购物中心调研报告
一、 调研时间
2012年3月
二、 调研地点
兰州王府井百货商场
三、 调研目的
通过这两周的实地调研，对各购物中心进行仔细观察研究，并对具体案例进行深入的分
析，加强关于商业空间设计的概念，进一步了解并认识在今后的工作中应该注意的问题，为
购物中心的毕业设计打下良好的基础。
四、 调研内容
1. 购物中心的定义
购物中心（shopping center，简称sc ）于20世纪20年代产生于美国，后传到欧洲、
日本及东南亚等国家和地区，并得到迅速发展。购物中心的定义较多，在不通国家，购物中
心有着不同的特点。
国际购物中心协会的定义是：购物中心是被作为一个整体来进行统一规划、统一开发、
统一运营、统一管理的零售店铺与配套设施的联合体，拥有自己的停车场。一般情况下，其
规模和店铺数量会因目标商圈的大小而有所不同。 中国国家标准“零售业态分类”中的购物中心定义为：企业有计划的开发、拥有、管理
运营的各类零售业态、服务设施的集合体。 我们还可以这样认为，购物中心不是一种零售形式，而是由一组 零售商店以及有关的服务设施组成的群体。随着时代的进步人们的生活方式、购物行为
在不断更新，要求享受购物过程，购物已不仅仅是一种单纯只是买东西的家务劳动，而且是
一种社会性的消遣，甚至是获得生活刺激与生活调节的一种享受 。无论有钱者或者无钱者，
均可享受购物中心这个既有文化又具活力的公共场所。人们到购物中心，不仅可以基本买到
一切生活用品，还可以进行吃喝玩乐的综合消费与享受，它不仅是一种购物场所，更是一种
生活化的场所。独具特色的购物中心，不仅是能够成功经营的商业实施，而且是吸引市民和
观光客前往的公共场所，并会成为城市的重要标志性建筑之一。
2. 消费者的商业空间行为分析 a． 消费行为
1） 购物
购物行为主要表现接近商品，选择与比较商品，消费者购买商品，首先希望清楚地看到
商品的形状，颜色，大小。其次，在决定购买任何商品之前，通常都有一个选择与比较的过
程。同类商品较多时，有利于顾客比较选择，收到顾客的欢迎，同时吸引更多的商家聚集，
产生聚集效应。
2） 饮食
饮食是人类的基本生理需要之一，同时也被赋予了多重功能。我们将这种功能分为消除
饥渴，享受美食和社交三类。在购物过程中，消除饥渴的饮食行为一般对饮食环境要求不高，
有较强的顺带性和就近性。享受美食的饮食行为有较强的选择性，对食品 的口味、特色要求较高，对饮食环境也有一定的要求。在商业建筑中，这种饮食空间应
该是相对独立的。社交类饮食行为的目的性较强，如谈生意、聚会、约会等，对环境气氛、
食品口味要求较高。在现代商业建筑空间中，这种饮食空间更要求相对独立，便于车辆与顾
客出入。购物，对这类顾客只是一种顺便的行为，而且大多是诱导性的。
3） 娱乐
娱乐可以分为参与性的和旁观性的。参与性娱乐包括跳舞、卡拉ok 、滑雪、打保龄球等；
旁观性娱乐包括看电影、看演出、听音乐会等。 b． 非消费行为
商业空间中常见的非消费行为包括停息、交往、感受、行走等，这些活动时常交织在一
起。
停息包括随机性步行暂停和休息。引发随机性步行暂停的原因很多，它随时随地都可能
发生，一般持续时间较短。休息可以分为站和坐两种。一般来说，站的时间较短，对周围环
境的选择性较小，坐的时间较长，对周围环境的选择性相对大一些。人类出于防卫和领域要
求的原始本能，在休息时，通常喜欢倚靠在柱子、墙壁等竖向支撑物上，站在这些物体的附
近，选择靠近各种空间界面的边缘、大空间中被分割出的小空间等地方，如柱廊、广场边缘、
墙边踏步、树木周围、墙壁内侧转角处等等。这种地方，一是有倚靠；二是较有安全感，同
时较少地妨碍他人；三是 有较有利的视野，可以较方便地观察别人，而又避免被别人过多观察。 交往是人通过参与他人来往活动获得信息和心里满足感的行为。交往的最基本方式是交
谈。在商业空间中人们的交谈可以分为三种：与结伴同行者交谈、路遇熟人的寒暄、与陌生
人交谈。不同的交谈，有着不同的环境行为特点。各种交谈虽有不同，但都不希望周围的噪
声太大。噪声大时交谈就难以进行下去。 感受是人通过自身的感官直接从外界获取信息的行为，可分为观察、聆听、触摸等。感
受的心里和生理要求包括：1. 空间内容不能太杂乱或太单调。视野中的目标过于琐碎杂乱，
会引起视觉疲劳、无所适从和心理烦躁；过于空无单调又会使人乏味无趣。
