在高位盘整中笃行
新城控股欧阳捷
2014.5.16
新城控股欧阳捷
一、市场怎么了？
市场观望情绪加重？
拐点一二线城市房价也出现局部下降？新城控股欧阳捷
三四线城市房价停涨？
销售增幅下跌？
OR 回归？
新城控股欧阳捷
一季度数据水平反应其实很正常
新城控股欧阳捷
2014年1-4月销售面积仍然远高于2011和2012年的同期水平
每年开局总是比较低
2007-2014年商品住宅销售面积
新城控股商品住宅销售面积
20,00015,00010,0005,000
商品住宅销售面积
月
月
月
月
月
月
月
月
月
月
月
月
月
月
月
月
[***********]13年年年年年1年年年年年1年年年年年1年年11111年22222年33333年[***********][***********][***********][1**********]欧阳捷
2、市场悲观情绪
的背后：
新城控股欧阳捷
最核心和最市场化的原因：
新城控股欧阳捷
土地超量供应产出速度快于需求速度
产能过剩
◆◆◆
新城控股土地超量供应，导致除一线和部分二线城市外，看不到供不应求
住宅用地供应/ 万公顷
15
10
50
2005
2006
2007
2008
2009
2010
[1**********]3
欧阳捷
住宅面积增加速度高于人口增长速度
新城控股欧阳捷
只要
8000家房地产企业就已经足够了
产能严重过剩：未来住房市场
新城控股欧阳捷
最核心和最市场化的原因：
新城控股欧阳捷
银
行：企业名单、区域控制、项目审查小企业：卖地、卖项目、卖公司大企业：抄底、捡漏、收购、兼并
未来小企业的身影会越来越少，丛林法则的魔力要显现了
新城控股降价舆情——高库存和价格虚高驱动定价回归
——我们观察的部分典型区域降价项目情况
上海：1、金大元御珑公馆之前价格定位过高，现价格修正，且项目地价低，利润仍丰厚；
2、尚海湾尾盘清货；
3、上海香溢花城仅为少量房源的微幅让利；
南京：1、新都国际降价源于高层和soho 的产品差异；
2、大地伊丽雅特湾较低的报价仅针对近240平的底跃房源；
欧阳捷
新城控股降价舆情——高库存和价格虚高驱动定价回归
——我们观察的部分典型区域降价项目情况
杭州：玉榕庄、美林公馆、天鹅堡、大家钱塘府打折，多为项目本身或区域库存大，
西溪晴雪尾盘清盘；
苏州：我的日子8500单价为特价房、仅1套，为宣传噱头；
常州：1、九龙仓为全国性降价，加快回款以提高周转速度，属于企业战略调整的个案；
2、金新鼎邦超出100㎡的面积15元/㎡，实际只针对50套103㎡户型；3、金新御园降价仅针对52#楼三楼以下房源；
欧阳捷
新城控股欧阳捷
二、未来会怎样？
新城控股欧阳捷
、房地产已进入平稳发展期
1
不要再幻想行业高增长
市场将在2013年的高位上波动，直到2020
年以后
新城控股欧阳捷
住宅市场容量已经见顶
适龄购房者的人口高峰已过
新城控股欧阳捷
住宅市场容量已经见顶
人均住房条件: 截至到2010 年末人均住房使用面积已经接近发达国家
新城控股欧阳捷
住宅市场容量已经见顶
合约销售额增长依赖土地储备量，但未来增速下降
海外上市公司—3年平均值
土地储备金额/合约销售额比例
150%100%
A 股公司—3年平均值
100%50%
土地储备金额/合约销售额比例
50%0%
10—12
09—11
0%
06—0807—0908—1009—1111—13E 06—0807—0908—1010—1211—13E
土地储备量反映企业未来合约销售额的增长潜力；
预计2014年的合约销售增长率将从2012年下半年的30%下降至7%；
海外上市公司含：龙湖、绿城、华润、合景泰富、恒大、富力、碧桂园、世茂、雅居乐、方兴、远洋、融创、保利置业、SOHO 中国、瑞安、中海外、中海外宏洋、仁恒等18家；
A 股上市公司含：万科、招商、保利、金地、华侨城、上海世茂、首开、中南建设和荣盛发展等9家；
新城控股
新城控股欧阳捷、近三年市场都将在高位盘整2013年是顶点2
新开工面积已在高位盘整
新城控股欧阳捷
房地产开发投资和住宅投资增幅均下降住宅施工面积和待售面积增幅也都下降新城控股欧阳捷
新城控股欧阳捷新开工面积和土地购置面积均在下降
住宅新开工面积增幅大幅度下滑，土地购置面积仍为负增长
新城控股欧阳捷
新城控股欧阳捷、中长期房地产供求关系没有发生根本性变化3
1995年-2012年的城镇住房竣工面积和商品住宅竣工面积
城镇商品房人均10平方米
新城控股欧阳捷95年以前所造的房屋占了市场份额的五分之二
新城控股结婚和离婚滋生大量住房需求结婚需求600万套住房离婚300万人也需要住房欧阳捷
新城控股欧阳捷4、不要再指望政策面
新城控股欧阳捷
新城控股欧阳捷、房价：短期也已见顶，长期取决于供求5
一线城市房价指数同比一线城市房价指数环比
新城控股欧阳捷
部分二线城市房价指数同比
部分二线城市房价指数环比
新城控股欧阳捷
所有70个大中线城市，房价指数无论是同比还是环比无一例外地全部下降，曲线非常一致
新城控股欧阳捷
新城控股企业涨价降价销售都是市场正常行为欧阳捷
新城控股三、信心才是最重要的欧阳捷
新城控股欧阳捷
新城控股欧阳捷
让城市更加美好
新城控股欧阳捷
让幸福变得简单
新城控股欧阳捷
新城控股欧阳捷
新城控股欧阳捷
在高位盘整中笃行
新城控股欧阳捷
2014.5.16
新城控股欧阳捷
一、市场怎么了？
市场观望情绪加重？
