摘要：随着我国住房制度改革和住房商品化的发展，物业管理行业进入了一个迅速蓬勃发展的时期。物业管理行业的发展，对于改善居民的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业等方面都发挥了积极的作用。与此同时，在物业管理的发展过程中，各种社会矛盾也逐渐显现出来。近年来，有关物业管理的投诉案件大幅度上涨，已成为社会的热点话题。本文剖析物业管理运作过程中存在的问题，提出相应的对策，对于促进物业管理朝着健康、理性的方向发展，维护社会稳定、保障人们安居乐业具有十分重要的意义。
关键词：物业管理 问题 对策
目录
一、物业管理概述………………………………………………………………1
（一）物业管理的含义…………………………………………………………1
（二）物业管理的内容…………………………………………………………1
（三）物业管理的作用…………………………………………………………2
二、物业管理运作中存在的几个主要问题……………………………………2
（一）物业管理收费难的问题…………………………………………………2
（二）物业管理的职责不清导致纠纷…………………………………………3
（三）小区公共配套设施的管理约定不明……………………………………4
（四）社区维修基金帐目不到位………………………………………………4
（五）业主与开发商及物业管理公司之间法律关系不清楚…………………5
三、针对当前物业出现的问题采取的措施……………………………………5
（一）物业管理收费难，物业管理公司应该从自己找原因…………………6
（二）加快我国的物业管理立法………………………………………………6
（三）公共配套设施的管理应该以条文严格约定，通过业主大会决定……7
（四）建立维修基金制度………………………………………………………7
（五）正确区分物业管理、开发商及业主之间的法律关系…………………7 参考文献…………………………………………………………………………7 谢辞………………………………………………………………………………8
浅析物业管理中存在的问题与对策
一、物业管理概述
（一）物业管理的含义
物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境和秩序的活动。
（二）物业管理的内容
物业管理的内容 物业管理是一种综合性、全方位的管理和服务，其具体业务内容跨度大，而且比较琐碎繁杂。同时，不同类型、不同档次的物业管理的具体内容又会有所差异，因此若想非常全面地总结物业管理的内容并非易事。这里，我们根据国内外现行物业管理的内容，对其简单地进行归纳。
1．管理方面的内容
（1）物业开发建设的协调与管理；
（2）公共设施及设备的运行管理。
（3）物业产权、产籍及业主、使用者管理；
（4）绿化环卫管理；
（5）车辆、道路、停车等方面的管理；
（6）房屋租赁管理；
（7）物业装修管理。
2．服务方面的内容：
（l）房屋及附属设备的维修养护；
（2）治安保卫及消防；
（3）清扫保洁；
（4）委托性服务。
3．经营方面的内容：
（1）物业租赁、销售及购置；
（2）场区停车场、空地广告及招牌的经营
（3）场区康乐及其相关设施的经营；
（4）其它经营活动。
上述三方面的内容，在实践中是相宜融合三位一体的。一般还可根据物业项目规模及特点，在内容上做适当的增减。
（三）物业管理的作用
物业管理顺应房地产开发的发展而产生的，通过多年实践，物业管理活动在维护物业管理功能，为业主提供舒适安全的服务等多方面发挥着重要作用：
1．物业管理可延长物业使用寿命，充分发挥物业使用价值，使物业得到有效保值和增值
物业建成后，会受到自然环境和人为因素的影响而造成物业不同程度的损坏。推进社会化、专业化的管理，确保物业在整个使用周期内功能的正常发挥，使物业的寿命延长。专业化的管理维护、更新改造等还可以提高物业品档次，即使在市场比较疲软的情况下，也能招徕顾客，实现物业的保值和增值。
2．物业管理能够为业主和使用人创造和保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作环境
物业是人们生活、工作、活动的基本场所，是人们休养生息的地方。物业管理的主要任务，就是通过对物业的管理，为业主和使用人服务，为他们创造并维持舒适安全、文明和谐的生活和工作环境。这是社会稳定和人们生活素质提高的重要前提和保证，也是社会公德建设的一个重要内容。
3．物业管理有利于提高城市化、社会化和现代化水平
物业管理将分散的社会分工汇集起来，统一进行清洁卫生、治安保卫、园林绿化、水电保障和设施设备维修等，每个业主或使用人只需面对一家物业管理企业，就能将有关物业和服务事宜办妥。同时也培养业主和使用人的社会意识，促进了城市管理的社会化、专业化和现代化，提高城市管理水平。
4．物业管理可以拓宽劳动就业领域，增加就业机会
物业管理作为劳动密集型的服务行业，它涉及的范围很广，设施设备维修、治安保障、保洁绿化等需要大量劳动力，极大地拓宽了社会就业机会。可见，物业管理促进了第三产业的发展，为解决城乡剩余劳动力提供了途径。到2002年全国物业管理从业人员已达230万。
5．物业管理有利于房地产开发和销售、租赁业务的发展
物业管理是房地产开发、建设、销售、租赁的延伸。鉴于房地产﹙物业﹚的固定性、使用期长的特点，业主和使用人在选购和租赁物业时，必然会关注该物业的物业的管理水平。因此，良好的物业管理，将可以推动房地产的销售和租赁业务的发展。
