房产中介商业策划书 房产中介商业策划书 策划 90 年代以来，随着我国房地产业的迅猛发展，房地产中介服务行也随之日趋繁荣，经历 从无到有、从小到大、从不规范到比较规范的发展过程，到上世纪 90 年代末在中国的大地上 房地产中介服务机构实实在在成为房地产市场上的特殊行业以至市场发展的一股新生力量， 它 们为盘活楼市，特别是在二手楼市场中起到了积极的推动作用。 近年来，我国的房地产中介服务行业中出现了一些信誉较好的公司，他们机构规模逐步扩 大，从业人员专业化水平显著提高，行业理论研究水平也不断提升，他们的出现为加速传播房 地产交易信息和加快房地产商品流通起了积极的作用。但在当前房地产经纪行业入行门槛低、 法律法规不够完善的环境下， 也有一些无牌无照的中介违规经营， 特别是只从事二手楼租售业 务的中介，就一张桌子、一台电话、一本笔记本也可以开张营业。而现在房地产中介所普遍采 用的经营模式和业务操作流程中存在诸多问题，如信息不对称、操作方式不公开等，给一些无 良中介有了可乘之机，这严重影响了整个行业的诚信。作为一个刚刚进入发展期的行业，此时 谁能出来做个诚信、服务顾客、阳光操作的房地产中介服务商，谁就能真正赢得顾客，赢得市 场，DR 房地产连锁服务公司之商业计划就是在这种市场环境下孕育而生的。 发起人在前期已经大量的调查了全国及广东深圳目前的房地产市场，认真对行业中的二十 一世纪不动产、美联物业、顺驰置业、我爱我家及中原地产等中介服务机构的经营模式进行了 分析和比较，研究了一套更为完善、让顾客更容易接受和采用的中介服务经营模式。顾客选择 这样的置业方式，不尽可以得到了更多的便利，而且能节约更多的时间和金钱。 公司从创建伊始就将走信息网络化、技术现代化、体系规模化、服务专业化的高端路线。 即利用高效率的网络应用技术， 开发一套完整、 实用的楼盘信息档案并拥有全景实拍录相的数 据库网络系统；通过公司直营、区域加盟、个体加盟的特许加盟经营模式有计划的组建一个遍 布深圳、珠江三角洲、全国各个城市的连锁店网络体系，在这两网合一、优势互补的客户资源 网络平台上发展一个以房地产业务及各种衍生业务为内容的专业连锁服务机构。
二、经营管理体制 发起人介绍： ： 公司最初将发行 10 万股普通股票，发起人将投资 5 万元，换取 9%即 9000 股。本项目将吸收 另 6 位有专长（有电子商务、营销、培训、财务、企划及法律等方面专长）的人士加盟公司， 他们将和发起人一道共同组建
一支团结向上、积极有创造力的管理团队，他们每人将获得 1% （共 6000 股）的股份作为报酬。如果他们决定离开，公司发起人有对他们持有股份的第一优
先收购权。同时，公司将吸收一位或多位投资者共出资 295 万，他们按出资多少共享 85%的 股份。 三、市场分析 根据国家统计局最新测算结果表明：2003 年 12 月份，“国房景气指数”为 106.19，房地产业总 体景气水平在明显上扬。 全年“国房景气指数”明显上扬的数据特征是： 1、全年全国商品房新开工面积突破 5 亿平方米，达到 5.43 亿平方米，增长 28.5%，增长幅度 比上年增加 10.9 个百分点。 2、全国房屋竣工面积达 3.25 亿平方米，增长 21.5%，增长幅度比上年增加 2.7 个百分点。 3、全国房地产到位资金累计为 1.31 万亿元，增长 37.6%，增长幅度比上年增加 7.4 个百分点， 是 1995 年以来的最高增幅。其中，商品住宅完成投资为 6782 亿元，增长 28.6%； 4、全国完成土地开发面积超过 2 亿平方米，增长 20.2%。完成土地购置面积 3.7 亿平方米， 增长 21.5%。 5、全国商品房平均销售价格为 2379 元/平方米，增长 3.8%，增幅比上年增加 0.9 个百分点。 6、全国商品房销售面积达到 3.22 亿平方米，同比增长 29.1%，增速超过商品房竣工面积。其 中，销售给个人比重达到 94.2%。 7、全国商品房空置面积为 1.28 亿平方米，增长 2.2%，比上年回落 8.7 个百分点。其中，空置 一年以上的面积为 5425 万平方米。 看似些眼花缭乱的数据， 虽然不能直接对房地产中介行业说明什么， 但是房地产中介行业作为 房地产产业中的一部分，是沟通供需双方的桥梁，并贯穿于房地产开发、流通、消费各个过程 之中，在促进房地产经济发展中起举足轻重的作用，全国各地房地产市场的快速发展，势必促 进房地产中介服务及相关性行业的发展，它发展的潜力是可以想象的。在深圳，这几 年随着各项促进存量市场发展政策的实施， 根据市规划与国土资源局网上备案预售合同资料显 示，2003 年深圳市商品房销售面积为 868.46 万平方米，其中二手楼成交面积已经达到 496.83 万平方米，二手楼市场日趋活跃，成交面积逐年上升（见下图 1） 。2004 年一季度商品房销售 面积为 242.08 万平方米， 仅二手房交易面积达到 148.79 万平方米， 已经接近 1999 年全年的成 交量。据估计，二手楼市场中有近 80%的成交是通过房地产中介牵线说合促成的，而且这个 比例在逐年上升。 据上海市工商局有关负责人介绍， 2002 年上海存量房交易达 1790 万平方米，
呈现大幅增长的态势，其中住宅占 75％。上海约 50％的新建商品房销售和 90％的二手房买卖 是通
过房地产经纪实现的。可见，房地产中介的作用日益显现，在整个二手楼市场是一支不可 或缺的力量。 图 1 1999 年以来深圳二手房市场交易面积示意图（万 M2） 蓬勃发展的房地产中介服务行业， 对房地产业的健康发展具有重要作用。 首先传播房地产经济 信息，促成买卖双方的交易；其次可以推动房地产二、三级市场的联动，使一些消费者卖旧换 新，有利于房地产市场需求的增长；其三，有利于市场的规范完善，促进整个房地产市场的健 康、稳定发展，保证房地产经济的平稳运行。 不难看出，在市场需求日益增加和相关政策不断完善下，这个行业还将得到新一轮的发展，对 我们而言，这是一种难得的机遇！ 四、竞争分析 中国加入 WTO 后，除本土房地产中介机构外，还有很多国外品牌都已瞄准了中国这个商机无 限的房地产中介市场，到底在这场激烈的市场搏击中谁能最终笑傲江湖，我们还不得而知，但 无论结果怎样， 企业间的竞争其最终受益者都是广大的消费者， 无论谁能成为中国房地产中介 业的霸主，有一点可以肯定，它提供给消费者的一定是更加专业、高效、诚信、优质的服务。 下面我们来看看目前在中国房地产中介服务行业中创立较早、势力较强的竞争对手： 21 世纪不动产是目前全球最大的房地产服务提供商，1971 年在美国加州创立，它以特许经营 的商业模式， 通过 33 年的发展， 现已经在全球 44 个国家和地区， 拥有 6000 多家加盟店和 112000 万名专业、 诚信的经纪人。 世纪不动产母公司 Cendant Corporation， 21 纽约股票交易所 （NYSE） 上市公司，股票代码为 CD，目前市值 180 亿美元，是世界上首席的服务业销售公司，世界财 富 500 强之一，业务范围涉及不动产、度假、租车、金融、旅行五大服务领域，拥有 30 多个 世界著名品牌。2000 年 3 月，21 世纪不动产进入中国大陆，以中国房地产市场成熟的沿海城 市为先导，发展第一批区域加盟商，目前已成立了北京、厦门、郑州、温州、上海、广州、深 圳（深圳北新房地产经纪有限公司于 2001 年 11 月正式签约加盟 21 世纪不动产体系，成立了 深圳区域分部） 、大连、宁波、杭州、青岛、天津、成都 13 个区域分部，拥有 140 家加盟店和 1000 多名经纪人，它的下一步目标是在中国成立 30 个区域分部，培养 14000 名经纪人（在的 深圳是发展 80 家加盟店，培养 1000 多名经纪人） 。21 世纪不动产经营范围：新楼盘策划、包 装与销售、房屋租赁、涉外房屋租售、写字楼租售、二手房买卖、调差安家、不动产价格评估 与咨询、衍生事业的发展（代办房地产交易手续、搬家服务、房屋装饰
…） 美联物业成立于 1973 年，一直为本港居民提供住宅及工商铺之物业代理服务，多年来积极扩 展，分行遍布港、九、新界，美联物业于一九九五年六月八日在香港联合交易所挂牌上市，是
香港首间及唯一物业代理上市公司(香港联交所编号：1200 )。在 1997 年全港的分行网络已经 超过了 300 家，2000 年 4 月集团收购香港置业，拥有全港地产代理业务最大市场占有率。另 外，长江实业透过附属公司入股集团互联网业务，发展网上地产及电子商贸。 美联物业的主要业务范围：香港住宅、写字楼、工商铺，以及中国大陆房地产代理；同时提供 估价、拍卖、投标及按揭等多元化服务。另外，集团 1997 年引入内联网系统，并积极发展互 联网－美联数码网，提供最新地产资讯，大力发展数码代理、数码广场 CyberMall 、数码拍 卖、数码按揭、数码保险等服务，将业务进一步拓展至电子商贸。 顺驰集团成立于 1994 年，现已成为集房地产开发、房地产中介服务与物业管理于一体的大型 企业集团，2003 年，顺驰集团项目开工面积达 200 万平方米，销售面积达 130 万平方米，销 售额 40 亿元。占有天津市商品房市场 20%的市场份额，在天津市房地产开发行业排名第一。 其下属全资公司顺驰置业集团在天津二手房市场中有 30%的市场份额，是房地产中介行业的 第一。现已经进入了 9 个城市，在全国范围内拥有 300 家直营连锁店和近 200 家社区协作店。 顺驰置业通过整合广泛的外部资源，进入多个领域，实现服务门类的链接，扩大品牌的延续性 和覆盖范围， 增加品牌内涵， 在全国范围内打出树立"中国房地产连锁服务商"第一品牌的口号。 顺驰置业的经营范围包括:商品房的连锁销售、空置房业务、租赁业务、综合性的家 居服务业务（租赁、装修、保洁、搬家、保险、家政、家教、票务等） ，现有限时代买、租赁 直通车两种优势产品。 我爱我家公司成立于 2000 年 4 月，是由伟业控股、太合控股、斯坦福房屋公司共同组建，是 从事不动产经纪和居家综合服务的大型企业，其宗旨为创建中国规模最大的居家综合服务商。 在业内最早采用直营和连锁加盟特许经营模式，目前已先后在上海、天津、上海、南京、杭州、 宁波、温州、苏州开设了分公司，在太原发展了特许加盟商。 我爱我家公司的主要业务为：包括房屋租赁、房屋信托、房屋置换、装修代理、家用电器购置 代理、房屋抵押贷款担保在内的个人级整体解决方案，包括写字楼租赁及免费综合评估、商铺 租赁及免费商用房价值分析、 高级员工公寓租赁及免费全程担保、 普通员工民宅租赁及免费全 程
担保在内的企业级整体解决方案，以及空置房销售代理、新楼盘策划代理等业务。 香港中原地产成立于 1978 年，创始人为施永青先生及王文彦先生。在 20 年的时间里，创办人 凭着专业知识及服务，业务得到迅速发展，由最初的两人办公发展至最高峰时期的超过 300 间分行，服务范围更全面，服务更专业化，成为全港最具规模、最具代表性的华资地产代理公 司之一。与此同时，中原亦将眼光投向广阔的中国大陆市场，积极拓展国内的地产代理业务， 于 1992 年、1994 年于分别在上海、广州、北京成立了分公司；1997 年，中原进一步扩大在国 内的分行网络，借着“九七回归”这一有利形势，成立了深圳中原物业顾问有限公司，借助深港 两地紧密连接的经济走廊，积极开拓深圳的房地产代理业务和开设房地产中介服务直营店。 2000 年深圳中原在深圳整体市场（含代理和自售）上的市场占有率为 8.2%，在代理楼盘中的
