5=13.5万元
依据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳
转出减值房产
C 公司有一幢综合楼土建部分的价值为800万元，2002年，该公司花费2000万元将综合楼装修为高档娱乐城。但是因经营管理不善，2006年该公司决定将娱乐城内的一些设施拆除，并改作自用，该房产的实际价值也大幅度降低。该房产的计税原值为2800万元，账面价值为2000万元，公允价值下降为1200万元
C 公司每年应缴纳房产税为（按政府规定房产税依照房产原值一次减除30％后的余值计算缴纳）2800×（1－30％）×1.2％＝23.52万元 C 公司可将上述房产对外投资成立新公司或者投资于关联方，假设被投资方为D 公司
《企业会计制度》规定“投资者投入的固定资产，按投资各方确认的价值，作为入账价值”因此，D 公司接受C 公司房产投资的入账价值应为公允价值1200万元
因此D 公司每年应缴纳房产税为1200×（1－30％）×1.2％＝10.08万元，由此可见，经过筹划后C 公司每年可少负担房产税23.52－10.08=13.44万元
税法规定以房产对外投资不需要负担营业税、土地增值税等相关税费，但是被投资方需要负担契税
企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失
本例C 公司应按税法规定确认资产转让损失2000－1200=800万元，如果C 公司是盈利企业，则可以起到推迟企业所得税纳税义务发生时间的作用。
房产出租改代销
某市的E 公司将一处小型商场出租给F 公司用于其销售产品，每年收取租金200万元，该房产的计税原值为1000万元 E公司和F 公司均为增值税一般纳税人，E 公司取得的租赁收益应缴纳的相关税收情况如下 E 公司每年应当缴纳营业税为200×5％＝10万元 缴纳房产税为200×12％＝24万元
筹划方案E 公司可考虑利用门面房为F 公司代销产品，代销产品的品种、价格可由F 公司确定，E 公司只收取代销手续费
假设E 公司每年收取的代销手续费仍为200万元
E 公司每年缴纳营业税为200×5％＝10万元 缴纳房产税为1000×（1－30％）×1.2％＝8.4万元
可见，筹划后E 公司可少负担房产税24－8.4=15.6万元
关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知
为贯彻落实新的企业所得税法，确保企业所得税预缴工作顺利开展，经研究，现就房地产开发企业所得税预缴问题通知如下
一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得
税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
二、预计利润率暂按以下规定的标准确定
（一）非经济适用房开发项目
1. 位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20％。
2. 位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%.
3. 位于其他地区的，不得低于10％。
（二）经济适用房开发项目
经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发的通知》（建住房[2004]77号）等有关规定的，不得低于3％。
三、房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，填报在《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A 类）》（国税函[2008]44号文件附件1）第4行“利润总额”内。
四、房地产开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门批准经济适用房项目开发、销售的文件以及其他相
关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定执行。
五、本通知适用于从事房地产开发经营业务的居民纳税人。
六、本通知自2008年1月1日起执行。已按原预计利润率办理完毕2008年一季度预缴的外商投资房地产开发企业，从二季度起按本通知执行。
11、房地产合作建房的纳税争议问题
开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理
（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。
（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：
1. 开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
2. 投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。
五、关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题
（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产
开发项目的，按以下规定进行处理
1．企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
2．接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。
（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理
1．企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。 上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。
2．接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。
8．开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。
甲公司欲将一幢房产出售给乙公司，双方约定的售价1200万元，房屋
原价1000万元，已提折旧200万元，房地产评估机构评定的重置成本价格1100万元，该房屋成新率6成。企业转让该房产时发生评估费用3.4万元。应纳税额计算如下
（1）应纳营业税＝1200×5%＝60（万元）
（2）应纳城市维护建设税及教育费附加＝60×（7%＋3%）＝6（万元）
（3）应纳印花税（产权转移书据）＝1200×0.5‰＝0.6（万元）
（4）应纳土地增值税计算如下
房产评估价格=1100×60%=660（万元）；
扣除项目金额合计=660＋60＋6＋0.6＋3.4=730（万元）；
增值额=1200-730=470（万元）；
增值率=470÷730×100%=64.38%；
应纳税额=470×40%－730×5%=188－36.5＝151.5（万元）； 应纳所得税
＝（1200－800－60－6－0.6－151.5－3.4）×33%=178.5×33%=58.91（万元）
该笔业务应纳税额合计＝60＋6＋0.6＋151.5＋58.91＝277.01（万元）。
如果改变上述做法，采用甲公司先以该房产对乙企业投资，然后再将其股份按比例全部转让给乙企业股东的方法，则只需缴纳一道企业所得税。假设乙公司是由股东A 、B 组建的有限责任公司，股东A 、B 所占股份比例为60%,40%。投资前，乙公司资本总额为2000万元，投资后，甲企业占乙企业资本总额的30%。具体操作过程如下
第一步甲、乙双方签订投资协议，投资后，甲公司账务处理如下 借：长期股权投资 8000000
累计折旧 2000000
贷：固定资产 10000000
乙公司应确认甲企业实收资本为2000×30%/(1-30%)=857.14（万元），账务处理为
借：固定资产 12000000
贷：实收资本－甲公司 8571400
资本公积－资本溢价 3428600
第二步一定期限后，甲公司将乙公司拥有的30%的股东按比例转让给乙公司原股东A 和B ，其中转让给A 股东18%，转让给B 股东12%。
甲公司账务处理为
借：银行存款 12000000
贷：长期股权投资 8000000
投资收益 4000000
乙公司账务处理为
借：实收资本－甲公司 8571400
贷：实收资本－A 5142840(8571400×60%)
实收资本－B 3428560（8571400×40%)
甲公司应纳企业所得税＝400×33%＝132（万元）
采取第二种方案比第一种方案节省税务277.01－132＝145.01万元
“根据“国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”（国税发［2009］31号）的规定，（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
