土 地 估 价 技 术 报 告
项目名称：南京市六合区经济适用住房发展中心所属位于南
京市六合区兰荷苑四期宗地国有划拨土地使用
权用途调整补缴地价款价格评估（南京市六合
区）
受托估价单位：江苏苏地行土地房产评估有限公司
土地估价报告编号：（苏）苏地行（2015）土估字第130号
土地估价技术报告编号：（苏）苏地行（2015）土技字第130号
提交估价报告日期：二O一五年七月十四日
关键词：南京市六合区 用途调整 补缴地价
江苏苏地行土地房产评估有限公司
二O一五年
土 地 估 价 技 术 报 告
第一部分 总 述
一、估价项目名称
南京市六合区经济适用住房发展中心所属位于南京市六合区兰
荷苑四期宗地国有划拨土地使用权用途调整补缴地价款价格评估
（南京市六合区）
二、委托估价方
委托方：南京市国土资源局六合分局
三、受托估价方
受托估价单位：江苏苏地行土地房产评估有限公司
法定代表人：张其宝
工商注册号：[**************]
机构地址：南京市建邺区乐山路190号农展馆3楼
执业范围：全国范围内从事土地评估业务
有效期限：2016年6月30日
注册号：A201132004
联系人：张静
联系电话：025-84730102-8006
邮政编码：210019
四、估价目的
根据•国土资源部办公厅关于发布
价评估技术规范（试行）>的通知‣（国土资厅发[2013]20号）规定，
本次评估的目的是为委托方南京市国土资源局六合分局通过集体决
策核定南京市六合区经济适用住房发展中心所属位于南京市六合区
兰荷苑四期宗地用途调整补缴地价款提供客观、公正的价格参考依
据。
五、估价依据
（一）国家及有关部门颁布的法律法规及相关文件
1、•中华人民共和国物权法‣（2007年3月16日第十届全国
人民代表大会第五次会议通过，自2007年10月1日起施行）
2、•中华人民共和国土地管理法‣（第二次修正，2004年8月
28日中华人民共和国主席令第28号公布）
3、•中华人民共和国城市房地产管理法‣（1994年7月5日
第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，2007年8月
30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议•关于修
改†中华人民共和国城市房地产管理法‡的决定‣修正过）
4、•中华人民共和国土地管理法实施条例‣（1998年12月24
日国务院令第256号，1999年1月1日施行）
5、•中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例‣
（1990年5月19日国务院令第55号，1990年5月19日施行）
6、•中华人民共和国城乡规划法‣（2007年10月28日第十届全
国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过，自2008年1月1日起
施行）
7、•招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定‣(国土资源
部令第39号)
8、•关于修改的决
定‣（2006年12月31日国务院令第483号，自2007年1月1日起施行）
9、•协议出让国有土地使用权规定‣（国土资源部令第21号）
10、•国务院关于加强国有土地资产管理的通知‣（国发[2001]15
号）
11、•国务院关于深化改革严格土地管理的决定‣（国发[2004]28
号）
12、•国务院关于促进节约集约用地的通知‣（国发[2008]3号）
13、•国土资源部办公厅关于发布
价评估技术规范（试行）>的通知‣（国土资厅发[2013]20号）
（二）地方有关部门颁布的法规及相关文件
1、•江苏省土地管理条例‣（2004年4月16日江苏省第十届人
民代表大会常务委员会第九次会议•关于修改†江苏省土地管理条
例‡的决定‣第二次修正，自2004年5月1日起施行）
2、•江苏省财政厅、江苏省物价局关于公布
性收费项目目录（截止2012年7月）>的通知‣（苏财综[2012]91号）
3、•关于降低新建房屋白蚁防治费收费标准的通知‣（苏价工
[1996]422号，省物价局、省财政局、建设委员会1996年10月3日发布）
4、•江苏省财政厅、江苏省经贸委关于印发
材料专项基金征收使用管理实施办法>的通知‣（苏财综[2008]43号）
（三）有关技术标准
1、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准
•城镇土地估价规程‣（GB/T18508-2014）
2、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准
•城镇土地分等定级规程‣（GB/T18507-2014）
3、国土资源部发布•城镇地籍调查规程‣（TDT1001-2012）
4、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局和中国国家标准
化管理委员会联合发布的国家标准•土地利用现状分类‣
（GB/T21010-2007）
（四）其他资料
3.1委托方提供的有关资料
3.1.1待估宗地国有建设用地划拨决定书复印件
3.1.2兰荷苑四期实测情况表复印件
3.1.3土地使用者企业法人营业执照复印件
3.1.4委托方提供的其他资料
3.2受托估价方掌握的资料
3.2.1•江苏省城市地价动态监测报告（2013年度）‣江苏省国土
资源厅公布
3.2.2南京市自然条件、社会经济条件、行政区划人口等方面的基
本情况资料
3.2.3南京市统计资料
3.2.4待估宗地所在地城市规划资料
3.2.5待估宗地所在地城市基础设施基本情况资料
3.2.6待估宗地所在区域土地出让转让、土地市场供需状况等土
地市场方面的资料
3.2.7待估宗地所在区域土地取得费、土地开发费及土地开发经
营等方面的交易实例及有关文件
3.3估价人员实际勘察、调查所获取的资料
3.3.1估价人员实地踏勘和调查收集的有关待估宗地权属、基础
设施、宗地条件方面的资料
3.3.2估价人员实地踏勘和调查收集的有关待估宗地建筑物状况
资料
3.3.3估价人员实地踏勘和调查收集的待估宗地所在地自然条
件、社会经济条件、行政区划人口等方面的基本情况资料
3.3.4估价人员实地踏勘和调查收集的待估宗地所在区域统计资
料
3.3.5估价人员实地踏勘和调查收集的待估宗地所在区域城市基
础设施基本情况资料
六、估价期日
根据待估宗地申请补办期日确定为本次估价期日为二O一五年
六月八日
七、估价日期
二O一五年六月八日至二O一五年七月十四日
八、地价定义
南京市六合区经济适用住房发展中心所属位于南京市六合区兰
荷苑四期宗地，坐落于六合区雄州镇沿河村、旭光村，土地用途为
住宅用地，土地使用权性质为国有划拨，土地面积为22763平方米。
根据估价师现场勘查及委托方提供相关资料可知，待估宗地上原先
规划为划拨住宅用途，现部分改变为出让商服用途。本次评估分为
两步，第一步先求取待估宗地由出让住宅用途变更为出让商服用途
所补缴的出让金款。第二步再求取待估宗地划拨住宅变更为出让住
宅用途所补缴的出让金款。故本次评估先设定待估宗地土地使用权
性质为国有出让土地使用权。
1、地价内涵
原用途（住宅）地价内涵：本次评估的待估宗地地价是指在估
价期日二O一五年六月八日设定土地利用条件下，设定土地开发程
度为宗地外达到通路、供电、供水、排水、通讯“五通”及宗地内达
到场地平整“一平”的开发程度下，设定用途住宅用地，容积率为
1.77，设定待估宗地土地使用年期为住宅法定最高使用年期70年国
有出让土地使用权市场价值。
新用途（商服）地价内涵：本次评估的待估宗地地价是指在估
价期日二O一五年六月八日设定土地利用条件下，设定土地开发程
度为宗地外达到通路、供电、供水、排水、通讯“五通”及宗地内达
到场地平整“一平”的开发程度下，设定用途商服，容积率为1.77，
设定待估宗地土地使用年期为商服法定最高使用年期40年国有出
让土地使用权市场价值。
2、待估宗地实际开发程度
在估价期日二O一五年六月八日待估宗地的实际开发程度为宗
地外达到通路、供电、供水、排水、通讯“五通”，宗地内通路、供
电、供水、排水、通讯及场地平整“五通一平”的开发程度。
3、土地估价时的设定条件
原用途（住宅）下设定条件：在估价期日二O一五年六月八日，
本次估价设定待估宗地开发程度为宗地红线外达到通路、供电、供
水、排水、通讯“五通”和宗地红线内场地平整“一平”。设定为住宅
用地，容积率为1.77，设定待估宗地土地使用年期为住宅法定最高
使用年期70年。
新用途（商服）下设定条件：在估价期日二O一五年六月八日，
本次估价设定待估宗地开发程度为宗地红线外达到通路、供电、供
水、排水、通讯“五通”和宗地红线内场地平整“一平”。设定为商
服，设定容积率为1.77，设定待估宗地土地使用年期为商服法定最
高使用年期40年。
4、土地利用条件
在估价期日二O一五年六月八日，根据土地估价师实地查勘以及
兰荷苑四期实测情况表复印件可知，待估宗地总用地面积为22763
平方米，地上实测总建筑面积为40199.36平方米，容积率为1.77，地
上实测商业建筑面积为1584.16平方米，可知商业分摊土地面积为
897.04平方米。宗地外达到通路、供电、供水、排水、通讯“五通”
和宗地内通路、供电、供水、排水、通讯及场地平整“五通一平”的
开发程度。
九、估价结果
本次评估分为两步，第一步先求取待估宗地由出让住宅用途变
更为出让商服用途所补缴的出让金款。第二步再求取待估宗地划拨
住宅变更为出让住宅用途所补缴的出让金款。两者相加可得出最终
补缴的地价款
待估宗地是南京市六合区兰荷苑四期宗地，宗地编号为
23-100-104-006，土地总面积为22763平方米，本次评估为商业分摊
土地面积为897.04平方米。
原用途（住宅）楼面地价确定：在估价期日二O一五年六月八
日，本次评估设定用途为住宅用地，设定使用权类型为出让，土地
使用年期为住宅法定最高使用年期70年，容积率为1.77，设定宗地
外达到通路、供电、供水、排水、通讯“五通”和宗地内达到土地平
整“一平”的开发程度下，原用途单位面积楼面地价为1558.11元/m2。
新用途（商服）楼面地价的确定：在估价期日二O一五年六月
八日，本次评估设定用途为商服，设定使用权类型为出让，土地使
用年期为商服法定最高使用年期40年，容积率为1.77，设定宗地外
达到通路、供电、供水、排水、通讯“五通”和宗地内达到土地平整
的开发程度下，新用途（商服）单位面积楼面地价为1994.38元/m2。
1、出让住宅用途变更为出让商服用途补缴地价款
=（新用途楼面地价-原用途楼面地价）×商业实测建筑面积
=（1994.38元/m2-1558.11元/m2）×1584.16m2
=69万元
2、划拨住宅变更为出让住宅补缴地价款
=原用途地面地价×商服分摊土地面积×补缴出让金比例
=2757.85元/m2×897.04m2×60%
=148万元
综上可知：总补缴地价款=1+2=69万元+148万元=217万元
综上所述，待估宗地规划调整后应补缴的地价款为人民币217
万元，大写人民币贰佰壹拾柒万元整。
详见土地估价结果一览表。
江苏苏地行土地房产评估有限公司
表1 土 地 估 价 结 果 一 览 表
估价机构：江苏苏地行土地房产评估有限公司 估价技术报告编号：（苏）苏地行（2015）土估字第130号 估价期日：二O一五年六月八日 土地使用权性质：国有出让
1、土地权利限制：待估宗地在估价期日未设定抵押权、租赁及其他他项权利。2、基础设施条件：（见下表）。
3、规划限制条件：（见下表）。4、影响土地价格的其他限定条件：无。
二、其他需要说明的事项：
1、本次估价所引用的参数如利润率等的选取对估价结果产生影响。
2、本次估价没有考虑将来可能的特殊交易对该评估地价的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化、城市总体规划发生重大调整以及遇有自然力和其他不可抗力对评估价的影响。
3、评估报告自提交报告之日起半年内有效，评估价格仅为委托方南京市国土资源局六合分局通过集体决策核定南京市六合区经济适用住房发展中心所属位于南京市六合区兰荷苑四期宗地规划调整补缴地价款提供客观、公正的价格参考依据。
二O一五年七月十四日 8
江苏苏地行土地房产评估有限公司
十、需要特殊说明的事项
1、有关资料的来源
1.1待估宗地国有建设用地划拨决定书复印件
1.2兰荷苑四期实测情况表复印件
1.3土地使用者企业法人营业执照复印件
1.4委托方提供的其他资料
1.5本项估价所依据的资料源于委托估价方和待估宗地所在地国土资源部门提供的资料、受托估价方掌握的资料及估价人员实地踏勘和调查收集的资料。
1.6估价人员对待估宗地的现场勘察仅限于可观察和接触到的部分，对被遮盖、未暴露以及难以接触部分因无法实地确认而未实际确认，评估时依据委托估价方提供的资料和估价人员掌握的资料进行评估。
1.7本次土地估价的目的是为委托方南京市国土资源局六合分局通过集体决策核定南京市六合区经济适用住房发展中心所属位于南京市六合区兰荷苑四期宗地用途调整补缴地价款提供客观、公正的价格参考依据，不作其他用途使用。
2.对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项
2.1本次估价所引用的参数如利润率、还原利率等的选取会对估价结果产生影响。本次估价结果在现行政策规定的取费标准基础上测算所得，如政策发生变化，估价结果需作相应调整。
2.2本次评估原用途（住宅）下设定的土地开发程度为宗地外达到通路、供电、供水、排水、通讯“五通”和宗地内土地平整“一平”的开发水平，土地用途设定为住宅用地，设定容积率为1.77，设定土地使用年期为住宅法定最高使用年期70年。新用途（商服）下设定的土地开发程度为宗地外达到通路、供电、供水、排水、通讯“五通”和宗地内土地平整“一平”的开发水平，土地用途设定为商服，设定容积率为1.77，设定土地使用年期为商服法定最高使用年期40年。本报告设定的土地开发程度、容积率和土地使用年期发生变化时，本报告中的评估结果必须
进行相应调整。
2.3本次估价设定的用途是依据合法原则和最有效利用原则设定
的，土地规划条件和土地利用条件的发生变化，土地估价结果必须进行相应调整。
3、待估宗地的特殊性及估价中未考虑的因素
3.1由于待估宗地的个别性所形成的特殊性，待估宗地的价格更受需求市场的影响，本次估价把投资人作为经济人考虑，未考虑心理因素及宣传鼓动因素对地价的影响。