市场占有率为 18%，排名第一。 深圳中原地产的业务范围包括下列三大类：1、物业项目顾问服务（项目可行性研究、市场调 查研究、物业定位分析、租售推广策划） ；2、二级市场房地产独家销售代理；3、三级市场房 地产买卖及租赁服务（住宅部、商铺部、写字楼部）据统计，在我国工商部门注册登 记的房地产中介服务已有数万家， 上述企业虽然目前都走在我们的前面， 但中国的房地产中介 服务行业远没有充分发展到一个已经很成熟的市场， 或者说现在只是一个群雄争霸的市场， 它 还有巨大的发展潜力。 而应用特许经营的商业模式发展房地产中介服务的企业更为数不多， 它 还是一种较新的东西，并没有标准也没有领导者，走在我们前面的创业者，他们所带来的是给 后一批更多的经验和教训。所以，在如此大的市场空间内，房地产中介服务行业没有真正意义 上的竞争对手，还是一个需要不断发展、不断创新的行业。 五、竞争优势 任何企业投资活动的目标都是寻求未来的发展， 当一个行业当发展到很成熟的时候， 再投资时， 风险是相对小一些，但发展起来会有不少困难，尤其是想在市场上占有一席之地，会有不小的 竞争。反过来说，企业如果投资到一个充满发展机会却又暂时没有完全规范的市场，发展的机 遇、 盈利的机会就相对更大， 但风险也随之增大， 即所谓风险是伴随着机会永远存在的。 因此， 企业所寻求的应该是有机会且又规避风险的投资， DR 房地产连锁服务公司全新的经营理念 而 和服务方式将是成功的法宝。 1、我们将采用全球最容易成功、最具有战略扩张意义的商业运营模式――特许经营发
展遍布 深圳和全国范围内目标城市的连锁店网络 特许经营指特许者将自己所拥有的商标、商号、产品、专利、专有技术、经营模式等以特许经 营合同的形式授予被特许者使用， 被特许者按合同规定， 在特许者统一的业务模式下从事经营 活动，并向特许者支付相应费用。 特许经营对特许人来说，是技术和品牌价值的扩张，经营模式的克隆而不是资本的扩张。 特许经营是全球最有效的成功方式。据统计，在美国只有 10%的新企业 5 年之后在继续经营， 但特许经营企业有 80%在 10 年之后仍然在继续经营，有 45%以上的商品和服务通过特许经营 系统提供， 60%不动产交易通过特许经营的中介公司操作； 而中国连锁经营协会统计数据显示， 截止到 2002 年 6 月底在中国的 30 多个行业中已有总特许体系 600 多个，并发展加盟店数有 11000 多家。Internet 作为全球最大的计算机互联网络，其发展是呈爆炸性的，它将超越传统 的产业， 而成为二十一世纪经济最高的增长点。 现全球 150 多个国家的 45000 个计算机网络和 7000 多万用户组成了一个庞大的互联网市场，每天都有上亿人次在互联网络上阅读和交换信 息，成为了连接全球各个角落的信息高速路。据美国国际数据公司统计，因特网服务业的收入 正以每年 60%的速度增长，到 2003 年可到 780 亿美元。在中国，1999 年 6 月 30 日，Internet
用户为 400 万，而 1998 年 12 月 31 日前为 210 万，仅仅半年时间就增长了 91%！ Internet 系统过去可以认为属于非营利性的网络系统，网上大量的电子邮件和文件转送对于用 户来说费率很低甚至是免费的。进入９０年代后，随着政府经济支持的减少，Internet 的商业 化趋势增强，一些提供商业性在线服务的经营者纷纷加入 Internet，可见在浩如烟海的 Internet 网络中，商业用户将成为未来的主导。在将来，这个全球最大的、无形的、牵动的人最多的计 算机网络，必以巨大的力量，包括丰富多采的商业化行为，影响着人们的生产和生活。因此， 加入 Internet 就意味着掌握了巨大的市场。 3、完整、便捷、阳光操作的业务模式 手拉手式二手房买卖： 连锁店网络和企业门户网站为客户提供最新不动产资讯和最新成交行情 资讯，并提供专业的房价咨询、免费陪同看房、实况介绍说明及制定置业计划，做客户的置业 参谋。当买卖双方都有交易意向时，双方可以自由见面谈判，实现交易的真正公开、公正、公 平。达成交易后，我们确保交易安全和资金安全，全程协助办理产权过户和按揭贷款申请，直 至水电、管理费、有线电视、电话、煤气等事项的过户，最后实现卖方收妥全部售房款和买方
顺利接管房产； 管家式不动产租赁： 我们将租赁业务发展至物业代管代租， 为有房产人士提供长期管家式服务， 我们通过两网合一的平台为他们找到合适的租客， 而能保证托管在我们公司的房产不会空置太 现在， 久的原因是： 我们将打破传统的房地产租赁中介模式?D?D 向业主和租客双方收取佣金。 若租客委托我们租房时， 其首选托管的房产时， 他们可以只需支付该房产房租和押金而无需支 付任何中介费的条件下租房。为托管房产保证充足的客源，解决有房产人士的后顾之忧，而他 们只是每月在房产租出去的情况下给付我们一定比例的代管服务费办理产权过户和按揭贷款 业务：产权过户需要的众多相关文件和繁琐手续，对顾客来讲是相当头疼的事。因此，公司将 利用长期从事中介服务的自身优势， 给顾客提供最大的帮助。 而不愿一次性投入太多资金买新 房、二手房、装修……或现有经济实力不足、不能一次性付清款的顾客，公司将对顾客经济来 源的情况和还款能力进行评估， 并帮助顾客从合作银行或其他金融机构得到符合顾客相应条件 的资金支持； 新楼盘策划、包装与销售：我们吸收建筑专家、策略大师、策划高手、评估专家、调研专家、 规划专家、风水顾问、园林专家、广告专才、营销专家……组成智囊团，为开发商的新楼盘、 尾盘提供专业营销方案及销售代理。 同时， 作为拥有两网合一、 覆盖面最广的房地产销售网络， 我们为开发商提供了广阔的的销售途径； 不动产价格评估：我们将全面提供房地产项目评估（投资可行性分析、中小企业融资顾问） ， 楼宇按揭评估以及房地产价格评估（包括房地产转让价格、租赁价格、抵押价值评估、保险评 估、课税评估，征地和房屋拆迁补偿估价、房地产分割合并估价、诉讼估价、拍卖估价）等服
务，并致力於向各级政府部门、金融机构、以及各类经济实体提供房地产领域全方位、高水平 的咨询顾问式服务； 各种衍生业务：通过和各大银行、保险公司、担保公司、装饰公司、家政公司、搬家公司等等 建立战略合作关系， 围绕着房地产中介服务开发一些其他竞争对手没有的业务品种， 全面涉足 到金融、保险、家政、信托等行业中去，给公司创造更多的利润。 4、改变传统房地产中介服务的看房模式，推出具有变革意义的全景看房服务 以前传统中介服务中客户在买房租房时所得到得平面图和文字性的购房租房描述并不能使客 户了解真实的情况， 它导致了许多购房租房者盲目地实地看房， 跑到现场所看到的房屋情况和 原先的文字描述有相当大的出入，降低了购房和
租房的成功率，这样，实地看房就会将客户的 时间浪费在一些未能成交的看房过程中；即使客户有时间，可是也常常会找不到房东、业务员 的共同时间去现场看房。 当然这些只是传统看房方式弊端的一部分， 在给客户带来不便的同时 也给房产公司的业务员、房东等带来不便，这些问题表明了必须有一种崭新的、与众不同的方 式来解决这种传统看房所带来的许多不便和四处奔波烦恼。 从现在起，我们将提出的“全景看房”服务，客户不再需要花很多时间到处去看房了。他们只需 要到我们的任何一家连锁店或安坐在家中、轻点鼠标就能够身临其境的感受 360 度的真实场 景，这种感觉就好像到了现场看房，能直观地感受到所需了解房屋的地理位置、房屋外景、卧 室、厨房、卫生间等各个细节，不但可以看到前后左右 360 度的所有景观，甚至连天花板、地 板都可以一览无遗， 使他们获得真实的三维立体感和方位感。 我们推出的这种全新的看房方式 “全景看房”，它是基于网络多媒体工具的成熟应用与顾客需求提升相结合而诞生的。顾客购房 租房时，先在网上通过全景看房筛选出自己感兴趣的房子，再上门去看房，能大大提高实地看 房的成功率；全天候的看房模式，使客户在任何时间任何地点直接通过网络或本地查房看房， 减少了业务员及客户无效看房的次数， 极大地节省了客户和业务员时间， 大大提高了工作效率 和客户满意度。六、发展计划 市场需求永远是第一位的， 我们成功的基础就是遵守这种客观规律。 当本项目作为一种新的理 念横空出世之际，摆在我们面前的就不仅仅是一种想法、一种创意，未来的市场前景给了我们 巨大的空间和商机，好的理念、好的创意如果不付之于实施，不能真正地得到利益回报，那么 再好的理念，再好的创意也只能是零，没有任何价值。只有当它通过我们共同的努力，通过科 学的运作，让它最终受益于己，受益于顾客，并产生巨大的商业回报之时，它才真正是有价值 的。 因此， 对于本项目而言， 如何去运作、 如何去实施和发展便成为了今后是否能成功的关键。 1、基础建设阶段，为期 6 个月。该阶段是本项目的启动阶段，主要工作是创建公司组织架构， 明确公司发展方向和经营理念。同时，在深圳区域开设房地产中介服务样板店，试验经营模式 的可行性和盈利能力，为公司长期的发展打下良好的基础。
1） 、完成公司的工商注册、税务登记，组织一个合法的经济实体。 公司名称：深圳市 DR 房地产连锁服务有限公司； 公司住所： 法定代表人：AD； 注册资本：300 万； 企业类型
：有限责任公司； 经营范围：房地产经纪和代理；房地产评估；投资信息及其它经济 信息咨询。 2） 、总部组织架构设立，各部门负责人各就各位，分工明细。 行政财务部； 对公司总部、连锁店体系进行财务监管及协助，运用财务分析帮助直营店、加盟店洞 悉自己的财务状况，并提供相应的指导性建议，同时协调公司总部、连锁店体系内以及员工之 间的关系。 人力资源培训部； 根据公司的需要合理设置岗位、安排员工招聘计划、考核员工工作情况，定期或不定期组织员 工培训，根据房地产中介行业的工作需要，开发相应的培训课程，满足公司内部员工及消费者 不断产生的新需求。 IT 部； 开发、维护和更新企业门户网站，为直营店、加盟店提供电脑软硬件和软件的安装、辅导、更 新、维护等系列技术支持，保证所有电脑和整个网络系统的正常运营。 企业策划部； 与媒体、政府机构、行业协会、其他单位建立了良好的合作关系，为推广公司体系、提高知名 度而策划的大型宣传活动， 监管公司品牌标志的正确使用， 通过董事委员会监督充分使用当年 全国广告基金，在市场上塑造公司品牌形象，在公众中建立并维持品牌美誉度
授权部 ； 寻找潜在的市场， 考核各个直营店和加盟店， 经董事委员会批准增开连锁店或授予加盟商特许 经营使用权，为合适的申请加盟店制定商业计划。 服务部； 为直营店、加盟店提供开店协助、入门辅导，以及对正式营运中相关问题建议解决方案；解决 公司总部、连锁店体系经营及业务过程中不可避免或将要发生的法律事务，保护公司总部、直 营店和加盟店利益不受侵害，维护连锁店体系的权益。 评估部； 负责发展评估业务，与各级政府部门、金融机构以及各类经济实体保持联系，为他们提供房地 产领域全方位、高水平的咨询顾问和评估服务；认真研究评估的专业技术，发表研究论文，对 外充分展现公司的权威和专业 市场研究部； 运用市场调研的专业知识，通过对房地产相关信息的采集、处理和分析的过程，为公司决策管 理层、 各职能部门以及顾客提供专业的房地产市场调研服务， 将具有指导性和预测性的相关结 论撰写成具有学术及市场价值的研究报告，对外树立公司专业形象，支持公司企划 二级市场事业部； 下列三个分部： 业务部负责与发展商建立良好的合作关系， 开拓二级市场策划、 代理销售业务， 给公司提供足够的盘源支持；策划部负责项目的市场调研、项目定位、全程策划、推广策划等 工作；二级市场销售部负责每个楼盘一线的销售工作3） 、建立企业门户网站