2.空间不能太曲折拥挤或太直白。过于曲折拥挤的空间会使人丧失方向感，产生郁闷急
躁的情绪；过于直白的空间又一目了然，使人感到单调乏味。3. 提供观察他人的空间。人们
喜欢观察他人的相貌、举止、衣着和活动，这就是所谓的“人看人”现象。作为服务设施的
商业建筑，应该满足人们的这种行为要求。4. 良好的听觉环境。交通噪声和无规则的高音喇
叭，往往会引起多数人的反感与不快；而柔和的音乐、欢快的笑声、鸟鸣水流声、威风吹拂
声等，往往使人喜悦、放送、使人产生倾听、观察、的愿望。
5.良好、丰富的材料质感。建筑材料的质感也会影响人的空间感觉。在人们触摸得到的
地方，建筑材料应该给人以与空间特征相一致的美好感觉。在商业建筑中，过多运用质感毛
糙、冰冷的材 料是不适宜的。
行走分为有目的的行走和随意行走。在商业空间中，有目的行走是包括到达、寻找和离
开的一系列活动。它受外界影响小，会选择便捷的途径，在一定时间和一定方向容易形成汇
集的人流。随意行走是一种比较缓慢的，不连贯的步行运动，大多时候目的性不强，常常是
时走，时停，时看。它的特点是受外界环境等的影响，行走路线和方向容易发生变化。商业
空间中行走的一般要求：1. 有一定的从容行走的空间，不致受到他人的推挤，不致因受阻而
产生过多迂回。2. 地面平坦清洁。3. 行走的距离不宜太长，否则就容易使人疲乏厌倦。一般
来说，大多数人可以接受的行走距离在500m 以内。但是如果行走沿线的空间和警务变化丰富，
行人往往可以走较长的距离。4. 广场与道路空间不宜过大。人类有一种寻求防护、依靠和安
全感的心里，在尺度较大的、较为空旷的街道或广场上，如果不是为了路线的便捷，人们总
是习惯沿着边缘走。在过大的广场与道路空间中，应该对地面进行划分和设置引导物体，如
柱子、树木、花坛、水池等。
3. 具体实例分析——王府井百货商场
1）外部空间分析篇二：深圳购物中心考察报告 深圳购物中心考察报告 社会发展了，人们的生活丰富了，生活方式改变了，购物成了这种生活方式的一部分，
它是立体的了。深圳购物中心也是随着深圳人生活方式的新变化而出现的。 深圳购物中心历史追溯 “所谓‘摩尔’，就是集吃喝玩乐购买消费为一体的综合商业场所。”有着“中国 摩
尔第一人”之称的铜锣湾购物广场董事长陈智如是说。 伴随经济的发展以及城市规模、人口的不断增加，深圳商业发生了变化：传统百货风光
不再，大型超市和复合百货成为深圳商业的主流业态。然而，消费者的需求在变化，他们在
购物的同时，还希望在餐饮、娱乐、休闲等方面得到满足。 太阳广场是其中较早也较为成功的一个：于1999年11月开业的太阳广场，营业面积近
6万平方米，包罗了休闲、娱乐、餐饮及购物等多种功能，经营组合中有百货商场、超市、
餐厅，其功能与摩尔接近。虽未提出摩尔概念，但就其功能和规模而言，可以认为，太阳广
场是深圳摩尔经营的较早探索者。 在深圳，最早提出摩尔概念并付诸实施的是铜锣湾广场：2001年1月，以铜锣湾百货为
主力店的铜锣湾广场以美式shoppingmall 业态现身华强北商业区，集购物、休闲、餐饮、娱
乐为一体，是全国首家shoppingmall ，第二年华侨城铜锣湾广场开张。 中信城市广场的出现，则标志着深圳摩尔的发展进入一个新阶段：规模更大、功能更全，
业态更加成熟。中信采取“只租不售，统一管理”的招商方式，吸引了国内外大批著名商家
的进驻，中信城市广场成为华南地区集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游观光、文化等功能于
一体的国际都市型shoppingmall 。2004年11月，人民南面积12万平方米的金光华广场开业，
500多国内外知名品牌入驻。金光华广场集购物、休闲、娱乐、looks 潮流于一体，是形态成
熟的一个shoppingmall ，伴随着其开业，重振人民南老商业区的重任也由其担当起来。 随后，2004年12月开业的华润万象城，由华润集团投资，集零售、餐饮、娱乐于一体，
总建筑面积达18.8万平方米，拥有6层商用楼面，近300个大小不一、功能不同的独立店铺。
有四个主力店reel 时尚生活百货、嘉禾电影城、o ＇le 超级市场、“冰纷万象”滑冰场以及6
个次主力店，餐饮、家电以及国际品牌服饰等一批商户也陆续进驻。 深圳三大购物中心比较 购物中心占据了城市的主要空间，同时代表着经营者的思想、追求，这种精神内涵通过