二、物业管理运作中存在的几个主要问题
(一)物业管理收费难的问题
一方面，我国的各大中型企事业单位的存量房屋占房屋总量很大比重，由于过去我国住房制度实行的是计划经济体制，住房是由于所属的单位，企业零星建设按福利性质分配给个人的，长期的底租金使房屋得不到及时的维
修养护，造成房屋完好率底，设备陈旧。老化；多数居住小区配套设施不全，环境差，乱搭乱建现象严重。随着我国住房制度的改革，居民住房逐渐从福利分房转向个人购房，居住小区实施物业管理，相当部分居民因为经济收入低，承受能力差，长期受“分房修房靠单位”观念的影响，没有形成物业管理消费的观念和习惯，既希望享受服务，又不愿意交纳相应的管理费。造成物业管理收费难。
另一方面，每年的居民供暖收费，因有的企业不景气，面临停产或破产的处境，造成收缴难度大，致使小区居民取暖费的收取成了物业管理公司每年遭遇的一大难题。还有，物来公司和期代收代缴水费，由于水损，总表的数字总比信户的使用量高出许多，物业公司对于不足的水费必须代垫，致使物业公司经营亏损。正是由于无偿代收代垫水费，使的福州市90%的物业管理企业每年亏损。
还有，我国绝大多数的物业管理公司跟开发商有着深深的渊源，或依附于房地产开发或者是由其派生出来的，存在建管不分，受制于房地产开发的体制的．从目前出现的许多问题看，由于特业公司的开发商之间的建设与管理职责不清，缺乏有效衔接，出现问题互相推诿，使业主的权益得不到保障．很多看似是物业公司和消费者之间的矛盾，实际上是开发商和消费者之间的矛盾．一些开发商在开发商品房的项目规划，预售销售阶段，通过宣传承诺一定的物业项目和服务，致使业主产生了买房子的同时也是买物业，人为地把物业服务的范围放大了．随着楼盘的竣工，业主的入住，房屋在规划、设计、施工阶段遗留下了许多问题逐渐暴露出来，这时开发商人走楼空，业主自然就找小区的物业管理公司，因问题的不到解决而拒交管理费。如：房屋质量，承诺不兑现，中途更改小区规划，面积纠纷，规划变更，车位租价涨价，物业费上调等等，因问题和不到解决，不少业主的应对办法就是拒交或拖欠物业管理费。例如因车位租价上调，好几个小区已爆发了直接的冲突；北京某小区因开发商承诺的配套设施不兑现，业主把对开发商的不满转嫁给物业管理企业，5年拒交物业管理费，物业管理企业多次发出催交通知，也收不上来。多年来，物业公司在开发商的微薄补贴下苦苦支撑，只能维持基本的保安和清洁服务，致使小区已变得破旧不堪。
目前，物业服务收费难已严重影响了物业管理行业的发展和企业的生存，常常使一些物业管理企业陷入举步维难。濒临倒闭的困境。如上海20
家面积在5000平方米以上的商品房小区调查中，物业管理企业能正常收费达到80%以上的仅有两家，60%至80%之间的有10家，有4家的收费不到30%。开发商为了促进销售，追求短期效益，承诺无法兑现的服务，引发业主的不满情绪，导致一些住户无缘无故拖欠。拒交物业管理费。
（二）物业管理的职责不清导致纠纷
由于物业管理提供的软行服务，可用来叁造的硬性标准很少，而业主对物业管理的水平又有着很高的期望值，往往会与物业实际提供的服务有很大的落差，造成纠纷。
现在，我国还没有制定与住房制度改革相衔接的物业管理货币补贴政策，职工工工资构成中未包括物业管理支出部分，大部分业主因工资收入低，经济承受能力普遍较弱。另一方面，一部分业主长期“分房修房靠单位”观念的影响，没有形成物业管理消费的观念和习惯，即希望享受服务，有不愿交纳相应的费用。还有的业主认为，既然叫了物业管理费，水。电。煤气等配套管道坏了，小区内的公用设施太少需要增加，街口安设红绿灯等等，理应是物业公司的事，叫的管理费，就应该用在这些为大家服务的项目上。自来水。煤气等专业公司的配套改造也常常要求物业公司出一部分钱。一般来说，物业管理公司应向住户提供的服务包括：（1）公共性服务，如保洁。保安。绿化。房屋维修等服务；(2)代办性服务，如代收水电费等；(3)特约性服务，如室内维修。代送报纸等。但在物业管理公司的实际运作过程中，由于物业管理的职责不清，业主因各中原因拒交或不交物管费，导致了很多物业管理公司人不敷出，加重了企业的经营亏损。
（三）小区公共配套设施的管理约定不明
由于对小区公共配套的管理约定不明产生争端。有些物业管理企业随意出租公共产权，为物业公司增加利润和收入，对业主的合法权益造成损害。现在很多小区里，物业管理公司掌握着公共资源，却缺少有效的制约和监督。如在小区的维修养护。公共卫生。安全防范。绿化养护。财务管理上都存在着严重的问题。公共收益常常被物业公司私自占有，有的小区随意修改规划，配套设施说变就变，造成业主的自有财产和公有财产都受到侵害。如：一个住户在买搂时看到的售楼处的小区沙盘模型规划中心绿地有10000平方米，
景观设计有江南水乡的小桥流水，旁边有一个三层楼的幼儿园，当办理人户后，却发现中心花园处正在兴建一栋塔楼，规划中的幼儿园已整体卖给一个公司做办公楼；有的住户的楼顶上竖起的巨大霓红灯广告牌，夜如白昼，彻底通明，严重干扰居民的生活。
（四）社区维修基金账目不到位
社区公共维修基金管理，是属于业主的共有基金，该款项数目巨大，关于这一账目的管理情况，很多业主或业主委员会都不清楚。经调查显示，北京市广大业主在公共维修基金方面的年均损失将近5亿元左右。有的小区维修基金不到位，有的被挪用作他用。使业主交纳的维修基金没有真正起到应有的作用。也有的业主拒交或不交维修基金，带来业主之间费用分摊的不公平，不少地方维修基金归集面小，归集率低，各地维修基金管理规模不一，管理不规范，存在挪用和违规使用情况，侵害了购房人的权益，给住宅公用部位维修和公共设施设备更新改造造成不便，既影响住房的正常使用，也带来了安全隐。
