引言
新版《建筑工程建筑面积计算规范》已实施 近四个月，其中许多规定压缩了楼盘设计 中“赠送面积”的空间，但很多购房者对此不 甚了解。那么问题来了，哪些面积已经纳入 计算范围之内了呢？是不是有很多开发商就 是利用有板无板来偷漏面积的？赶紧转走保 存吧~
一、哪些面积不再增送？
1 大飘窗不再赠送，要算一半面积
旧规：只要“建筑飘窗突出外墙结构边线不大于 0.6米、高度（含上下结构厚度）小于2.2米且窗 台面抬高0.3米以上的”就可以不计算建筑面积。 新规：凸（飘）窗净高大于2.1米、窗台与室内 楼地高差不大于0.45米的，按其围护结构外围水 平计算二分之一面积。解读：新规对算面积飘窗 的条件设定，基本涵盖了当前主流的飘窗设计， 即意味着这些以前不纳入建筑面积计算的飘窗， 以后都要算一半面积了。
2 阳台、入户花园不再是免费午餐
旧规：凡房屋结构范围内标注阳台、空中花园、 入户花园等建筑空间，均按阳台计算建筑面积， 即按投影面积计算二分之一面积。新规：凸阳台 其结构底板水平投影面积计算二分之一面积，凹 阳台其结构外围水平面积计算全面积。解读：这 就意味着，在主体结构内的阳台将全部计算入建 筑面积，赠送二分之一面积的“免费午餐”将不再 有。
3 地下室不再免费送
“买别墅送地下室”等常用赠送手段今后在全国多 个城市也可能行不通了。新规：地下室（半地下 室）结构层高大于等于2.2米的计算全面积，小 于等于
2.2米的计算二分之一面积。按其结构外 围水平面积计算。
4 夹层面积更明确
热推的“中空复式”户型有了更严格的规范，建筑 物内设有局部楼层时，对于
局部楼层的二层及以 上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平 面积计算，无围护结构的按其结构底板水平面积 计算。局部楼层结构层高大于等于2.2米的计算 全面积，小于等于2.2米的计算二分之一面积。
二、特别解释 新规的影响
新规前已审批及在售项目不受影响。随着新《规 范》的出台，新建项目赠送面积设计审批将更加 严格，但已审批及在售项目不受影响。因此短期 内对市场影响有限。 开发设计难度有所增加。《规范》的出台，将直 接影响小区容积率和工程造价的计算，还将大大 影响开发商对户型设计思路。 注：而以往赠送面积的设计多出现在小户型， 《规范》的实施将使得未来小户型的开发设计难 度有所增加。
三、新规是利是弊 你怎么看
1、购房成本不会增加 专家：“如果有赠送面积，开发商可以借机调高 一点价格，如果不能赠送面积，在市场不好的情 况下，开发商极有可能会调低价格。”专家解 释，所谓的赠送面积，发展商已将赠送面积算入 房价内，一言以蔽之，羊毛出在羊身上。 2、购房者的产权更清晰 赠送面积如不属于产权面积，将得不到法律保 护，遇到拆迁、出售、继承、抵押等情况时，购 房者的权益往往很难得到保护。此举推出后，将 让购房者的产权更加清晰，避免纠纷。 3、居住密度或将降低 赠送面积偷偷改变容积率，意味着开发商向公共 空间要面积，容积率比实际要高很多，居住密集 度就悄然变高。
摘要：为了防止漏项、减少重复计算，在计算工 程量时应该按照一定的顺序，有条不紊地进行计 算。详情见下文！
以下是工程量计算时通常采用的几种顺序：
1.按施工顺序计算 按施工先后顺序依次计算工程量，即按平整场 地、挖地槽、基础垫层、砖石基础、外墙抹灰、楼地面、墙、屋面防水、
粉刷、油漆等分项工程进行计算。
2.按定额顺序计算 按当地定额中的分部分项编排顺序计算工程量， 即从定额的第一分部第一项开始，对照施工图 纸，图中有的，就按该分部工程量计算规则算出 工程量。凡遇定额所列项目，在施工图中没有， 就忽略到有的项目，其计算数据与其它分部的项 目数据有关，则先将项目列出等.