每天的运作散发出来，使其在出售商品之外有更多的有创意的活动，让消费者感受到消费的
愉悦，感受到生活和世界的美丽。 让我们先来看深圳三大购物中心各自的“家底”。从这些比较中，或能明白其各自代表着
的精神内涵。 给三大购物中心提个醒 考察深圳购物中心的前景，以下几个关键词，关系着其发展的趋势和可能。再此，通过
对这几个问题的分析，给深圳目前的三大购物中心提个醒。 地铁：三大购物中心都与地铁亲密接触，地铁会为购物中心带来滚滚的人流，增加了购
物中心的辐射半径。但是，不能忽视的是，地铁在带来人流的同时，也会将人流带走。 百货业：深圳几家大的百货公司因起步早，占据着城市的核心地位，有着成熟的消费群
体，良好的人脉关系，丰富的管理经验和大量的人才储备，并且也积累了雄厚的资金。当百
货公司和购物中心这两类商业同处某繁华地段，功能的重叠与浪费将或造成一方繁荣、一方
冷清，或将两败俱伤。因此，百货业的雄踞，对新生的购物中心仍然是一个“威胁”。 容量：大型商场的存在必需有巨大的人流支撑，据称上海要80万人才能养活一个大型商
场（按5万平方米营业面积），深圳人即使是购买力强，推算也要50万人。深圳有1000万人
口，20个大型商场就够了。可以预见，购物中心必将出现竞争惨烈的状况。 竞争：雨后春笋般的购物中心正在涌现，据了解，深圳市内今明年即将出现中心区的怡
景中心城、星河、晶岛三家购物中心，南山的花园城、保利城、欧洲城、益田假日等购物中
心，加之龙岗的五洲风情等，近10家大型购物中心的出现，势必削弱公众对于现有购物中心
的关注度，分流有限的消费者。 营运管理：在国外，商场大都是由专业零售商投资；在中国，商场则大多是由房地产公
司投资。两种投资的利益取向是不同的。专业零售商投资的商场，体现“三统一”——统一
产权、统一规划、统一管理，各种行业、业态的店铺按一定比例配备。不要为了达到销售、
租赁目的，迎合客户购买力，将商场分割成“豆腐块”，致使产权肢解、各自为政、难于管理。
篇三：青岛重点购物中心考察报告 青岛重点购物中心考察报告
青岛佳世客(日本jusco) 所属商圈:香港中路商圈 与海边距离800米左右 青岛佳世客空中停车场 1 图 岛佳世客正门 表1 佳世客市场调查表 2 青 图 世客购物广场业态组合 表2 佳 经营策
略分析: 定位:主题性购物中心包括连锁超市与百货. 相对于一般连锁型购物中心其更
注重各业态功能的整合, 满足中高档消费者的需求. 而相对于一般的主题性购物中心, 内在文
化主题不明确, 虽然外在视觉识别系统统一, 但其内部各业态经营存在差异. 经营方向很明确.
经营业态分析: a.超市: (食品特卖场) 主要销售品类有：生鲜区、休闲食品、粮油、饮
料、冷冻冷藏、冲饮等。定价中等偏上国，目标消费者确定为上班族。 (衣料特卖场) 主要
销售品类有：牛仔休闲、女士衬衣、女士裤装、女士上衣、女士内衣、女士鞋类和女士袜子、
男士衬衣、男士西装、男士西裤、男士休闲装等。价格目标消费者为中层消费者。 (其他
特卖场) 主要销售品类有：家用电器、it 数码、体育用品及服饰、家居用品、儿童用品等。
主要消费对象为家庭。 (儿童用品) 此部分经营主要分为男童玩具，女童玩具和童服饰。经
营品牌有：tomy 、oshisosh 、miky 、迪孚玩具、disney 、snoopy 、steffilove 、barbie 、caiwei 、
任天堂游戏机、海尔斑点狗、扭蛋、小飞狭、大圣玩具、启迪益智、 假面超人、 樱桃小丸
子、耐克好孩子、加菲猫。 图23 ju
sco收银区 b. 品牌专卖店 女装：蜜雪儿、简、依梦、feizi 、eitie 、aikerl 、v2、
g2000、vero 、moda 、jvlyfive 、安魅力、fa:ge、amass 、mk 、cordier 、missco 。 男装：
jack&jones、smart 、lamdo 、fiying 、苏格兰飞人、sprit 、leyi 、蓝豹。体育用品：耐
克、adidas 、piko 。 c.专业店: 珠宝首饰：名饰珠宝、明牌珠宝、金王专卖。 包包
店：米奇、dicaro 、staccato 、bivehubs 、kamalily(丝巾) 。 护理店：百草集护理、圣梦
美容美体、纤致美甲。 工艺美术：工艺美术中心、伊菲工艺礼品。 洗衣店：伊尔 海
