法律文书基础培训
1、“法律文书”的定义
简单地说，就是我司与买受人双方签署的商品房买卖过程中所涉及权利义务的书面约定。
2、我司所使用的法律文书按使用阶段分类：
认购（含认筹）签约收楼
“认购”：
买受人缴纳一定数额的定金，（以《认购书》的形式）与出卖人约定在指定时间签署购买指定单位的商品房买卖合同及其补充协议。
买受人原因
•作为订立商品定房买卖合同的金担保
出卖人可不退还定金
未能如约订立合同
出卖人原因
双倍返还定
金
认筹阶段
《筹号纸》
1、收取诚意金派筹的条件；2、《认购书》的作用；3、重要法律文书签署要点。
认购阶段
《认购书》《按揭补充协议》《情况告知书》
其他文书
《认析《我司双倍退还定金是否成立？
主张成立的
前提？
该案中前述前提成立与
否？
结论
《商品房买卖合同》
•揽括了商品房买卖关系中买卖双方所有的权利义务。。
《前期物业服务协议》及《业主公约》
•签署主体：物业管理公司与商品房买受人
《花园补充协议》等特殊补充协议
个别单位存在的特殊情况或买受人自身存在的特殊情况且对买卖关系产生重大影响
规划设计变
土地性质
更
商品房基本情况
交付
计价方式与价款
逾期交房
面积差异处
买受人逾期
理付款产权登记
屋面、外墙面使用权
延伸1：花园性质的认定
延伸2：车位性质的认定
第一条项目建设依据
……
该地块土地使用权年限自日至月……
1、土地使用年限根据土地的用途不同而所有不同：住宅70年/商业40年/工业50年/科教文卫50年/综合50年。
2、住宅产品土地使用年限非70年的两种情况
第三条买受人所购商品房的基本情况。
... ...
该商品房的用途为属构，层高为台封闭式的个，非封闭式的。
... ...
，该商品房阳
买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。
1、层高的填写
2、注意阳台因外立面或户型不同而存在的差异3、业主拒绝签署物业服务协议如何处理：业主可否以此为由拒绝签约？不可我司可否以此为由决绝签约？不可
第四条计价方式与价款
1、该商品房属预售，按【套】【整层】出售，按【套内】【整层内】建筑面积计算，该商品房单价为（）每平方米，
... ...
为何部分单位存在商品房单价与补充协议约定的退补单
价不一致的情况？
第五条面积确认及面积差异处理
……产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：
1、差异值为±0．6％以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；
2、差异值为±0．6％以上（不含本数）至±3％以内（含本数）的，买卖双方多退少补；
3、差异值超过±3％以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。
上述约定的仅为单位建筑面积超标的处理方式，花园面积超标的处理方式另有约定。
……
花园增减面积不超过合同约定的花园面积的（含本数）的，买卖双方互不作任何补偿；
增减面积在合同约定的花园面积的以上至以内（含本数）的，买卖双方按实测面积以本条第（一）款约定的花园面积的退补单价据实结算退补款，买卖双方对此均无异议。
如花园增减面积超出%（不含本数）的，出卖人应书面通知买受人。买受人可选择接受新面积的花园，也可选择解除合同……
客户针对花园面积差异达到30%方可退楼的约定有异议如何解释？
（1）逾期在内……买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之的违约金，合同继续履行；
（2）逾期超过90 日后，出卖人有权解除合同……买受人按累计应付款的％向出卖人支付违约金……经出卖人同意，合同继续履行……买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之的违约金。
业主逾期交楼款违约金与我司逾期交楼违约金必须保持一致，以显示格式合同的公平性；
关于违约金处理：针对注销合同重新签署的单位，必须在重签合同前处理违约金的问题，否则合同注销后，原合同的一切权利义务均已结束无法追索。
……
（1）逾期不超过日……出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之违约金，合同继续履行；
（2）逾期超过日后……买受人解除合同的，出卖人…退还全部已付款，并按买受人累计已付款的％向买受人支付违约金……合同继续履行……出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之违约金。逾期交楼违约责任达到90日后，客户提出退房有时间限制，必须在15日内提出，否则视为同意继续履行合同。
《商品房买卖合同》中有关商品房交付的条款共
有“交付期限”、“交接”、“出卖人关于装饰、
设备标准承诺的违约责任”、“出卖人关于基础设
施、公共配套建筑正常运行的承诺”四个条款，主
要目的在于保护买受人的权益。
将具备下列第
2条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。
但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：
1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起日内告知买受人的；
单位达到交付条件的三要素：（缺一不可！）
A 、单位已竣工验收，取得竣工验收备案表；
B 、单位已实际施工完成并是按合同约定的要求进行施工建设以及装修；
C 、单位不存在会导致单位不能入住的重大质量问题。
商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……
收楼信的寄发
出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准……
1、签约后我司更改装修标准如何处理？
2、合同平面图是否作
为交付标准？算3、样板房销售要点：参考通启《关于统一示范单位销售操作
流程以及法律文件的事宜》
出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：
1、2、…….
