从旅游角度看我国商业街的发展
商业街的分类及特征
近年来随着商业地产的快速发展，商业街也进入了一个前所未有的快速发展时期。商业地产催发了商业街的诞生，同时商业街也强力地拉动了商业地产的发展，两者相辅相成，产生了巨大的经济效益。纵观我国商业街的发展，地域范围已从大城市扩展到了中小城市；街道长度正在从一两公里延伸到三公里甚至更长；建筑风格不仅仿古到唐朝汉朝，连西方的巴黎和威尼斯也搬上了街头；商业业态方面不仅有大型的综合业态也有独具特色的单一业态，比如茶叶街、花卉街等。可以说商业街已经进入了一个全面发展的时代。 但随着我国经济的发展以及人们生活水平的提高，商业街的发展趋势也悄然发生着变化。一般认为人均年收入水平在800美元到2000美元之间时，人们的消费表现方式是一种满足消费，即追求商品品质，有休闲娱乐的动机。人均年收入在2000美元至4000美元之间，这时人们的消费表现方式是一种情感消费，即物质的消费和精神的消费。物质消费可以很容易在超市、综合商店得到很好的满足，精神消费的实现就需要商业街的一些辅助功能来实现了。根据统计资料显示，2008年我国40多个大中城市的人均年收入超过了
2000美元，尤其是上海、北京和广州的人均年收入已直逼5000美元大关。可见原来的纯商业业态与消费者的需求之间已经存在差距了，商业街的发展必然要摆脱这一思路，将人们的情感消费纳入到规划范围之内。
有国内商界专家指出，我国商业街的发展大体经历了3个阶段：一是单纯的商业场所，光顾者以购物为主；二是更多体现以人为本思想，配套功能相继出现；三是成为社会活动中心，成为消费者和普通百姓休闲、娱乐的好去处。目前我国的商业街，大都在朝着第三阶段的方向发展。新商业街的打造以及旧商业街的改造都在转换思路，力求从旅游的角度出发，重视文化、人文景观的打造，把商业、旅游和文化有机的结合在一起，实现商业街的休闲化、人文化、景观化，从而从精神上来满足消费者的需求。
一、我国商业街的分类及特征
从旅游的角度出发，我们整体上把商业街分为城市商街和景区内商业街。城市商业街根据功能、风格和依赖资源不同，又可以分为都市现代商街、文化旅游街、时尚休闲街和其他城市特色商街。根据所在位置的不同，可将景区内商业街分为古城古镇古村落内的商业街、出入口处的商业街以及其他类型的商业街，比如主题公园内的商业街等。
（一）城市商街分类及特征
1、都市现代商街
都市现代商街，一般位于城市中的核心商圈，服务本片区乃至全国，商业价值很高，是本地市民中高端购物以及外地游客体验城市的首选。功能上，往往是集购物、休闲、文化、娱乐、旅游、餐饮、商务、住宿等为一体的综合性商业步行街。比如北京的王府井、西单，上海的南京路。 这类商业街呈现出以下几个特征：
（1）活跃指数高。都市商业街是城市商业中最活跃的区域，并日益成为城市文化和性格的主要载体和城市形象名片；
（2）有文化化、休闲化和景区化趋势。商业是核心，但文化、休闲、旅游越来越被关注，且从自发、被动到自觉、主动；业态也随之向文化化和休闲化提升；基于人本的景区化（游憩化、景观化、服务化）风潮也已来临；
（3）品质化升级的要求日益强烈，呈现出商业与商务结合的趋势。
2、文化旅游街
文化旅游街由于历史原因，一般位于城市市区之内，交通便利，具有深厚的文化底蕴，往往是城市文脉的集中体现；具有较好的观光本底，与其说是街区，不如说是以街区为表现形式的、文化氛围浓郁的、外地游客必到的特色景区。如杭州的清河坊，成都的锦里。
其特征如下：
（1）以观光及旅游购物休闲游客市场为主，尤其是外地游
客市场；
（2）和都市商街比，租金要低，但综合效益高，旅游氛围更足，老字号众多，业态多为旅游纪念品和特产品店铺、酒吧、客栈、特色演艺场；情景化与体验化趋势明显，绝活表演众多；往往具有吸引力强的特色活动和节庆；
