关于安海镇恒安旧生活区金海大厦、恒安大厦一层店面
历史遗留问题及其处理意见的说明
一、基本情况
金海大厦、恒安大厦沿街一层店面共有26个门牌号，由于在经营过程中人为改变原有建筑结构，导致目前实际间数无法确切计算，按目前估算共19间店面。其中金海大厦店面8间，开间多为6.6米、进深19.44米，恒安大厦共有店面11间，开间为4.8米或3.9米、进深19.74米。店面进深均较深，所涉及被拆迁人户数共 户，其中与恒安公司关系密切者 户，无密切关系者6户。
二、历史沿革
上述店面系原安海镇开发办委托恒安公司代建，原设计用途为底层商场和营业厅（见安海镇开发办工程更改纪要和厦门市新区设计院施工图设计说明）。安海镇开发办作为甲方、恒安公司作为乙方、买受人作为丙方所签订的《集资代建商店住宅楼协议书》的合同名称和合同内容也均载明一层为店面。买受人自始至终也将上述店面作为商业经营性用途使用，且商业价值比较明显。但在产权证办理过程中，产权证或者未载明用途，或者与二楼合办证载明用途为住宅（张良兴、陈建跃），同时店面属于恒安公司所有者均没有办理产权证，导致目前究竟是认定为手续完全店面还是手续不完全店面陷入困境。经咨询市房管部门，当时办证主要是依据土地使用权证，土地证载明商住的，房产权对应一层店面，土地证载明住宅的，房产证对应一层住宅。但目前经查询土地部门档案，尚未找到金海大厦和恒安大厦的土地证。
三、拟处理意见
（一）认定为手续完全店面，按房产权所在一层面积100%认定为店面面积后给予补偿安臵，安臵按等面积执行，等面积不补差价，超面积按市场价18000元/平方米。
（二）认定为手续不完全店面，按10米进深认定店面面积，其余面积认定为住宅并入原套房安臵；店面选择货币补偿的给予增加区位补助金8000元/平方米，选择安臵的按等面积执行，等面积补差1000元/平方米一定数额，超面积部分参照鸿塔小区作法，在市场价18000元/平方米的基础上，根据进深进行不同打折优惠。
四、第一种处理意见的理由和利弊分析
（一）理由
《晋江市城市房屋拆迁补偿安臵暂行规定》第三条第（二）款第1项规定，手续完全经营性用房，指经产权机关登记确认或经有权机关依法审批建设的经营性用房。虽然上述店面未经产权机关登记确认为店面，第一种情形不能满足，但第二种情形“有权机关依法审批建设”有可能满足。因为当时尚没有房地产开发和商品房销售的概念（国家第一部规范房地产开发经营管理的法律《城市房地产开发管理暂行办法》直至1995年3月1日才出台），对“有权机关依法审批建设”的具体内涵，包括谁审批、如何审批，目前我办无法找到法律依据。由于金海大厦和恒安大厦最初是由镇开发办自主开发，后来又委托恒安公司代建，且设计和出卖协议（即《集资代建商店住宅楼协议书》）均作为商业用途，结合建设年限（八十年代末）和使用现状（自始至
终作为店面）等情况，我办将其认同为“有权机关依法审批建设”并不违背当时的实际情况，也符合《暂行规定》第四条精神。
（二）利弊
利：符合历史沿革和客观实际，能为被拆迁人所接受。
弊：1、镇开发办是否可作为有权机关依法审批建设店面，尚无法找到直接文件依据，导致认定略显牵强；2、两份产权证已办证为住宅，导致存在矛盾；3、可能影响其他项目的平衡，包括安海今后其他区域的改造；4、政府拆迁成本会有所增加。
五、第二种处理意见的理由和利弊分析
（一）理由
上述店面属于将其他合法手续房屋自行改变用途进行经营的，根据《暂行规定》第三条第（二）款第2项规定，应认定为手续不完全店面，进深按临路第一自然间不超过10米认定。
（二）利弊
利：1、与其他项目会保持平衡，容易得到市城建办的理解和支持； 2、10米后根据进深打折符合店面价值构成，适当减少被拆迁人补差压力；3、政府拆迁成本较低；
弊：1、被拆迁人补差款非常高，且可安臵店面面积大幅减少，可能产生抵触拆迁的情绪，出现“钉子户”，即使在新建店面进深上作文章（不要设计太深）也不能完全解决问题；2、10米进深外面积较大且面积数据不同，并入套房安臵后将导致套房安臵户型和面积增加，特别是套房户型增多会给设计带来更大难度。
六、共性弊端
设计单位原来设想四周均设计一层店面。由于其他两个内街周边店面经济价值显著低于沿泉安路和恒安路店面，群众肯定不能接受移位安臵，我办目前初步考虑仅沿泉安路和恒安路设计一层店面，但这两个周边最多仅能设计17间店面，导致店面需安臵间数19间不够。
为解决困境，我办目前考虑两个方案：一是由开发商负责协调恒安公司公产店面及密切关系人放弃安臵店面，保证6户非密切关系者安臵沿泉安路，二是在开发地块预留几间店面作为安臵。对比两种方案，从开发商角度，第一种严重损害其经济利益，且导致其原定规划设计不能施行，所以建议协调开发商从第二种方案努力。
