第一章 商业地产行业概述
近年来，商业房地产逐渐成为房地产市场的热点话题，受到市场的极大关注。一方面，商业地产自身条件优异，集地产、商业与投资三重特性于一身，具有拉动投资、刺激需求的双重功力，是国民经济发展不可或缺的动力剂；另一方面，传统住宅地产的开发已经进入非理性时代，高昂的地价，紧锣密鼓的宏观调控政策，无一不进一步逼迫地产开发商寻找新的蓝海。
第一节 商业地产基本概念
一、商业地产定义
商业地产的定义分广义与狭义。广义的商业房地产，是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产，特指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式，功能和用途上，区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产。
本报告所研究的商业地产，主要为广义商业地产，因而分为商业营业用房和办公楼两大类。
二、商业地产分类
商业地产的分类，根据行业类型，消费行为，建筑形式等可以分为很多种，本文主要根据其开发形式，将其分为8类。
表1 商业地产分类表
资料来源：世经未来整理
三、商业地产的特点
相较于住宅地产，商业地产具有许多特点：
（一）收益性强，但具有不确定性
住宅地产的收益来源于售价和建造成本之差，房屋交割完毕后，交易也就结束了，其现金流是确定并且是一次性的。而商业地产的收益不但有销售收入，还有租金。租金是一个持续的现金流，随着周边环境的不断变化，其租金也是改变的，因而其具有不确定性和高收益性。
（二）投资规模大
大型购物中心，shoppingmall 等的建设都需要大量资金，并且商业地产经营需要有2-3年的过渡才能比较成熟，加之其回报周期又比较长，因而其所需资金量相较住宅地产要高。
（三）投资风险大
住宅地产在房屋出售后就可以得到价格补偿，并且由于其是一次性交易，短时间内，周边环境不易改变，因而容易控制成本，而商业地产的回报期可以说是贯穿整个地产生命周期，其价格受周边环境影响巨大，又因其需要过渡期，在过渡时间内极容易由于亏损而倒闭，风险较大。
（四）经营方式、内容多样，管理要求高
在经营方式上，商业地产可以灵活选择租售方式，但是主要仍以出租为主。而经营形式上，同一个商业地产内可以涵盖餐饮、娱乐、金融服务等多种内容。鉴于此，商业地产的管理要求较高，由于其直接面向市场，竞争激烈，成败直接关系到商业房地产的盈利状况。
第二节 商业地产在国民经济中的地位和作用
一、房地产为经济发展作出巨大贡献
早在1999年，国家就明确提出要把房地产培养成为我国的支柱产业，而房地产业由于其投资规模大，关联行业众多，直接涉及人民的日常生活，对我国经济发展的促进作用不言而喻，主要体现在：
（一）房地产拉动经济增长
第一，房地产开发投资占固定资产投资比重长久稳定。投资是拉动经济三驾马车中最为得力的一个，而固定资产投资中，房地产投资所占比重一直处于较稳定的态势，连续十年保持在15%以上，间接表明其对经济的促进作用是持续而平稳的。
第二，房地产开发投资拉动GDP 增长，贡献率大福攀升。我国房地产从1999年开始，进入快速发展阶段，2000年到开始，房地产开发对GDP 的贡献率、拉动率持续走高，分别由9%上升到03年的15%，由0.9%上升到07年的2.3%，08年受到金融危机的影响，国内生产总值增加值开始回落，09年更是进一步下挫，而房地产行业依然坚挺，增加值基本持平，并有小幅上升，而贡献率则是创出十年来新高，达到26.52%，其本身抗压性不容忽视，
随着2010年经济形势的进一步好转，房地产也必将再次发挥对经济的推动作用。
数据来源：国家统计局
图 1 2009年房地产开发投资对经济的拉动作用和贡献作用
（二）房地产关联行业众多，带动相关产业发展
房地产作为国民经济的支柱产业，不仅在于其自身对经济的拉动，更体现在对众多关联行业的影响中。房地产开发成本中70%是原材料消耗，在与其直接关联的57个子行业中，钢铁，机械，有色金属，建材等直接得益与房地产的开发建设。同时，商业地产的发展，促进了零售、餐饮、旅游等第三产业的繁荣。
（三）房地产行业成为财政收入主要来源
