龙岩工贸发展集团有限公司
《集团内部工程项目代建管理办法》
（讨论稿）
第一章 总 则
第一条 为加强集团公司工程项目代建工作的管理，规范工程项目代建实施过程，以利集团公司相关业务板块的生存发展，根据国家有关法律、法规规定，结合集团公司工程的实际情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于集团本部及所属全资、控股子公司（以下将所属全资、控股子公司统称子公司）的房屋建设工程项目，原则上均需委托龙岩佰盛房地产开发有限公司代建，特殊情况不实施代建的，需报集团分管领导审批。代建单位为集团外部单位的不适用于本办法。
第三条 代建项目不改变建设单位项目法人主体性质，所有对政府及参建方的合同、协议，文件，均需以项目建设单位（项目法人，以下简称委托人）名义进行。
第四条 项目建设单位拥有项目投资决策权、知情权，拥有工程建设中的建议权、监督权。
第五条 代建单位代表委托人行使项目代建期的建设管理，实现委托人各项项目管理目标。代建项目需严格按照集团财务管理规定、集团相关管理规定及《基建项目委托代建合同》执行。
第二章 工程项目代建周期及范围
第六条 拟代建项目首先需由建设单位完成向集团申请内部项目立项及代建，包含项目建设规模、项目建设内容、总投资预估、工程建设期要求、交付使用特殊要求等内容。
第七条 代建单位需在立项及代建申请获得批准后5个工作日内成立前期工作组，20个工作日内与委托人完成代建合同审批和签订。代建合同签章手续完成即日起，代建工作正式启动。
第八条 代建单位需按合同要求及集团项目基建管理要求与建设方、使用方正式成立项目联合工作组，完成合同规定的项目前期阶段、设计阶段、工程实施阶段、项目总体竣工验收及交付、工程质保期满、尾款支付等各个阶段；完成项目的投资、进度、质量、职业健康安全、环境、采购、合同、信息、沟通管理等工作内容，完成委托人批准的各项项目管理目标。 第九条 工程质保期满且工程竣工结算完成，代建工作结束，所有合同尾款支付情况随合同管理台账、工程相关资料与档案一并移交接收单位。
第十条 项目前期代建工作范围
1、完成可行性研究批复、项目规划选址、用地预审、环评、交评等各类行政许可审批手续；
2、组织设计、勘察工作，完成方案设计、初步设计 ； 3、协助办理建设用地征地、房屋拆迁等工作；
4、办理施工场地三通一平类工作；
5、配合委托人完成集团内其它相关工作。 第十一条 建设实施期代建的主要工作内容 1、完成施工图设计及优化；
2、组织各类施工、咨询、材料、设备招标采购工作；
3、编制项目总投资计划，对建设资金的使用进行管理，审核工程款支付申请；
4、编制项目总体进度计划，协调现场各方计划管理； 5、办理施工及验收阶段各类政府许可； 6、办理各类变更；
7、组织中间验收、竣工验收、单位工程验收，办理资产移交； 8、完成工程结算报告；
9、完成质量保修阶段管理及合同收尾移交工作。
第三章 工程项目前期工作职能分工
第十二条 工程项目代建需求管理：
1、项目代建委托人负责明确项目的建设规模、建设内容，提出项目的使用功能配置和建设标准，其需求阶段以委托人为主导，代建单位负责协调相关参建单位及相关部门，提供技术配合。
2、委托人需对规划设计、方案设计、初步设计及影响功能使用的设计变更进行审查和批准。
3、委托人需审核涉及产品定位、使用功能、建设标准、装修等级等技术标准。
4、委托人负责协助制定以下文件并完成集团内部审批：①可行性研究报告的需求调研资料 ②方案阶段设计任务书。
5、委托人负责批准以下文件，其审批程序委托人自行规定：①可（预可）行性研究报告 ②建筑方案设计、景观设计文件 ③初步设计文件 ④样板间装修方案 ⑤主要空间装修方案⑥空调、电梯等通用设备采购技术标准 ⑦工艺设备采购技术标准。
6、需求调整：委托人对既定的建设内容提出需求调整，由代建单位对调整内容进行评估，提交需求调整评估报告。因需求调整造成的投资、建设周期、工程质量、运营影响及相关后果由委托人承担。
