物业管理应知应会

物业管理应知应会

一、

1. 集团公司的全称：中国奥园房地产股份有限公司；集团董事局主席：郭梓文先生；

2. 物业总公司的全称：广东雅博物业服务有限公司；总公司董事长：刘建先生；

3. 南奥物业分公司的全称：广东雅博物业管理有限公司南国奥园分公司；分公司总经理：陈卓；

4. 南国奥园中文地址：广州市番禺区钟村镇汉溪大道南国奥林匹克花园；邮政编码：511495 ；英文地址为：panyu District,Guangzhou city,the town of Han xi Road zhong cun sorth land Olympic Garden

5. 南国奥林匹克花园总用地面积：670000平方米,总建筑面积：750000平方米；

6. 南国奥林匹克花园总户数：4956户，共336座。容积率是1.4，南国奥林匹克花园建筑

密度：20 %（不含果岭1号及8号）；

7. 南国奥林匹克花园由洛杉矶奥运村、卡萨布兰卡奥运村、雅典奥运村、北京奥运村、悉尼奥运村五个组团组成；

洛衫矶组团分为四个区共578户：洛一区：20栋198户（其中第20栋为教师宿舍10户）

洛二区：20栋181户（其中第17栋302为教师使用）

洛三区：10栋94户

洛四区：12栋105户

卡萨布兰卡组团分为三个区共358户：卡一区：8栋64户

卡二区：12栋120户

卡三区：18栋174户

雅典组团分为三个区共485户：雅一区：15栋141户

雅二区：20栋172户

雅三区：20栋172户（其中第20栋301/302为教师用）

悉尼组团分为三个区共1610户：悉一区：16栋485户

果岭1号：共3栋，7条梯，322户

果岭8号：共1栋，3条梯，164户

悉三区：16栋639户

北京组团分为六个区共1925户：北一路一区：24栋256户

北一路二区：19栋216户

北一路三区：33栋370户

北四小资天堂：5栋390户

北二路一区：21栋238户

北二路二区：19栋215户

北二路三区：24栋240户

8. 小区现行车位分布：3700个机动车位（其中果岭有1200个机动车位），3000个

非机动车位；

①室内车位月租：270元/月；室内临时停放2元/小时，12小时内最高收费7元；超3小时

而不足12小时的按7元最高收费收取；

②露天车位月租：150元/月；露天临时停放1元/小时，12小内最高收费3元；超3小时而

不足12小时的按3元最高收费收取；

③私家车位（敞开式的）管理费40元/月；

④私家车库（有门封住的）15元/月。

9. 南国奥林匹克花园物业管理分公司下属部门：1.行政部；2.环境事务部；3.工程维保部；

4.秩序维护部； 5.客户服务中心；6.车队；7.财务部。

10. 南国奥林匹克花园业主服务中心位置：

★洛区业主服务中心位于洛杉矶三区4号楼负一层.24小时热线34778000，内线：8000；

★悉尼区业主服务中心位于悉尼一区5号楼一层，24小时服务热线34778100；内线:8100；

★果岭壹号业主服务中心位于果岭壹号2座2梯一层，24小时服务热线（暂未定）；

★保安24小时服务热线电话：84515225； 内线：8225；

11. 业主服务中心职能：车位租赁和管理、业主档案管理、热线电话接听、业主投诉的接待和

处理、通告发放、邮件代收、物品放行、二次装修办理、物品拾遗办理、维修基金卡办理、

电话报装、住户钥匙托管、房屋出租/转让办理等、水、电表的抄录、物业管理费、水、电等费用的收取、维修的跟进等。

12. 业主收楼／收铺时，物业公司应收取物业维修基金\预收三个月管理费\水电周转金\ 。 ／平方；（2008年2月1取得预售许可证的或购房者在2008年8月1日后签订商品房买

卖合同，且购买的房屋在2008年2月1日后取得商品房预售许可证的首期住宅专项维修

资金应按新标准交存，即高层（有电梯）每平方米建筑面积105元；多层（无电梯）住宅/平方（含分摊费）800 元；电梯洋房需交 1500元；垃圾清运费押金200元/户。

13. 如要单元装修请业主提前带齐施工图纸、装修平面图、装修公司营业执照（复印件） 、 资

质等级证书（复印件）、业主身份证亲临客户服务中心前台办理装修备案手续。

14. 业主装修完毕后，到物业服务中心填写>，并预约好上门验收时间,物业公司于 内将装修保证金退还业主；

15. 如业主雇请私人装修队，需提供施工人员 有效电工证复印件 ；如业主雇请装修公司，需

提供装修公司 营业执照（复印件） 、 资质等级证书（复印件）；

16. 装修施工期间业主须自备消防灭火器 2 只（4KG以上）；

17. 装修时间控制：周一至周五 上午9：00——12：00 下午14：00——19：00；周六、

日及节假日 上午10：00——12：00 下午3：30——6：30 ；节假日不允许进行有噪

音的施工。

18. 本小区使用的煤气气源为管道天然气供应商番禺港华燃气公司；咨询电话:84897228 收费单价:3.45元/立方 (随市场价格变动);附近收费地点分别是：祈福商业街220号、

锦绣生态园雄峰商城对面、洛溪大桥收费站侧边。

19. 有线电视月租14元/月；交费及业务办理地点：钟村镇人民路80号。咨询电话:84771446。

银行划扣手续：有线电视用户证、存折原件及复印件、存折帐户人身份证原件。划扣时间：

每季度的10号至20号划扣收费。全区有线客服统一热线：22888188。

20. 电话报装所需资料：本地户口：工料费１００元／户，凭身份证，国有四大银行任一家；

外地户口：工料费100元,预交300元话费，身份证；月租费:20元/月,来电显示:6元/

月。单独开通ADSL需交100元调测费。交费地点:钟村镇市广路钟二开发区1号。咨询电

话：10000。

21. 小区宽带供应商：①聚友网络（限洛、卡、雅、悉尼一区使用），咨询电话：85543800；

②家宽社区宽带（北京区、悉尼三区使用），咨询电话：83762000；③ADSL电信上网（全

区可用）咨询电话：10000；

22. 居民用水价格收费公式市场价1.15 + 0.6*90 % =1.69元/每立方。商业用水价格2元/每立方。钟村自来水公司地址：番禺区钟村镇社贤路2号。咨询电话:84771653；

