产品实现
1.1产品实现的策划
1.1.1投资发展部会同有关部门进行广泛的市场调研，寻找符合市场
需求和集团公司投资发展战略的房地产开发项目源，经遴选提出进行
投资开发项目的建议，编写《投资项目建议书》。
1.1.2《投资项目建议书》经过集团总经理办公会议研究确认。集团
公司责成投资发展部会同有关部门按照政府部门的立项程序要求组
织该房地产开发项目可行性研究并形成《项目可行性研究报告》。
1.1.3《项目可行性研究报告》经过集团总经理办公会议研究批准。
总经理办公会议提出并确定拟开发项目的项目总体计划（即：质量计
划）的主要内容。
1.1.4项目总体计划的主要内容包括：
1.1.4.1拟开发工程项目质量目标和其他有关要求；
1.1.4.2拟开发工程项目预计工期目标；
1.1.4.3 拟开发工程项目项目部组建方式；外委项目管理公司预选目
标或者自行组建项目部的项目总代表及主要成员的目标人选；
1.1.4.4拟开发工程项目预计投资额；公司自有资金准备以及其他建
设资金筹措渠道方案；
1.1.4.5拟开发工程项目需占用土地资源的基本情况等。
1.1.5投资发展部负责项目总体计划实施过程的检查与协调，随时向
总经理报告计划的实施情况并在管理评审上予以报告，如遇到问题不
能按计划进行时，投资发展部予以协调解决或修改。修改项目总体计
划必须经总经理批准。
1.1.6与本章产品实现的策划相关的程序文件：
《房地产开发策划程序》（泰达/程序－06）。
1.2与顾客有关的过程
对顾客购房和租房的要求条件予以确认和评审，确保满足合同约
定及国家和地方有关法律法规的要求。
1.2.1与产品有关要求的确定
1.2.1.1售楼中心及房地产事业部在房地产销售或租赁前进行宣传推
广及顾客意向调查。将顾客的合理要求反映到项目部，以便及时改进
工程设计方案。
1.2.1.2编制招商及销售计划，由专人负责接待顾客咨询。在洽谈过
程中识别确认顾客的要求。
1.2.1.3在与顾客签订的合同中明确表述顾客明示的要求及顾客未明
示但本公司必须满足有关法律、法规的要求和附加条件。
1.2.2与产品有关要求的评审
1.2.2.1售楼中心和房地产事业部分别负责对顾客购租商品房和存量
房产的要求进行评审，对顾客以口头等非文件形式提供的购租要求，
也应进行确认或评审。评审应在与顾客签订合同之前进行并确保：
1）所有的购买或租赁要求得到确定。
2) 与以前合同或协议表述不一致的要求内容均已解决。
3) 本公司有能力满足合同规定的要求。
1.2.2.2公司各相关业务部门对合同草案进行审核会签，以确认公司
的人力、财力、物力等综合能力可以满足合同的要求，会签意见应记
录存档。
1.2.2.3合同、协议在各部门会签过程中所提出的修改建议，由售楼
中心或房地产事业部与顾客沟通。当销售和租赁合同内容被双方确认
后，由总经理或授权代表签署销售或租赁合同。
1.2.3顾客沟通
1.2.3.1售楼中心和房地产事业部分别负责与商品房和存量房产的顾
客进行沟通，为顾客办理购租手续。处理顾客的各种业务问讯和合同
执行中的有关问题，包括合同的修改等。
1.2.3.2当顾客提出合同更改要求时应及时进行评审，并通知到相关
部门。如经评审本公司不能满足顾客对公建项目（定制产品）的特殊
要求时，售楼中心要及时回复有关顾客。
1.2.3.3售楼中心和房地产事业部在售前、售中认真听取顾客意见，
调查顾客满意度，接收顾客反馈意见，及时处理顾客投诉。在售后集
团公司委托物业管理公司执行与顾客的沟通。
1.2.3.3与顾客有关的过程相关的程序文件：
1）《商品房销售管理程序》（泰达/程序－01）
2）《存量房产租售管理程序》（泰达/程序－08）
3）《顾客满意度监控程序》（泰达/程序－14）
1.3设计和开发
1.3.1 设计和开发的策划
1.3.1.1 集团公司通过房地产事业部向项目部提出拟开发项目设计
和工程前期工作要求。
1.3.1.2项目部采用招投标方式确定设计单位。设计单位在规划部门
的初步规划原则指导下进行拟开发工程项目设计工作并形成规划设