第十三条 政府许可办理：
1、未委托前期工作代理的各项政府前期报建工作由委托人自行负责办理。
2、委托代建单位进行前期工作的，项目在政府层面的立项工作以委托人名义完成。代建单位需按政府相关程序要求逐项完成相关前期工作。委托人应同时履行国家法定的建设单位法人职责，主动配合代建单位完善相关行政事务的申报、填表、盖章等办理，推动项目组与政府之间的沟通、协调。
第四章 工程项目建设实施阶段工作职能分工
第十四条 工程投资立项与成本控制
1、工程投资立项原则上在初步设计完成后以设计概算为基础，由代
建单位负责编制，委托人负责审核。工程投资立项文件在完成代建单位审批后由委托人执行集团投资立项审批程序。
2、经批准的工程投资立项金额即该项目工程成本控制目标。代建单位在项目实施中应确保工程成本控制在投资立项金额范围内，不产生重大偏离。
第十五条 资金计划及保障
1、项目的年度预算及月度资金计划由代建单位负责编制报委托人按集团规定审批程序审核批准。
2、委托人需负责项目的资金来源，按合同要求及资金计划支付各类合约约定款项、费用。
3、代建单位负责审核各类款项、费用支付额度，完成代建单位支付申请批准后按委托人财务程序批准、执行。
4、出现合同约定外的延期支付时，委托人应预先与代建单位沟通。代建单位应主动与合同当事方就支付问题沟通协调，尽量减少因延期支付对项目进度、质量影响，问题严重时应同时向委托人提交延期支付专项评估报告。
第十六条 招标、合同管理：按集团招投标、合同管理办法执行。 第十七条 工程变更：设计类变更，不论由参建何方提出，均需代建单位进行合理性、经济型综合评估，报委托人批准后，由代建单位执行设计变更程序。现场发生的非设计变更原因调整的工程变更，单项金额低于10万元（含10万元）的，由代建单位负责审核批准后执行。单项金额大于10万元，或变更对工程总工期、总成本、质量目标、安全管理目标影响较大的，应报委托人批准。所有工程变更均需在委托人处备案。
第十八条 重要的外立面饰面、内装修饰面、重要装饰灯具、重要景观造型等，委托人参与认质认价程序。与代建单位有异议时，双方协商解决。
第十九条 计划管理：
1、项目代建工作启动后，代建单位项目组应编制项目总体管理规划大纲及项目总体进度计划，深度至里程碑及关键节点，报委托人批准。
2、方案设计完成后，项目组应在批准的总体进度计划框架下制订以
下工作计划：设计计划、资金计划、采购计划、工程招标计划、专业施工单位进场等各分项计划，报委托人备案。
3、非代建单位主观原因或管理原因造成计划调整，需报委托人批准。委托人需对代建单位计划执行进行监督检查，并及时预警。
第二十条 验收管理：
1、工程的分部分项验收、中间验收、竣工预验收由代建单位及监理组织，邀请委托人参加。验收评定按国家工程质量验收标准要求。
2、样板间的验收：代建单位需邀请委托建设单位参加，对偏离样板间方案的，委托人有权不通过验收。
3、代建单位及委托人需共同组织工程竣工验收，双方应成立工程验收工作小组，确定验收工作组组长，制定项目总体验收计划，明确各专项验收内容及双方验收职责。
4、委托人需按照国家法定程序以项目法人名义完善各项报验手续、质监验收手续及档案验收程序。报验具体事务由代建单位负责办理，委托人协调配合。
5、属于行业管理内容的专项验收，由委托人负责协调组织，代建单位配合。
6、工程验收合格通过后15个工作日内，代建单位需将工作组撤离现场，向委托人办理项目移交手续，提交项目运营期间的建筑维保建议。委托人负责组织各使用方接收。
第五章 工程项目建成运营阶段工作职能分工
第二十一条 办理房产证所需的各类工程验收、工程类资料由代建单位负责完成。委托人具体负责房产证办理业务。
第二十二条 代建单位负责组织委托建筑运营期间必要的工程监测，负责保修期内各项质量保修整改工作。至质量缺陷责任期满，一并移交保修整改验收记录。
第六章 工程项目报告制度
第二十三条 项目管理规划大纲：代建工作启动后15个工作日内，由代建单位报委托人备案。