（五）业主与开发商及物业管理公司之间法律关系不清楚
一直以来，在物业纠纷中，物业公司一向以被告的面目出现。可是，俗话说“一个巴掌拍不响”。新《物业管理条例》自2003年9月1日正式实行至今已过半年，虽然条例对物业和业主的责、权、利有了一定的明确，但是这类诉讼未见减少。据最新数据显示，现在物业管理诉讼的一大新特点，流行物管告业主，原告多为物业管理企业，被告多为业主。小区有的业主因各种理由拒交管理费、违约装修、违章搭建是新建商品房小区管理的顽症。发展商和物业管理公司与业主之间发生矛盾和纠纷的产生，究其原因，大多数是由于物业管理公司或发展商对物业管理中的法律关系不清楚，如业主和业主之间的入住公约问题、业主和开发商及物业管理公司三者之间的合同问题规定不清楚，并缺乏相应的行业管理服务标准，这方面的法律、法规立法相对滞后，极易导致纠纷。许多业主不明确自己拥有的权力及应承担的责任，业主将自己与开发商之间的矛盾和与物业管理企业的矛盾混为一谈，有的业主对入住的房子质量或其他购房中产生的问题，甚至将对其他个人或企业的怨气也发泄到物业管理企业身上，因问题得不到解决，不采取正当的维权方
式，而是采取消极的方式来维护自己的权益，常用的方式就是不交物业费。甚至供暖费、水电费等等其他费用。例如：某女士于2001年5月住进新卖的商品房，因物业管理费的问题与小区的物业管理公司发生矛盾，要求物业做到交缴
物业管理费时心中有数。而物业公司在提供服务时，要公示办事程序，明确办事时限；物业收费要做到严格按物价部门审核批准或物业管理服务合同约定的收费项目、收费标准收费，服务窗口应公示物业管理收费项目、收费标准。在维修时。对确实难以及时处置的，应列入专项维修计划。
三、针对当前物业出现的问题采取的措施
（一）物业管理收费难，物业管理公司应该从自己找原因
物业管理企业应提倡“业主第一，服务至上”的经营宗旨。坚持服务高水准、人员高素质、经营高效益、管理高目标、高标准来实现物业保值、增值的服务目标。并探索与发达国家先进物管相结合的具有中国特色的物管之路。现在国内不少的物业管理公司在力求通过细节服务来创造物业管理的完美价值，在服务中于细微处见真情。如万科物业坚信，关于与客户有关的每一个细节，才能更好地进步和成长；万厦居业把“大事做于细，伟业始于先”作为物业管理文化提出，实践中特别注重细节服务；招商局物业人在2003年宣称，将通过对服务细节的创新和积累，提升企业形象，铸造招商局物业品牌。这些建议的提出、采纳和推广全面地促进了公司品质的提升，极大地提升了其在市场中的竞争力，为业主提供了持续不断地高质量的服务。现在多数物业公司存在一个严重的误区，就是都以管理型公司存在，而不是服务型公司。分析以往的物又纠纷，不难发现很多矛盾都是因为物业公司和土著的主次关系颠倒造成。物业管理公司要从根本上改变计划经济体制给企业发展带来的种种弊端，适应成熟的、变化的、竞争的市场发展需求，必须审时度势，正确对待现阶段行业发展面临的问题，转变、更新观念，不断超越自我，才能使企业迈入持续、健康的发展轨道。物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作，如果物业公司能正确认识自己的位置，把传统的管理意识转变为服务意识，而不是一厢情愿地去管理业主，那么很多矛盾就迎刃而解。
（二）加快我国的物业管理立法
我国在2003年6月出台的《中国物业管理条例》应该是目前比较完善的物业法律文件了。但是这是不够的，我们在管理过程中的许多问题用他是根本无法解决。而对于物业管理公司与业主之间的职责现在我们也必须依靠法律来区分，让物业管理公司与业主都对对方有比较周全的认识。让业主充分认识到得到在享受服务的同时应该支付相应的费用。物业公司在对待一些问题的时也不能草率。业主没有按时交纳水费，电费时，我们应该做的是帮助自来水公司，电力部门催缴，我们是没有权利停电，停水。也就是我们不要多管闲事。业主和这些部门之间的矛盾不能让它转变到业主与物业公司的矛盾上来，这样就能够将相互之间的职责区分开来。
（三）公共配套设施的管理应该以条文严格约定，通过业主大会决定 小区内所有公共设备的资料档案齐全，管理完善。设备良好，运行正常，无事故隐患，保养检修制度完善，每日有设备运行记录，运行人员严格遵守操作规则及保养规则。电梯按规定时间运行，消防系统设备完好无损，可以随时启用，小区内公共配套服务设备完好，不得随意改变用途，供水，供电，通讯，照明设备设施齐全，正常。道路畅通，路面平坦．交通道路有序，对机动车，非机动车停放有严格规定，对小区内公共绿化，庭院绿化，道路两边的绿地进行合理的分配，花坛，树木，建筑小品配置得当．绿地管理制度健全．对于公共区域的开支进行公视，让业主明白他们的管理费用都花在什么地方了．这样就能够让我们的公共配套设施，设备有了非常科学管理，也能够让业主满意。
（四）建立维修基金制度
关于维修基金，应从现实情况出发，制定、建立维修基金制度，规范维修基金管理模式，对于维修基金的归集、使用、管理制度，应当按照国家有关规定缴纳专项维修资金，专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部分、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪用他用．物业共用部分、共用设施设备专项维修资金是物业保修期满以后，专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期后物业共用部分、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪用作他用。