计方案；规划设计方案包括：总平面图初步设计方案、单体建筑设计
方案、消防、人防、大小配套、教育、环保等设计方案。
1.3.1.3集团公司聘请有关技术专家评审、验证拟开发工程项目规划
设计方案；集团公司确认的规划设计方案申报政府规划部门批准。
1.3.1.4与本章设计和开发的策划相关的程序文件：
《工程项目前期工作程序》（泰达/程序－11）
1.3.2 设计和开发的输入
1.3.2.1项目部根据政府规划部门批准的规划设计方案，向中标设计
单位下达《设计任务委托书》；
1.3.2.2由项目部与中标设计单位及时沟通，如有不适宜或不充分的
情况时，双方协商解决。
1.3.3 设计和开发的输出、评审和验证
1.3.3.1工程项目规划设计、施工图设计和开发的输出全部由委托的
设计单位完成，本公司作为设计成果的接受者。设计单位根据《设计
任务委托书》要求向本公司提供设计输出。
1.3.3.2施工图设计文件申报市建委设计审核处审查，经市建委设计审
核处审查同意后，向本公司下发《天津市建设工程施工图设计文件审
查批准书》。
1.3.3.4项目部会同监理公司和施工单位参与不同阶段的设计评审
和验证，提出改进意见并向设计单位反馈。在施工之前，项目部组织
监理、设计、施工单位对施工图纸进行会审并向施工单位进行设计交
底；如果设计存在不完善之处，责成设计单位予以完善。在施工过程
中如发现问题时，施工单位以《设计洽商记录》形式或项目部以集团
公司公文形式提出修改意见申报设计单位，由委托设计单位实施设计
变更。
1.3.3.5与本章设计和开发的输出、评审和验证相关的程序文件：
1）《工程项目前期工作程序》（泰达/程序－11）
2）《工程项目过程管理程序》（泰达/程序－12）
1.3.4 设计和开发的确认
1.3.4.1分项工程、分部工程、单位工程竣工时，在政府质量监督部
门监督下，项目部会同监理、设计、勘察、施工等参建方进行工程验
收，填写政府质量监督部门规定的验收单，作为本公司对设计和开发
的确认。
1.3.4.2根据分项工程、分部工程、单位工程竣工验收的评定结果，
视综合情况确认项目工程总体质量等级。项目部到建设行政主管部门
办理建设工程竣工验收备案手续，取得《竣工验收备案通知书》，设
计和开发得到最终确认。
1.3.5设计和开发的更改控制
1.3.5.1 设计和开发的更改由委托设计单位实施，由设计单位更改后，
将更改的设计方案或设计图纸做出修改标识，交本公司项目部。项目
部下发修改后的设计文件时沿用设计单位的修改标识，并做好发放记
录，执行《工程项目文件控制程序》。
1.3.5.2 在施工过程中，如果需要进行一般性的设计变更时，由项目
部会同监理、施工单位与设计单位协商解决并填写《设计洽商记录》。
1.3.5.3在施工过程中，如果需要发生重大的设计变更时，项目部组
织设计单位和其他参建方进行评审，形成一致意见后，将设计变更方
案报经集团公司总经理/主管副总经理批准，项目部以公文形式将集团
公司批准意见通知设计单位，由设计单位实施设计变更。
1.3.5.4与本章设计和开发的更改控制相关的程序文件：
1）《工程项目文件控制程序》（泰达/程序-02）
2）《工程项目前期工作程序》（泰达/程序-11）
3）《工程项目过程管理程序》（泰达/程序-12）
4）《供方选择评定程序》（泰达/程序-09）
1.4 采购
对向本公司提供产品和服务的供方进行选择、评定和控制，使供
方产品和服务符合本公司房地产开发的质量需求，确保本公司产品和
服务的质量水平。
1.4.1 采购过程
1.4.1.1本公司对于供方的选择、评定和控制等采购过程采用公开招标
和本公司择优评定两种方式进行。本公司公开招标活动由总经理/副总
经理授权进行。
1.4.1.2 采购的招标工作由项目部在工程造价咨询机构/招标代理机
构的协助下，项目部按照天津市和天津开发区有关规定及本公司《供
方选择评定程序》、《经济合同管理程序》和《合格供方名录》的规定
办理。