产店：海世界 药店：法玛西可 眼镜店：巴黎三城 茶叶：满堂香茶 巧克力：
神户巧克力 烟酒：百酒工厂酒屋、烟草专卖。 d. 佳世客公共服务设施: 中国移动、
中国联通、atm 。 图4 工艺礼品与服装展示 e. 餐饮部分 卖当劳、无福回转寿司、青松馆韩国料理、大娘水饺、味千拉面、篇四：
2015-2020年中国购物中心市场调研报告 2015-2020年中国购物中心市场调研 及投资战略分析报告 中国产业信息网 什么是行业研究报告
行业研究是通过深入研究某一行业发展动态、规模结构、竞争格局以及综合经济信息等，
为企业自身发展或行业投资者等相关客户提供重要的参考依据。
企业通常通过自身的营销网络了解到所在行业的微观市场，但微观市场中的假象经常误
导管理者对行业发展全局的判断和把握。一个全面竞争的时代，不但要了解自己现状，还要
了解对手动向，更需要将整个行业系统的运行规律了然于胸。 行业研究报告的构成
一般来说，行业研究报告的核心内容包括以下五方面： 行业研究的目的及主要任务 行业研究是进行资源整合的前提和基础。 对企业而言，发展战略的制定通常由三部分构成：外部的行业研究、内部的企业资源评
估以及基于两者之上的战略制定和设计。 行业与企业之间的关系是面和点的关系，行业的规模和发展趋势决定了企业的成长空间；
企业的发展永远必须遵循行业的经营特征和规律。 行业研究的主要任务：
解释行业本身所处的发展阶段及其在国民经济中的地位 分析影响行业的各种因素以及判断对行业影响的力度 预测并引导行业的未来发展趋势 判断行业投资价值
揭示行业投资风险
为投资者提供依据 2015-2020年中国购物中心市场调研及投资战略分析 报告
【出版日期】2015年
【交付方式】email 电子版/特快专递
【价 格】纸介版：7000元 电子版：7200元 纸介+电子：7500元
【报告编号】r348065 报告目录：
产业已成为最重要的零售经营方式之一，而且已远远突破商品零售的界限，它对一个城
市的商业环境改善、消费与休闲方式的改变、投资结构的优化、对经济繁荣的贡献等越来越
显示出它的重要性和生命力。 超大规模购物中心（shopping mall ）产生于二十世纪初，五六十年代在美国等发达国家
盛行，掀起了商业经营方式的新浪潮，并逐渐以其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性
经营模式与完美的环境配套设施而风靡欧、美、日及东南亚国家。 我国的购物中心建设起步较晚，开始于20世纪90年代初期，最早的项目是位于珠江三
角洲的天河城购物中心，但是近年来以飞快的速度向前发展。 在过去两年中，中国购物中心以每年开业近400家的速度高速增长。截至2014年底，已
开业购物中心超过3500家，今年还将有500多家的增量。 2008-2014年中国购物中心新增数量（家） 数据来源：智研数据中心整理 在中国，shopping mall的概念越来越时髦，如果对目前的商业地产做一个评价的话，
shopping mall 无疑是最热门的业态。shopping mall 在欧美的成功与这类项目高附加值的连
带效应让投资商怦然心动，于是，shopping mall也渐成为一种新的投资风向，受到投资者
的追捧。在国内已掀起了一股购物中心的开业热潮，诸如北京中关村、望京、金融街等地一
批大型shopping mall遍地开花。 经济的发展为中国购物中心的诞生、推广和普及奠定了日益稳固的基础，特别是进入21
世纪以来，在经济发展的推动下，购物中心在中国以日新月异的节奏展现和变化着自身的产
业规模、产业型态，也越清晰地勾勒出中国购物中心的产业前景。区域性购物中心将成为未
来10-15年中国大陆下一个有利可图的地产领域。篇五：香港购物中心考察报告 香港购物中心考察报告
一、 考察目的与工作路径
1、考察目的
● 了解香港购物中心发展与城市演变和需求的逻辑关系，提炼其项目策划定位成功的内
在规律，培养商业项目战略把握与理解能力。 ● 调查典型案例，探索其商业定位由来和运
营成功经验，发现可供公司借鉴的案例，培养购物中心运营管理思维与操作能力。 ● 与商业运营公司进行交流，学习其管理运作模式，为公司商业项目建设提供参考。
2、工作路径
● 交流：戴德梁行、新世界侨乐物业、正佳广场、中华城广场、广州道 本。
● 考察：26个购物中心
