物权法知识培训
一、 物、物权、物权法的含义。 物权法（第2条）所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
物权法（第2条）所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
物权法是规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系，包括明确国家、集体、私人和其他权利人的物权以及对物权的保护。
二、 物权法的形成过程。
物权法的起草工作始于1993年。全国人大常委会对制定物权法高度重视。2002年12月，九届全国人大常委会对民法草案的物权法编进行了初次审议。本届全国人大常委会把制定物权法列入重要议程，在过去工作基础上，花了很大精力，做了大量工作。为了把这部法律制定好，全国人大常委会坚持民主立法、科学立法。
2005年7月将物权法草案向社会全文公布，共收到人民群众提出的意见1万多件；并先后召开100多次座谈会和几次论证会，还到一些地方进行专题调研，充分听取部分全国人大代表、基层群众、专家学者、中央有关部门等各方面的意见。在征求意见过
程中，各方面提出了许多意见和建议。全国人大常委会高度重视各方面的意见，对物权法进行了七次审议，审议次数之多在我国立法史上是空前的。
三、 物权法的体例 物权法共五编十九章二百四十七条 物权法
第一编 总则
第一章 基本原则
第二章 物权设立、变更、转让和消灭
不动产登记、动产交付、其他规定。
第三章 物权保护
第二编 所有权
第四章 一般规定
第五章 国家、集体、和个人所有权
第六章 业主的建筑物区分所有权
第七章 相邻关系
第八章 共有
第九章 所有权取得的特别规定
第三编 用益物权
第十章 一般规定
第十一章 土地承包经营权
第十二章 建设用地使用权
第十三章 宅基地使用权
第十四章 地役权
第四编 担保物权
第十五章 一般规定
第十六章 抵押权
一般抵押权、最高额抵押权。
第十七章 质权
动产质权、权力质权。
第十八章 留置权
第五编 占有
第十九章 占有
附 则
四、 物权法的主要内容
（一）坚持社会主义基本经济制度
中国的物权制度是由社会主义基本经济制度决定的，与资本主义物权制度有本质区别。第一，物权法（第3条）把坚持国家基本经济制度作为物权法的基本原则，明确规定：“国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。”“国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。”这一基本原则作为物权法的核心，贯穿并体现在整部物权法的始终。第二，所有权是所有制在法律
上的表现，是物权制度的基础。物权法对国家所有权和集体所有权、私人所有权作了明确规定，其中用较多条款对国家所有权作了规定，有利于坚持和完善社会主义基本经济制度，有利于各种所有制经济充分发挥各自优势，相互促进，共同发展。第三，发展社会主义市场经济是坚持和完善社会主义基本经济制度的必然要求。物权法（第40条）在明确规定“用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益”的前提下，又分专编对用益物权和担保物权作了规定，有利于充分发挥物的效用，有利于维护市场交易秩序，促进经济发展。
（二）平等保护国家、集体和私人的物权
物权法属于民法，民法的一项重要原则是对权利人的权利实行平等保护。物权法（第4条）规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。” 公平竞争、平等保护、优胜劣汰是市场经济的基本法则。在社会主义市场经济条件下，各种所有制经济形成的市场主体都在统一的市场上运作并发生相互关系，各种市场主体都处于平等地位，享有相同权利，遵守相同规则，承担相同责任。如果对各种市场主体不给予平等保护，解决纠纷的办法、承担的法律责任不一样，就不可能发展社会主义市场经济，也不可能坚持和完善社会主义基本经济制度。在财产归属依法确定的前提下，作为物权主体，
不论是国家、集体，还是私人，对他们的物权也都应当给予平等保护。
（三）关于国有财产
物权法对国有财产的范围、国家所有权的行使和加强对国有财产的保护等作了明确规定。
关于国有财产的范围。物权法（第46条、第47条、第48条、第49条、第50条、第51条、第52条、第53条、第54条、
第55条）明确规定国有财产包括：属于国家所有的自然资源，属于国家所有的基础设施，国家机关和国家举办的事业单位的财产等等，并规定国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。
关于国家所有权的行使问题。依据宪法规定，全国人民代表大会是最高国家权力机关，国务院是最高国家权力机关的执行机关。全国人民代表大会代表全国人民行使国家权力，体现在依法就关系国家全局的重大问题作出决定，而具体执行机关是国务院。因此，具体行使国家所有权的是政府，而不是人大。土地管理法、矿产资源法、草原法、海域使用管理法等法律已经明确规定由国务院代表国家行使所有权，这也是现行的管理体制。物权
法（第45条）规定：“国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照规定。”
关于对国有财产的保护问题。针对当前国有财产流失的实际情况，物权法在坚持平等保护原则的基础上，从五个方面强化了对国有财产的保护。一是（第45条）规定：“法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。”并规定了哪些财产属于国有财产，防止因归属不明确而造成国有财产流失。二是（第41条）规定：“法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。”三是（第56条）规定：“国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。”四是针对国有企业财产流失的问题（第57条）规定：“违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。”五是针对国有财产监管中存在的问题（第57条）规定：履行国有财产管理监督职责的机构及其工作人员，“滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。”这些规定体现了宪法关于加强对社会主义公共财产保护的精神，具有重要的现实意义。