关于安海镇恒安旧生活区金海大厦、恒安大厦一层店面
历史遗留问题及其处理意见的说明
一、基本情况
金海大厦、恒安大厦沿街一层店面共有26个门牌号，由于在经营过程中人为改变原有建筑结构，导致目前实际间数无法确切计算，按目前估算共19间店面。其中金海大厦店面8间，开间多为6.6米、进深19.44米，恒安大厦共有店面11间，开间为4.8米或3.9米、进深19.74米。店面进深均较深，所涉及被拆迁人户数共 户，其中与恒安公司关系密切者 户，无密切关系者6户。
二、历史沿革
上述店面系原安海镇开发办委托恒安公司代建，原设计用途为底层商场和营业厅（见安海镇开发办工程更改纪要和厦门市新区设计院施工图设计说明）。安海镇开发办作为甲方、恒安公司作为乙方、买受人作为丙方所签订的《集资代建商店住宅楼协议书》的合同名称和合同内容也均载明一层为店面。买受人自始至终也将上述店面作为商业经营性用途使用，且商业价值比较明显。但在产权证办理过程中，产权证或者未载明用途，或者与二楼合办证载明用途为住宅（张良兴、陈建跃），同时店面属于恒安公司所有者均没有办理产权证，导致目前究竟是认定为手续完全店面还是手续不完全店面陷入困境。经咨询市房管部门，当时办证主要是依据土地使用权证，土地证载明商住的，房产权对应一层店面，土地证载明住宅的，房产证对应一层住宅。但目前经查询土地部门档案，尚未找到金海大厦和恒安大厦的土地证。
三、拟处理意见
（一）认定为手续完全店面，按房产权所在一层面积100%认定为店面面积后给予补偿安臵，安臵按等面积执行，等面积不补差价，超面积按市场价18000元/平方米。
（二）认定为手续不完全店面，按10米进深认定店面面积，其余面积认定为住宅并入原套房安臵；店面选择货币补偿的给予增加区位补助金8000元/平方米，选择安臵的按等面积执行，等面积补差1000元/平方米一定数额，超面积部分参照鸿塔小区作法，在市场价18000元/平方米的基础上，根据进深进行不同打折优惠。
四、第一种处理意见的理由和利弊分析
（一）理由
《晋江市城市房屋拆迁补偿安臵暂行规定》第三条第（二）款第1项规定，手续完全经营性用房，指经产权机关登记确认或经有权机关依法审批建设的经营性用房。虽然上述店面未经产权机关登记确认为店面，第一种情形不能满足，但第二种情形“有权机关依法审批建设”有可能满足。因为当时尚没有房地产开发和商品房销售的概念（国家第一部规范房地产开发经营管理的法律《城市房地产开发管理暂行办法》直至1995年3月1日才出台），对“有权机关依法审批建设”的具体内涵，包括谁审批、如何审批，目前我办无法找到法律依据。由于金海大厦和恒安大厦最初是由镇开发办自主开发，后来又委托恒安公司代建，且设计和出卖协议（即《集资代建商店住宅楼协议书》）均作为商业用途，结合建设年限（八十年代末）和使用现状（自始至
终作为店面）等情况，我办将其认同为“有权机关依法审批建设”并不违背当时的实际情况，也符合《暂行规定》第四条精神。
（二）利弊
利：符合历史沿革和客观实际，能为被拆迁人所接受。
弊：1、镇开发办是否可作为有权机关依法审批建设店面，尚无法找到直接文件依据，导致认定略显牵强；2、两份产权证已办证为住宅，导致存在矛盾；3、可能影响其他项目的平衡，包括安海今后其他区域的改造；4、政府拆迁成本会有所增加。
五、第二种处理意见的理由和利弊分析
（一）理由
上述店面属于将其他合法手续房屋自行改变用途进行经营的，根据《暂行规定》第三条第（二）款第2项规定，应认定为手续不完全店面，进深按临路第一自然间不超过10米认定。
（二）利弊
利：1、与其他项目会保持平衡，容易得到市城建办的理解和支持； 2、10米后根据进深打折符合店面价值构成，适当减少被拆迁人补差压力；3、政府拆迁成本较低；
弊：1、被拆迁人补差款非常高，且可安臵店面面积大幅减少，可能产生抵触拆迁的情绪，出现“钉子户”，即使在新建店面进深上作文章（不要设计太深）也不能完全解决问题；2、10米进深外面积较大且面积数据不同，并入套房安臵后将导致套房安臵户型和面积增加，特别是套房户型增多会给设计带来更大难度。
六、共性弊端
设计单位原来设想四周均设计一层店面。由于其他两个内街周边店面经济价值显著低于沿泉安路和恒安路店面，群众肯定不能接受移位安臵，我办目前初步考虑仅沿泉安路和恒安路设计一层店面，但这两个周边最多仅能设计17间店面，导致店面需安臵间数19间不够。
为解决困境，我办目前考虑两个方案：一是由开发商负责协调恒安公司公产店面及密切关系人放弃安臵店面，保证6户非密切关系者安臵沿泉安路，二是在开发地块预留几间店面作为安臵。对比两种方案，从开发商角度，第一种严重损害其经济利益，且导致其原定规划设计不能施行，所以建议协调开发商从第二种方案努力。