3.2本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。
3.3本次估价未考虑国家宏观经济政策发生变化，城市总体规划发生重大调整以及遇有自然力和其他不可抗力对评估价格的影响。
4、其它需要说明的事项
4.1估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况确定估价原则、方法及参数的选取。
4.2地价货币单位：人民币元。
4.3根据土地估价师实地查勘以及兰荷苑四期实测情况表复印件可知，待估宗地总用地面积为22763平方米，地上实测总建筑面积为40199.36平方米，容积率为1.77，地上实测商业建筑面积为1584.16平方米，可知商业分摊土地面积为897.04平方米。宗地外达到通路、供电、供水、排水、通讯“五通”和宗地内通路、供电、供水、排水、通讯及场地平整“五通一平”的开发程度。
4.4根据企业提供的拆迁成本以及征地成本，可知土地征地拆迁成本相对较高，故本次评估求取土地出让金采用国家及南京市相关文件对于土地出让金比例的要求；本次评估中估价师根据•划拨土地使用权管理暂行办法‣（„1992‟第1号）文中可知，“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按地价的一定比例收取，最低不得低于地价的40%”，再由•市政府关于进一步完善市级土地出让收支管理的通知‣（宁政发[2011]9号）文，可知经营性用地的成本
费用按照总价款的40%计算；故本次评估设定土地出让金的比例为地价的60%。
十一、土地估价师签字
1、土地估价师吴 俊签字，证书号：2004320151
2、土地估价师陆 叶签字，证书号：2004320166
十二、土地估价机构
估价机构负责人签字：
江苏苏地行土地房产评估有限公司 二O一五年七月十四日
第二部分 待估宗地描述及地价影响因素分析
一、待估宗地描述
1. 土地登记状况
1.1土地来源：南京市六合区经济适用住房发展中心于2010年9
月1日和南京市国土资源局六合分局签订待估宗地国有建设用地划拨决定书，以划拨方式取得国有土地使用权。
1.2土地使用权人：南京市六合区经济适用住房发展中心。
1.3国有土地使用证编号：无。
1.4土地位臵：六合区雄州镇沿河村、旭光村。
1.5图号：无。
1.6地号：23-100-104-006。
1.7土地用途：土地用途为住宅用地，本次评估原用途（住宅）下设定土地用途为住宅用地。本次评估新用途（商服）下设定土地用途为商服用地
1.8登记使用权类型：划拨。
1.9宗地面积：估价对象土地总面积为22763m2，本次评估商服土地分摊面积为897.04平方米。
1.10土地四至：东至建筑物；南至建筑物；西至道路；北至沿河路。
2、土地权利状况
2.1土地所有权：待估宗地的土地所有权属国家所有。
2.2土地使用权：南京市六合区经济适用住房发展中心以划拨方式取得待估宗地土地使用权。
2.3土地他项权利：在估价期日，待估宗地未设定抵押、租赁等他项权利。
3、土地利用状况
在估价期日二O一五年六月八日，根据土地估价师实地查勘以及兰荷苑四期实测情况表复印件可知，待估宗地总用地面积为22763平方米，地上实测总建筑面积为40199.36平方米，容积率为1.77，地上实
测商业建筑面积为1584.16平方米，可知商业分摊土地面积为897.04平方米。宗地外达到通路、供电、供水、排水、通讯“五通”和宗地内通路、供电、供水、排水、通讯及场地平整“五通一平”的开发程度。
二、地价影响因素分析
（一）一般因素
1、自然因素
1.1城镇地理位臵
南京市位于江苏省西南部，地理坐标为东经118°22＇～119°14＇，北纬31°14＇～32°27＇，东与扬州、镇江、常州市相连，南接安徽省宣州市，西与安徽省滁州、马鞍山、芜湖市接壤，北临安徽省滁州市。南京是江苏省省会，长三角地区第二大城市，国家历史文化名城，国家综合交通枢纽，国家重要创新基地和科技创新中心，现代服务中心、现代服务业基地和先进制造业基地，长江航运物流中心，滨江生态宜居城市，长三角辐射带动中西部地区发展的重要门户城市，联合国人居署特别荣誉奖获得城市，亦是2014年第二届夏季青年奥林匹克运动会举办城市。
1.2行政区划及人口状况
南京市有11个市辖区，82个街道办事处、18个镇、802个社区居委会、450个社区村委会。2013年南京市常住人口总量为818.78万人，户籍人口643.09万人。
1.3地势、地貌
南京市平面位臵南北长、东西窄，成正南北向；南北直线距离150公里，中部东西宽50～70公里，南北两端东西宽约30公里。南面是低山、岗地、河谷平原、滨湖平原和沿江河地等地形单元构成的地貌综合体。地貌为宁镇山脉的一部分,低山山陵占全市总面积的64.52%。长江南京段长度约95km；江南有秦淮河，江北有滁河，为南京市境内两条主要的长江支流,其河谷平原为重要农业区。水面占全市总面积11.4%，平原、洼地占24.08%。
1.4气候、水文
南京属亚热带季风气候，雨量充沛，年降水1200毫米，四季分明，年平均温度15.4°C，年极端气温最高39.7°C，最低-13.1°C，年平均降水量1106毫米。
南京城内主要河流有长江和秦淮河．长江南京段从江宁铜井镇南开始，至江宁营防乡东为止，境内长约95公里。秦淮河全长103公里；到南京武定门外分两股，一股为干流，称外秦淮河，绕城经中华门、水西门、定淮门外由三汊河注入长江；又一股称内秦淮河，由通济门东水关入城，在淮清桥又分为南北两支，南支为“十里秦淮”，经夫子庙文德桥至水西门西水关出城，与干流汇集，北支即古运渎、经内桥至张公桥出涵洞口入干流。
2、交通设施状况
南京市濒江近海，是我国华东地区重要的交通枢纽。铁路、公路、水运、航空、管道五种运输方式构成全方位、立体化、大运量的交通运输网络。南京港是全国内河第一大港；津浦、沪宁、宁铜3条铁路干线交汇于此，成为连接华中、华东、华北的重要铁路枢纽；南京是104、205、312、328四条国道、九条省道的交汇点和鲁宁输油管道的终端；南京禄口国际机场有30多条航线通往国内各主要城市；绕城公路、宁连、宁通一级公路、沪宁高速公路和宁马高速公路均已建成通车，南京市目前已成为长江中下游地区的重要交通枢纽，交通条件十分优越。
3、城市规划与发展目标
3.1城市性质
南京是中国重要的综合性工业生产基地。南京的电子、化工生产能力在国内城市中居第二位，车辆制造规模居第三位，机械制造业的技术、规模居国内领先地位，家用电器业、建材工业也都具有较大规模。南京是全国四大科研教育中心城市之一，是全国重要的高教、科研基地，拥有一批国内一流的高校和科研机构。目前已成为中国东部地区以电子、汽车、化工为主导产业的综合性工业基地，重要的交通枢纽和通讯中心。
3.2城市发展目标
落实主体功能区战略，建立优化提升区域、重点开发区域、生态保
护区域三类功能区，对空间开发实施有效调控。通过主导功能区的划分，促进城市整体功能的全面提升和区域特色发展格局的加快形成。
3.2.1优化提升区域发展目标
以老城为核心的绕城公路和秦淮新河以内地区，是未来承担城市综合服务功能的区域，包括玄武、秦淮、建邺、鼓楼的全部，雨花台、栖霞的部分区域。着力提升历史文化内涵和现代服务功能，塑造古都特色和现代文明交融的高品位城市形象。加快老城保护、更新，提升历史文化名城整体功能和名城形象；主城其他地区以存量建设用地的资源整合和再开发为主，形成功能板块，着重培育综合带动效用明显、区域辐射力强的城市功能。
3.2.2重点开发区域发展目标
以绕城与绕越公路之间地区为主，同时包括绕越公路以外的沿江地区以及宁高路沿线、宁连路沿线部分区域。包括雨花台、栖霞、江宁、浦口、六合、溧水和高淳的部分区域。是现代制造业的主要承载区，是一定区域内城市服务功能和城镇化人口的集聚区。重点发展高效益、关联度大、低消耗、低污染的装备制造、新材料、新能源、生物医药等产业，积极培育和发展物流、商贸商务、旅游等现代服务业，限制发展高能耗、高用地、高污染的产业，形成一批规模大、竞争力强、带动作用明显的高新技术产业和现代制造业产业群。
4、城市经济发展状况
2014年实现地区生产总值8800亿元，增长10%，增速高于全省和苏南平均水平；一般公共预算收入903.5亿元，同口径增长11%；全社会用电量增长1.7%。在15个副省级城市中，南京市地区生产总值、服务业增加值增幅均居第1位；一般公共预算收入、规模以上工业增加值等实现了进位；各项贷款和存款新增量均居第3位，比上年末分别上升1位和2位。
5、金融政策
在金融政策方面，为加强银行体系流动性管理，引导货币信贷和投资合理的增长，保持物价水平基本稳定，中国人民银行决定，自2015
年6月28日起金融机构人民币一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2%，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。
6、房地产及土地政策
6.1房地产政策
2015年3月30日，央行、住建部、银监会出台楼市新政，内容包括：
（1）对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。
（2）缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。
（3）人民银行、银监会各级派出机构要按照“因地施策，分类指导”的原则，做好与地方政府的沟通工作，加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督；在国家统一信贷政策基础上，指导银行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率水平；密切跟踪和评估住房信贷政策的执行情况和实施效果，有效防范风险，促进当地房地产市场平稳健康发展。
（4）个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
6.2土地政策
2010年1月南京市政府办公厅日前下发•关于进一步规范全市土地出让管理的通知‣，出台土地出让金首期缴纳比例、严控土地出让规模等多项新规，全面落实国家土地宏观调控政策。企业土地不得提前招
商引资，开发区、企业不得在出让前预收土地出让款。同时，出让土地首期缴款比例不得低于全部土地出让价款的50%。该市国土局有关人士介绍，这50%以上的首付款必须在土地成交后7天内交齐，而以往最低比例要求为30%，新规对拿地企业的资金实力提出了更高要求。•通知‣要求，全市商品住宅用地单幅地块出让规模原则上不超过20公顷，溧水、高淳两县不超过10公顷。除江南八区按现有程序报批外，江宁、浦口、六合三区及高淳、溧水两县一次性出让土地（含工业用地）超过20公顷（300亩）的，一律报经市政府同意后办理相关手续。
2014年6月6日，国土资源部发布•节约集约利用土地规定‣明确：禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款。•规定‣二十三条称，市、县国土资源主管部门可以采取先出租后出让、在法定最高年期内实行缩短出让年期等方式出让土地。
7、土地市场状况
2014年南京楼市土地市场实际成交面积为611万平方米。同比增长47.43%，为近5年来最高。其中，江北、江宁两大板块共成交比例占63.64%，其中江北成交28幅，总成交面积235.5万平方米；江宁成交24幅，总成交面积152.7万平方米。
2014年土地成交面积一览（按板块）
从成交地块性质来看，住宅性质地块总成交量为292.38万平方米，占全年成交总量的47.85%。
2014年土地成交面积一览（按地块性质）
截止12月31日，2014年南京楼市土地市场总成交金额为675亿元，同比2013年793.6亿元的卖地金额，下降14.94%。
2010-2014南京土地成交金额一览
8、房地产市场状况
8.1普通商品住宅市场
2014年，南京市普通商品住宅供应面积为950万平方米，成交面积为700万平方米，成交均价为14000元/平方米。相较2013年供销状况，2014年度市场整体供销上呈现明显下滑趋势，但住宅均价基本保持逐年上涨趋势。
2010-2014年南京市普通商品住宅年度供销量价
全市分板块市场：城南、城北价格涨幅全市最高，成交量占比下滑；河西、江宁、江北区域价格平稳，成交量占比稳中有升。
2014年南京普通商品住宅分板块供销量价
8.2商业办公市场
南京市商业物业市场长期处于供过于求态势，2014年全市累计上市110万方，成交35万方，全年供求比3.2，均价20000元/平方米。
2010-2014年南京商业物业年度供销量价
南京市2014年办公物业累计上市120万方，供应量达近六年来高峰，成交50万方，相较往年没有明显上涨，故2014年南京办公物业严重供大于求，均价15000元/平方米。
2010-2014年南京办公物业年度供销量价
综上所述，南京市土地和房地产价格水平在政府各项宏观政策的调整和控制的前提下，同比去年变动起伏较大，但均逐步向均衡稳步增长态势发展，土地和房地产价格趋于合理化，市场将更加理性而健康发展。
2、区域因素
2.1、位臵
待估宗地位于南京市六合区兰荷苑四期，位于六合区雄州镇沿河村、旭光村，距离南京市六合区中心交通距离约1.0公里，区位条件较优。
2.2、交通条件
（1）道路通达状况
待估宗地区域内道路类型以主次干道为主，有沿河路等道路，水泥路面，保养状况一般，道路通达性一般。
（2）公交状况
待估宗地所在区域内有1-2条公交线路经过，公交便捷度一般。
（3）对外交通状况
距六合长途汽车客运站交通距离约1.0公里，距离宁连高速公路出入口约1.0公里。对外交通状况较优。
2.3、基础设施条件
2.3.1供水
待估宗地所在区域由南京市六合区自来水公司供水，供水保证率
95%以上，供水状况较优。
2.3.2排水
待估宗地所在区域排水体制为雨污合排制，主要道路两侧排水管能满足排水需要，排水状况较优。
2.3.3供电
待估宗地所在区域由南京市六合区供电局供电，供电设施完善，供电保证率95%以上，供电状况较优。
2.3.4电讯
待估宗地所在区域属南京市六合区电信局市话服务范围，电话采用程控交换，装机容量较大，通讯水平较优，电讯状况较优。
2.4、区域环境因素
待估宗地所在区域基本无大气污染、水污染，噪声污染较小，绿化覆盖率较优，综合环境质量状况较优。
2.5、商服繁华程度和公共设施状况
待估宗地所在区域主要以中小型零售商服为主，有华诚超市、世纪华联超市、南京玉鹏大酒店，如家快捷酒店，商服繁华程度较优。
