房地产项目开发的法律风险专题讲座
讲稿提纲（第五次修改）
第一部分 合同法的基本知识与概念
一、合同的重要概念
合同生效、合同效力待定、无效合同（无效合同条款）、合同中止、合同解除、合同终止。
二、合同公证、合同鉴证、合同见证的区别
三、附条件和附期限的合同
四、可变更可撤消合同
五、合同的主要条款
六、格式条款问题
七、合同违约问题（定金、押金、保证金、违约金、赔偿金、如何免除违约责任等）
八、合同争议解决（协商、诉讼、仲裁、执行、行政处罚）
第二部分 房地产项目开发法律风险防范
第一个问题 房地产开发管理基本制度
房地产基本法律关系、行政管理、市场准入、法律责任（刑事责任，违约责任，行政责任）
第二个问题 房地产开发过程中的土地使用权法律风险
一、开发项目用地的获取与灭失▲；
二、土地使用权法定登记的法律效力；
三、出让土地使用权与转让土地使用权区别、限制；
四、国有划拨土地使用权的使用风险；
五、土地使用权抵押融资问题；
六、土地使用权的租赁问题；
七、土地使用权入股或合作开发法律风险与司法实践
第三个问题 房地产开发经营中的应注意的主要风险
一、房地产开发的注册资金与投资总额、项目资本金、资质取得；
二、房地产项目开发公司、项目转让及其条件与后果▲；
三、房地产开发联营及有效条件▲
四、房地产合作开发的法律风险▲
(a)房地产合作建房合同及有效要件；(b)房地产联营和联建区别分析；(c)房地产参建合同及有效要件；(d)房地产合作开发中新增建筑面积处理的法院思维
五、房地产开发的规划许可问题
六、房地产前期开发的房屋拆迁主要法律问题
七、房地产开发项目的竣工验收法律问题
八、房地产开发中未经规划许可新增建筑面积的处理（杭州市区）
第四个问题 房地产公司与建筑公司的法律风险关系
一、工程款结算的争议解决问题
二、“阴阳合同”的法律效力认定与冲突处理
三、合同履行中因建筑材料或设备大幅度涨价或下跌引起的纠纷处理
四、合同无效或合同条款无效的法律定性分析及产生的后果
五、如何规避施工单位利用工程款项优先受偿权的运用及对策
六、如何界定建筑工程项目的转包、分包（专业分包和劳务分包）、带资承包、挂靠行为及处理
七、建筑施工合同中的垫资条款法律效力的认定及处理
八、建筑物的质量保修法律问题
九、工程建设合同担保和工程风险问题
十、施工单位不规范施工带来的法律风险处理
第三部分、商品房销售中的主要法律问题与风险防范
第五个问题 销售代理中主要的法律风险与防范
一、销售代理资格的法律规定
二、销售代理公司与开发商的法律关系（对销售代理的分析）
三、我国对销售代理的收费规定
四、销售代理违反国家规定所需要承担的法律责任
第六个问题 商品房销售广告与宣传资料的法律风险问题
一、当前商品房销售广告与宣传存在违法行为的主要类型▲
(1)商品房环境方面的宣传；(2)商品房使用功能广告；(3)表明提供优惠或附赠送礼品和其它法律禁止用语的广告；(4)、表明商品房证号、面积、价格等方面的广告。
二、商品房广告与宣传资料的法律性质定位
(1)要约邀请与要约概念 (2)我国司法实践中将售房宣传广告视为要约的规定▲
(3)认购书（包括内部认购书）的法律约束力(4)合同定金的认定及其处理（预付款、保证金关系）
三、虚假商品房广告应承担的法律责任▲
第七个问题 商品房包销行为的法律规范与风险
一、商品房包销行为的法律性质
二、包销合同里的法律关系
三、常见的包销合同纠纷的法律问题
(1)、包销人主体资格的法律效力问题；(2)、包销人参与开发商与买受人的买卖合同中应承担的责任；(3)、包销人的售房宣传广告虚假引起纠纷，开发商是否应承担连带责任的问题；(4)、包销人不按照包销合同约定的价格销售商品房，是否应承担违约责任的问题；(5)、开发商将本该由包销人销售的商品房擅自出售，是否应当赔偿包销人的损失问题；(6)、商品房包销中的税金问题
第八个问题 商品房销售（预售与现售）法律规定与司法实践
一、商品房预售基本概念
(1)商品房预售合同适用分析；(2)商品房预售条件；(3)商品房出售时的法定证明文件；(4)商品房预售合同登记备案的法律效力及争议处理▲
二、国家禁止的商品房销售类型
三、商品房按建筑面积销售计价应注意的问题▲
四、商品房时按套内建筑面积销售计价应注意的问题▲
五、商品房销售时候出现面积误差的处理▲
六、商品房预售后规划、设计变更的争议处理▲
七、商品房销售中的诚信失守的惩罚（一房多卖）▲
八、商品房销售时违约金数额和损害赔偿计算方法▲
