龙湖集团项目启动会管理办法（2014版）
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目的：明确项目启动会目的及原则，规范项目启动会准备、成果审批及变更审批动作，使项目启动会成为项目操作的基本法，切实保障集团在大规模开发情况下的项目品质和周转速度。 适用范围：各地区公司。 基本原则： 3.1
内外一致：项目总图、规划指标、立面、配套等对项目收益可能产生重大影响的方案，原则上应在启动会前与政府相关部门达成一致，否则不应召开启动会（外部一致性）；项目启动会成果审批通过后，即成为项目操作基本法，项目团队应严格执行（内部一致性）。 承上启下：项目启动会中的关键运营指标（利润、利润率、经营性现金流平衡时间、开盘、交房节点等）原则上应达成投委会承诺的指标值。年度或半年预算原则上依据项目启动会成果进行分解，并满足启动会成果中的关键指标要求。
分级决策：项目启动会在集团层面分二次召开：第一阶段启动会确定项目运营关键指标、运营节奏、产品定位、产品方案、示范区定位等，由集团和地区共同进行决策，是项目运营中最重要的一次决策会；第二阶段启动会主要解决项目专业决策和运营推演问题，以地区公司为主，集团进行支持。在第一阶段启动会前，会召开项目定位会，主要研讨项目整体定位及方向，包括市场定位、产品总图、业态及主力户型等。 上会条件：
4.1.1 定位会完成后，方能召开第一阶段启动会。
4.1.2 地区公司将项目第一、第二阶段启动会资料提交集团运营中心，集团各职能中心负责人3天内给
予明确意见同意上会，由集团运营中心确定具体上会时间。 4.1.3 原则上，第一阶段启动会项目关键运营指标（利润、利润率、经营性现金流平衡时间、开盘、交
房节点等）不应低于投委会指标，如低于投委会指标，须由集团CEO 提议方能上会。 4.2
定位会 4.2.1 内容
包括三部分内容：（1）客户与市场定位，包括市场调研与客户访谈内容及结论、单价、套总价、首次开盘去化速度等（2）产品方案，包括总图、主要业态、主力户型等（3）关键财务指标，包括项目毛利率、净利润及拿地后发生的重大成本变化情况。
项目定位会以客户与市场定位和产品方案为主，关键财务指标是产品方案选择的决策参考。 4.2.2 时间
住宅与销售型商业项目土地获取后20天内完成上会。持有商业项目土地获取后30天内完成上会。综合业态项目，按首期上会的业态来确定。 4.2.3 参会人员：
集团：CEO 、运营及投资发展部总经理、研发及成本部总经理、公司品牌及营销部总经理、商业地产部总经理（如涉及自持商业）、运营中心负责人、客研中心负责人、住宅研发中心负责人、商业研发中心负责人（如涉及自持商业）、会计中心负责人、成本管理中心负责人（如拿地后发生重大成本变化）。 地区：总经理、运营负责人、研发负责人、营销负责人、成本负责人、项目总监、地区商业总经理（如涉及自持商业）
第1页共4页
3.2
3.3
4 启动会准备及成果审批： 4.1
4.2.4 会议成果：
《项目定位会纪要》
4.3
第一阶段启动会： 4.3.1 内容
包括：（1）项目定位会结论及运营关键指标、（2）营销策略、（3）产品方案、（4）工程管理、（5）体验区方案。
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4.3.2 时间
4.3.3 参会人员：
集团：CEO 、运营及投资发展部总经理、研发及成本部总经理、工程部总经理、公司品牌及营销部总经理、集团商业地产部总经理（如涉及自持商业）、会计中心负责人、营销中心负责人、运营中心负责人、客研中心负责人、成本管理中心负责人、工程质量中心负责人、住宅研发中心负责人、商业研发中心负责人（如涉及自持商业）、体验中心负责人、物业技术中心负责人、投资事务中心负责人、商业研策及招商中心负责人（如涉及自持商业）。 地区：总经理、PMO 团队、项目团队 4.3.4 启动会成果审批
启动会成果在集团项目全景计划系统内提交审批。 审批流程
项目总监发起—地区公司运营负责人审核—地区公司总经理审批—集团运营中心负责人、会计中心负责人、成本管理中心负责人、住宅/商业研发中心负责人、营销中心负责人审核—运营及投资发展部总经理、研发及成本部总经理、工程部总经理、公司品牌及营销部总经理、集团商业地产部总经理（如涉及自持商业）审核—集团CEO 审批。
抄送：集团董事长、集团各职能总经理，集团运营中心、成本管理中心、住宅/商业研发中心、工程质量中心、商业研策与招商中心、营销中心、体验中心、物业技术中心、会计中心、投融资中心负责人，地区公司总经理、运营负责人、地区公司各职能负责人、该项目团队成员。
4.4
第二阶段启动会 4.4.1 内容
包括项目（1）产品方案、（2）精装方案、（3）景观方案、（4）工程管理、（5）成本管理、（6）验收与客户风险梳理、（7）物业管理（含物业费定价方案）。
4.4.3 参会人员