待估宗地所在区域内有六合实验小学附属第一幼儿园、六合高级中学、六合实验小学、南京广播电视大学六合分校等、六合人民医院、六合中医院公共设施配套数量较多，公共设施条件较优。
2.6、城市规划限制
城市规划对待估宗地区域土地利用类型和土地利用强度均有一定的限制。
2.7、自然条件
（1）区域地形状况
待估宗地所在区域地形较平坦。
（2）区域自然灾害状况
待估宗地所在区域不受洪涝灾害、地质灾害等自然灾害影响。
（3）自然条件综述
综上所述，待估宗地所在区域自然条件总体较优。
3、个别因素
3.1、位臵
待估宗地位于南京市六合区兰荷苑四期，临沿河路，距离南京市六合区中心交通距离约1.0公里，区位条件较优。
3.2、地形
待估宗地地形较平坦，土地开发时场地平整工程量小，地形状况较优。
3.3、形状
待估宗地形状较规则，土地形状对土地利用较有利。
3.4、面积
待估宗地总面积为22763m2，本次评估商服土地分摊面积为897.04平方米。面积较适宜，对土地利用较有利。
3.5、地基状况
待估宗地地基承载力较优，建筑建设时仅需作较简单的基础处理，地基条件较优。
3.6、最有效使用用途
待估宗地用途为住宅，最有效使用用途为住宅。
3.7、距对外交通设施距离
3.7.1距汽车站距离
估价对象距六合长途汽车客运站距离约1.0公里。
3.7.2距公交站点距离
估价对象距朝天街公交站点距离约400米。
3.8、临街状况
估价对象北临沿河路，临街状况较优。
3.9、宗地内基础设施条件
3.9.1供水
待估宗地内由南京市六合区自来水公司供水，供水保证率95%以上，供水状况较优。
3.9.2排水
待估宗地内排水体制为雨污合排制，主要道路两侧排水管能满足排水需要，排水状况较优。
3.9.3供电
待估宗地内由南京市六合区供电局供电，供电设施完善，供电保证率95%以上，供电状况较优。
3.9.4电讯
待估宗地内属南京市六合区电信局市话服务范围，电话采用程控交换，装机容量较大，通讯水平较优，电讯状况较优。
3.10、距公用设施距离
估价对象距六合实验小学附属第一幼儿园约300米，距学校距离较近；距六合人民医院约1000米，距医疗设施距离较近。
3.11、距商服超市、菜场距离
估价对象附近1000米内有商服超市和菜场。
3.12、距最近商服中心距离
估价对象距六合区商服中心距离约1.0公里。
3.13、宗地日照、通风、干湿状况
估价对象日照、通风、干湿状况好
3.14、土地使用年限
在估价期日，设定待估宗地土地使用年期为商服用地法定最高使用年期40年，住宅用地法定最高使用年期70年。
3.15、土地利用状况
在估价期日二O一五年六月八日，根据土地估价师实地查勘以及兰荷苑四期实测情况表复印件可知，待估宗地总用地面积为22763平方米，地上实测总建筑面积为40199.36平方米，容积率为1.77，地上实测商业建筑面积为1584.16平方米，可知商业分摊土地面积为897.04平方米。宗地外达到通路、供电、供水、排水、通讯“五通”和宗地内通路、供电、供水、排水、通讯及场地平整“五通一平”的开发程度。
第三部分 土地估价
一、估价原则
1、合法原则
土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。
2、替代原则
土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。
3、供需原则
土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
4、预期收益原则
土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。土地的价格是由反映该宗地将来的总收益所决定的，它的价格也受预期收益形成因素的变动所影响。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。估价人员必须了解过
去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。
5、最有效利用原则
土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。
6、变动原则
估价过程中估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素，把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
7、谨慎原则
遵循谨慎原则，要求在面临不确定因素的情况下作出判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计到各种风险和损失，不高估市场价值，不低估土地估价师知悉的法定优先受偿款额。
8、贡献原则
不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素就土地部分的贡献而言，由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性，评估时应特别考虑。土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以由土地对土地收益的贡献大小来决定。
总之，本次评估以客观、公正、公平的职业准则，在公开市场条件
进行土地价格评估，在评估过程中，按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。
二、估价方法与估价过程
（一）估价方法与估价技术路线
1、土地估价方法的选择
一般而言，土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、剩余法、成本逼近法、路线价估价法等。
1.1、评估思路
根据评估对象的土地利用特点和估价目的以及估价方收集的资料, 本次评估采用剩余法测算待估宗地设定条件下的土地使用权价格，然后经过综合分析测算方法及其测算结果，最终确定待估宗地的土地使用权价格。
1.2、方法选择依据
1.2.1不能采用以下方法的理由：
（1）成本法仅为土地取得成本的积算，无法体现用地类有收益的土地的客观价值，因此不宜采用成本法。
（2）估价对象所在周边类似的出租案例较少，故不适合采用收益还原法进行评估。
（3）估价对象为南京市基准地价范围内，但待估宗地为划拨用地，无法采用进行基准地价测算，故不适宜采用基准地价系数修正法评估。
（4）由于南京市六合区内与估价对象所在区域相同或相似供需圈内划拨用地案例极少，故未采用市场比较法评估。
1.2.2 方法选择依据
（1）由于待估宗地已经确定详细的规划材料，且周边有类似的物业出售案例，故适宜采用剩余法评估。
综上所述，本次估价采用剩余法进行评估。
2、估价技术路线
剩余法
剩余法是在估算开发完成后不动产正常售价的基础上，扣除建筑物建造费用、开发过程中发生的税费、公共设施配套建设费与相关的专业费及利息、利润等费用后的价格余额，来确定估价对象土地价格的一种方法。计算公式为：
地价＝不动产总价-建安费-专业费-开发过程中发生的税费-小区公共设施配套建设费-利润-税金-销售费用-不可预见费
（二）估价过程
本次评估分为两步，第一步先求取待估宗地由出让住宅用途变更为出让商服用途所补缴的出让金款。第二步再求取待估宗地划拨住宅变更为出让住宅用途所补缴的出让金款，最终得出总的补缴地价款。
待估宗地在规划用途调整之后，待估宗地上部分住宅被调整为商服，本次评估先求取原用途（住宅）楼面地价，再求取新用途（商服）楼面地价，最终通过差价乘以改变用途的建筑面积，求得第一步补缴地价款，用原用途（住宅）地面地价乘以商服分摊土地面积再乘以补缴出让金的比例。
A、原用途（住宅）楼面地价的确定
1、最佳利用方式的确定
估价对象位于南京市六合区兰荷苑四期。根据委托方提供的待估宗地国有用地使用权划拨决定书复印件，待估宗地规划总用地面积为
22763平方米，地上实测总建筑面积为40199.36平方米，容积率为1.77，地上实测商业建筑面积为1584.16平方米，可知商业分摊土地面积为897.04平方米，设定本次评估原用途（住宅）土地上住宅建筑面积为1584.16平方米，所在分摊的土地面积为897.04平方米。
结合最高最佳使用原则，根据估价师测算以及对周边区域用房调查，本次评估据此设定估价对象开发状况如下：
根据上述假设条件，宗地内开发完成后各项建筑指标如下：
住宅用房面积=1584.16m2
地上总建筑面积=1584.16m2 2、建设期的确定
根据估价对象的面积、开发工程量，并经向建筑设计专业部门咨询，确定估价对象建设期为2年，并以估价期日2015年6月8日作为建设起始日，即建设期为2015年6月8日至2017年6月7日。
3、销售期的确定
根据当地的房地产市场现状和趋势，以及估价对象所在区域的实际情况，预计出售情况为工程开工1年后主体封顶，开始销售，至工程竣工验收时可售出60%，且设定在此段时间内为均匀售出；工程竣工验收后1年内再售出剩下的40%，且设定在此段时间内为均匀售出。
4、不动产总价的确定
待估宗地上为经济适用房，根据估价师对周边安臵房市场状况的调查，综合测算得出周边安臵房住宅平均售价为4000元/m2，本次评估以4000元/m2作为住宅用房的评估价格。 可知开发完成后房地产总价
=(4000元/m2×1584.16m2)×[60%÷(1+5.1%)1+40%÷(1+5.1%)2 ] =591.21万元 5、购地契税
在估价期日，取得估价对象国有出让建设用地使用权后，还需支付购地契税。依据•省政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的意见‣（苏政办发[2008]133号）文件规定，“自2008年12月22日起契税税率由4%调整为3%。
购地契税=3%×地价 6、建安费、专业费的确定
根据南京市工程造价网发布的2013年度南京市标准工程造价指数，结合与本项目类似工程建安工程投资额并结合对本项目的调研分析，确定该项目建安费标准（详见下表），专业费用为建安费用的10%（包括前期工程费用），建安费用、专业费用在开发期内投入情况为：
第一年投入60%，第二年投入40%，且每年均匀投入。
表2 建安费用一览表
建安费、专业费=1500元/m2×1584.16m2×（1+10%）×[60%÷（1+5.1%）
0.5
+40%÷（1+5.1%）1.5]=248.13万元 7、开发过程中的各项规费
根据•经济适用住房管理办法‣的通知建住房[2007]258号文。经
济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担。故本次评估中无需计算各项规费。
8、小区内公共配套设施建设费
因估价对象内拟建非营业性的公共配套设施，包括园林绿化、配套设施等。本次估价根据估价师对周边区域房地产开发过程中公共配套设施费在房地产开发过程中建筑安装费及专业费中所占比重的调查分析，并咨询有关专家，综合确定公共配套设施建设费按建筑面积计150元/m2。
小区内公共配套设施建设费=1584.16m2×150元/m2÷（1+5.1%）1
=22.61万元
9、开发商利润的确定
结合目前市场状况和调查近几年投资于同类物业的利润率情况和估价对象所在区域内近年经济适用房房地产开发的平均利润率，最终确定以3%作为本次评估的利润率。
利润=(购地契税+建安费、专业费+开发过程中的规费+小区内公共配套设施建设费+地价)×3%
=(地价×3%+248.13万元+22.61万元+地价)×3% =8.12万元+3.09%×地价 10、投资利息
投资利息率（贴现率）按2015年5月11日调整利率后中国人民银行公布的固定资产1年期贷款利息率5.1%计。
本次评估采用动态分析法，已将发生的有关费用都折现到估价期日，故不计利息。
11、不可预见费
不可预见费是指考虑建设期可能发生的风险因素而导致的建设费用增加。估价师根据当地房地产开发企业的通常计取标准结合估价对象自身的实际状况，确定按建筑费和专业费用之和的2%计。
不可预见费=248.13万元×2%=4.96万元 12、管理费用
管理费用是指企业为管理和组织经营活动而发生的各项费用，估价师根据当地房地产开发企业的通常计取标准结合估价对象自身的实际状况按照开发完成后房地产销售总价的2%计。
管理费用＝591.21万元×2%=11.82万元 13、销售税金的确定
税金构成为：营业税为不动产售价的5%，城市建设维护税为营业税的7%，教育费附加及地方教育费附加为营业税的5%，合计为不动产售价的5.6%。
销售税金＝591.21万元×5.6%＝33.11万元 14、销售费用
经济适用房无销售广告费用、代理销售费用，及销售人员费用，故本项费用为零。
15、总地价计算
地价=不动产总价-购地契税-建安费、专业费-开发过程中发生的各
项规费-小区内公共配套设施建设费-利润-不可预见费-管理费用-销售税金-销售费用
=591.21万元-3%×地价-248.13万元-22.61万元-(8.12万元
+3.09%×地价)- 33.11万元-11.82万元-4.96万元
地价=247.39万元
16、原用途（住宅）单位面积地价测算 原用途（住宅）地面地价=总地价÷土地面积 =247.39万元÷897.04m2
=2757.85元/m2
原用途（住宅）楼面地价=2757.85元/m2÷1.77=1558.11元/m2 17、方法应用评价
首先，估价师根据对估价对象周围房地产市场的调查，掌握大量房地产交易市场的资料，采用市场比较法分析得出开发完成后房地产售价，在此基础上扣除购地契税、建安费、专业费、开发开发过程中的各项规费、小区内公共配套设施建设费、利润、不可预见费、管理费用、销售税金、销售费用等费用，最终评估出土地价格。由于上述各项参数的选取客观、可靠，故运用剩余法评估的结果能够反映估价对象的市场价格水平。
B、新用途（商服）估价测算过程
1、最佳利用方式的确定
估价对象位于南京市六合区兰荷苑四期。在估价期日二O一五年六月八日，根据土地估价师实地查勘以及兰荷苑四期实测情况表复印件可知，待估宗地总用地面积为22763平方米，地上实测总建筑面积为40199.36平方米，容积率为1.77，地上实测商业建筑面积为1584.16平方米，可知商业分摊土地面积为897.04平方米。
结合最高最佳使用原则，根据估价师测算以及对周边区域用房调查，本次评估据此设定估价对象开发状况如下。
根据上述假设条件，宗地内开发完成后各项建筑指标如下： 商业用房面积=1584.16m2