（3）这类街区在建设中往往涉及文化保护、挖掘展现与开发的协调，应该注重物质和非物质两个层面。
3、时尚休闲街
时尚休闲街是现代时尚休闲的主流形式（酒吧、夜店等）形成的休闲聚集结构。北京的后海、上海的新天地就属于这一类商业街。
其呈现的特征如下：
（1）以城市白领，尤其是夜间休闲市场为主，吸引消费者的主要是“洋气”十足的城市休闲方式；
（2）依托和聚集是成功的关键，如区位交通条件好的“洋人”氛围、传统街区、风景区等。
4、其他城市特色商街
除上述三种类型外，还有主题型、文化创意型、游乐型、产业或行业聚集型等其他特色商街。典型的是北京的马连道和798。
（1）这类商街是由特色产业、行业及其他聚集形成的商业街，也在日益沿着文化化、休闲化、景区化升级；
（2）是对城市商业的有效补充，人气较旺但租金水平相对较低，适宜在地价较低的地方打造。
（二）景区型商业街的分类及特征
景区型商业街近几年发展的很快，也呈现出了多种类型。其中，古城古镇古村落的商业街按照功能划分，可以分为观光型、集散休闲型、复合型和都市（市郊）古镇型。景区出入口处的商业街主要是依托周围的景区和身为出入口的便利地理位置发展起来的，一方面可以满足游客购物、休闲和娱乐的需求，另一方面又可以使人车分流，缓解景区周围的交通压力。
（1）古城古镇古村内的商业街及与其结合的市井生活观光和体验是这一类景区的核心载体，如平遥的明清街、阳朔的西街和丽江的大研古镇；
（2）其他景区则多依托景区人流以及相关的市口，尤其是出入口结构，形成特色休闲旅游购物街，如九寨沟的边边街；
（3）观光型商业街内的业态多为餐饮和购物；集散型的则多为酒吧、餐饮和休闲娱乐；都市型既有古镇性质，又具有一定的城市文化旅游街区的性质。
用旅游手法打造商业街
二、用旅游手法打造商业街
从以上的分析中可以看出，不仅文化旅游街和景区型商业街这些与旅游有着天然契合关系的商业街在按照旅游景
区的标准建设和提升，都市现代商街、时尚休闲街和其他特色商业街在竞争加剧和消费者需求日益多元化的背景下，也都呈现出文化化、休闲化和景区化的发展趋势。旅游是商业活动的催化剂，是街区品质提升的重要手段，用文化化手法对街区进行品质提升，有利于改善街区的服务质量、提高街区的环境品味、提升街区的整体档次，最终实现街区的可持续发展；景区化是指将整个商业街看成是一个景区，按照专业旅游景区的管理模式，对街区进行景区化经营管理、实施营销，内置各种休闲节点、标志性景观、街道小品、标识引导系统、交通系统、游线安排等，通过旅游六大要素的安排，丰富街区的休闲业态，提升街区的休闲氛围，为市民及游客提供良好的休憩场所；用景区标准完善基础设施，能提升街区的经营环境、基础服务设施和服务水平，增加吸引力及满意度；休闲化是指将商业街由简单的购物功能打造为融观光、消费、娱乐等多功能于一体的综合体，休闲项目的设置，将有效激发街区活力，使街区内容更加丰富多彩，更具吸引力，带来更多经济效益和社会效益。
近几年，我国用旅游景区的标准打造商业街取得了很好的效果，如：天津古文化街旅游商贸区2007年被国家旅游局评为“国家5A 级旅游景区”，这是全国首批66家5A 级旅游景区中，唯一一家开放商业街形式的旅游景区；杭州清河坊历史文化特色街区2007被国家旅游局正式评定为“国家
4A 级景区”，成为全国首个获得4A 级景区称号的商业街区。此外，还有部分商业街从景区化提升改造方面进行了探索和尝试，取得了一定的成效，如：成都锦里古街就是依托于武侯祠与旅游景区结合发展起来的商业街；夫子庙特色商业街依托于夫子庙秦淮风光带景区正在创建5A 景区，是城市商业街朝着景区化方向发展的一个尝试。