（五）正确区分物业管理、开发商及业主之间的法律关系
物业管理，开发商业及主之间应该对相互之间的权利义务认识清楚，国家在这些方面更是应该发挥其作用。由于我国物业管理发展比较晚，目前我们的一些制度还不是很完善，尤其是像物业管理公司，开发商，业主三者之间的法律关系没有区分开来。那么，我们应该依靠什么来弥补这样的不足。所以我们现在的任务就是要发挥起作用，房屋在交房以后出现的问题，如果是机构上的问题，那么就得开发商承担，修复其完好，而对于因物业管理公司管理不善造成的房屋损伤，那么就应该物业公司承担。同时夜主也应该对自己的相关物业知识进行学习，不要将为什么问题都往物业公司上推，当然，我物业公司还是应该以业主需求第一来为客户服务，即使有些问题是开发商的责任，我们物业公司也应该协助业主及时联系到开发商，让问题得到及时解决，让业主满意。
物业管理服务是一项公共服务，物业公司为业主提供了管理服务，两者之间就构成了事实的管理服务关系，业主就应当交纳相应的物业管理费用。业主因各种随意拖或拒绝交纳物业管理的现象，将严重影响了物业管理行业的发展和企业的生存，致使物业公司职能维持基本的保安和清洁服务，小区的房子不没有升值，剩余的房子只能越卖越便宜，最终受损的是广大业主的利益。所以，业主入住时，物业公司应和业主签订物业管理合同书，并出具相关收费标准。物业管理在收取物业服务费用时，应遵循等价和有偿的原则，区别不同物业的性质和特点，制订相应的收费标准，服务收费将不同档次的物业按质论价。业主购房时就可根据小区档次和物业公司提供的相应标准，一目了然知道自己应交的费用和应享有的服务，由于收费涉及到广大群众的切身利益，所以，物业管理公司应向业主公示收费的名目，接受业主对物业管理服务质量和收费的监管。由于物业管理的属性是经营，所提供的商品是服务，所以，房屋作为商品必须遵循价值规律，充分反映商品的属性，而物业公司也可以根据自己所付出的劳动，收取相应的报酬。层出不穷的纠纷通过诉诸于行政裁决或司法裁定后被久拖欠不决，究其根源是有关的行政或司法的不作为。有些问题不得不引起人民的深思：（1）物业公司的趾高气扬对证据齐全的购房者说：你去法院告去吧，我们和政府是一体的，人数众多的消费者沦落为“弱势群体”；（2）有些还没有树立正确的消费观念，盲目排
斥物业管理；（3）房地产开发商对物业管理缺乏正确的认识；（4）物业管理在社会的舆论的支持上也缺乏力量。所以，加快立法进程，推进依法治业，是今后物业管理的发展之本。物业管理是一种与房地产开发现代化生产方式相配套的综合管理，其目的是为了保证和发挥物业管理使用功能，使物业保值增值并为业主创造整洁、文明、安全、舒适的生活、工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一，提高城市的现代化文明程度。在小区实施的物业管理运作中，业主关注的是否得到好的服务，所主的房屋是否保值，甚至能够升值；开发商考虑的是企业的发展生命。公司的生长了、业主受益了、开发商的品牌打红了，三方均可以从中得到各方面的益处。所以，政府有关部门进行深入研究和系统思考，探索并立起既符合市场经济体制和法律规范要求，又符合本地情况的、能满足不同消费需要和科学适用的物业管理体制，推动整个物业管理工作实现新的跨越。
物业管理是房地产业的重要组成部分，也是伴随于我国房地产市场经济产生而产生的朝阳产业，有着十分广阔的发展前景，从物业管理企业是一个服务型企业，它需求完善机制去求得企业的生存与发展。所以，小区实施物业管理，要从实际情况出发，一方面要坚持业主的自治自律与物业管理企业统一专业化管理相结合的原则，依法对业主进行正面的引导、帮助，指导其树立与市场经济体制和城市现代化文明程度相适应的科学消费观念；另一方面要严格依法规范物业管理企业的经营管理行为，树立企业诚信无欺、服务优良、管理科学、业主满意的经营思想，对企业目前的经营条件和面临的各种困难、问题进行调查研究，切实帮助企业建立和完善有利于物业管理市场良性发展的经济秩序。发展具有中国特色的物管之路，并更好地为业主提供高质量的人性化的服务，以满足业主的真正要求和得到业主的理解，到时，业主们一定会迎来阳光明媚的春天。
参考文献
1．姜明安：《行政法》，中国人民大学出版社。
2．罗豪才：《行政法学》，北京大学出版社。
3．王利明：《明法》，中国人民大学出版社。
4．颜真、杨吟：《物业管理危机处理及案件分析》，西南财经大学出版社。
5．应松年：《行政行为–中国行政法制建设的理论与实践》，人民出版社。
6．郑玉波：《民法总则》，三民书局，中华民国四十八年版。
7．《物业管理导论》王青兰主编 中国建筑出版社。
8．《物业管理实务》著者 黄安永 中国建材工业出版社。
9．《物业管理手册》著者 潘蜀健 中国建材工业出版社。
10．《物业管理运作指南》 著译者 王青兰等 中国建材出版社。
11．《物业管理质量认证》 著译者 杨荣元等 中国建材出版社。
12．《房地产物业管理》 作者 刘亚臣 大连理工大学出版社。
答谢辞
在我的毕业论文写作过程中得到了很多老师和同学的热情帮助与支持，特别是指导老师从我选题到成稿过程中一直孜孜不倦的教导与关怀，我的论文才得以完成。在这里我特向所有为我论文做出帮助的人，致以最诚挚的感谢。