九、无须合同约定购房者可以依法退房的类型▲
十、商品房共摊面积的计算方法
第九个问题、预购商品房再转让的法律分析（期房买卖）
一、预购商品房再转让（期房转让）的法律支持与政策规定
二、预购商品房再转让（期房转让）的条件
三、预购商品房再转让的本质意义
四、预售商品房转让的程序
五、预购商品房再转让与附期限或附条件合同的区别
第十个问题、商品房买卖的贷款法律分析
一、商品房买卖贷款协议、担保协议和/或保险合同
二、住房公积金贷款的限制、条件、期限
三、签订商品房买卖合同时对按揭贷款条款应注意问题
四、贷款合同与商品房买卖合同关系
第十一个问题、商品房交付使用及其质量保证
一、商品房交付使用的定义、交付要求、应提供的文件
二、逾期交付的法律后果
三、商品房的保修责任与保修期限▲
四、商品房买卖权利暇疵责任承担▲
五、商品房质量纠纷处理
六、商品房销售意外风险责任承担▲
第十二个问题 商品房买卖转移登记和权证办理
一、开发商办证的权利与承担义务分析
二、未经登记不得对抗第三人和不发生物权转移▲
三、商品房买卖转移登记需要提交资料
四、预购商品房的预告登记、单方预告登记
五、房地产权证（小产证）的办理时限
第十三个问题 商品房销售中其它热点问题法律分析▲
一、赠送草坪或花园的法律效力
二、阳台面积计算
三、屋顶平台买卖的效力
四、车库（包括地下车库）的销售法律效力
五、公寓式酒店、单身公寓等买卖的法律问题（以杭州市区为例）
六、商品房住宅的配套公建设施的移交与归属（以杭州市区为例）
七、交付的商品房不符合国家规定标准或合同约定问题分析（层高、日照、采光、层次、发射塔、变压器、电缆等其它相邻权纠纷）
八、商品房买卖中发生或应交纳的税费及争议处理
九、已过保修期的商品房出现质量问题的承担责任
第四部分 物业管理中的法律问题
第十四个问题 前期物业管理应注意的问题分析
第十五个问题 物业管理法律分析
一、物业管理公司的权利
二、物业管理公司的义务
三、物业管理公司需要承担的法律责任
四、物业管理中的费用收取及如何应付业主拖欠物业管理费用
第十六个问题 关于小区内的机动车停放收费问题（以杭州市区为例）
第十七个问题 建筑物所有权与区分使用权的认定与分析
房地产项目开发的法律风险专题讲座
讲稿提纲（第五次修改）
第一部分 合同法的基本知识与概念
一、合同的重要概念
合同生效、合同效力待定、无效合同（无效合同条款）、合同中止、合同解除、合同终止。
二、合同公证、合同鉴证、合同见证的区别
三、附条件和附期限的合同
四、可变更可撤消合同
五、合同的主要条款
六、格式条款问题
七、合同违约问题（定金、押金、保证金、违约金、赔偿金、如何免除违约责任等）
八、合同争议解决（协商、诉讼、仲裁、执行、行政处罚）
第二部分 房地产项目开发法律风险防范
第一个问题 房地产开发管理基本制度
房地产基本法律关系、行政管理、市场准入、法律责任（刑事责任，违约责任，行政责任）
第二个问题 房地产开发过程中的土地使用权法律风险
一、开发项目用地的获取与灭失▲；
二、土地使用权法定登记的法律效力；
三、出让土地使用权与转让土地使用权区别、限制；
四、国有划拨土地使用权的使用风险；
五、土地使用权抵押融资问题；
六、土地使用权的租赁问题；
七、土地使用权入股或合作开发法律风险与司法实践
第三个问题 房地产开发经营中的应注意的主要风险
一、房地产开发的注册资金与投资总额、项目资本金、资质取得；
二、房地产项目开发公司、项目转让及其条件与后果▲；
三、房地产开发联营及有效条件▲
四、房地产合作开发的法律风险▲
(a)房地产合作建房合同及有效要件；(b)房地产联营和联建区别分析；(c)房地产参建合同及有效要件；(d)房地产合作开发中新增建筑面积处理的法院思维
五、房地产开发的规划许可问题
六、房地产前期开发的房屋拆迁主要法律问题
七、房地产开发项目的竣工验收法律问题
八、房地产开发中未经规划许可新增建筑面积的处理（杭州市区）
第四个问题 房地产公司与建筑公司的法律风险关系
一、工程款结算的争议解决问题
二、“阴阳合同”的法律效力认定与冲突处理
三、合同履行中因建筑材料或设备大幅度涨价或下跌引起的纠纷处理
四、合同无效或合同条款无效的法律定性分析及产生的后果
五、如何规避施工单位利用工程款项优先受偿权的运用及对策
六、如何界定建筑工程项目的转包、分包（专业分包和劳务分包）、带资承包、挂靠行为及处理
七、建筑施工合同中的垫资条款法律效力的认定及处理