绿维创景经过深入系统的研究和实战经验，提出了文化休闲名街打造的“三招四式”发展模式，即从“景区化、文化化、休闲化”三个角度，“景区打造与旅游总规编制、A 级景区创建、城市文化名片打造、商业业态休闲化调整”四个方面进行“文化休闲名街打造”。任何商业街区都可依据自身需求特征，运用“三招四式”模式进行品质提升和改造。
绿维创景规划设计的盐镇水街项目，就是在借鉴相关经验基础上、采用这种模式、用景区化手法打造的一次全新尝试。我们以海盐文化为主题，独创了“散点透视民俗画卷法”，运用中国国画画卷手法，将海盐的生产、运输、经营、盐民生活、盐商等海盐文化的各个方面布局于街肆；我们还运用了景区化、情境化等手法，以创新激活文化，文化带动业态、业态促进地产，突出若干核心景观和游憩节点，完善游憩方式，从而形成的一个完整的，融景观、文化体验、休闲于一体的景区化商业街，以此综合打造盐镇水街的盐文化名片。 维创景建议城市商业街以转型升级为导向，适应新社会
形势下的需求，跳出商业做商业。从长远利益出发，将街区当做一个景区来全方位的打造，围绕创建计划做出策划、规划、设计和咨询服务的方案。如：超大城市的传统商业街区、文化特色街区可以打造提升为5A 景区，一般特色街区可以打造提升为4A 景区；中小城市的传统、文化特色商业街区通过景区化提升改造为3A 景区，一般特色街区可以以1A 、2A 级景区为目标进行景区化升级改造。无论提升到何种级别的景区，Ａ级景区标准只是作为商业街基础设施和服务水平提升的准绳，在实际规划中还需要结合成熟的商业元素，从更高的角度来认识和把握。
商业街发展新形势
三、商业街发展的新形式
如今的人们更强调健康、可持续的生活方式和消费方式。购物不只是为了物质需要，更多的是满足心理需要以及获取信息：约会，聚友，看新鲜的事物，参与社会活动，享受生活的乐趣，以缓解越来越大的生活压力。商家紧抓消费者这一心理需求，标榜自己前卫的消费意识，以强调能够满足人们复杂的购物心态以及引导健康的生活方式。这种复合的消费概念的形成是能够带动商业空间的多元化发展的。因为商家已经意识到，单一的商业业态已然不能满足购物人群的消费心理，人们更渴望的是融购物餐饮娱乐为一体的综合性的商场。
于是，一种创新型的特色商街横空出世。这种特色商街是国际化都市中最时尚、最具潮流的新型商业形式的尝试，往往单个项目成街、街区乃至小城，如北京的蓝色港湾和三里屯village 。他们在建筑形式上讲究创意，空间形式上实现多元化，引进众多国际品牌的旗舰店和环球店，目标是建立一个融合了时尚、美食、艺术、娱乐和旅游的国际之都，让顾客既可以在户外的商业街区随心漫步，也可以享受室内餐饮和娱乐的空间，从容消闲一整天。
虽然这种街区走在时尚的前沿，人气较旺盛，但并不代表它不存在着难以克服的弊病。由于是未来态的产品，且追求高品质，投入较大，招商困难，利用率较低，目前投资这一商业形态还具有一定的市场风险。如何吸引更多外部商圈的人流前来消费，支撑起这么大的商业体量，在当前形势下是一个很难解决的问题。
那么这种城市休闲商业的方式到底会走向何处？会不会持久？是不是因为存在这些不利因素开发商就应该避而远之呢？会不会因为庞大的体态，而走进资金的漩涡之中呢？
这些问题都是需要时间来回答的，毕竟任何新鲜事物的发展总要经历适应市场的阶段甚至是瓶颈期。不能因为存在着一些问题就匆忙否定。其实，从蓝色港湾和三里屯village 的开业以来的发展来看，这种休闲商业还是朝着良性的轨迹
发展的，店铺越来越多样，消费者也越来越多了。只要能够抓住消费者的心理，顺应市场趋势，一定能够在消费者心目中树立一个的独具魅力的形象，成为经久不衰的经典之作！