摘要：随着我国住房制度改革和住房商品化的发展，物业管理行业进入了一个迅速蓬勃发展的时期。物业管理行业的发展，对于改善居民的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业等方面都发挥了积极的作用。与此同时，在物业管理的发展过程中，各种社会矛盾也逐渐显现出来。近年来，有关物业管理的投诉案件大幅度上涨，已成为社会的热点话题。本文剖析物业管理运作过程中存在的问题，提出相应的对策，对于促进物业管理朝着健康、理性的方向发展，维护社会稳定、保障人们安居乐业具有十分重要的意义。
关键词：物业管理 问题 对策
目录
一、物业管理概述………………………………………………………………1
（一）物业管理的含义…………………………………………………………1
（二）物业管理的内容…………………………………………………………1
（三）物业管理的作用…………………………………………………………2
二、物业管理运作中存在的几个主要问题……………………………………2
（一）物业管理收费难的问题…………………………………………………2
（二）物业管理的职责不清导致纠纷…………………………………………3
（三）小区公共配套设施的管理约定不明……………………………………4
（四）社区维修基金帐目不到位………………………………………………4
（五）业主与开发商及物业管理公司之间法律关系不清楚…………………5
三、针对当前物业出现的问题采取的措施……………………………………5
（一）物业管理收费难，物业管理公司应该从自己找原因…………………6
（二）加快我国的物业管理立法………………………………………………6
（三）公共配套设施的管理应该以条文严格约定，通过业主大会决定……7
（四）建立维修基金制度………………………………………………………7
（五）正确区分物业管理、开发商及业主之间的法律关系…………………7 参考文献…………………………………………………………………………7 谢辞………………………………………………………………………………8
浅析物业管理中存在的问题与对策
一、物业管理概述
（一）物业管理的含义
物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境和秩序的活动。
（二）物业管理的内容
物业管理的内容 物业管理是一种综合性、全方位的管理和服务，其具体业务内容跨度大，而且比较琐碎繁杂。同时，不同类型、不同档次的物业管理的具体内容又会有所差异，因此若想非常全面地总结物业管理的内容并非易事。这里，我们根据国内外现行物业管理的内容，对其简单地进行归纳。
1．管理方面的内容
（1）物业开发建设的协调与管理；
（2）公共设施及设备的运行管理。
（3）物业产权、产籍及业主、使用者管理；
（4）绿化环卫管理；
（5）车辆、道路、停车等方面的管理；
（6）房屋租赁管理；
（7）物业装修管理。
2．服务方面的内容：
（l）房屋及附属设备的维修养护；
（2）治安保卫及消防；
（3）清扫保洁；
（4）委托性服务。
3．经营方面的内容：
（1）物业租赁、销售及购置；
（2）场区停车场、空地广告及招牌的经营
（3）场区康乐及其相关设施的经营；
（4）其它经营活动。
上述三方面的内容，在实践中是相宜融合三位一体的。一般还可根据物业项目规模及特点，在内容上做适当的增减。
（三）物业管理的作用
物业管理顺应房地产开发的发展而产生的，通过多年实践，物业管理活动在维护物业管理功能，为业主提供舒适安全的服务等多方面发挥着重要作用：
1．物业管理可延长物业使用寿命，充分发挥物业使用价值，使物业得到有效保值和增值
物业建成后，会受到自然环境和人为因素的影响而造成物业不同程度的损坏。推进社会化、专业化的管理，确保物业在整个使用周期内功能的正常发挥，使物业的寿命延长。专业化的管理维护、更新改造等还可以提高物业品档次，即使在市场比较疲软的情况下，也能招徕顾客，实现物业的保值和增值。
2．物业管理能够为业主和使用人创造和保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作环境
物业是人们生活、工作、活动的基本场所，是人们休养生息的地方。物业管理的主要任务，就是通过对物业的管理，为业主和使用人服务，为他们创造并维持舒适安全、文明和谐的生活和工作环境。这是社会稳定和人们生活素质提高的重要前提和保证，也是社会公德建设的一个重要内容。
3．物业管理有利于提高城市化、社会化和现代化水平
物业管理将分散的社会分工汇集起来，统一进行清洁卫生、治安保卫、园林绿化、水电保障和设施设备维修等，每个业主或使用人只需面对一家物业管理企业，就能将有关物业和服务事宜办妥。同时也培养业主和使用人的社会意识，促进了城市管理的社会化、专业化和现代化，提高城市管理水平。
4．物业管理可以拓宽劳动就业领域，增加就业机会
物业管理作为劳动密集型的服务行业，它涉及的范围很广，设施设备维修、治安保障、保洁绿化等需要大量劳动力，极大地拓宽了社会就业机会。可见，物业管理促进了第三产业的发展，为解决城乡剩余劳动力提供了途径。到2002年全国物业管理从业人员已达230万。
5．物业管理有利于房地产开发和销售、租赁业务的发展
物业管理是房地产开发、建设、销售、租赁的延伸。鉴于房地产﹙物业﹚的固定性、使用期长的特点，业主和使用人在选购和租赁物业时，必然会关注该物业的物业的管理水平。因此，良好的物业管理，将可以推动房地产的销售和租赁业务的发展。
