2017-06-01 10:25:33 来源： 中国国土资源报 作者：
法律要点：行政机关违法强制拆除原告房屋，人民法院判决予以行政赔偿时，赔偿标准不得低于原告依照征收补偿方案可以获得的征收补偿标准。原告请求赔偿依照征收补偿方案可以获得的奖励，人民法院应当予以支持。
案 情
居民范某在沈阳市甲区有一处位于集体土地上的村民安置房，于2000年领取了房产证，后又购买配套车库一处。2007年5月，辽宁省政府作出批复，将范某房屋所在集体土地征为国有。甲区政府于2010年9月30日发布征地拆迁公告，决定对该区域进行拆迁。因范某与拆迁单位未能达成安置补偿协议，区政府于2011年1月对范某房屋、车库及鸽子笼实施强制拆除。范某不服提起诉讼，请求确认强制拆除行为违法并行政赔偿。
审 理
一审判决认为，根据《土地管理法实施条例》第二十五条的规定，在对补偿标准有争议且未能达成补偿协议的情况下，甲区政府实施强制拆除程序违法，由此造成范某的财产损失，应予赔偿。房屋、车库及鸽子笼的损失赔偿数额应以评估报告为准，共计106万余元。区政府未提供证据证明其在实施行政强制拆除过程中采取了证据保全措施，也不能证明其按照正当程序原则妥善保管了范某的室内物品，对此应该承担举证不能的法律责任。根据范某提供的被拆除房屋室内照片，酌定赔偿物品损失2万元。范某提出按照《沈阳市人民政府办公厅关于进一步做好城市房屋拆迁补偿安置工作的通知》（以下简称《补偿通知》）规定，区政府应按18元/平方米的标准赔偿临时安置补助费，因范某未提供相关证据证明该部分损失实际发生，对其该项赔偿请求不予支持。判决确认强制拆除行为违法；区政府赔偿范某房屋、车库及鸽子笼等房产损失106万余元、物品损失2万元；驳回范某其他诉讼请求。
二审判决认为，涉案房屋所在地已被纳入城市规划区，故应参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对被征地上原农村居民所有的房屋予以补偿安置。范某主张，应当根据《补偿通知》规定，在评估价格基础上上浮30%予以赔偿。确定违法拆迁行政赔偿的数额时，应当考量相关安置补偿文件的规定，不能因违法行为而减少当事人应当得到的补偿利益，涉案房屋的赔偿数额应在市场评估价格基础上上浮25%为宜。涉案车库和鸽子笼不属于文件规定的上浮范围，应依评估结论作为赔偿数额。区政府强制拆除房屋后，没有提供周转用房，也没有提供临时安置补助费，对此应根据《补偿通知》的计算标准，确定租房损失为每月900元。自2011年1月房屋被强制拆除行为至判决作出之日，应赔偿范某租房损失4.32万元。故改判区政府赔偿范某房屋损失98.8万元，租房损失4.32万元。
区政府申请再审称：本案属于集体土地征收房屋拆迁，应参照《土地管理法》有关征收集体土地房屋的补偿标准，而不是国有土地上房屋征收补偿标准。本案评估基准日为2014年4月，而涉案房屋拆除的时间为2011年1月，评估时点的市场价值远远高于拆除时的市场价值；范某的车库、鸽子笼并未办理所有权证，评估时也一并进行了评估，程序违法。涉案房屋是村经济集体居民安置用房，根据国土资发〔2004〕234号《关于加强农村宅基地管理的意见》文件规定，只有户籍为该村的居民才有权购买，而范某户籍并不在该村，购买该房本身就违法，应属无效，权属是否合法存在争议。《补偿通知》中所规定的上浮是针对正常拆迁安置时房屋的市场评估价格而言，并不适用于诉讼时的市场评估价格。范某并未提供证据证明租房损失已经实际发生，二审以补偿安置费用标准作为租房损失依据，于法无据。
最高人民法院经审查认为，房屋征收过程中，行政机关违法拆除被申请人房屋，造成相应的房屋价值、屋内物品以及因房屋被强制拆除而形成的房租等实际损失，行政机关依法应当予以赔偿。区政府申请再审的理由不能成立，裁定驳回区政府的再审申请。
评 析
一、关于参照国有土地上房屋征收补偿标准予以赔偿问题。
《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》规定，行政机关征收农村集体土地之后，被征收土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款亦规定，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。最高人民法院上述答复意见和司法解释的精神实质是一致的，即：在集体土地征收过程中，如果未同时对被征收的集体土地上的房屋进行征收补偿，经过若干时间后，原坐落于集体土地上的房屋所在区域已经被纳入城市规划区，基本实现了城镇化，此时再对原集体土地上的房屋实施征收，可以参照国有土地上房屋征收补偿标准予以安置补偿。司法解释之所以作如此规定，其目的在于避免同区域内原集体土地上房屋征收补偿标准低于国有土地上房屋征收补偿标准，充分保障原集体土地上房屋权利人的合法权益。本案中，涉案房屋所在的集体土地于2007年被征为国有，当时并未对房屋进行征收补偿。涉案房屋被征收时，坐落在已被征收的国有土地上，且所在区域已经纳入城市规划区，基本实现城镇化。鉴于此，二审判决参照国有土地上房屋征收补偿标准予以行政赔偿，并无不当。