财政收入是我国进行宏观调控，调节社会收入分配水平等的重要手段。而房地产对全国和地方财政收入的增长功不可没。据国土资源部2010年2月2日公布的数据显示，2009年全国土地出让收入高达1.59万亿元，远超2007年房地产鼎盛时期，同比大增63.4％。以北京为例，2009年北京市级主要收入来源中，增值税、营业税、企业所得税、个人所得税等等并未有明显增幅，而涉及房地产业的契税和土地增值税大幅增长，增幅分别为24.3％和54.5％。
（四）房地产开发解决农村剩余劳动力问题
我国是一个农业大国，农业人口占总人口的70%左右，而农村落后的生产力和微薄的收入必然引起劳动力的大量转移。农民由于文化和知识水平有限，缺乏专业技术，大多只能从事劳动密集型产业，房地产业和建筑业的发展，无疑是吸纳大量农村剩余劳动力的有力保证。
二、商业地产成为城市发展的新引擎
商业地产作为房地产开发形式的一种，是消费水平不断发展的产物。它是商业与地产的融合，一方面商业促进消费水平，另一方面地产促进投资水平，两者的结合，成功驾驭了拉动经济发展的三驾马车的另两驾——消费和投资，对经济的增长功不可没。商业地产本身，多发展于一二线中心城市，成为城市发展的新引擎，而其对城市发展的促进作用，相较于房地产，又有其独特的方面。
数据来源：国家统计局
图 2 2009年商业地产投资额占房地产开发投资总额比重
（一）带动第三产业的发展
商业地产的直接下游行业是庞大的第三产业，包括零售批发，餐饮住宿以及各种商务服务业。第三产业是国民消费的主要拉动力，带动经济增长，世界平均消费率约为77%，而我国的近十年消费率却不断下降，到2008年还不足50%，低世界水平20个百分点，随着我国城镇化水平的进一步提高，消费水平必将会有大幅度提升，而作为持续促进第三产业发展的商业地产，也将迎来广阔的增长空间。
数据来源：《中国统计年鉴2009》，世经未来整理
图 3 国内消费水平
数据来源：国家统计局 世经未来整理
图 4 2009年商业地产对第三产业贡献作用和拉动作用
（二）改善人民生活水平
商业活动直接关系到居民的消费情况和生活质量。商业地产之所以能改善人民的生活水平，主要体现于它的配套作用。商业地产的发展，优化了居民的购物环境，提高居民满意度，而建设在社区周围的配套设施，不仅方便居民外出购物，更促进了当地物业价值的提高。
（三）提升城市竞争力
商业地产对城市竞争力的提升，主要表现在两个方面：
第一，商业地产促进城市经济建设发展。城市经济发展的主要贡献者是第二产业和第三产业，商业地产作为房地产的分支，刺激建筑行业和建材行业等第二产业发展，而其兼具的商业特性，又促进了城市第三产业发展。两者相结合，加快了城市的经济发展。
第二，商业地产提升城市形象。优质购物中心，写字楼、商业街的建设，本身就是一件建筑艺术品，成为一个城市的标志性和品牌性建筑。例如北京的王府井，广州的上下九，成为城市对外展示其自身特色的窗口。
第五商业地产需求影响因素
商业地产主要由办公用房和商业营业用房两大部分组成。办公用房的需求对象以生产性服务行业为主，而商业营业用房的需求对象多为消费性服务业，尤其是零售批发行业，是商业用房的主要需求客户。
生产性服务业是指为保持工业生产过程的连续性、促进工业技术进步、产业升级和提高生产效率提供保障服务的服务行业。本身并不向消费者提供直接的、独立的服务效用，如金融保险、交通运输、房地产、商务服务(如广告、会计、法律以及各类信息咨询服务等) 。消费性服务业是指满足消费者最终消费的服务行业, 如商业、餐饮、旅游、医疗、娱乐、教育和政府服务等。
从服务内容分析，影响生产性服务业盈利水平的因素，主要是工业发展情况，只有工业发展迅速，规模扩充，才会加大对配套生产性服务业的需求。影响消费性服务业水平的因素，
则主要在于一个国家的城镇化率，城镇化率越高，消费性需求越高。同时，居民的可支配收入水平和消费性指出情况也直接影响和反应了消费行业的发展情况，可支配收入增高，将加大居民的消费倾向。
工业发展情况和居民消费情况的变化，直接影响了对生产性服务业和消费性服务业的需求，生产性服务业和消费性服务业的扩充需求则直接影响了对办公楼和商铺的需求，影响商业地产的销售情况。因此，分析商业地产市场供需情况之前，我们先对2009年我国消费者信心情况，工业生产情况和批发零售业盈利盈利情况等进行分析，通过需求链的变化，了解商业地产市场需求变化。