建立技术先进、性能可靠、运行稳定、扩展性强的信息化运营基础平台，为企业全面实现信息 化管理奠定坚实的基础，让企业内部连锁店间的业务管理系统连网共享，并为网站的维护、升 级保留足够的弹性发展空间。 建立面向公众、面向社会的网上企业形象宣传平台，为发布企业信息，宣传企业形象，推广企 业各种产品、业务及服务。 建立面向客户的房地产服务平台， 随时发布、 更新最新的房地产信息， 并针对不同的客户需求，
提供相关的在线查询、在线看房、在线预定、在线确认等功能，实现网上购房、网上委托租售 等房地产中介业务电子商务功能。 建立面向客户的网上交流平台，让客户更好的与企业形成互动，提供在线的疑问解答、专家建 议、客户俱乐部、BBS 论谈等等； 、在深圳开设 5 个的直营店，培养 60 名以上房地产经纪人 4） 由专业企划公司设计企业形象规范手册，制定连锁店装修、办公用品的设计方案，确保所有连 锁店都是统一视觉效果，树立公司在公众中的品牌形象； 制定一套完整的连锁店管理制度，以保证经营活动的有序进行； 针对不同的中介服务内容，总结一套规范的业务操作流程，标准的合同表格设计，已便提高工 作效率、信息资源的利用率和节省操作时间，从而提升业绩； 建立信息管理系统，搜集和整理现有的房地产信息资源并录入系统，开发新的信息收集渠道， 制定商业信息的管理制度和保密制度 ； 房地产经纪人的招聘、培训、试用和聘用，进一步优化业务流程，完善绩效考核体系； 将每个店都打造成推广公司特许经营体系的样板店； 2、发展阶段，为期 12 个月。本阶段公司就如同朝气蓬勃、精力充沛的青年，所有业务本领都 已掌握，时刻准备着打下一片属于自己的天地。利用这个优势，我们将加大投资的力度和加快 发展的步伐，迅速推广公司特许经营体系，目标在广东省及周边的江西、湖南、福建等省房地 产发展较快、前景较好的城市建设 1 个区域分部和发展 4 个以上区域加盟商，开设 70 家以上 连锁店，培养 800 名以上房地产经纪人，并进一步完善特许经营加盟体系，为加盟商研发更多 的服务内容和产品，为顾客提供优质的服务。 在本阶段中，公司计划深圳总部再开设 3 家直营店和发展 15 家以上的加盟店；新建设的区域 分部将在本地开设 2 家直营店和发展 10 家以上的加盟店；新加入公司的 4 个或更多的区域加 盟商，公司将协助他们在区域内开设至少 40 家直营店或发展加盟店。为保证上述目标的圆满 完成，本计划已详细将工作进行安排。1） 、利用各种宣传手段，不断提
高直营店的业 绩，推广公司加盟体系，打开企业知名度，建立公司品牌形象 报纸广告； 电台宣传；
网页广告； 户外招牌广告； 请新闻媒体撰写软文报导公司经营理念； 邀请业内知名人士来公司考察，组织宴会讨论公司商业模式的前景； 、寻找潜在的加盟者 2） 有房地产中介行业的工作经验，想找机会创业的人士； 寻求投资项目的个体户； 看好特许经营，想成为区域加盟商的公司； 其他类型的加盟者； 3） 、审核申请加盟者，考察连锁铺面情况 受理加盟商申请，听取初步经营意向； 调查加盟者的自身条件和经济实力； 考察加盟区域房地产市场状况和未来的发展趋势； 听取投资收益分析，双方意见交流，合作谈判； 合同签订，授予加盟商特许经营使用权； 4） 、总公司协助加盟商制定商业计划，开办、经营连锁店 加盟商接受业务和管理技能培训； 总公司协助开店，并提供《开店手册》《管理手册》《业务手册》《培训手册》《VI 手册》 、 、 、 、 、 《标准的合同表格》 ；
铺面装修，办理合法的经营执照和其他政策规定应办理的手续； 房地产经纪人招聘、培训； 5） 、连锁加盟店正式营业 总公司领导出席参加并致词； 邀请嘉宾出席并致词； 新闻媒体做跟踪采访； 6） 、提供后续服务 解决加盟商经营中存在的问题； 接受加盟商投诉和见意，并及时回馈； 定期举办加盟商业务和管理技能和经纪人业务技能培训、辅导； 年终举办工作总结大会、表彰大会； 3、稳固发展阶段，为期 24 个月。这一阶段里我们目标是：借助特许经营加盟体系所带来的稳 定收益、良好的品牌形象、前期积累的丰富业务经验和巨大的客户群，在全国范围内建成一个 拥有 30 个以上区域分部、 800 家以上连锁店、10000 名以上房地产经纪人的大型房地产中介 服务连锁网络， 并在所进入的每一个城市都有最高的当地市场占有率， 成为中国房地产中介服 务行业的品牌中介。 在本阶段中， 公司计划在全国范围内投资建设 6 个以上区域分部、 开设 25 家以上直营店和发展 200 家以上加盟店， 同时发展 20 个以上区域加盟商， 并协助他们 在区域内开设至少 500 家直营店或加盟店。 本阶段公司应该注意以下各个方面： 1） 、增租 500┫的办公场地以改善办公条件和提升企业形； 2） 、更换服务器以满足数据的存储； 、增加一些的新岗位，让公司组织更合理、更完善； 3）
4） 、人力资源培训部应该加强对员工的培训和指导，让所有员工都掌握熟练的业务技能，在公 司有成就感，并得到公司和同事的认同； 5） 、随着公司组织机构的增设和员工队伍的不
断壮大，行政财务部更应该加强对员工的管理， 财务监管也要加大力度； 、根据业务的需要购置办公车辆； 6） 七、财务分析 1、 基础建设阶段 1） 、投资预算 总部的建设投资预算： 名称 计价方式 数量 金额（元） 总部注册 专业公司协助注册 25000 聘请房地产经纪人 6000 元/年?人 3 人 18000 聘请房地产估价师 6000 元/年?人 3 人 18000 小计 61000 注：以上持牌房地产经纪人和房地产估价师有可能未全职） 名称 计价方式 数量 金额（元） 总部固定资产投资预算 办公场地押金 35 元/┫ 250┫ 8750 场地装修 100000
办公桌椅 700 元/套 30 21000 会议台 3000 元/套 1 3000 服务器 30000 元/台 1 30000 主机 10000 元/台 1 10000 个人办公电脑 4000 元/台 12 48000 复印机 12000 元/台 1 12000 扫描仪 2000 元/台 1 2000 普通打印机 400 元/台 2 800 图片打印机 2500 元/台 1 2500 传真机 1500 元/台 2 3000 电脑软件 25000 元/套 1 25000 电话安装 800 元/台 10 8000 摄影机 12000 元/台 2 24000 小计 298050 折旧 289300 元按三年折旧，平均每月计提 8040 元
总部的人员及工资计划： 名称 计价方式 数量 金额（元） 总部每月办公人员工资 总经理 6500 元/人 1 人 6500 副总经理 4500 元/人 1 人 4500 部门经理 3800 元/人 7 人 26600 企划专员 3500 元/人 1 人 3500 培训专员 3500 元/人 2 人 7000 IT 专员 3500 元/人 2 人 7000 房地产估价师 3000 元/人 1 人 3000 业务专员 2000 元/人 3 人 6000 法律专员 2000 元/人 1 人 2000 会计和出纳 2000 元/人 2 人 4000 客服人员 2000 元/人 4 人 8000 文员 1500 元/人 1 人 1500 评估业务员 1000 元/人 2 人 2000 小 计 81600 总部办公费用计划： 项目 计价方式 数量 金额（元）
总部每月办公费用 办公场地租金 35 元/┫ 250┫ 8750 服务器托管 5000 元/月 1 月 5000 电话费 500 元/台 10 台 5000 上网宽带 1200 元/条 1 条 1200 办公用品 7250 元/月 1 月 7250 水电管理费 3000 元/月 1 月 3000 午餐费 4800 元/月 1 月 4800 小计 35000 直营店投资预算： 项目 计价方式 数量 金额（元） 单个直营店固定资产投资预算 铺面押金 250 元/┫ 50┫ 12500 铺面装修 25000 连锁店注册 2000 订做办公桌椅 3000 元/套 1 套 3000 电脑及周边设备 30000 元/套 1 套 30000中介应用软件 5000 元/套 1 套 5000 电话、网络初装 3000 元/户 1 户 3000 空调 4000 元/台 1 台 4500 其它设备 5000 合计 90000 折旧 77500 按三年计提折旧，平均每月 2150 元 直营店办公费用计划： 名 称 计价方式 数 量 金额（元） 单个直营店每月的办公费用 铺面租金 12500 元/月 1 月 12500 店长工资 2500 元/月 1 人 2500 会计文员工资 1500 元/月 1 人 1500 经纪人底薪 800 元/月 12 人 9600 员工福利 2000 元/月 1 月 2000 水电管理费 1700 元/月 1 月 1700
电话和上网费 2000 元/月 1 月 2000 广告费 4000 元/月 1 月 4000 办公耗材 2000 元/月 1 月 2000 小 计 38000 根据以上投资预算，可估算出本阶段的投资总额: 276.14 万元 公司注册费用（6.1 万元）+固定资产投资（74.81 万元）+六个月的办公费用（183.96 万元）+
六个月的固定资产折旧（11.27 万元）=282.24 万元 2） 、效益分析 项目 比例 中介服务业务利润 分配 经纪人提成 佣金收入×20% 连锁店管理人员提成 佣金收入×5% 总部服务费 佣金收入×5% 税收 佣金收入×5% 连锁店提成 佣金收入×65% （注：提成比例为平均数） 项目 比例 评估业务利润 分配 评估业务员提成 评估收入×20% 评估师提成 评估收入×5% 税收 评估收入×5% 公司提成 评估收入×70% 项目 比例 二级市场业务利润 分配 销售代表提成 佣金收入×3% 销售经理及主管提成 佣金收入×5% 策划及其它参与提成 佣金收入×7% 税收 佣金收入×5% 公司提成 佣金收入×80% 本阶段作为公司成立之初，前三个月做基础建设，我们暂且保守的估计没有产生营额；而后三 个月各项业务都逐步进入轨道，也产生了一定的业务收入，保守估计 a、直营店的月均佣金收 入为 8 万元，3 个月 5 家店总佣金收入为 120 万元； b、评估业务的月均评估收入为 5 万元，3 个月总评估收入为 15 万元； c、二级市场的策划和销售代理业务的月均佣金收入为 10 万元，3 个月总营业额为 30 万元。 公司在基础阶段的总业务收入为 165 万元，按业务收入分配表，扣除业务人员、管理人员、其 它参与者提成及税费 （未含所有税） 公司收益为 118.5 万元=120 万×70%+15 万×70%+30×80% ， 本阶段末公司净资产为 212 万元＝300 万元－276.14 万元＋80.91 万元－11.27 万元＋118.5 万 元 2、发展阶段 、投资预算 1）
项目 计价方式 数量 金额（元） 总部新增加固定资产投资 新装电话 800 元/台 5 4000 个人办公电脑 4000 元/台 5 台 20000 手提电脑 15000 元/台 2 台 30000 投影机 5000 元/台 1 台 5000 办公桌椅 700 元/套 5 套 3500 摄影机 12000 元/台 2 台 24000 小计 86500 折旧 86500 元按三年折旧，平均每月计提 2400 元 名称 计价方式 数量 金额（元） 总部新增加的办公人员 工资 副总经理 4500 元/人 1 人 4500 IT 专员 3500 元/人 1 人 3500 业务专员 2000 元/人 2 人 4000 客服人员 2000 元/人 2 人 4000 评估业务员 1000 元/人 1 人 1000 小计 17000 名称 计价方式 数量 金额（元） 总部每月新增加办公费用 电话费 500 元/台 5 台 2500 办公用品 3000 元/月 1 月 3000 水电管理费 1000 元/月 1 月 1000 差旅费 6000 元/月 1 月 6000 广告费 10000 元/月 1 月 10000 午餐费 1500 元/月 1 月 1500 小计 24000 区域分部投资预算： 名称 计价方式 数量 金额