第二十四条 代建单位需向委托人报告的定期信息文件
1、周报：工作周报、周会议纪要，记录周工作内容，计划、存在问题等。
2、工程月报，主要含以下内容：①月度项目进展情况 ②月度工程投资报表 ③合同变更及工程变更情况 ④工程款支付情况 ⑤代建服务情况 ⑥施工质量、安全情况 ⑦工程建设大事记 ⑧下月工作计划 ⑨待委托人协调解决问题 ⑩其他
第二十五条 代建单位需报告的不定期信息文件，包括但不限于： ①工程优化设计或变更建议②资金、资源投入及合理配置的建议③委托人采购分项计划需求报告④合理要求提交的其他报告⑤工程分阶段验收、竣工验收建设管理服务报告等。
第二十六条 工程竣工移交，代建单位需向委托人提交项目总结报告，全面阐述代建项目进度、质量、成本管理的总体情况。
第二十七条 代建单位在报告中提交的需委托人解决协调事项，委托人应按期完成，及时回复。
第六章 工程项目代建费用
第二十八条 代建费用（包括管理服务费、利润、税金）列入工程投资中的建设单位管理费子目。
第二十九条 代建费用应综合考虑工程项目规模、范围、内容、深度和复杂程度、市场行情、代建过程等因素，由双方协商确定，能够覆盖代建公司管理成本。原则上按下列范围计取；
1、投资在200万（含200万）以下的，免费代建； 2、投资在200-1000万（含1000万）的，按5%计取；
3、投资在1000-5000万（含5000万）的，按4%计取； 4、投资在5000-10000万（含10000万）的，按3%计取； 6、投资在10000万以上的，按2%计取。
第三十条 代建费一经确定，在代建单位责任期内，不再因人工、物价、税率、汇率、利率等变动因素调整。但当因项目业主原因导致项目投资额或工期延期超过原定合同范围10%以上时，代建费按合同计费方式作相应调整。
第七章 附 则
第三十一条 本办法由运营中心负责解释。 第三十二条 本办法自发布之日起执行。
附件1
代建项目管理职能分工表
附件2
基建项目委托代建合同（示范文本）
龙岩工贸发展集团有限公司
《集团内部工程项目代建管理办法》
（讨论稿）
第一章 总 则
第一条 为加强集团公司工程项目代建工作的管理，规范工程项目代建实施过程，以利集团公司相关业务板块的生存发展，根据国家有关法律、法规规定，结合集团公司工程的实际情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于集团本部及所属全资、控股子公司（以下将所属全资、控股子公司统称子公司）的房屋建设工程项目，原则上均需委托龙岩佰盛房地产开发有限公司代建，特殊情况不实施代建的，需报集团分管领导审批。代建单位为集团外部单位的不适用于本办法。
第三条 代建项目不改变建设单位项目法人主体性质，所有对政府及参建方的合同、协议，文件，均需以项目建设单位（项目法人，以下简称委托人）名义进行。
第四条 项目建设单位拥有项目投资决策权、知情权，拥有工程建设中的建议权、监督权。
第五条 代建单位代表委托人行使项目代建期的建设管理，实现委托人各项项目管理目标。代建项目需严格按照集团财务管理规定、集团相关管理规定及《基建项目委托代建合同》执行。
第二章 工程项目代建周期及范围
第六条 拟代建项目首先需由建设单位完成向集团申请内部项目立项及代建，包含项目建设规模、项目建设内容、总投资预估、工程建设期要求、交付使用特殊要求等内容。
第七条 代建单位需在立项及代建申请获得批准后5个工作日内成立前期工作组，20个工作日内与委托人完成代建合同审批和签订。代建合同签章手续完成即日起，代建工作正式启动。
第八条 代建单位需按合同要求及集团项目基建管理要求与建设方、使用方正式成立项目联合工作组，完成合同规定的项目前期阶段、设计阶段、工程实施阶段、项目总体竣工验收及交付、工程质保期满、尾款支付等各个阶段；完成项目的投资、进度、质量、职业健康安全、环境、采购、合同、信息、沟通管理等工作内容，完成委托人批准的各项项目管理目标。 第九条 工程质保期满且工程竣工结算完成，代建工作结束，所有合同尾款支付情况随合同管理台账、工程相关资料与档案一并移交接收单位。