23. 电单价0.61元/度;商业用电1.2元/度. 钟村供电所地址：番禺城市管理监察大队钟村

中队以南80米。咨询电话:84779733。

24. 南国奥园使用的进户直饮水：0.3元/升，供应商是：钟村华标直饮水有限公司；咨询电

话：84516756；（注：果岭壹号、8号没有进户直饮水）；

25. 邮政所地址: 钟村镇毓秀路110号 (即钟村镇市广路侧第一个牌坊直入第一个转弯口右

边)，咨询电话84712121 ；

26. 小区观光车服务时间：早上6：00至晚上22：00，不设站点，路旁招手则停，每10分钟发一趟车；

27. 商业配套设施：

●公交车线路有：129路车开往锦城花园。（途经汉溪长隆—锦绣香江北门—锦绣香江—华南

碧桂园—万博中心—南大路口—塘步西—星河湾—沙溪村—五洲装饰材料城—上墩—洛溪新

城—海珠客运站—南洲路口—晓港湾—瑞南新村—五凤乡—东晓南路—晓港新村—云桂村—

基立下道—江湾桥南—江湾桥脚—东华南路—东山口—农林东—梅花村—锦城花园总站） 地铁三号线（汉溪长隆站），开通小区至地铁站接驳车（1元/次，早6：30——晚11：35）； ●南奥教育设施有：北京师范大学南奥实验学校（34770900）；北京师范大学南奥实验幼儿园

（34772243）；钟村中学（正在建设中）；

●南国奥园附近医院：小区社区卫生站，电话：34778687；祈福医院，电话：84518222；钟

村人民医院，电话：84771313；

●南国奥园共有3个游泳池，其中露天有2个，分别是在雅典二区及悉尼一区；体育会所室

内有1个；会所还设有室内篮球、羽毛球场、乒乓球室，属经营性质的；咨询电话：84515055。 ●小区老年人活动中心：洛三区6座下负一层；主要负责人伍长春，咨询电话：84515099；

●南国奥园近食街有：南奥小资天堂商业街、祈福食街等；

●南国奥园设有银行有：工商银行（番禺南奥所）咨询电话：34772990；（备注：星期三和

星期六不对外办公，营业时间：9；00—16：00，周日15：00下班）；

28. 前台办理各类证件的收费标准：①业主/住户证：业主需持有效身份证明、小一寸彩照二张到前台办理5元/张，IC卡20元/张，此类卡有效期为1年；②施工证：工本费5元，

按金30元， 中介人员出入证：工本费5元，押金100元/张，每次续期不能超过3个月；

③保姆证：工本费5元，按金30元，有效期3个月，每次续期不能超过3个月；④租户

证：工本费5元，有效期与合同为准 ；⑤施工临时出入证按金 30元/张 、工本费5元/张，施工证过期后 3 日内退回按金，逾期不退；

29. 常用电话号码：体育会所：84515055；十八哥超市：34771121 ；奥利斯超市：39907091；

钟村电信：10000 /84779123；7-11便利店：28685002 ；居委会：34635233 ；业主委员

会:34778199；有线电视：84771446/22888188；梓业维修中心:34778111；车队:34772934；

售后客服部:34772957；集团总机:23836368；物业传真:84515099；物业行政办:84515066,；

物业财务:34778518；南奥小学:34770900；南奥幼儿园:34772243；诚悦律师事务所：

61985664；收楼客服热线：34635226；销售部咨询电话:34718888 ；34718889；绿叶居面

包屋：34710537；番禺公安消防中队：84899117。

果岭壹号知识

1、 果岭壹号施工单位湖南三建；施工甲级（一级单位）；

2、 果岭壹号共3座：1、3座28层，2座18层；

3、 果岭壹号外墙是优质外墙砖；

4、 果岭壹号没有复式，没有跃式；均为标准板楼设计；

5、 果岭壹号楼板厚度为12CM；采用捶击桩、灌注桩，抗震度为7级；

6、 果岭壹号规划用地面积为138824.36平方米 ；

果岭壹号共有6种户型，其中：E类户型两种：E1为3室2厅3卫设计，面积为230.1平

方米；E2为3室2厅3卫设计，面积为231.8平方米；F类户型由两套84.2平方米的小户

型打通而成，有两种：F1为3室2厅3卫设计，F2为4室2厅3卫，面积均为168.4平方

米；G类户型由两套86.6平方米的小户型打通而成，有两种：G1、G2均为3室2厅3卫，

面积均为173.2平方米；

7、 果岭壹号的绿化率约60％、建筑密度12.7；

8、 果岭壹号的阳台为5米宽进深大阳台；

9、 果岭壹号首层单位不带花园；

10、 果岭壹号楼间距为20－30米；

11、 果岭壹号每层楼层高：3米；

12、 果岭壹号装修标准为2700元/平方米；

13、 果岭壹号装修材料中使用了伊莱克斯、科勒、欧派、西门子、天地、雷士等国内外知名

品牌；

14、 果岭壹号电梯品牌：上海三菱电梯；速度：1.75m/s，（2座），速度：2.5m/s（1.3.4座）；

载重量均为1050kg；

15、 果岭壹号组团内的设是人车分流设计；

16、 果岭壹号今后有一个主要的人行入口，在1座与酒店之间，两个地下车库入口，一个车库

入口与酒店合用出入口，另一个是位于4座底层的车库出入口；

17、 果岭壹号的车位配比：1：3；

18、 果岭壹号有产权的停车场有1层；无产权的停车场有3层；车位约1200～1300个；

19、 果岭壹号前的电房使用绿化包装电房；

20、 果岭壹号每个房均有预留1个接口；

21、 果岭壹号采用独立小区封闭式管理；

22、 1座为子母门；2、3座每个梯每层均有一套单位安装子母门；防火门本身亦是防盗门；

23、 果岭壹号物业管理费收费标准按照购房建筑面积每平方3.5元计费（包公摊）；

24、 果岭壹号物业公司采用管家式服务，每个楼栋下设有专职白金管家；

25、 在装修过程中不影响楼体结构的情况下可以改变内部结构、原有管线；

26、 果岭壹号顶层隔热采用陶粒隔热层（挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板），效果非常好；