二、关于以决定赔偿时的市场评估价予以赔偿问题。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。也就是说，在正常的征收补偿过程中，征收管理部门应当以房屋征收决定公告之日为评估时点，依法委托评估机构对被征收房屋进行市场价格评估，并据此予以补偿。
行政法规和规章之所以选择征收公告之日作为评估时点，目的在于保障对被征收房屋价值的补偿不低于同时期类似房地产的市场价格，被征收人用获得的补偿款在市场上能够购买到与被征收房屋区位、结构、面积等相接近的房屋，被征收人的合法财产权益不因房屋征收而受到减损。根据这一立法目的，如果房屋征收决定的公告时间与征收补偿时间相隔时间过长，市场行情发生变化，以公告之日的市场价格进行补偿不能确保被征收人获得足额补偿时，则应以补偿时的房屋市场价格确定房屋征收补偿数额。在违法强制拆除房屋的情形下，被征收人获得的行政赔偿数额不应低于赔偿时被征收房屋的市场价格。否则，因违法强制拆除房屋行为，行政机关付出的行政赔偿数额还要低于其合法征收支付的补偿数额，其实质效果是鼓励行政机关违法强制拆除。鉴于此，在违法强制拆除房屋的情形下，人民法院以决定赔偿时的市场评估价格对被征收人予以行政赔偿，符合房屋征收补偿的立法目的。区政府主张应当以拆除时房屋的市场评估价格予以赔偿，理由不能成立。至于区政府提出的评估价格远远高于评估时点同类地块房屋的市场价格问题，因其未提供充分证据予以证明，不予支持；由于区政府违法强制拆除，造成范某对房屋装修损失情况无法举证证明，评估机构根据范某单方介绍的装饰装修情况，在合乎情理的范围内作出评估，不违反行政诉讼证据采信规则，政府对评估报告装修损失提出的质疑，理由不能成立；征收之前，区政府及相关政府职能部门并未将范某未办理所有权证的车库、鸽子笼认定为违法建筑物，评估机构对车库、鸽子笼一并予以评估不违反法律规定；因范某已经取得涉案房屋所有权证书，区政府以其户籍不属于土地所属村，无权购买涉案房产为由，主张涉案房屋权属存在争议，与事实不符，理由亦不能成立。
三、关于市场评估价基础上上浮25%予以赔偿问题。
《补偿通知》和《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十四条规定，征收住宅房屋，实施货币补偿的，补偿标准在被征收房屋房地产市场评估价格基础上上浮20%~30%。上述规定一脉相承，是沈阳市政府制定的一项惠民政策，目的是维护被征收人的合法权益，该规定符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定的基本原则，依法有效。根据因违法强制拆除被征收人获得的行政赔偿不应低于合法征收获得补偿的基本原则，行政赔偿应当包含被征收人依照地方行政规范性文件在合法征收中可获得的优惠。本案中，二审判决结合案件实际情况，在市场评估价格的基础上，酌定上浮25%予以赔偿，较好地保护了范某的合法权益，判决结果依法有据，合乎法理和情理。
四、关于租房损失的赔偿问题。
《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第六十八条规定，根据日常生活经验法则推定的事实，“法庭可以直接认定”。也就是说，依据生活常理能够推定的事实，无需当事人举证证明。本案中，尽管范某未举证证明房屋被强拆后实际支付了房租，但在居住房屋被强制拆除的情况下，范某无论是租住他人房屋，或者另行购房居住，还是投亲靠友借住他人家中，在获得赔偿之前，其因失去原有住房另行安排住处的损失都是实际存在的。即便是投亲靠友，未实际支出房租，只是亲朋好友免除了其房租损失而已。而在法律上，并不能因为亲朋好友的馈赠而免除侵权人的赔偿责任。因此，根据经验法则可以推定：在房屋被强制拆除的情况下，范某的房租损失是必然存在的。据此，二审判决在范某未出具实际支付租金证据的情况下，认定租金损失存在，符合行政诉讼事实认定的基本规则。
（摘编自最高人员法院第二巡回法庭行政指导案例）