1.4.1.3 各部门在与供方履行合同过程中，根据《供方选择评定程序》
《经济合同管理程序》有关规定对供方进行监督和定期评价，对长期
诚信合作的合格供方建立固定的互利合作关系，纳入《合格供方名录》；
对不符合要求的供方应按合同规定追究其应负责任或取消其合格供
方资格。
1.4.2采购信息
1.4.2.1本公司的供方及供方提供的产品和服务采购信息源于本公司
房地产开发和销售活动的客观需要。工程项目建设过程中的供方和供
方提供的产品与服务以及集团公司供给设备和主要建筑材料的采购信
息源于经批准的施工图设计。
1.4.2.2项目部每月初编制采购和招标计划报房地产事业部备案。集
团公司通过制定《合格供方名录》和经过两级内部程序订立经济合同
的方式确认各部门的供方及采购行为。
1.4.3 采购产品的验证
1.4.3.1 各单位按照《过程和产品的监视和测量程序》对房地产开发
工程项目建设过程中各自分管的供方及其产品或服务进行监督验证。
1.4.3.2项目部对其负责采购的集团公司供给设备和主要建筑材料会
同监理公司进行验收并办理向施工单位的移交手续。若有必要到供方
的生产现场对其产品进行验证时，应在采购合同中对拟验证事项的安
排和产品放行方式做出规定。
1.4.3.3与采购相关的程序文件：
1）《供方选择评定程序》（泰达/程序-09）
2）《经济合同管理程序》（泰达/程序-10）。
3）《过程和产品的监视和测量程序》（泰达/程序－16）
1.5生产和服务提供
1.5.1生产和服务提供的控制
对房地产开发工程前期准备、工程施工建设过程、工程造价、工
程竣工验收和移交、销售租赁服务进行控制，以提供符合质量目标的
建筑产品。
1.5.1.1 工程项目前期准备
项目部按照《工程项目前期工作程序》向政府有关主管部门办理
工程项目开发前期的报审和取证工作，必要时投资发展部予以配合。
工程项目前期准备主要包括：编制项目立项申请并取得立项批复；公
开招标确定设计单位并完成施工图设计；向有关主管部门申请办理国
有土地使用证、选址意见书、建设用地规划许可证、工程项目规划许
可证、施工许可证、年度投资计划、建筑管理机构资格认证书、墙改
基金报建、消防、人防、大小配套、教育、环保、国家安全批复意见
等。
1.5.1.2 工程施工建设过程
1) 项目部按照《工程项目过程管理程序》对公开招标确定的施
工总承包单位、监理公司、工程造价咨询机构的工作实施监督管理。
监理公司负责对施工单位和其他供方的产品和服务质量、工程进度、
设备和建筑材料质量、分部分项工程验收、隐蔽工程质量、施工现
场管理以及安全生产实施全过程的质量监督与质量管理。
2) 在工程造价咨询机构审核无误的基础上，项目部确认供方申
报的工程预算、供货报价、招标标底、工程结算等，与供方谈判并草
签合同，编制采购计划并组织实施。
3) 遵照“按合同、按计划、按进度、按程序”的拨款原则，施工
单位和设备供应厂家填报《工程款申请单》，经监理公司和项目部复核
确认后到集团公司财务部办理工程拨款手续。
4) 项目部负责对设计、监理、工程造价咨询机构、施工总承包单
位、设备供货厂家、配套工程施工单位等供方表现进行评价，作为日
后调整《合格供方名录》的参考依据。
5) 项目部负责工程统计工作，按月向房地产事业部报告质量分目
标完成情况。同时每月向集团公司报告工程进度和项目部其他工作情
况。
6）为了控制工程造价和顾客满意，本公司制定《房地产开发成
本管理制度》，进行工程成本预测和目标成本管理，核算和控制工程
成本耗费。在目标成本的基础上，编制本公司和有关部门降低成本计
划。工程成本核算按照《房地产开发企业会计制度》结合集团实际进
行。
1.5.1.3工程竣工验收及移交
1) 本公司制订《工程竣工验收及移交程序》指导工程竣工验收和
移交工作。在政府质量监督部门的监督下，项目部组织设计、勘察、施
工、监理等参建单位联合进行工程初步验收。 对工程初步验收中发现的不合格项，项目部责成监理公司监督有关施工单位及时整改。
2) 工程初步验收合格后，项目部向政府质量监督部门申请工程