如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：
1、与逾期交楼违约金责任部分重叠时如何适用？
（8）规划设计变更
……出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变 更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可 要求终止买卖合同……
并非所有规划设计变更业主均可提出退楼，根据销售管理 办法第24条的约定，业主可提出退楼的规划设计变更仅包括： “会导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化的” 故我司补充协议根据上述法律规定，对上述条款进行了限制。
除商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向 等之外，商品房本身以外的规划变更是否需承 担违约责任？
（9）产权登记
第十五条 关于产权登记的约定。……
由买受人委托出卖人代为办理该商品房的《房地产权证》，该委托的具 体事宜详见……《委托办理权属登记协议书》。
1、委托办证的优点 2、业主提出自行办证时的处理方式
（10）屋面、外墙面使用权
1、该商品房所在楼宇的屋面使用权归该商品房所在楼宇的全体业主所 有，但按设计、规划部门批准的图纸可以由该商品房单独进入的屋面的 使用权归该商品房的买受人所有。 2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权归该商品房所在楼宇的全体业主 所有。
关于屋面的特殊约定
延伸1 花园性质
可出证 个人所有的私家 花园 不可出证 花园 业主共有的公共 绿地 不可出售亦不可 无偿提供给单个 业主使用
延伸1 车位性质
能出小产权 我司所有 车位处理 业主共有 不出小产权
出售后亦可 长/短租 长/短租
由物业公司出租，所得租金 入物业公司特定账户
四、收楼阶段
寄发《收 楼信》
缴交收楼费用， 签署《正负超标 协议》（如有）
签署《物业交接 书》
屋村交接 钥匙等
视情况确定开发商 的交付义务是否完 成
1、《收楼信》及《催收楼信》的寄 发
• 实测面积尚未出具，能 《收楼信》 否寄发收楼信？
《催收楼 信》
• 1、为何寄发？ • 2、什么情况下寄发？ • 3、何时寄发？
2、收楼费用的缴交
业主拒绝缴交 我司不可拒绝 交楼 业主拖欠则我司可 拒绝交楼
业主拒绝我司代收 我司不可拒绝交楼
业主拒绝预缴我司 不可拒绝交楼
谢 谢！
法律文书基础培训
1、“法律文书”的定义
简单地说，就是我司与买受人双方签署的商品房买卖过程中所涉及权利义务的书面约定。
2、我司所使用的法律文书按使用阶段分类：
认购（含认筹）签约收楼
“认购”：
买受人缴纳一定数额的定金，（以《认购书》的形式）与出卖人约定在指定时间签署购买指定单位的商品房买卖合同及其补充协议。
买受人原因
•作为订立商品定房买卖合同的金担保
出卖人可不退还定金
未能如约订立合同
出卖人原因
双倍返还定
金
认筹阶段
《筹号纸》
1、收取诚意金派筹的条件；2、《认购书》的作用；3、重要法律文书签署要点。
认购阶段
《认购书》《按揭补充协议》《情况告知书》
其他文书
《认析《我司双倍退还定金是否成立？
主张成立的
前提？
该案中前述前提成立与
否？
结论
《商品房买卖合同》
•揽括了商品房买卖关系中买卖双方所有的权利义务。。
《前期物业服务协议》及《业主公约》
•签署主体：物业管理公司与商品房买受人
《花园补充协议》等特殊补充协议
个别单位存在的特殊情况或买受人自身存在的特殊情况且对买卖关系产生重大影响
规划设计变
土地性质
更
商品房基本情况
交付
计价方式与价款
逾期交房
面积差异处
买受人逾期
理付款产权登记
屋面、外墙面使用权
延伸1：花园性质的认定
延伸2：车位性质的认定
第一条项目建设依据
……
该地块土地使用权年限自日至月……
1、土地使用年限根据土地的用途不同而所有不同：住宅70年/商业40年/工业50年/科教文卫50年/综合50年。
2、住宅产品土地使用年限非70年的两种情况
第三条买受人所购商品房的基本情况。
... ...
该商品房的用途为属构，层高为台封闭式的个，非封闭式的。
... ...
，该商品房阳
买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。
1、层高的填写
2、注意阳台因外立面或户型不同而存在的差异3、业主拒绝签署物业服务协议如何处理：业主可否以此为由拒绝签约？不可我司可否以此为由决绝签约？不可
第四条计价方式与价款
1、该商品房属预售，按【套】【整层】出售，按【套内】【整层内】建筑面积计算，该商品房单价为（）每平方米，
... ...