图 1 商业地产需求链
一、城镇化发展成为国家未来关注重点 商业地产需求空间放大
城镇化水平是衡量一个国家和地区经济发达程度、社会发展水平和人民生活水平高低的一个重要指标。对三次产业的发展有巨大的推动作用。一般是用城市人口占总人口比重来衡量，当比例超过50%时, 被称为基本实现城市化，当占比超过70%时被称为高度城市化。在我国，城镇化是改造城乡二元结构、缩小工农差别和城乡差距、解决“三农”问题的重要方式，是加快农村富余劳动力转移、提高农业劳动生产率、优化农村经济结构的必要前提，是进一步开拓国内市场、增加对农产品和工业品的消费需求、刺激基础设施建设和房地产业发展、扩大投资需求、拓展经济发展空间的有效途径。
2003年10月召开的十六届三中全会，正式提出了包括统筹城乡发展在内的“五个统筹”的发展观，城镇化发展开始受到关注。而今年年底的《中央经济工作会议》则再一次将加快城镇化发展放到2010年工作日程，并提出加快城镇化的两条路，一条是发展中小城市，就地解决农村人口就业问题，另一条是将农村人口输入城市。
具体到房地产行业，城镇化水平的提高将从两方面加大对其需求。其一，高度的城镇化水平，将有助于促进农村人口的消费，扩展消费市场。据统计，我国城镇化水平提高一个百分点，就有1000多万农民转化为城里人，而这种人口的集中，必然会加大对消费性产品的强烈需求，有利于服务业发展，从而加大对商铺等商业地产的需求。其二，加快中小城市城镇化建设，必将加大对县市级基础设施和保障类住房的建设，增大对房地产行业的需求。
我国目前城镇化水平仍较低，截止到2009年，城镇化率为46.6%，不及中等发达国家，而要想达到70%的发达国家水平，预计2050年才能基本实现，发展路程仍很漫长，这期间，
国家政策将会进一步扶植，对于无论是整个房地产行业还是商业地产，都将是有利的发展时期。预计未来商业地产的需求将持续增加。
第一章 商业地产行业概述
近年来，商业房地产逐渐成为房地产市场的热点话题，受到市场的极大关注。一方面，商业地产自身条件优异，集地产、商业与投资三重特性于一身，具有拉动投资、刺激需求的双重功力，是国民经济发展不可或缺的动力剂；另一方面，传统住宅地产的开发已经进入非理性时代，高昂的地价，紧锣密鼓的宏观调控政策，无一不进一步逼迫地产开发商寻找新的蓝海。
第一节 商业地产基本概念
一、商业地产定义
商业地产的定义分广义与狭义。广义的商业房地产，是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产，特指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式，功能和用途上，区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产。
本报告所研究的商业地产，主要为广义商业地产，因而分为商业营业用房和办公楼两大类。
二、商业地产分类
商业地产的分类，根据行业类型，消费行为，建筑形式等可以分为很多种，本文主要根据其开发形式，将其分为8类。
表1 商业地产分类表
资料来源：世经未来整理
三、商业地产的特点
相较于住宅地产，商业地产具有许多特点：
（一）收益性强，但具有不确定性
住宅地产的收益来源于售价和建造成本之差，房屋交割完毕后，交易也就结束了，其现金流是确定并且是一次性的。而商业地产的收益不但有销售收入，还有租金。租金是一个持续的现金流，随着周边环境的不断变化，其租金也是改变的，因而其具有不确定性和高收益性。
（二）投资规模大
大型购物中心，shoppingmall 等的建设都需要大量资金，并且商业地产经营需要有2-3年的过渡才能比较成熟，加之其回报周期又比较长，因而其所需资金量相较住宅地产要高。
（三）投资风险大
住宅地产在房屋出售后就可以得到价格补偿，并且由于其是一次性交易，短时间内，周边环境不易改变，因而容易控制成本，而商业地产的回报期可以说是贯穿整个地产生命周期，其价格受周边环境影响巨大，又因其需要过渡期，在过渡时间内极容易由于亏损而倒闭，风险较大。