（四）关于集体财产
物权法（第124条）明确规定：“农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。”并以专章（第十一章、第十三章）分别规定了“土地承包经营权”和“宅基地使用权”。
为了赋予农民长期而有保障的土地使用权，物权法（第126条）规定：耕地、草地、林地的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。
关于土地承包经营权、宅基地使用权的转让和抵押能否放开的问题。物权法（第28条）规定：“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。”（第153条）“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”
关于城镇集体财产。物权法（第61条）对城镇集体财产从物权的角度作了原则规定：“城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。”并（第63条）规定：“集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。”这符合当前实际情况，也为今后深化改革留下空间。
（五）关于私有财产
改革开放以来，经济快速发展，人民生活不断提高，私有财产日益增加。切实保护公民的私有财产，既是宪法的规定和党的主张，也是人民群众的普遍愿望和迫切要求。物权法（第64条、
第65条、第66条）规定：“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。”“私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。”“国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。”“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。”这些规定，进一步完善了保护私有财产的法律制度，有利于激发人民群众创造、积累财富的积极性，促进社会和谐。
随着住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有自己的房屋，而且大量集中在住宅小区内，业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要权利。物权法（第六章）从维护业主的合法权益出发，明确规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分如电梯等公用设施和绿地等公用场所享有共有和共同管理的权利。物权法（第六章）还对小区内的车库、车位的归属，业主委员会的职能，业主和物业服务机构的关系等，作了规定。
（六）关于征收补偿
征收集体所有的土地和城乡居民的房屋，关系广大人民群众的切身利益，社会普遍关注。
物权法（第43条）明确规定：“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。”
依据宪法，物权法（第42条）规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。同时，物权法对征收补偿的原则和内容作了规定。
关于征收集体所有的土地问题，物权法（第42条）规定：“征收集体所有的土地，应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，并足额安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”
关于征收单位、个人的房屋及其他不动产的问题，物权法（第42条）规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”考虑到各地的发展很不平衡，具体的补偿标准和补偿办法，由土地管理法等有关法律依照物权法规定的补偿原则和补偿内容，根据不同情况作出规定。
针对现实生活中征收补偿不到位和侵占补偿费用的行为，物权法（第42条）明确规定：“任何单位和个人不得贪污、挪用、
私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”违反规定的，要依法承担法律责任。
此外，物权法还有几项内容：
一是关于正确处理相邻关系问题，物权法（第七章）对用水、排水、通行、通风、采光等产生的相邻关系作了规定，以利于发展生产、方便生活，维护相邻权利人的权益，促进邻里关系和谐。
二是关于担保物权问题，物权法（第四编）在担保法的基础上，增加了可以用作担保的财产的规定，进一步完善担保制度，以促进融资，发展经济。
三是关于对物权的保护问题，物权法（第三章）对物权的保护途径、保护方法作了全面规定，并规定侵害物权的，除承担民事责任外，还应当依法承担行政责任、刑事责任，健全了物权保护制度。
四是关于占有问题，物权法（第十九章）主要规定了对占有的保护和无权占有人的侵权责任，以维护社会秩序和权利人的合法权益。
五、 物权法条文理解 关于 物权的设立、变更、转让和消灭问题
第一 不动产登记
1、 不动产物权一般采取登记生效的方式。
物权法（第9条 ）规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外