● 讨论：总结交流加深体会。
二、香港购物中心发展历程与基本特征
1、起步发展阶段（1980—1990年） 70年代，香港商业设施主要是百货商场及街边商铺。随着1979年地铁的开通与运营，
改变了传统商业模式与格式。新商业业态购物中心开始出现。 地铁出现带来的变化： ● 居民交通工具发生改变：公车→地铁+公车 ● 迅速聚集了人流：快速、便捷 ● 地铁公司为减少公共交通运营所产生的亏损，增加收入，促进了地铁与购物中心相互
联动，同步建设。
本阶段购物中心特点：
●购物中心以满足人们的日常生活需求为主，属中档购物场所 ● 在保持购物传统功能外，引入了娱乐、餐饮等复合功能，形成了休闲购 物的消费理念，引发了香港商业的变革。 ● 地铁交通引入购物中心
● 建筑功能单一，为建商业而建商业 ● 1980—1990年期间，购物中心发展总面积超过200万㎡ ● 代表案例：太古城
2、快速发展期（1990——1998年） ① 背景：
〃国际经验表明：购物中心在人均gdp 达12000美元时，才是购物中心发展的时代。1980
年，香港的人均gdp 仅5644美元，直到1990年，人均gdp 达13225美元，超过国际经验标
准，具备了快速发展的条件。 〃产业结构发生变化。1980年，香港产业结构：第一产业占1.1%，第二产业占31.8%，
第三产业占67.1%，而1990年，第一产业占0.34%，第二产业占24.1%，第三产业占74.5%，
表明第三产业占主导地位，并不断加强，也促进了购物中心的发展。 ② 特征
〃集写字楼、酒店、购物中心于一体，脱离了购物中心单独发展的模式。 〃购物中心人
流充分整合：地铁站与巴士站在购物中心转乘，写字楼、酒店与购物中心出入口相连。 〃功能更加复合：尽可能容纳休闲、娱乐、商务、旅游等非购物元素，满足一站式需求。 〃购物中心整体档次提升
3、主题化阶段（1998-至今）
这一阶段，香港购物中心趋向饱和，竞争激烈，新进购物中心纷纷在变化，通过主题化
的定位，开始细分市场。如apm 时尚之都，ifcmall 国际金融商场等。
三、香港城市特征
1、规模 面积约1104平方公里，主要由香港岛、九龙、新界三个部分组成。
2、人口规模
● 居住人口686万人，其中外籍人士52万人； ● 年访港人数2525万人/年，其中内地1359万人次，占54%； ● 人口流动率：每天约有1万人/平方公里流动，楼宇密集区人口流动率6 万人/平方公里/天。
3、交通状况
香港人口密度高，每日有1100万人在流动，主要靠地铁、电车、巴士、的士、轮渡等公
共交通工具，公共交通系统发达，道路顺畅。其中地铁约占30%，公车及的士占38%，私车占
15%。
4、香港居民消费习惯 ● 品牌认识度高
● 消费能力较强，人均收入12000元/月——15000元/月 ● 对价格敏感度低，看中就买，不喜欢货比三家 ● 逛购物中心就如内地人喜欢逛超市一样，成为了生活习惯 ● 在外就餐频率高
● 对生活素质要求较高，导致服装、鞋帽、化妆品消费量大大提高 ● 由于本地娱乐业收费标准太高，香港人有周末到内地消费的习惯，其中 更以深圳为首选，其次是广州、东莞和番禺。以洗桑、按摩、唱歌、迪吧等
四、香港购物中心的类别及定位
（一）奢侈品购物中心
1、选址要求
● 周边聚集有众多知名写字楼及全港高档酒店、金融中心 ● 交通便利：轻轨站、停车场 ● 位臵相对隐蔽：排斥无效人流，给顾客安静的购物环境
2、规模要求 2000—3000平方米
3、定位
国际顶级品牌，满足上层人士的精品生活需求
4、环境要求
● 环境高档、优雅
● 安静，给顾客制造精心选购珍品的氛围 ● 通过环境规避无效人流。奢侈品属于特定顾客目的性消费的产品，商家 绝大多数闭门待客，给非目标客户心里压抑之感
5、品牌要求
国际顶级高档品牌专卖店
6、代表案例
中环臵地广场 尖东半岛酒店 尖东新世界购物中心
（二）高档购物中心
1、选址要求
● 周边聚集众多高档写字楼、住宅、酒店、金融中心 ● 交通便利：地铁出口引入购物中心
2、代表案例
（1）ifc
● 地址：位于中环国际金融区，高档写字楼林立，濒临维多利亚港 ● 交通便利：4条
轨道在此交汇，二楼人行天桥将各写字楼及商场连接 ● 定位：满足追求高档品牌的客户的
需求
● 评述：定位准确，但由于新开业不久，人流量有限
（2）又一城
