20多个城市
30多家涉足产业新城运营的企业
60多个产业新城项目
实地调研、高管访谈、数据分析…… 是的，这是中国指数研究院近半年多来一直做的一件大事，关于产业新城，关乎到中国的新型城镇化、关乎到区域一体化、关乎到中国未来的产业转型升级。
说到产业新城，无论是上世纪九十年代的国有资本，还是本世纪初的民营主体，一直在持续进行着关于产城融合的实践探索。只不过，在当时工业化快速推进、经济高速增长的背景下，政府、企业界乃至资本市场对其的关注度并不高。今天，中国经济面临的转型升级压力、中国城市群发展和城镇化进程面临的新问题，都迫切需要新的抓手和突破口，产业新城正是可以依附的重要载体。“产”和“城”都要有，而且必须是高质量的，这才是形成中国城市、城镇良性发展格局，打造产业制高点的应有之义。
政府很重视：2016年，国家发改委发布了《关于开展产城融合示范区建设有关工作的通知》，针对科学推进产城融合示范区建设做了明确部署。李克强总理在2017年最新的政府工作报告中指出，中国将继续扎实推进新型城镇化、深入实施创新驱动发展战略、培育壮大新兴产业。企业积极响应，纷纷展开产业新城的建设与运营，产业新城，集生产、生活及城市功能于一体，在产业发展与创新、城市建设、人居生活环境的改善中发挥着重要作用。
好吧，产业新城的重要意义无需多言。关键是，我们能做些什么？
研究！研究产业新城运营赖以依存的行业土壤与自身机理！
研究！研究最好的产业新城运营企业，模式和经验是什么！
研究！研究产业新城运营的前沿课题和发展趋势！
在2016年系统梳理产业新城运营理念、发展特色并经过权威专家论证的基础上，中国指数研究院连续第二年开展了中国产业新城运营商研究课题。近期，研究组正在密集调研企业和项目，在思想碰撞中，有感于这一年多来受访企业的运营实践和发展思路都发生了巨大变化，在此记录下过程中的亮点与感受：
理念扩围：“产业新城“不再遮遮掩掩，越来越多企业更乐意公开说“我们做的就是产业新城”
犹然记得，在2016年访谈企业的时候，尽管已或多或少涉入了产业新城领域，但多数受访企业对于“产业新城”的概念仍感模糊，对其行业价值链的地位亦有迷茫，更不愿轻易提及自己从事的就是“产业新城”业务。但是，今年有大大不同，产业新城运营理念正深入人心。在我们的调研交流中，多数企业在国家促进产城融合发展、实施创新驱动发展战略的大背景下，对产业新城建设及运营有了新认识、新思考及新方向，明确提到企业正在积极推进“产业新城”业务。一方面，如招商蛇口、华夏幸福、启迪协信等企业继续深耕，加速拓展。另外，越来越多企业对现有园区进行升级，深化新城业务特色，如有多年园区运营管理经验的北科建集团从第一代“科技园区”，到第二代“科技新城”，再到第三代“智慧产业新城”，实现了从园区到新城特色产品线的快速蜕变。此外，更多的企业正积极进入产业新城领域：金科产业集团、荣盛发展等企业也明确将产业新城建设提上发展日程，产业新城概念正不断扎根、深入人心。
▲ 点评
说法变化背后体现的是企业发展战略的大调整，国家新型城镇化及区域战略、产业战略的引导，正持续驱动市场主体纷纷介入产业新城运营。也许，明年后年的研究中，我们的调研样本又要大幅度扩容了，产业新城运营商群体正在形成和壮大，对于行业的集群化和多样化发展来讲，这是好事！
过去一年，产业新城运营商都没闲着：引来更多的企业，修更多更好的路，做更完善的配套