2、不动产登记的例外 a 、无须进行登记的不动产物权 ：物权法（第9条第2款）规定：依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。依法属于国家所有的自然资源包括：水流、海域、城市的土地、滩涂、山岭、森林、草原、荒地，野生动物资源，无线电频谱资源等等。对于属于国家所有的建筑物、铁路、公路、桥梁等基础设施依法应当登记。 b 、 不动产物权变动不以登记为生效要件的情形，
一是，法院生效的法律文书、仲裁机构生效的法律文书、人民政府征收的决定，无需登记就发生不动产物权变动效力。物权法（第28条）规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
二是、因实事行为产生的不动产物权的变动，自该事实发生之日起，不动产物权变动发生法律效力。如因继承、接受遗赠取得物权的，自继承、接受遗赠开始时发生效力。如因合法建造、 11
拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
物权法第28条 ：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
物权法第29条： 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
第30条： 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
因法院生效的法律文书、仲裁机构生效的法律文书、人民政府征收的决定取得物权的；因继承、接受遗赠取得物权的；因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的。处分该物权时，权利人依照法律规定要办理登记手续，未办理登记的，不发生物权效力。
物权法第31条：依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
3、不动产物权生效的时间：记载于不动产登记簿时发生效力。物权法第14条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 12
4、不动产登记簿和产权证的效力关系，不动产物权的根据是不动产登记簿，不动产的权属证书只是其外在的表现形式。不动产的权属证书并不具有代表不动产物权的功能。当不动产登记簿与不动产权属证书不一致时，应以不动产登记簿记载的内容为准。物权法（第17条）规定： 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
5、公示制度，登记是一种公示方法，什么人可以申请查阅、复制登记资料，一直是一个争议很大的问题。物权法（第18条）规定： 权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。权利人指不动产的所有权人或他物权人。利害关系人指与不动产有一定利害关系人，如不动产购买人、贷款人等
6、不动产的权利人、利害关系人对不动产登记瑕疵的救济方式，更正登记、异议登记，
更正登记：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记，其条件为需经登记簿记载的权利人同意或有证据证明登记有错误。其效力为对原登记权利的涂销、改正。
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异议登记：当登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可申请异议登记。其限定为：异议登记的申请人须于申请之日起十五日内起诉，否则异议登记失效。异议登记的效力是暂时中断登记部的公信力。
物权法（第19条 ）权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
7、预告登记：为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。
预告登记的效力：预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
实践中，商品房预购，在建工程设定抵押等，可通过预告登记制度达到保障将来物权的实现。
物权法（第20条） 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产 14
的，不发生物权效力。
第二 动产交付
1、 动产物权取得的时间为: 交付时生效。
动产物权设立和转让，除了要有当事人之间的债权合意外，还要进行交付，才能发生物权变动的效力。
物权法（第23条）规定： 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，
2、 特殊动产物权变动以登记作为对抗要件。
船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，自当事人之间订立的物权变动合同生效时即发生法律效力，而不以登记和交付作为物权变动的效力。但未经登记的，不得对抗善意的第三人。例如，甲将一辆大型客车出售与乙，但一直未办理过户登记手续，后甲又将该车抵押给丙，并办理了抵押登记。乙虽然取得了该车的所有权。但因未办理登记，所以不能以其对抗丙的抵押权。因为乙取得的物权是不完整的。例如：甲将一辆大型客车出售与乙，但一直未办理过户登记手续，后甲又将该车出售给丙，并办理了抵押登记。此时丙取得了完整的物权。丙是该车的所有权人。
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物权法（第24条）： 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
3、动产交付几种特殊情形。
a 、简易交付，受让人在动产物权变动前已先行占有该动产的，让与人如变动该物权的，无需在进行实际交付，让与合同生效时物权发生变动的效力。