27、 果岭壹号东接小区会所，西接高尔夫球场，南接悉尼三区与小资天堂，北接高尔夫酒店；

28、 果岭壹号采用管道天然气；

29、 地铁三号线汉溪长隆站，离最近的A出口直线距离约350米，奥园在出站口设有准点巴士

穿梭往返，若匀速步行，约10分钟可达小区入口岗亭；

30、 果岭壹号建筑风格及规划特点

a) 建筑设计风格：为现代简约；项目建筑形体设计体现现代主义与国际化风格，化繁为简，

强调线条感，细部处理工巧细腻；住宅立面采用统一的手法运用落地大窗设计，通透现

代，实现观景面最大化；简洁有力的建筑细部处理着重节奏的明快感，色彩明快，富大

都会气息；

b) 规划：采用“园中王” 的规划，实现南奥大社区内的独立社区管理；整体布局上“果岭

壹号”以70,000m2的高尔夫练习场为核心，采用新城市主义风格，对10栋建筑进行科

学排列，户户尽享果岭景观；社区结构出发点“以人为本”，强调社区的邻里交往，形成

多个组团公共设施共享，构建以步行距离为尺度的居住社区，景观布置旨在唤起人们积

极户外活动和亲切交流的心灵渴望，营造健康和谐的社区气氛；

c) 交通体系：采用人车分流的规划思想，并进行分区管理，在小区内形成不受机动车干扰

的步行区域，结合无障碍设计，将人本精髓体现在细微之处；人行步道形成延续的廊道

系统，顺畅合理，穿插有序，体现步行的乐趣。

31、 果岭壹号名名字来源：首先与楼盘景观有密切关系，现在的楼盘项目卖点最多的就是江景、

山景，但江景、山景都是共用的，而奥园•果岭壹号的高尔夫球场是私家的，再加上高尔夫

球场在整个南中国都是非常稀缺的，这更加突出了它的稀有性；其二，高尔夫是一种生活的

理念，是一种精神的文化，人生从此上了果岭，达到了一个顶峰的位置。

二、物业

（一）物业的含义

物业为“财产、资产、拥有物、房地产”等，这是一个广义的范畴，从物业管理的角度来说，物业是指已建成投入使用的各类建筑物及相关的设备、设施和场地。各类建筑物可以是一个建筑群，如住宅小区、工业小区； 也可以是单体建筑，如多层住宅楼、写字楼、商业大厦、宾馆、停车场等；相关设备设施和场地是指上述建筑物相配套或为建筑物的使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施和与之相邻的场地、庭院、道路等。

（二）物业的分类

根据使用功能的不同，物业可分为以下四类：

1、居住物业：包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等；

2、商业物业：包括综合楼、写字楼、商业中心、酒店、康乐场所等；

3、工业物业：包括工业厂房、仓库等；

4、其他用途物业：如车站、机场、医院、学校等；

不同使用功能的物业，其物业管理有着不同的内容与要求。

三、物业管理

（一）物业管理的含义

物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服

务合同约定，对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。（注：业主有权选择适合自己方式来管理自己的物业。换言之，是否选聘物业管理企业来对物业实施管理，是业主的权利。并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理，但是，如果业主通过选聘物业管理企业的方式来对物业进行管理，则应该按照相关法律法规的规定来进行）。

（二）物业管理的基础

物业管理活动的基础是物业服务合同。物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易。市场经济条件下，交易的进行主要通过合同作为纽带完成，交易的双方也即合同的主体。物业管理作为一项市场行为，也是通过合同才产生的。物业服务合同是业主和物业管理企业订立的双方在物业管理中的权利义务的协议。物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础。物业管理企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的。物业服务合同确立了业主和物业管理企业之间被服务者和服务者的关系，明确了物业管

理活动的基本内容。物业管理企业根据物业服务合同提供物业管理服务，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系。

（三）物业管理的目的

物业管理的目的是为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长。

（四） 物业管理的基本内容

物业管理的内容由业主和物业管理企业在物业服务合同中约定，主要有两个方面：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业管理企业提供的清洁卫生、安全防范、装饰装修等服务。 除此之外，物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同约定以外的服务项目；也可接受供水、供气、供热等公用事业单位的委托，有偿为其向业主代收有关费用。

（五）物业管理涉及的领域相当广泛，其基本内容按服务的性质和提供的方式可分为以下八项：

1、房屋建筑主体的管理

（1）房屋基本情况的掌握。包括房屋的数量、建筑形式、产权情况、完好程度、使用状况等，将相关的资料准确的记录下来，并根据其变动的情况及时进行资料的更新，要注意建立物业完整准确的档案资料，包括各种图、档、卡、册，保持档案资料的现实性；