“当你看到一座荒芜偏僻的小城镇，在你手上渐渐坐落出无数的企业独栋、更多更美的绿化街道，游走于其间的居民洋溢着安居乐业的微笑，这时候成就已然变成了一种享受”，越来越多受访产业新城运营企业对自己在区域发展中的价值和贡献正流露出越发的自信和骄傲。如果说到价值，主流产业新城运营商经过多年的区域深耕和沉淀，对促进所在城镇经济发展、民生保障及城市价值提升方面，发挥的作用正在持续释放。华夏幸福2016年签约436个入园企业，签约投资额1122.4亿，已与法国佛吉亚集团、京东方科技集团、富士康集团等世界500强及行业龙头企业招商签约，硅谷Film-Power等数十个项目落户各产业新城。高规模、高层次的产业聚集，为其旗下众多产业新城未来区域经济上升奠定了良好基础。同时企业在高质量完成道路、水、热、电、通信设施的基础上，建设完成酒店、学校、医院、商业综合体等配套设施，保证了城市功能的完善。上海临港集团则在产业培育和科技创新方面呈现集群融合态势，如松江园区积极拓展3D打印产业，继续拓展生命健康领域，打造互联网医疗生态圈，已形成良好聚集效应，此外还瞄准风口行业，布局VR/AR和智能制造/机器人两大新兴产业，形成区域产业特色。
▲ 点评
产业新城运营商走的是产业发展与城市建设并行的路线，修基础实施、建生活配套，带来更好的产业繁荣经济，这一切的核心都是为了人，让新城里的居民有更好的工作与收入、更便捷的休闲娱乐等生活配套，更佳的城市与居住环境。这一过程的实现，也是对国家新型城镇化战略和产业升级战略的最好回应。在这一方面，产业新城运营商正在做很多事情，但还有更大的空间可为。
产业新城运营商都喜欢去哪布局？京津冀or一带一路？
在此次产业新城运营商的调研中，我们发现多数企业仍然是紧随国家战略发展机遇，纷纷将目光锁定京津冀、长江经济带两大区域及其他具备产业发展优势的重点城市。此外，实力雄厚的企业开始谋求在“一带一路”沿线国家和地区开启国际化战略布局。招商蛇口加速在京津冀、珠三角、长三角等经济发达且配套相对完善的区域布局；同时，在国家“一带一路”战略引领下，招商蛇口跟随招商局集团“雁形出海”的策略，积极参与中白工业园、吉布提自贸区等项目的开拓建设。深圳天安数码城将形成“两洲两圈”的战略布局，其中“两洲”是珠江三角洲和长江三角洲，“两圈”是环渤海经济圈和成渝经济圈。
▲ 点评
产业新城投资开发及运营周期较长，机会型的布局往往难以形成可持续的现金流及利润支撑，唯有紧跟国家战略，放眼长远，才会获得长效收益。京津冀、一带一路战略下，中国的城市圈格局正在重塑，观察城市发展规律、把握城市未来趋势，产业新城运营商的城市战略视角愈发重要。
PPP与产业新城：风已起，顺势而为不忘保持理性
近年来，中央和地方对ppp模式项目政策支持力度不断加大，鼓励政府和社会资本合作参与项目建设。从今年实地调研的企业来看，企业谈到PPP模式时依旧热情不减，但热情中同时带着理性和专业创新视角的审视。如，招商蛇口在弱化政府管理，强化市场运作和企业主导的思路下，尝试搭建“小政府+大企业”的运营管理机制，摸索“PPP2.0”新模式，打破传统PPP项目由政府主导的投资模式，实现政企合作；华夏幸福则通过市场化“PPP模式”的运用，“河北省廊坊市固安县高新区综合开发PPP项目”及“南京市溧水区产业新城项目”已双双入选财政部第三批PPP示范项目。2017年3月，华夏幸福固安工业园区ABS获准发行，中国境内首单园区PPP项目资产证券化正式落地，发行金额7.06亿元。资产证券化作为一种创新资本运营方式，对吸引更多社会资金参与提供公共服务、提升项目稳定运营能力具有较强的现实意义。
▲ 点评
PPP项目的资产证券化，不再停留在理想化阶段，实实在在的项目投资、运营及退出机制成为现实，产业新城运营商的投资积极性获得更高的保障。风头正劲的PPP与突破中的资产证券化模式相接，未来值得期待。
金融资本服务：从提供物理载体向更高层次资本收益转型，分享产业成长红利
在全国各地产业新城快速布局、招商引资龙争虎斗的背景下，企业的金融服务能力有助于更好的吸引企业，更好实现产业资源的导入及培育。相比去年，今年走访的企业，基本都会向我们特别介绍企业的金融化运作，针对初创型企业成立产业引导基金、针对成长型企业设立中小企业担保体系解决小微型企业贷款难的问题，此外，产业新城运营商还采取设立基金、参股、收购等多种方式，实现金融化管理服务。如苏州工业园创新发展科技金融，苏州金融资产交易中心、股权交易中心等资本要素市场先后设立，区域股权投资基金规模超1200亿元，且创新成果加速显现，2016年园区万人有效发明专利拥有量达114件，拥有国家高新技术企业829家，主板上市企业17家、新三板挂牌企业93家，金融投资效果显著。