（元） 区域分部注册专业公司协助注册 25000 聘请房地产经纪人 6000 元/年?人 3 人 18000 聘请房地产估价师 6000 元/年?人 3 人 18000 小计 61000 名称 计价方式 数量 金额（元） 区域分部固定资产投资预算
办公场地押金 35 元/┫ 150┫ 5250 场地装修 60000 办公桌椅 700 元/套 20 套 14000 会议台 3000 元/套 1 套 3000 主机 10000 元/台 1 台 10000 个人办公电脑 4000 元/台 8 台 32000 复印机 12000 元/台 1 台 12000 扫描仪 2000 元/台 1 台 2000 普通打印机 400 元/台 1 台 400 图片打印机 2500 元/台 1 台 2500 传真机 1500 元/台 2 台 3000 电话安装 800 元/台 8 台 6400 摄影机 12000 元/台 2 台 24000 小计 174550 折旧 169300 元按三年折旧，平均每月计提 4700 元 区域分部人员及工资计划： 名称 计价方式 数量 金额（元） 区域分部每月办公人员工资 副总经理 4500 元/月 1 人 4500 部门经理 3800 元/月 4 人 19000 企划专员 3500 元/月 1 人 3500 培训专员 3500 元/月 1 人 3500 IT 专员 3500 元/月 1 人 3500 房地产估价师 3000 元/月 1 人 3000 业务专员 2000 元/月 3 人 6000 法律专员 2000 元/月 1 人 2000 会计和出纳 2000 元/月 2 人 4000 客服人员 2000 元/月 3 人 6000 文员 1500 元/月 1 人 1500 评估业务员 1000 元/月 2 人 2000 小 计 58500 区域分部办公费用计划： 项目 计价方式 数量 金额（元） 区域分部每月办公费用 办公场地租金 35 元/┫ 150┫ 5250 电话费 500 元/台 10 台 5000 上网宽带 1200 元/条 1 条 1200办公用品 10000 元/月 1 月 6550 水电管理费 3000 元/月 1 月 3000 差旅费 5000 元/月 1 月 5000
广告费 5000 元/月 1 月 5000 午餐费 4000 元/月 1 月 4000 小计 35000 根据以上投资预算，可估算出本阶段的投资总额: 835.47 万元 总部的新增固定资产投资和 12 个月办公费用（197.77 万元）+区域分部的固定资产投资和 12 个月办公费用（135.76 万元）+五个直营店的固定资产投资和 10 个月办公费用（235 万元）+ 五个直营店 12 个月的办公费用（228 万元）+所有的固定资产折旧（38.94 万元）=835.47 万元 2） 、效益分析 公司在基础建设阶段对 5 个连锁店的试营， 操作过程中深入的了解自己的商业模式， 不断整理 和完善业务操作流程，让加盟者使用我们的商业模式创业时，完全可以直接复制，更容易取得 成功。因此我们相信在这阶段里可以圆满的完成目标，得到丰厚的回报。 项目 比例 加盟业务利润 分配 业务专员提成 加盟收入×5% 管理人员提成 加盟收入×2% 其它部门奖金 加盟收入×3% 税收 加盟收入×5% 公司提成 加盟收入×85% 加盟商资质要求： 区域加盟 单店加盟 加盟方式 以市为单位申请区域加盟 以社区为单位申请加盟 申请人要求 能按要求参加培训，并全身心投入工作
，不急功近利 营业执照 现已是独立企业法人或新注册均可 资金准备 200～300 万元以上 25 万元以上 加盟费 20～50 万元 3～5 万元 保证金 20～50 万元 3～5 万元 连锁店数量 10～20 个以上 1 个 总部服务费 区域内所有连锁店收入的 2% 单个连锁店收入的 5% 特许期限 20 年 20 年 预计深圳总部业务收入为 1223 万元 a、单个直营店的月均佣金收入为 10 万元，1 年 5 个店的总佣金收入为 600 万元；新增单个直 营店的月均佣金收入为 8 万元， 7 个月 3 个店的总佣金收入为 168 万元；共计 768 万元 b、评估业务的月均评估收入为 5 万元，1 年的总评估收入为 60 万元；c、二级市场的策划和
销售代理业务的月均佣金收入为 15 万元，1 年的总佣金收入为 180 万元。 d、特许经营收入按 4 个区域加盟支付 120 万元加盟费、15 个单店加盟支付 60 万元加盟费以 ，共计 215 万元 及收取 3 个月的总部服务费 35 万元（每个店 3 个月，月均收入为 8 万元） 预计全资的区域分部业务收入为 289 万元 a、单个连锁店的月均佣金收入为 8 万元，7 个月 2 个店的总佣金收入为 112 万元； b、评估业务的月均评估收入为 5 万元， 9 个月的总评估收入为 45 万元； c、二级市场的策划和销售代理业务的月均佣金收入为 10 万元，9 个月的总佣金收入为 90 万 元。 d、特许经营加盟业务收入按 10 个单店加盟支付 30 万元加盟费以及收取的 3 个月总部服务费 12 万元（每个店 3 个月，月均收入为 8 万元） ，共计 42 万元 公司在发展阶段的业务收入为 1512 万元，按业务收入分配表，扣除业务人员、管理人员、其 它 参 与 者 提 成 及 税 费 （ 未 含 所 有 税 ） 公 司 净 收 益 为 288.48 万 元 =768 万 ×70%+60 万 ， ×70%+180×80%+215×85%+112 万×70%+45 万×70%+90×80%+42×85%－835.47 万元 公司净资产为 515 万元＝212 万元＋53.46 万元－38.94 万元＋288.48 万元. 3、稳固发展阶段 1） 、投资预算 总部新增的各项支出 项目 计价方式 数量 金额（元） 总部新增加固定资产投资 办公场地押金 35 元/┫ 500┫ 17500 场地装修 200000 办公桌椅 700 元/套 15 套 10500 会议台 3000 元/套 1 套 3000 服务器 10 万元/台 1 台 100000 办公用车 25 万元/台 1 台 250000 个人办公电脑 5000 元/台 10 台 50000 新装电话 800 元/台 5 台 4000 手提电脑 12000 元/台 2 台 24000 摄影机 12000 元/台 2 台 24000 小计 683000 折旧 665500 元按三年折旧，平均每月计提 18500 元
总部新增加的办公人员 工资 副总经理 4500 元/人 1 人 4500 IT 专员 3500 元/人 1 人 3500 市场研究专员 3500 元/人 1 人 3500 项目策划专员 3500 元/人 1 人 3500 培训专员 3500 元/人 2 人 7000 业务专员 2000 元/人 3 人 6000 法律专员 2000 元/人 2 人 4000
客服人员 2000 元/人 2 人 4000 文员 1500 元/人 1 人 1500 小计 37500 名称 计价方式 数量 金额（元） 总部每月新增加办公费用 办公场地租金 35 元/┫ 500┫ 17500 电话费 500 元/台 5 台 2500 办公用品 5000 元/月 1 月 5000 水电管理费 5000 元/月 1 月 5000 服务器托管费 5000 元/月 1 月 5000 差旅费 6000 元/月 1 月 6000 广告费 10000 元/月 1 月 10000 午餐费 2500 元/月 1 月 2500 小计 53500 根据以上投资预算，可估算出本阶段的投资总额: 6386.25 万元 总部的固定资产投资和办公费用（613.94 万元）+六个区域分部和二十五个连锁店的固定资产 投资（366.33 万元）+七个区域分部和三十五个连锁店的办公费用（5076.96 万元）+固定资产 折旧（329.02 万元）=6386.25 万元 2）、效益分析 预计深圳总部业务收入为 5520 万元 a、连锁店的月均佣金收入为 8 万元，13 个店 22 个月总佣金收入为 2288 万元； b、评估业务的月均评估收入为 8 万元，2 年总评估收入为 192 万元； c、二级市场的策划和销售代理业务的月均佣金收入为 15 万元，2 年总佣金收入为 360 万元。 d、特许经营加盟业务收入按 20 个区域加盟支付 600 万元加盟费、25 个单店加盟支付 100 万 元加盟费以及 2 年内收取的总部服务费 2080 万元，共计 2680 万元
预计全资的区域分部业务收入为 7195 万元 a、单个连锁店的月均佣金收入为 8 万元， 22 个店 20 个月的总佣金收入为 3520 万元；b、评 估业务的月均评估收入为 5 万元，7 个区域分部 20 个月的总评估收入为 700 万元； c、二级市场的策划和销售代理业务的月均佣金收入为 10 万元，7 个区域分部 20 个月的总佣 金收入为 1400 万元。 d、 特许经营加盟业务收入按 175 个单店加盟支付 525 万元加盟费以及 2 年内收取 15 个月的总 ，共计 1575 万元 部服务费 1050 万元（每个店月均收入为 8 万元） 公司在稳固定发展阶段的业务收入为 12935 万元，按业务收入分配表，扣除业务人员、管理人 员、其它参与者提成及税费（未含所有税） ，公司净收益为 3515.5 万元=2288 万×70%+192 万 ×70%+360×80%+2900×85%+3520 万元×70%+700 万×70%+1400×80%+1575×85%－6386.25 万 元 公司净资产为 4063.71 万元＝510.9 万元＋366.33 万元－329.02 万元＋3515.5 万元 八、结论 DR 房地产连锁服务公司的商业计划书在酝酿、构思和写作过程中做了大量的市场调查，并咨 询过一些专业人士，无论是从市场前景、项目本身、市场运作，还是从资本运营、投资回报等 方面分析，本项目无疑是一个成长性良好、资本增值快、投资回报率高的项目。 市场前景： 房地产中介服务在房地产市场的重要作用这已是无庸置疑的事实， 这行业随着市场 需求的日益增加和相关
政策的不断完善将得到更快的发展，将成投资的热点。 项目本身：有全新的和超前的经营理念和服务方式，这是其它竞争对手所不具有的。 市场运作：以特许经营商业模式运营的、“两网合一”的房地产中介服务平台，所提供的服务符 合行业的发展和市场的需求。 资本运营： 通过三年半的经营，公司净资产将达到 4000 多万元，而且以后的收益是稳定增长 的。 投资回报：根据我们的财务分析，本项目可在一年半后赢利。 综上所述，本商业计划操作是可行的，它的经营者和投资者将得到无限的回报。 这是一个充满机遇和挑战的时代，世界首富比尔?盖茨劝诫我们：一旦看准目标，马上就干， 决不拖沓。不论何时，每个商人会遇到一些好机会，关键是机会来临时，必须当机立断。 作为一个聪明的投资者，面对这样一个市场前景好，又有高额投资回报率的机会，您会做出怎 样的抉择呢？