（2）房屋的修缮及其管理。包括房屋的日常保养、维护等各项工作；

（3）房屋装修管理。包括房屋装修的申请与批准以及装修的设计、材料和安全等各项管理工作；

2、房屋设备设施的管理

（1）各类设备设施基本情况的掌握。各类设备、设施的种类、分布、管线走向、变动情况、完好率使用情况等，与房屋基本情况的掌握一样，要做到准确、及时、心中有数。

（2）各类设备设施的日常运营、保养、维修与更新的管理。

3、环境卫生的管理

主要是楼宇内外物业环境的日常清扫保洁、垃圾清除外运等工作。

4、绿化管理

主要包括园林绿地的营造与养护、物业整体环境的美化等。

5、安全防范管理

主要包括楼宇内外的安全、保卫、警戒等以及对各种突发事件的预防与处理。

6、消防管理

主要包括管辖范围内火灾的预防及发生火灾时的救护与处理。

7、车辆道路管理

主要包括车辆的保管、道路的管理、交通秩序的维护等。

8、公众代办性质的服务

指为业主和使用人代收代办代缴各项公共事业性等费用。 物业管理费用途：

● 公共地方清洁服务；

● 二十四小时保安服务；

● 公共大堂、街道、公共绿化维护、保养；

● 假日装饰布置；

● 社区文化活动费用；

● 公共设施设备日常运行及维修保养费；

● 购买楼宇结构、公共地方及第三者责任保险；

● 缴付生活垃圾清运处理费；

● 上缴主管行政机构治安费；

● 上缴主管行政机构费；

● 管理公司办公费用（邮费、通讯费、办公开支等）； ● 管理公司员工的薪酬福利；

● 公共市政配套设施的管理、清洁及修葺；

● 食用水池定期清洗、水质化验；

● 化粪池、下水道定期清疏；

● 公共范围除“四害”；

● 物业公司直接用于物业管理的固产资产折旧费； ● 管理酬金；

● 法定税金。

果岭壹号物业管理服务细则

(一) 提供“白金管家”式服务

1、 人员配置：

每栋楼宇大堂吧台处设置“白金管家”专职专岗。

2、 人员质素要求：

人员形象要求五官端正、待人彬彬有礼，着装要求统一，并男女有别，同时具有“白金管家”特色。

3、 “白金管家”服务职责

（1）管家咨询服务：

电话号码查询

天气预报查询

航班查询

火车班次查询

市内交通咨询

会所项目使用预约

市内医疗点咨询

维修服务预约

（2）管家亲情服务：

定时叫醒

留言转达

代祝福/送礼物

恶劣天气短信/公告预警

家庭成员节日问候

纪念日提醒

生活信息公示

社区信息公示

紧急医药箱服务

（3）管家代办服务：

家庭钥匙托管

收、送洗衣服务

房屋及设备使用状况实时查询

离人房屋紧急状况处理

家政服务预约

社区内访客迎送

社区内访客引领

访客暂代接待

装修、装饰监管

成立24小时服务中心：服务内容

1) 24小时客户投诉热线；

2) 管家咨询服务

3) 维修服务热线；

4) 紧急求助热线；

● 提供召车服务，应客户需求联系的士公司的车在小区门口接送业主；

● 协助紧急救护车进入小区，配合救护工作；

5) 业主代预定电话服务（在管家下班后）；

● 家政服务预约 ●代订/送饮用水

● 代订/送鲜花 ●代请保姆

● 代订报刊 ●代订奶制品

● 代交费服务 ●代订酒店服务

● 代订餐/送餐服务 ●代办申请电话

● 家电/物品代送修 ●代招出租车

● 代请搬家公司 ●本地递送服务

● 宠物短时寄养服务

服务中心工作人员礼节礼貌标准

A. 礼节礼貌

称呼礼节：称呼客人时应恰当使用语得体，如：“先生”、“太太”、“女士”、“小姐”等。

B. 接待礼节：

● 笑脸相迎，态度和蔼，主动问好，如：您好！早安！午安！晚安！等。

● 接待客人程序：先主客后随员，先女宾后男宾。

● 送别客人时，主动征询意见，并讲“再见”，“欢迎您再次光临”。

C. 应答礼节：

解答业主问题时必须站立，语气温和耐心，双目注视对方；对业主的问话听不清时，应说：“对不起，请您再说一遍好吗？”，处理问题时语气要婉转。如对业主的问题一时答不上来，应先致歉意再查询，当业主对回答表示感谢时，应说：“别客气，不用谢”。

D. 保持接待环境安静：

员工在工作中要保持工作地点的安静，不可大声喧哗，不得开玩笑，哼歌曲。

E. 进入业主家：

业主家不得随便出入，当确有事情需要进入时，服务人员必须先轻轻叩门，待业主同意后方可轻轻推门入内，叩门不可过急。出门时应面朝业主轻轻推出并把门带上。

F. 注意操作礼节：

● 未经业主同意，绝不可嬉逗业主的小孩，以免使其不悦，不要乱给孩子食物。

● 员工不得与业主开玩笑、打逗，不要表示过份亲热，严格掌握好分寸，不要随意打听业主

的年龄、职务、工资等私事，以免引起误会。

● 不要轻易接受业主赠送的礼物，如果不收会失礼时，应表示谢意，并按有关规定处理。 ● 当业主要求与员工一起合影时，一般应婉言谢绝，但不可使业主难堪。

服务中心工作人员仪容仪表标准

● 面容清洁，男服务员经常修面，不留胡须，女服务员化淡妆，不可浓妆艳抹。

● 发型美观大方，经常梳理，保持清洁，男服务员发脚不过耳，后不过领，女服务员（迎宾

除外）不准留长发，其它岗位女服务员需用黑色发结束起，不得加其它头饰。

● 家政服务员、送餐服务员工作时不可戴戒指、耳饰、手镯、手链等饰物。

● 其它岗位员工只可佩戴一枚戒指、耳钉，不可带其它饰物。

● 工程维修人员进入业主家维修时，必须按公司统一规定着装、穿鞋套，保持整洁。 ● 经常洗澡，身上无异味，并保持皮肤健康。

● 员工上岗必须穿公司规定的制服以及鞋袜，男员工穿黑色袜子，女员工穿肉色丝袜，服装

必须熨烫平整，纽扣齐全，证章佩戴在规定位置，皮鞋保持清洁光亮。

● 服务中不得戴太阳眼镜，不得穿拖鞋，不得卷袖口、裤脚。

● 每天要刷牙漱口，提倡饭后刷牙漱口，上班前不吃异味食品以保证口腔清洁。

物业管理应知应会

一、

1. 集团公司的全称：中国奥园房地产股份有限公司；集团董事局主席：郭梓文先生；

2. 物业总公司的全称：广东雅博物业服务有限公司；总公司董事长：刘建先生；

3. 南奥物业分公司的全称：广东雅博物业管理有限公司南国奥园分公司；分公司总经理：陈卓；

4. 南国奥园中文地址：广州市番禺区钟村镇汉溪大道南国奥林匹克花园；邮政编码：511495 ；英文地址为：panyu District,Guangzhou city,the town of Han xi Road zhong cun sorth land Olympic Garden