▲ 点评
对产业新城运营商来说，新城内的产业资本投资和金融服务只能作为自身业务的有效补充，但一定要注意控制好规模和度。哪些企业需要投资？哪些企业值得投资？近水楼台先得月，产业新城运营商可依托自己的先天平台优势，做到更详尽的投资研究。
产业新城和特色小镇，相融相生or相互独立？这是一个问题！
2016年以来，在中央和地方政策的支持与鼓励下，“特色小镇”风靡全国。通过走访各地企业，我们发现，2017年不少企业将开发运营特色小镇作为主要的业务发展方向之一，同时，更多企业也提出，小镇应有产业、生活、文化等功能，不具备产业基础的地方造新城风险会很大。一些有产业支撑的特色小镇在某种意义上是一个微缩型的产业新城，五矿集团运作的项目中，以“惠州哈斯塔特小镇”为代表的特色小镇也是其主打产品之一，目前已经成为当地4A级景区，拥有旅游、文化、演出等特色。碧桂园方面表示，未来五年集团计划投入千亿元资金进行项目开发。“科技小镇”作为碧桂园产城融合战略的具体体现，一般选址一线城市周边和强二线城市的30-80公里重要区域，占地两至五平方公里，最大特色是生态、智慧、创新。项目将围绕一、二、三产业协调发展的绿色现代产业体系，实现城市功能与创新产业共生共荣，目前已有三个科技小镇项目开动，分别为惠东稔山科技生态城项目、惠州潼湖创新小镇项目、惠州潼湖科学城项目。
▲ 点评
产业新城和小镇开发能否合二为一，能否共生共荣？受访企业都有不同的答案。从国家战略来讲，建设特色小镇的出发点与产城融合的大思路是相同的；对企业来讲，资源能力不同、发展视角不同，阶段性做些业务侧重亦未尝不可，最担心的就是蜂拥而上造成的资源浪费和负担，这点值得警惕。
20多个城市
30多家涉足产业新城运营的企业
60多个产业新城项目
实地调研、高管访谈、数据分析…… 是的，这是中国指数研究院近半年多来一直做的一件大事，关于产业新城，关乎到中国的新型城镇化、关乎到区域一体化、关乎到中国未来的产业转型升级。
说到产业新城，无论是上世纪九十年代的国有资本，还是本世纪初的民营主体，一直在持续进行着关于产城融合的实践探索。只不过，在当时工业化快速推进、经济高速增长的背景下，政府、企业界乃至资本市场对其的关注度并不高。今天，中国经济面临的转型升级压力、中国城市群发展和城镇化进程面临的新问题，都迫切需要新的抓手和突破口，产业新城正是可以依附的重要载体。“产”和“城”都要有，而且必须是高质量的，这才是形成中国城市、城镇良性发展格局，打造产业制高点的应有之义。
政府很重视：2016年，国家发改委发布了《关于开展产城融合示范区建设有关工作的通知》，针对科学推进产城融合示范区建设做了明确部署。李克强总理在2017年最新的政府工作报告中指出，中国将继续扎实推进新型城镇化、深入实施创新驱动发展战略、培育壮大新兴产业。企业积极响应，纷纷展开产业新城的建设与运营，产业新城，集生产、生活及城市功能于一体，在产业发展与创新、城市建设、人居生活环境的改善中发挥着重要作用。
好吧，产业新城的重要意义无需多言。关键是，我们能做些什么？
研究！研究产业新城运营赖以依存的行业土壤与自身机理！
研究！研究最好的产业新城运营企业，模式和经验是什么！
研究！研究产业新城运营的前沿课题和发展趋势！
在2016年系统梳理产业新城运营理念、发展特色并经过权威专家论证的基础上，中国指数研究院连续第二年开展了中国产业新城运营商研究课题。近期，研究组正在密集调研企业和项目，在思想碰撞中，有感于这一年多来受访企业的运营实践和发展思路都发生了巨大变化，在此记录下过程中的亮点与感受：
理念扩围：“产业新城“不再遮遮掩掩，越来越多企业更乐意公开说“我们做的就是产业新城”