二、物业管理运作中存在的几个主要问题
(一)物业管理收费难的问题
一方面，我国的各大中型企事业单位的存量房屋占房屋总量很大比重，由于过去我国住房制度实行的是计划经济体制，住房是由于所属的单位，企业零星建设按福利性质分配给个人的，长期的底租金使房屋得不到及时的维
修养护，造成房屋完好率底，设备陈旧。老化；多数居住小区配套设施不全，环境差，乱搭乱建现象严重。随着我国住房制度的改革，居民住房逐渐从福利分房转向个人购房，居住小区实施物业管理，相当部分居民因为经济收入低，承受能力差，长期受“分房修房靠单位”观念的影响，没有形成物业管理消费的观念和习惯，既希望享受服务，又不愿意交纳相应的管理费。造成物业管理收费难。
另一方面，每年的居民供暖收费，因有的企业不景气，面临停产或破产的处境，造成收缴难度大，致使小区居民取暖费的收取成了物业管理公司每年遭遇的一大难题。还有，物来公司和期代收代缴水费，由于水损，总表的数字总比信户的使用量高出许多，物业公司对于不足的水费必须代垫，致使物业公司经营亏损。正是由于无偿代收代垫水费，使的福州市90%的物业管理企业每年亏损。
还有，我国绝大多数的物业管理公司跟开发商有着深深的渊源，或依附于房地产开发或者是由其派生出来的，存在建管不分，受制于房地产开发的体制的．从目前出现的许多问题看，由于特业公司的开发商之间的建设与管理职责不清，缺乏有效衔接，出现问题互相推诿，使业主的权益得不到保障．很多看似是物业公司和消费者之间的矛盾，实际上是开发商和消费者之间的矛盾．一些开发商在开发商品房的项目规划，预售销售阶段，通过宣传承诺一定的物业项目和服务，致使业主产生了买房子的同时也是买物业，人为地把物业服务的范围放大了．随着楼盘的竣工，业主的入住，房屋在规划、设计、施工阶段遗留下了许多问题逐渐暴露出来，这时开发商人走楼空，业主自然就找小区的物业管理公司，因问题的不到解决而拒交管理费。如：房屋质量，承诺不兑现，中途更改小区规划，面积纠纷，规划变更，车位租价涨价，物业费上调等等，因问题和不到解决，不少业主的应对办法就是拒交或拖欠物业管理费。例如因车位租价上调，好几个小区已爆发了直接的冲突；北京某小区因开发商承诺的配套设施不兑现，业主把对开发商的不满转嫁给物业管理企业，5年拒交物业管理费，物业管理企业多次发出催交通知，也收不上来。多年来，物业公司在开发商的微薄补贴下苦苦支撑，只能维持基本的保安和清洁服务，致使小区已变得破旧不堪。
目前，物业服务收费难已严重影响了物业管理行业的发展和企业的生存，常常使一些物业管理企业陷入举步维难。濒临倒闭的困境。如上海20
家面积在5000平方米以上的商品房小区调查中，物业管理企业能正常收费达到80%以上的仅有两家，60%至80%之间的有10家，有4家的收费不到30%。开发商为了促进销售，追求短期效益，承诺无法兑现的服务，引发业主的不满情绪，导致一些住户无缘无故拖欠。拒交物业管理费。
（二）物业管理的职责不清导致纠纷
由于物业管理提供的软行服务，可用来叁造的硬性标准很少，而业主对物业管理的水平又有着很高的期望值，往往会与物业实际提供的服务有很大的落差，造成纠纷。
现在，我国还没有制定与住房制度改革相衔接的物业管理货币补贴政策，职工工工资构成中未包括物业管理支出部分，大部分业主因工资收入低，经济承受能力普遍较弱。另一方面，一部分业主长期“分房修房靠单位”观念的影响，没有形成物业管理消费的观念和习惯，即希望享受服务，有不愿交纳相应的费用。还有的业主认为，既然叫了物业管理费，水。电。煤气等配套管道坏了，小区内的公用设施太少需要增加，街口安设红绿灯等等，理应是物业公司的事，叫的管理费，就应该用在这些为大家服务的项目上。自来水。煤气等专业公司的配套改造也常常要求物业公司出一部分钱。一般来说，物业管理公司应向住户提供的服务包括：（1）公共性服务，如保洁。保安。绿化。房屋维修等服务；(2)代办性服务，如代收水电费等；(3)特约性服务，如室内维修。代送报纸等。但在物业管理公司的实际运作过程中，由于物业管理的职责不清，业主因各中原因拒交或不交物管费，导致了很多物业管理公司人不敷出，加重了企业的经营亏损。
（三）小区公共配套设施的管理约定不明
由于对小区公共配套的管理约定不明产生争端。有些物业管理企业随意出租公共产权，为物业公司增加利润和收入，对业主的合法权益造成损害。现在很多小区里，物业管理公司掌握着公共资源，却缺少有效的制约和监督。如在小区的维修养护。公共卫生。安全防范。绿化养护。财务管理上都存在着严重的问题。公共收益常常被物业公司私自占有，有的小区随意修改规划，配套设施说变就变，造成业主的自有财产和公有财产都受到侵害。如：一个住户在买搂时看到的售楼处的小区沙盘模型规划中心绿地有10000平方米，
景观设计有江南水乡的小桥流水，旁边有一个三层楼的幼儿园，当办理人户后，却发现中心花园处正在兴建一栋塔楼，规划中的幼儿园已整体卖给一个公司做办公楼；有的住户的楼顶上竖起的巨大霓红灯广告牌，夜如白昼，彻底通明，严重干扰居民的生活。
（四）社区维修基金账目不到位
社区公共维修基金管理，是属于业主的共有基金，该款项数目巨大，关于这一账目的管理情况，很多业主或业主委员会都不清楚。经调查显示，北京市广大业主在公共维修基金方面的年均损失将近5亿元左右。有的小区维修基金不到位，有的被挪用作他用。使业主交纳的维修基金没有真正起到应有的作用。也有的业主拒交或不交维修基金，带来业主之间费用分摊的不公平，不少地方维修基金归集面小，归集率低，各地维修基金管理规模不一，管理不规范，存在挪用和违规使用情况，侵害了购房人的权益，给住宅公用部位维修和公共设施设备更新改造造成不便，既影响住房的正常使用，也带来了安全隐。