竣工验收。申办政府建设行政主管部门颁发的《竣工验收备案通知书》，确认工程项目总体质量等级。取得《竣工验收备案通知书》和天津市房管局颁发的每幢楼房单体的《天津市新建住宅商品房准许使用证》，方可办理移交和入住手续。
3）工程竣工验收合格后，由项目部与委托管理物业公司在交接过
程中共同对竣工项目进行复验，对复验中发现的质量缺陷，由项目部组织施工单位进行维修。维修合格后，移交工程资料。
1.5.2提供租售服务过程的确认
1.5.2.1售楼中心和房地产事业部分别负责公司自销商品房的销售业务和存量房产的租售业务。为增进顾客满意，本公司对商品房和存量房产的租售服务过程进行控制和过程确认。
1.5.2.2从事租售业务的工作人员应当经过专业培训，经考核合格后持证上岗。租售业务工作人员应遵守集团公司制订的《销售人员行为规范》，主动与顾客沟通，调查顾客的满意度，耐心听取和及时反馈顾客意见并给予解释或解决，不断增强顾客满意。
1.5.2.3售楼中心应保持环境优雅、标识清楚、接待热情、细致周到。售楼中心主任对各项服务工作程负有监督检查职责，发现问题及时纠正，不断改善和提高服务质量。
1.5.2.4与本章提供租售服务过程的确认相关的程序文件和作业文件：
1) 《商品房销售管理程序》（泰达/程序-01）、
2) 《存量房产租售管理程序》（泰达/程序-08）
3) 《顾客满意度监控程序》（泰达/程序-14）。
4) 《销售人员行为规范》（泰达/作业01-01）
1.5.3标识和可追溯性
根据房地产的开发和销售质量管理的需要，对房地产的开发和销售活动全过程采用适宜的方法识别集团公司开发建设的商品房，在有可追溯性要求的场合，集团公司设置并控制唯一性的标识。
1.5.3.1 产品标识和检验状态标识
1）为区别事物界线，防止混用、误用现象，工程项目施工总承包单位与分包单位、监理公司、配套施工单位对施工现场的物料设备的名称、规格、数量和检验状态以不同标牌进行标识。项目部负责落实和监督检查。
2)为保证安全有进行序施工作业，现场的各工作区域设置明显标
牌。
3) 本公司各部门对工程项目文件和质量记录标注该项目的编号标识，以便于检索和追溯。
4)工程验收合格后，对房屋、道路依国家/地方政府规定制作标牌。
5) 售楼中心及房地产事业部应对租售的广告、楼书、楼盘及样板间等
做好集团公司和商品房的相应标识。销售人员佩带标识明显的胸卡。
1.5.3.2可追溯性
1) 项目部根据相关记录和标识，追溯施工及验收过程中发现的不合格工程的责任单位，及时通知施工总承包单位或其他供方分析不合格项原因，并予以纠正改进。
2) 售楼中心和房地产事业部对房屋租售服务中顾客不满意项，根据相关标识和记录，追溯责任者，并及时分析，制定解决措施。
1.5.4顾客财产
本公司制定《商品房销售管理程序》指导商品房销售活动。在商品房销售过程中，妥善保管顾客委托的证件及财产，满足顾客要求，提供优质便捷服务。
1) 识别验证顾客财产的符合性，并作记录。
2) 对顾客委托的证件及财、物进行识别验证后妥善保管。
3) 发生顾客委托资料异常情况，及时与顾客沟通并做好记录。
4) 代为顾客保管的证件资料，在办理完毕相关事宜后，应及时返还给顾客，并做好返还记录。
1.5.5产品防护
1.5.5.1在工程施工过程和竣工验收及移交前，由施工单位负责建筑物、材料、设备和配套设施的防护工作，项目部予以检查监督，发现问题及时通知责任单位改进。
1.5.5.2本公司未售出的商品房，由委托的物业公司予以防护。
1.5.5.3在工程项目竣工验收及移交顾客或物业公司后，如发现工程质量问题，在保修期内由项目部通知施工单位或委托的维修部门负责
维修，在保修期外由委托的物业公司组织维修。
1.6监视和测量装置的控制
本公司负责房地产开发的投资及管理，在工程建设过程中，全部委托施工单位进行施工，委托监理公司在现场监督及检查施工质量，对监视和测量装置的控制由施工单位或监理公司等委托单位负责，因此本公司对标准条款1.6章节进行删减。