2017-06-01 10:25:33 来源： 中国国土资源报 作者：
法律要点：行政机关违法强制拆除原告房屋，人民法院判决予以行政赔偿时，赔偿标准不得低于原告依照征收补偿方案可以获得的征收补偿标准。原告请求赔偿依照征收补偿方案可以获得的奖励，人民法院应当予以支持。
案 情
居民范某在沈阳市甲区有一处位于集体土地上的村民安置房，于2000年领取了房产证，后又购买配套车库一处。2007年5月，辽宁省政府作出批复，将范某房屋所在集体土地征为国有。甲区政府于2010年9月30日发布征地拆迁公告，决定对该区域进行拆迁。因范某与拆迁单位未能达成安置补偿协议，区政府于2011年1月对范某房屋、车库及鸽子笼实施强制拆除。范某不服提起诉讼，请求确认强制拆除行为违法并行政赔偿。
审 理
一审判决认为，根据《土地管理法实施条例》第二十五条的规定，在对补偿标准有争议且未能达成补偿协议的情况下，甲区政府实施强制拆除程序违法，由此造成范某的财产损失，应予赔偿。房屋、车库及鸽子笼的损失赔偿数额应以评估报告为准，共计106万余元。区政府未提供证据证明其在实施行政强制拆除过程中采取了证据保全措施，也不能证明其按照正当程序原则妥善保管了范某的室内物品，对此应该承担举证不能的法律责任。根据范某提供的被拆除房屋室内照片，酌定赔偿物品损失2万元。范某提出按照《沈阳市人民政府办公厅关于进一步做好城市房屋拆迁补偿安置工作的通知》（以下简称《补偿通知》）规定，区政府应按18元/平方米的标准赔偿临时安置补助费，因范某未提供相关证据证明该部分损失实际发生，对其该项赔偿请求不予支持。判决确认强制拆除行为违法；区政府赔偿范某房屋、车库及鸽子笼等房产损失106万余元、物品损失2万元；驳回范某其他诉讼请求。
二审判决认为，涉案房屋所在地已被纳入城市规划区，故应参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对被征地上原农村居民所有的房屋予以补偿安置。范某主张，应当根据《补偿通知》规定，在评估价格基础上上浮30%予以赔偿。确定违法拆迁行政赔偿的数额时，应当考量相关安置补偿文件的规定，不能因违法行为而减少当事人应当得到的补偿利益，涉案房屋的赔偿数额应在市场评估价格基础上上浮25%为宜。涉案车库和鸽子笼不属于文件规定的上浮范围，应依评估结论作为赔偿数额。区政府强制拆除房屋后，没有提供周转用房，也没有提供临时安置补助费，对此应根据《补偿通知》的计算标准，确定租房损失为每月900元。自2011年1月房屋被强制拆除行为至判决作出之日，应赔偿范某租房损失4.32万元。故改判区政府赔偿范某房屋损失98.8万元，租房损失4.32万元。
区政府申请再审称：本案属于集体土地征收房屋拆迁，应参照《土地管理法》有关征收集体土地房屋的补偿标准，而不是国有土地上房屋征收补偿标准。本案评估基准日为2014年4月，而涉案房屋拆除的时间为2011年1月，评估时点的市场价值远远高于拆除时的市场价值；范某的车库、鸽子笼并未办理所有权证，评估时也一并进行了评估，程序违法。涉案房屋是村经济集体居民安置用房，根据国土资发〔2004〕234号《关于加强农村宅基地管理的意见》文件规定，只有户籍为该村的居民才有权购买，而范某户籍并不在该村，购买该房本身就违法，应属无效，权属是否合法存在争议。《补偿通知》中所规定的上浮是针对正常拆迁安置时房屋的市场评估价格而言，并不适用于诉讼时的市场评估价格。范某并未提供证据证明租房损失已经实际发生，二审以补偿安置费用标准作为租房损失依据，于法无据。
最高人民法院经审查认为，房屋征收过程中，行政机关违法拆除被申请人房屋，造成相应的房屋价值、屋内物品以及因房屋被强制拆除而形成的房租等实际损失，行政机关依法应当予以赔偿。区政府申请再审的理由不能成立，裁定驳回区政府的再审申请。
评 析
一、关于参照国有土地上房屋征收补偿标准予以赔偿问题。
《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》规定，行政机关征收农村集体土地之后，被征收土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款亦规定，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。最高人民法院上述答复意见和司法解释的精神实质是一致的，即：在集体土地征收过程中，如果未同时对被征收的集体土地上的房屋进行征收补偿，经过若干时间后，原坐落于集体土地上的房屋所在区域已经被纳入城市规划区，基本实现了城镇化，此时再对原集体土地上的房屋实施征收，可以参照国有土地上房屋征收补偿标准予以安置补偿。司法解释之所以作如此规定，其目的在于避免同区域内原集体土地上房屋征收补偿标准低于国有土地上房屋征收补偿标准，充分保障原集体土地上房屋权利人的合法权益。本案中，涉案房屋所在的集体土地于2007年被征为国有，当时并未对房屋进行征收补偿。涉案房屋被征收时，坐落在已被征收的国有土地上，且所在区域已经纳入城市规划区，基本实现城镇化。鉴于此，二审判决参照国有土地上房屋征收补偿标准予以行政赔偿，并无不当。
