浙江省2015年上半年房地产估价师《理论与方法》：假设开发法的理
论依据考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是（）。
A ．0.5%
B ．6%
C ．6.16%
D ．6.19%
2、下列可无偿收回土地使用权的有。
A ：因地质灾害不可抗力因素导致开发商两年未动工开发的
B ：因动工开发必需的前期工作导致开发商两年未动工开发的
C ：因政府建设主管部门的干扰导致开发商两年未动工开发的
D ：因开发商自身原因导致其两年未动工开发的
E ：房地产估价机构必须加盖公章
3、依据《城市房屋拆迁估价指导意见》，城市房屋拆迁估价的估价时点般为之日。 A ：房地产估价师实地查勘
B ：国有土地出让合同签订
C ：拆迁公司现场动员搬迁
D ：房屋拆迁许可证颁发
E ：执行层的组织协调
4、下列关于土地补偿费、安置补助费的使用，表述错误的是。
A ：土地补偿费归农村集体组织所有
B ：地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有
C ：由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用 D ：由其他单位安置的人员，补助费发放给个人
E ：房地产估价机构必须加盖公章
5、物业服务合同属于我国合同分类中的。
A ：单务合同
B ：委托合同
C ：无偿合同
D ：非典型合同
E ：执行层的组织协调
6、跨度36m 以上的厂房，其建筑结构类型一般是。(2009年试题)
A ：砖混结构
B ：钢筋混凝土结构
C ：砌体结构
D ：钢结构
E ：执行层的组织协调
7、房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到__的水平。
A ．30%
B ．20%
C ．10%
D ．80%
8、在完全竞争市场上，厂商对劳动的需求主要取决于。
A ：劳动的边际产值
B ：劳动的边际收益
C ：劳动的边际收益产量
D ：劳动的边际生产力
E ：执行层的组织协调
9、下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是。
A ：围墙工程费
B ：电力设施工程费
C ：居委会用房建设费
D ：人防工程费
E ：工业用地的监测点评估价格
10、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物的2m 以外和项目范围内的各种管线、道路工程的建设费用．(2008年试题)
A ：黄线
B ：紫线
C ：蓝线
D ：红线
E ：借款合同
11、若标准宗地的临街深度为10m ，按照四三二一法则计算临街深度为15m 的宗地价格，其平均深度价格修正率为__。
A ．78%
B ．85%
C ．117%
D ．150%
12、《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2009]157号) 规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。 A ：1
B ：2
C ：5
D ：7
E ：执行层的组织协调
13、房地产开发企业税后利润应首先用于。
A ：弥补企业以前年度的亏损
B ：提取法定盈余公积金
C ：提取公益金
D ：向投资者分红
E ：借款合同
14、下列关于临时建设和临时用地的管理说法正确的是__。
A ．批准临时建设和临时用地的使用期限，一般均不超过3年
B ．临时建设是指不须限期拆除、结构简单、临时性的建筑物、构筑物、道路、管线或其他设施
C ．临时用地是指由于建设工程施工、堆料或其他原因，需要临时使用并不用收回的土地
D ．临时建设和临时用地都对城市规划的实施产生重要的影响
15、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的（）。
A ．30%～40%
B ．40%～50%
C ．50%～60%
D ．60%～70%
16、现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，其具体要做到的不包括。 A ：后续开发经营期究竟多长要预测准确
B ：各项收入、支出在何时发生要预测准确
C ：各项收入、支出发生的金额要预测准确
D ：各项后续开发完成后的利润要预测准确
E ：工业用地的监测点评估价格
17、某住房置业担保公司实有资本5亿元，其担保的贷款余额不得超过亿元。(2009年试题)
A ：50
B ：100
C ：150
D ：200
E ：执行层的组织协调
18、根据《中华人民共和国刑法》规定，国家机关、工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重，并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处以有期徒刑，该刑期是__。
A ．三年以上六年以下
B ．二年以上五年以下
C ．三年以上七年以下
D ．五年以上十年以下
19、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。