● 地址：位于九龙的观塘站，周边是高档住宅去，香港城市大学与之相临 ● 交通便利：
相通九广路终点站及地铁站
● 定位：满足追求高档品牌的顾客需求 ● 目标客户：高档社区的居民、大学教师、内地到香港1日往返购物的高 档客户（占总客户的40%） ● 评述：定位充分考虑现状居民需求，同时利用了九广铁路，牢牢抓住了 内地高档客户的需求，定位准确
（三）中高档购物中心
1、朗豪坊
● 开发背景：七、八十年代成为香港最繁华的地区，但现已日趋老化，未 能配合经济的发展。政府与鹰君集团合作，投资100亿兴建大型购物中心、甲级写字楼
及五星级酒店，重塑旺角新形象。朗豪坊于2004年8月落成。 ● 定位：打造旺角新商业地标，为年轻人提供中高档的综合性购物中心 ● 目标客户：
15-18岁的学生、中年女性及部分写字楼、酒店住客 ● 定位分析
（1） 主力店西武百货针对追求高档国际品牌的年轻人及中年人，基本与 定位相符
（2） 4-7楼的服饰、化妆品、饰品主要满足青年学生的日常需求，与定位 不符。调查发现：消费者绝大部分是学生，并且是三五成群结伴进入卖场，独立消费意
识强，不需要家长陪同。但消费能力低，难以支撑其经营。
（3） 11-12楼的餐饮消费档次较高，主力客群为周边五星级酒店客人及写 字楼白领，与定位不符
（4） 朗豪坊的瑜伽中心为全球最大的瑜伽中心，主要满足28-40岁成年 人的需求，与定位不符
● 评述：项目招商没有贯彻定位，导致客户对象多层次化，楼层之间的人 流不共享。
购物中心调研报告
一、 调研时间
2012年3月
二、 调研地点
兰州王府井百货商场
三、 调研目的
通过这两周的实地调研，对各购物中心进行仔细观察研究，并对具体案例进行深入的分
析，加强关于商业空间设计的概念，进一步了解并认识在今后的工作中应该注意的问题，为
购物中心的毕业设计打下良好的基础。
四、 调研内容
1. 购物中心的定义
购物中心（shopping center，简称sc ）于20世纪20年代产生于美国，后传到欧洲、
日本及东南亚等国家和地区，并得到迅速发展。购物中心的定义较多，在不通国家，购物中
心有着不同的特点。
国际购物中心协会的定义是：购物中心是被作为一个整体来进行统一规划、统一开发、
统一运营、统一管理的零售店铺与配套设施的联合体，拥有自己的停车场。一般情况下，其
规模和店铺数量会因目标商圈的大小而有所不同。 中国国家标准“零售业态分类”中的购物中心定义为：企业有计划的开发、拥有、管理
运营的各类零售业态、服务设施的集合体。 我们还可以这样认为，购物中心不是一种零售形式，而是由一组 零售商店以及有关的服务设施组成的群体。随着时代的进步人们的生活方式、购物行为
在不断更新，要求享受购物过程，购物已不仅仅是一种单纯只是买东西的家务劳动，而且是
一种社会性的消遣，甚至是获得生活刺激与生活调节的一种享受 。无论有钱者或者无钱者，
均可享受购物中心这个既有文化又具活力的公共场所。人们到购物中心，不仅可以基本买到
一切生活用品，还可以进行吃喝玩乐的综合消费与享受，它不仅是一种购物场所，更是一种
生活化的场所。独具特色的购物中心，不仅是能够成功经营的商业实施，而且是吸引市民和
观光客前往的公共场所，并会成为城市的重要标志性建筑之一。
2. 消费者的商业空间行为分析 a． 消费行为
1） 购物
购物行为主要表现接近商品，选择与比较商品，消费者购买商品，首先希望清楚地看到
商品的形状，颜色，大小。其次，在决定购买任何商品之前，通常都有一个选择与比较的过
程。同类商品较多时，有利于顾客比较选择，收到顾客的欢迎，同时吸引更多的商家聚集，
产生聚集效应。
2） 饮食
饮食是人类的基本生理需要之一，同时也被赋予了多重功能。我们将这种功能分为消除
饥渴，享受美食和社交三类。在购物过程中，消除饥渴的饮食行为一般对饮食环境要求不高，
有较强的顺带性和就近性。享受美食的饮食行为有较强的选择性，对食品 的口味、特色要求较高，对饮食环境也有一定的要求。在商业建筑中，这种饮食空间应
该是相对独立的。社交类饮食行为的目的性较强，如谈生意、聚会、约会等，对环境气氛、
食品口味要求较高。在现代商业建筑空间中，这种饮食空间更要求相对独立，便于车辆与顾
客出入。购物，对这类顾客只是一种顺便的行为，而且大多是诱导性的。
3） 娱乐
娱乐可以分为参与性的和旁观性的。参与性娱乐包括跳舞、卡拉ok 、滑雪、打保龄球等；