犹然记得，在2016年访谈企业的时候，尽管已或多或少涉入了产业新城领域，但多数受访企业对于“产业新城”的概念仍感模糊，对其行业价值链的地位亦有迷茫，更不愿轻易提及自己从事的就是“产业新城”业务。但是，今年有大大不同，产业新城运营理念正深入人心。在我们的调研交流中，多数企业在国家促进产城融合发展、实施创新驱动发展战略的大背景下，对产业新城建设及运营有了新认识、新思考及新方向，明确提到企业正在积极推进“产业新城”业务。一方面，如招商蛇口、华夏幸福、启迪协信等企业继续深耕，加速拓展。另外，越来越多企业对现有园区进行升级，深化新城业务特色，如有多年园区运营管理经验的北科建集团从第一代“科技园区”，到第二代“科技新城”，再到第三代“智慧产业新城”，实现了从园区到新城特色产品线的快速蜕变。此外，更多的企业正积极进入产业新城领域：金科产业集团、荣盛发展等企业也明确将产业新城建设提上发展日程，产业新城概念正不断扎根、深入人心。
▲ 点评
说法变化背后体现的是企业发展战略的大调整，国家新型城镇化及区域战略、产业战略的引导，正持续驱动市场主体纷纷介入产业新城运营。也许，明年后年的研究中，我们的调研样本又要大幅度扩容了，产业新城运营商群体正在形成和壮大，对于行业的集群化和多样化发展来讲，这是好事！
过去一年，产业新城运营商都没闲着：引来更多的企业，修更多更好的路，做更完善的配套
“当你看到一座荒芜偏僻的小城镇，在你手上渐渐坐落出无数的企业独栋、更多更美的绿化街道，游走于其间的居民洋溢着安居乐业的微笑，这时候成就已然变成了一种享受”，越来越多受访产业新城运营企业对自己在区域发展中的价值和贡献正流露出越发的自信和骄傲。如果说到价值，主流产业新城运营商经过多年的区域深耕和沉淀，对促进所在城镇经济发展、民生保障及城市价值提升方面，发挥的作用正在持续释放。华夏幸福2016年签约436个入园企业，签约投资额1122.4亿，已与法国佛吉亚集团、京东方科技集团、富士康集团等世界500强及行业龙头企业招商签约，硅谷Film-Power等数十个项目落户各产业新城。高规模、高层次的产业聚集，为其旗下众多产业新城未来区域经济上升奠定了良好基础。同时企业在高质量完成道路、水、热、电、通信设施的基础上，建设完成酒店、学校、医院、商业综合体等配套设施，保证了城市功能的完善。上海临港集团则在产业培育和科技创新方面呈现集群融合态势，如松江园区积极拓展3D打印产业，继续拓展生命健康领域，打造互联网医疗生态圈，已形成良好聚集效应，此外还瞄准风口行业，布局VR/AR和智能制造/机器人两大新兴产业，形成区域产业特色。
▲ 点评
产业新城运营商走的是产业发展与城市建设并行的路线，修基础实施、建生活配套，带来更好的产业繁荣经济，这一切的核心都是为了人，让新城里的居民有更好的工作与收入、更便捷的休闲娱乐等生活配套，更佳的城市与居住环境。这一过程的实现，也是对国家新型城镇化战略和产业升级战略的最好回应。在这一方面，产业新城运营商正在做很多事情，但还有更大的空间可为。
产业新城运营商都喜欢去哪布局？京津冀or一带一路？
在此次产业新城运营商的调研中，我们发现多数企业仍然是紧随国家战略发展机遇，纷纷将目光锁定京津冀、长江经济带两大区域及其他具备产业发展优势的重点城市。此外，实力雄厚的企业开始谋求在“一带一路”沿线国家和地区开启国际化战略布局。招商蛇口加速在京津冀、珠三角、长三角等经济发达且配套相对完善的区域布局；同时，在国家“一带一路”战略引领下，招商蛇口跟随招商局集团“雁形出海”的策略，积极参与中白工业园、吉布提自贸区等项目的开拓建设。深圳天安数码城将形成“两洲两圈”的战略布局，其中“两洲”是珠江三角洲和长江三角洲，“两圈”是环渤海经济圈和成渝经济圈。
▲ 点评