房产中介商业策划书 房产中介商业策划书 策划 90 年代以来，随着我国房地产业的迅猛发展，房地产中介服务行也随之日趋繁荣，经历 从无到有、从小到大、从不规范到比较规范的发展过程，到上世纪 90 年代末在中国的大地上 房地产中介服务机构实实在在成为房地产市场上的特殊行业以至市场发展的一股新生力量， 它 们为盘活楼市，特别是在二手楼市场中起到了积极的推动作用。 近年来，我国的房地产中介服务行业中出现了一些信誉较好的公司，他们机构规模逐步扩 大，从业人员专业化水平显著提高，行业理论研究水平也不断提升，他们的出现为加速传播房 地产交易信息和加快房地产商品流通起了积极的作用。但在当前房地产经纪行业入行门槛低、 法律法规不够完善的环境下， 也有一些无牌无照的中介违规经营， 特别是只从事二手楼租售业 务的中介，就一张桌子、一台电话、一本笔记本也可以开张营业。而现在房地产中介所普遍采 用的经营模式和业务操作流程中存在诸多问题，如信息不对称、操作方式不公开等，给一些无 良中介有了可乘之机，这严重影响了整个行业的诚信。作为一个刚刚进入发展期的行业，此时 谁能出来做个诚信、服务顾客、阳光操作的房地产中介服务商，谁就能真正赢得顾客，赢得市 场，DR 房地产连锁服务公司之商业计划就是在这种市场环境下孕育而生的。 发起人在前期已经大量的调查了全国及广东深圳目前的房地产市场，认真对行业中的二十 一世纪不动产、美联物业、顺驰置业、我爱我家及中原地产等中介服务机构的经营模式进行了 分析和比较，研究了一套更为完善、让顾客更容易接受和采用的中介服务经营模式。顾客选择 这样的置业方式，不尽可以得到了更多的便利，而且能节约更多的时间和金钱。 公司从创建伊始就将走信息网络化、技术现代化、体系规模化、服务专业化的高端路线。 即利用高效率的网络应用技术， 开发一套完整、 实用的楼盘信息档案并拥有全景实拍录相的数 据库网络系统；通过公司直营、区域加盟、个体加盟的特许加盟经营模式有计划的组建一个遍 布深圳、珠江三角洲、全国各个城市的连锁店网络体系，在这两网合一、优势互补的客户资源 网络平台上发展一个以房地产业务及各种衍生业务为内容的专业连锁服务机构。
二、经营管理体制 发起人介绍： ： 公司最初将发行 10 万股普通股票，发起人将投资 5 万元，换取 9%即 9000 股。本项目将吸收 另 6 位有专长（有电子商务、营销、培训、财务、企划及法律等方面专长）的人士加盟公司， 他们将和发起人一道共同组建
一支团结向上、积极有创造力的管理团队，他们每人将获得 1% （共 6000 股）的股份作为报酬。如果他们决定离开，公司发起人有对他们持有股份的第一优
先收购权。同时，公司将吸收一位或多位投资者共出资 295 万，他们按出资多少共享 85%的 股份。 三、市场分析 根据国家统计局最新测算结果表明：2003 年 12 月份，“国房景气指数”为 106.19，房地产业总 体景气水平在明显上扬。 全年“国房景气指数”明显上扬的数据特征是： 1、全年全国商品房新开工面积突破 5 亿平方米，达到 5.43 亿平方米，增长 28.5%，增长幅度 比上年增加 10.9 个百分点。 2、全国房屋竣工面积达 3.25 亿平方米，增长 21.5%，增长幅度比上年增加 2.7 个百分点。 3、全国房地产到位资金累计为 1.31 万亿元，增长 37.6%，增长幅度比上年增加 7.4 个百分点， 是 1995 年以来的最高增幅。其中，商品住宅完成投资为 6782 亿元，增长 28.6%； 4、全国完成土地开发面积超过 2 亿平方米，增长 20.2%。完成土地购置面积 3.7 亿平方米， 增长 21.5%。 5、全国商品房平均销售价格为 2379 元/平方米，增长 3.8%，增幅比上年增加 0.9 个百分点。 6、全国商品房销售面积达到 3.22 亿平方米，同比增长 29.1%，增速超过商品房竣工面积。其 中，销售给个人比重达到 94.2%。 7、全国商品房空置面积为 1.28 亿平方米，增长 2.2%，比上年回落 8.7 个百分点。其中，空置 一年以上的面积为 5425 万平方米。 看似些眼花缭乱的数据， 虽然不能直接对房地产中介行业说明什么， 但是房地产中介行业作为 房地产产业中的一部分，是沟通供需双方的桥梁，并贯穿于房地产开发、流通、消费各个过程 之中，在促进房地产经济发展中起举足轻重的作用，全国各地房地产市场的快速发展，势必促 进房地产中介服务及相关性行业的发展，它发展的潜力是可以想象的。在深圳，这几 年随着各项促进存量市场发展政策的实施， 根据市规划与国土资源局网上备案预售合同资料显 示，2003 年深圳市商品房销售面积为 868.46 万平方米，其中二手楼成交面积已经达到 496.83 万平方米，二手楼市场日趋活跃，成交面积逐年上升（见下图 1） 。2004 年一季度商品房销售 面积为 242.08 万平方米， 仅二手房交易面积达到 148.79 万平方米， 已经接近 1999 年全年的成 交量。据估计，二手楼市场中有近 80%的成交是通过房地产中介牵线说合促成的，而且这个 比例在逐年上升。 据上海市工商局有关负责人介绍， 2002 年上海存量房交易达 1790 万平方米，
呈现大幅增长的态势，其中住宅占 75％。上海约 50％的新建商品房销售和 90％的二手房买卖 是通
过房地产经纪实现的。可见，房地产中介的作用日益显现，在整个二手楼市场是一支不可 或缺的力量。 图 1 1999 年以来深圳二手房市场交易面积示意图（万 M2） 蓬勃发展的房地产中介服务行业， 对房地产业的健康发展具有重要作用。 首先传播房地产经济 信息，促成买卖双方的交易；其次可以推动房地产二、三级市场的联动，使一些消费者卖旧换 新，有利于房地产市场需求的增长；其三，有利于市场的规范完善，促进整个房地产市场的健 康、稳定发展，保证房地产经济的平稳运行。 不难看出，在市场需求日益增加和相关政策不断完善下，这个行业还将得到新一轮的发展，对 我们而言，这是一种难得的机遇！ 四、竞争分析 中国加入 WTO 后，除本土房地产中介机构外，还有很多国外品牌都已瞄准了中国这个商机无 限的房地产中介市场，到底在这场激烈的市场搏击中谁能最终笑傲江湖，我们还不得而知，但 无论结果怎样， 企业间的竞争其最终受益者都是广大的消费者， 无论谁能成为中国房地产中介 业的霸主，有一点可以肯定，它提供给消费者的一定是更加专业、高效、诚信、优质的服务。 下面我们来看看目前在中国房地产中介服务行业中创立较早、势力较强的竞争对手： 21 世纪不动产是目前全球最大的房地产服务提供商，1971 年在美国加州创立，它以特许经营 的商业模式， 通过 33 年的发展， 现已经在全球 44 个国家和地区， 拥有 6000 多家加盟店和 112000 万名专业、 诚信的经纪人。 世纪不动产母公司 Cendant Corporation， 21 纽约股票交易所 （NYSE） 上市公司，股票代码为 CD，目前市值 180 亿美元，是世界上首席的服务业销售公司，世界财 富 500 强之一，业务范围涉及不动产、度假、租车、金融、旅行五大服务领域，拥有 30 多个 世界著名品牌。2000 年 3 月，21 世纪不动产进入中国大陆，以中国房地产市场成熟的沿海城 市为先导，发展第一批区域加盟商，目前已成立了北京、厦门、郑州、温州、上海、广州、深 圳（深圳北新房地产经纪有限公司于 2001 年 11 月正式签约加盟 21 世纪不动产体系，成立了 深圳区域分部） 、大连、宁波、杭州、青岛、天津、成都 13 个区域分部，拥有 140 家加盟店和 1000 多名经纪人，它的下一步目标是在中国成立 30 个区域分部，培养 14000 名经纪人（在的 深圳是发展 80 家加盟店，培养 1000 多名经纪人） 。21 世纪不动产经营范围：新楼盘策划、包 装与销售、房屋租赁、涉外房屋租售、写字楼租售、二手房买卖、调差安家、不动产价格评估 与咨询、衍生事业的发展（代办房地产交易手续、搬家服务、房屋装饰
…） 美联物业成立于 1973 年，一直为本港居民提供住宅及工商铺之物业代理服务，多年来积极扩 展，分行遍布港、九、新界，美联物业于一九九五年六月八日在香港联合交易所挂牌上市，是
香港首间及唯一物业代理上市公司(香港联交所编号：1200 )。在 1997 年全港的分行网络已经 超过了 300 家，2000 年 4 月集团收购香港置业，拥有全港地产代理业务最大市场占有率。另 外，长江实业透过附属公司入股集团互联网业务，发展网上地产及电子商贸。 美联物业的主要业务范围：香港住宅、写字楼、工商铺，以及中国大陆房地产代理；同时提供 估价、拍卖、投标及按揭等多元化服务。另外，集团 1997 年引入内联网系统，并积极发展互 联网－美联数码网，提供最新地产资讯，大力发展数码代理、数码广场 CyberMall 、数码拍 卖、数码按揭、数码保险等服务，将业务进一步拓展至电子商贸。 顺驰集团成立于 1994 年，现已成为集房地产开发、房地产中介服务与物业管理于一体的大型 企业集团，2003 年，顺驰集团项目开工面积达 200 万平方米，销售面积达 130 万平方米，销 售额 40 亿元。占有天津市商品房市场 20%的市场份额，在天津市房地产开发行业排名第一。 其下属全资公司顺驰置业集团在天津二手房市场中有 30%的市场份额，是房地产中介行业的 第一。现已经进入了 9 个城市，在全国范围内拥有 300 家直营连锁店和近 200 家社区协作店。 顺驰置业通过整合广泛的外部资源，进入多个领域，实现服务门类的链接，扩大品牌的延续性 和覆盖范围， 增加品牌内涵， 在全国范围内打出树立"中国房地产连锁服务商"第一品牌的口号。 顺驰置业的经营范围包括:商品房的连锁销售、空置房业务、租赁业务、综合性的家 居服务业务（租赁、装修、保洁、搬家、保险、家政、家教、票务等） ，现有限时代买、租赁 直通车两种优势产品。 我爱我家公司成立于 2000 年 4 月，是由伟业控股、太合控股、斯坦福房屋公司共同组建，是 从事不动产经纪和居家综合服务的大型企业，其宗旨为创建中国规模最大的居家综合服务商。 在业内最早采用直营和连锁加盟特许经营模式，目前已先后在上海、天津、上海、南京、杭州、 宁波、温州、苏州开设了分公司，在太原发展了特许加盟商。 我爱我家公司的主要业务为：包括房屋租赁、房屋信托、房屋置换、装修代理、家用电器购置 代理、房屋抵押贷款担保在内的个人级整体解决方案，包括写字楼租赁及免费综合评估、商铺 租赁及免费商用房价值分析、 高级员工公寓租赁及免费全程担保、 普通员工民宅租赁及免费全 程
担保在内的企业级整体解决方案，以及空置房销售代理、新楼盘策划代理等业务。 香港中原地产成立于 1978 年，创始人为施永青先生及王文彦先生。在 20 年的时间里，创办人 凭着专业知识及服务，业务得到迅速发展，由最初的两人办公发展至最高峰时期的超过 300 间分行，服务范围更全面，服务更专业化，成为全港最具规模、最具代表性的华资地产代理公 司之一。与此同时，中原亦将眼光投向广阔的中国大陆市场，积极拓展国内的地产代理业务， 于 1992 年、1994 年于分别在上海、广州、北京成立了分公司；1997 年，中原进一步扩大在国 内的分行网络，借着“九七回归”这一有利形势，成立了深圳中原物业顾问有限公司，借助深港 两地紧密连接的经济走廊，积极开拓深圳的房地产代理业务和开设房地产中介服务直营店。 2000 年深圳中原在深圳整体市场（含代理和自售）上的市场占有率为 8.2%，在代理楼盘中的