集团：运营中心负责人、住宅/商业研发中心负责人、工程质量中心负责人、精装中心负责人、成本管理中心负责人、景观中心负责人、客户服务中心负责人、物业技术中心负责人、商业研策及招商中心负责人（如涉及自持商业） 地区：总经理、PMO 团队、项目团队
CEO 、集团运营及投资发展部总经理、研发及成本部总经理、工程部总经理、商业地产部总经理参加全部自持商业项目第二阶段启动会，住宅项目视项目重要程度参加。 4.4.4 启动会成果审批
启动会成果在集团项目全景计划系统内提交审批。 审批流程
项目总监发起—地区公司运营负责人、集团运营中心经理、运营中心负责人审核—地区公司总经理审核
第3页共4页
抄送：地区公司总经理、运营负责人、地区公司各职能负责人、该项目团队成员、集团运营中心、成本管理中心、住宅/商业研发中心、工程质量中心、物业技术中心、商业研策及招商中心（如涉及自持商业）负责人。
5 管理要求 5.1 5.2 5.3
开发周期超过3年或建筑面积超过30万平米的项目可分期召开启动会。
启动会回顾机制：项目一次上会范围开发周期超3年或建筑面积超30万平米的，项目首次开盘6个月内，对启动会内容做重点回顾，回顾内容、流程及参加人员同第一阶段启动会。
项目启动会成果审批完成后，出现以下任何一种情形即视为启动会成果变更，须进行变更申请:（1）主要业态发生颠覆性改变；（2）总图、户型发生较大变化；（3）结算时间调整跨半年度；（4）毛利率较启动会版减少≥3%。变更后的启动会成果于项目全景计划系统提交，审批流程同第一阶段启动会成果。
对应4.3.2条规定，项目未按时完成启动会成果审批，每拖延一个月给予★★★处罚。 对应4.4.2条规定，项目未按时完成启动会成果审批，每拖延一个月给予★处罚。 项目未完成启动会成果审批，而提前开工的（包括体验区），给予★★★处罚。
对应5.2、5.3条规定，启动会成果未按时进行回顾或变更未及时提交变更申请的，每次给予★处罚。
6 启动会奖罚措施 6.1 6.2 6.3 6.4
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责任部门：本办法由集团运营及投资发展部运营中心负责制定与解释。 生效日期：本办法自签批日起生效。
集团运营及投资发展部
运营中心
2014年02月
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龙湖集团项目启动会管理办法（2014版）
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目的：明确项目启动会目的及原则，规范项目启动会准备、成果审批及变更审批动作，使项目启动会成为项目操作的基本法，切实保障集团在大规模开发情况下的项目品质和周转速度。 适用范围：各地区公司。 基本原则： 3.1
内外一致：项目总图、规划指标、立面、配套等对项目收益可能产生重大影响的方案，原则上应在启动会前与政府相关部门达成一致，否则不应召开启动会（外部一致性）；项目启动会成果审批通过后，即成为项目操作基本法，项目团队应严格执行（内部一致性）。 承上启下：项目启动会中的关键运营指标（利润、利润率、经营性现金流平衡时间、开盘、交房节点等）原则上应达成投委会承诺的指标值。年度或半年预算原则上依据项目启动会成果进行分解，并满足启动会成果中的关键指标要求。
分级决策：项目启动会在集团层面分二次召开：第一阶段启动会确定项目运营关键指标、运营节奏、产品定位、产品方案、示范区定位等，由集团和地区共同进行决策，是项目运营中最重要的一次决策会；第二阶段启动会主要解决项目专业决策和运营推演问题，以地区公司为主，集团进行支持。在第一阶段启动会前，会召开项目定位会，主要研讨项目整体定位及方向，包括市场定位、产品总图、业态及主力户型等。 上会条件：
4.1.1 定位会完成后，方能召开第一阶段启动会。
4.1.2 地区公司将项目第一、第二阶段启动会资料提交集团运营中心，集团各职能中心负责人3天内给
予明确意见同意上会，由集团运营中心确定具体上会时间。 4.1.3 原则上，第一阶段启动会项目关键运营指标（利润、利润率、经营性现金流平衡时间、开盘、交
房节点等）不应低于投委会指标，如低于投委会指标，须由集团CEO 提议方能上会。 4.2
定位会 4.2.1 内容
包括三部分内容：（1）客户与市场定位，包括市场调研与客户访谈内容及结论、单价、套总价、首次开盘去化速度等（2）产品方案，包括总图、主要业态、主力户型等（3）关键财务指标，包括项目毛利率、净利润及拿地后发生的重大成本变化情况。
项目定位会以客户与市场定位和产品方案为主，关键财务指标是产品方案选择的决策参考。 4.2.2 时间
住宅与销售型商业项目土地获取后20天内完成上会。持有商业项目土地获取后30天内完成上会。综合业态项目，按首期上会的业态来确定。 4.2.3 参会人员：