地上总建筑面积=1584.16m2 2、建设期的确定
根据估价对象的面积、开发工程量，并经向建筑设计专业部门咨询，确定估价对象建设期为2年，并以估价期日2015年6月8日作为建设起始日，即建设期为2015年6月8日至2017年6月7日。
3、销售期的确定
根据当地的房地产市场现状和趋势，以及估价对象所在区域的实际情况，预计出售情况为工程开工1年后主体封顶，开始销售，至工程竣工验收时可售出60%，且设定在此段时间内为均匀售出；工程竣工验收后1年内再售出剩下的40%，且设定在此段时间内为均匀售出。
4、不动产总价的确定 兰荷苑商业用房市场价格测算：
4.1.1交易案例选取
案例A：复兴路底层商业用房，位于复兴路，周边有学校、超市、银行、医院等配套设施，有1-2条公交线路，公交便捷度一般，临街状况较优；钢混结构，毛坯，2015年6月商业用房销售平均价格为10100元/平方米。
案例B：双客路底层商业用房，位于双客路，周边有学校、超市、银行、医院等配套设施，有1-2条公交线路，公交便捷度一般，临街状况较优；钢混结构，毛坯，2015年6月商业用房销售平均价格为9560元/平方米。
案例C：商城路底层商业用房，位于商城路。周边有学校、超市、银行、医院等配套设施，有1-2条公交线路，公交便捷度一般，临街状况较优；钢混结构，毛坯，2015年6月商业用房销售平均价格为9410元/平方米。
交易案例位臵图如下： 4.1.2比较因素的选择
结合估价对象与比较案例的具体情况，我们选择影响估价对象交易
价格的主要因素有：
（1）交易日期：根据房地产价格指数，进行交易期日修正。 （2）交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易。 （3）区域因素：主要指社会因素、商服繁华程度、道路状况、公交便捷度、环境质量、市政基础设施完善度等。
（4）个别因素：主要指房屋建筑结构、装修、层高、距商服中心距离、临街状况、商服配套设施、临街宽深比等。
4.1.3编制交易案例因素条件比较表，详见下表：
表3 因素条件比较表
4.1.4编制比较因素条件指数表 （1）交易期日
本次估价期日为2015年6月8日，三个交易案例交易期日均为2015年6月，无需进行交易期日修正。
（2）交易情况
估价对象与三个交易案例交易情况均属正常交易，不存在急于出租、有利害关系人之间的交易等一些特殊的非正常交易因素，故无需进行交易情况修正。
（3）区域因素
①社会因素：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以估价对象社会因素为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2。
②商服繁华程度：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以估价对象商服繁华程度为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少3。
③道路状况：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以估价对象道路状况为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2。
④公交便捷度：分为无公交线路，公交便捷度劣；有1条公交线路，公交便捷度较劣；有2-3条公交线路，公交便捷度一般；有4-5条公交线路，公交便捷度较优；有5条以上公交线路，公交便捷度优五个等级，以估价对象公交便捷度为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2。
⑤环境质量：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以估价对象环境质量为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2。
⑥市政基础设施完善度：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以估价对象市政基础设施完善度为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2。
（4）个别因素
①建筑结构：分为钢混结构、砖混结构、砖木结构三个等级，以估价对象建筑结构形式为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少3。
②装修：分为精装修、中档装修、一般装修、简单装修、毛坯五个等级，以估价对象装修情况为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2。
③层高：以估价对象层高指数为100，每上升或下降0.5米，指数增加或减少2。
④距最近商服中心距离：以估价对象距最近商服中心距离为100，每增加或减少0.5公里，系数减少或增加2，最大修正幅度为±5。
⑤临街状况：分为临繁华商服街、临一般商服街、临非商服街、不临街四个等级，以估价对象临街状况为标准，因素条件指数为100，每上升或下降一个等级，因素条件指数增加或减少3。
⑥商服配套设施状况：分为齐全、较齐全、一般、较不齐全、不齐全五个等级，以估价对象配套设施状况为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2。
⑦临街宽深比：以估价对象临街宽深比指数为100，每上升或下降0.1，指数增加或减少2。
根据上述分析编制比较因素条件指数表，见下表：
表4 因素条件指数表
4.1.5比较因素修正
将交易案例与估价对象进行比较，从交易期日、交易情况、区域因素和个别因素等方面进行系数修正，得出估价对象的市场价格水平，详见下表：
表5 因素比较修正系数表
案例A比准单价=10100元/m2× (100/102) =9902元/m2 案例B比准单价=9560元/m2× (100/102) =9373元/m2 案例C比准单价=9410元/m2× (100/102) =9225元/m2
分别评估测算三个交易案例的比准交易价格差距不大，故采用简单算术平均得出估价对象房价为：
一层商业用房比准价格=（9902元/m2+9373元/m2+9225元/m2）÷3
=9500元/m2
可知：开发完成后房地产总价 = (9500元/m2×1584.16m2)
×[60%÷(1+5.1%)1+40%÷(1+5.1%)2 ] =1404.13万元
5、购地契税
在估价期日，取得估价对象国有出让建设用地使用权后，还需支付购地契税。依据•省政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的意见‣（苏政办发[2008]133号）文件规定，“自2008年12月22日起契税税率由4%调整为3%。”
购地契税=3%×地价 6、建安费、专业费的确定
根据南京市工程造价网发布的2013年度南京市标准工程造价指数，结合与本项目类似工程建安工程投资额并结合对本项目的调研分析，确定该项目建安费标准（详见下表），专业费用为建安费用的10%（包括前期工程费用），建安费用、专业费用在开发期内投入情况为：
第一年投入60%，第二年投入40%，且每年均匀投入。
表6 建安费用一览表
建安费、专业费=1800元/m2×1584.16m2×（1+10%）×[60%÷（1+5.1%）0.5+40%÷（1+5.1%）1.5]=300.02万元
7、开发过程中的各项规费
（1）市政基础设施配套费
根据•江苏省财政厅、江苏省物价局关于公布的通知‣（苏财综[2012]91号）文件规定，结合委估宗地开发项目的实际情况，确定委估宗地不动产开发项目的市政设施配套费约为150元/m2。该费用假设在开发开工时一次性投入。
（2）发展新墙体材料专项费
根据•江苏省财政厅、江苏省经贸委关于印发的通知‣（苏财综[2008]43号）规定，新型墙体材料专项基金按照建设项目批准文件或规划审批确定的建筑面积每平方米10元足额预缴。故本次评估确定新型墙体材料专项基金为地上总建筑面积每平方米10元。新型墙体材料专项基金假设在项目规划设计和工程预算期末一次性支付。
（3）新建房屋白蚁防治费
根据•江苏省财政厅、江苏省物价局关于公布
收费项目目录（截止2012年7月）>的通知‣（苏财综[2012]91号）规定，“新建房屋白蚁防治费（含人工费、材料费、管理费、复查费等）按房屋建筑面积收取，收费标准为七层以下（含七层、地下室）每平方米2.30元；八层以上（含八层）每平方米0.70元。该费用假设在开发开工时一次性投入。
（4）人防异地建设费
根据苏政办发[2001]140号，待估宗地上结建人防费按地面首层建筑面积计为2800元/m2。估价对象未配建人防设施。
开发过程中的各项规费=1584.16m2×2800元/m2+1584.16m2×
（150+10+0.7）元/m2=469.26万元
8、小区内公共配套设施建设费
因估价对象内拟建非营业性的公共配套设施，包括园林绿化、配套设施等。本次估价根据估价师对周边区域房地产开发过程中公共配套设施费在房地产开发过程中建筑安装费及专业费中所占比重的调查分析，并咨询有关专家，综合确定公共配套设施建设费按建筑面积计200元/m2。
小区内公共配套设施建设费=1584.16m2×200元/m2÷（1+5.1%）1
=30.15万元
9、开发商利润的确定
结合目前市场状况和调查近几年投资于同类物业的利润率情况和估价对象所在区域内近年经济适用房房地产开发的平均利润率，最终确定以15%作为本次评估的利润率。
利润=(购地契税+建安费、专业费+开发过程中的规费+小区内公共配套设施建设费+地价)×15%
=(地价×3%+300.02万元+469.26万元+30.15万元+地价)×15%
=119.91万元+15.45%×地价
10、投资利息
投资利息率（贴现率）按2015年5月11日调整利率后中国人民银
行公布的固定资产1年期贷款利息率5.1%计。
本次评估采用动态分析法，已将发生的有关费用都折现到估价期日，故不计利息。
12、不可预见费
不可预见费是指考虑建设期可能发生的风险因素而导致的建设费用增加。估价师根据当地房地产开发企业的通常计取标准结合估价对象自身的实际状况，确定按建筑费和专业费用之和的1%计。
不可预见费=300.02万元×1%=3.0万元
13、管理费用
管理费用是指企业为管理和组织经营活动而发生的各项费用，估价师根据当地房地产开发企业的通常计取标准结合估价对象自身的实际状况按照开发完成后房地产销售总价的1%计。
管理费用＝1404.13万元×1%=14.04万元
14、销售税金的确定
税金构成为：营业税为不动产售价的5%，城市建设维护税为营业税的7%，教育费附加及地方教育费附加为营业税的5%，合计为不动产售价的5.6%。
销售税金＝1404.13万元×5.6%＝78.63万元
15、销售费用
销售费用指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。估价师根据市场调查结合估价对象自身实际状况开发完成后房地产总价的1%。
销售费用＝1404.13万元×1%＝14.04万元
16、总地价计算
总地价=不动产总价-购地契税-建安费、专业费-开发过程中发生的各项规费-小区内公共配套设施建设费-利润-不可预见费-管理费用-销售税金-销售费用
=1404.13万元-3%×地价-300.02万元-469.26万元-30.15万元
-(119.91万元+15.45%×地价)- 78.63万元-14.04万元-14.04万元-3.0万元
总地价=316.66万元
17、新用途（商服）单位面积地价测算
新用途（商服）单位面积地价
=总地价÷土地面积
=316.66万元÷897.04m2
=3530.05元/m2。
新用途（商服）单位楼面地价=3530.05元/m2÷1.77
=1994.38元/m2
18、方法应用评价
首先，估价师根据对估价对象周围房地产市场的调查，掌握大量房地产交易市场的资料，采用市场比较法分析得出开发完成后房地产售价，在此基础上扣除购地契税、建安费、专业费、开发开发过程中的各项规费、小区内公共配套设施建设费、利润、不可预见费、管理费用、销售税金、销售费用等费用，最终评估出土地价格。由于上述各项参数的选取客观、可靠，故运用剩余法评估的结果能够反映估价对象的市场价格水平。
三、估价结果确定
本次评估分为两步，第一步先求取待估宗地由出让住宅用途变更为出让商服用途所补缴的出让金款。第二步再求取待估宗地划拨住宅变更为出让住宅用途所补缴的出让金款。两者相加可得出最终补缴的地价款
待估宗地是南京市六合区兰荷苑四期宗地，宗地编号为
23-100-104-006，土地总面积为22763平方米，本次评估为商业分摊土地面积为897.04平方米。
原用途（住宅）楼面地价确定：在估价期日二O一五年六月八日，本次评估设定用途为住宅用地，设定使用权类型为出让，土地使用年期为住宅法定最高使用年期70年，容积率为1.77，设定宗地外达到通路、供电、供水、排水、通讯“五通”和宗地内达到土地平整“一平”的开发程度下，原用途单位面积楼面地价为1558.11元/m2。
新用途（商服）楼面地价的确定：在估价期日二O一五年六月八
日，本次评估设定用途为商服，设定使用权类型为出让，土地使用年期为商服法定最高使用年期40年，容积率为1.77，设定宗地外达到通路、供电、供水、排水、通讯“五通”和宗地内达到土地平整的开发程度下，新用途（商服）单位面积楼面地价为1994.38元/m2。
1、出让住宅用途变更为出让商服用途补缴地价款
=（新用途楼面地价-原用途楼面地价）×商业实测建筑面积
=（1994.38元/m2-1558.11元/m2）×1584.16m2
=69万元
2、划拨住宅变更为出让住宅补缴地价款
=原用途地面地价×商服分摊土地面积×补缴出让金比例
=2757.85元/m2×897.04m2×60%
=148万元
综上可知：总补缴地价款=1+2=69万元+148万元=217万元
综上所述，待估宗地规划调整后应补缴的地价款为人民币217万元，大写人民币贰佰壹拾柒万元整。
详见土地估价结果一览表。
第四部分 附 件
一、待估宗地国有建设用地划拨决定书复印件
二、兰荷苑实测情况表复印件
三、土地使用者企业法人营业执照复印件
四、委托方提供的其他资料
五、待估宗地现状照片及区域位臵图
六、受托方营业执照及资质证书复印件
七、土地估价师证书复印件