3.按图纸拟定一个有规律的顺序依次计算 （ 1）按顺时针方向计算 从平面图左上角开始，按顺时针方向依次计算。 （ 2）按先横后竖，先上后下，先左后右的顺序 计算以平面图上的横竖方向分别从左到右或从上 到下依次计算，如图
5.2所示。此方法适用于内装饰等工程量的计算（ 3）按照图纸上的构、配件编号顺序计算 在图纸上注明记号，按照各类不同的构、配件， 如柱、梁、板等编号，板B 1 、件编号依次计算。
（ 4）根据平面图上的定位轴线编号顺序计算 对于复杂工程，计算墙体、柱子和内外粉刷时， 仅按上述顺序计算还可能发生重复或遗漏，这 时，计算，并将其部位以轴线号表示出来。如位 于 A轴线上的外墙，轴线长为①～②，可标记 为A: ①挖地槽、内外墙基础、墙装饰等工程量的计算。
建议按清单编号或定额编号顺序列项，这样可以 避免漏项。 计算时可先看哪一部分可引用于其他部份，对其 他引用最多的优先计算。
图纸是有一定规律的，在做预算过程中，是以识 图的过程为主线进行，也就是识一张图做一张 图，完也就证明图识完了，预算也就做完了。
此，做预算必须会识图，并要掌握一定的识图的 顺序。以下供大家讨论：
首先、识图做预算有几个原则： 1、一次只看一张图，一张图尽量不看第二次 2、控制大量，调小量，预算是控制总量的基础 上，随着识图的深入修改调整完成的。 3、先独立，后整体，主要的意思是先算独立 的，不相互扣减的. 4、从识图的顺序上： 先地下、后地上； 先结构，后建筑； 先室内，后室外； 先主体，后屋面等等
其次，根据上述原则把图分成五部分：地下、主 体结构、主体建筑、屋面和室外零星，对应每一 部项和计算规则确定要什么就识什么，识图达到 能够准确计算工程量为止。其实不叫识图，而是 边看算完后图也就识完了。
最后，根据计算规则要求的扣减关系进行汇总， 并把整个图全盘进行通读，查看有没有漏计算 的，有算错误的等等。
1、什么是容积率？ 答：容积率是项目总建筑面积与总用地面积的 比值。一般用小数表示。 2、什么是建筑密度？ 答：建筑密度是项目总
占地基地面积与总用地 面积的比值。一般用百分数表示。
3、什么是绿地率（绿化率）？
答：绿地率是项目绿地总面积与总用地面积的比值。一般用百分数表示。
4、什么是日照间距？ 答：日照间距，就是前后两栋建筑之间，根据 日照时间要求所确定的距离。日照间距的计算，一般以冬至这一天正午正南方向房屋底层 窗台以上墙面，能被太阳照到的高度为依据。
5、建筑物与构筑物有何区别？
答：凡供人们在其中生产、生活或其他活动的 房屋或场所都叫做建筑物，如公寓、厂房、校等；而人们不在其中生产或生活的建筑，则叫做构筑物，如烟囱、水塔、桥梁等。
6、什么是建筑"三大材"？
答：建筑"三大材"指的是钢材、水泥、木材。
7、建筑安装工程费由哪三部分组成？
答：建筑安装工程费由人工费、材料费、费三部分组成。
8、什么是统一模数制？什么是基本模数、模数、分模数？
答：（1）所谓统一模数制，就是为了实现设计 的标准化而制定的一套基本规则，使不同的建 筑物及各分部之间的尺寸统一协调，使之具有通用性和互换性，以加快设计速度，提高施工 效率、降低造价。 （2）基本模数是模数协调中选用的基本尺寸单 位，用M表示，1M=100mm。
（3）扩大模数是导出模数的一种，其数值为基 本模数的倍数。扩大模数共六种，分别是 3M（300mm）、6M（600mm）、 12M（1200mm）、15M（1500mm）、 30M（3000mm）、60M（6000mm）。跨度、进深、中较大的尺寸，如开间、等，应为某一扩大模数的倍数。 （4）分模数是导出模数的另一种，其数值为基 本模数的分倍数。分模数共三种，分别是1/10M（10mm）、1/5M（20mm）、1/2M（50mm）。建筑中较小的尺寸，如缝隙、构造节点等，应为某一分模数的倍数。墙厚、
9、什么是标志尺寸、构造尺寸、实际尺寸？ 答：（1）标志尺
寸是用以标注建筑物定位轴线 之间（开间、进深）的距离大小，以及建筑制
有关设备位置的界限之间的
建筑构配件、
品、
尺寸。