A ．允许的最低经济效益指标
B ．最大费用
C ．利润为零
D ．最大利润
20、甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权，2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是年。(2008年试题)
A ：33
B ：35
C ：38
D ：40
E ：房地产估价机构必须加盖公章
21、进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是。
A ：债务融资成本分析
B ：资金占用费分析
C ：资本金与债务资金的比例分析
D ：担保费分析
E ：借款合同
22、根据房地产开发经营企业的业务经营模式，主要适用于商品住宅开发项目。 A ：开发-销售模式
B ：开发-持有-出租-出售模式
C ：购买-持有-出租-出售模式
D ：购买-更新改造-出租模式
E ：借款合同
23、按标志进行划分，分为品质标志和数量标志。
A ：是否可以用质量表现
B ：是否可以用数量表现
C ：是否可以用重量表现
D ：是否可以用面积表现
E ：执行层的组织协调
24、某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价（）万元。
A ．1250
B ．1750
C ．2050
D ．2150
25、2007年某市职工上一年度月平均工资为2000元人民币，该市职工张某上一年度月平均工资为2500元，张某缴存住房公积金免缴个人所得税的最高额度为元。
A ：125
B ：250
C ：300
D ：375
E ：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、边际收益递减规律也称生产要素__规律。
A ．边际产量递减
B ．边际因素递减
C ．边际效果递减
D ．边际收效递减
2、当较为精确地应用假设开发法时，应考虑__。
A ．通货膨胀影响
B ．投资利息因素
C ．资金时间价值
D ．投资风险补偿
3、写字楼物业出租中所有经营费用均由租户直接承担的出租方式是（）。
A ．全租金方式
B ．毛租金方式
C ．净租金方式
D ．基本租金方式
4、__就是要估算出一个地区对某种产品的潜在需求数量。
A ．潜在需求评估
B ．市场趋势分析
C ．市场规模分析
D ．市场需求预测
5、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于__。
A ．自然折旧
B ．物质折旧
C ．功能折旧
D ．经济折旧
6、若某商务写字楼目前尚未出租，因而并未产生经济效益，则此宗商务楼应归属于__。
A ．非收益性房地产
B ．收益性房地产
C ．综合性房地产
D ．保值增值性房地产
7、房地产开发企业应当在签约之日起__日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
A ．10
B ．20
C ．30
D ．60
8、如果同一地区的某一类型物业的售价持续以较大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会。
A ：减少
B ：增加
C ：不变
D ：同步递减
E ：借款合同
9、目前，A 省W 村集体经济组织人均耕地面积2亩，因建设现征收W 村集体经济组织的耕地面积10亩，该耕地近3年平均年产值为1000元/亩。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是__。
A ．征收该耕地，需要安置的农业人口数为6人
B ．该耕地的土地补偿费最少为6万元
C ．该耕地的土地补偿费最高为10万元
D ．征收该耕地需要报A 省人民政府审批
10、__常以每月每平方米为基础计算。
A ．百分比租金
B ．基础租金
C ．建筑面积租金
D ．使用面积租金
11、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的。(2005年试题)
A ：第一阶段
B ：第二阶段初期
C ：第二阶段后期
D ：第三阶段
E ：第四阶段
12、建设用地使用权出让合同附件的主要内容包括__。
A ．当事人的名称和住所
B ．土地界址、面积
C ．宗地平面界址图
D ．开发投资强度
E ．市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件
13、某办公楼的土地面积3000m2，建筑面积10000m2，该办公楼出租正常月净收益为18万元，建筑物重置价格为2000元/m2，成新率为80%，土地和建筑物的资本化率分别为7%和8%，该办公楼的土地正常价格为__万元。
A ．1257
B ．1571
C ．800
D ．1300
14、在下图所示的现金流量图中，已知A 、i 和P ，求F ，采用复利系数标准表示法表示，正确的是。
A ：F=5A-P
B ：F=A(F/A，i ，5)-P
C ：F=A(F/A，i ，5)-P(P／P ，i ，6)