土 地 估 价 技 术 报 告
项目名称：南京市六合区经济适用住房发展中心所属位于南
京市六合区兰荷苑四期宗地国有划拨土地使用
权用途调整补缴地价款价格评估（南京市六合
区）
受托估价单位：江苏苏地行土地房产评估有限公司
土地估价报告编号：（苏）苏地行（2015）土估字第130号
土地估价技术报告编号：（苏）苏地行（2015）土技字第130号
提交估价报告日期：二O一五年七月十四日
关键词：南京市六合区 用途调整 补缴地价
江苏苏地行土地房产评估有限公司
二O一五年
土 地 估 价 技 术 报 告
第一部分 总 述
一、估价项目名称
南京市六合区经济适用住房发展中心所属位于南京市六合区兰
荷苑四期宗地国有划拨土地使用权用途调整补缴地价款价格评估
（南京市六合区）
二、委托估价方
委托方：南京市国土资源局六合分局
三、受托估价方
受托估价单位：江苏苏地行土地房产评估有限公司
法定代表人：张其宝
工商注册号：[**************]
机构地址：南京市建邺区乐山路190号农展馆3楼
执业范围：全国范围内从事土地评估业务
有效期限：2016年6月30日
注册号：A201132004
联系人：张静
联系电话：025-84730102-8006
邮政编码：210019
四、估价目的
根据•国土资源部办公厅关于发布
价评估技术规范（试行）>的通知‣（国土资厅发[2013]20号）规定，
本次评估的目的是为委托方南京市国土资源局六合分局通过集体决
策核定南京市六合区经济适用住房发展中心所属位于南京市六合区
兰荷苑四期宗地用途调整补缴地价款提供客观、公正的价格参考依
据。
五、估价依据
（一）国家及有关部门颁布的法律法规及相关文件
1、•中华人民共和国物权法‣（2007年3月16日第十届全国
人民代表大会第五次会议通过，自2007年10月1日起施行）
2、•中华人民共和国土地管理法‣（第二次修正，2004年8月
28日中华人民共和国主席令第28号公布）
3、•中华人民共和国城市房地产管理法‣（1994年7月5日
第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，2007年8月
30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议•关于修
改†中华人民共和国城市房地产管理法‡的决定‣修正过）
4、•中华人民共和国土地管理法实施条例‣（1998年12月24
日国务院令第256号，1999年1月1日施行）
5、•中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例‣
（1990年5月19日国务院令第55号，1990年5月19日施行）
6、•中华人民共和国城乡规划法‣（2007年10月28日第十届全
国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过，自2008年1月1日起
施行）
7、•招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定‣(国土资源
部令第39号)
8、•关于修改的决
定‣（2006年12月31日国务院令第483号，自2007年1月1日起施行）
9、•协议出让国有土地使用权规定‣（国土资源部令第21号）
10、•国务院关于加强国有土地资产管理的通知‣（国发[2001]15
号）
11、•国务院关于深化改革严格土地管理的决定‣（国发[2004]28
号）
12、•国务院关于促进节约集约用地的通知‣（国发[2008]3号）
13、•国土资源部办公厅关于发布
价评估技术规范（试行）>的通知‣（国土资厅发[2013]20号）
（二）地方有关部门颁布的法规及相关文件
1、•江苏省土地管理条例‣（2004年4月16日江苏省第十届人
民代表大会常务委员会第九次会议•关于修改†江苏省土地管理条
例‡的决定‣第二次修正，自2004年5月1日起施行）
2、•江苏省财政厅、江苏省物价局关于公布
性收费项目目录（截止2012年7月）>的通知‣（苏财综[2012]91号）
3、•关于降低新建房屋白蚁防治费收费标准的通知‣（苏价工
[1996]422号，省物价局、省财政局、建设委员会1996年10月3日发布）
4、•江苏省财政厅、江苏省经贸委关于印发
材料专项基金征收使用管理实施办法>的通知‣（苏财综[2008]43号）
（三）有关技术标准
1、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准
•城镇土地估价规程‣（GB/T18508-2014）
2、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准
•城镇土地分等定级规程‣（GB/T18507-2014）
3、国土资源部发布•城镇地籍调查规程‣（TDT1001-2012）
4、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局和中国国家标准
化管理委员会联合发布的国家标准•土地利用现状分类‣
（GB/T21010-2007）
（四）其他资料
3.1委托方提供的有关资料
3.1.1待估宗地国有建设用地划拨决定书复印件
3.1.2兰荷苑四期实测情况表复印件
3.1.3土地使用者企业法人营业执照复印件
3.1.4委托方提供的其他资料
3.2受托估价方掌握的资料
3.2.1•江苏省城市地价动态监测报告（2013年度）‣江苏省国土
资源厅公布
3.2.2南京市自然条件、社会经济条件、行政区划人口等方面的基
本情况资料
3.2.3南京市统计资料
3.2.4待估宗地所在地城市规划资料
3.2.5待估宗地所在地城市基础设施基本情况资料
3.2.6待估宗地所在区域土地出让转让、土地市场供需状况等土
地市场方面的资料
3.2.7待估宗地所在区域土地取得费、土地开发费及土地开发经
营等方面的交易实例及有关文件
3.3估价人员实际勘察、调查所获取的资料
3.3.1估价人员实地踏勘和调查收集的有关待估宗地权属、基础
设施、宗地条件方面的资料
3.3.2估价人员实地踏勘和调查收集的有关待估宗地建筑物状况
资料
3.3.3估价人员实地踏勘和调查收集的待估宗地所在地自然条
件、社会经济条件、行政区划人口等方面的基本情况资料
3.3.4估价人员实地踏勘和调查收集的待估宗地所在区域统计资
料
3.3.5估价人员实地踏勘和调查收集的待估宗地所在区域城市基
础设施基本情况资料
六、估价期日
根据待估宗地申请补办期日确定为本次估价期日为二O一五年
六月八日
七、估价日期
二O一五年六月八日至二O一五年七月十四日
八、地价定义
南京市六合区经济适用住房发展中心所属位于南京市六合区兰
荷苑四期宗地，坐落于六合区雄州镇沿河村、旭光村，土地用途为
住宅用地，土地使用权性质为国有划拨，土地面积为22763平方米。
根据估价师现场勘查及委托方提供相关资料可知，待估宗地上原先
规划为划拨住宅用途，现部分改变为出让商服用途。本次评估分为
两步，第一步先求取待估宗地由出让住宅用途变更为出让商服用途
所补缴的出让金款。第二步再求取待估宗地划拨住宅变更为出让住
宅用途所补缴的出让金款。故本次评估先设定待估宗地土地使用权
性质为国有出让土地使用权。
1、地价内涵
原用途（住宅）地价内涵：本次评估的待估宗地地价是指在估
价期日二O一五年六月八日设定土地利用条件下，设定土地开发程
度为宗地外达到通路、供电、供水、排水、通讯“五通”及宗地内达
到场地平整“一平”的开发程度下，设定用途住宅用地，容积率为
1.77，设定待估宗地土地使用年期为住宅法定最高使用年期70年国
有出让土地使用权市场价值。
新用途（商服）地价内涵：本次评估的待估宗地地价是指在估
价期日二O一五年六月八日设定土地利用条件下，设定土地开发程
度为宗地外达到通路、供电、供水、排水、通讯“五通”及宗地内达
到场地平整“一平”的开发程度下，设定用途商服，容积率为1.77，
设定待估宗地土地使用年期为商服法定最高使用年期40年国有出
让土地使用权市场价值。
2、待估宗地实际开发程度
在估价期日二O一五年六月八日待估宗地的实际开发程度为宗
地外达到通路、供电、供水、排水、通讯“五通”，宗地内通路、供
电、供水、排水、通讯及场地平整“五通一平”的开发程度。
3、土地估价时的设定条件
原用途（住宅）下设定条件：在估价期日二O一五年六月八日，
本次估价设定待估宗地开发程度为宗地红线外达到通路、供电、供
水、排水、通讯“五通”和宗地红线内场地平整“一平”。设定为住宅
用地，容积率为1.77，设定待估宗地土地使用年期为住宅法定最高
使用年期70年。
新用途（商服）下设定条件：在估价期日二O一五年六月八日，
本次估价设定待估宗地开发程度为宗地红线外达到通路、供电、供
水、排水、通讯“五通”和宗地红线内场地平整“一平”。设定为商
服，设定容积率为1.77，设定待估宗地土地使用年期为商服法定最
高使用年期40年。
4、土地利用条件
在估价期日二O一五年六月八日，根据土地估价师实地查勘以及
兰荷苑四期实测情况表复印件可知，待估宗地总用地面积为22763
平方米，地上实测总建筑面积为40199.36平方米，容积率为1.77，地
上实测商业建筑面积为1584.16平方米，可知商业分摊土地面积为
897.04平方米。宗地外达到通路、供电、供水、排水、通讯“五通”
和宗地内通路、供电、供水、排水、通讯及场地平整“五通一平”的
开发程度。
九、估价结果
本次评估分为两步，第一步先求取待估宗地由出让住宅用途变
更为出让商服用途所补缴的出让金款。第二步再求取待估宗地划拨
住宅变更为出让住宅用途所补缴的出让金款。两者相加可得出最终
补缴的地价款
待估宗地是南京市六合区兰荷苑四期宗地，宗地编号为
23-100-104-006，土地总面积为22763平方米，本次评估为商业分摊
土地面积为897.04平方米。
原用途（住宅）楼面地价确定：在估价期日二O一五年六月八
日，本次评估设定用途为住宅用地，设定使用权类型为出让，土地
使用年期为住宅法定最高使用年期70年，容积率为1.77，设定宗地
外达到通路、供电、供水、排水、通讯“五通”和宗地内达到土地平
整“一平”的开发程度下，原用途单位面积楼面地价为1558.11元/m2。
新用途（商服）楼面地价的确定：在估价期日二O一五年六月
八日，本次评估设定用途为商服，设定使用权类型为出让，土地使
用年期为商服法定最高使用年期40年，容积率为1.77，设定宗地外
达到通路、供电、供水、排水、通讯“五通”和宗地内达到土地平整
的开发程度下，新用途（商服）单位面积楼面地价为1994.38元/m2。
1、出让住宅用途变更为出让商服用途补缴地价款
=（新用途楼面地价-原用途楼面地价）×商业实测建筑面积
=（1994.38元/m2-1558.11元/m2）×1584.16m2
=69万元
2、划拨住宅变更为出让住宅补缴地价款
=原用途地面地价×商服分摊土地面积×补缴出让金比例
=2757.85元/m2×897.04m2×60%
=148万元
综上可知：总补缴地价款=1+2=69万元+148万元=217万元
综上所述，待估宗地规划调整后应补缴的地价款为人民币217
万元，大写人民币贰佰壹拾柒万元整。
详见土地估价结果一览表。
江苏苏地行土地房产评估有限公司
表1 土 地 估 价 结 果 一 览 表
估价机构：江苏苏地行土地房产评估有限公司 估价技术报告编号：（苏）苏地行（2015）土估字第130号 估价期日：二O一五年六月八日 土地使用权性质：国有出让
1、土地权利限制：待估宗地在估价期日未设定抵押权、租赁及其他他项权利。2、基础设施条件：（见下表）。
3、规划限制条件：（见下表）。4、影响土地价格的其他限定条件：无。
二、其他需要说明的事项：
1、本次估价所引用的参数如利润率等的选取对估价结果产生影响。
2、本次估价没有考虑将来可能的特殊交易对该评估地价的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化、城市总体规划发生重大调整以及遇有自然力和其他不可抗力对评估价的影响。
3、评估报告自提交报告之日起半年内有效，评估价格仅为委托方南京市国土资源局六合分局通过集体决策核定南京市六合区经济适用住房发展中心所属位于南京市六合区兰荷苑四期宗地规划调整补缴地价款提供客观、公正的价格参考依据。
二O一五年七月十四日 8
江苏苏地行土地房产评估有限公司
十、需要特殊说明的事项
1、有关资料的来源
1.1待估宗地国有建设用地划拨决定书复印件
1.2兰荷苑四期实测情况表复印件
1.3土地使用者企业法人营业执照复印件
1.4委托方提供的其他资料
1.5本项估价所依据的资料源于委托估价方和待估宗地所在地国土资源部门提供的资料、受托估价方掌握的资料及估价人员实地踏勘和调查收集的资料。
1.6估价人员对待估宗地的现场勘察仅限于可观察和接触到的部分，对被遮盖、未暴露以及难以接触部分因无法实地确认而未实际确认，评估时依据委托估价方提供的资料和估价人员掌握的资料进行评估。
1.7本次土地估价的目的是为委托方南京市国土资源局六合分局通过集体决策核定南京市六合区经济适用住房发展中心所属位于南京市六合区兰荷苑四期宗地用途调整补缴地价款提供客观、公正的价格参考依据，不作其他用途使用。
2.对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项
2.1本次估价所引用的参数如利润率、还原利率等的选取会对估价结果产生影响。本次估价结果在现行政策规定的取费标准基础上测算所得，如政策发生变化，估价结果需作相应调整。
2.2本次评估原用途（住宅）下设定的土地开发程度为宗地外达到通路、供电、供水、排水、通讯“五通”和宗地内土地平整“一平”的开发水平，土地用途设定为住宅用地，设定容积率为1.77，设定土地使用年期为住宅法定最高使用年期70年。新用途（商服）下设定的土地开发程度为宗地外达到通路、供电、供水、排水、通讯“五通”和宗地内土地平整“一平”的开发水平，土地用途设定为商服，设定容积率为1.77，设定土地使用年期为商服法定最高使用年期40年。本报告设定的土地开发程度、容积率和土地使用年期发生变化时，本报告中的评估结果必须
进行相应调整。
2.3本次估价设定的用途是依据合法原则和最有效利用原则设定
的，土地规划条件和土地利用条件的发生变化，土地估价结果必须进行相应调整。
3、待估宗地的特殊性及估价中未考虑的因素
3.1由于待估宗地的个别性所形成的特殊性，待估宗地的价格更受需求市场的影响，本次估价把投资人作为经济人考虑，未考虑心理因素及宣传鼓动因素对地价的影响。