二、关于以决定赔偿时的市场评估价予以赔偿问题。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。也就是说，在正常的征收补偿过程中，征收管理部门应当以房屋征收决定公告之日为评估时点，依法委托评估机构对被征收房屋进行市场价格评估，并据此予以补偿。
行政法规和规章之所以选择征收公告之日作为评估时点，目的在于保障对被征收房屋价值的补偿不低于同时期类似房地产的市场价格，被征收人用获得的补偿款在市场上能够购买到与被征收房屋区位、结构、面积等相接近的房屋，被征收人的合法财产权益不因房屋征收而受到减损。根据这一立法目的，如果房屋征收决定的公告时间与征收补偿时间相隔时间过长，市场行情发生变化，以公告之日的市场价格进行补偿不能确保被征收人获得足额补偿时，则应以补偿时的房屋市场价格确定房屋征收补偿数额。在违法强制拆除房屋的情形下，被征收人获得的行政赔偿数额不应低于赔偿时被征收房屋的市场价格。否则，因违法强制拆除房屋行为，行政机关付出的行政赔偿数额还要低于其合法征收支付的补偿数额，其实质效果是鼓励行政机关违法强制拆除。鉴于此，在违法强制拆除房屋的情形下，人民法院以决定赔偿时的市场评估价格对被征收人予以行政赔偿，符合房屋征收补偿的立法目的。区政府主张应当以拆除时房屋的市场评估价格予以赔偿，理由不能成立。至于区政府提出的评估价格远远高于评估时点同类地块房屋的市场价格问题，因其未提供充分证据予以证明，不予支持；由于区政府违法强制拆除，造成范某对房屋装修损失情况无法举证证明，评估机构根据范某单方介绍的装饰装修情况，在合乎情理的范围内作出评估，不违反行政诉讼证据采信规则，政府对评估报告装修损失提出的质疑，理由不能成立；征收之前，区政府及相关政府职能部门并未将范某未办理所有权证的车库、鸽子笼认定为违法建筑物，评估机构对车库、鸽子笼一并予以评估不违反法律规定；因范某已经取得涉案房屋所有权证书，区政府以其户籍不属于土地所属村，无权购买涉案房产为由，主张涉案房屋权属存在争议，与事实不符，理由亦不能成立。
三、关于市场评估价基础上上浮25%予以赔偿问题。
《补偿通知》和《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十四条规定，征收住宅房屋，实施货币补偿的，补偿标准在被征收房屋房地产市场评估价格基础上上浮20%~30%。上述规定一脉相承，是沈阳市政府制定的一项惠民政策，目的是维护被征收人的合法权益，该规定符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定的基本原则，依法有效。根据因违法强制拆除被征收人获得的行政赔偿不应低于合法征收获得补偿的基本原则，行政赔偿应当包含被征收人依照地方行政规范性文件在合法征收中可获得的优惠。本案中，二审判决结合案件实际情况，在市场评估价格的基础上，酌定上浮25%予以赔偿，较好地保护了范某的合法权益，判决结果依法有据，合乎法理和情理。
四、关于租房损失的赔偿问题。
《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第六十八条规定，根据日常生活经验法则推定的事实，“法庭可以直接认定”。也就是说，依据生活常理能够推定的事实，无需当事人举证证明。本案中，尽管范某未举证证明房屋被强拆后实际支付了房租，但在居住房屋被强制拆除的情况下，范某无论是租住他人房屋，或者另行购房居住，还是投亲靠友借住他人家中，在获得赔偿之前，其因失去原有住房另行安排住处的损失都是实际存在的。即便是投亲靠友，未实际支出房租，只是亲朋好友免除了其房租损失而已。而在法律上，并不能因为亲朋好友的馈赠而免除侵权人的赔偿责任。因此，根据经验法则可以推定：在房屋被强制拆除的情况下，范某的房租损失是必然存在的。据此，二审判决在范某未出具实际支付租金证据的情况下，认定租金损失存在，符合行政诉讼事实认定的基本规则。
（摘编自最高人员法院第二巡回法庭行政指导案例）