产品实现
1.1产品实现的策划
1.1.1投资发展部会同有关部门进行广泛的市场调研，寻找符合市场
需求和集团公司投资发展战略的房地产开发项目源，经遴选提出进行
投资开发项目的建议，编写《投资项目建议书》。
1.1.2《投资项目建议书》经过集团总经理办公会议研究确认。集团
公司责成投资发展部会同有关部门按照政府部门的立项程序要求组
织该房地产开发项目可行性研究并形成《项目可行性研究报告》。
1.1.3《项目可行性研究报告》经过集团总经理办公会议研究批准。
总经理办公会议提出并确定拟开发项目的项目总体计划（即：质量计
划）的主要内容。
1.1.4项目总体计划的主要内容包括：
1.1.4.1拟开发工程项目质量目标和其他有关要求；
1.1.4.2拟开发工程项目预计工期目标；
1.1.4.3 拟开发工程项目项目部组建方式；外委项目管理公司预选目
标或者自行组建项目部的项目总代表及主要成员的目标人选；
1.1.4.4拟开发工程项目预计投资额；公司自有资金准备以及其他建
设资金筹措渠道方案；
1.1.4.5拟开发工程项目需占用土地资源的基本情况等。
1.1.5投资发展部负责项目总体计划实施过程的检查与协调，随时向
总经理报告计划的实施情况并在管理评审上予以报告，如遇到问题不
能按计划进行时，投资发展部予以协调解决或修改。修改项目总体计
划必须经总经理批准。
1.1.6与本章产品实现的策划相关的程序文件：
《房地产开发策划程序》（泰达/程序－06）。
1.2与顾客有关的过程
对顾客购房和租房的要求条件予以确认和评审，确保满足合同约
定及国家和地方有关法律法规的要求。
1.2.1与产品有关要求的确定
1.2.1.1售楼中心及房地产事业部在房地产销售或租赁前进行宣传推
广及顾客意向调查。将顾客的合理要求反映到项目部，以便及时改进
工程设计方案。
1.2.1.2编制招商及销售计划，由专人负责接待顾客咨询。在洽谈过
程中识别确认顾客的要求。
1.2.1.3在与顾客签订的合同中明确表述顾客明示的要求及顾客未明
示但本公司必须满足有关法律、法规的要求和附加条件。
1.2.2与产品有关要求的评审
1.2.2.1售楼中心和房地产事业部分别负责对顾客购租商品房和存量
房产的要求进行评审，对顾客以口头等非文件形式提供的购租要求，
也应进行确认或评审。评审应在与顾客签订合同之前进行并确保：
1）所有的购买或租赁要求得到确定。
2) 与以前合同或协议表述不一致的要求内容均已解决。
3) 本公司有能力满足合同规定的要求。
1.2.2.2公司各相关业务部门对合同草案进行审核会签，以确认公司
的人力、财力、物力等综合能力可以满足合同的要求，会签意见应记
录存档。
1.2.2.3合同、协议在各部门会签过程中所提出的修改建议，由售楼
中心或房地产事业部与顾客沟通。当销售和租赁合同内容被双方确认
后，由总经理或授权代表签署销售或租赁合同。
1.2.3顾客沟通
1.2.3.1售楼中心和房地产事业部分别负责与商品房和存量房产的顾
客进行沟通，为顾客办理购租手续。处理顾客的各种业务问讯和合同
执行中的有关问题，包括合同的修改等。
1.2.3.2当顾客提出合同更改要求时应及时进行评审，并通知到相关
部门。如经评审本公司不能满足顾客对公建项目（定制产品）的特殊
要求时，售楼中心要及时回复有关顾客。
1.2.3.3售楼中心和房地产事业部在售前、售中认真听取顾客意见，
调查顾客满意度，接收顾客反馈意见，及时处理顾客投诉。在售后集
团公司委托物业管理公司执行与顾客的沟通。
1.2.3.3与顾客有关的过程相关的程序文件：
1）《商品房销售管理程序》（泰达/程序－01）
2）《存量房产租售管理程序》（泰达/程序－08）
3）《顾客满意度监控程序》（泰达/程序－14）
1.3设计和开发
1.3.1 设计和开发的策划
1.3.1.1 集团公司通过房地产事业部向项目部提出拟开发项目设计
和工程前期工作要求。
1.3.1.2项目部采用招投标方式确定设计单位。设计单位在规划部门
的初步规划原则指导下进行拟开发工程项目设计工作并形成规划设