3.2本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。
3.3本次估价未考虑国家宏观经济政策发生变化，城市总体规划发生重大调整以及遇有自然力和其他不可抗力对评估价格的影响。
4、其它需要说明的事项
4.1估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况确定估价原则、方法及参数的选取。
4.2地价货币单位：人民币元。
4.3根据土地估价师实地查勘以及兰荷苑四期实测情况表复印件可知，待估宗地总用地面积为22763平方米，地上实测总建筑面积为40199.36平方米，容积率为1.77，地上实测商业建筑面积为1584.16平方米，可知商业分摊土地面积为897.04平方米。宗地外达到通路、供电、供水、排水、通讯“五通”和宗地内通路、供电、供水、排水、通讯及场地平整“五通一平”的开发程度。
4.4根据企业提供的拆迁成本以及征地成本，可知土地征地拆迁成本相对较高，故本次评估求取土地出让金采用国家及南京市相关文件对于土地出让金比例的要求；本次评估中估价师根据•划拨土地使用权管理暂行办法‣（„1992‟第1号）文中可知，“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按地价的一定比例收取，最低不得低于地价的40%”，再由•市政府关于进一步完善市级土地出让收支管理的通知‣（宁政发[2011]9号）文，可知经营性用地的成本
费用按照总价款的40%计算；故本次评估设定土地出让金的比例为地价的60%。
十一、土地估价师签字
1、土地估价师吴 俊签字，证书号：2004320151
2、土地估价师陆 叶签字，证书号：2004320166
十二、土地估价机构
估价机构负责人签字：
江苏苏地行土地房产评估有限公司 二O一五年七月十四日
第二部分 待估宗地描述及地价影响因素分析
一、待估宗地描述
1. 土地登记状况
1.1土地来源：南京市六合区经济适用住房发展中心于2010年9
月1日和南京市国土资源局六合分局签订待估宗地国有建设用地划拨决定书，以划拨方式取得国有土地使用权。
1.2土地使用权人：南京市六合区经济适用住房发展中心。
1.3国有土地使用证编号：无。
1.4土地位臵：六合区雄州镇沿河村、旭光村。
1.5图号：无。
1.6地号：23-100-104-006。
1.7土地用途：土地用途为住宅用地，本次评估原用途（住宅）下设定土地用途为住宅用地。本次评估新用途（商服）下设定土地用途为商服用地
1.8登记使用权类型：划拨。
1.9宗地面积：估价对象土地总面积为22763m2，本次评估商服土地分摊面积为897.04平方米。
1.10土地四至：东至建筑物；南至建筑物；西至道路；北至沿河路。
2、土地权利状况
2.1土地所有权：待估宗地的土地所有权属国家所有。
2.2土地使用权：南京市六合区经济适用住房发展中心以划拨方式取得待估宗地土地使用权。
2.3土地他项权利：在估价期日，待估宗地未设定抵押、租赁等他项权利。
3、土地利用状况
在估价期日二O一五年六月八日，根据土地估价师实地查勘以及兰荷苑四期实测情况表复印件可知，待估宗地总用地面积为22763平方米，地上实测总建筑面积为40199.36平方米，容积率为1.77，地上实
测商业建筑面积为1584.16平方米，可知商业分摊土地面积为897.04平方米。宗地外达到通路、供电、供水、排水、通讯“五通”和宗地内通路、供电、供水、排水、通讯及场地平整“五通一平”的开发程度。
二、地价影响因素分析
（一）一般因素
1、自然因素
1.1城镇地理位臵
南京市位于江苏省西南部，地理坐标为东经118°22＇～119°14＇，北纬31°14＇～32°27＇，东与扬州、镇江、常州市相连，南接安徽省宣州市，西与安徽省滁州、马鞍山、芜湖市接壤，北临安徽省滁州市。南京是江苏省省会，长三角地区第二大城市，国家历史文化名城，国家综合交通枢纽，国家重要创新基地和科技创新中心，现代服务中心、现代服务业基地和先进制造业基地，长江航运物流中心，滨江生态宜居城市，长三角辐射带动中西部地区发展的重要门户城市，联合国人居署特别荣誉奖获得城市，亦是2014年第二届夏季青年奥林匹克运动会举办城市。
1.2行政区划及人口状况
南京市有11个市辖区，82个街道办事处、18个镇、802个社区居委会、450个社区村委会。2013年南京市常住人口总量为818.78万人，户籍人口643.09万人。
1.3地势、地貌
南京市平面位臵南北长、东西窄，成正南北向；南北直线距离150公里，中部东西宽50～70公里，南北两端东西宽约30公里。南面是低山、岗地、河谷平原、滨湖平原和沿江河地等地形单元构成的地貌综合体。地貌为宁镇山脉的一部分,低山山陵占全市总面积的64.52%。长江南京段长度约95km；江南有秦淮河，江北有滁河，为南京市境内两条主要的长江支流,其河谷平原为重要农业区。水面占全市总面积11.4%，平原、洼地占24.08%。
1.4气候、水文
南京属亚热带季风气候，雨量充沛，年降水1200毫米，四季分明，年平均温度15.4°C，年极端气温最高39.7°C，最低-13.1°C，年平均降水量1106毫米。
南京城内主要河流有长江和秦淮河．长江南京段从江宁铜井镇南开始，至江宁营防乡东为止，境内长约95公里。秦淮河全长103公里；到南京武定门外分两股，一股为干流，称外秦淮河，绕城经中华门、水西门、定淮门外由三汊河注入长江；又一股称内秦淮河，由通济门东水关入城，在淮清桥又分为南北两支，南支为“十里秦淮”，经夫子庙文德桥至水西门西水关出城，与干流汇集，北支即古运渎、经内桥至张公桥出涵洞口入干流。
2、交通设施状况
南京市濒江近海，是我国华东地区重要的交通枢纽。铁路、公路、水运、航空、管道五种运输方式构成全方位、立体化、大运量的交通运输网络。南京港是全国内河第一大港；津浦、沪宁、宁铜3条铁路干线交汇于此，成为连接华中、华东、华北的重要铁路枢纽；南京是104、205、312、328四条国道、九条省道的交汇点和鲁宁输油管道的终端；南京禄口国际机场有30多条航线通往国内各主要城市；绕城公路、宁连、宁通一级公路、沪宁高速公路和宁马高速公路均已建成通车，南京市目前已成为长江中下游地区的重要交通枢纽，交通条件十分优越。
3、城市规划与发展目标
3.1城市性质
南京是中国重要的综合性工业生产基地。南京的电子、化工生产能力在国内城市中居第二位，车辆制造规模居第三位，机械制造业的技术、规模居国内领先地位，家用电器业、建材工业也都具有较大规模。南京是全国四大科研教育中心城市之一，是全国重要的高教、科研基地，拥有一批国内一流的高校和科研机构。目前已成为中国东部地区以电子、汽车、化工为主导产业的综合性工业基地，重要的交通枢纽和通讯中心。
3.2城市发展目标
落实主体功能区战略，建立优化提升区域、重点开发区域、生态保
护区域三类功能区，对空间开发实施有效调控。通过主导功能区的划分，促进城市整体功能的全面提升和区域特色发展格局的加快形成。
3.2.1优化提升区域发展目标
以老城为核心的绕城公路和秦淮新河以内地区，是未来承担城市综合服务功能的区域，包括玄武、秦淮、建邺、鼓楼的全部，雨花台、栖霞的部分区域。着力提升历史文化内涵和现代服务功能，塑造古都特色和现代文明交融的高品位城市形象。加快老城保护、更新，提升历史文化名城整体功能和名城形象；主城其他地区以存量建设用地的资源整合和再开发为主，形成功能板块，着重培育综合带动效用明显、区域辐射力强的城市功能。
3.2.2重点开发区域发展目标
以绕城与绕越公路之间地区为主，同时包括绕越公路以外的沿江地区以及宁高路沿线、宁连路沿线部分区域。包括雨花台、栖霞、江宁、浦口、六合、溧水和高淳的部分区域。是现代制造业的主要承载区，是一定区域内城市服务功能和城镇化人口的集聚区。重点发展高效益、关联度大、低消耗、低污染的装备制造、新材料、新能源、生物医药等产业，积极培育和发展物流、商贸商务、旅游等现代服务业，限制发展高能耗、高用地、高污染的产业，形成一批规模大、竞争力强、带动作用明显的高新技术产业和现代制造业产业群。
4、城市经济发展状况
2014年实现地区生产总值8800亿元，增长10%，增速高于全省和苏南平均水平；一般公共预算收入903.5亿元，同口径增长11%；全社会用电量增长1.7%。在15个副省级城市中，南京市地区生产总值、服务业增加值增幅均居第1位；一般公共预算收入、规模以上工业增加值等实现了进位；各项贷款和存款新增量均居第3位，比上年末分别上升1位和2位。
5、金融政策
在金融政策方面，为加强银行体系流动性管理，引导货币信贷和投资合理的增长，保持物价水平基本稳定，中国人民银行决定，自2015
年6月28日起金融机构人民币一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2%，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。
6、房地产及土地政策
6.1房地产政策
2015年3月30日，央行、住建部、银监会出台楼市新政，内容包括：
（1）对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。
（2）缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。
（3）人民银行、银监会各级派出机构要按照“因地施策，分类指导”的原则，做好与地方政府的沟通工作，加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督；在国家统一信贷政策基础上，指导银行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率水平；密切跟踪和评估住房信贷政策的执行情况和实施效果，有效防范风险，促进当地房地产市场平稳健康发展。
（4）个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
6.2土地政策
2010年1月南京市政府办公厅日前下发•关于进一步规范全市土地出让管理的通知‣，出台土地出让金首期缴纳比例、严控土地出让规模等多项新规，全面落实国家土地宏观调控政策。企业土地不得提前招
商引资，开发区、企业不得在出让前预收土地出让款。同时，出让土地首期缴款比例不得低于全部土地出让价款的50%。该市国土局有关人士介绍，这50%以上的首付款必须在土地成交后7天内交齐，而以往最低比例要求为30%，新规对拿地企业的资金实力提出了更高要求。•通知‣要求，全市商品住宅用地单幅地块出让规模原则上不超过20公顷，溧水、高淳两县不超过10公顷。除江南八区按现有程序报批外，江宁、浦口、六合三区及高淳、溧水两县一次性出让土地（含工业用地）超过20公顷（300亩）的，一律报经市政府同意后办理相关手续。
2014年6月6日，国土资源部发布•节约集约利用土地规定‣明确：禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款。•规定‣二十三条称，市、县国土资源主管部门可以采取先出租后出让、在法定最高年期内实行缩短出让年期等方式出让土地。
7、土地市场状况
2014年南京楼市土地市场实际成交面积为611万平方米。同比增长47.43%，为近5年来最高。其中，江北、江宁两大板块共成交比例占63.64%，其中江北成交28幅，总成交面积235.5万平方米；江宁成交24幅，总成交面积152.7万平方米。
2014年土地成交面积一览（按板块）
从成交地块性质来看，住宅性质地块总成交量为292.38万平方米，占全年成交总量的47.85%。
2014年土地成交面积一览（按地块性质）
截止12月31日，2014年南京楼市土地市场总成交金额为675亿元，同比2013年793.6亿元的卖地金额，下降14.94%。
2010-2014南京土地成交金额一览
8、房地产市场状况
8.1普通商品住宅市场
2014年，南京市普通商品住宅供应面积为950万平方米，成交面积为700万平方米，成交均价为14000元/平方米。相较2013年供销状况，2014年度市场整体供销上呈现明显下滑趋势，但住宅均价基本保持逐年上涨趋势。
2010-2014年南京市普通商品住宅年度供销量价
全市分板块市场：城南、城北价格涨幅全市最高，成交量占比下滑；河西、江宁、江北区域价格平稳，成交量占比稳中有升。
2014年南京普通商品住宅分板块供销量价
8.2商业办公市场
南京市商业物业市场长期处于供过于求态势，2014年全市累计上市110万方，成交35万方，全年供求比3.2，均价20000元/平方米。
2010-2014年南京商业物业年度供销量价
南京市2014年办公物业累计上市120万方，供应量达近六年来高峰，成交50万方，相较往年没有明显上涨，故2014年南京办公物业严重供大于求，均价15000元/平方米。
2010-2014年南京办公物业年度供销量价
综上所述，南京市土地和房地产价格水平在政府各项宏观政策的调整和控制的前提下，同比去年变动起伏较大，但均逐步向均衡稳步增长态势发展，土地和房地产价格趋于合理化，市场将更加理性而健康发展。
2、区域因素
2.1、位臵
待估宗地位于南京市六合区兰荷苑四期，位于六合区雄州镇沿河村、旭光村，距离南京市六合区中心交通距离约1.0公里，区位条件较优。
2.2、交通条件
（1）道路通达状况
待估宗地区域内道路类型以主次干道为主，有沿河路等道路，水泥路面，保养状况一般，道路通达性一般。
（2）公交状况
待估宗地所在区域内有1-2条公交线路经过，公交便捷度一般。
（3）对外交通状况
距六合长途汽车客运站交通距离约1.0公里，距离宁连高速公路出入口约1.0公里。对外交通状况较优。
2.3、基础设施条件
2.3.1供水
待估宗地所在区域由南京市六合区自来水公司供水，供水保证率
95%以上，供水状况较优。
2.3.2排水
待估宗地所在区域排水体制为雨污合排制，主要道路两侧排水管能满足排水需要，排水状况较优。
2.3.3供电
待估宗地所在区域由南京市六合区供电局供电，供电设施完善，供电保证率95%以上，供电状况较优。
2.3.4电讯
待估宗地所在区域属南京市六合区电信局市话服务范围，电话采用程控交换，装机容量较大，通讯水平较优，电讯状况较优。
2.4、区域环境因素
待估宗地所在区域基本无大气污染、水污染，噪声污染较小，绿化覆盖率较优，综合环境质量状况较优。
2.5、商服繁华程度和公共设施状况