b 、指示交付，让与人在设立物权变动时，因该项动产正由第三人占有，让与人不能进行现实交付，而将其对第三人的返还请求权让与受让人，以代替交付。例如，甲将电脑出租给乙，租期3年。其间甲又将电脑出售给丙。但因租期未满，甲无法将电脑取回，交付给丙。此时，甲可以通过转移返还请求权的方式代替交付，使甲及时取得该电脑的所有权。
c 、占有改定，转让动产物权时，让与人与受让人约定，由让与人继续占有该动产，受让人取得该动产的间接占有，以代替现实交付。例如，甲准备一个月后出国，将其钢琴卖给乙，双方又订立租赁合同，甲租赁该钢琴一个月，出国前一天交给乙。则双方订立的合同生效时物权发生效力。
简易交付、指示交付、占有改定也称观念交付或约定交付
物权法（第25条） 动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。
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物权法（第26条 ）动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
物权法（第27条） 动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。
第三 登记制度
1、国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法。
不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
2、不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
3、登记机构不得有下列行为：（1）要求对不动产进行评估；（2）以年检等名义进行重复登记；
第四 善意取得制度
1、善意取得，财产占有人无权处分其占有的财产，如果他将财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法即时取得对该财产的所有权或他物权。
2、不动产、动产的善意取得应符合下列三个条件：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；
（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记， 17
不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照法律规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人无权向善意取得人索回。但其有权向无处分权人请求赔偿损失。
3、善意的衡量标准，善意指行为人的内在心理活动状况。判断受让人是否为善意，应采用推定的方法，即推定受让人是善意的，应当由原权利人对受让人是否具有恶意进行举证，如果不能证明其为恶意，则推定其为善意。
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物权法知识培训
一、 物、物权、物权法的含义。 物权法（第2条）所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
物权法（第2条）所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
物权法是规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系，包括明确国家、集体、私人和其他权利人的物权以及对物权的保护。
二、 物权法的形成过程。
物权法的起草工作始于1993年。全国人大常委会对制定物权法高度重视。2002年12月，九届全国人大常委会对民法草案的物权法编进行了初次审议。本届全国人大常委会把制定物权法列入重要议程，在过去工作基础上，花了很大精力，做了大量工作。为了把这部法律制定好，全国人大常委会坚持民主立法、科学立法。
2005年7月将物权法草案向社会全文公布，共收到人民群众提出的意见1万多件；并先后召开100多次座谈会和几次论证会，还到一些地方进行专题调研，充分听取部分全国人大代表、基层群众、专家学者、中央有关部门等各方面的意见。在征求意见过
程中，各方面提出了许多意见和建议。全国人大常委会高度重视各方面的意见，对物权法进行了七次审议，审议次数之多在我国立法史上是空前的。
三、 物权法的体例 物权法共五编十九章二百四十七条 物权法
第一编 总则
第一章 基本原则
第二章 物权设立、变更、转让和消灭
不动产登记、动产交付、其他规定。
第三章 物权保护
第二编 所有权
第四章 一般规定
第五章 国家、集体、和个人所有权
第六章 业主的建筑物区分所有权
第七章 相邻关系
第八章 共有
第九章 所有权取得的特别规定
第三编 用益物权
第十章 一般规定
第十一章 土地承包经营权
第十二章 建设用地使用权
第十三章 宅基地使用权
第十四章 地役权
第四编 担保物权
第十五章 一般规定
第十六章 抵押权
一般抵押权、最高额抵押权。
第十七章 质权
动产质权、权力质权。
第十八章 留置权
第五编 占有
第十九章 占有
附 则
四、 物权法的主要内容
（一）坚持社会主义基本经济制度
中国的物权制度是由社会主义基本经济制度决定的，与资本主义物权制度有本质区别。第一，物权法（第3条）把坚持国家基本经济制度作为物权法的基本原则，明确规定：“国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。”“国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。”这一基本原则作为物权法的核心，贯穿并体现在整部物权法的始终。第二，所有权是所有制在法律