5. 南国奥林匹克花园总用地面积：670000平方米,总建筑面积：750000平方米；

6. 南国奥林匹克花园总户数：4956户，共336座。容积率是1.4，南国奥林匹克花园建筑

密度：20 %（不含果岭1号及8号）；

7. 南国奥林匹克花园由洛杉矶奥运村、卡萨布兰卡奥运村、雅典奥运村、北京奥运村、悉尼奥运村五个组团组成；

洛衫矶组团分为四个区共578户：洛一区：20栋198户（其中第20栋为教师宿舍10户）

洛二区：20栋181户（其中第17栋302为教师使用）

洛三区：10栋94户

洛四区：12栋105户

卡萨布兰卡组团分为三个区共358户：卡一区：8栋64户

卡二区：12栋120户

卡三区：18栋174户

雅典组团分为三个区共485户：雅一区：15栋141户

雅二区：20栋172户

雅三区：20栋172户（其中第20栋301/302为教师用）

悉尼组团分为三个区共1610户：悉一区：16栋485户

果岭1号：共3栋，7条梯，322户

果岭8号：共1栋，3条梯，164户

悉三区：16栋639户

北京组团分为六个区共1925户：北一路一区：24栋256户

北一路二区：19栋216户

北一路三区：33栋370户

北四小资天堂：5栋390户

北二路一区：21栋238户

北二路二区：19栋215户

北二路三区：24栋240户

8. 小区现行车位分布：3700个机动车位（其中果岭有1200个机动车位），3000个

非机动车位；

①室内车位月租：270元/月；室内临时停放2元/小时，12小时内最高收费7元；超3小时

而不足12小时的按7元最高收费收取；

②露天车位月租：150元/月；露天临时停放1元/小时，12小内最高收费3元；超3小时而

不足12小时的按3元最高收费收取；

③私家车位（敞开式的）管理费40元/月；

④私家车库（有门封住的）15元/月。

9. 南国奥林匹克花园物业管理分公司下属部门：1.行政部；2.环境事务部；3.工程维保部；

4.秩序维护部； 5.客户服务中心；6.车队；7.财务部。

10. 南国奥林匹克花园业主服务中心位置：

★洛区业主服务中心位于洛杉矶三区4号楼负一层.24小时热线34778000，内线：8000；

★悉尼区业主服务中心位于悉尼一区5号楼一层，24小时服务热线34778100；内线:8100；

★果岭壹号业主服务中心位于果岭壹号2座2梯一层，24小时服务热线（暂未定）；

★保安24小时服务热线电话：84515225； 内线：8225；

11. 业主服务中心职能：车位租赁和管理、业主档案管理、热线电话接听、业主投诉的接待和

处理、通告发放、邮件代收、物品放行、二次装修办理、物品拾遗办理、维修基金卡办理、

电话报装、住户钥匙托管、房屋出租/转让办理等、水、电表的抄录、物业管理费、水、电等费用的收取、维修的跟进等。

12. 业主收楼／收铺时，物业公司应收取物业维修基金\预收三个月管理费\水电周转金\ 。 ／平方；（2008年2月1取得预售许可证的或购房者在2008年8月1日后签订商品房买

卖合同，且购买的房屋在2008年2月1日后取得商品房预售许可证的首期住宅专项维修

资金应按新标准交存，即高层（有电梯）每平方米建筑面积105元；多层（无电梯）住宅/平方（含分摊费）800 元；电梯洋房需交 1500元；垃圾清运费押金200元/户。

13. 如要单元装修请业主提前带齐施工图纸、装修平面图、装修公司营业执照（复印件） 、 资

质等级证书（复印件）、业主身份证亲临客户服务中心前台办理装修备案手续。

14. 业主装修完毕后，到物业服务中心填写>，并预约好上门验收时间,物业公司于 内将装修保证金退还业主；

15. 如业主雇请私人装修队，需提供施工人员 有效电工证复印件 ；如业主雇请装修公司，需

提供装修公司 营业执照（复印件） 、 资质等级证书（复印件）；

16. 装修施工期间业主须自备消防灭火器 2 只（4KG以上）；

17. 装修时间控制：周一至周五 上午9：00——12：00 下午14：00——19：00；周六、

日及节假日 上午10：00——12：00 下午3：30——6：30 ；节假日不允许进行有噪

音的施工。

18. 本小区使用的煤气气源为管道天然气供应商番禺港华燃气公司；咨询电话:84897228 收费单价:3.45元/立方 (随市场价格变动);附近收费地点分别是：祈福商业街220号、

锦绣生态园雄峰商城对面、洛溪大桥收费站侧边。

19. 有线电视月租14元/月；交费及业务办理地点：钟村镇人民路80号。咨询电话:84771446。

银行划扣手续：有线电视用户证、存折原件及复印件、存折帐户人身份证原件。划扣时间：

每季度的10号至20号划扣收费。全区有线客服统一热线：22888188。

20. 电话报装所需资料：本地户口：工料费１００元／户，凭身份证，国有四大银行任一家；

外地户口：工料费100元,预交300元话费，身份证；月租费:20元/月,来电显示:6元/

月。单独开通ADSL需交100元调测费。交费地点:钟村镇市广路钟二开发区1号。咨询电

话：10000。

21. 小区宽带供应商：①聚友网络（限洛、卡、雅、悉尼一区使用），咨询电话：85543800；

②家宽社区宽带（北京区、悉尼三区使用），咨询电话：83762000；③ADSL电信上网（全

区可用）咨询电话：10000；

22. 居民用水价格收费公式市场价1.15 + 0.6*90 % =1.69元/每立方。商业用水价格2元/每立方。钟村自来水公司地址：番禺区钟村镇社贤路2号。咨询电话:84771653；