旁观性娱乐包括看电影、看演出、听音乐会等。 b． 非消费行为
商业空间中常见的非消费行为包括停息、交往、感受、行走等，这些活动时常交织在一
起。
停息包括随机性步行暂停和休息。引发随机性步行暂停的原因很多，它随时随地都可能
发生，一般持续时间较短。休息可以分为站和坐两种。一般来说，站的时间较短，对周围环
境的选择性较小，坐的时间较长，对周围环境的选择性相对大一些。人类出于防卫和领域要
求的原始本能，在休息时，通常喜欢倚靠在柱子、墙壁等竖向支撑物上，站在这些物体的附
近，选择靠近各种空间界面的边缘、大空间中被分割出的小空间等地方，如柱廊、广场边缘、
墙边踏步、树木周围、墙壁内侧转角处等等。这种地方，一是有倚靠；二是较有安全感，同
时较少地妨碍他人；三是 有较有利的视野，可以较方便地观察别人，而又避免被别人过多观察。 交往是人通过参与他人来往活动获得信息和心里满足感的行为。交往的最基本方式是交
谈。在商业空间中人们的交谈可以分为三种：与结伴同行者交谈、路遇熟人的寒暄、与陌生
人交谈。不同的交谈，有着不同的环境行为特点。各种交谈虽有不同，但都不希望周围的噪
声太大。噪声大时交谈就难以进行下去。 感受是人通过自身的感官直接从外界获取信息的行为，可分为观察、聆听、触摸等。感
受的心里和生理要求包括：1. 空间内容不能太杂乱或太单调。视野中的目标过于琐碎杂乱，
会引起视觉疲劳、无所适从和心理烦躁；过于空无单调又会使人乏味无趣。
2.空间不能太曲折拥挤或太直白。过于曲折拥挤的空间会使人丧失方向感，产生郁闷急
躁的情绪；过于直白的空间又一目了然，使人感到单调乏味。3. 提供观察他人的空间。人们
喜欢观察他人的相貌、举止、衣着和活动，这就是所谓的“人看人”现象。作为服务设施的
商业建筑，应该满足人们的这种行为要求。4. 良好的听觉环境。交通噪声和无规则的高音喇
叭，往往会引起多数人的反感与不快；而柔和的音乐、欢快的笑声、鸟鸣水流声、威风吹拂
声等，往往使人喜悦、放送、使人产生倾听、观察、的愿望。
5.良好、丰富的材料质感。建筑材料的质感也会影响人的空间感觉。在人们触摸得到的
地方，建筑材料应该给人以与空间特征相一致的美好感觉。在商业建筑中，过多运用质感毛
糙、冰冷的材 料是不适宜的。
行走分为有目的的行走和随意行走。在商业空间中，有目的行走是包括到达、寻找和离
开的一系列活动。它受外界影响小，会选择便捷的途径，在一定时间和一定方向容易形成汇
集的人流。随意行走是一种比较缓慢的，不连贯的步行运动，大多时候目的性不强，常常是
时走，时停，时看。它的特点是受外界环境等的影响，行走路线和方向容易发生变化。商业
空间中行走的一般要求：1. 有一定的从容行走的空间，不致受到他人的推挤，不致因受阻而
产生过多迂回。2. 地面平坦清洁。3. 行走的距离不宜太长，否则就容易使人疲乏厌倦。一般
来说，大多数人可以接受的行走距离在500m 以内。但是如果行走沿线的空间和警务变化丰富，
行人往往可以走较长的距离。4. 广场与道路空间不宜过大。人类有一种寻求防护、依靠和安
全感的心里，在尺度较大的、较为空旷的街道或广场上，如果不是为了路线的便捷，人们总
是习惯沿着边缘走。在过大的广场与道路空间中，应该对地面进行划分和设置引导物体，如
柱子、树木、花坛、水池等。
3. 具体实例分析——王府井百货商场
1）外部空间分析篇二：深圳购物中心考察报告 深圳购物中心考察报告 社会发展了，人们的生活丰富了，生活方式改变了，购物成了这种生活方式的一部分，
它是立体的了。深圳购物中心也是随着深圳人生活方式的新变化而出现的。 深圳购物中心历史追溯 “所谓‘摩尔’，就是集吃喝玩乐购买消费为一体的综合商业场所。”有着“中国 摩
尔第一人”之称的铜锣湾购物广场董事长陈智如是说。 伴随经济的发展以及城市规模、人口的不断增加，深圳商业发生了变化：传统百货风光
不再，大型超市和复合百货成为深圳商业的主流业态。然而，消费者的需求在变化，他们在
购物的同时，还希望在餐饮、娱乐、休闲等方面得到满足。 太阳广场是其中较早也较为成功的一个：于1999年11月开业的太阳广场，营业面积近
6万平方米，包罗了休闲、娱乐、餐饮及购物等多种功能，经营组合中有百货商场、超市、
餐厅，其功能与摩尔接近。虽未提出摩尔概念，但就其功能和规模而言，可以认为，太阳广
场是深圳摩尔经营的较早探索者。 在深圳，最早提出摩尔概念并付诸实施的是铜锣湾广场：2001年1月，以铜锣湾百货为