产业新城投资开发及运营周期较长，机会型的布局往往难以形成可持续的现金流及利润支撑，唯有紧跟国家战略，放眼长远，才会获得长效收益。京津冀、一带一路战略下，中国的城市圈格局正在重塑，观察城市发展规律、把握城市未来趋势，产业新城运营商的城市战略视角愈发重要。
PPP与产业新城：风已起，顺势而为不忘保持理性
近年来，中央和地方对ppp模式项目政策支持力度不断加大，鼓励政府和社会资本合作参与项目建设。从今年实地调研的企业来看，企业谈到PPP模式时依旧热情不减，但热情中同时带着理性和专业创新视角的审视。如，招商蛇口在弱化政府管理，强化市场运作和企业主导的思路下，尝试搭建“小政府+大企业”的运营管理机制，摸索“PPP2.0”新模式，打破传统PPP项目由政府主导的投资模式，实现政企合作；华夏幸福则通过市场化“PPP模式”的运用，“河北省廊坊市固安县高新区综合开发PPP项目”及“南京市溧水区产业新城项目”已双双入选财政部第三批PPP示范项目。2017年3月，华夏幸福固安工业园区ABS获准发行，中国境内首单园区PPP项目资产证券化正式落地，发行金额7.06亿元。资产证券化作为一种创新资本运营方式，对吸引更多社会资金参与提供公共服务、提升项目稳定运营能力具有较强的现实意义。
▲ 点评
PPP项目的资产证券化，不再停留在理想化阶段，实实在在的项目投资、运营及退出机制成为现实，产业新城运营商的投资积极性获得更高的保障。风头正劲的PPP与突破中的资产证券化模式相接，未来值得期待。
金融资本服务：从提供物理载体向更高层次资本收益转型，分享产业成长红利
在全国各地产业新城快速布局、招商引资龙争虎斗的背景下，企业的金融服务能力有助于更好的吸引企业，更好实现产业资源的导入及培育。相比去年，今年走访的企业，基本都会向我们特别介绍企业的金融化运作，针对初创型企业成立产业引导基金、针对成长型企业设立中小企业担保体系解决小微型企业贷款难的问题，此外，产业新城运营商还采取设立基金、参股、收购等多种方式，实现金融化管理服务。如苏州工业园创新发展科技金融，苏州金融资产交易中心、股权交易中心等资本要素市场先后设立，区域股权投资基金规模超1200亿元，且创新成果加速显现，2016年园区万人有效发明专利拥有量达114件，拥有国家高新技术企业829家，主板上市企业17家、新三板挂牌企业93家，金融投资效果显著。
▲ 点评
对产业新城运营商来说，新城内的产业资本投资和金融服务只能作为自身业务的有效补充，但一定要注意控制好规模和度。哪些企业需要投资？哪些企业值得投资？近水楼台先得月，产业新城运营商可依托自己的先天平台优势，做到更详尽的投资研究。
产业新城和特色小镇，相融相生or相互独立？这是一个问题！
2016年以来，在中央和地方政策的支持与鼓励下，“特色小镇”风靡全国。通过走访各地企业，我们发现，2017年不少企业将开发运营特色小镇作为主要的业务发展方向之一，同时，更多企业也提出，小镇应有产业、生活、文化等功能，不具备产业基础的地方造新城风险会很大。一些有产业支撑的特色小镇在某种意义上是一个微缩型的产业新城，五矿集团运作的项目中，以“惠州哈斯塔特小镇”为代表的特色小镇也是其主打产品之一，目前已经成为当地4A级景区，拥有旅游、文化、演出等特色。碧桂园方面表示，未来五年集团计划投入千亿元资金进行项目开发。“科技小镇”作为碧桂园产城融合战略的具体体现，一般选址一线城市周边和强二线城市的30-80公里重要区域，占地两至五平方公里，最大特色是生态、智慧、创新。项目将围绕一、二、三产业协调发展的绿色现代产业体系，实现城市功能与创新产业共生共荣，目前已有三个科技小镇项目开动，分别为惠东稔山科技生态城项目、惠州潼湖创新小镇项目、惠州潼湖科学城项目。
▲ 点评
产业新城和小镇开发能否合二为一，能否共生共荣？受访企业都有不同的答案。从国家战略来讲，建设特色小镇的出发点与产城融合的大思路是相同的；对企业来讲，资源能力不同、发展视角不同，阶段性做些业务侧重亦未尝不可，最担心的就是蜂拥而上造成的资源浪费和负担，这点值得警惕。