土地增值税方面一般采用列举扣除，实施细则第七条规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销
第一讲 土地增值税
从今年5月1日起，普通标准住宅预征率由1%调整为2%；非普通标准住宅预征率由2%调整为3.5%，其中，独栋别墅预征率为5%；非住宅（商业用房）预征率确定为3.5%
预收账款关于营业税、土地增值税、企业所得税的核算。
土地增值税的征收方式：先预征，再清算（针对查账征收）；先预征，再核定（核定征收）。
房地产的预收账款涉及营业税、土地增值税、企业所得税。
在签订售房合同前，以认购、融资、贵宾卡等方式取得的押金、诚意金、订金等，作其他应付款处理，不征税。签订售房合同之后，在经业主验收交付钥匙之前收到的款项，做预收账款处理。交付之日，将预收账款结转主营业务收入，同时结转主营业务成本。
营业税不叫预交，是交纳。
预收账款（包括完工、未完工）必须缴纳营业税金及附加（5.5%），土地增值税（由主管税务机关规定预征比率，做“待摊税金-待摊营业税金及附加”处理。预收账款结转主营业务收入，按照配比原则，将其结转至“营业税金及附加”损益类科目。编制财务报告，将本科目余额编入“长期待摊费用”项目。并在会计报表附注披露。
清算土地增值税，计算出应补退税款，直接作：
借：营业税金及附加
贷：应交税费-应交土地增值税
涉税应退税款的，作相反分录。而不作追溯调整
企业所得税处理与会计处理相同（直接在补交当期扣除，或并入退税当期的应纳税所得额）。
本月应纳销售不动产营业税=（主营业务收入+期未预收帐款-期初预收帐款+价外费用）*5%
注意：商品房对外投资不征营业税（财税【2002】 191号），新会计准则分录：
借：长期股权投资
贷：主营业务收入
（以评估价作参考，以协商价作为投资定价）。
其他商品房所有权转移（抵债、损赠 、奖励、分配等）也都需作收入处理。
捐赠时：
借：营业外支出
贷：主营业务收入
奖励职工时：
借：应付职工薪酬
贷：主营业务收入
所谓价外费用：代收代垫的各种款项。
注意：甲将房产过户给乙，取得乙公司的股权-投资，不征营业税。 甲将房产过户给乙，取得了乙公司持有第三方的股权—属非货币性资产交换，征收营业税。
预征土地增值税：
本月应缴纳土地增值税=（主营业务收入+期未预收帐款-期初预收帐款+相关的经济利益）*预征比率
上述经济利益包括：售房时取得的属于自己的违约金，延期付款利息 财税【2006】 21号：从06年3月2日起，房地产企业用开发产品对外投资入股，以及其他单位或个人将土地使用权投资于房地产企业并且用于开发产品，视同销售计征土地增值税（不交营业税）。
国税发《2009》31号：未完工产品取得的预收账款必须按照主管税务机关规定的计税毛利率确认应纳税所得额并入当期的利润预缴所得税，并入当年度的应纳税所得总额汇算清缴企业所得税。
对完工产品已收价款（无论是否交付）必须确认计税收入，同时扣除计税成本（以汇算清缴时计算的计税成本确定）：
对已经发生的成本：
借：开发成本
贷：应付帐款
应付利息（计提的银行借款利息）
对未发生的配套设施：
借：开发成本
贷：预计负债
（以后不再用预提费用科目，用预计负债）
此外根据国家税务总局答复：未完工开发产品的预收帐款缴纳的营业税及附加、土地增值税，直接在缴纳的当期扣除。
根据国税函【2008 】299号、635号规定，预缴税款计算公式如下：
1季度应预缴税款=会计利润+预收帐款纳税调整额（大于0再可弥补）-弥补以前年度亏损）*25%
2季度应预缴税款=1至2季度应预缴数-1季度已预缴数
注：有预收账款不一定缴税
年终汇算清缴应纳所得税额=（会计利润+预收帐款纳税调整额+其他纳税调整额（年终去解决）-弥补以前年度亏损）*25%
其中：预收帐款纳税调整按下列公式计算：
假设计税毛利率为15%、营业税及附加和土地增值税综合征收率
6.5%、实际毛利率为25%，则：
未完工年度=（期未预收帐款-期初预收帐款）*（15%-6.5%）
完工年度=截至本年度未累计预收帐款*（25%-6.5%）-截至上年度未累计预收帐款*（15%-6.5%）-主营业务利润
主营业务利润=主营业务收入-主营业务成本-主营业务税金及附加
完工次年及以后年度=（期未预收帐款-期初预收帐款）*（25%-6.5%）-主营业务利润
实际操作中，各地税务机关为了减化处理，无论是完工、未完工产品的预收款，均按照计税毛利率确认所得额，并入当期所得预缴、汇缴，在按照实际会计利润计算所得税同时，前期已纳税调增金额作调减处理。
简化后的计算公式如下：
年终汇缴应纳税额=[会计利润+（期未预收帐款-期初预收帐款）*（15%-6.5%）+其他纳税调整额-弥补以前年度亏损]*25%
土地增值税清算
有2种：核定和查账。国税发（2010）53号令、国税函（2010）200号
达到下列条件可以清算，也可以不清算，由主管税务机关决定。
1、领了预售房许可证满三年；
2、（清算对象）已售建筑面积占可售建筑面积的比例达85%；
3、清算对象已售建筑面积达不到85%，但剩余的开发产品自用或出租的。（是指，自用或出租与已售建筑面积之和，占可售总建筑面积的比例达85%）。
4、主管税务机关规定的其他情形。
下列情形必须清算：
1、注销税务登记；
2、清算对象销售完毕。
3、在税务机关下达了要求清算的书面通知后90日内，清算完毕。逾期加收滞纳金。
清算过程：
收入总额
含相关的经济利益，包括车位转让收入。
关于车位转让收入、成本核算及税务处理：
1、如果车位转让，可以给业主办理房产证，此车位需作为开发产品处理（正常缴税）。企业只需要注意车位成本（土地及建造成本）分摊方法的合理性即可。（和税局沟通核算方法，得到主管税务机关的认可，前后一致，不能变）。
2、如果车位转让，不能给业主办理房产证，说明其产权属于全体业主所有，如同开发区内的道路、景观、自行车棚、公共厕所等，作为公共配套设施处理，分摊到其他开发产品成本之中。
3、房地产企业以转让使用权为名，收取的车位费，其实质为提高商品房的价格找到一个看似“合理”的理由。其收入属于房地产企业所有，属于营业税暂行条例及其细则规定的“价外费用”，并入营业税税基缴纳营业税，也需要缴纳土地增值税。开具销售不动产发票，项目：价外费用（车位费）。会计核算，增加对应的商品房的销售收入（房子成本加车位成本）。如果购买车位使用权的客户，不是商品房的业主，需开具服务业发票（作租金处理），项目：车位使用费，作其他业务收入处理，缴纳营业税5%，同时按照财税[2006]186号规定，缴纳房产税12%。
二、扣除金额
（一）土地成本
包括：土地出让金、契税、耕地占用税。
不含出让合同缴纳的印花税和城镇土地使用税，做账时，印花税和土地使用税计入管理费用。
取得方法：
1、出让地
（1 ）出让净地。出让金、契税、耕地占用税
（2）出让毛地。政府要求地产企业支付拆迁补偿费（居民）、搬迁补偿费（单位）、出让金、契税、耕地占用税。
房地产企业直拉接支付补偿费的（政府收回土地给企业或居民补偿，
企业和国土局签订的购地合同），不征营业税（不开发票）。（转让股权也不需要开具发票，不征营业税，即不征营业税的业务不开具发票）。
（免征营业税的内容需开发票，不征营业税的内容不需开发票） 国税发【1993】149号、国税函【2007】209号、国税函【2008】270号、国税函【2009】520号4个文件规定，对政府收回土地，对土地及建筑物进行拆迁补偿，不交税（政府出个证明）
房地产企业直拉接支付补偿费的，需要取得下列凭证：政府拆迁文件、拆迁户原路段及门牌号码、被拆迁面积、补偿标准、补偿金额、联系人及联系方式、身份证复件、收款收据、章印等，（资料少了放凭证后），多了单独存放，备置于本公司，作永久性保存。
房地产企业支付给拆迁公司的劳务费，根据国税发[1993]149号：拆除、爆破按“建筑业-其他工程作业”征收营业税。因此，需取得劳务发生地地税机关开具的建筑业发票，作为土地成本-拆迁成本-拆迁劳务费。
有些地产企业与拆迁公司签订承包合同，地产企业需取得全额的拆迁费发票，拆迁补偿将作为拆迁公司的成本（拆迁公司进行补偿）。
如果地产公司委托拆迁公司支付拆迁补偿费，则上述凭证仍然作为地产企业的成本处理（是委托、不是承包）。
关于拆迁安置业务（是2笔业务，用实物进行安置，国税函【2010】220号文件有关于拆迁补偿的说法）：是指用安置房的销售收入（市场价格）抵顶拆迁补偿费，房地产企业给拆迁户开具销售不动产发票，业主给房地产企业出具收到拆迁补偿费的收款收据。
产品完工，按照安置房的市场价格，（假设安置房的市场价格80万元）
作：
① 借：开发成本-土地成本-拆迁补偿费80万
贷：其他应付款 80万
②再结转产成品成本
③借：其他应付款 80万
银行存款（补价）20 （多出补偿面积需要业主支付的多出部分）
贷：主营业务收入 100万
附件：发票记帐联、业主收据（为了减少资金的往来，拆迁补偿费抵顶房款）。
关于国税发[2009]31号文件中提到的土地成本中的大市政配套费，是指开发区外（红线外）的道路、绿化、桥梁、公园等建设支出。这是根据政府要求，取得开发区内土地支付的必要的代价。计入这块地的土地成本（政府开行政性事业性收据）。发票：大市政配套。
（代建付出的钱，挂其他应收款，发票抬头为接收单位。凭证最后移交到相关部门，相关部门打收据-大市政配套费，相当于把钱交给政府，政府委托代建）。红线内规划要求建设的道路、桥等公共配套，计入开发成本。