集团：CEO 、运营及投资发展部总经理、研发及成本部总经理、公司品牌及营销部总经理、商业地产部总经理（如涉及自持商业）、运营中心负责人、客研中心负责人、住宅研发中心负责人、商业研发中心负责人（如涉及自持商业）、会计中心负责人、成本管理中心负责人（如拿地后发生重大成本变化）。 地区：总经理、运营负责人、研发负责人、营销负责人、成本负责人、项目总监、地区商业总经理（如涉及自持商业）
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4 启动会准备及成果审批： 4.1
4.2.4 会议成果：
《项目定位会纪要》
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第一阶段启动会： 4.3.1 内容
包括：（1）项目定位会结论及运营关键指标、（2）营销策略、（3）产品方案、（4）工程管理、（5）体验区方案。
第2页共4页
4.3.2 时间
4.3.3 参会人员：
集团：CEO 、运营及投资发展部总经理、研发及成本部总经理、工程部总经理、公司品牌及营销部总经理、集团商业地产部总经理（如涉及自持商业）、会计中心负责人、营销中心负责人、运营中心负责人、客研中心负责人、成本管理中心负责人、工程质量中心负责人、住宅研发中心负责人、商业研发中心负责人（如涉及自持商业）、体验中心负责人、物业技术中心负责人、投资事务中心负责人、商业研策及招商中心负责人（如涉及自持商业）。 地区：总经理、PMO 团队、项目团队 4.3.4 启动会成果审批
启动会成果在集团项目全景计划系统内提交审批。 审批流程
项目总监发起—地区公司运营负责人审核—地区公司总经理审批—集团运营中心负责人、会计中心负责人、成本管理中心负责人、住宅/商业研发中心负责人、营销中心负责人审核—运营及投资发展部总经理、研发及成本部总经理、工程部总经理、公司品牌及营销部总经理、集团商业地产部总经理（如涉及自持商业）审核—集团CEO 审批。
抄送：集团董事长、集团各职能总经理，集团运营中心、成本管理中心、住宅/商业研发中心、工程质量中心、商业研策与招商中心、营销中心、体验中心、物业技术中心、会计中心、投融资中心负责人，地区公司总经理、运营负责人、地区公司各职能负责人、该项目团队成员。
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第二阶段启动会 4.4.1 内容
包括项目（1）产品方案、（2）精装方案、（3）景观方案、（4）工程管理、（5）成本管理、（6）验收与客户风险梳理、（7）物业管理（含物业费定价方案）。
4.4.3 参会人员
集团：运营中心负责人、住宅/商业研发中心负责人、工程质量中心负责人、精装中心负责人、成本管理中心负责人、景观中心负责人、客户服务中心负责人、物业技术中心负责人、商业研策及招商中心负责人（如涉及自持商业） 地区：总经理、PMO 团队、项目团队
CEO 、集团运营及投资发展部总经理、研发及成本部总经理、工程部总经理、商业地产部总经理参加全部自持商业项目第二阶段启动会，住宅项目视项目重要程度参加。 4.4.4 启动会成果审批
启动会成果在集团项目全景计划系统内提交审批。 审批流程
项目总监发起—地区公司运营负责人、集团运营中心经理、运营中心负责人审核—地区公司总经理审核
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抄送：地区公司总经理、运营负责人、地区公司各职能负责人、该项目团队成员、集团运营中心、成本管理中心、住宅/商业研发中心、工程质量中心、物业技术中心、商业研策及招商中心（如涉及自持商业）负责人。
5 管理要求 5.1 5.2 5.3
开发周期超过3年或建筑面积超过30万平米的项目可分期召开启动会。
启动会回顾机制：项目一次上会范围开发周期超3年或建筑面积超30万平米的，项目首次开盘6个月内，对启动会内容做重点回顾，回顾内容、流程及参加人员同第一阶段启动会。
项目启动会成果审批完成后，出现以下任何一种情形即视为启动会成果变更，须进行变更申请:（1）主要业态发生颠覆性改变；（2）总图、户型发生较大变化；（3）结算时间调整跨半年度；（4）毛利率较启动会版减少≥3%。变更后的启动会成果于项目全景计划系统提交，审批流程同第一阶段启动会成果。
对应4.3.2条规定，项目未按时完成启动会成果审批，每拖延一个月给予★★★处罚。 对应4.4.2条规定，项目未按时完成启动会成果审批，每拖延一个月给予★处罚。 项目未完成启动会成果审批，而提前开工的（包括体验区），给予★★★处罚。
对应5.2、5.3条规定，启动会成果未按时进行回顾或变更未及时提交变更申请的，每次给予★处罚。
6 启动会奖罚措施 6.1 6.2 6.3 6.4
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责任部门：本办法由集团运营及投资发展部运营中心负责制定与解释。 生效日期：本办法自签批日起生效。
集团运营及投资发展部
运营中心
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