D ：F=A(F/A，i ，5)(F/P，i ，1)-P(F/P，i ，6)
E ：F=[A(P/A，i ，5)-P](F/P，i ，6)
15、收益乘数法是将估价对象一年的某种收益乘以相应的__来求取其价值的方法。
A ．资本化率
B ．收益率
C ．收益乘数
D ．利息率
16、缴存住房公积金的工资基数包括等。
A ：计时工资和计件工资
B ：奖金、津贴和补贴
C ：加班加点工资
D ：住房公积金月缴存额
E ：单位管理经费
17、盈亏平衡分析是研究投资项目__的平衡关系的方法。
A ．改进
B ．产品成本
C ．产销量
D ．盈利
E ．投资
18、某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假设月利率为0.5%，请计算该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格为（）万元。
A ．26.29
B ．27.29
C ．28.29
D ．29.29
19、按资产投资的类型划分，可分为形式。
A ：权益型
B ：债务型
C ：混合型
D ：综合型
E ：抵押型
20、某物业的购买价格为80万元，其中30万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为15万元，年运营费用为7万元，年还本付息额为3万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为__。
A ．6.25%
B ．10%
C ．16.67%
D ．16%
21、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度__，就可以计算其平均发展速度。
A ．较大
B ．较小
C ．差距较大
D ．大致接近
22、通常房地产开发投资利润率的计算基数为__。
A ．土地取得成本+开发成本
B ．土地取得成本+开发成本+管理费用
C ．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
D ．开发完成后的房地产价值
23、下列属于间接金融工具的包括。
A ：国库券
B ：保险单
C ：银行券
D ：存款单
E ：银行票据
24、目前我国具有征收土地审批权的部门有。
A ：国务院
B ：国土资源部
C ：省级人民政府
D ：市级人民政府
E ：县级人民政府
25、当计息周期为1年时，名义利率i 与实际利率r 的关系是__。
A ．i ＝r
B ．i ＞r
C ．i ＜r
D ．i ＝1+r
浙江省2015年上半年房地产估价师《理论与方法》：假设开发法的理
论依据考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是（）。
A ．0.5%
B ．6%
C ．6.16%
D ．6.19%
2、下列可无偿收回土地使用权的有。
A ：因地质灾害不可抗力因素导致开发商两年未动工开发的
B ：因动工开发必需的前期工作导致开发商两年未动工开发的
C ：因政府建设主管部门的干扰导致开发商两年未动工开发的
D ：因开发商自身原因导致其两年未动工开发的
E ：房地产估价机构必须加盖公章
3、依据《城市房屋拆迁估价指导意见》，城市房屋拆迁估价的估价时点般为之日。 A ：房地产估价师实地查勘
B ：国有土地出让合同签订
C ：拆迁公司现场动员搬迁
D ：房屋拆迁许可证颁发
E ：执行层的组织协调
4、下列关于土地补偿费、安置补助费的使用，表述错误的是。
A ：土地补偿费归农村集体组织所有
B ：地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有
C ：由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用 D ：由其他单位安置的人员，补助费发放给个人
E ：房地产估价机构必须加盖公章
5、物业服务合同属于我国合同分类中的。
A ：单务合同
B ：委托合同
C ：无偿合同
D ：非典型合同
E ：执行层的组织协调
6、跨度36m 以上的厂房，其建筑结构类型一般是。(2009年试题)
A ：砖混结构
B ：钢筋混凝土结构
C ：砌体结构
D ：钢结构
E ：执行层的组织协调
7、房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到__的水平。
A ．30%
B ．20%
C ．10%
D ．80%
8、在完全竞争市场上，厂商对劳动的需求主要取决于。
A ：劳动的边际产值
B ：劳动的边际收益
C ：劳动的边际收益产量
D ：劳动的边际生产力
E ：执行层的组织协调
9、下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是。
A ：围墙工程费
B ：电力设施工程费
C ：居委会用房建设费
D ：人防工程费
E ：工业用地的监测点评估价格
10、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物的2m 以外和项目范围内的各种管线、道路工程的建设费用．(2008年试题)