财税[2004]134号：为取得土地使用权支付的全部对价，包括出让金、拆迁补偿费（含实物安置）、大市政配套、青苗补偿费等，都需要缴纳契税，契税也是土地的成本。
接受投资的土地使用权
接受投资土地，其实质就是购买土地，只不过支付的对价不是现金，
而是本公司的股权（权益工具）。
根据土地增值税暂行条例实施细则规定，按照支付的买价、相关税费作为土地的成本。这里的买价就是投资作价。
财税[2006]21号，从06年3月2日起，土地投资用于开发，投资方也要征收土地增值税了。
新法不得溯及既往（实体从旧，程序从新）。国家税局总局在网上有答复（答疑）。
受让股权方式（收购项目公司）取得的土地使用权
甲公司出资6000万元收购房地产企业M100%的股权。收购日，M 公司中资产2000万元（土地，公允价6000万元），负债为0，净资产2000万元（均为股本）。
（计算土地增值税时，成本只能按2000万计算，因2000万是土地成本，6000万是股权。所得税不多交，在股权转让或清算时做损失，即股权处置的当期作损失处理）。所得税甲公司不吃亏，土地增值税甲公司吃亏了（不能按6000万元，只能按2000万元算）。
（二）建造成本
1．甲供材
材料供应商将发票直接开给房地产企业。
借：工程物资
贷：银行存款
凭证：增值税发票。
施工单位领用材料：
借：开发成本—工程建筑成本-材料成本（不需要建筑业开含材料的发票）
贷：工程物资
发票开具金额=交易的金额（应付款项）
（假设需要支付1000万元工程款、2000万元甲供材）
施工单位是纳税人，房地长企业是纳税承担者。
根据领用材料的金额计算甲供材营业税及附加2000*3.3%=66万元 施工单位：
借：银行存款 66万元
贷：主营业务收入 66万元
凭证：建筑业发票记帐联、补充协议。
借：营业税金及附加 66万元
贷：应交税费-应交营业、城、教 66万元
借：应交税费-应交营业、城、教 66万元
贷：银行存款 66万
房地产企业：
借：开发成本-建筑成本-甲供材营业税及附加 66万
贷：银行存款 66万
凭证：建筑业发票联、完税凭证复印件
摘要：注明甲供材营业税。
不需要开具营业税发票的情况：①甲供材增值税发票②开发间接费用中的工资③从农民手中购买树木开具增值税发票（到税务局开发票），免交
增值税。
园林绿化公司开具建筑业发票，按建筑业-其他工程作业征税。
总包、分包扣除的规定：总承包方只允许扣除安装费（不扣除工程用的材料费）。
销售自产货物并负责安装的，如铝合金门窗销售商销售并负责安装的（假如自产货物35万元，安装费50万元）自产货物35万元开具增值税发票，50万元开具建筑业发票。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》
第七条 纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：
（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；
（二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。
2．公共配套
规划时不能对外卖，不可以办理房产证的，是公共配套
能办房产证的，计入开发产品。
捐赠要缴纳营业税，无论是公益性还是非公益性。所以企业在前期规划时，如果一开始就准备捐赠给政府，不要入可售面积，入公共配套，捐赠时不存在视同销售交营业税。否则要交营业税。
3．开发间接费用
开发间接费用实质是工业企业里的制造费用，即房地产公司成立的二级管理机构发生的费用。（董事长、总经理、财务经理的工资永远进不了开发间接费用）
房地产企业要出红头文件，公司关于成立某某项目部的通知，（规定哪些人管理工程）。凡是没有成立项目部的，没有红头文件的部门支出都入管理费用。
成本是对象化的，费用是期间化的。
资本化利息入计入开发间接费用核算。
利息是否要发票，统借统还，母公司手的钱不交营业税，不要发票。财税【2000 】7号
企业需要获取的资料：
1、母公司与金融机构签订的借款合同复印件，
2、母子公司的委托借款协议（内部协议），
3、利息单据，
4、计算的清单说明（可能分段算），
摘要写明统借统还利息。
业务招待费：只有一个渠道，只能入管理费用
广告宣传费：只能入期间费用（卖房子的成本）
样板房成本：有好几种：自己开发产品做样板房，要对象化（计入本套房的成本），单独入成本；临时性的建筑做样板房，与开发成本没关系，首先记入固定资产（交房产税，计入期间费用），建筑物折旧不少于20年，计提的折旧（如果管理部门和销售部门共用，一部分计入管理费用，一部分计入销售费用），拆掉后计入营业外支出，可税前扣除，根据国税发[2009] 88号规定，拆除时向税务局报批。
如是租房，作为租金计入期间费用。
4、成本分摊方法
（1）土地的分摊：横向分摊：按占地面积分摊
纵向分摊：按建筑面积分摊（如1-4层商业用房，4楼以上住宅用房）
（2）公共配套：按建筑面积分摊。
（3）建筑成本：公共建筑成本，通常按建筑面积分摊
主体建筑成本：按建筑面积分摊，有些情况例外，一楼大厅：各楼层高度不同，不能平均分摊（如1层8米高，2层3米高，只有2层。共同成本的分摊1层8/11,2层3/11）。
非共同成本（个性化的），只能分摊至受益对象，如二楼有个商场，某电梯只是一楼通二楼，不能用于以上楼层的分本分摊。即个性化的成本不参与分摊。（成本分摊和税务局进行沟通，保持不变）。
（三）税费
销售不动产营业税、城、教育费附加。不包括印花税、土地使用税。（如地方性文件规定交的基金，如河道费、防洪保安费、地方教育费附加等，如文件明确计入“营业税金及附加”可以在税费扣除，如计入管理费用的，不能扣除，计入营业外支出的也不能扣除）。
（四）期间费用
是指与清算对象有关的期间费用（管理费用、销售费用、财务费用）。 由于期间费用是无法对象化的，税法特案规定，无论实际发生的期间费用高低，清算土地增值税时，清算对象允许扣除的期间费用按下列公式计算：
公式一：=（土地成本+建造成本扣除利息）*5%+利息
公式二：=（土地成本+建造成本）*10%（如果利息费用搞不清楚的，按公式二计算）
（利息费用应该按照借款准则计算，按支出额乘以加权平均资本化率计算）
实际工作中按第二个公式计算
国税函[2010] 220号文规定建造成本中的利息应扣除，土地闲置费不能在计算土地增值税时扣除。
国税函[1995] 110号文，规定了建造成本要去掉利息。
（五）期间费用加计扣除。
加计扣除
=（土地成本+建造成本扣除利息）*20%
注意：扣除成本中的票据要真实、合法
三、增值额=收入总额-扣除总额
四、增值率=增值额/扣除额*100%
五、应纳税额=增值额*税率-扣除额*扣除率
清算后再转让房地产的处理：
国税发[2006] 187号文 最后一句话：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
企业筹划：土地成本低的先开发（先开发的房价低，对应低成本），高的后开发，先进先出。
企业设立控股子公司，专门销售该项房产。一定是具有法人资格的子公司而非分公司。企业以1800元/平方米的价格将该房产卖给销售公司，这里的“卖”是指结算价格，具体是采取委托方式销售开发产品，支付手续费，还是视同买断、包销方式在所不问。而销售公司再以2000元/平方米的价格对外销售。这样，开发企业避开了土地增值税。同案例一，税后利润相同，为341.03万元。而销售公司属于代理业，并没有取得房屋所有权，也就不涉及土地增值税、契税，根据国税发[1995]076号文件，仅就差额200万元缴纳5.5%的营业税、城建税及教育费附加。当然，作为独立法人，25%的企业所得税是不可避免的，而增加的印花税可以忽略不计。
甲房地产企业以无形资产（土地使用权）出资，乙企业以货币出资，共同组建丙房地产开发有限公司，取得房地产开发资质。甲企业土地使用权账面价值1000万元，评估后作价1500万元，占丙公司30%股份，乙公司出资3500万元，占70%股份。建成房产后以6500万元出售。
分析：选择此种经营方式，减少土地使用权增值率，丙企业应纳45万元的契税。在出售环节，由于房地产开发企业有加计20%的扣除，土地增值税可以免征，因此只纳5.5%的营业税、城建税及教育费附加，计357.5万元，印花税3.25万元。在分配环节，丙企业纳25%的企业所得税，如果甲、乙两企业所得税率与丙企业相同，不用补税。这样，丙企业的经营目的完成，企业或解散或分立或进行股权转让。新修订的《公司法》还增加了小股东的退出机制，为该项筹划又提供了新的空间。
注意，这里面有个重要的筹划点，在股权转让时一定在利润分配后进行，否则企业将重复缴纳所得税。如乙企业税后分得700万元，以平价转让3500万元股份，则无须纳税。而以含权价4200万元（700万元＋3500万元）转让70%股份，增值部分属股权转让所得，应并入企业应纳税所得额，缴纳企业所得税，在所有合作建房的经营方式中，各方投资入股，设立公司是最节税的方式。下面继续通过案例进行分析。
案例4：甲房地产企业出土地使用权，具有开发资质。乙企业出资金，双方不设立合营企业，而是签订合作协议，合作建房。双方以建成的房屋进行分配。
甲分得30%，乙分得70%。