第十条 项目前期代建工作范围
1、完成可行性研究批复、项目规划选址、用地预审、环评、交评等各类行政许可审批手续；
2、组织设计、勘察工作，完成方案设计、初步设计 ； 3、协助办理建设用地征地、房屋拆迁等工作；
4、办理施工场地三通一平类工作；
5、配合委托人完成集团内其它相关工作。 第十一条 建设实施期代建的主要工作内容 1、完成施工图设计及优化；
2、组织各类施工、咨询、材料、设备招标采购工作；
3、编制项目总投资计划，对建设资金的使用进行管理，审核工程款支付申请；
4、编制项目总体进度计划，协调现场各方计划管理； 5、办理施工及验收阶段各类政府许可； 6、办理各类变更；
7、组织中间验收、竣工验收、单位工程验收，办理资产移交； 8、完成工程结算报告；
9、完成质量保修阶段管理及合同收尾移交工作。
第三章 工程项目前期工作职能分工
第十二条 工程项目代建需求管理：
1、项目代建委托人负责明确项目的建设规模、建设内容，提出项目的使用功能配置和建设标准，其需求阶段以委托人为主导，代建单位负责协调相关参建单位及相关部门，提供技术配合。
2、委托人需对规划设计、方案设计、初步设计及影响功能使用的设计变更进行审查和批准。
3、委托人需审核涉及产品定位、使用功能、建设标准、装修等级等技术标准。
4、委托人负责协助制定以下文件并完成集团内部审批：①可行性研究报告的需求调研资料 ②方案阶段设计任务书。
5、委托人负责批准以下文件，其审批程序委托人自行规定：①可（预可）行性研究报告 ②建筑方案设计、景观设计文件 ③初步设计文件 ④样板间装修方案 ⑤主要空间装修方案⑥空调、电梯等通用设备采购技术标准 ⑦工艺设备采购技术标准。
6、需求调整：委托人对既定的建设内容提出需求调整，由代建单位对调整内容进行评估，提交需求调整评估报告。因需求调整造成的投资、建设周期、工程质量、运营影响及相关后果由委托人承担。
第十三条 政府许可办理：
1、未委托前期工作代理的各项政府前期报建工作由委托人自行负责办理。
2、委托代建单位进行前期工作的，项目在政府层面的立项工作以委托人名义完成。代建单位需按政府相关程序要求逐项完成相关前期工作。委托人应同时履行国家法定的建设单位法人职责，主动配合代建单位完善相关行政事务的申报、填表、盖章等办理，推动项目组与政府之间的沟通、协调。
第四章 工程项目建设实施阶段工作职能分工
第十四条 工程投资立项与成本控制
1、工程投资立项原则上在初步设计完成后以设计概算为基础，由代
建单位负责编制，委托人负责审核。工程投资立项文件在完成代建单位审批后由委托人执行集团投资立项审批程序。
2、经批准的工程投资立项金额即该项目工程成本控制目标。代建单位在项目实施中应确保工程成本控制在投资立项金额范围内，不产生重大偏离。
第十五条 资金计划及保障
1、项目的年度预算及月度资金计划由代建单位负责编制报委托人按集团规定审批程序审核批准。
2、委托人需负责项目的资金来源，按合同要求及资金计划支付各类合约约定款项、费用。
3、代建单位负责审核各类款项、费用支付额度，完成代建单位支付申请批准后按委托人财务程序批准、执行。
4、出现合同约定外的延期支付时，委托人应预先与代建单位沟通。代建单位应主动与合同当事方就支付问题沟通协调，尽量减少因延期支付对项目进度、质量影响，问题严重时应同时向委托人提交延期支付专项评估报告。
第十六条 招标、合同管理：按集团招投标、合同管理办法执行。 第十七条 工程变更：设计类变更，不论由参建何方提出，均需代建单位进行合理性、经济型综合评估，报委托人批准后，由代建单位执行设计变更程序。现场发生的非设计变更原因调整的工程变更，单项金额低于10万元（含10万元）的，由代建单位负责审核批准后执行。单项金额大于10万元，或变更对工程总工期、总成本、质量目标、安全管理目标影响较大的，应报委托人批准。所有工程变更均需在委托人处备案。