（五）业主与开发商及物业管理公司之间法律关系不清楚
一直以来，在物业纠纷中，物业公司一向以被告的面目出现。可是，俗话说“一个巴掌拍不响”。新《物业管理条例》自2003年9月1日正式实行至今已过半年，虽然条例对物业和业主的责、权、利有了一定的明确，但是这类诉讼未见减少。据最新数据显示，现在物业管理诉讼的一大新特点，流行物管告业主，原告多为物业管理企业，被告多为业主。小区有的业主因各种理由拒交管理费、违约装修、违章搭建是新建商品房小区管理的顽症。发展商和物业管理公司与业主之间发生矛盾和纠纷的产生，究其原因，大多数是由于物业管理公司或发展商对物业管理中的法律关系不清楚，如业主和业主之间的入住公约问题、业主和开发商及物业管理公司三者之间的合同问题规定不清楚，并缺乏相应的行业管理服务标准，这方面的法律、法规立法相对滞后，极易导致纠纷。许多业主不明确自己拥有的权力及应承担的责任，业主将自己与开发商之间的矛盾和与物业管理企业的矛盾混为一谈，有的业主对入住的房子质量或其他购房中产生的问题，甚至将对其他个人或企业的怨气也发泄到物业管理企业身上，因问题得不到解决，不采取正当的维权方
式，而是采取消极的方式来维护自己的权益，常用的方式就是不交物业费。甚至供暖费、水电费等等其他费用。例如：某女士于2001年5月住进新卖的商品房，因物业管理费的问题与小区的物业管理公司发生矛盾，要求物业做到交缴
物业管理费时心中有数。而物业公司在提供服务时，要公示办事程序，明确办事时限；物业收费要做到严格按物价部门审核批准或物业管理服务合同约定的收费项目、收费标准收费，服务窗口应公示物业管理收费项目、收费标准。在维修时。对确实难以及时处置的，应列入专项维修计划。
三、针对当前物业出现的问题采取的措施
（一）物业管理收费难，物业管理公司应该从自己找原因
物业管理企业应提倡“业主第一，服务至上”的经营宗旨。坚持服务高水准、人员高素质、经营高效益、管理高目标、高标准来实现物业保值、增值的服务目标。并探索与发达国家先进物管相结合的具有中国特色的物管之路。现在国内不少的物业管理公司在力求通过细节服务来创造物业管理的完美价值，在服务中于细微处见真情。如万科物业坚信，关于与客户有关的每一个细节，才能更好地进步和成长；万厦居业把“大事做于细，伟业始于先”作为物业管理文化提出，实践中特别注重细节服务；招商局物业人在2003年宣称，将通过对服务细节的创新和积累，提升企业形象，铸造招商局物业品牌。这些建议的提出、采纳和推广全面地促进了公司品质的提升，极大地提升了其在市场中的竞争力，为业主提供了持续不断地高质量的服务。现在多数物业公司存在一个严重的误区，就是都以管理型公司存在，而不是服务型公司。分析以往的物又纠纷，不难发现很多矛盾都是因为物业公司和土著的主次关系颠倒造成。物业管理公司要从根本上改变计划经济体制给企业发展带来的种种弊端，适应成熟的、变化的、竞争的市场发展需求，必须审时度势，正确对待现阶段行业发展面临的问题，转变、更新观念，不断超越自我，才能使企业迈入持续、健康的发展轨道。物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作，如果物业公司能正确认识自己的位置，把传统的管理意识转变为服务意识，而不是一厢情愿地去管理业主，那么很多矛盾就迎刃而解。
（二）加快我国的物业管理立法
我国在2003年6月出台的《中国物业管理条例》应该是目前比较完善的物业法律文件了。但是这是不够的，我们在管理过程中的许多问题用他是根本无法解决。而对于物业管理公司与业主之间的职责现在我们也必须依靠法律来区分，让物业管理公司与业主都对对方有比较周全的认识。让业主充分认识到得到在享受服务的同时应该支付相应的费用。物业公司在对待一些问题的时也不能草率。业主没有按时交纳水费，电费时，我们应该做的是帮助自来水公司，电力部门催缴，我们是没有权利停电，停水。也就是我们不要多管闲事。业主和这些部门之间的矛盾不能让它转变到业主与物业公司的矛盾上来，这样就能够将相互之间的职责区分开来。
（三）公共配套设施的管理应该以条文严格约定，通过业主大会决定 小区内所有公共设备的资料档案齐全，管理完善。设备良好，运行正常，无事故隐患，保养检修制度完善，每日有设备运行记录，运行人员严格遵守操作规则及保养规则。电梯按规定时间运行，消防系统设备完好无损，可以随时启用，小区内公共配套服务设备完好，不得随意改变用途，供水，供电，通讯，照明设备设施齐全，正常。道路畅通，路面平坦．交通道路有序，对机动车，非机动车停放有严格规定，对小区内公共绿化，庭院绿化，道路两边的绿地进行合理的分配，花坛，树木，建筑小品配置得当．绿地管理制度健全．对于公共区域的开支进行公视，让业主明白他们的管理费用都花在什么地方了．这样就能够让我们的公共配套设施，设备有了非常科学管理，也能够让业主满意。
（四）建立维修基金制度
关于维修基金，应从现实情况出发，制定、建立维修基金制度，规范维修基金管理模式，对于维修基金的归集、使用、管理制度，应当按照国家有关规定缴纳专项维修资金，专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部分、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪用他用．物业共用部分、共用设施设备专项维修资金是物业保修期满以后，专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期后物业共用部分、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪用作他用。