分析：由于甲企业具有开发资质，一切审批手续均围绕甲企业进行，因此土地使用权无须转移，也就无须缴纳3%的契税。
甲企业的土地使用权在计算土地增值税时只能以实际支付的地价款1000万元进入扣除项目，自然增值的500万元不得进入，在加计的20%中，地价款的标准同样只能是1000万元。这样扣除项目减少了600万元。如果是以6500万元的售价来筹划增值额不超过扣除项目的20%，以享受不纳土地增值税的政策，那么扣除项目应为5400万元。而减少600万元达到4800万元，若想避开土地增值税，售价不应高于5760万元，利润减少740万元。而售价仍然为6500万元，则要纳510万元土地增值税。项目的整体利益大打折扣。
在销售环节，甲企业正常缴纳营业税、城建税及教育费附加和印花税。 在计算所得税时，甲企业转入在建工程的无形资产为1000万元，地价
自然增值的500万元并入应纳税所得额。
乙企业在分得房屋时，由于是从甲企业的名下过户给乙企业，发生了所有权转移，乙企业应按房屋现值缴纳契税。在销售或视同销售时（如分配给职工、抵债、赠与等），应纳营业税、城建税及教育费附加和印花税。此外，由于乙企业非房地产开发企业，不能享受房地产开发企业的优惠政策，在销售房屋时，可能涉及到土地增值税。
案例6：甲企业以土地使用权出资，乙房地产企业以资金出资，双方成立联营企业。协议约定，甲企业土地使用权账面价值1000万元，房屋建成后甲方分得1800万元的房屋，由于甲企业没有相关的开发资质，该项目由乙方进行操作，经营中的一切风险由乙方承担（包括亏损）。
分析：根据《公司法》及国税函发[1995]156号文件，此种经营方式不符合财税[2002]191号文件中以无形资产投资免征营业税的范围。因此，首先对甲方向联营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额界定为1000万元至1800万元之间，由税务机关按下列顺序核定。⑴按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。⑵按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。⑶按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）。其次，在房屋分配给甲乙方后，如果各自销售，再按“销售不动产”征营业税。因“转让无形资产”时，其营业额是核定的，那么在计算土地增值税时，是无法享受到优惠政策的，根据税法的基本原则，凡是核定征收项目不得享受任何优惠政策。加计20%的扣除在理论上应该无法实现了。在企业所得税中，当初节税的设想也将
全部落空。
案例7：甲企业拥有土地使用权，乙企业为房地产开发公司，甲企业将土地使用权出租给乙方18年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。
分析：在这一经营过程中，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权。对于这一经营方式，国税函发[1995]156号文件规定：甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业—租赁业”征营业税，乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税，对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第15条的规定核定。这种经营方式还涉及房产税和城镇土地使用税。由于乙方在租赁期满后将房屋产权转移到甲方，符合融资租赁房屋的条件，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收，税率为1.2%，至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。企业在协议中应明确房产税的纳税人，否则，由税务机关确定，属于双方约定不明，易引起纠纷。
代建房屋是个极其简单的问题，就其提供劳务所取得的收入按“服务业—代理业”科目缴纳5.5%的营业税、城建税及教育费附加，将收入并入应纳税所得额，扣除成本、费用、税金及损失，再征一道企业所得税就万事大吉了。但是，将一普通的房地产开发销售通过合法的形式演变成代建房屋却是个相当复杂的问题，企业因此将获得巨大的税收利益。试想，销售房屋环节，是按成交价格全额计征营业税、城建税及教育费附加，而代建只就结算劳务所得计征；销售房屋所需回避或缴纳的巨额土地增值税根
本不属代建行为的征收范围；购房者应纳的契税由于未发生产权转移，完全可以回避；关于所得税方面，由于税基的大幅减少，少纳税款是显而易见的；至于节省的印花税，在这里就显得微乎其微了。当然，这需要全盘的策划和详尽的操作步骤，而且为了防范不应有的法律风险，要在房地产律师的协助下，与委托方签订一揽子协议，将预期利润化整为零在各项协议中或以管理费的形式体现。下面通过案例说明。
某综合性大学为解决教师住房问题，需要质优价廉且地理位置好交通方便的住房1000套。
该大学最直接也最简便的方法是花钱购买某小区或某小区中若干栋住宅楼，但价格、房屋的格局或小区的环境往往难尽如人意。该大学也可以选择自建自用，但其技术、运作模式及经验与专业的房地产开发公司是无法相提并论的，可能花了许多冤枉钱却无法达到预期的效果，还可能间接促成腐败，并且要承担相应的风险。这些，为房地产开发公司提供了筹划的可能。房地产开发公司首要的任务就是要确定最终的客户群或客户，然后，只要符合下面代建的条件就可以了。
⑴委托方拥有土地使用权。作为受托方的房地产开发公司可以帮助取得或将自己的土地使用权转让给该大学。
⑵委托方取得相关批文。受托方应予协助。
⑶受托方不能垫付资金。
⑷施工单位将发票开给委托方，受托方原票转交。
⑸受托方按照协议收取管理费。
三、房地产开发企业可利用的筹划点
1. 国税函[2002]165号文件规定，转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产，转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。
案例10：某房地产开发公司在市中心繁华地段取得土地使用权，拟建成商业中心。
如果房地产开发公司建成并销售，将涉及营业税及附加、土地增值税、印花税和企业所得税众多税种，购买企业将涉及契税及印花税。而房地产开发公司如能事先确定最终用户，可以通过一揽子协议将上述销售行为转化为股权转让，那么房地产开发公司可以避开营业税、土地增值税，受让企业可以避开契税。首先，房地产开发公司成立控股子公司“某某商厦有限公司”，利用注册资金和向母公司借款建楼。其次，待竣工后将该控股子公司的全部股份转让给事先确定的最终用户，最后收回借款。在该项筹划中，由于“某某商厦有限公司”的法人主体资格未发生改变，一切与产权过户相关的税种完全规避，房地产开发企业只需就股权转让的增值部分缴纳企业所得税即可。当然，双方的印花税是不可避免的。
2. 《营业税暂行条例》第5条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务，转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。《营业税暂行条例实施细则》第14条进一步明确，价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。
分析：对于这类规定，房地产企业应该减少本企业向受让方收取的价款和价外费用或将价款和价外费用分解。如企业可设立控股子公司“某装饰装修有限公司”，房地产企业只提供最基本的毛坯房，以降低房屋价款，然后再让受让方与“某装饰装修有限公司”签订一份装修合同，并尽量将利润转移到该装修合同中。这样，房地产公司销售不动产应纳税额的税基减少了，少缴纳了营业税，土地增值税的计算就占得了先机，完全可以利用优惠政策避开，企业所得税的税基同样减少。那么“某装饰装修有限公司”产生了应纳营业税的义务，由于该两份合同将房款一分为二，房地产开发公司房价中减少的部分必然体现在“装修公司”的营业额中，但房地产开发公司是按“销售不动产”科目征收5%的营业税，而“装修公司”是按“建筑业”税目征收3%的营业税，并且“装修公司”的营业额与土地增值税无关，这就为房地产开发公司筹划土地增值税提供了广阔的空间。对于受让方所征收的契税是以房屋的成交价格为计税依据的，房屋装修当然不包含在内，这样，受让方的契税税基也得以减少，对双方其实是双赢的结果。按照这个思路，类似于空调、电梯甚至绿化工程都是明显的筹划点。
《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第54条规定，关联企业之间融通资金所支付或者收取的利息超过或者低于没有关联关系的企业之间所能同意的数额，或者利率超过或者低于同类业务的正常利率的，税务机关可以调整其应纳税额。财税字[2000]007号文件规定，企业集团中的核心企业等单位向金融机构借款后，将所借资金分拨给下属单位，并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业税。