A ：黄线
B ：紫线
C ：蓝线
D ：红线
E ：借款合同
11、若标准宗地的临街深度为10m ，按照四三二一法则计算临街深度为15m 的宗地价格，其平均深度价格修正率为__。
A ．78%
B ．85%
C ．117%
D ．150%
12、《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2009]157号) 规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。 A ：1
B ：2
C ：5
D ：7
E ：执行层的组织协调
13、房地产开发企业税后利润应首先用于。
A ：弥补企业以前年度的亏损
B ：提取法定盈余公积金
C ：提取公益金
D ：向投资者分红
E ：借款合同
14、下列关于临时建设和临时用地的管理说法正确的是__。
A ．批准临时建设和临时用地的使用期限，一般均不超过3年
B ．临时建设是指不须限期拆除、结构简单、临时性的建筑物、构筑物、道路、管线或其他设施
C ．临时用地是指由于建设工程施工、堆料或其他原因，需要临时使用并不用收回的土地
D ．临时建设和临时用地都对城市规划的实施产生重要的影响
15、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的（）。
A ．30%～40%
B ．40%～50%
C ．50%～60%
D ．60%～70%
16、现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，其具体要做到的不包括。 A ：后续开发经营期究竟多长要预测准确
B ：各项收入、支出在何时发生要预测准确
C ：各项收入、支出发生的金额要预测准确
D ：各项后续开发完成后的利润要预测准确
E ：工业用地的监测点评估价格
17、某住房置业担保公司实有资本5亿元，其担保的贷款余额不得超过亿元。(2009年试题)
A ：50
B ：100
C ：150
D ：200
E ：执行层的组织协调
18、根据《中华人民共和国刑法》规定，国家机关、工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重，并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处以有期徒刑，该刑期是__。
A ．三年以上六年以下
B ．二年以上五年以下
C ．三年以上七年以下
D ．五年以上十年以下
19、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。
A ．允许的最低经济效益指标
B ．最大费用
C ．利润为零
D ．最大利润
20、甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权，2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是年。(2008年试题)
A ：33
B ：35
C ：38
D ：40
E ：房地产估价机构必须加盖公章
21、进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是。
A ：债务融资成本分析
B ：资金占用费分析
C ：资本金与债务资金的比例分析
D ：担保费分析
E ：借款合同
22、根据房地产开发经营企业的业务经营模式，主要适用于商品住宅开发项目。 A ：开发-销售模式
B ：开发-持有-出租-出售模式
C ：购买-持有-出租-出售模式
D ：购买-更新改造-出租模式
E ：借款合同
23、按标志进行划分，分为品质标志和数量标志。
A ：是否可以用质量表现
B ：是否可以用数量表现
C ：是否可以用重量表现
D ：是否可以用面积表现
E ：执行层的组织协调
24、某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价（）万元。
A ．1250
B ．1750
C ．2050
D ．2150
25、2007年某市职工上一年度月平均工资为2000元人民币，该市职工张某上一年度月平均工资为2500元，张某缴存住房公积金免缴个人所得税的最高额度为元。
A ：125
B ：250
C ：300
D ：375
E ：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、边际收益递减规律也称生产要素__规律。
A ．边际产量递减
B ．边际因素递减
C ．边际效果递减
D ．边际收效递减
2、当较为精确地应用假设开发法时，应考虑__。
A ．通货膨胀影响
B ．投资利息因素
C ．资金时间价值
D ．投资风险补偿
3、写字楼物业出租中所有经营费用均由租户直接承担的出租方式是（）。
A ．全租金方式
B ．毛租金方式
C ．净租金方式
D ．基本租金方式
4、__就是要估算出一个地区对某种产品的潜在需求数量。
A ．潜在需求评估
B ．市场趋势分析
C ．市场规模分析
D ．市场需求预测
5、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于__。