（五）正确区分物业管理、开发商及业主之间的法律关系
物业管理，开发商业及主之间应该对相互之间的权利义务认识清楚，国家在这些方面更是应该发挥其作用。由于我国物业管理发展比较晚，目前我们的一些制度还不是很完善，尤其是像物业管理公司，开发商，业主三者之间的法律关系没有区分开来。那么，我们应该依靠什么来弥补这样的不足。所以我们现在的任务就是要发挥起作用，房屋在交房以后出现的问题，如果是机构上的问题，那么就得开发商承担，修复其完好，而对于因物业管理公司管理不善造成的房屋损伤，那么就应该物业公司承担。同时夜主也应该对自己的相关物业知识进行学习，不要将为什么问题都往物业公司上推，当然，我物业公司还是应该以业主需求第一来为客户服务，即使有些问题是开发商的责任，我们物业公司也应该协助业主及时联系到开发商，让问题得到及时解决，让业主满意。
物业管理服务是一项公共服务，物业公司为业主提供了管理服务，两者之间就构成了事实的管理服务关系，业主就应当交纳相应的物业管理费用。业主因各种随意拖或拒绝交纳物业管理的现象，将严重影响了物业管理行业的发展和企业的生存，致使物业公司职能维持基本的保安和清洁服务，小区的房子不没有升值，剩余的房子只能越卖越便宜，最终受损的是广大业主的利益。所以，业主入住时，物业公司应和业主签订物业管理合同书，并出具相关收费标准。物业管理在收取物业服务费用时，应遵循等价和有偿的原则，区别不同物业的性质和特点，制订相应的收费标准，服务收费将不同档次的物业按质论价。业主购房时就可根据小区档次和物业公司提供的相应标准，一目了然知道自己应交的费用和应享有的服务，由于收费涉及到广大群众的切身利益，所以，物业管理公司应向业主公示收费的名目，接受业主对物业管理服务质量和收费的监管。由于物业管理的属性是经营，所提供的商品是服务，所以，房屋作为商品必须遵循价值规律，充分反映商品的属性，而物业公司也可以根据自己所付出的劳动，收取相应的报酬。层出不穷的纠纷通过诉诸于行政裁决或司法裁定后被久拖欠不决，究其根源是有关的行政或司法的不作为。有些问题不得不引起人民的深思：（1）物业公司的趾高气扬对证据齐全的购房者说：你去法院告去吧，我们和政府是一体的，人数众多的消费者沦落为“弱势群体”；（2）有些还没有树立正确的消费观念，盲目排
斥物业管理；（3）房地产开发商对物业管理缺乏正确的认识；（4）物业管理在社会的舆论的支持上也缺乏力量。所以，加快立法进程，推进依法治业，是今后物业管理的发展之本。物业管理是一种与房地产开发现代化生产方式相配套的综合管理，其目的是为了保证和发挥物业管理使用功能，使物业保值增值并为业主创造整洁、文明、安全、舒适的生活、工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一，提高城市的现代化文明程度。在小区实施的物业管理运作中，业主关注的是否得到好的服务，所主的房屋是否保值，甚至能够升值；开发商考虑的是企业的发展生命。公司的生长了、业主受益了、开发商的品牌打红了，三方均可以从中得到各方面的益处。所以，政府有关部门进行深入研究和系统思考，探索并立起既符合市场经济体制和法律规范要求，又符合本地情况的、能满足不同消费需要和科学适用的物业管理体制，推动整个物业管理工作实现新的跨越。
物业管理是房地产业的重要组成部分，也是伴随于我国房地产市场经济产生而产生的朝阳产业，有着十分广阔的发展前景，从物业管理企业是一个服务型企业，它需求完善机制去求得企业的生存与发展。所以，小区实施物业管理，要从实际情况出发，一方面要坚持业主的自治自律与物业管理企业统一专业化管理相结合的原则，依法对业主进行正面的引导、帮助，指导其树立与市场经济体制和城市现代化文明程度相适应的科学消费观念；另一方面要严格依法规范物业管理企业的经营管理行为，树立企业诚信无欺、服务优良、管理科学、业主满意的经营思想，对企业目前的经营条件和面临的各种困难、问题进行调查研究，切实帮助企业建立和完善有利于物业管理市场良性发展的经济秩序。发展具有中国特色的物管之路，并更好地为业主提供高质量的人性化的服务，以满足业主的真正要求和得到业主的理解，到时，业主们一定会迎来阳光明媚的春天。
参考文献
1．姜明安：《行政法》，中国人民大学出版社。
2．罗豪才：《行政法学》，北京大学出版社。
3．王利明：《明法》，中国人民大学出版社。
4．颜真、杨吟：《物业管理危机处理及案件分析》，西南财经大学出版社。
5．应松年：《行政行为–中国行政法制建设的理论与实践》，人民出版社。
6．郑玉波：《民法总则》，三民书局，中华民国四十八年版。
7．《物业管理导论》王青兰主编 中国建筑出版社。
8．《物业管理实务》著者 黄安永 中国建材工业出版社。
9．《物业管理手册》著者 潘蜀健 中国建材工业出版社。
10．《物业管理运作指南》 著译者 王青兰等 中国建材出版社。
11．《物业管理质量认证》 著译者 杨荣元等 中国建材出版社。
12．《房地产物业管理》 作者 刘亚臣 大连理工大学出版社。
答谢辞
在我的毕业论文写作过程中得到了很多老师和同学的热情帮助与支持，特别是指导老师从我选题到成稿过程中一直孜孜不倦的教导与关怀，我的论文才得以完成。在这里我特向所有为我论文做出帮助的人，致以最诚挚的感谢。