上的表现，是物权制度的基础。物权法对国家所有权和集体所有权、私人所有权作了明确规定，其中用较多条款对国家所有权作了规定，有利于坚持和完善社会主义基本经济制度，有利于各种所有制经济充分发挥各自优势，相互促进，共同发展。第三，发展社会主义市场经济是坚持和完善社会主义基本经济制度的必然要求。物权法（第40条）在明确规定“用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益”的前提下，又分专编对用益物权和担保物权作了规定，有利于充分发挥物的效用，有利于维护市场交易秩序，促进经济发展。
（二）平等保护国家、集体和私人的物权
物权法属于民法，民法的一项重要原则是对权利人的权利实行平等保护。物权法（第4条）规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。” 公平竞争、平等保护、优胜劣汰是市场经济的基本法则。在社会主义市场经济条件下，各种所有制经济形成的市场主体都在统一的市场上运作并发生相互关系，各种市场主体都处于平等地位，享有相同权利，遵守相同规则，承担相同责任。如果对各种市场主体不给予平等保护，解决纠纷的办法、承担的法律责任不一样，就不可能发展社会主义市场经济，也不可能坚持和完善社会主义基本经济制度。在财产归属依法确定的前提下，作为物权主体，
不论是国家、集体，还是私人，对他们的物权也都应当给予平等保护。
（三）关于国有财产
物权法对国有财产的范围、国家所有权的行使和加强对国有财产的保护等作了明确规定。
关于国有财产的范围。物权法（第46条、第47条、第48条、第49条、第50条、第51条、第52条、第53条、第54条、
第55条）明确规定国有财产包括：属于国家所有的自然资源，属于国家所有的基础设施，国家机关和国家举办的事业单位的财产等等，并规定国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。
关于国家所有权的行使问题。依据宪法规定，全国人民代表大会是最高国家权力机关，国务院是最高国家权力机关的执行机关。全国人民代表大会代表全国人民行使国家权力，体现在依法就关系国家全局的重大问题作出决定，而具体执行机关是国务院。因此，具体行使国家所有权的是政府，而不是人大。土地管理法、矿产资源法、草原法、海域使用管理法等法律已经明确规定由国务院代表国家行使所有权，这也是现行的管理体制。物权
法（第45条）规定：“国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照规定。”
关于对国有财产的保护问题。针对当前国有财产流失的实际情况，物权法在坚持平等保护原则的基础上，从五个方面强化了对国有财产的保护。一是（第45条）规定：“法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。”并规定了哪些财产属于国有财产，防止因归属不明确而造成国有财产流失。二是（第41条）规定：“法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。”三是（第56条）规定：“国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。”四是针对国有企业财产流失的问题（第57条）规定：“违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。”五是针对国有财产监管中存在的问题（第57条）规定：履行国有财产管理监督职责的机构及其工作人员，“滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。”这些规定体现了宪法关于加强对社会主义公共财产保护的精神，具有重要的现实意义。
（四）关于集体财产
物权法（第124条）明确规定：“农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。”并以专章（第十一章、第十三章）分别规定了“土地承包经营权”和“宅基地使用权”。
为了赋予农民长期而有保障的土地使用权，物权法（第126条）规定：耕地、草地、林地的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。
关于土地承包经营权、宅基地使用权的转让和抵押能否放开的问题。物权法（第28条）规定：“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。”（第153条）“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”
关于城镇集体财产。物权法（第61条）对城镇集体财产从物权的角度作了原则规定：“城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。”并（第63条）规定：“集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。”这符合当前实际情况，也为今后深化改革留下空间。
（五）关于私有财产
改革开放以来，经济快速发展，人民生活不断提高，私有财产日益增加。切实保护公民的私有财产，既是宪法的规定和党的主张，也是人民群众的普遍愿望和迫切要求。物权法（第64条、
第65条、第66条）规定：“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。”“私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。”“国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。”“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。”这些规定，进一步完善了保护私有财产的法律制度，有利于激发人民群众创造、积累财富的积极性，促进社会和谐。
