浅谈杭州市区住宅房产现状
--------下沙城区
城房地产发展环境分析
分析宏观背景,把握发展阶段!进一步理清发展思路,是正确制定杭州下沙副城房地产发展规划的基础"。
从2004年开始,中国房地产业投资增速趋缓,但是占全社会固定资产投资比重持续上升;土地开发面积有所减少,购地!开工和竣工面积增速减缓;房地产销售量持续增长,个人购房所占比重持续增加,商业用房销售面积也有所增长"销售面积增长率均高于竣工面积增长率,相对空置面积有所下降;房地产价格不断攀升,住宅价格同比增长较快,商业和商务地产价格增幅较大。
杭州所在的长三角地区的房地产投资额占全国的份额均值为21.%,高于长三角GPn占全国的份额均值17.%:房地产投资对地区GDP贡献度高"2004年长三角地区地价上涨幅度达到6.%,均大于全国各类用地平均增长率"上海!南京!杭州!宁波等城市房产销售价格同比涨幅超过1%0"作为著名的历史文化名城和风景旅游城市,在/构筑大都市,建设新天堂的战略框架下,杭州市提出了/住在杭州的口号,全力打造城市品牌,力图为房地产业创造良好的生存和发展空间"近年来,杭州市政府一方面连续出台相关政策措施刺激房地产消费,另一方面推行/不饱和的土地供应计划,极大地促进了当地房地产业的发展,已逐渐发展为重要产业"2000年以来,杭州市房地产开发投资逐年稳步上升,有力地拉动了社会固定资产投资"依托经济的稳步发展和居民收入!消费水平的不断提高,杭州市房地产市场呈现供销两旺的局面,带动房地产价格不断攀升"房地产消费结构也发生了明显变化"/居住型消费开始向/享受型消费转变,二次置业的消费群体不断扩大"
下沙副城房地产发展现状
在新的大杭州城市体系中,下沙副城与江南城!临平城,将成为杭州市主城区外围的/城市副中心0,承担杭州市主城区的部分城市功能,疏散主城区日益增长的人口,缓解/单一中心0模式下主城区承受的巨大压力,为杭州市建设国际大都市提供保障"
2002年以前,尽管有房地产开发商开始尝试在下沙地区开发住宅,但是开发面积较小,市场化程度不高,开发停留在较低的水平上"直到2003年,高教园区建设初具规模,下沙地区房地产业才开始启动.
下沙房地产总量发展状况"2003年是下沙房地产起步发展的一年,其投资额比上年增长了92.84%,截止2005年上半年下沙房地产投资总额达32.09万元(不含2001年)"而2005年是出让地块全面开工的一年,仅上半年的投资总额超过10亿元,同比增长184.%6"/十五0期间,房屋新开工面积921.04万平方米,新竣工面积649.32万平方米"
下沙副城房地产发展优劣势分析
由于经济和地理的原因,使得下沙副城的房地产发展面临着诸多的优势,这些优势包括:杭州城市发展战略规划调整的推动优势!由建区向造城转变,建立城市副中心的推动优势!高教园区和新世纪大学城定位的推动优势!优越生态景观条
件和花园式生态型城市定位的推动优势"
同时下沙副城的房地产开发也存在着需要克服和弥补的劣势:可供开发土地虽多,但基本农田占地指标成为开发首要瓶颈,而由于历史的原因,原工业区用地比例过大布局不合理,制约了新城建设及房地产开发,另外新城人口消费能力有限,且人口增长具有不确定性,限制城市快速发展,而交通设施建设尚处发展阶段,与中心城区的交通联系还有待完善使得下沙目前的房地产发展缺乏中心城区强有力的支持,这些都是下沙房地产发展过程中所需要面对和克服的问题" 房地产发展目标
下沙副城房地产发展目标是构建和谐特色房市,建设绿色宜居城市"
和谐房市 建设与下沙经济发展水平相适应,符合下沙社会及自然人文状况的健康发展的房市"房地产的开发保持合适的总量,产品的档次和质量符合市场的需求水平,不同类型的房地产的结构与经济和产业的发展相适应"
特色房市 适应下沙在经济!社会和人口各方面的特点,以青年时尚休闲购物娱乐中心!工厂直销店群落!沿江体验式休闲广场等特色商业引领下沙房地产的发展,培育良好的商业氛围,推动以国际型社区为制高点!以节能省地型住宅的示范基地为特色的下沙住宅房地产的发展,加强城市绿化空间和开敞空间建设并以此为下沙房地产开发特色,积极推动科技孵化园以及创意产业园区的建设开发"
绿色宜居城市 以绿色环保为主题,大力发展/节能省地型0住宅,倡导使用新材料!新能源,美化城市环境,全面夯实下沙作为生态城市的基础"以建设宜居城市为己任,精施工!高标准,在提供个人居住空间的舒适的同时,完善城市配套,保持房地产开发的适宜尺度,建设花园型居住区"
近期(2005年至2010年):
初步建成若干大型居住区!市级商业副中心和区域商业中心,通过实现住宅!商业!商务地产与地区产业高速成长!结构升级的良性互动,使得下沙宜居城市的规划蓝图和建设雏形得到初步凸现,并为下沙地区未来打造杭州市东部的新兴城市中心奠定坚实的基础"
中远期(2010年至2020年):
最终打破现行行政区划,将江干区九堡镇和余杭区乔司镇纳入地区房地产业发展的总体规划,进一步扩大城市功能的辐射范围,真正建成杭州市东部的新兴城市副中心"。