23. 电单价0.61元/度;商业用电1.2元/度. 钟村供电所地址：番禺城市管理监察大队钟村

中队以南80米。咨询电话:84779733。

24. 南国奥园使用的进户直饮水：0.3元/升，供应商是：钟村华标直饮水有限公司；咨询电

话：84516756；（注：果岭壹号、8号没有进户直饮水）；

25. 邮政所地址: 钟村镇毓秀路110号 (即钟村镇市广路侧第一个牌坊直入第一个转弯口右

边)，咨询电话84712121 ；

26. 小区观光车服务时间：早上6：00至晚上22：00，不设站点，路旁招手则停，每10分钟发一趟车；

27. 商业配套设施：

●公交车线路有：129路车开往锦城花园。（途经汉溪长隆—锦绣香江北门—锦绣香江—华南

碧桂园—万博中心—南大路口—塘步西—星河湾—沙溪村—五洲装饰材料城—上墩—洛溪新

城—海珠客运站—南洲路口—晓港湾—瑞南新村—五凤乡—东晓南路—晓港新村—云桂村—

基立下道—江湾桥南—江湾桥脚—东华南路—东山口—农林东—梅花村—锦城花园总站） 地铁三号线（汉溪长隆站），开通小区至地铁站接驳车（1元/次，早6：30——晚11：35）； ●南奥教育设施有：北京师范大学南奥实验学校（34770900）；北京师范大学南奥实验幼儿园

（34772243）；钟村中学（正在建设中）；

●南国奥园附近医院：小区社区卫生站，电话：34778687；祈福医院，电话：84518222；钟

村人民医院，电话：84771313；

●南国奥园共有3个游泳池，其中露天有2个，分别是在雅典二区及悉尼一区；体育会所室

内有1个；会所还设有室内篮球、羽毛球场、乒乓球室，属经营性质的；咨询电话：84515055。 ●小区老年人活动中心：洛三区6座下负一层；主要负责人伍长春，咨询电话：84515099；

●南国奥园近食街有：南奥小资天堂商业街、祈福食街等；

●南国奥园设有银行有：工商银行（番禺南奥所）咨询电话：34772990；（备注：星期三和

星期六不对外办公，营业时间：9；00—16：00，周日15：00下班）；

28. 前台办理各类证件的收费标准：①业主/住户证：业主需持有效身份证明、小一寸彩照二张到前台办理5元/张，IC卡20元/张，此类卡有效期为1年；②施工证：工本费5元，

按金30元， 中介人员出入证：工本费5元，押金100元/张，每次续期不能超过3个月；

③保姆证：工本费5元，按金30元，有效期3个月，每次续期不能超过3个月；④租户

证：工本费5元，有效期与合同为准 ；⑤施工临时出入证按金 30元/张 、工本费5元/张，施工证过期后 3 日内退回按金，逾期不退；

29. 常用电话号码：体育会所：84515055；十八哥超市：34771121 ；奥利斯超市：39907091；

钟村电信：10000 /84779123；7-11便利店：28685002 ；居委会：34635233 ；业主委员

会:34778199；有线电视：84771446/22888188；梓业维修中心:34778111；车队:34772934；

售后客服部:34772957；集团总机:23836368；物业传真:84515099；物业行政办:84515066,；

物业财务:34778518；南奥小学:34770900；南奥幼儿园:34772243；诚悦律师事务所：

61985664；收楼客服热线：34635226；销售部咨询电话:34718888 ；34718889；绿叶居面

包屋：34710537；番禺公安消防中队：84899117。

果岭壹号知识

1、 果岭壹号施工单位湖南三建；施工甲级（一级单位）；

2、 果岭壹号共3座：1、3座28层，2座18层；

3、 果岭壹号外墙是优质外墙砖；

4、 果岭壹号没有复式，没有跃式；均为标准板楼设计；

5、 果岭壹号楼板厚度为12CM；采用捶击桩、灌注桩，抗震度为7级；

6、 果岭壹号规划用地面积为138824.36平方米 ；

果岭壹号共有6种户型，其中：E类户型两种：E1为3室2厅3卫设计，面积为230.1平

方米；E2为3室2厅3卫设计，面积为231.8平方米；F类户型由两套84.2平方米的小户

型打通而成，有两种：F1为3室2厅3卫设计，F2为4室2厅3卫，面积均为168.4平方

米；G类户型由两套86.6平方米的小户型打通而成，有两种：G1、G2均为3室2厅3卫，

面积均为173.2平方米；

7、 果岭壹号的绿化率约60％、建筑密度12.7；

8、 果岭壹号的阳台为5米宽进深大阳台；

9、 果岭壹号首层单位不带花园；

10、 果岭壹号楼间距为20－30米；

11、 果岭壹号每层楼层高：3米；

12、 果岭壹号装修标准为2700元/平方米；

13、 果岭壹号装修材料中使用了伊莱克斯、科勒、欧派、西门子、天地、雷士等国内外知名

品牌；

14、 果岭壹号电梯品牌：上海三菱电梯；速度：1.75m/s，（2座），速度：2.5m/s（1.3.4座）；

载重量均为1050kg；

15、 果岭壹号组团内的设是人车分流设计；

16、 果岭壹号今后有一个主要的人行入口，在1座与酒店之间，两个地下车库入口，一个车库

入口与酒店合用出入口，另一个是位于4座底层的车库出入口；

17、 果岭壹号的车位配比：1：3；

18、 果岭壹号有产权的停车场有1层；无产权的停车场有3层；车位约1200～1300个；

19、 果岭壹号前的电房使用绿化包装电房；

20、 果岭壹号每个房均有预留1个接口；

21、 果岭壹号采用独立小区封闭式管理；

22、 1座为子母门；2、3座每个梯每层均有一套单位安装子母门；防火门本身亦是防盗门；

23、 果岭壹号物业管理费收费标准按照购房建筑面积每平方3.5元计费（包公摊）；

24、 果岭壹号物业公司采用管家式服务，每个楼栋下设有专职白金管家；

25、 在装修过程中不影响楼体结构的情况下可以改变内部结构、原有管线；

26、 果岭壹号顶层隔热采用陶粒隔热层（挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板），效果非常好；