待估宗地所在区域主要以中小型零售商服为主，有华诚超市、世纪华联超市、南京玉鹏大酒店，如家快捷酒店，商服繁华程度较优。
待估宗地所在区域内有六合实验小学附属第一幼儿园、六合高级中学、六合实验小学、南京广播电视大学六合分校等、六合人民医院、六合中医院公共设施配套数量较多，公共设施条件较优。
2.6、城市规划限制
城市规划对待估宗地区域土地利用类型和土地利用强度均有一定的限制。
2.7、自然条件
（1）区域地形状况
待估宗地所在区域地形较平坦。
（2）区域自然灾害状况
待估宗地所在区域不受洪涝灾害、地质灾害等自然灾害影响。
（3）自然条件综述
综上所述，待估宗地所在区域自然条件总体较优。
3、个别因素
3.1、位臵
待估宗地位于南京市六合区兰荷苑四期，临沿河路，距离南京市六合区中心交通距离约1.0公里，区位条件较优。
3.2、地形
待估宗地地形较平坦，土地开发时场地平整工程量小，地形状况较优。
3.3、形状
待估宗地形状较规则，土地形状对土地利用较有利。
3.4、面积
待估宗地总面积为22763m2，本次评估商服土地分摊面积为897.04平方米。面积较适宜，对土地利用较有利。
3.5、地基状况
待估宗地地基承载力较优，建筑建设时仅需作较简单的基础处理，地基条件较优。
3.6、最有效使用用途
待估宗地用途为住宅，最有效使用用途为住宅。
3.7、距对外交通设施距离
3.7.1距汽车站距离
估价对象距六合长途汽车客运站距离约1.0公里。
3.7.2距公交站点距离
估价对象距朝天街公交站点距离约400米。
3.8、临街状况
估价对象北临沿河路，临街状况较优。
3.9、宗地内基础设施条件
3.9.1供水
待估宗地内由南京市六合区自来水公司供水，供水保证率95%以上，供水状况较优。
3.9.2排水
待估宗地内排水体制为雨污合排制，主要道路两侧排水管能满足排水需要，排水状况较优。
3.9.3供电
待估宗地内由南京市六合区供电局供电，供电设施完善，供电保证率95%以上，供电状况较优。
3.9.4电讯
待估宗地内属南京市六合区电信局市话服务范围，电话采用程控交换，装机容量较大，通讯水平较优，电讯状况较优。
3.10、距公用设施距离
估价对象距六合实验小学附属第一幼儿园约300米，距学校距离较近；距六合人民医院约1000米，距医疗设施距离较近。
3.11、距商服超市、菜场距离
估价对象附近1000米内有商服超市和菜场。
3.12、距最近商服中心距离
估价对象距六合区商服中心距离约1.0公里。
3.13、宗地日照、通风、干湿状况
估价对象日照、通风、干湿状况好
3.14、土地使用年限
在估价期日，设定待估宗地土地使用年期为商服用地法定最高使用年期40年，住宅用地法定最高使用年期70年。
3.15、土地利用状况
在估价期日二O一五年六月八日，根据土地估价师实地查勘以及兰荷苑四期实测情况表复印件可知，待估宗地总用地面积为22763平方米，地上实测总建筑面积为40199.36平方米，容积率为1.77，地上实测商业建筑面积为1584.16平方米，可知商业分摊土地面积为897.04平方米。宗地外达到通路、供电、供水、排水、通讯“五通”和宗地内通路、供电、供水、排水、通讯及场地平整“五通一平”的开发程度。
第三部分 土地估价
一、估价原则
1、合法原则
土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。
2、替代原则
土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。
3、供需原则
土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
4、预期收益原则
土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。土地的价格是由反映该宗地将来的总收益所决定的，它的价格也受预期收益形成因素的变动所影响。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。估价人员必须了解过
去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。
5、最有效利用原则
土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。
6、变动原则
估价过程中估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素，把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
7、谨慎原则
遵循谨慎原则，要求在面临不确定因素的情况下作出判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计到各种风险和损失，不高估市场价值，不低估土地估价师知悉的法定优先受偿款额。
8、贡献原则
不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素就土地部分的贡献而言，由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性，评估时应特别考虑。土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以由土地对土地收益的贡献大小来决定。
总之，本次评估以客观、公正、公平的职业准则，在公开市场条件
进行土地价格评估，在评估过程中，按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。
二、估价方法与估价过程
（一）估价方法与估价技术路线
1、土地估价方法的选择
一般而言，土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、剩余法、成本逼近法、路线价估价法等。
1.1、评估思路
根据评估对象的土地利用特点和估价目的以及估价方收集的资料, 本次评估采用剩余法测算待估宗地设定条件下的土地使用权价格，然后经过综合分析测算方法及其测算结果，最终确定待估宗地的土地使用权价格。
1.2、方法选择依据
1.2.1不能采用以下方法的理由：
（1）成本法仅为土地取得成本的积算，无法体现用地类有收益的土地的客观价值，因此不宜采用成本法。
（2）估价对象所在周边类似的出租案例较少，故不适合采用收益还原法进行评估。
（3）估价对象为南京市基准地价范围内，但待估宗地为划拨用地，无法采用进行基准地价测算，故不适宜采用基准地价系数修正法评估。
（4）由于南京市六合区内与估价对象所在区域相同或相似供需圈内划拨用地案例极少，故未采用市场比较法评估。
1.2.2 方法选择依据
（1）由于待估宗地已经确定详细的规划材料，且周边有类似的物业出售案例，故适宜采用剩余法评估。
综上所述，本次估价采用剩余法进行评估。
2、估价技术路线
剩余法
剩余法是在估算开发完成后不动产正常售价的基础上，扣除建筑物建造费用、开发过程中发生的税费、公共设施配套建设费与相关的专业费及利息、利润等费用后的价格余额，来确定估价对象土地价格的一种方法。计算公式为：
地价＝不动产总价-建安费-专业费-开发过程中发生的税费-小区公共设施配套建设费-利润-税金-销售费用-不可预见费
（二）估价过程
本次评估分为两步，第一步先求取待估宗地由出让住宅用途变更为出让商服用途所补缴的出让金款。第二步再求取待估宗地划拨住宅变更为出让住宅用途所补缴的出让金款，最终得出总的补缴地价款。
待估宗地在规划用途调整之后，待估宗地上部分住宅被调整为商服，本次评估先求取原用途（住宅）楼面地价，再求取新用途（商服）楼面地价，最终通过差价乘以改变用途的建筑面积，求得第一步补缴地价款，用原用途（住宅）地面地价乘以商服分摊土地面积再乘以补缴出让金的比例。
A、原用途（住宅）楼面地价的确定
1、最佳利用方式的确定
估价对象位于南京市六合区兰荷苑四期。根据委托方提供的待估宗地国有用地使用权划拨决定书复印件，待估宗地规划总用地面积为
22763平方米，地上实测总建筑面积为40199.36平方米，容积率为1.77，地上实测商业建筑面积为1584.16平方米，可知商业分摊土地面积为897.04平方米，设定本次评估原用途（住宅）土地上住宅建筑面积为1584.16平方米，所在分摊的土地面积为897.04平方米。
结合最高最佳使用原则，根据估价师测算以及对周边区域用房调查，本次评估据此设定估价对象开发状况如下：
根据上述假设条件，宗地内开发完成后各项建筑指标如下：
住宅用房面积=1584.16m2
地上总建筑面积=1584.16m2 2、建设期的确定
根据估价对象的面积、开发工程量，并经向建筑设计专业部门咨询，确定估价对象建设期为2年，并以估价期日2015年6月8日作为建设起始日，即建设期为2015年6月8日至2017年6月7日。
3、销售期的确定
根据当地的房地产市场现状和趋势，以及估价对象所在区域的实际情况，预计出售情况为工程开工1年后主体封顶，开始销售，至工程竣工验收时可售出60%，且设定在此段时间内为均匀售出；工程竣工验收后1年内再售出剩下的40%，且设定在此段时间内为均匀售出。
4、不动产总价的确定
待估宗地上为经济适用房，根据估价师对周边安臵房市场状况的调查，综合测算得出周边安臵房住宅平均售价为4000元/m2，本次评估以4000元/m2作为住宅用房的评估价格。 可知开发完成后房地产总价
=(4000元/m2×1584.16m2)×[60%÷(1+5.1%)1+40%÷(1+5.1%)2 ] =591.21万元 5、购地契税
在估价期日，取得估价对象国有出让建设用地使用权后，还需支付购地契税。依据•省政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的意见‣（苏政办发[2008]133号）文件规定，“自2008年12月22日起契税税率由4%调整为3%。
购地契税=3%×地价 6、建安费、专业费的确定
根据南京市工程造价网发布的2013年度南京市标准工程造价指数，结合与本项目类似工程建安工程投资额并结合对本项目的调研分析，确定该项目建安费标准（详见下表），专业费用为建安费用的10%（包括前期工程费用），建安费用、专业费用在开发期内投入情况为：
第一年投入60%，第二年投入40%，且每年均匀投入。
表2 建安费用一览表
建安费、专业费=1500元/m2×1584.16m2×（1+10%）×[60%÷（1+5.1%）
0.5
+40%÷（1+5.1%）1.5]=248.13万元 7、开发过程中的各项规费
根据•经济适用住房管理办法‣的通知建住房[2007]258号文。经
济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担。故本次评估中无需计算各项规费。
8、小区内公共配套设施建设费
因估价对象内拟建非营业性的公共配套设施，包括园林绿化、配套设施等。本次估价根据估价师对周边区域房地产开发过程中公共配套设施费在房地产开发过程中建筑安装费及专业费中所占比重的调查分析，并咨询有关专家，综合确定公共配套设施建设费按建筑面积计150元/m2。
小区内公共配套设施建设费=1584.16m2×150元/m2÷（1+5.1%）1
=22.61万元
9、开发商利润的确定
结合目前市场状况和调查近几年投资于同类物业的利润率情况和估价对象所在区域内近年经济适用房房地产开发的平均利润率，最终确定以3%作为本次评估的利润率。
利润=(购地契税+建安费、专业费+开发过程中的规费+小区内公共配套设施建设费+地价)×3%
=(地价×3%+248.13万元+22.61万元+地价)×3% =8.12万元+3.09%×地价 10、投资利息
投资利息率（贴现率）按2015年5月11日调整利率后中国人民银行公布的固定资产1年期贷款利息率5.1%计。
本次评估采用动态分析法，已将发生的有关费用都折现到估价期日，故不计利息。
11、不可预见费
不可预见费是指考虑建设期可能发生的风险因素而导致的建设费用增加。估价师根据当地房地产开发企业的通常计取标准结合估价对象自身的实际状况，确定按建筑费和专业费用之和的2%计。
不可预见费=248.13万元×2%=4.96万元 12、管理费用
管理费用是指企业为管理和组织经营活动而发生的各项费用，估价师根据当地房地产开发企业的通常计取标准结合估价对象自身的实际状况按照开发完成后房地产销售总价的2%计。
管理费用＝591.21万元×2%=11.82万元 13、销售税金的确定
税金构成为：营业税为不动产售价的5%，城市建设维护税为营业税的7%，教育费附加及地方教育费附加为营业税的5%，合计为不动产售价的5.6%。
销售税金＝591.21万元×5.6%＝33.11万元 14、销售费用
经济适用房无销售广告费用、代理销售费用，及销售人员费用，故本项费用为零。
15、总地价计算
地价=不动产总价-购地契税-建安费、专业费-开发过程中发生的各
项规费-小区内公共配套设施建设费-利润-不可预见费-管理费用-销售税金-销售费用
=591.21万元-3%×地价-248.13万元-22.61万元-(8.12万元
+3.09%×地价)- 33.11万元-11.82万元-4.96万元
地价=247.39万元
16、原用途（住宅）单位面积地价测算 原用途（住宅）地面地价=总地价÷土地面积 =247.39万元÷897.04m2
=2757.85元/m2
原用途（住宅）楼面地价=2757.85元/m2÷1.77=1558.11元/m2 17、方法应用评价
首先，估价师根据对估价对象周围房地产市场的调查，掌握大量房地产交易市场的资料，采用市场比较法分析得出开发完成后房地产售价，在此基础上扣除购地契税、建安费、专业费、开发开发过程中的各项规费、小区内公共配套设施建设费、利润、不可预见费、管理费用、销售税金、销售费用等费用，最终评估出土地价格。由于上述各项参数的选取客观、可靠，故运用剩余法评估的结果能够反映估价对象的市场价格水平。
B、新用途（商服）估价测算过程
1、最佳利用方式的确定
估价对象位于南京市六合区兰荷苑四期。在估价期日二O一五年六月八日，根据土地估价师实地查勘以及兰荷苑四期实测情况表复印件可知，待估宗地总用地面积为22763平方米，地上实测总建筑面积为40199.36平方米，容积率为1.77，地上实测商业建筑面积为1584.16平方米，可知商业分摊土地面积为897.04平方米。
结合最高最佳使用原则，根据估价师测算以及对周边区域用房调查，本次评估据此设定估价对象开发状况如下。
根据上述假设条件，宗地内开发完成后各项建筑指标如下： 商业用房面积=1584.16m2