虽然《税收征收管理法实施细则》第54条的规定是关于税务机关纳税调整的权力，但同时也明确了关联企业之间的融资有个上、下限的利率框架。如果母、子公司所在地的税赋不同，那么企业就可在这一规定的框架内灵活选择关联企业间融资的最高上限或最低下限利率，以达到最佳的节税效果。如母公司所在地税赋高，而子公司所在地税赋低，当子公司占用母公司资金时，母公司可以采用同类业务同期下限利率与公司结算，使税赋较高的母公司税基减少，所减少的税基转移到税率较低的子公司；反之，当母公司所在地税赋低时，可以采用同类业务同期上限利率与子公司结算。在关联企业之间转移利润是企业经常采用的避税手段，国际跨国公司尤其如此，相应的，国家对这方面所采取的措施也较多，在这个方面进行税收筹划已存在一定的法律风险了，企业应慎之又慎。
4. 单项的筹划点。
⑵促销方式的筹划。将“购房屋送空调”变为“销售带空调的房屋”。因赠送空调视同销售，企业要缴纳增值税，而“销售带空调的房屋”是把空调价值加到了房屋价值里，这样，房屋和空调不可分割，只需按房价缴纳销售不动产的营业税，而避开17%的增值税。
⑶将未售商品房转为出租房。企业一旦出现房屋滞销，其潜在成本的增加极其巨大，可将其出租以摊低成本。即将开发商品房转入出租商品房科目，这样，企业可以按月提折旧，使企业的库存成本接近实际成本。虽然出租房屋要缴纳城镇土地使用税、房产税，而且收入并入企业应纳税所得额，但税赋不会超过收入，对企业而言还是利大于弊。
⑷延缓纳税义务发生的时间。国税发[1994]159号文件中列举了四项
建筑业营业税纳税义务发生的时间。房地产开发企业应从中选择最有利的方式，尽量延缓纳税义务发生的时间，以实现货币的时间价值。
⑸内部结算。国税函发[1995]156号文件规定，内部施工队伍为本单位承担建筑安装业务，凡同本单位结算工程价款的，不论是否编制工程概（预）算，也不论工程价款中是否包括营业税税金，均应当征收营业税；凡不与本单位结算工程价款的，不征营业税。企业要充分利用该项政策，避开建筑业税目中3%的营业税。
⑹管理费用。企业应将暗含在职工工资中的交通费、房租、电话费等转化为管理费用。如某员工工资为每月1100元，所有费用均包含在固定工资之内，现将该员工工资降为每月800元，同时允许其每月报销交通费100元、房租费150元、电话费50元，这样，企业的管理费用增加300元，在计算企业所得税时可以扣除，员工不用再缴纳个人所得税，而实际收入并未减少。在涉及企业所得税扣除的管理费用中，一些有扣除限额的二级科目也应注意筹划，如属于没有扣除限额的会议费和董事会费的票据，不要一味地只计入有扣除限额的业务招待费。
⑺营业费用。主要是从集团总体进行策划广告费，因广告费的扣除标准也是有限额的，房地产开发企业是在收入8%的比例内据实扣除广告支出，超过比例部分的广告支出可无限期向以后纳税年度结转。此项规定，企业应注意尽量由集团归集广告费，在总体上符合扣除标准。
⑻财务费用。房地产开发企业同时开发几个项目，有的利用股权式融资，有的利用债权式融资，关于利息费用要注意在几个项目中合理分配，以达到节税的目的。
2006年31号文件明确规定，预提费用不得税前扣除。
第二讲 房地产经济合同
采购、销售、租赁、投资、重组等业务操作流程；
签署合作柜架协议
设计操作方案（利益相关者的交易结构）
起草经济合同
审核经济合同
实施经济合同
会计确认、计量、报告
对照税法计算、申报、缴纳税款。
甲租给乙100，乙转租给丙120
甲：100*5%；乙：120*5%
甲委托乙租给两20，付给乙手续费20
甲：120*5%；乙：20*5%
委托乙承租房产，付给甲租金100，付给乙手续费20
甲：100*55；乙：20*5%
土地合同
[2006] 186号文 土地使用费，土地交付之日次月起征，无交付时间的，按合同签订日
[2008] 85号，如果用土地投入全资公司可免契税，先全资后合资，分三步。
卖股权不交税
国税函2009 118号：拆迁补偿不交税金。
合同要审核的主要条款
发票；代扣代缴的义务；条款的规范；不含税价；
合同内注明：乙方应当于每次支付价款日前5个工作日向甲方提供合法的税务发票；甲方凭票付款；
发票要记注几条：开具的时间；开票的地点（卖房子租房子在劳务发生地，建筑业发在劳务发生地）；票种（国税还是地税）；
营业税纳税细则
建筑业营业税与完工百分比法没关系。如完成50%付25%款项，营业税基数是25%，
代扣代缴的义务：凡付个人或外国公司付款的，需代扣个人所得税，要写入合同。
房屋销售合同：假如房地产违约，付给业主的违约金，扣其个人所得税20%，国税函2008 85，如果没有代扣代缴的话，无需补交税，但要罚款，0.5-3倍 没交个税的，不要滞纳金要罚款，国税函2004 1199号文
扣缴金额，时间、地点都要写入合同
向个人股东分配股利何时扣缴税款？
分配时交
利息是计提时付
例：广州甲公司收购上海乙公司100%的股权（其中香港A 公司占90%，北京张先生占10%）。
张先生应纳个人所得税
A 公司应纳预提所得税
税款均由甲公司负责代扣代缴。
香港交个税广州 企业所得税法51条
张先生个税交上海 国税发2009 93号
2009 285号股权所在地交个税
扣缴金额：
不含税金额：应在合同内换算为含税价，乙方税费由甲方代扣代缴，对方开发票，如果税率调整的话，保证税后的费用不变
境外的设计费不交所得税，但交营业税5%
设含税价为X ，则：
X-X*%-X*20%境内*核定利润率*25%-X*5/万=不含税价160
条款的规范：
鉴于：
甲公司持有M 公司100%的股权，出资额2000万元（假设帐面价值2000万）。
基准日，M 公司债权5000万，债务4000万。
经双方友好协商，达成：
股权转让价格4000万元
转让前，M 公司债权、债务由甲公司享有，承担，转让日新发生的债权、债务由乙公司享有、承担。
M 公司
借：其他应收款乙公司 1000万
贷：应付帐款 1000万
乙：借：长投资 5000万
贷：银存 4000万
其他应付 M 公司 1000万
基准日，甲公司欠M 公司往来800万元
租赁合同：
租期一年，月租金1万元，前2个月免租。
计算营业税、房产税、所得税的租金
税局认定12万元
租期一年，年租金10万元，支付日期：从第3个月起，每月支付1万元。
计算营业税、房产税、所得税的租金是10万元
合作建房合同
甲房地产公司：提供土地，负责立项、开发、销售。
乙合作方：提供全部开发资金，同时派出两名高管，以非股东身份参与开发。
约定：按照该地块（开发项目）实现的企业所得税前的会计利润的6：4分成。
假设乙出资5000万元，最终分回9000万元。
1．甲、乙双方会计及税务处理
投资5000万挂往来，利息按基准利率，劳务合同（借款合同，服务合同）
2．如果总建筑面积10万平米，双方约定，乙分回4万平米房产（分回后拟自用或出租），双方会计及税务处理
如果乙合作方是自然人，如何处理呢
3．总建筑面积10万平米，按照6：4分房，各自销售，各自缴纳税费，税后利润归各自所有。
4．如果乙合作方是自然人， 上述情形如何处理
注册一个体工商户，核定征收
合同分四种
1．资产转让：销售商品
2．劳务
3．租赁
4．融资
1995 156号文 合作建房文件有错
不超过183天不交所得税
2008 87规定国务院批准的补贴收入 不交所得税
买房子送空调可入成本
普通标准住宅 保障性的住宅
普通住宅:144M2以下
地下车库最好不要办产权, 直接买房送车位, 另收车位款, 成本可入配套设施
2006 187号文
2．商业地产
一半卖一半自用（对外出租），投资性房地产
办一个经营管理公司，房东，物业管理公司
避免转租 重复交税
售后回租
一套商品房销售价格1000万元，开发商承诺，售出后前三年租回，年租金80万元（税后）
操作方案：成立经营管理公司，由经营管理公司与业主签订租赁合同，支付租赁费。并由经营管理公司负责招租。（转租）还有一部分自留物业，也由经营管理公司对外出租。
方案二：
2008 576号 房地产销售抵扣其他款项的，应补交营业税
假设实际租给商户年租金30万元。
成立经营管理公司，同时由房地产成立分分司，
由业主与分公司签订委托租赁合同，并出具授权书。合同约定：年租金超过80万元的部分归分公司所有（手续费），年租金低于80万元的部分由分公司承担（违约金）。由经营管理公司与商业签订服务合同，收取服务费10万元，由分公司代表业主与商户签订租赁合同代收租金20万元。自留物业由分公司直接出租，确认租赁收入。
招商部或物业管理部都可以
案例：某房地产集团旗下一房地产子公司，将开发项目的第2、3层出租给某上市公司作大卖场。合同约定：租期20年，年租金1000万元。前3年租金在第3年末支付，从第四年起，按季支付，在每季首的5个工作
日内支付当季租金。
补充协议：前三年租金3000万元一次性预付，年利率30%。
方案：租赁合同不变，补充协议：前三年租金减少至多少；利息由乙丙签借款协议，利息不低于金融机构
融资合同
延期付款付利息
向境外支付的利息09年之前不交营业税，之后要交，预提所得税香港7%
个人所得税 [2001] 84号
国税函2009 312号文，注册资本不到位，借款利息不能税前扣除 融资方式：
银行
担保公司
其他非金融机构
融资渠道：
关联方借贷 一定要开票，10000*5.31%*5.5%*(1-25%)=21万元。 股东借款