A ．自然折旧
B ．物质折旧
C ．功能折旧
D ．经济折旧
6、若某商务写字楼目前尚未出租，因而并未产生经济效益，则此宗商务楼应归属于__。
A ．非收益性房地产
B ．收益性房地产
C ．综合性房地产
D ．保值增值性房地产
7、房地产开发企业应当在签约之日起__日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
A ．10
B ．20
C ．30
D ．60
8、如果同一地区的某一类型物业的售价持续以较大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会。
A ：减少
B ：增加
C ：不变
D ：同步递减
E ：借款合同
9、目前，A 省W 村集体经济组织人均耕地面积2亩，因建设现征收W 村集体经济组织的耕地面积10亩，该耕地近3年平均年产值为1000元/亩。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是__。
A ．征收该耕地，需要安置的农业人口数为6人
B ．该耕地的土地补偿费最少为6万元
C ．该耕地的土地补偿费最高为10万元
D ．征收该耕地需要报A 省人民政府审批
10、__常以每月每平方米为基础计算。
A ．百分比租金
B ．基础租金
C ．建筑面积租金
D ．使用面积租金
11、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的。(2005年试题)
A ：第一阶段
B ：第二阶段初期
C ：第二阶段后期
D ：第三阶段
E ：第四阶段
12、建设用地使用权出让合同附件的主要内容包括__。
A ．当事人的名称和住所
B ．土地界址、面积
C ．宗地平面界址图
D ．开发投资强度
E ．市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件
13、某办公楼的土地面积3000m2，建筑面积10000m2，该办公楼出租正常月净收益为18万元，建筑物重置价格为2000元/m2，成新率为80%，土地和建筑物的资本化率分别为7%和8%，该办公楼的土地正常价格为__万元。
A ．1257
B ．1571
C ．800
D ．1300
14、在下图所示的现金流量图中，已知A 、i 和P ，求F ，采用复利系数标准表示法表示，正确的是。
A ：F=5A-P
B ：F=A(F/A，i ，5)-P
C ：F=A(F/A，i ，5)-P(P／P ，i ，6)
D ：F=A(F/A，i ，5)(F/P，i ，1)-P(F/P，i ，6)
E ：F=[A(P/A，i ，5)-P](F/P，i ，6)
15、收益乘数法是将估价对象一年的某种收益乘以相应的__来求取其价值的方法。
A ．资本化率
B ．收益率
C ．收益乘数
D ．利息率
16、缴存住房公积金的工资基数包括等。
A ：计时工资和计件工资
B ：奖金、津贴和补贴
C ：加班加点工资
D ：住房公积金月缴存额
E ：单位管理经费
17、盈亏平衡分析是研究投资项目__的平衡关系的方法。
A ．改进
B ．产品成本
C ．产销量
D ．盈利
E ．投资
18、某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假设月利率为0.5%，请计算该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格为（）万元。
A ．26.29
B ．27.29
C ．28.29
D ．29.29
19、按资产投资的类型划分，可分为形式。
A ：权益型
B ：债务型
C ：混合型
D ：综合型
E ：抵押型
20、某物业的购买价格为80万元，其中30万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为15万元，年运营费用为7万元，年还本付息额为3万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为__。
A ．6.25%
B ．10%
C ．16.67%
D ．16%
21、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度__，就可以计算其平均发展速度。
A ．较大
B ．较小
C ．差距较大
D ．大致接近
22、通常房地产开发投资利润率的计算基数为__。
A ．土地取得成本+开发成本
B ．土地取得成本+开发成本+管理费用
C ．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
D ．开发完成后的房地产价值
23、下列属于间接金融工具的包括。
A ：国库券
B ：保险单
C ：银行券
D ：存款单
E ：银行票据
24、目前我国具有征收土地审批权的部门有。
A ：国务院
B ：国土资源部
C ：省级人民政府
D ：市级人民政府
E ：县级人民政府
25、当计息周期为1年时，名义利率i 与实际利率r 的关系是__。
A ．i ＝r
B ．i ＞r
C ．i ＜r
D ．i ＝1+r