27、 果岭壹号东接小区会所，西接高尔夫球场，南接悉尼三区与小资天堂，北接高尔夫酒店；

28、 果岭壹号采用管道天然气；

29、 地铁三号线汉溪长隆站，离最近的A出口直线距离约350米，奥园在出站口设有准点巴士

穿梭往返，若匀速步行，约10分钟可达小区入口岗亭；

30、 果岭壹号建筑风格及规划特点

a) 建筑设计风格：为现代简约；项目建筑形体设计体现现代主义与国际化风格，化繁为简，

强调线条感，细部处理工巧细腻；住宅立面采用统一的手法运用落地大窗设计，通透现

代，实现观景面最大化；简洁有力的建筑细部处理着重节奏的明快感，色彩明快，富大

都会气息；

b) 规划：采用“园中王” 的规划，实现南奥大社区内的独立社区管理；整体布局上“果岭

壹号”以70,000m2的高尔夫练习场为核心，采用新城市主义风格，对10栋建筑进行科

学排列，户户尽享果岭景观；社区结构出发点“以人为本”，强调社区的邻里交往，形成

多个组团公共设施共享，构建以步行距离为尺度的居住社区，景观布置旨在唤起人们积

极户外活动和亲切交流的心灵渴望，营造健康和谐的社区气氛；

c) 交通体系：采用人车分流的规划思想，并进行分区管理，在小区内形成不受机动车干扰

的步行区域，结合无障碍设计，将人本精髓体现在细微之处；人行步道形成延续的廊道

系统，顺畅合理，穿插有序，体现步行的乐趣。

31、 果岭壹号名名字来源：首先与楼盘景观有密切关系，现在的楼盘项目卖点最多的就是江景、

山景，但江景、山景都是共用的，而奥园•果岭壹号的高尔夫球场是私家的，再加上高尔夫

球场在整个南中国都是非常稀缺的，这更加突出了它的稀有性；其二，高尔夫是一种生活的

理念，是一种精神的文化，人生从此上了果岭，达到了一个顶峰的位置。

二、物业

（一）物业的含义

物业为“财产、资产、拥有物、房地产”等，这是一个广义的范畴，从物业管理的角度来说，物业是指已建成投入使用的各类建筑物及相关的设备、设施和场地。各类建筑物可以是一个建筑群，如住宅小区、工业小区； 也可以是单体建筑，如多层住宅楼、写字楼、商业大厦、宾馆、停车场等；相关设备设施和场地是指上述建筑物相配套或为建筑物的使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施和与之相邻的场地、庭院、道路等。

（二）物业的分类

根据使用功能的不同，物业可分为以下四类：

1、居住物业：包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等；

2、商业物业：包括综合楼、写字楼、商业中心、酒店、康乐场所等；

3、工业物业：包括工业厂房、仓库等；

4、其他用途物业：如车站、机场、医院、学校等；

不同使用功能的物业，其物业管理有着不同的内容与要求。

三、物业管理

（一）物业管理的含义

物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服

务合同约定，对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。（注：业主有权选择适合自己方式来管理自己的物业。换言之，是否选聘物业管理企业来对物业实施管理，是业主的权利。并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理，但是，如果业主通过选聘物业管理企业的方式来对物业进行管理，则应该按照相关法律法规的规定来进行）。

（二）物业管理的基础

物业管理活动的基础是物业服务合同。物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易。市场经济条件下，交易的进行主要通过合同作为纽带完成，交易的双方也即合同的主体。物业管理作为一项市场行为，也是通过合同才产生的。物业服务合同是业主和物业管理企业订立的双方在物业管理中的权利义务的协议。物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础。物业管理企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的。物业服务合同确立了业主和物业管理企业之间被服务者和服务者的关系，明确了物业管

理活动的基本内容。物业管理企业根据物业服务合同提供物业管理服务，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系。

（三）物业管理的目的

物业管理的目的是为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长。

（四） 物业管理的基本内容

物业管理的内容由业主和物业管理企业在物业服务合同中约定，主要有两个方面：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业管理企业提供的清洁卫生、安全防范、装饰装修等服务。 除此之外，物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同约定以外的服务项目；也可接受供水、供气、供热等公用事业单位的委托，有偿为其向业主代收有关费用。

（五）物业管理涉及的领域相当广泛，其基本内容按服务的性质和提供的方式可分为以下八项：

1、房屋建筑主体的管理

（1）房屋基本情况的掌握。包括房屋的数量、建筑形式、产权情况、完好程度、使用状况等，将相关的资料准确的记录下来，并根据其变动的情况及时进行资料的更新，要注意建立物业完整准确的档案资料，包括各种图、档、卡、册，保持档案资料的现实性；