随着住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有自己的房屋，而且大量集中在住宅小区内，业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要权利。物权法（第六章）从维护业主的合法权益出发，明确规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分如电梯等公用设施和绿地等公用场所享有共有和共同管理的权利。物权法（第六章）还对小区内的车库、车位的归属，业主委员会的职能，业主和物业服务机构的关系等，作了规定。
（六）关于征收补偿
征收集体所有的土地和城乡居民的房屋，关系广大人民群众的切身利益，社会普遍关注。
物权法（第43条）明确规定：“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。”
依据宪法，物权法（第42条）规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。同时，物权法对征收补偿的原则和内容作了规定。
关于征收集体所有的土地问题，物权法（第42条）规定：“征收集体所有的土地，应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，并足额安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”
关于征收单位、个人的房屋及其他不动产的问题，物权法（第42条）规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”考虑到各地的发展很不平衡，具体的补偿标准和补偿办法，由土地管理法等有关法律依照物权法规定的补偿原则和补偿内容，根据不同情况作出规定。
针对现实生活中征收补偿不到位和侵占补偿费用的行为，物权法（第42条）明确规定：“任何单位和个人不得贪污、挪用、
私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”违反规定的，要依法承担法律责任。
此外，物权法还有几项内容：
一是关于正确处理相邻关系问题，物权法（第七章）对用水、排水、通行、通风、采光等产生的相邻关系作了规定，以利于发展生产、方便生活，维护相邻权利人的权益，促进邻里关系和谐。
二是关于担保物权问题，物权法（第四编）在担保法的基础上，增加了可以用作担保的财产的规定，进一步完善担保制度，以促进融资，发展经济。
三是关于对物权的保护问题，物权法（第三章）对物权的保护途径、保护方法作了全面规定，并规定侵害物权的，除承担民事责任外，还应当依法承担行政责任、刑事责任，健全了物权保护制度。
四是关于占有问题，物权法（第十九章）主要规定了对占有的保护和无权占有人的侵权责任，以维护社会秩序和权利人的合法权益。
五、 物权法条文理解 关于 物权的设立、变更、转让和消灭问题
第一 不动产登记
1、 不动产物权一般采取登记生效的方式。
物权法（第9条 ）规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外
2、不动产登记的例外 a 、无须进行登记的不动产物权 ：物权法（第9条第2款）规定：依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。依法属于国家所有的自然资源包括：水流、海域、城市的土地、滩涂、山岭、森林、草原、荒地，野生动物资源，无线电频谱资源等等。对于属于国家所有的建筑物、铁路、公路、桥梁等基础设施依法应当登记。 b 、 不动产物权变动不以登记为生效要件的情形，
一是，法院生效的法律文书、仲裁机构生效的法律文书、人民政府征收的决定，无需登记就发生不动产物权变动效力。物权法（第28条）规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
二是、因实事行为产生的不动产物权的变动，自该事实发生之日起，不动产物权变动发生法律效力。如因继承、接受遗赠取得物权的，自继承、接受遗赠开始时发生效力。如因合法建造、 11
拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
物权法第28条 ：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
物权法第29条： 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
第30条： 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
因法院生效的法律文书、仲裁机构生效的法律文书、人民政府征收的决定取得物权的；因继承、接受遗赠取得物权的；因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的。处分该物权时，权利人依照法律规定要办理登记手续，未办理登记的，不发生物权效力。
物权法第31条：依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
3、不动产物权生效的时间：记载于不动产登记簿时发生效力。物权法第14条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 12
4、不动产登记簿和产权证的效力关系，不动产物权的根据是不动产登记簿，不动产的权属证书只是其外在的表现形式。不动产的权属证书并不具有代表不动产物权的功能。当不动产登记簿与不动产权属证书不一致时，应以不动产登记簿记载的内容为准。物权法（第17条）规定： 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
5、公示制度，登记是一种公示方法，什么人可以申请查阅、复制登记资料，一直是一个争议很大的问题。物权法（第18条）规定： 权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。权利人指不动产的所有权人或他物权人。利害关系人指与不动产有一定利害关系人，如不动产购买人、贷款人等
6、不动产的权利人、利害关系人对不动产登记瑕疵的救济方式，更正登记、异议登记，