计方案；规划设计方案包括：总平面图初步设计方案、单体建筑设计
方案、消防、人防、大小配套、教育、环保等设计方案。
1.3.1.3集团公司聘请有关技术专家评审、验证拟开发工程项目规划
设计方案；集团公司确认的规划设计方案申报政府规划部门批准。
1.3.1.4与本章设计和开发的策划相关的程序文件：
《工程项目前期工作程序》（泰达/程序－11）
1.3.2 设计和开发的输入
1.3.2.1项目部根据政府规划部门批准的规划设计方案，向中标设计
单位下达《设计任务委托书》；
1.3.2.2由项目部与中标设计单位及时沟通，如有不适宜或不充分的
情况时，双方协商解决。
1.3.3 设计和开发的输出、评审和验证
1.3.3.1工程项目规划设计、施工图设计和开发的输出全部由委托的
设计单位完成，本公司作为设计成果的接受者。设计单位根据《设计
任务委托书》要求向本公司提供设计输出。
1.3.3.2施工图设计文件申报市建委设计审核处审查，经市建委设计审
核处审查同意后，向本公司下发《天津市建设工程施工图设计文件审
查批准书》。
1.3.3.4项目部会同监理公司和施工单位参与不同阶段的设计评审
和验证，提出改进意见并向设计单位反馈。在施工之前，项目部组织
监理、设计、施工单位对施工图纸进行会审并向施工单位进行设计交
底；如果设计存在不完善之处，责成设计单位予以完善。在施工过程
中如发现问题时，施工单位以《设计洽商记录》形式或项目部以集团
公司公文形式提出修改意见申报设计单位，由委托设计单位实施设计
变更。
1.3.3.5与本章设计和开发的输出、评审和验证相关的程序文件：
1）《工程项目前期工作程序》（泰达/程序－11）
2）《工程项目过程管理程序》（泰达/程序－12）
1.3.4 设计和开发的确认
1.3.4.1分项工程、分部工程、单位工程竣工时，在政府质量监督部
门监督下，项目部会同监理、设计、勘察、施工等参建方进行工程验
收，填写政府质量监督部门规定的验收单，作为本公司对设计和开发
的确认。
1.3.4.2根据分项工程、分部工程、单位工程竣工验收的评定结果，
视综合情况确认项目工程总体质量等级。项目部到建设行政主管部门
办理建设工程竣工验收备案手续，取得《竣工验收备案通知书》，设
计和开发得到最终确认。
1.3.5设计和开发的更改控制
1.3.5.1 设计和开发的更改由委托设计单位实施，由设计单位更改后，
将更改的设计方案或设计图纸做出修改标识，交本公司项目部。项目
部下发修改后的设计文件时沿用设计单位的修改标识，并做好发放记
录，执行《工程项目文件控制程序》。
1.3.5.2 在施工过程中，如果需要进行一般性的设计变更时，由项目
部会同监理、施工单位与设计单位协商解决并填写《设计洽商记录》。
1.3.5.3在施工过程中，如果需要发生重大的设计变更时，项目部组
织设计单位和其他参建方进行评审，形成一致意见后，将设计变更方
案报经集团公司总经理/主管副总经理批准，项目部以公文形式将集团
公司批准意见通知设计单位，由设计单位实施设计变更。
1.3.5.4与本章设计和开发的更改控制相关的程序文件：
1）《工程项目文件控制程序》（泰达/程序-02）
2）《工程项目前期工作程序》（泰达/程序-11）
3）《工程项目过程管理程序》（泰达/程序-12）
4）《供方选择评定程序》（泰达/程序-09）
1.4 采购
对向本公司提供产品和服务的供方进行选择、评定和控制，使供
方产品和服务符合本公司房地产开发的质量需求，确保本公司产品和
服务的质量水平。
1.4.1 采购过程
1.4.1.1本公司对于供方的选择、评定和控制等采购过程采用公开招标
和本公司择优评定两种方式进行。本公司公开招标活动由总经理/副总
经理授权进行。
1.4.1.2 采购的招标工作由项目部在工程造价咨询机构/招标代理机
构的协助下，项目部按照天津市和天津开发区有关规定及本公司《供
方选择评定程序》、《经济合同管理程序》和《合格供方名录》的规定
办理。