（四）经营方式、内容多样，管理要求高
在经营方式上，商业地产可以灵活选择租售方式，但是主要仍以出租为主。而经营形式上，同一个商业地产内可以涵盖餐饮、娱乐、金融服务等多种内容。鉴于此，商业地产的管理要求较高，由于其直接面向市场，竞争激烈，成败直接关系到商业房地产的盈利状况。
第二节 商业地产在国民经济中的地位和作用
一、房地产为经济发展作出巨大贡献
早在1999年，国家就明确提出要把房地产培养成为我国的支柱产业，而房地产业由于其投资规模大，关联行业众多，直接涉及人民的日常生活，对我国经济发展的促进作用不言而喻，主要体现在：
（一）房地产拉动经济增长
第一，房地产开发投资占固定资产投资比重长久稳定。投资是拉动经济三驾马车中最为得力的一个，而固定资产投资中，房地产投资所占比重一直处于较稳定的态势，连续十年保持在15%以上，间接表明其对经济的促进作用是持续而平稳的。
第二，房地产开发投资拉动GDP 增长，贡献率大福攀升。我国房地产从1999年开始，进入快速发展阶段，2000年到开始，房地产开发对GDP 的贡献率、拉动率持续走高，分别由9%上升到03年的15%，由0.9%上升到07年的2.3%，08年受到金融危机的影响，国内生产总值增加值开始回落，09年更是进一步下挫，而房地产行业依然坚挺，增加值基本持平，并有小幅上升，而贡献率则是创出十年来新高，达到26.52%，其本身抗压性不容忽视，
随着2010年经济形势的进一步好转，房地产也必将再次发挥对经济的推动作用。
数据来源：国家统计局
图 1 2009年房地产开发投资对经济的拉动作用和贡献作用
（二）房地产关联行业众多，带动相关产业发展
房地产作为国民经济的支柱产业，不仅在于其自身对经济的拉动，更体现在对众多关联行业的影响中。房地产开发成本中70%是原材料消耗，在与其直接关联的57个子行业中，钢铁，机械，有色金属，建材等直接得益与房地产的开发建设。同时，商业地产的发展，促进了零售、餐饮、旅游等第三产业的繁荣。
（三）房地产行业成为财政收入主要来源
财政收入是我国进行宏观调控，调节社会收入分配水平等的重要手段。而房地产对全国和地方财政收入的增长功不可没。据国土资源部2010年2月2日公布的数据显示，2009年全国土地出让收入高达1.59万亿元，远超2007年房地产鼎盛时期，同比大增63.4％。以北京为例，2009年北京市级主要收入来源中，增值税、营业税、企业所得税、个人所得税等等并未有明显增幅，而涉及房地产业的契税和土地增值税大幅增长，增幅分别为24.3％和54.5％。
（四）房地产开发解决农村剩余劳动力问题
我国是一个农业大国，农业人口占总人口的70%左右，而农村落后的生产力和微薄的收入必然引起劳动力的大量转移。农民由于文化和知识水平有限，缺乏专业技术，大多只能从事劳动密集型产业，房地产业和建筑业的发展，无疑是吸纳大量农村剩余劳动力的有力保证。
二、商业地产成为城市发展的新引擎
商业地产作为房地产开发形式的一种，是消费水平不断发展的产物。它是商业与地产的融合，一方面商业促进消费水平，另一方面地产促进投资水平，两者的结合，成功驾驭了拉动经济发展的三驾马车的另两驾——消费和投资，对经济的增长功不可没。商业地产本身，多发展于一二线中心城市，成为城市发展的新引擎，而其对城市发展的促进作用，相较于房地产，又有其独特的方面。
数据来源：国家统计局
图 2 2009年商业地产投资额占房地产开发投资总额比重
（一）带动第三产业的发展
商业地产的直接下游行业是庞大的第三产业，包括零售批发，餐饮住宿以及各种商务服务业。第三产业是国民消费的主要拉动力，带动经济增长，世界平均消费率约为77%，而我国的近十年消费率却不断下降，到2008年还不足50%，低世界水平20个百分点，随着我国城镇化水平的进一步提高，消费水平必将会有大幅度提升，而作为持续促进第三产业发展的商业地产，也将迎来广阔的增长空间。
数据来源：《中国统计年鉴2009》，世经未来整理
图 3 国内消费水平
数据来源：国家统计局 世经未来整理
图 4 2009年商业地产对第三产业贡献作用和拉动作用
（二）改善人民生活水平