标志尺寸应符合模数制的规定。 （2）构造尺寸是建筑制品、建筑构配件的设计 尺寸。构造尺寸小于或大于标志尺寸。
况下，构造尺寸加
上预留的缝隙尺寸或减去必 要的支撑尺寸等于标志尺寸。 （3）实际尺寸是建筑制品、建筑构配件的实有 尺寸。实际尺寸与构造尺寸的差
值，应为允许 的建筑公差数值。 10、 什么是定位轴线？ 答：定位轴线是用来确定建筑物主要结构或构 件的位置及其标志尺寸的线。 11
、什么是横向、纵向？什么是横向轴线、
向轴线？
（1）横向，指建筑物的宽度方向。
答：
（2）纵向，指建筑物的长度方向。 （
3）沿建筑物宽度方向设置的轴线叫横向轴 线。其编号方法采用阿拉伯数字从左至右编写 在轴线圆内。 （4）沿建筑物长度方向设置的轴线
叫纵向轴 线。其编号方法采用大写字母从上至下编写在 轴线圆内（其中字母I、O、Z不用）。
进深？
什么是房屋的开间、
12、
答
：开间指一间房屋的面宽，及两条横向轴线 之间的距离；进深指一间房屋的深度，及两条 纵向轴线之间的距离。 13、什么是层高？什么是
净高？ 答：层高指建筑物的层间高度，及本层楼面或 地面至上一层楼面或地面的高度；净高指房间 的净空高度，及地面至天花板下皮的高
度
什么是建筑总高度？
14、
答：建筑总高度指室外地坪至檐口顶部的总高 度。 15、什么是标高？什么是绝对标高、相对标 高？
答：（1）建筑物的某一部位与确定的水基准点 的高差，称为该部位的标高。 （2）绝对标高亦称海拔高度，我国把青岛附近 黄海的平均海
平面定为绝对标高的零点，全国 各地的标高均以此为基准。 （3）相对标高是以建筑物的首层室内主要房间 的地面为零点（+ 0.00），表
示某处距首层地面 的高度。
使用率？什
使用面积、
什么是建筑面积、
16、
么是交通面积、结构面积？ 答：（1）建筑面积指建
筑物长度、宽度的外包 尺寸的乘积再乘以层数。它由使用面积、
面积和结构面积组成。 （2）使用面积指主要使用房间和辅助使用房间
的净面积（净面积为轴线尺寸减去墙厚所得的 净尺寸的乘积）。 （3）使用率亦称得房率，指使用面积占建筑面 积的百分数。 （4）交通
面积指走道、楼梯间、电梯间等交通 联系设施的净面积。 （5）结构面积指墙体、柱所占的面积。
引言
新版《建筑工程建筑面积计算规范》已实施 近四个月，其中许多规定压缩了楼盘设计 中“赠送面积”的空间，但很多购房者对此不 甚了解。那么问题来了，哪些面积已经纳入 计算范围之内了呢？是不是有很多开发商就 是利用有板无板来偷漏面积的？赶紧转走保 存吧~
一、哪些面积不再增送？
1 大飘窗不再赠送，要算一半面积
旧规：只要“建筑飘窗突出外墙结构边线不大于 0.6米、高度（含上下结构厚度）小于2.2米且窗 台面抬高0.3米以上的”就可以不计算建筑面积。 新规：凸（飘）窗净高大于2.1米、窗台与室内 楼地高差不大于0.45米的，按其围护结构外围水 平计算二分之一面积。解读：新规对算面积飘窗 的条件设定，基本涵盖了当前主流的飘窗设计， 即意味着这些以前不纳入建筑面积计算的飘窗， 以后都要算一半面积了。
2 阳台、入户花园不再是免费午餐
旧规：凡房屋结构范围内标注阳台、空中花园、 入户花园等建筑空间，均按阳台计算建筑面积， 即按投影面积计算二分之一面积。新规：凸阳台 其结构底板水平投影面积计算二分之一面积，凹 阳台其结构外围水平面积计算全面积。解读：这 就意味着，在主体结构内的阳台将全部计算入建 筑面积，赠送二分之一面积的“免费午餐”将不再 有。
3 地下室不再免费送
“买别墅送地下室”等常用赠送手段今后在全国多 个城市也可能行不通了。新规：地下室（半地下 室）结构层高大于等于2.2米的计算全面积，小 于等于
2.2米的计算二分之一面积。按其结构外 围水平面积计算。
4 夹层面积更明确
热推的“中空复式”户型有了更严格的规范，建筑 物内设有局部楼层时，对于
局部楼层的二层及以 上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平 面积计算，无围护结构的按其结构底板水平面积 计算。局部楼层结构层高大于等于2.2米的计算 全面积，小于等于2.2米的计算二分之一面积。