从旅游角度看我国商业街的发展
商业街的分类及特征
近年来随着商业地产的快速发展，商业街也进入了一个前所未有的快速发展时期。商业地产催发了商业街的诞生，同时商业街也强力地拉动了商业地产的发展，两者相辅相成，产生了巨大的经济效益。纵观我国商业街的发展，地域范围已从大城市扩展到了中小城市；街道长度正在从一两公里延伸到三公里甚至更长；建筑风格不仅仿古到唐朝汉朝，连西方的巴黎和威尼斯也搬上了街头；商业业态方面不仅有大型的综合业态也有独具特色的单一业态，比如茶叶街、花卉街等。可以说商业街已经进入了一个全面发展的时代。 但随着我国经济的发展以及人们生活水平的提高，商业街的发展趋势也悄然发生着变化。一般认为人均年收入水平在800美元到2000美元之间时，人们的消费表现方式是一种满足消费，即追求商品品质，有休闲娱乐的动机。人均年收入在2000美元至4000美元之间，这时人们的消费表现方式是一种情感消费，即物质的消费和精神的消费。物质消费可以很容易在超市、综合商店得到很好的满足，精神消费的实现就需要商业街的一些辅助功能来实现了。根据统计资料显示，2008年我国40多个大中城市的人均年收入超过了
2000美元，尤其是上海、北京和广州的人均年收入已直逼5000美元大关。可见原来的纯商业业态与消费者的需求之间已经存在差距了，商业街的发展必然要摆脱这一思路，将人们的情感消费纳入到规划范围之内。
有国内商界专家指出，我国商业街的发展大体经历了3个阶段：一是单纯的商业场所，光顾者以购物为主；二是更多体现以人为本思想，配套功能相继出现；三是成为社会活动中心，成为消费者和普通百姓休闲、娱乐的好去处。目前我国的商业街，大都在朝着第三阶段的方向发展。新商业街的打造以及旧商业街的改造都在转换思路，力求从旅游的角度出发，重视文化、人文景观的打造，把商业、旅游和文化有机的结合在一起，实现商业街的休闲化、人文化、景观化，从而从精神上来满足消费者的需求。
一、我国商业街的分类及特征
从旅游的角度出发，我们整体上把商业街分为城市商街和景区内商业街。城市商业街根据功能、风格和依赖资源不同，又可以分为都市现代商街、文化旅游街、时尚休闲街和其他城市特色商街。根据所在位置的不同，可将景区内商业街分为古城古镇古村落内的商业街、出入口处的商业街以及其他类型的商业街，比如主题公园内的商业街等。
（一）城市商街分类及特征
1、都市现代商街
都市现代商街，一般位于城市中的核心商圈，服务本片区乃至全国，商业价值很高，是本地市民中高端购物以及外地游客体验城市的首选。功能上，往往是集购物、休闲、文化、娱乐、旅游、餐饮、商务、住宿等为一体的综合性商业步行街。比如北京的王府井、西单，上海的南京路。 这类商业街呈现出以下几个特征：
（1）活跃指数高。都市商业街是城市商业中最活跃的区域，并日益成为城市文化和性格的主要载体和城市形象名片；
（2）有文化化、休闲化和景区化趋势。商业是核心，但文化、休闲、旅游越来越被关注，且从自发、被动到自觉、主动；业态也随之向文化化和休闲化提升；基于人本的景区化（游憩化、景观化、服务化）风潮也已来临；
（3）品质化升级的要求日益强烈，呈现出商业与商务结合的趋势。
2、文化旅游街
文化旅游街由于历史原因，一般位于城市市区之内，交通便利，具有深厚的文化底蕴，往往是城市文脉的集中体现；具有较好的观光本底，与其说是街区，不如说是以街区为表现形式的、文化氛围浓郁的、外地游客必到的特色景区。如杭州的清河坊，成都的锦里。
其特征如下：
（1）以观光及旅游购物休闲游客市场为主，尤其是外地游
客市场；
（2）和都市商街比，租金要低，但综合效益高，旅游氛围更足，老字号众多，业态多为旅游纪念品和特产品店铺、酒吧、客栈、特色演艺场；情景化与体验化趋势明显，绝活表演众多；往往具有吸引力强的特色活动和节庆；