八、建筑物的质量保修法律问题
九、工程建设合同担保和工程风险问题
十、施工单位不规范施工带来的法律风险处理
第三部分、商品房销售中的主要法律问题与风险防范
第五个问题 销售代理中主要的法律风险与防范
一、销售代理资格的法律规定
二、销售代理公司与开发商的法律关系（对销售代理的分析）
三、我国对销售代理的收费规定
四、销售代理违反国家规定所需要承担的法律责任
第六个问题 商品房销售广告与宣传资料的法律风险问题
一、当前商品房销售广告与宣传存在违法行为的主要类型▲
(1)商品房环境方面的宣传；(2)商品房使用功能广告；(3)表明提供优惠或附赠送礼品和其它法律禁止用语的广告；(4)、表明商品房证号、面积、价格等方面的广告。
二、商品房广告与宣传资料的法律性质定位
(1)要约邀请与要约概念 (2)我国司法实践中将售房宣传广告视为要约的规定▲
(3)认购书（包括内部认购书）的法律约束力(4)合同定金的认定及其处理（预付款、保证金关系）
三、虚假商品房广告应承担的法律责任▲
第七个问题 商品房包销行为的法律规范与风险
一、商品房包销行为的法律性质
二、包销合同里的法律关系
三、常见的包销合同纠纷的法律问题
(1)、包销人主体资格的法律效力问题；(2)、包销人参与开发商与买受人的买卖合同中应承担的责任；(3)、包销人的售房宣传广告虚假引起纠纷，开发商是否应承担连带责任的问题；(4)、包销人不按照包销合同约定的价格销售商品房，是否应承担违约责任的问题；(5)、开发商将本该由包销人销售的商品房擅自出售，是否应当赔偿包销人的损失问题；(6)、商品房包销中的税金问题
第八个问题 商品房销售（预售与现售）法律规定与司法实践
一、商品房预售基本概念
(1)商品房预售合同适用分析；(2)商品房预售条件；(3)商品房出售时的法定证明文件；(4)商品房预售合同登记备案的法律效力及争议处理▲
二、国家禁止的商品房销售类型
三、商品房按建筑面积销售计价应注意的问题▲
四、商品房时按套内建筑面积销售计价应注意的问题▲
五、商品房销售时候出现面积误差的处理▲
六、商品房预售后规划、设计变更的争议处理▲
七、商品房销售中的诚信失守的惩罚（一房多卖）▲
八、商品房销售时违约金数额和损害赔偿计算方法▲
九、无须合同约定购房者可以依法退房的类型▲
十、商品房共摊面积的计算方法
第九个问题、预购商品房再转让的法律分析（期房买卖）
一、预购商品房再转让（期房转让）的法律支持与政策规定
二、预购商品房再转让（期房转让）的条件
三、预购商品房再转让的本质意义
四、预售商品房转让的程序
五、预购商品房再转让与附期限或附条件合同的区别
第十个问题、商品房买卖的贷款法律分析
一、商品房买卖贷款协议、担保协议和/或保险合同
二、住房公积金贷款的限制、条件、期限
三、签订商品房买卖合同时对按揭贷款条款应注意问题
四、贷款合同与商品房买卖合同关系
第十一个问题、商品房交付使用及其质量保证
一、商品房交付使用的定义、交付要求、应提供的文件
二、逾期交付的法律后果
三、商品房的保修责任与保修期限▲
四、商品房买卖权利暇疵责任承担▲
五、商品房质量纠纷处理
六、商品房销售意外风险责任承担▲
第十二个问题 商品房买卖转移登记和权证办理
一、开发商办证的权利与承担义务分析
二、未经登记不得对抗第三人和不发生物权转移▲
三、商品房买卖转移登记需要提交资料
四、预购商品房的预告登记、单方预告登记
五、房地产权证（小产证）的办理时限
第十三个问题 商品房销售中其它热点问题法律分析▲
一、赠送草坪或花园的法律效力
二、阳台面积计算
三、屋顶平台买卖的效力
四、车库（包括地下车库）的销售法律效力
五、公寓式酒店、单身公寓等买卖的法律问题（以杭州市区为例）
六、商品房住宅的配套公建设施的移交与归属（以杭州市区为例）
七、交付的商品房不符合国家规定标准或合同约定问题分析（层高、日照、采光、层次、发射塔、变压器、电缆等其它相邻权纠纷）
八、商品房买卖中发生或应交纳的税费及争议处理
九、已过保修期的商品房出现质量问题的承担责任
第四部分 物业管理中的法律问题
第十四个问题 前期物业管理应注意的问题分析
第十五个问题 物业管理法律分析
一、物业管理公司的权利
二、物业管理公司的义务
三、物业管理公司需要承担的法律责任
四、物业管理中的费用收取及如何应付业主拖欠物业管理费用
第十六个问题 关于小区内的机动车停放收费问题（以杭州市区为例）
第十七个问题 建筑物所有权与区分使用权的认定与分析