二、特别解释 新规的影响
新规前已审批及在售项目不受影响。随着新《规 范》的出台，新建项目赠送面积设计审批将更加 严格，但已审批及在售项目不受影响。因此短期 内对市场影响有限。 开发设计难度有所增加。《规范》的出台，将直 接影响小区容积率和工程造价的计算，还将大大 影响开发商对户型设计思路。 注：而以往赠送面积的设计多出现在小户型， 《规范》的实施将使得未来小户型的开发设计难 度有所增加。
三、新规是利是弊 你怎么看
1、购房成本不会增加 专家：“如果有赠送面积，开发商可以借机调高 一点价格，如果不能赠送面积，在市场不好的情 况下，开发商极有可能会调低价格。”专家解 释，所谓的赠送面积，发展商已将赠送面积算入 房价内，一言以蔽之，羊毛出在羊身上。 2、购房者的产权更清晰 赠送面积如不属于产权面积，将得不到法律保 护，遇到拆迁、出售、继承、抵押等情况时，购 房者的权益往往很难得到保护。此举推出后，将 让购房者的产权更加清晰，避免纠纷。 3、居住密度或将降低 赠送面积偷偷改变容积率，意味着开发商向公共 空间要面积，容积率比实际要高很多，居住密集 度就悄然变高。
摘要：为了防止漏项、减少重复计算，在计算工 程量时应该按照一定的顺序，有条不紊地进行计 算。详情见下文！
以下是工程量计算时通常采用的几种顺序：
1.按施工顺序计算 按施工先后顺序依次计算工程量，即按平整场 地、挖地槽、基础垫层、砖石基础、外墙抹灰、楼地面、墙、屋面防水、
粉刷、油漆等分项工程进行计算。
2.按定额顺序计算 按当地定额中的分部分项编排顺序计算工程量， 即从定额的第一分部第一项开始，对照施工图 纸，图中有的，就按该分部工程量计算规则算出 工程量。凡遇定额所列项目，在施工图中没有， 就忽略到有的项目，其计算数据与其它分部的项 目数据有关，则先将项目列出等.
3.按图纸拟定一个有规律的顺序依次计算 （ 1）按顺时针方向计算 从平面图左上角开始，按顺时针方向依次计算。 （ 2）按先横后竖，先上后下，先左后右的顺序 计算以平面图上的横竖方向分别从左到右或从上 到下依次计算，如图
5.2所示。此方法适用于内装饰等工程量的计算（ 3）按照图纸上的构、配件编号顺序计算 在图纸上注明记号，按照各类不同的构、配件， 如柱、梁、板等编号，板B 1 、件编号依次计算。
（ 4）根据平面图上的定位轴线编号顺序计算 对于复杂工程，计算墙体、柱子和内外粉刷时， 仅按上述顺序计算还可能发生重复或遗漏，这 时，计算，并将其部位以轴线号表示出来。如位 于 A轴线上的外墙，轴线长为①～②，可标记 为A: ①挖地槽、内外墙基础、墙装饰等工程量的计算。
建议按清单编号或定额编号顺序列项，这样可以 避免漏项。 计算时可先看哪一部分可引用于其他部份，对其 他引用最多的优先计算。
图纸是有一定规律的，在做预算过程中，是以识 图的过程为主线进行，也就是识一张图做一张 图，完也就证明图识完了，预算也就做完了。
此，做预算必须会识图，并要掌握一定的识图的 顺序。以下供大家讨论：
首先、识图做预算有几个原则： 1、一次只看一张图，一张图尽量不看第二次 2、控制大量，调小量，预算是控制总量的基础 上，随着识图的深入修改调整完成的。 3、先独立，后整体，主要的意思是先算独立 的，不相互扣减的. 4、从识图的顺序上： 先地下、后地上； 先结构，后建筑； 先室内，后室外； 先主体，后屋面等等
其次，根据上述原则把图分成五部分：地下、主 体结构、主体建筑、屋面和室外零星，对应每一 部项和计算规则确定要什么就识什么，识图达到 能够准确计算工程量为止。其实不叫识图，而是 边看算完后图也就识完了。
最后，根据计算规则要求的扣减关系进行汇总， 并把整个图全盘进行通读，查看有没有漏计算 的，有算错误的等等。
1、什么是容积率？ 答：容积率是项目总建筑面积与总用地面积的 比值。一般用小数表示。 2、什么是建筑密度？ 答：建筑密度是项目总
占地基地面积与总用地 面积的比值。一般用百分数表示。
3、什么是绿地率（绿化率）？
答：绿地率是项目绿地总面积与总用地面积的比值。一般用百分数表示。