（3）这类街区在建设中往往涉及文化保护、挖掘展现与开发的协调，应该注重物质和非物质两个层面。
3、时尚休闲街
时尚休闲街是现代时尚休闲的主流形式（酒吧、夜店等）形成的休闲聚集结构。北京的后海、上海的新天地就属于这一类商业街。
其呈现的特征如下：
（1）以城市白领，尤其是夜间休闲市场为主，吸引消费者的主要是“洋气”十足的城市休闲方式；
（2）依托和聚集是成功的关键，如区位交通条件好的“洋人”氛围、传统街区、风景区等。
4、其他城市特色商街
除上述三种类型外，还有主题型、文化创意型、游乐型、产业或行业聚集型等其他特色商街。典型的是北京的马连道和798。
（1）这类商街是由特色产业、行业及其他聚集形成的商业街，也在日益沿着文化化、休闲化、景区化升级；
（2）是对城市商业的有效补充，人气较旺但租金水平相对较低，适宜在地价较低的地方打造。
（二）景区型商业街的分类及特征
景区型商业街近几年发展的很快，也呈现出了多种类型。其中，古城古镇古村落的商业街按照功能划分，可以分为观光型、集散休闲型、复合型和都市（市郊）古镇型。景区出入口处的商业街主要是依托周围的景区和身为出入口的便利地理位置发展起来的，一方面可以满足游客购物、休闲和娱乐的需求，另一方面又可以使人车分流，缓解景区周围的交通压力。
（1）古城古镇古村内的商业街及与其结合的市井生活观光和体验是这一类景区的核心载体，如平遥的明清街、阳朔的西街和丽江的大研古镇；
（2）其他景区则多依托景区人流以及相关的市口，尤其是出入口结构，形成特色休闲旅游购物街，如九寨沟的边边街；
（3）观光型商业街内的业态多为餐饮和购物；集散型的则多为酒吧、餐饮和休闲娱乐；都市型既有古镇性质，又具有一定的城市文化旅游街区的性质。
用旅游手法打造商业街
二、用旅游手法打造商业街
从以上的分析中可以看出，不仅文化旅游街和景区型商业街这些与旅游有着天然契合关系的商业街在按照旅游景
区的标准建设和提升，都市现代商街、时尚休闲街和其他特色商业街在竞争加剧和消费者需求日益多元化的背景下，也都呈现出文化化、休闲化和景区化的发展趋势。旅游是商业活动的催化剂，是街区品质提升的重要手段，用文化化手法对街区进行品质提升，有利于改善街区的服务质量、提高街区的环境品味、提升街区的整体档次，最终实现街区的可持续发展；景区化是指将整个商业街看成是一个景区，按照专业旅游景区的管理模式，对街区进行景区化经营管理、实施营销，内置各种休闲节点、标志性景观、街道小品、标识引导系统、交通系统、游线安排等，通过旅游六大要素的安排，丰富街区的休闲业态，提升街区的休闲氛围，为市民及游客提供良好的休憩场所；用景区标准完善基础设施，能提升街区的经营环境、基础服务设施和服务水平，增加吸引力及满意度；休闲化是指将商业街由简单的购物功能打造为融观光、消费、娱乐等多功能于一体的综合体，休闲项目的设置，将有效激发街区活力，使街区内容更加丰富多彩，更具吸引力，带来更多经济效益和社会效益。
近几年，我国用旅游景区的标准打造商业街取得了很好的效果，如：天津古文化街旅游商贸区2007年被国家旅游局评为“国家5A 级旅游景区”，这是全国首批66家5A 级旅游景区中，唯一一家开放商业街形式的旅游景区；杭州清河坊历史文化特色街区2007被国家旅游局正式评定为“国家
4A 级景区”，成为全国首个获得4A 级景区称号的商业街区。此外，还有部分商业街从景区化提升改造方面进行了探索和尝试，取得了一定的成效，如：成都锦里古街就是依托于武侯祠与旅游景区结合发展起来的商业街；夫子庙特色商业街依托于夫子庙秦淮风光带景区正在创建5A 景区，是城市商业街朝着景区化方向发展的一个尝试。