商业活动直接关系到居民的消费情况和生活质量。商业地产之所以能改善人民的生活水平，主要体现于它的配套作用。商业地产的发展，优化了居民的购物环境，提高居民满意度，而建设在社区周围的配套设施，不仅方便居民外出购物，更促进了当地物业价值的提高。
（三）提升城市竞争力
商业地产对城市竞争力的提升，主要表现在两个方面：
第一，商业地产促进城市经济建设发展。城市经济发展的主要贡献者是第二产业和第三产业，商业地产作为房地产的分支，刺激建筑行业和建材行业等第二产业发展，而其兼具的商业特性，又促进了城市第三产业发展。两者相结合，加快了城市的经济发展。
第二，商业地产提升城市形象。优质购物中心，写字楼、商业街的建设，本身就是一件建筑艺术品，成为一个城市的标志性和品牌性建筑。例如北京的王府井，广州的上下九，成为城市对外展示其自身特色的窗口。
第五商业地产需求影响因素
商业地产主要由办公用房和商业营业用房两大部分组成。办公用房的需求对象以生产性服务行业为主，而商业营业用房的需求对象多为消费性服务业，尤其是零售批发行业，是商业用房的主要需求客户。
生产性服务业是指为保持工业生产过程的连续性、促进工业技术进步、产业升级和提高生产效率提供保障服务的服务行业。本身并不向消费者提供直接的、独立的服务效用，如金融保险、交通运输、房地产、商务服务(如广告、会计、法律以及各类信息咨询服务等) 。消费性服务业是指满足消费者最终消费的服务行业, 如商业、餐饮、旅游、医疗、娱乐、教育和政府服务等。
从服务内容分析，影响生产性服务业盈利水平的因素，主要是工业发展情况，只有工业发展迅速，规模扩充，才会加大对配套生产性服务业的需求。影响消费性服务业水平的因素，
则主要在于一个国家的城镇化率，城镇化率越高，消费性需求越高。同时，居民的可支配收入水平和消费性指出情况也直接影响和反应了消费行业的发展情况，可支配收入增高，将加大居民的消费倾向。
工业发展情况和居民消费情况的变化，直接影响了对生产性服务业和消费性服务业的需求，生产性服务业和消费性服务业的扩充需求则直接影响了对办公楼和商铺的需求，影响商业地产的销售情况。因此，分析商业地产市场供需情况之前，我们先对2009年我国消费者信心情况，工业生产情况和批发零售业盈利盈利情况等进行分析，通过需求链的变化，了解商业地产市场需求变化。
图 1 商业地产需求链
一、城镇化发展成为国家未来关注重点 商业地产需求空间放大
城镇化水平是衡量一个国家和地区经济发达程度、社会发展水平和人民生活水平高低的一个重要指标。对三次产业的发展有巨大的推动作用。一般是用城市人口占总人口比重来衡量，当比例超过50%时, 被称为基本实现城市化，当占比超过70%时被称为高度城市化。在我国，城镇化是改造城乡二元结构、缩小工农差别和城乡差距、解决“三农”问题的重要方式，是加快农村富余劳动力转移、提高农业劳动生产率、优化农村经济结构的必要前提，是进一步开拓国内市场、增加对农产品和工业品的消费需求、刺激基础设施建设和房地产业发展、扩大投资需求、拓展经济发展空间的有效途径。
2003年10月召开的十六届三中全会，正式提出了包括统筹城乡发展在内的“五个统筹”的发展观，城镇化发展开始受到关注。而今年年底的《中央经济工作会议》则再一次将加快城镇化发展放到2010年工作日程，并提出加快城镇化的两条路，一条是发展中小城市，就地解决农村人口就业问题，另一条是将农村人口输入城市。
具体到房地产行业，城镇化水平的提高将从两方面加大对其需求。其一，高度的城镇化水平，将有助于促进农村人口的消费，扩展消费市场。据统计，我国城镇化水平提高一个百分点，就有1000多万农民转化为城里人，而这种人口的集中，必然会加大对消费性产品的强烈需求，有利于服务业发展，从而加大对商铺等商业地产的需求。其二，加快中小城市城镇化建设，必将加大对县市级基础设施和保障类住房的建设，增大对房地产行业的需求。
我国目前城镇化水平仍较低，截止到2009年，城镇化率为46.6%，不及中等发达国家，而要想达到70%的发达国家水平，预计2050年才能基本实现，发展路程仍很漫长，这期间，
国家政策将会进一步扶植，对于无论是整个房地产行业还是商业地产，都将是有利的发展时期。预计未来商业地产的需求将持续增加。