4、什么是日照间距？ 答：日照间距，就是前后两栋建筑之间，根据 日照时间要求所确定的距离。日照间距的计算，一般以冬至这一天正午正南方向房屋底层 窗台以上墙面，能被太阳照到的高度为依据。
5、建筑物与构筑物有何区别？
答：凡供人们在其中生产、生活或其他活动的 房屋或场所都叫做建筑物，如公寓、厂房、校等；而人们不在其中生产或生活的建筑，则叫做构筑物，如烟囱、水塔、桥梁等。
6、什么是建筑"三大材"？
答：建筑"三大材"指的是钢材、水泥、木材。
7、建筑安装工程费由哪三部分组成？
答：建筑安装工程费由人工费、材料费、费三部分组成。
8、什么是统一模数制？什么是基本模数、模数、分模数？
答：（1）所谓统一模数制，就是为了实现设计 的标准化而制定的一套基本规则，使不同的建 筑物及各分部之间的尺寸统一协调，使之具有通用性和互换性，以加快设计速度，提高施工 效率、降低造价。 （2）基本模数是模数协调中选用的基本尺寸单 位，用M表示，1M=100mm。
（3）扩大模数是导出模数的一种，其数值为基 本模数的倍数。扩大模数共六种，分别是 3M（300mm）、6M（600mm）、 12M（1200mm）、15M（1500mm）、 30M（3000mm）、60M（6000mm）。跨度、进深、中较大的尺寸，如开间、等，应为某一扩大模数的倍数。 （4）分模数是导出模数的另一种，其数值为基 本模数的分倍数。分模数共三种，分别是1/10M（10mm）、1/5M（20mm）、1/2M（50mm）。建筑中较小的尺寸，如缝隙、构造节点等，应为某一分模数的倍数。墙厚、
9、什么是标志尺寸、构造尺寸、实际尺寸？ 答：（1）标志尺
寸是用以标注建筑物定位轴线 之间（开间、进深）的距离大小，以及建筑制
有关设备位置的界限之间的
建筑构配件、
品、
尺寸。
标志尺寸应符合模数制的规定。 （2）构造尺寸是建筑制品、建筑构配件的设计 尺寸。构造尺寸小于或大于标志尺寸。
况下，构造尺寸加
上预留的缝隙尺寸或减去必 要的支撑尺寸等于标志尺寸。 （3）实际尺寸是建筑制品、建筑构配件的实有 尺寸。实际尺寸与构造尺寸的差
值，应为允许 的建筑公差数值。 10、 什么是定位轴线？ 答：定位轴线是用来确定建筑物主要结构或构 件的位置及其标志尺寸的线。 11
、什么是横向、纵向？什么是横向轴线、
向轴线？
（1）横向，指建筑物的宽度方向。
答：
（2）纵向，指建筑物的长度方向。 （
3）沿建筑物宽度方向设置的轴线叫横向轴 线。其编号方法采用阿拉伯数字从左至右编写 在轴线圆内。 （4）沿建筑物长度方向设置的轴线
叫纵向轴 线。其编号方法采用大写字母从上至下编写在 轴线圆内（其中字母I、O、Z不用）。
进深？
什么是房屋的开间、
12、
答
：开间指一间房屋的面宽，及两条横向轴线 之间的距离；进深指一间房屋的深度，及两条 纵向轴线之间的距离。 13、什么是层高？什么是
净高？ 答：层高指建筑物的层间高度，及本层楼面或 地面至上一层楼面或地面的高度；净高指房间 的净空高度，及地面至天花板下皮的高
度
什么是建筑总高度？
14、
答：建筑总高度指室外地坪至檐口顶部的总高 度。 15、什么是标高？什么是绝对标高、相对标 高？
答：（1）建筑物的某一部位与确定的水基准点 的高差，称为该部位的标高。 （2）绝对标高亦称海拔高度，我国把青岛附近 黄海的平均海
平面定为绝对标高的零点，全国 各地的标高均以此为基准。 （3）相对标高是以建筑物的首层室内主要房间 的地面为零点（+ 0.00），表
示某处距首层地面 的高度。
使用率？什
使用面积、
什么是建筑面积、
16、
么是交通面积、结构面积？ 答：（1）建筑面积指建
筑物长度、宽度的外包 尺寸的乘积再乘以层数。它由使用面积、
面积和结构面积组成。 （2）使用面积指主要使用房间和辅助使用房间
的净面积（净面积为轴线尺寸减去墙厚所得的 净尺寸的乘积）。 （3）使用率亦称得房率，指使用面积占建筑面 积的百分数。 （4）交通
面积指走道、楼梯间、电梯间等交通 联系设施的净面积。 （5）结构面积指墙体、柱所占的面积。