浅谈杭州市区住宅房产现状
--------下沙城区
城房地产发展环境分析
分析宏观背景,把握发展阶段!进一步理清发展思路,是正确制定杭州下沙副城房地产发展规划的基础"。
从2004年开始,中国房地产业投资增速趋缓,但是占全社会固定资产投资比重持续上升;土地开发面积有所减少,购地!开工和竣工面积增速减缓;房地产销售量持续增长,个人购房所占比重持续增加,商业用房销售面积也有所增长"销售面积增长率均高于竣工面积增长率,相对空置面积有所下降;房地产价格不断攀升,住宅价格同比增长较快,商业和商务地产价格增幅较大。
杭州所在的长三角地区的房地产投资额占全国的份额均值为21.%,高于长三角GPn占全国的份额均值17.%:房地产投资对地区GDP贡献度高"2004年长三角地区地价上涨幅度达到6.%,均大于全国各类用地平均增长率"上海!南京!杭州!宁波等城市房产销售价格同比涨幅超过1%0"作为著名的历史文化名城和风景旅游城市,在/构筑大都市,建设新天堂的战略框架下,杭州市提出了/住在杭州的口号,全力打造城市品牌,力图为房地产业创造良好的生存和发展空间"近年来,杭州市政府一方面连续出台相关政策措施刺激房地产消费,另一方面推行/不饱和的土地供应计划,极大地促进了当地房地产业的发展,已逐渐发展为重要产业"2000年以来,杭州市房地产开发投资逐年稳步上升,有力地拉动了社会固定资产投资"依托经济的稳步发展和居民收入!消费水平的不断提高,杭州市房地产市场呈现供销两旺的局面,带动房地产价格不断攀升"房地产消费结构也发生了明显变化"/居住型消费开始向/享受型消费转变,二次置业的消费群体不断扩大"
下沙副城房地产发展现状
在新的大杭州城市体系中,下沙副城与江南城!临平城,将成为杭州市主城区外围的/城市副中心0,承担杭州市主城区的部分城市功能,疏散主城区日益增长的人口,缓解/单一中心0模式下主城区承受的巨大压力,为杭州市建设国际大都市提供保障"
2002年以前,尽管有房地产开发商开始尝试在下沙地区开发住宅,但是开发面积较小,市场化程度不高,开发停留在较低的水平上"直到2003年,高教园区建设初具规模,下沙地区房地产业才开始启动.
下沙房地产总量发展状况"2003年是下沙房地产起步发展的一年,其投资额比上年增长了92.84%,截止2005年上半年下沙房地产投资总额达32.09万元(不含2001年)"而2005年是出让地块全面开工的一年,仅上半年的投资总额超过10亿元,同比增长184.%6"/十五0期间,房屋新开工面积921.04万平方米,新竣工面积649.32万平方米"
下沙副城房地产发展优劣势分析
由于经济和地理的原因,使得下沙副城的房地产发展面临着诸多的优势,这些优势包括:杭州城市发展战略规划调整的推动优势!由建区向造城转变,建立城市副中心的推动优势!高教园区和新世纪大学城定位的推动优势!优越生态景观条
件和花园式生态型城市定位的推动优势"
同时下沙副城的房地产开发也存在着需要克服和弥补的劣势:可供开发土地虽多,但基本农田占地指标成为开发首要瓶颈,而由于历史的原因,原工业区用地比例过大布局不合理,制约了新城建设及房地产开发,另外新城人口消费能力有限,且人口增长具有不确定性,限制城市快速发展,而交通设施建设尚处发展阶段,与中心城区的交通联系还有待完善使得下沙目前的房地产发展缺乏中心城区强有力的支持,这些都是下沙房地产发展过程中所需要面对和克服的问题" 房地产发展目标
下沙副城房地产发展目标是构建和谐特色房市,建设绿色宜居城市"
和谐房市 建设与下沙经济发展水平相适应,符合下沙社会及自然人文状况的健康发展的房市"房地产的开发保持合适的总量,产品的档次和质量符合市场的需求水平,不同类型的房地产的结构与经济和产业的发展相适应"
特色房市 适应下沙在经济!社会和人口各方面的特点,以青年时尚休闲购物娱乐中心!工厂直销店群落!沿江体验式休闲广场等特色商业引领下沙房地产的发展,培育良好的商业氛围,推动以国际型社区为制高点!以节能省地型住宅的示范基地为特色的下沙住宅房地产的发展,加强城市绿化空间和开敞空间建设并以此为下沙房地产开发特色,积极推动科技孵化园以及创意产业园区的建设开发"
绿色宜居城市 以绿色环保为主题,大力发展/节能省地型0住宅,倡导使用新材料!新能源,美化城市环境,全面夯实下沙作为生态城市的基础"以建设宜居城市为己任,精施工!高标准,在提供个人居住空间的舒适的同时,完善城市配套,保持房地产开发的适宜尺度,建设花园型居住区"
近期(2005年至2010年):
初步建成若干大型居住区!市级商业副中心和区域商业中心,通过实现住宅!商业!商务地产与地区产业高速成长!结构升级的良性互动,使得下沙宜居城市的规划蓝图和建设雏形得到初步凸现,并为下沙地区未来打造杭州市东部的新兴城市中心奠定坚实的基础"
中远期(2010年至2020年):
最终打破现行行政区划,将江干区九堡镇和余杭区乔司镇纳入地区房地产业发展的总体规划,进一步扩大城市功能的辐射范围,真正建成杭州市东部的新兴城市副中心"。