（2）房屋的修缮及其管理。包括房屋的日常保养、维护等各项工作；

（3）房屋装修管理。包括房屋装修的申请与批准以及装修的设计、材料和安全等各项管理工作；

2、房屋设备设施的管理

（1）各类设备设施基本情况的掌握。各类设备、设施的种类、分布、管线走向、变动情况、完好率使用情况等，与房屋基本情况的掌握一样，要做到准确、及时、心中有数。

（2）各类设备设施的日常运营、保养、维修与更新的管理。

3、环境卫生的管理

主要是楼宇内外物业环境的日常清扫保洁、垃圾清除外运等工作。

4、绿化管理

主要包括园林绿地的营造与养护、物业整体环境的美化等。

5、安全防范管理

主要包括楼宇内外的安全、保卫、警戒等以及对各种突发事件的预防与处理。

6、消防管理

主要包括管辖范围内火灾的预防及发生火灾时的救护与处理。

7、车辆道路管理

主要包括车辆的保管、道路的管理、交通秩序的维护等。

8、公众代办性质的服务

指为业主和使用人代收代办代缴各项公共事业性等费用。 物业管理费用途：

● 公共地方清洁服务；

● 二十四小时保安服务；

● 公共大堂、街道、公共绿化维护、保养；

● 假日装饰布置；

● 社区文化活动费用；

● 公共设施设备日常运行及维修保养费；

● 购买楼宇结构、公共地方及第三者责任保险；

● 缴付生活垃圾清运处理费；

● 上缴主管行政机构治安费；

● 上缴主管行政机构费；

● 管理公司办公费用（邮费、通讯费、办公开支等）； ● 管理公司员工的薪酬福利；

● 公共市政配套设施的管理、清洁及修葺；

● 食用水池定期清洗、水质化验；

● 化粪池、下水道定期清疏；

● 公共范围除“四害”；

● 物业公司直接用于物业管理的固产资产折旧费； ● 管理酬金；

● 法定税金。

果岭壹号物业管理服务细则

(一) 提供“白金管家”式服务

1、 人员配置：

每栋楼宇大堂吧台处设置“白金管家”专职专岗。

2、 人员质素要求：

人员形象要求五官端正、待人彬彬有礼，着装要求统一，并男女有别，同时具有“白金管家”特色。

3、 “白金管家”服务职责

（1）管家咨询服务：

电话号码查询

天气预报查询

航班查询

火车班次查询

市内交通咨询

会所项目使用预约

市内医疗点咨询

维修服务预约

（2）管家亲情服务：

定时叫醒

留言转达

代祝福/送礼物

恶劣天气短信/公告预警

家庭成员节日问候

纪念日提醒

生活信息公示

社区信息公示

紧急医药箱服务

（3）管家代办服务：

家庭钥匙托管

收、送洗衣服务

房屋及设备使用状况实时查询

离人房屋紧急状况处理

家政服务预约

社区内访客迎送

社区内访客引领

访客暂代接待

装修、装饰监管

成立24小时服务中心：服务内容

1) 24小时客户投诉热线；

2) 管家咨询服务

3) 维修服务热线；

4) 紧急求助热线；

● 提供召车服务，应客户需求联系的士公司的车在小区门口接送业主；

● 协助紧急救护车进入小区，配合救护工作；

5) 业主代预定电话服务（在管家下班后）；

● 家政服务预约 ●代订/送饮用水

● 代订/送鲜花 ●代请保姆

● 代订报刊 ●代订奶制品

● 代交费服务 ●代订酒店服务

● 代订餐/送餐服务 ●代办申请电话

● 家电/物品代送修 ●代招出租车

● 代请搬家公司 ●本地递送服务

● 宠物短时寄养服务

服务中心工作人员礼节礼貌标准

A. 礼节礼貌

称呼礼节：称呼客人时应恰当使用语得体，如：“先生”、“太太”、“女士”、“小姐”等。

B. 接待礼节：

● 笑脸相迎，态度和蔼，主动问好，如：您好！早安！午安！晚安！等。

● 接待客人程序：先主客后随员，先女宾后男宾。

● 送别客人时，主动征询意见，并讲“再见”，“欢迎您再次光临”。

C. 应答礼节：

解答业主问题时必须站立，语气温和耐心，双目注视对方；对业主的问话听不清时，应说：“对不起，请您再说一遍好吗？”，处理问题时语气要婉转。如对业主的问题一时答不上来，应先致歉意再查询，当业主对回答表示感谢时，应说：“别客气，不用谢”。

D. 保持接待环境安静：

员工在工作中要保持工作地点的安静，不可大声喧哗，不得开玩笑，哼歌曲。

E. 进入业主家：

业主家不得随便出入，当确有事情需要进入时，服务人员必须先轻轻叩门，待业主同意后方可轻轻推门入内，叩门不可过急。出门时应面朝业主轻轻推出并把门带上。

F. 注意操作礼节：

● 未经业主同意，绝不可嬉逗业主的小孩，以免使其不悦，不要乱给孩子食物。

● 员工不得与业主开玩笑、打逗，不要表示过份亲热，严格掌握好分寸，不要随意打听业主

的年龄、职务、工资等私事，以免引起误会。

● 不要轻易接受业主赠送的礼物，如果不收会失礼时，应表示谢意，并按有关规定处理。 ● 当业主要求与员工一起合影时，一般应婉言谢绝，但不可使业主难堪。

服务中心工作人员仪容仪表标准

● 面容清洁，男服务员经常修面，不留胡须，女服务员化淡妆，不可浓妆艳抹。

● 发型美观大方，经常梳理，保持清洁，男服务员发脚不过耳，后不过领，女服务员（迎宾

除外）不准留长发，其它岗位女服务员需用黑色发结束起，不得加其它头饰。

● 家政服务员、送餐服务员工作时不可戴戒指、耳饰、手镯、手链等饰物。

● 其它岗位员工只可佩戴一枚戒指、耳钉，不可带其它饰物。

● 工程维修人员进入业主家维修时，必须按公司统一规定着装、穿鞋套，保持整洁。 ● 经常洗澡，身上无异味，并保持皮肤健康。

● 员工上岗必须穿公司规定的制服以及鞋袜，男员工穿黑色袜子，女员工穿肉色丝袜，服装

必须熨烫平整，纽扣齐全，证章佩戴在规定位置，皮鞋保持清洁光亮。

● 服务中不得戴太阳眼镜，不得穿拖鞋，不得卷袖口、裤脚。

● 每天要刷牙漱口，提倡饭后刷牙漱口，上班前不吃异味食品以保证口腔清洁。