1.4.1.3 各部门在与供方履行合同过程中，根据《供方选择评定程序》
《经济合同管理程序》有关规定对供方进行监督和定期评价，对长期
诚信合作的合格供方建立固定的互利合作关系，纳入《合格供方名录》；
对不符合要求的供方应按合同规定追究其应负责任或取消其合格供
方资格。
1.4.2采购信息
1.4.2.1本公司的供方及供方提供的产品和服务采购信息源于本公司
房地产开发和销售活动的客观需要。工程项目建设过程中的供方和供
方提供的产品与服务以及集团公司供给设备和主要建筑材料的采购信
息源于经批准的施工图设计。
1.4.2.2项目部每月初编制采购和招标计划报房地产事业部备案。集
团公司通过制定《合格供方名录》和经过两级内部程序订立经济合同
的方式确认各部门的供方及采购行为。
1.4.3 采购产品的验证
1.4.3.1 各单位按照《过程和产品的监视和测量程序》对房地产开发
工程项目建设过程中各自分管的供方及其产品或服务进行监督验证。
1.4.3.2项目部对其负责采购的集团公司供给设备和主要建筑材料会
同监理公司进行验收并办理向施工单位的移交手续。若有必要到供方
的生产现场对其产品进行验证时，应在采购合同中对拟验证事项的安
排和产品放行方式做出规定。
1.4.3.3与采购相关的程序文件：
1）《供方选择评定程序》（泰达/程序-09）
2）《经济合同管理程序》（泰达/程序-10）。
3）《过程和产品的监视和测量程序》（泰达/程序－16）
1.5生产和服务提供
1.5.1生产和服务提供的控制
对房地产开发工程前期准备、工程施工建设过程、工程造价、工
程竣工验收和移交、销售租赁服务进行控制，以提供符合质量目标的
建筑产品。
1.5.1.1 工程项目前期准备
项目部按照《工程项目前期工作程序》向政府有关主管部门办理
工程项目开发前期的报审和取证工作，必要时投资发展部予以配合。
工程项目前期准备主要包括：编制项目立项申请并取得立项批复；公
开招标确定设计单位并完成施工图设计；向有关主管部门申请办理国
有土地使用证、选址意见书、建设用地规划许可证、工程项目规划许
可证、施工许可证、年度投资计划、建筑管理机构资格认证书、墙改
基金报建、消防、人防、大小配套、教育、环保、国家安全批复意见
等。
1.5.1.2 工程施工建设过程
1) 项目部按照《工程项目过程管理程序》对公开招标确定的施
工总承包单位、监理公司、工程造价咨询机构的工作实施监督管理。
监理公司负责对施工单位和其他供方的产品和服务质量、工程进度、
设备和建筑材料质量、分部分项工程验收、隐蔽工程质量、施工现
场管理以及安全生产实施全过程的质量监督与质量管理。
2) 在工程造价咨询机构审核无误的基础上，项目部确认供方申
报的工程预算、供货报价、招标标底、工程结算等，与供方谈判并草
签合同，编制采购计划并组织实施。
3) 遵照“按合同、按计划、按进度、按程序”的拨款原则，施工
单位和设备供应厂家填报《工程款申请单》，经监理公司和项目部复核
确认后到集团公司财务部办理工程拨款手续。
4) 项目部负责对设计、监理、工程造价咨询机构、施工总承包单
位、设备供货厂家、配套工程施工单位等供方表现进行评价，作为日
后调整《合格供方名录》的参考依据。
5) 项目部负责工程统计工作，按月向房地产事业部报告质量分目
标完成情况。同时每月向集团公司报告工程进度和项目部其他工作情
况。
6）为了控制工程造价和顾客满意，本公司制定《房地产开发成
本管理制度》，进行工程成本预测和目标成本管理，核算和控制工程
成本耗费。在目标成本的基础上，编制本公司和有关部门降低成本计
划。工程成本核算按照《房地产开发企业会计制度》结合集团实际进
行。
1.5.1.3工程竣工验收及移交
1) 本公司制订《工程竣工验收及移交程序》指导工程竣工验收和
移交工作。在政府质量监督部门的监督下，项目部组织设计、勘察、施
工、监理等参建单位联合进行工程初步验收。 对工程初步验收中发现的不合格项，项目部责成监理公司监督有关施工单位及时整改。
2) 工程初步验收合格后，项目部向政府质量监督部门申请工程