拐点一二线城市房价也出现局部下降？新城控股欧阳捷
三四线城市房价停涨？
销售增幅下跌？
OR 回归？
新城控股欧阳捷
一季度数据水平反应其实很正常
新城控股欧阳捷
2014年1-4月销售面积仍然远高于2011和2012年的同期水平
每年开局总是比较低
2007-2014年商品住宅销售面积
新城控股商品住宅销售面积
20,00015,00010,0005,000
商品住宅销售面积
月
月
月
月
月
月
月
月
月
月
月
月
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月
月
[***********]13年年年年年1年年年年年1年年年年年1年年11111年22222年33333年[***********][***********][***********][1**********]欧阳捷
2、市场悲观情绪
的背后：
新城控股欧阳捷
最核心和最市场化的原因：
新城控股欧阳捷
土地超量供应产出速度快于需求速度
产能过剩
◆◆◆
新城控股土地超量供应，导致除一线和部分二线城市外，看不到供不应求
住宅用地供应/ 万公顷
15
10
50
2005
2006
2007
2008
2009
2010
[1**********]3
欧阳捷
住宅面积增加速度高于人口增长速度
新城控股欧阳捷
只要
8000家房地产企业就已经足够了
产能严重过剩：未来住房市场
新城控股欧阳捷
最核心和最市场化的原因：
新城控股欧阳捷
银
行：企业名单、区域控制、项目审查小企业：卖地、卖项目、卖公司大企业：抄底、捡漏、收购、兼并
未来小企业的身影会越来越少，丛林法则的魔力要显现了
新城控股降价舆情——高库存和价格虚高驱动定价回归
——我们观察的部分典型区域降价项目情况
上海：1、金大元御珑公馆之前价格定位过高，现价格修正，且项目地价低，利润仍丰厚；
2、尚海湾尾盘清货；
3、上海香溢花城仅为少量房源的微幅让利；
南京：1、新都国际降价源于高层和soho 的产品差异；
2、大地伊丽雅特湾较低的报价仅针对近240平的底跃房源；
欧阳捷
新城控股降价舆情——高库存和价格虚高驱动定价回归
——我们观察的部分典型区域降价项目情况
杭州：玉榕庄、美林公馆、天鹅堡、大家钱塘府打折，多为项目本身或区域库存大，
西溪晴雪尾盘清盘；
苏州：我的日子8500单价为特价房、仅1套，为宣传噱头；
常州：1、九龙仓为全国性降价，加快回款以提高周转速度，属于企业战略调整的个案；
2、金新鼎邦超出100㎡的面积15元/㎡，实际只针对50套103㎡户型；3、金新御园降价仅针对52#楼三楼以下房源；
欧阳捷
新城控股欧阳捷
二、未来会怎样？
新城控股欧阳捷
、房地产已进入平稳发展期
1
不要再幻想行业高增长
市场将在2013年的高位上波动，直到2020
年以后
新城控股欧阳捷
住宅市场容量已经见顶
适龄购房者的人口高峰已过
新城控股欧阳捷
住宅市场容量已经见顶
人均住房条件: 截至到2010 年末人均住房使用面积已经接近发达国家
新城控股欧阳捷
住宅市场容量已经见顶
合约销售额增长依赖土地储备量，但未来增速下降
海外上市公司—3年平均值
土地储备金额/合约销售额比例
150%100%
A 股公司—3年平均值
100%50%
土地储备金额/合约销售额比例
50%0%
10—12
09—11
0%
06—0807—0908—1009—1111—13E 06—0807—0908—1010—1211—13E
土地储备量反映企业未来合约销售额的增长潜力；
预计2014年的合约销售增长率将从2012年下半年的30%下降至7%；
海外上市公司含：龙湖、绿城、华润、合景泰富、恒大、富力、碧桂园、世茂、雅居乐、方兴、远洋、融创、保利置业、SOHO 中国、瑞安、中海外、中海外宏洋、仁恒等18家；
A 股上市公司含：万科、招商、保利、金地、华侨城、上海世茂、首开、中南建设和荣盛发展等9家；
新城控股
新城控股欧阳捷、近三年市场都将在高位盘整2013年是顶点2
新开工面积已在高位盘整
新城控股欧阳捷
房地产开发投资和住宅投资增幅均下降住宅施工面积和待售面积增幅也都下降新城控股欧阳捷
新城控股欧阳捷新开工面积和土地购置面积均在下降
住宅新开工面积增幅大幅度下滑，土地购置面积仍为负增长
新城控股欧阳捷
新城控股欧阳捷、中长期房地产供求关系没有发生根本性变化3
1995年-2012年的城镇住房竣工面积和商品住宅竣工面积
城镇商品房人均10平方米
新城控股欧阳捷95年以前所造的房屋占了市场份额的五分之二
新城控股结婚和离婚滋生大量住房需求结婚需求600万套住房离婚300万人也需要住房欧阳捷
新城控股欧阳捷4、不要再指望政策面
新城控股欧阳捷
新城控股欧阳捷、房价：短期也已见顶，长期取决于供求5
一线城市房价指数同比一线城市房价指数环比
新城控股欧阳捷
部分二线城市房价指数同比
部分二线城市房价指数环比
新城控股欧阳捷
所有70个大中线城市，房价指数无论是同比还是环比无一例外地全部下降，曲线非常一致
新城控股欧阳捷
新城控股企业涨价降价销售都是市场正常行为欧阳捷
新城控股三、信心才是最重要的欧阳捷
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让幸福变得简单
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