地上总建筑面积=1584.16m2 2、建设期的确定
根据估价对象的面积、开发工程量，并经向建筑设计专业部门咨询，确定估价对象建设期为2年，并以估价期日2015年6月8日作为建设起始日，即建设期为2015年6月8日至2017年6月7日。
3、销售期的确定
根据当地的房地产市场现状和趋势，以及估价对象所在区域的实际情况，预计出售情况为工程开工1年后主体封顶，开始销售，至工程竣工验收时可售出60%，且设定在此段时间内为均匀售出；工程竣工验收后1年内再售出剩下的40%，且设定在此段时间内为均匀售出。
4、不动产总价的确定 兰荷苑商业用房市场价格测算：
4.1.1交易案例选取
案例A：复兴路底层商业用房，位于复兴路，周边有学校、超市、银行、医院等配套设施，有1-2条公交线路，公交便捷度一般，临街状况较优；钢混结构，毛坯，2015年6月商业用房销售平均价格为10100元/平方米。
案例B：双客路底层商业用房，位于双客路，周边有学校、超市、银行、医院等配套设施，有1-2条公交线路，公交便捷度一般，临街状况较优；钢混结构，毛坯，2015年6月商业用房销售平均价格为9560元/平方米。
案例C：商城路底层商业用房，位于商城路。周边有学校、超市、银行、医院等配套设施，有1-2条公交线路，公交便捷度一般，临街状况较优；钢混结构，毛坯，2015年6月商业用房销售平均价格为9410元/平方米。
交易案例位臵图如下： 4.1.2比较因素的选择
结合估价对象与比较案例的具体情况，我们选择影响估价对象交易
价格的主要因素有：
（1）交易日期：根据房地产价格指数，进行交易期日修正。 （2）交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易。 （3）区域因素：主要指社会因素、商服繁华程度、道路状况、公交便捷度、环境质量、市政基础设施完善度等。
（4）个别因素：主要指房屋建筑结构、装修、层高、距商服中心距离、临街状况、商服配套设施、临街宽深比等。
4.1.3编制交易案例因素条件比较表，详见下表：
表3 因素条件比较表
4.1.4编制比较因素条件指数表 （1）交易期日
本次估价期日为2015年6月8日，三个交易案例交易期日均为2015年6月，无需进行交易期日修正。
（2）交易情况
估价对象与三个交易案例交易情况均属正常交易，不存在急于出租、有利害关系人之间的交易等一些特殊的非正常交易因素，故无需进行交易情况修正。
（3）区域因素
①社会因素：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以估价对象社会因素为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2。
②商服繁华程度：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以估价对象商服繁华程度为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少3。
③道路状况：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以估价对象道路状况为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2。
④公交便捷度：分为无公交线路，公交便捷度劣；有1条公交线路，公交便捷度较劣；有2-3条公交线路，公交便捷度一般；有4-5条公交线路，公交便捷度较优；有5条以上公交线路，公交便捷度优五个等级，以估价对象公交便捷度为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2。
⑤环境质量：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以估价对象环境质量为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2。
⑥市政基础设施完善度：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以估价对象市政基础设施完善度为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2。
（4）个别因素
①建筑结构：分为钢混结构、砖混结构、砖木结构三个等级，以估价对象建筑结构形式为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少3。
②装修：分为精装修、中档装修、一般装修、简单装修、毛坯五个等级，以估价对象装修情况为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2。
③层高：以估价对象层高指数为100，每上升或下降0.5米，指数增加或减少2。
④距最近商服中心距离：以估价对象距最近商服中心距离为100，每增加或减少0.5公里，系数减少或增加2，最大修正幅度为±5。
⑤临街状况：分为临繁华商服街、临一般商服街、临非商服街、不临街四个等级，以估价对象临街状况为标准，因素条件指数为100，每上升或下降一个等级，因素条件指数增加或减少3。
⑥商服配套设施状况：分为齐全、较齐全、一般、较不齐全、不齐全五个等级，以估价对象配套设施状况为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2。
⑦临街宽深比：以估价对象临街宽深比指数为100，每上升或下降0.1，指数增加或减少2。
根据上述分析编制比较因素条件指数表，见下表：
表4 因素条件指数表
4.1.5比较因素修正
将交易案例与估价对象进行比较，从交易期日、交易情况、区域因素和个别因素等方面进行系数修正，得出估价对象的市场价格水平，详见下表：
表5 因素比较修正系数表
案例A比准单价=10100元/m2× (100/102) =9902元/m2 案例B比准单价=9560元/m2× (100/102) =9373元/m2 案例C比准单价=9410元/m2× (100/102) =9225元/m2
分别评估测算三个交易案例的比准交易价格差距不大，故采用简单算术平均得出估价对象房价为：
一层商业用房比准价格=（9902元/m2+9373元/m2+9225元/m2）÷3
=9500元/m2
可知：开发完成后房地产总价 = (9500元/m2×1584.16m2)
×[60%÷(1+5.1%)1+40%÷(1+5.1%)2 ] =1404.13万元
5、购地契税
在估价期日，取得估价对象国有出让建设用地使用权后，还需支付购地契税。依据•省政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的意见‣（苏政办发[2008]133号）文件规定，“自2008年12月22日起契税税率由4%调整为3%。”
购地契税=3%×地价 6、建安费、专业费的确定
根据南京市工程造价网发布的2013年度南京市标准工程造价指数，结合与本项目类似工程建安工程投资额并结合对本项目的调研分析，确定该项目建安费标准（详见下表），专业费用为建安费用的10%（包括前期工程费用），建安费用、专业费用在开发期内投入情况为：
第一年投入60%，第二年投入40%，且每年均匀投入。
表6 建安费用一览表
建安费、专业费=1800元/m2×1584.16m2×（1+10%）×[60%÷（1+5.1%）0.5+40%÷（1+5.1%）1.5]=300.02万元
7、开发过程中的各项规费
（1）市政基础设施配套费
根据•江苏省财政厅、江苏省物价局关于公布的通知‣（苏财综[2012]91号）文件规定，结合委估宗地开发项目的实际情况，确定委估宗地不动产开发项目的市政设施配套费约为150元/m2。该费用假设在开发开工时一次性投入。
（2）发展新墙体材料专项费
根据•江苏省财政厅、江苏省经贸委关于印发的通知‣（苏财综[2008]43号）规定，新型墙体材料专项基金按照建设项目批准文件或规划审批确定的建筑面积每平方米10元足额预缴。故本次评估确定新型墙体材料专项基金为地上总建筑面积每平方米10元。新型墙体材料专项基金假设在项目规划设计和工程预算期末一次性支付。
（3）新建房屋白蚁防治费
根据•江苏省财政厅、江苏省物价局关于公布
收费项目目录（截止2012年7月）>的通知‣（苏财综[2012]91号）规定，“新建房屋白蚁防治费（含人工费、材料费、管理费、复查费等）按房屋建筑面积收取，收费标准为七层以下（含七层、地下室）每平方米2.30元；八层以上（含八层）每平方米0.70元。该费用假设在开发开工时一次性投入。
（4）人防异地建设费
根据苏政办发[2001]140号，待估宗地上结建人防费按地面首层建筑面积计为2800元/m2。估价对象未配建人防设施。
开发过程中的各项规费=1584.16m2×2800元/m2+1584.16m2×
（150+10+0.7）元/m2=469.26万元
8、小区内公共配套设施建设费
因估价对象内拟建非营业性的公共配套设施，包括园林绿化、配套设施等。本次估价根据估价师对周边区域房地产开发过程中公共配套设施费在房地产开发过程中建筑安装费及专业费中所占比重的调查分析，并咨询有关专家，综合确定公共配套设施建设费按建筑面积计200元/m2。
小区内公共配套设施建设费=1584.16m2×200元/m2÷（1+5.1%）1
=30.15万元
9、开发商利润的确定
结合目前市场状况和调查近几年投资于同类物业的利润率情况和估价对象所在区域内近年经济适用房房地产开发的平均利润率，最终确定以15%作为本次评估的利润率。
利润=(购地契税+建安费、专业费+开发过程中的规费+小区内公共配套设施建设费+地价)×15%
=(地价×3%+300.02万元+469.26万元+30.15万元+地价)×15%
=119.91万元+15.45%×地价
10、投资利息
投资利息率（贴现率）按2015年5月11日调整利率后中国人民银
行公布的固定资产1年期贷款利息率5.1%计。
本次评估采用动态分析法，已将发生的有关费用都折现到估价期日，故不计利息。
12、不可预见费
不可预见费是指考虑建设期可能发生的风险因素而导致的建设费用增加。估价师根据当地房地产开发企业的通常计取标准结合估价对象自身的实际状况，确定按建筑费和专业费用之和的1%计。
不可预见费=300.02万元×1%=3.0万元
13、管理费用
管理费用是指企业为管理和组织经营活动而发生的各项费用，估价师根据当地房地产开发企业的通常计取标准结合估价对象自身的实际状况按照开发完成后房地产销售总价的1%计。
管理费用＝1404.13万元×1%=14.04万元
14、销售税金的确定
税金构成为：营业税为不动产售价的5%，城市建设维护税为营业税的7%，教育费附加及地方教育费附加为营业税的5%，合计为不动产售价的5.6%。
销售税金＝1404.13万元×5.6%＝78.63万元
15、销售费用
销售费用指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。估价师根据市场调查结合估价对象自身实际状况开发完成后房地产总价的1%。
销售费用＝1404.13万元×1%＝14.04万元
16、总地价计算
总地价=不动产总价-购地契税-建安费、专业费-开发过程中发生的各项规费-小区内公共配套设施建设费-利润-不可预见费-管理费用-销售税金-销售费用
=1404.13万元-3%×地价-300.02万元-469.26万元-30.15万元
-(119.91万元+15.45%×地价)- 78.63万元-14.04万元-14.04万元-3.0万元
总地价=316.66万元
17、新用途（商服）单位面积地价测算
新用途（商服）单位面积地价
=总地价÷土地面积
=316.66万元÷897.04m2
=3530.05元/m2。
新用途（商服）单位楼面地价=3530.05元/m2÷1.77
=1994.38元/m2
18、方法应用评价
首先，估价师根据对估价对象周围房地产市场的调查，掌握大量房地产交易市场的资料，采用市场比较法分析得出开发完成后房地产售价，在此基础上扣除购地契税、建安费、专业费、开发开发过程中的各项规费、小区内公共配套设施建设费、利润、不可预见费、管理费用、销售税金、销售费用等费用，最终评估出土地价格。由于上述各项参数的选取客观、可靠，故运用剩余法评估的结果能够反映估价对象的市场价格水平。
三、估价结果确定
本次评估分为两步，第一步先求取待估宗地由出让住宅用途变更为出让商服用途所补缴的出让金款。第二步再求取待估宗地划拨住宅变更为出让住宅用途所补缴的出让金款。两者相加可得出最终补缴的地价款
待估宗地是南京市六合区兰荷苑四期宗地，宗地编号为
23-100-104-006，土地总面积为22763平方米，本次评估为商业分摊土地面积为897.04平方米。
原用途（住宅）楼面地价确定：在估价期日二O一五年六月八日，本次评估设定用途为住宅用地，设定使用权类型为出让，土地使用年期为住宅法定最高使用年期70年，容积率为1.77，设定宗地外达到通路、供电、供水、排水、通讯“五通”和宗地内达到土地平整“一平”的开发程度下，原用途单位面积楼面地价为1558.11元/m2。
新用途（商服）楼面地价的确定：在估价期日二O一五年六月八
日，本次评估设定用途为商服，设定使用权类型为出让，土地使用年期为商服法定最高使用年期40年，容积率为1.77，设定宗地外达到通路、供电、供水、排水、通讯“五通”和宗地内达到土地平整的开发程度下，新用途（商服）单位面积楼面地价为1994.38元/m2。
1、出让住宅用途变更为出让商服用途补缴地价款
=（新用途楼面地价-原用途楼面地价）×商业实测建筑面积
=（1994.38元/m2-1558.11元/m2）×1584.16m2
=69万元
2、划拨住宅变更为出让住宅补缴地价款
=原用途地面地价×商服分摊土地面积×补缴出让金比例
=2757.85元/m2×897.04m2×60%
=148万元
综上可知：总补缴地价款=1+2=69万元+148万元=217万元
综上所述，待估宗地规划调整后应补缴的地价款为人民币217万元，大写人民币贰佰壹拾柒万元整。
详见土地估价结果一览表。
第四部分 附 件
一、待估宗地国有建设用地划拨决定书复印件
二、兰荷苑实测情况表复印件
三、土地使用者企业法人营业执照复印件
四、委托方提供的其他资料
五、待估宗地现状照片及区域位臵图
六、受托方营业执照及资质证书复印件
七、土地估价师证书复印件