竣工验收。申办政府建设行政主管部门颁发的《竣工验收备案通知书》，确认工程项目总体质量等级。取得《竣工验收备案通知书》和天津市房管局颁发的每幢楼房单体的《天津市新建住宅商品房准许使用证》，方可办理移交和入住手续。
3）工程竣工验收合格后，由项目部与委托管理物业公司在交接过
程中共同对竣工项目进行复验，对复验中发现的质量缺陷，由项目部组织施工单位进行维修。维修合格后，移交工程资料。
1.5.2提供租售服务过程的确认
1.5.2.1售楼中心和房地产事业部分别负责公司自销商品房的销售业务和存量房产的租售业务。为增进顾客满意，本公司对商品房和存量房产的租售服务过程进行控制和过程确认。
1.5.2.2从事租售业务的工作人员应当经过专业培训，经考核合格后持证上岗。租售业务工作人员应遵守集团公司制订的《销售人员行为规范》，主动与顾客沟通，调查顾客的满意度，耐心听取和及时反馈顾客意见并给予解释或解决，不断增强顾客满意。
1.5.2.3售楼中心应保持环境优雅、标识清楚、接待热情、细致周到。售楼中心主任对各项服务工作程负有监督检查职责，发现问题及时纠正，不断改善和提高服务质量。
1.5.2.4与本章提供租售服务过程的确认相关的程序文件和作业文件：
1) 《商品房销售管理程序》（泰达/程序-01）、
2) 《存量房产租售管理程序》（泰达/程序-08）
3) 《顾客满意度监控程序》（泰达/程序-14）。
4) 《销售人员行为规范》（泰达/作业01-01）
1.5.3标识和可追溯性
根据房地产的开发和销售质量管理的需要，对房地产的开发和销售活动全过程采用适宜的方法识别集团公司开发建设的商品房，在有可追溯性要求的场合，集团公司设置并控制唯一性的标识。
1.5.3.1 产品标识和检验状态标识
1）为区别事物界线，防止混用、误用现象，工程项目施工总承包单位与分包单位、监理公司、配套施工单位对施工现场的物料设备的名称、规格、数量和检验状态以不同标牌进行标识。项目部负责落实和监督检查。
2)为保证安全有进行序施工作业，现场的各工作区域设置明显标
牌。
3) 本公司各部门对工程项目文件和质量记录标注该项目的编号标识，以便于检索和追溯。
4)工程验收合格后，对房屋、道路依国家/地方政府规定制作标牌。
5) 售楼中心及房地产事业部应对租售的广告、楼书、楼盘及样板间等
做好集团公司和商品房的相应标识。销售人员佩带标识明显的胸卡。
1.5.3.2可追溯性
1) 项目部根据相关记录和标识，追溯施工及验收过程中发现的不合格工程的责任单位，及时通知施工总承包单位或其他供方分析不合格项原因，并予以纠正改进。
2) 售楼中心和房地产事业部对房屋租售服务中顾客不满意项，根据相关标识和记录，追溯责任者，并及时分析，制定解决措施。
1.5.4顾客财产
本公司制定《商品房销售管理程序》指导商品房销售活动。在商品房销售过程中，妥善保管顾客委托的证件及财产，满足顾客要求，提供优质便捷服务。
1) 识别验证顾客财产的符合性，并作记录。
2) 对顾客委托的证件及财、物进行识别验证后妥善保管。
3) 发生顾客委托资料异常情况，及时与顾客沟通并做好记录。
4) 代为顾客保管的证件资料，在办理完毕相关事宜后，应及时返还给顾客，并做好返还记录。
1.5.5产品防护
1.5.5.1在工程施工过程和竣工验收及移交前，由施工单位负责建筑物、材料、设备和配套设施的防护工作，项目部予以检查监督，发现问题及时通知责任单位改进。
1.5.5.2本公司未售出的商品房，由委托的物业公司予以防护。
1.5.5.3在工程项目竣工验收及移交顾客或物业公司后，如发现工程质量问题，在保修期内由项目部通知施工单位或委托的维修部门负责
维修，在保修期外由委托的物业公司组织维修。
1.6监视和测量装置的控制
本公司负责房地产开发的投资及管理，在工程建设过程中，全部委托施工单位进行施工，委托监理公司在现场监督及检查施工质量，对监视和测量装置的控制由施工单位或监理公司等委托单位负责，因此本公司对标准条款1.6章节进行删减。