税后利润分配给股东交20%个税
写借条
信托投资公司融资，股权加回购。
国税[2008] 875 售后回购 事前跟税局沟通。
收购项目公司
买股权要注意
生效的日期（工商变更股权为准08年） 07签 08变更股权 09年收回
国税发2008
[2005]130号文
[2009]59 转让股权不交税
买项目公司
好的项目要付佣金
例子：股本1亿，80%股权，佣金3000万，（佣金要交个税及其他税金30%以上）
[2009] 29 佣金不得超过5%
改变交易模式：甲用1亿卖乙，再用1.3亿卖给我，利益相关者的关系
房地产企业土地转让三种方式税负比较
部分开发商中标得到土地以后，因诸多方面原因，无法完成房地产开发，需要对手中的土地进行转让。另一方面，也有很多有实力的开发商没有得到土地，希望从其他房地产公司得到土地，开发房产出售。现就土地转让中各项税负进行分析。
A 房地产开发商手中有N 个房地产开发项目，其中有一块地M 地块在福州市，原地价款4000万元，其余契税及出让印花税等不计，公司期间费用为零。现该地块市价8000万元，A 公司欲以8000万元价格转让M 地块给B 公司，下面就A 公司与B 公司的土地转让运用不同的转让方式对纳税
情况进行分析计算，以选择最优节税方案（暂不计土地过户的印花税）。 直接办理土地交易转让
营业税根据2003年1月15日财政部、国家税务总局下发的《关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）第三条第二十款之规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，因此A 公司应缴营业税，应缴营业税为（8000－4000）×5%=200万元。
土地增值税根据土地增值税暂行条例规定，A 公司应缴土地增值税，其中土地增值税扣除项目金额为4000+200=4200万元，土地增值额为8000－4200=3800万元，增值率为3800÷4200=90.48%，因此应缴土地增值税3800×40%－4200×5%=1310万元。
企业所得税按新企业所得税法规定，A 公司应缴企业所得税（8000－4000－200－1310）×25%=622.5万元。
契税根据《中华人民共和国契税暂行条例》第三条规定，契税率为3％至5％，契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。福州地区的税率为3％，因此B 公司应缴契税8000×3%=240万元。
综上计算，如采用土地直接转让交易，A 公司与B 公司共需缴纳税款200+1310+622.5+240=2372.5万元。
生地变熟地后再办理交易转让A 公司将M 地块进行开发整理，投入建设费用10万元。
营业税营业税同方式一，营业税额为（8000－4000）×5%=200万元。
土地增值税根据国家税务总局《关于印发土地增值税宣传提纲骍的通知》（国税函发〔1995〕110号）第六条第二款规定，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税款。
A 公司投入建设费用10万元，可以得到开发成本加计20%扣除的优惠。 即土地增值税扣除项目金额为（4000+10）×1.2+200=5012万元，增值额为8000－5012=2988万元，土地增值率为2988÷5012=59.62%，A 公司需要缴纳土地增值税2988×40%－5012×5%=944.6万元。
企业所得税A 公司应缴企业所得税为（8000－4000－200－10－944.6）×25%=711.35万元4. 契税B 公司应缴契税8000×3%=240万元。
A 公司采用投入开发费用10万元后办理转让，得到土地增值税开发成本加计20%扣除优惠，A 公司与B 公司需缴税款
200+944.6+711.35+240=2095.95万元，比方案一直接土地转让少缴税款276.55万元。
变土地转让为转让股权A 公司将M 地块进行开发整理，投入建设费用10万元。再用10万元现金注册一全资子公司C ，将已开发整理土地对全资子公司C 进行增资，土地过户后将C 公司100%股权以8010万元直接转让给B 公司。
1、营业税：A 公司投资转让土地不征收营业税，财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资
风险的行为，不征收营业税。
2、土地增值税财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第五条规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。因此，A 应缴纳土地增值税。 土地增值税可扣除项目金额为（4000+10）×1.2=4812万元，土地增值额8000－4812=3188万元，土地增值率为3188÷4812=66.25%，应缴土地增值税3188×40%－4812×5%=1034.6万元。
企业所得税A 公司应缴企业所得税为（8000－4000－10－1034.6）×25%=738.85万元
另由于A 公司将C 公司100%股权作价8010万元转让给B 公司，根据财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》规定，对股权转让不征收营业税。
因此，A 公司将土地对全资子公司进行增资，再将公司股权全部转让应税总额为1034.6+738.85=1773.45万元。
根据上述分析，方案一A 公司直接转让土地，A 公司、B 公司总应缴税款为2372.5万元；方案二A 公司将M 地块进行开发整理再行转让，A 公司、B 公司需上缴税款2095.95万元。方案三公司先开发整理土地，再用土地注册公司，然后转让公司股权形式转让土地，总税负为1773.45万元。显然方案三为最优，比方案一节约税金599.05万元，比方案二节约税
金322.5万元
2、先分立后被兼并
根据税法规定，房地产开发企业因分立发生的房地产转移，不属于土地增值税的有偿转让或视同销售行为，不征收土地增值税。同时，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]048号）规定：“在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。”综合运用上述税收政策，可以进行下列方式的土地增税筹划。
例2：乙房地产开发公司为非房地产开发的甲公司开发2万平方米办公大厦。
方案一
乙房地产开发公司开发办公大厦，建成后转让给甲公司，转让增值额为2300万元，增值率为35%，转让应缴纳土地增值税690万元（2300×30%）。
方案二
乙房地产公司建成办公大厦后，进行企业分立，分立为两个公司，其中一个全资子公司为丙公司，并由丙公司拥有办公大厦，根据税法规定，乙房地产开发企业通过企业分立转移到丙公司的办公大厦，不征收土地增值税，分立结束后，甲公司兼并丙公司，根据现行税法，被兼并企业丙公司将办公大厦转让到兼并企业甲公司中，暂免征收土地增值税。因此，在乙房地产公司企业分立和甲公司兼并丙公司过程中，办公大厦都不需要缴纳土地增税。
母公司与全资子公司之间的土地流转，不属于交易。可任意设立项目公司，开发项目完工后再注销。
2006年7月，某市房地产开发公司在市区中心地段开发多功能商住楼一幢，开发总面积5000平方米，其中1、2层为超市，面积1000平方米，3、4、5层为普通住宅，面积4000平方米。商住楼的土地购置成本为400万元，房屋开发成本700万元，房地产开发费用为土地成本和开发成本两者之和的10%（其他费用不计），公司以该幢楼为成本核算对象
1、2层超市平均售价为8500元/平方米，销售收入850万元 普通住宅部分平均售价3500元/平方米，实现销售收入1400万元 商住楼销售收入合计2250万元 营业税金及附加为123.75万元
两种计算方法简析
根据国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号) 文件的规定“开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象”，如果一个开发项目既建有住宅（含普通住宅、非普通住宅）又建有写字楼或商业用房，甚至一栋楼中就有几种用途不同的商品房，开发公司财务上通常是以单栋楼为核算对象或者以一个建筑商所承揽的建筑工程为核算对象，这就是经营常规，也符合会计核算惯例，同时在企业所得税的核算上是符合政策规定的，在这种情况下如何计算其应纳的土地增值税呢？我们通过以上案例试加以分析
方法一：住宅和超市分别计算土地增值税
住宅部分
住宅分摊的土地成本（按照建筑面积分摊）400×4000÷5000=320
住宅分摊的建造成本700×4000÷5000=560（万元）
分摊的开发费用（320+560）×10%=88（万元）
加计扣除项目（320+560）×20%=176（万元）
营业税金及附加123.75×1400÷2250=77（万元）
住宅部分扣除项目合计1221万元
增值率（1400－1221）÷1221×100%=14.66%