绿维创景经过深入系统的研究和实战经验，提出了文化休闲名街打造的“三招四式”发展模式，即从“景区化、文化化、休闲化”三个角度，“景区打造与旅游总规编制、A 级景区创建、城市文化名片打造、商业业态休闲化调整”四个方面进行“文化休闲名街打造”。任何商业街区都可依据自身需求特征，运用“三招四式”模式进行品质提升和改造。
绿维创景规划设计的盐镇水街项目，就是在借鉴相关经验基础上、采用这种模式、用景区化手法打造的一次全新尝试。我们以海盐文化为主题，独创了“散点透视民俗画卷法”，运用中国国画画卷手法，将海盐的生产、运输、经营、盐民生活、盐商等海盐文化的各个方面布局于街肆；我们还运用了景区化、情境化等手法，以创新激活文化，文化带动业态、业态促进地产，突出若干核心景观和游憩节点，完善游憩方式，从而形成的一个完整的，融景观、文化体验、休闲于一体的景区化商业街，以此综合打造盐镇水街的盐文化名片。 维创景建议城市商业街以转型升级为导向，适应新社会
形势下的需求，跳出商业做商业。从长远利益出发，将街区当做一个景区来全方位的打造，围绕创建计划做出策划、规划、设计和咨询服务的方案。如：超大城市的传统商业街区、文化特色街区可以打造提升为5A 景区，一般特色街区可以打造提升为4A 景区；中小城市的传统、文化特色商业街区通过景区化提升改造为3A 景区，一般特色街区可以以1A 、2A 级景区为目标进行景区化升级改造。无论提升到何种级别的景区，Ａ级景区标准只是作为商业街基础设施和服务水平提升的准绳，在实际规划中还需要结合成熟的商业元素，从更高的角度来认识和把握。
商业街发展新形势
三、商业街发展的新形式
如今的人们更强调健康、可持续的生活方式和消费方式。购物不只是为了物质需要，更多的是满足心理需要以及获取信息：约会，聚友，看新鲜的事物，参与社会活动，享受生活的乐趣，以缓解越来越大的生活压力。商家紧抓消费者这一心理需求，标榜自己前卫的消费意识，以强调能够满足人们复杂的购物心态以及引导健康的生活方式。这种复合的消费概念的形成是能够带动商业空间的多元化发展的。因为商家已经意识到，单一的商业业态已然不能满足购物人群的消费心理，人们更渴望的是融购物餐饮娱乐为一体的综合性的商场。
于是，一种创新型的特色商街横空出世。这种特色商街是国际化都市中最时尚、最具潮流的新型商业形式的尝试，往往单个项目成街、街区乃至小城，如北京的蓝色港湾和三里屯village 。他们在建筑形式上讲究创意，空间形式上实现多元化，引进众多国际品牌的旗舰店和环球店，目标是建立一个融合了时尚、美食、艺术、娱乐和旅游的国际之都，让顾客既可以在户外的商业街区随心漫步，也可以享受室内餐饮和娱乐的空间，从容消闲一整天。
虽然这种街区走在时尚的前沿，人气较旺盛，但并不代表它不存在着难以克服的弊病。由于是未来态的产品，且追求高品质，投入较大，招商困难，利用率较低，目前投资这一商业形态还具有一定的市场风险。如何吸引更多外部商圈的人流前来消费，支撑起这么大的商业体量，在当前形势下是一个很难解决的问题。
那么这种城市休闲商业的方式到底会走向何处？会不会持久？是不是因为存在这些不利因素开发商就应该避而远之呢？会不会因为庞大的体态，而走进资金的漩涡之中呢？
这些问题都是需要时间来回答的，毕竟任何新鲜事物的发展总要经历适应市场的阶段甚至是瓶颈期。不能因为存在着一些问题就匆忙否定。其实，从蓝色港湾和三里屯village 的开业以来的发展来看，这种休闲商业还是朝着良性的轨迹
发展的，店铺越来越多样，消费者也越来越多了。只要能够抓住消费者的心理，顺应市场趋势，一定能够在消费者心目中树立一个的独具魅力的形象，成为经久不衰的经典之作！