市场占有率为 18%，排名第一。 深圳中原地产的业务范围包括下列三大类：1、物业项目顾问服务（项目可行性研究、市场调 查研究、物业定位分析、租售推广策划） ；2、二级市场房地产独家销售代理；3、三级市场房 地产买卖及租赁服务（住宅部、商铺部、写字楼部）据统计，在我国工商部门注册登 记的房地产中介服务已有数万家， 上述企业虽然目前都走在我们的前面， 但中国的房地产中介 服务行业远没有充分发展到一个已经很成熟的市场， 或者说现在只是一个群雄争霸的市场， 它 还有巨大的发展潜力。 而应用特许经营的商业模式发展房地产中介服务的企业更为数不多， 它 还是一种较新的东西，并没有标准也没有领导者，走在我们前面的创业者，他们所带来的是给 后一批更多的经验和教训。所以，在如此大的市场空间内，房地产中介服务行业没有真正意义 上的竞争对手，还是一个需要不断发展、不断创新的行业。 五、竞争优势 任何企业投资活动的目标都是寻求未来的发展， 当一个行业当发展到很成熟的时候， 再投资时， 风险是相对小一些，但发展起来会有不少困难，尤其是想在市场上占有一席之地，会有不小的 竞争。反过来说，企业如果投资到一个充满发展机会却又暂时没有完全规范的市场，发展的机 遇、 盈利的机会就相对更大， 但风险也随之增大， 即所谓风险是伴随着机会永远存在的。 因此， 企业所寻求的应该是有机会且又规避风险的投资， DR 房地产连锁服务公司全新的经营理念 而 和服务方式将是成功的法宝。 1、我们将采用全球最容易成功、最具有战略扩张意义的商业运营模式――特许经营发
展遍布 深圳和全国范围内目标城市的连锁店网络 特许经营指特许者将自己所拥有的商标、商号、产品、专利、专有技术、经营模式等以特许经 营合同的形式授予被特许者使用， 被特许者按合同规定， 在特许者统一的业务模式下从事经营 活动，并向特许者支付相应费用。 特许经营对特许人来说，是技术和品牌价值的扩张，经营模式的克隆而不是资本的扩张。 特许经营是全球最有效的成功方式。据统计，在美国只有 10%的新企业 5 年之后在继续经营， 但特许经营企业有 80%在 10 年之后仍然在继续经营，有 45%以上的商品和服务通过特许经营 系统提供， 60%不动产交易通过特许经营的中介公司操作； 而中国连锁经营协会统计数据显示， 截止到 2002 年 6 月底在中国的 30 多个行业中已有总特许体系 600 多个，并发展加盟店数有 11000 多家。Internet 作为全球最大的计算机互联网络，其发展是呈爆炸性的，它将超越传统 的产业， 而成为二十一世纪经济最高的增长点。 现全球 150 多个国家的 45000 个计算机网络和 7000 多万用户组成了一个庞大的互联网市场，每天都有上亿人次在互联网络上阅读和交换信 息，成为了连接全球各个角落的信息高速路。据美国国际数据公司统计，因特网服务业的收入 正以每年 60%的速度增长，到 2003 年可到 780 亿美元。在中国，1999 年 6 月 30 日，Internet
用户为 400 万，而 1998 年 12 月 31 日前为 210 万，仅仅半年时间就增长了 91%！ Internet 系统过去可以认为属于非营利性的网络系统，网上大量的电子邮件和文件转送对于用 户来说费率很低甚至是免费的。进入９０年代后，随着政府经济支持的减少，Internet 的商业 化趋势增强，一些提供商业性在线服务的经营者纷纷加入 Internet，可见在浩如烟海的 Internet 网络中，商业用户将成为未来的主导。在将来，这个全球最大的、无形的、牵动的人最多的计 算机网络，必以巨大的力量，包括丰富多采的商业化行为，影响着人们的生产和生活。因此， 加入 Internet 就意味着掌握了巨大的市场。 3、完整、便捷、阳光操作的业务模式 手拉手式二手房买卖： 连锁店网络和企业门户网站为客户提供最新不动产资讯和最新成交行情 资讯，并提供专业的房价咨询、免费陪同看房、实况介绍说明及制定置业计划，做客户的置业 参谋。当买卖双方都有交易意向时，双方可以自由见面谈判，实现交易的真正公开、公正、公 平。达成交易后，我们确保交易安全和资金安全，全程协助办理产权过户和按揭贷款申请，直 至水电、管理费、有线电视、电话、煤气等事项的过户，最后实现卖方收妥全部售房款和买方
顺利接管房产； 管家式不动产租赁： 我们将租赁业务发展至物业代管代租， 为有房产人士提供长期管家式服务， 我们通过两网合一的平台为他们找到合适的租客， 而能保证托管在我们公司的房产不会空置太 现在， 久的原因是： 我们将打破传统的房地产租赁中介模式?D?D 向业主和租客双方收取佣金。 若租客委托我们租房时， 其首选托管的房产时， 他们可以只需支付该房产房租和押金而无需支 付任何中介费的条件下租房。为托管房产保证充足的客源，解决有房产人士的后顾之忧，而他 们只是每月在房产租出去的情况下给付我们一定比例的代管服务费办理产权过户和按揭贷款 业务：产权过户需要的众多相关文件和繁琐手续，对顾客来讲是相当头疼的事。因此，公司将 利用长期从事中介服务的自身优势， 给顾客提供最大的帮助。 而不愿一次性投入太多资金买新 房、二手房、装修……或现有经济实力不足、不能一次性付清款的顾客，公司将对顾客经济来 源的情况和还款能力进行评估， 并帮助顾客从合作银行或其他金融机构得到符合顾客相应条件 的资金支持； 新楼盘策划、包装与销售：我们吸收建筑专家、策略大师、策划高手、评估专家、调研专家、 规划专家、风水顾问、园林专家、广告专才、营销专家……组成智囊团，为开发商的新楼盘、 尾盘提供专业营销方案及销售代理。 同时， 作为拥有两网合一、 覆盖面最广的房地产销售网络， 我们为开发商提供了广阔的的销售途径； 不动产价格评估：我们将全面提供房地产项目评估（投资可行性分析、中小企业融资顾问） ， 楼宇按揭评估以及房地产价格评估（包括房地产转让价格、租赁价格、抵押价值评估、保险评 估、课税评估，征地和房屋拆迁补偿估价、房地产分割合并估价、诉讼估价、拍卖估价）等服
务，并致力於向各级政府部门、金融机构、以及各类经济实体提供房地产领域全方位、高水平 的咨询顾问式服务； 各种衍生业务：通过和各大银行、保险公司、担保公司、装饰公司、家政公司、搬家公司等等 建立战略合作关系， 围绕着房地产中介服务开发一些其他竞争对手没有的业务品种， 全面涉足 到金融、保险、家政、信托等行业中去，给公司创造更多的利润。 4、改变传统房地产中介服务的看房模式，推出具有变革意义的全景看房服务 以前传统中介服务中客户在买房租房时所得到得平面图和文字性的购房租房描述并不能使客 户了解真实的情况， 它导致了许多购房租房者盲目地实地看房， 跑到现场所看到的房屋情况和 原先的文字描述有相当大的出入，降低了购房和
租房的成功率，这样，实地看房就会将客户的 时间浪费在一些未能成交的看房过程中；即使客户有时间，可是也常常会找不到房东、业务员 的共同时间去现场看房。 当然这些只是传统看房方式弊端的一部分， 在给客户带来不便的同时 也给房产公司的业务员、房东等带来不便，这些问题表明了必须有一种崭新的、与众不同的方 式来解决这种传统看房所带来的许多不便和四处奔波烦恼。 从现在起，我们将提出的“全景看房”服务，客户不再需要花很多时间到处去看房了。他们只需 要到我们的任何一家连锁店或安坐在家中、轻点鼠标就能够身临其境的感受 360 度的真实场 景，这种感觉就好像到了现场看房，能直观地感受到所需了解房屋的地理位置、房屋外景、卧 室、厨房、卫生间等各个细节，不但可以看到前后左右 360 度的所有景观，甚至连天花板、地 板都可以一览无遗， 使他们获得真实的三维立体感和方位感。 我们推出的这种全新的看房方式 “全景看房”，它是基于网络多媒体工具的成熟应用与顾客需求提升相结合而诞生的。顾客购房 租房时，先在网上通过全景看房筛选出自己感兴趣的房子，再上门去看房，能大大提高实地看 房的成功率；全天候的看房模式，使客户在任何时间任何地点直接通过网络或本地查房看房， 减少了业务员及客户无效看房的次数， 极大地节省了客户和业务员时间， 大大提高了工作效率 和客户满意度。六、发展计划 市场需求永远是第一位的， 我们成功的基础就是遵守这种客观规律。 当本项目作为一种新的理 念横空出世之际，摆在我们面前的就不仅仅是一种想法、一种创意，未来的市场前景给了我们 巨大的空间和商机，好的理念、好的创意如果不付之于实施，不能真正地得到利益回报，那么 再好的理念，再好的创意也只能是零，没有任何价值。只有当它通过我们共同的努力，通过科 学的运作，让它最终受益于己，受益于顾客，并产生巨大的商业回报之时，它才真正是有价值 的。 因此， 对于本项目而言， 如何去运作、 如何去实施和发展便成为了今后是否能成功的关键。 1、基础建设阶段，为期 6 个月。该阶段是本项目的启动阶段，主要工作是创建公司组织架构， 明确公司发展方向和经营理念。同时，在深圳区域开设房地产中介服务样板店，试验经营模式 的可行性和盈利能力，为公司长期的发展打下良好的基础。
1） 、完成公司的工商注册、税务登记，组织一个合法的经济实体。 公司名称：深圳市 DR 房地产连锁服务有限公司； 公司住所： 法定代表人：AD； 注册资本：300 万； 企业类型
：有限责任公司； 经营范围：房地产经纪和代理；房地产评估；投资信息及其它经济 信息咨询。 2） 、总部组织架构设立，各部门负责人各就各位，分工明细。 行政财务部； 对公司总部、连锁店体系进行财务监管及协助，运用财务分析帮助直营店、加盟店洞 悉自己的财务状况，并提供相应的指导性建议，同时协调公司总部、连锁店体系内以及员工之 间的关系。 人力资源培训部； 根据公司的需要合理设置岗位、安排员工招聘计划、考核员工工作情况，定期或不定期组织员 工培训，根据房地产中介行业的工作需要，开发相应的培训课程，满足公司内部员工及消费者 不断产生的新需求。 IT 部； 开发、维护和更新企业门户网站，为直营店、加盟店提供电脑软硬件和软件的安装、辅导、更 新、维护等系列技术支持，保证所有电脑和整个网络系统的正常运营。 企业策划部； 与媒体、政府机构、行业协会、其他单位建立了良好的合作关系，为推广公司体系、提高知名 度而策划的大型宣传活动， 监管公司品牌标志的正确使用， 通过董事委员会监督充分使用当年 全国广告基金，在市场上塑造公司品牌形象，在公众中建立并维持品牌美誉度
授权部 ； 寻找潜在的市场， 考核各个直营店和加盟店， 经董事委员会批准增开连锁店或授予加盟商特许 经营使用权，为合适的申请加盟店制定商业计划。 服务部； 为直营店、加盟店提供开店协助、入门辅导，以及对正式营运中相关问题建议解决方案；解决 公司总部、连锁店体系经营及业务过程中不可避免或将要发生的法律事务，保护公司总部、直 营店和加盟店利益不受侵害，维护连锁店体系的权益。 评估部； 负责发展评估业务，与各级政府部门、金融机构以及各类经济实体保持联系，为他们提供房地 产领域全方位、高水平的咨询顾问和评估服务；认真研究评估的专业技术，发表研究论文，对 外充分展现公司的权威和专业 市场研究部； 运用市场调研的专业知识，通过对房地产相关信息的采集、处理和分析的过程，为公司决策管 理层、 各职能部门以及顾客提供专业的房地产市场调研服务， 将具有指导性和预测性的相关结 论撰写成具有学术及市场价值的研究报告，对外树立公司专业形象，支持公司企划 二级市场事业部； 下列三个分部： 业务部负责与发展商建立良好的合作关系， 开拓二级市场策划、 代理销售业务， 给公司提供足够的盘源支持；策划部负责项目的市场调研、项目定位、全程策划、推广策划等 工作；二级市场销售部负责每个楼盘一线的销售工作3） 、建立企业门户网站