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超出扣除项目金额20%的，免征增值税因而住宅部分不征收增值税
超市部分
超市分摊的土地成本 400×1000÷5000=80（万元）
分摊的建造成本 700×1000÷5000=140（万元）
分摊的开发费用 （80+140）×10%=22（万元）
加计扣除项目 （80+140）×20%=44（万元）
营业税金及附加 123.75×850÷2250=46.75（万元）
扣除项目合计 332.75万元
增值率（850－332.75）÷332.75×100%=155.45%
应纳土地增值税（850－332.75）×50%－332.75×15%=208.7125（万元）
方法二住宅和超市合并，以整个商住楼为单位计算土地增值税 收入总额2250万元
扣除项目总额1221+332.75=1553.75（万元）
增值额2250－1553.75=696.25（万元）
增值率696.25÷1553.75×100%=44.81%
超市和住宅应缴纳土地增值税=696.25×30%－0=208.875（万元） 规章规定
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］48号）中规定对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用《土地增值税暂行条例》第八条(一) 项的免税规定（即纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超出扣除项目金额20%的，免征增值税）
该文件要求分别核算增值额，但怎样核算并未作出具体要求 对于开发的住宅或者商用独幢楼是能够操作的，如果对房地产开发企业所开发的商住连体楼，要求会计上必须分不同用途归集成本费用的话是不可能的
案例中，计算方法一符合财税字[1995]48号文件的精神。而计算方法二是以核算对象整栋楼为单位进行的核算
《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算，这一规定与计算方法二计算土地增值税的方法相吻合
从法律位阶来讲，国务院发布的《土地增值税暂行条例实施细则》属于税收行政法规，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》则属于规范性文件，税收行政法规的法律效力要高于税收规章和规范性文件的法律效力，因此计算方法二可取
需要注意的是，如果纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，按方法二计算出的增值率未超过20%的，应对其非普通住宅的部分按《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字
[1995]48号）的规定分摊成本费用并计算相应的土地增值税
二、通过适当增加房地产开发成本进行纳税筹划
根据国家税务总局发布的国税发[2006]187号国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第四点土地增值税的扣除项目（四）“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本”的规定，可以将原来毛坯房装修后销售，从而进行纳税筹划
假设该企业发生装修成本共计为13800万元，因销售装修过的房产，销售收入增加13800/（1－5.025%）=14530.14万元，应缴土地增值税7286.685万元
从而少缴土地增值税8321.685－7286.685=1035万元，原因在于房屋装修费计入房地产开发成本，在计算“财政部规定的扣除项目”时可以加计20%，使得扣除项目金额增加
三、通过选用不同的利息支出扣除方法进行纳税筹划
企业是否要提供金融机构贷款证明，关键在于实际发生的利息支出占税法规定（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）的比例。如果实际发生的利息支出比例超过5%，则提供金融机构贷款证明是较为有利，如果没有超过5%，则不提供金融机构贷款证明较为有利
该企业取得土地使用权支付的金额28000万元，房地产开发成本41400万元，则利息支出的临界点为（28000+41400）×5%=3470万元
假设该企业实际发生的利息支出超过3470万元，达到3700万元（该利息支出未超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额，且关联方之间借款通过商业银行进行委托贷款），则按有关税收法规、规章的规定可得应缴土地增值税税额8252.685万元因为利息支出能够全额计入扣除项目金额中，且金额大于（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%，使得扣除项目金额增加
假设该企业实际发生的利息支出小于3470万元，只有3000万元（该利息支出未超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额，且关联方之间借款通过商业银行进行委托贷款），则按有关税收法规、规章的规定可扣除项目金额95991.05万元，应缴土地增值税税额（124200-95991.05）×30%=8462.685万元
因为利息支出金额小于（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%，使得扣除项目金额减少，增值额增大，反而会多缴土地增值税8462.685－8321.685=141万元
这种情况下，关联方之间的借款就不能通过商业银行进行委托贷款，从而满足“不能提供金融机构贷款证明的”要求，房地产开发费用按（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%计算，可以少缴土地增值税141万元
土地增值税纳税筹划应注意的问题
从项目的可行性论证、设计、规划到项目的施工、决算贯穿始终。例如在本案例中，由于设计方案中已确定部分房产的单套建筑面积超过了140平方米的普通住房标准，所以就无法享受“建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税”的优惠政策。
扣除项目金额中取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、利息支出、其他房地产开发费用和与转让房地产有关税金，都须提供合法有效凭证。如果不能提供合法有效凭证的，土地增值税清算时不予扣除
变房地产销售为投资
按照现行税法规定，以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不缴营业税。对于以不动产投资入股后转让股权的行为，不再缴纳营业税
甲企业欲出售5000平方米的住房给乙企业，如果以2400元/平方米的价格直接出售，需要缴纳土地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教育费附加6万元
如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法地免除了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加
允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花
纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金
改出租为转租
A 公司的一处两层楼房位于城市闹市区，专门用于对外出租。因该房屋建于上世纪70年代，设施陈旧，每年只能收取租金60万元2006年，该公司准备花500万元对房屋进行重新装修改造，预计装修改造后，每年可收取租金200万元。但是，该公司在测算中发现，装修改造前后对比，与租赁收入相关的税收负担也加重了
装修改造前的税费负担情况
应缴营业税60×5％＝3万元
应缴城市维护建设税、教育费附加3×（7％+3％）＝0.3万元 应缴房产税60×12％＝7.2万元
合计税费负担为3+0.3+7.2=10.5万元
装修改造后的税费负担情况
应缴营业税200×5％＝10万元
应缴城市维护建设税、教育费附加10×（7％+3％）＝1万元 应缴房产税200×12％＝24万元
合计税费负担为10+1+24=35万元，
装修后比装修前增加税费负担35－10.5=24.5万元
筹划方案A 公司可以先将装修改造前的房产出租给关联方B ，并签订一个期限较长的房屋租赁合同，每年收取租金60万元 然后由B 出资500万元进行装修改造，并对外转租，假设每年仍然收取租金200万元 A 公司应负担的税费仍为10.5万元
B 应负担营业税10万元，城市维护建设税1万元，B 不是房产的产权所有人，不需要缴纳房产税，合计应纳税费11万元
A 公司和B 的税费负担合计为10.5＋11=21.5万元，比筹划前可少负担税费35－21.5=13.5万元
依据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳
转出减值房产
C 公司有一幢综合楼土建部分的价值为800万元，2002年，该公司花费2000万元将综合楼装修为高档娱乐城。但是因经营管理不善，2006年该公司决定将娱乐城内的一些设施拆除，并改作自用，该房产的实际价值也大幅度降低。该房产的计税原值为2800万元，账面价值为2000万元，公允价值下降为1200万元
C 公司每年应缴纳房产税为（按政府规定房产税依照房产原值一次减除30％后的余值计算缴纳）2800×（1－30％）×1.2％＝23.52万元 C 公司可将上述房产对外投资成立新公司或者投资于关联方，假设被投资方为D 公司
《企业会计制度》规定“投资者投入的固定资产，按投资各方确认的价值，作为入账价值”因此，D 公司接受C 公司房产投资的入账价值应为公允价值1200万元
因此D 公司每年应缴纳房产税为1200×（1－30％）×1.2％＝10.08万元，由此可见，经过筹划后C 公司每年可少负担房产税23.52－10.08=13.44万元
税法规定以房产对外投资不需要负担营业税、土地增值税等相关税费，但是被投资方需要负担契税
企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失
本例C 公司应按税法规定确认资产转让损失2000－1200=800万元，如果C 公司是盈利企业，则可以起到推迟企业所得税纳税义务发生时间的作用。
房产出租改代销
某市的E 公司将一处小型商场出租给F 公司用于其销售产品，每年收取租金200万元，该房产的计税原值为1000万元 E公司和F 公司均为增值税一般纳税人，E 公司取得的租赁收益应缴纳的相关税收情况如下 E 公司每年应当缴纳营业税为200×5％＝10万元 缴纳房产税为200×12％＝24万元
筹划方案E 公司可考虑利用门面房为F 公司代销产品，代销产品的品种、价格可由F 公司确定，E 公司只收取代销手续费
假设E 公司每年收取的代销手续费仍为200万元
E 公司每年缴纳营业税为200×5％＝10万元 缴纳房产税为1000×（1－30％）×1.2％＝8.4万元
可见，筹划后E 公司可少负担房产税24－8.4=15.6万元
关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知
为贯彻落实新的企业所得税法，确保企业所得税预缴工作顺利开展，经研究，现就房地产开发企业所得税预缴问题通知如下
一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得
税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
二、预计利润率暂按以下规定的标准确定
（一）非经济适用房开发项目
1. 位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20％。
2. 位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%.
3. 位于其他地区的，不得低于10％。
（二）经济适用房开发项目
经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发的通知》（建住房[2004]77号）等有关规定的，不得低于3％。
三、房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，填报在《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A 类）》（国税函[2008]44号文件附件1）第4行“利润总额”内。
四、房地产开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门批准经济适用房项目开发、销售的文件以及其他相
关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定执行。
五、本通知适用于从事房地产开发经营业务的居民纳税人。
六、本通知自2008年1月1日起执行。已按原预计利润率办理完毕2008年一季度预缴的外商投资房地产开发企业，从二季度起按本通知执行。
11、房地产合作建房的纳税争议问题
开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理
（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。
（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：
1. 开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
2. 投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。
五、关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题
（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产
开发项目的，按以下规定进行处理
1．企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
2．接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。
（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理
1．企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。 上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。
2．接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。
8．开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。
甲公司欲将一幢房产出售给乙公司，双方约定的售价1200万元，房屋
原价1000万元，已提折旧200万元，房地产评估机构评定的重置成本价格1100万元，该房屋成新率6成。企业转让该房产时发生评估费用3.4万元。应纳税额计算如下
（1）应纳营业税＝1200×5%＝60（万元）
（2）应纳城市维护建设税及教育费附加＝60×（7%＋3%）＝6（万元）
（3）应纳印花税（产权转移书据）＝1200×0.5‰＝0.6（万元）
（4）应纳土地增值税计算如下
房产评估价格=1100×60%=660（万元）；
扣除项目金额合计=660＋60＋6＋0.6＋3.4=730（万元）；
增值额=1200-730=470（万元）；
增值率=470÷730×100%=64.38%；
应纳税额=470×40%－730×5%=188－36.5＝151.5（万元）； 应纳所得税
＝（1200－800－60－6－0.6－151.5－3.4）×33%=178.5×33%=58.91（万元）
该笔业务应纳税额合计＝60＋6＋0.6＋151.5＋58.91＝277.01（万元）。
如果改变上述做法，采用甲公司先以该房产对乙企业投资，然后再将其股份按比例全部转让给乙企业股东的方法，则只需缴纳一道企业所得税。假设乙公司是由股东A 、B 组建的有限责任公司，股东A 、B 所占股份比例为60%,40%。投资前，乙公司资本总额为2000万元，投资后，甲企业占乙企业资本总额的30%。具体操作过程如下
第一步甲、乙双方签订投资协议，投资后，甲公司账务处理如下 借：长期股权投资 8000000
累计折旧 2000000
贷：固定资产 10000000
乙公司应确认甲企业实收资本为2000×30%/(1-30%)=857.14（万元），账务处理为
借：固定资产 12000000
贷：实收资本－甲公司 8571400
资本公积－资本溢价 3428600
第二步一定期限后，甲公司将乙公司拥有的30%的股东按比例转让给乙公司原股东A 和B ，其中转让给A 股东18%，转让给B 股东12%。
甲公司账务处理为
借：银行存款 12000000
贷：长期股权投资 8000000
投资收益 4000000
乙公司账务处理为
借：实收资本－甲公司 8571400
贷：实收资本－A 5142840(8571400×60%)
实收资本－B 3428560（8571400×40%)
甲公司应纳企业所得税＝400×33%＝132（万元）
采取第二种方案比第一种方案节省税务277.01－132＝145.01万元
“根据“国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”（国税发［2009］31号）的规定，（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
土地增值税方面一般采用列举扣除，实施细则第七条规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销