第十八条 重要的外立面饰面、内装修饰面、重要装饰灯具、重要景观造型等，委托人参与认质认价程序。与代建单位有异议时，双方协商解决。
第十九条 计划管理：
1、项目代建工作启动后，代建单位项目组应编制项目总体管理规划大纲及项目总体进度计划，深度至里程碑及关键节点，报委托人批准。
2、方案设计完成后，项目组应在批准的总体进度计划框架下制订以
下工作计划：设计计划、资金计划、采购计划、工程招标计划、专业施工单位进场等各分项计划，报委托人备案。
3、非代建单位主观原因或管理原因造成计划调整，需报委托人批准。委托人需对代建单位计划执行进行监督检查，并及时预警。
第二十条 验收管理：
1、工程的分部分项验收、中间验收、竣工预验收由代建单位及监理组织，邀请委托人参加。验收评定按国家工程质量验收标准要求。
2、样板间的验收：代建单位需邀请委托建设单位参加，对偏离样板间方案的，委托人有权不通过验收。
3、代建单位及委托人需共同组织工程竣工验收，双方应成立工程验收工作小组，确定验收工作组组长，制定项目总体验收计划，明确各专项验收内容及双方验收职责。
4、委托人需按照国家法定程序以项目法人名义完善各项报验手续、质监验收手续及档案验收程序。报验具体事务由代建单位负责办理，委托人协调配合。
5、属于行业管理内容的专项验收，由委托人负责协调组织，代建单位配合。
6、工程验收合格通过后15个工作日内，代建单位需将工作组撤离现场，向委托人办理项目移交手续，提交项目运营期间的建筑维保建议。委托人负责组织各使用方接收。
第五章 工程项目建成运营阶段工作职能分工
第二十一条 办理房产证所需的各类工程验收、工程类资料由代建单位负责完成。委托人具体负责房产证办理业务。
第二十二条 代建单位负责组织委托建筑运营期间必要的工程监测，负责保修期内各项质量保修整改工作。至质量缺陷责任期满，一并移交保修整改验收记录。
第六章 工程项目报告制度
第二十三条 项目管理规划大纲：代建工作启动后15个工作日内，由代建单位报委托人备案。
第二十四条 代建单位需向委托人报告的定期信息文件
1、周报：工作周报、周会议纪要，记录周工作内容，计划、存在问题等。
2、工程月报，主要含以下内容：①月度项目进展情况 ②月度工程投资报表 ③合同变更及工程变更情况 ④工程款支付情况 ⑤代建服务情况 ⑥施工质量、安全情况 ⑦工程建设大事记 ⑧下月工作计划 ⑨待委托人协调解决问题 ⑩其他
第二十五条 代建单位需报告的不定期信息文件，包括但不限于： ①工程优化设计或变更建议②资金、资源投入及合理配置的建议③委托人采购分项计划需求报告④合理要求提交的其他报告⑤工程分阶段验收、竣工验收建设管理服务报告等。
第二十六条 工程竣工移交，代建单位需向委托人提交项目总结报告，全面阐述代建项目进度、质量、成本管理的总体情况。
第二十七条 代建单位在报告中提交的需委托人解决协调事项，委托人应按期完成，及时回复。
第六章 工程项目代建费用
第二十八条 代建费用（包括管理服务费、利润、税金）列入工程投资中的建设单位管理费子目。
第二十九条 代建费用应综合考虑工程项目规模、范围、内容、深度和复杂程度、市场行情、代建过程等因素，由双方协商确定，能够覆盖代建公司管理成本。原则上按下列范围计取；
1、投资在200万（含200万）以下的，免费代建； 2、投资在200-1000万（含1000万）的，按5%计取；
3、投资在1000-5000万（含5000万）的，按4%计取； 4、投资在5000-10000万（含10000万）的，按3%计取； 6、投资在10000万以上的，按2%计取。
第三十条 代建费一经确定，在代建单位责任期内，不再因人工、物价、税率、汇率、利率等变动因素调整。但当因项目业主原因导致项目投资额或工期延期超过原定合同范围10%以上时，代建费按合同计费方式作相应调整。
第七章 附 则
第三十一条 本办法由运营中心负责解释。 第三十二条 本办法自发布之日起执行。
附件1
代建项目管理职能分工表
附件2
基建项目委托代建合同（示范文本）