建立技术先进、性能可靠、运行稳定、扩展性强的信息化运营基础平台，为企业全面实现信息 化管理奠定坚实的基础，让企业内部连锁店间的业务管理系统连网共享，并为网站的维护、升 级保留足够的弹性发展空间。 建立面向公众、面向社会的网上企业形象宣传平台，为发布企业信息，宣传企业形象，推广企 业各种产品、业务及服务。 建立面向客户的房地产服务平台， 随时发布、 更新最新的房地产信息， 并针对不同的客户需求，
提供相关的在线查询、在线看房、在线预定、在线确认等功能，实现网上购房、网上委托租售 等房地产中介业务电子商务功能。 建立面向客户的网上交流平台，让客户更好的与企业形成互动，提供在线的疑问解答、专家建 议、客户俱乐部、BBS 论谈等等； 、在深圳开设 5 个的直营店，培养 60 名以上房地产经纪人 4） 由专业企划公司设计企业形象规范手册，制定连锁店装修、办公用品的设计方案，确保所有连 锁店都是统一视觉效果，树立公司在公众中的品牌形象； 制定一套完整的连锁店管理制度，以保证经营活动的有序进行； 针对不同的中介服务内容，总结一套规范的业务操作流程，标准的合同表格设计，已便提高工 作效率、信息资源的利用率和节省操作时间，从而提升业绩； 建立信息管理系统，搜集和整理现有的房地产信息资源并录入系统，开发新的信息收集渠道， 制定商业信息的管理制度和保密制度 ； 房地产经纪人的招聘、培训、试用和聘用，进一步优化业务流程，完善绩效考核体系； 将每个店都打造成推广公司特许经营体系的样板店； 2、发展阶段，为期 12 个月。本阶段公司就如同朝气蓬勃、精力充沛的青年，所有业务本领都 已掌握，时刻准备着打下一片属于自己的天地。利用这个优势，我们将加大投资的力度和加快 发展的步伐，迅速推广公司特许经营体系，目标在广东省及周边的江西、湖南、福建等省房地 产发展较快、前景较好的城市建设 1 个区域分部和发展 4 个以上区域加盟商，开设 70 家以上 连锁店，培养 800 名以上房地产经纪人，并进一步完善特许经营加盟体系，为加盟商研发更多 的服务内容和产品，为顾客提供优质的服务。 在本阶段中，公司计划深圳总部再开设 3 家直营店和发展 15 家以上的加盟店；新建设的区域 分部将在本地开设 2 家直营店和发展 10 家以上的加盟店；新加入公司的 4 个或更多的区域加 盟商，公司将协助他们在区域内开设至少 40 家直营店或发展加盟店。为保证上述目标的圆满 完成，本计划已详细将工作进行安排。1） 、利用各种宣传手段，不断提
高直营店的业 绩，推广公司加盟体系，打开企业知名度，建立公司品牌形象 报纸广告； 电台宣传；
网页广告； 户外招牌广告； 请新闻媒体撰写软文报导公司经营理念； 邀请业内知名人士来公司考察，组织宴会讨论公司商业模式的前景； 、寻找潜在的加盟者 2） 有房地产中介行业的工作经验，想找机会创业的人士； 寻求投资项目的个体户； 看好特许经营，想成为区域加盟商的公司； 其他类型的加盟者； 3） 、审核申请加盟者，考察连锁铺面情况 受理加盟商申请，听取初步经营意向； 调查加盟者的自身条件和经济实力； 考察加盟区域房地产市场状况和未来的发展趋势； 听取投资收益分析，双方意见交流，合作谈判； 合同签订，授予加盟商特许经营使用权； 4） 、总公司协助加盟商制定商业计划，开办、经营连锁店 加盟商接受业务和管理技能培训； 总公司协助开店，并提供《开店手册》《管理手册》《业务手册》《培训手册》《VI 手册》 、 、 、 、 、 《标准的合同表格》 ；
铺面装修，办理合法的经营执照和其他政策规定应办理的手续； 房地产经纪人招聘、培训； 5） 、连锁加盟店正式营业 总公司领导出席参加并致词； 邀请嘉宾出席并致词； 新闻媒体做跟踪采访； 6） 、提供后续服务 解决加盟商经营中存在的问题； 接受加盟商投诉和见意，并及时回馈； 定期举办加盟商业务和管理技能和经纪人业务技能培训、辅导； 年终举办工作总结大会、表彰大会； 3、稳固发展阶段，为期 24 个月。这一阶段里我们目标是：借助特许经营加盟体系所带来的稳 定收益、良好的品牌形象、前期积累的丰富业务经验和巨大的客户群，在全国范围内建成一个 拥有 30 个以上区域分部、 800 家以上连锁店、10000 名以上房地产经纪人的大型房地产中介 服务连锁网络， 并在所进入的每一个城市都有最高的当地市场占有率， 成为中国房地产中介服 务行业的品牌中介。 在本阶段中， 公司计划在全国范围内投资建设 6 个以上区域分部、 开设 25 家以上直营店和发展 200 家以上加盟店， 同时发展 20 个以上区域加盟商， 并协助他们 在区域内开设至少 500 家直营店或加盟店。 本阶段公司应该注意以下各个方面： 1） 、增租 500┫的办公场地以改善办公条件和提升企业形； 2） 、更换服务器以满足数据的存储； 、增加一些的新岗位，让公司组织更合理、更完善； 3）
4） 、人力资源培训部应该加强对员工的培训和指导，让所有员工都掌握熟练的业务技能，在公 司有成就感，并得到公司和同事的认同； 5） 、随着公司组织机构的增设和员工队伍的不
断壮大，行政财务部更应该加强对员工的管理， 财务监管也要加大力度； 、根据业务的需要购置办公车辆； 6） 七、财务分析 1、 基础建设阶段 1） 、投资预算 总部的建设投资预算： 名称 计价方式 数量 金额（元） 总部注册 专业公司协助注册 25000 聘请房地产经纪人 6000 元/年?人 3 人 18000 聘请房地产估价师 6000 元/年?人 3 人 18000 小计 61000 注：以上持牌房地产经纪人和房地产估价师有可能未全职） 名称 计价方式 数量 金额（元） 总部固定资产投资预算 办公场地押金 35 元/┫ 250┫ 8750 场地装修 100000
办公桌椅 700 元/套 30 21000 会议台 3000 元/套 1 3000 服务器 30000 元/台 1 30000 主机 10000 元/台 1 10000 个人办公电脑 4000 元/台 12 48000 复印机 12000 元/台 1 12000 扫描仪 2000 元/台 1 2000 普通打印机 400 元/台 2 800 图片打印机 2500 元/台 1 2500 传真机 1500 元/台 2 3000 电脑软件 25000 元/套 1 25000 电话安装 800 元/台 10 8000 摄影机 12000 元/台 2 24000 小计 298050 折旧 289300 元按三年折旧，平均每月计提 8040 元
总部的人员及工资计划： 名称 计价方式 数量 金额（元） 总部每月办公人员工资 总经理 6500 元/人 1 人 6500 副总经理 4500 元/人 1 人 4500 部门经理 3800 元/人 7 人 26600 企划专员 3500 元/人 1 人 3500 培训专员 3500 元/人 2 人 7000 IT 专员 3500 元/人 2 人 7000 房地产估价师 3000 元/人 1 人 3000 业务专员 2000 元/人 3 人 6000 法律专员 2000 元/人 1 人 2000 会计和出纳 2000 元/人 2 人 4000 客服人员 2000 元/人 4 人 8000 文员 1500 元/人 1 人 1500 评估业务员 1000 元/人 2 人 2000 小 计 81600 总部办公费用计划： 项目 计价方式 数量 金额（元）
总部每月办公费用 办公场地租金 35 元/┫ 250┫ 8750 服务器托管 5000 元/月 1 月 5000 电话费 500 元/台 10 台 5000 上网宽带 1200 元/条 1 条 1200 办公用品 7250 元/月 1 月 7250 水电管理费 3000 元/月 1 月 3000 午餐费 4800 元/月 1 月 4800 小计 35000 直营店投资预算： 项目 计价方式 数量 金额（元） 单个直营店固定资产投资预算 铺面押金 250 元/┫ 50┫ 12500 铺面装修 25000 连锁店注册 2000 订做办公桌椅 3000 元/套 1 套 3000 电脑及周边设备 30000 元/套 1 套 30000中介应用软件 5000 元/套 1 套 5000 电话、网络初装 3000 元/户 1 户 3000 空调 4000 元/台 1 台 4500 其它设备 5000 合计 90000 折旧 77500 按三年计提折旧，平均每月 2150 元 直营店办公费用计划： 名 称 计价方式 数 量 金额（元） 单个直营店每月的办公费用 铺面租金 12500 元/月 1 月 12500 店长工资 2500 元/月 1 人 2500 会计文员工资 1500 元/月 1 人 1500 经纪人底薪 800 元/月 12 人 9600 员工福利 2000 元/月 1 月 2000 水电管理费 1700 元/月 1 月 1700
电话和上网费 2000 元/月 1 月 2000 广告费 4000 元/月 1 月 4000 办公耗材 2000 元/月 1 月 2000 小 计 38000 根据以上投资预算，可估算出本阶段的投资总额: 276.14 万元 公司注册费用（6.1 万元）+固定资产投资（74.81 万元）+六个月的办公费用（183.96 万元）+
六个月的固定资产折旧（11.27 万元）=282.24 万元 2） 、效益分析 项目 比例 中介服务业务利润 分配 经纪人提成 佣金收入×20% 连锁店管理人员提成 佣金收入×5% 总部服务费 佣金收入×5% 税收 佣金收入×5% 连锁店提成 佣金收入×65% （注：提成比例为平均数） 项目 比例 评估业务利润 分配 评估业务员提成 评估收入×20% 评估师提成 评估收入×5% 税收 评估收入×5% 公司提成 评估收入×70% 项目 比例 二级市场业务利润 分配 销售代表提成 佣金收入×3% 销售经理及主管提成 佣金收入×5% 策划及其它参与提成 佣金收入×7% 税收 佣金收入×5% 公司提成 佣金收入×80% 本阶段作为公司成立之初，前三个月做基础建设，我们暂且保守的估计没有产生营额；而后三 个月各项业务都逐步进入轨道，也产生了一定的业务收入，保守估计 a、直营店的月均佣金收 入为 8 万元，3 个月 5 家店总佣金收入为 120 万元； b、评估业务的月均评估收入为 5 万元，3 个月总评估收入为 15 万元； c、二级市场的策划和销售代理业务的月均佣金收入为 10 万元，3 个月总营业额为 30 万元。 公司在基础阶段的总业务收入为 165 万元，按业务收入分配表，扣除业务人员、管理人员、其 它参与者提成及税费 （未含所有税） 公司收益为 118.5 万元=120 万×70%+15 万×70%+30×80% ， 本阶段末公司净资产为 212 万元＝300 万元－276.14 万元＋80.91 万元－11.27 万元＋118.5 万 元 2、发展阶段 、投资预算 1）
项目 计价方式 数量 金额（元） 总部新增加固定资产投资 新装电话 800 元/台 5 4000 个人办公电脑 4000 元/台 5 台 20000 手提电脑 15000 元/台 2 台 30000 投影机 5000 元/台 1 台 5000 办公桌椅 700 元/套 5 套 3500 摄影机 12000 元/台 2 台 24000 小计 86500 折旧 86500 元按三年折旧，平均每月计提 2400 元 名称 计价方式 数量 金额（元） 总部新增加的办公人员 工资 副总经理 4500 元/人 1 人 4500 IT 专员 3500 元/人 1 人 3500 业务专员 2000 元/人 2 人 4000 客服人员 2000 元/人 2 人 4000 评估业务员 1000 元/人 1 人 1000 小计 17000 名称 计价方式 数量 金额（元） 总部每月新增加办公费用 电话费 500 元/台 5 台 2500 办公用品 3000 元/月 1 月 3000 水电管理费 1000 元/月 1 月 1000 差旅费 6000 元/月 1 月 6000 广告费 10000 元/月 1 月 10000 午餐费 1500 元/月 1 月 1500 小计 24000 区域分部投资预算： 名称 计价方式 数量 金额