更正登记：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记，其条件为需经登记簿记载的权利人同意或有证据证明登记有错误。其效力为对原登记权利的涂销、改正。
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异议登记：当登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可申请异议登记。其限定为：异议登记的申请人须于申请之日起十五日内起诉，否则异议登记失效。异议登记的效力是暂时中断登记部的公信力。
物权法（第19条 ）权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
7、预告登记：为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。
预告登记的效力：预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
实践中，商品房预购，在建工程设定抵押等，可通过预告登记制度达到保障将来物权的实现。
物权法（第20条） 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产 14
的，不发生物权效力。
第二 动产交付
1、 动产物权取得的时间为: 交付时生效。
动产物权设立和转让，除了要有当事人之间的债权合意外，还要进行交付，才能发生物权变动的效力。
物权法（第23条）规定： 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，
2、 特殊动产物权变动以登记作为对抗要件。
船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，自当事人之间订立的物权变动合同生效时即发生法律效力，而不以登记和交付作为物权变动的效力。但未经登记的，不得对抗善意的第三人。例如，甲将一辆大型客车出售与乙，但一直未办理过户登记手续，后甲又将该车抵押给丙，并办理了抵押登记。乙虽然取得了该车的所有权。但因未办理登记，所以不能以其对抗丙的抵押权。因为乙取得的物权是不完整的。例如：甲将一辆大型客车出售与乙，但一直未办理过户登记手续，后甲又将该车出售给丙，并办理了抵押登记。此时丙取得了完整的物权。丙是该车的所有权人。
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物权法（第24条）： 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
3、动产交付几种特殊情形。
a 、简易交付，受让人在动产物权变动前已先行占有该动产的，让与人如变动该物权的，无需在进行实际交付，让与合同生效时物权发生变动的效力。
b 、指示交付，让与人在设立物权变动时，因该项动产正由第三人占有，让与人不能进行现实交付，而将其对第三人的返还请求权让与受让人，以代替交付。例如，甲将电脑出租给乙，租期3年。其间甲又将电脑出售给丙。但因租期未满，甲无法将电脑取回，交付给丙。此时，甲可以通过转移返还请求权的方式代替交付，使甲及时取得该电脑的所有权。
c 、占有改定，转让动产物权时，让与人与受让人约定，由让与人继续占有该动产，受让人取得该动产的间接占有，以代替现实交付。例如，甲准备一个月后出国，将其钢琴卖给乙，双方又订立租赁合同，甲租赁该钢琴一个月，出国前一天交给乙。则双方订立的合同生效时物权发生效力。
简易交付、指示交付、占有改定也称观念交付或约定交付
物权法（第25条） 动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。
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物权法（第26条 ）动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
物权法（第27条） 动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。
第三 登记制度
1、国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法。
不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
2、不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
3、登记机构不得有下列行为：（1）要求对不动产进行评估；（2）以年检等名义进行重复登记；
第四 善意取得制度
1、善意取得，财产占有人无权处分其占有的财产，如果他将财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法即时取得对该财产的所有权或他物权。
2、不动产、动产的善意取得应符合下列三个条件：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；
（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记， 17
不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照法律规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人无权向善意取得人索回。但其有权向无处分权人请求赔偿损失。
3、善意的衡量标准，善意指行为人的内在心理活动状况。判断受让人是否为善意，应采用推定的方法，即推定受让人是善意的，应当由原权利人对受让人是否具有恶意进行举证，如果不能证明其为恶意，则推定其为善意。
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