为何部分单位存在商品房单价与补充协议约定的退补单
价不一致的情况？
第五条面积确认及面积差异处理
……产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：
1、差异值为±0．6％以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；
2、差异值为±0．6％以上（不含本数）至±3％以内（含本数）的，买卖双方多退少补；
3、差异值超过±3％以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。
上述约定的仅为单位建筑面积超标的处理方式，花园面积超标的处理方式另有约定。
……
花园增减面积不超过合同约定的花园面积的（含本数）的，买卖双方互不作任何补偿；
增减面积在合同约定的花园面积的以上至以内（含本数）的，买卖双方按实测面积以本条第（一）款约定的花园面积的退补单价据实结算退补款，买卖双方对此均无异议。
如花园增减面积超出%（不含本数）的，出卖人应书面通知买受人。买受人可选择接受新面积的花园，也可选择解除合同……
客户针对花园面积差异达到30%方可退楼的约定有异议如何解释？
（1）逾期在内……买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之的违约金，合同继续履行；
（2）逾期超过90 日后，出卖人有权解除合同……买受人按累计应付款的％向出卖人支付违约金……经出卖人同意，合同继续履行……买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之的违约金。
业主逾期交楼款违约金与我司逾期交楼违约金必须保持一致，以显示格式合同的公平性；
关于违约金处理：针对注销合同重新签署的单位，必须在重签合同前处理违约金的问题，否则合同注销后，原合同的一切权利义务均已结束无法追索。
……
（1）逾期不超过日……出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之违约金，合同继续履行；
（2）逾期超过日后……买受人解除合同的，出卖人…退还全部已付款，并按买受人累计已付款的％向买受人支付违约金……合同继续履行……出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之违约金。逾期交楼违约责任达到90日后，客户提出退房有时间限制，必须在15日内提出，否则视为同意继续履行合同。
《商品房买卖合同》中有关商品房交付的条款共
有“交付期限”、“交接”、“出卖人关于装饰、
设备标准承诺的违约责任”、“出卖人关于基础设
施、公共配套建筑正常运行的承诺”四个条款，主
要目的在于保护买受人的权益。
将具备下列第
2条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。
但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：
1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起日内告知买受人的；
单位达到交付条件的三要素：（缺一不可！）
A 、单位已竣工验收，取得竣工验收备案表；
B 、单位已实际施工完成并是按合同约定的要求进行施工建设以及装修；
C 、单位不存在会导致单位不能入住的重大质量问题。
商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……
收楼信的寄发
出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准……
1、签约后我司更改装修标准如何处理？
2、合同平面图是否作
为交付标准？算3、样板房销售要点：参考通启《关于统一示范单位销售操作
流程以及法律文件的事宜》
出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：
1、2、…….
如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：
1、与逾期交楼违约金责任部分重叠时如何适用？
（8）规划设计变更
……出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变 更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可 要求终止买卖合同……
并非所有规划设计变更业主均可提出退楼，根据销售管理 办法第24条的约定，业主可提出退楼的规划设计变更仅包括： “会导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化的” 故我司补充协议根据上述法律规定，对上述条款进行了限制。
除商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向 等之外，商品房本身以外的规划变更是否需承 担违约责任？
（9）产权登记
第十五条 关于产权登记的约定。……
由买受人委托出卖人代为办理该商品房的《房地产权证》，该委托的具 体事宜详见……《委托办理权属登记协议书》。
1、委托办证的优点 2、业主提出自行办证时的处理方式
（10）屋面、外墙面使用权
1、该商品房所在楼宇的屋面使用权归该商品房所在楼宇的全体业主所 有，但按设计、规划部门批准的图纸可以由该商品房单独进入的屋面的 使用权归该商品房的买受人所有。 2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权归该商品房所在楼宇的全体业主 所有。
关于屋面的特殊约定
延伸1 花园性质
可出证 个人所有的私家 花园 不可出证 花园 业主共有的公共 绿地 不可出售亦不可 无偿提供给单个 业主使用
延伸1 车位性质
能出小产权 我司所有 车位处理 业主共有 不出小产权
出售后亦可 长/短租 长/短租
由物业公司出租，所得租金 入物业公司特定账户
四、收楼阶段
寄发《收 楼信》
缴交收楼费用， 签署《正负超标 协议》（如有）
签署《物业交接 书》
屋村交接 钥匙等
视情况确定开发商 的交付义务是否完 成
1、《收楼信》及《催收楼信》的寄 发
• 实测面积尚未出具，能 《收楼信》 否寄发收楼信？
《催收楼 信》
• 1、为何寄发？ • 2、什么情况下寄发？ • 3、何时寄发？
2、收楼费用的缴交
业主拒绝缴交 我司不可拒绝 交楼 业主拖欠则我司可 拒绝交楼
业主拒绝我司代收 我司不可拒绝交楼
业主拒绝预缴我司 不可拒绝交楼
谢 谢！