（元） 区域分部注册专业公司协助注册 25000 聘请房地产经纪人 6000 元/年?人 3 人 18000 聘请房地产估价师 6000 元/年?人 3 人 18000 小计 61000 名称 计价方式 数量 金额（元） 区域分部固定资产投资预算
办公场地押金 35 元/┫ 150┫ 5250 场地装修 60000 办公桌椅 700 元/套 20 套 14000 会议台 3000 元/套 1 套 3000 主机 10000 元/台 1 台 10000 个人办公电脑 4000 元/台 8 台 32000 复印机 12000 元/台 1 台 12000 扫描仪 2000 元/台 1 台 2000 普通打印机 400 元/台 1 台 400 图片打印机 2500 元/台 1 台 2500 传真机 1500 元/台 2 台 3000 电话安装 800 元/台 8 台 6400 摄影机 12000 元/台 2 台 24000 小计 174550 折旧 169300 元按三年折旧，平均每月计提 4700 元 区域分部人员及工资计划： 名称 计价方式 数量 金额（元） 区域分部每月办公人员工资 副总经理 4500 元/月 1 人 4500 部门经理 3800 元/月 4 人 19000 企划专员 3500 元/月 1 人 3500 培训专员 3500 元/月 1 人 3500 IT 专员 3500 元/月 1 人 3500 房地产估价师 3000 元/月 1 人 3000 业务专员 2000 元/月 3 人 6000 法律专员 2000 元/月 1 人 2000 会计和出纳 2000 元/月 2 人 4000 客服人员 2000 元/月 3 人 6000 文员 1500 元/月 1 人 1500 评估业务员 1000 元/月 2 人 2000 小 计 58500 区域分部办公费用计划： 项目 计价方式 数量 金额（元） 区域分部每月办公费用 办公场地租金 35 元/┫ 150┫ 5250 电话费 500 元/台 10 台 5000 上网宽带 1200 元/条 1 条 1200办公用品 10000 元/月 1 月 6550 水电管理费 3000 元/月 1 月 3000 差旅费 5000 元/月 1 月 5000
广告费 5000 元/月 1 月 5000 午餐费 4000 元/月 1 月 4000 小计 35000 根据以上投资预算，可估算出本阶段的投资总额: 835.47 万元 总部的新增固定资产投资和 12 个月办公费用（197.77 万元）+区域分部的固定资产投资和 12 个月办公费用（135.76 万元）+五个直营店的固定资产投资和 10 个月办公费用（235 万元）+ 五个直营店 12 个月的办公费用（228 万元）+所有的固定资产折旧（38.94 万元）=835.47 万元 2） 、效益分析 公司在基础建设阶段对 5 个连锁店的试营， 操作过程中深入的了解自己的商业模式， 不断整理 和完善业务操作流程，让加盟者使用我们的商业模式创业时，完全可以直接复制，更容易取得 成功。因此我们相信在这阶段里可以圆满的完成目标，得到丰厚的回报。 项目 比例 加盟业务利润 分配 业务专员提成 加盟收入×5% 管理人员提成 加盟收入×2% 其它部门奖金 加盟收入×3% 税收 加盟收入×5% 公司提成 加盟收入×85% 加盟商资质要求： 区域加盟 单店加盟 加盟方式 以市为单位申请区域加盟 以社区为单位申请加盟 申请人要求 能按要求参加培训，并全身心投入工作
，不急功近利 营业执照 现已是独立企业法人或新注册均可 资金准备 200～300 万元以上 25 万元以上 加盟费 20～50 万元 3～5 万元 保证金 20～50 万元 3～5 万元 连锁店数量 10～20 个以上 1 个 总部服务费 区域内所有连锁店收入的 2% 单个连锁店收入的 5% 特许期限 20 年 20 年 预计深圳总部业务收入为 1223 万元 a、单个直营店的月均佣金收入为 10 万元，1 年 5 个店的总佣金收入为 600 万元；新增单个直 营店的月均佣金收入为 8 万元， 7 个月 3 个店的总佣金收入为 168 万元；共计 768 万元 b、评估业务的月均评估收入为 5 万元，1 年的总评估收入为 60 万元；c、二级市场的策划和
销售代理业务的月均佣金收入为 15 万元，1 年的总佣金收入为 180 万元。 d、特许经营收入按 4 个区域加盟支付 120 万元加盟费、15 个单店加盟支付 60 万元加盟费以 ，共计 215 万元 及收取 3 个月的总部服务费 35 万元（每个店 3 个月，月均收入为 8 万元） 预计全资的区域分部业务收入为 289 万元 a、单个连锁店的月均佣金收入为 8 万元，7 个月 2 个店的总佣金收入为 112 万元； b、评估业务的月均评估收入为 5 万元， 9 个月的总评估收入为 45 万元； c、二级市场的策划和销售代理业务的月均佣金收入为 10 万元，9 个月的总佣金收入为 90 万 元。 d、特许经营加盟业务收入按 10 个单店加盟支付 30 万元加盟费以及收取的 3 个月总部服务费 12 万元（每个店 3 个月，月均收入为 8 万元） ，共计 42 万元 公司在发展阶段的业务收入为 1512 万元，按业务收入分配表，扣除业务人员、管理人员、其 它 参 与 者 提 成 及 税 费 （ 未 含 所 有 税 ） 公 司 净 收 益 为 288.48 万 元 =768 万 ×70%+60 万 ， ×70%+180×80%+215×85%+112 万×70%+45 万×70%+90×80%+42×85%－835.47 万元 公司净资产为 515 万元＝212 万元＋53.46 万元－38.94 万元＋288.48 万元. 3、稳固发展阶段 1） 、投资预算 总部新增的各项支出 项目 计价方式 数量 金额（元） 总部新增加固定资产投资 办公场地押金 35 元/┫ 500┫ 17500 场地装修 200000 办公桌椅 700 元/套 15 套 10500 会议台 3000 元/套 1 套 3000 服务器 10 万元/台 1 台 100000 办公用车 25 万元/台 1 台 250000 个人办公电脑 5000 元/台 10 台 50000 新装电话 800 元/台 5 台 4000 手提电脑 12000 元/台 2 台 24000 摄影机 12000 元/台 2 台 24000 小计 683000 折旧 665500 元按三年折旧，平均每月计提 18500 元
总部新增加的办公人员 工资 副总经理 4500 元/人 1 人 4500 IT 专员 3500 元/人 1 人 3500 市场研究专员 3500 元/人 1 人 3500 项目策划专员 3500 元/人 1 人 3500 培训专员 3500 元/人 2 人 7000 业务专员 2000 元/人 3 人 6000 法律专员 2000 元/人 2 人 4000
客服人员 2000 元/人 2 人 4000 文员 1500 元/人 1 人 1500 小计 37500 名称 计价方式 数量 金额（元） 总部每月新增加办公费用 办公场地租金 35 元/┫ 500┫ 17500 电话费 500 元/台 5 台 2500 办公用品 5000 元/月 1 月 5000 水电管理费 5000 元/月 1 月 5000 服务器托管费 5000 元/月 1 月 5000 差旅费 6000 元/月 1 月 6000 广告费 10000 元/月 1 月 10000 午餐费 2500 元/月 1 月 2500 小计 53500 根据以上投资预算，可估算出本阶段的投资总额: 6386.25 万元 总部的固定资产投资和办公费用（613.94 万元）+六个区域分部和二十五个连锁店的固定资产 投资（366.33 万元）+七个区域分部和三十五个连锁店的办公费用（5076.96 万元）+固定资产 折旧（329.02 万元）=6386.25 万元 2）、效益分析 预计深圳总部业务收入为 5520 万元 a、连锁店的月均佣金收入为 8 万元，13 个店 22 个月总佣金收入为 2288 万元； b、评估业务的月均评估收入为 8 万元，2 年总评估收入为 192 万元； c、二级市场的策划和销售代理业务的月均佣金收入为 15 万元，2 年总佣金收入为 360 万元。 d、特许经营加盟业务收入按 20 个区域加盟支付 600 万元加盟费、25 个单店加盟支付 100 万 元加盟费以及 2 年内收取的总部服务费 2080 万元，共计 2680 万元
预计全资的区域分部业务收入为 7195 万元 a、单个连锁店的月均佣金收入为 8 万元， 22 个店 20 个月的总佣金收入为 3520 万元；b、评 估业务的月均评估收入为 5 万元，7 个区域分部 20 个月的总评估收入为 700 万元； c、二级市场的策划和销售代理业务的月均佣金收入为 10 万元，7 个区域分部 20 个月的总佣 金收入为 1400 万元。 d、 特许经营加盟业务收入按 175 个单店加盟支付 525 万元加盟费以及 2 年内收取 15 个月的总 ，共计 1575 万元 部服务费 1050 万元（每个店月均收入为 8 万元） 公司在稳固定发展阶段的业务收入为 12935 万元，按业务收入分配表，扣除业务人员、管理人 员、其它参与者提成及税费（未含所有税） ，公司净收益为 3515.5 万元=2288 万×70%+192 万 ×70%+360×80%+2900×85%+3520 万元×70%+700 万×70%+1400×80%+1575×85%－6386.25 万 元 公司净资产为 4063.71 万元＝510.9 万元＋366.33 万元－329.02 万元＋3515.5 万元 八、结论 DR 房地产连锁服务公司的商业计划书在酝酿、构思和写作过程中做了大量的市场调查，并咨 询过一些专业人士，无论是从市场前景、项目本身、市场运作，还是从资本运营、投资回报等 方面分析，本项目无疑是一个成长性良好、资本增值快、投资回报率高的项目。 市场前景： 房地产中介服务在房地产市场的重要作用这已是无庸置疑的事实， 这行业随着市场 需求的日益增加和相关
政策的不断完善将得到更快的发展，将成投资的热点。 项目本身：有全新的和超前的经营理念和服务方式，这是其它竞争对手所不具有的。 市场运作：以特许经营商业模式运营的、“两网合一”的房地产中介服务平台，所提供的服务符 合行业的发展和市场的需求。 资本运营： 通过三年半的经营，公司净资产将达到 4000 多万元，而且以后的收益是稳定增长 的。 投资回报：根据我们的财务分析，本项目可在一年半后赢利。 综上所述，本商业计划操作是可行的，它的经营者和投资者将得到无限的回报。 这是一个充满机遇和挑战的时代，世界首富比尔?盖茨劝诫我们：一旦看准目标，马上就干， 决不拖沓。不论何时，每个商人会遇到一些好机会，关键是机会来临时，必须当机立断。 作为一个聪明的投资者，面对这样一个市场前景好，又有高额投资回报率的机会，您会做出怎 样的抉择呢？