主力店的铜锣湾广场以美式shoppingmall 业态现身华强北商业区，集购物、休闲、餐饮、娱
乐为一体，是全国首家shoppingmall ，第二年华侨城铜锣湾广场开张。 中信城市广场的出现，则标志着深圳摩尔的发展进入一个新阶段：规模更大、功能更全，
业态更加成熟。中信采取“只租不售，统一管理”的招商方式，吸引了国内外大批著名商家
的进驻，中信城市广场成为华南地区集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游观光、文化等功能于
一体的国际都市型shoppingmall 。2004年11月，人民南面积12万平方米的金光华广场开业，
500多国内外知名品牌入驻。金光华广场集购物、休闲、娱乐、looks 潮流于一体，是形态成
熟的一个shoppingmall ，伴随着其开业，重振人民南老商业区的重任也由其担当起来。 随后，2004年12月开业的华润万象城，由华润集团投资，集零售、餐饮、娱乐于一体，
总建筑面积达18.8万平方米，拥有6层商用楼面，近300个大小不一、功能不同的独立店铺。
有四个主力店reel 时尚生活百货、嘉禾电影城、o ＇le 超级市场、“冰纷万象”滑冰场以及6
个次主力店，餐饮、家电以及国际品牌服饰等一批商户也陆续进驻。 深圳三大购物中心比较 购物中心占据了城市的主要空间，同时代表着经营者的思想、追求，这种精神内涵通过
每天的运作散发出来，使其在出售商品之外有更多的有创意的活动，让消费者感受到消费的
愉悦，感受到生活和世界的美丽。 让我们先来看深圳三大购物中心各自的“家底”。从这些比较中，或能明白其各自代表着
的精神内涵。 给三大购物中心提个醒 考察深圳购物中心的前景，以下几个关键词，关系着其发展的趋势和可能。再此，通过
对这几个问题的分析，给深圳目前的三大购物中心提个醒。 地铁：三大购物中心都与地铁亲密接触，地铁会为购物中心带来滚滚的人流，增加了购
物中心的辐射半径。但是，不能忽视的是，地铁在带来人流的同时，也会将人流带走。 百货业：深圳几家大的百货公司因起步早，占据着城市的核心地位，有着成熟的消费群
体，良好的人脉关系，丰富的管理经验和大量的人才储备，并且也积累了雄厚的资金。当百
货公司和购物中心这两类商业同处某繁华地段，功能的重叠与浪费将或造成一方繁荣、一方
冷清，或将两败俱伤。因此，百货业的雄踞，对新生的购物中心仍然是一个“威胁”。 容量：大型商场的存在必需有巨大的人流支撑，据称上海要80万人才能养活一个大型商
场（按5万平方米营业面积），深圳人即使是购买力强，推算也要50万人。深圳有1000万人
口，20个大型商场就够了。可以预见，购物中心必将出现竞争惨烈的状况。 竞争：雨后春笋般的购物中心正在涌现，据了解，深圳市内今明年即将出现中心区的怡
景中心城、星河、晶岛三家购物中心，南山的花园城、保利城、欧洲城、益田假日等购物中
心，加之龙岗的五洲风情等，近10家大型购物中心的出现，势必削弱公众对于现有购物中心
的关注度，分流有限的消费者。 营运管理：在国外，商场大都是由专业零售商投资；在中国，商场则大多是由房地产公
司投资。两种投资的利益取向是不同的。专业零售商投资的商场，体现“三统一”——统一
产权、统一规划、统一管理，各种行业、业态的店铺按一定比例配备。不要为了达到销售、
租赁目的，迎合客户购买力，将商场分割成“豆腐块”，致使产权肢解、各自为政、难于管理。
篇三：青岛重点购物中心考察报告 青岛重点购物中心考察报告
青岛佳世客(日本jusco) 所属商圈:香港中路商圈 与海边距离800米左右 青岛佳世客空中停车场 1 图 岛佳世客正门 表1 佳世客市场调查表 2 青 图 世客购物广场业态组合 表2 佳 经营策
略分析: 定位:主题性购物中心包括连锁超市与百货. 相对于一般连锁型购物中心其更
注重各业态功能的整合, 满足中高档消费者的需求. 而相对于一般的主题性购物中心, 内在文
化主题不明确, 虽然外在视觉识别系统统一, 但其内部各业态经营存在差异. 经营方向很明确.
经营业态分析: a.超市: (食品特卖场) 主要销售品类有：生鲜区、休闲食品、粮油、饮
料、冷冻冷藏、冲饮等。定价中等偏上国，目标消费者确定为上班族。 (衣料特卖场) 主要
销售品类有：牛仔休闲、女士衬衣、女士裤装、女士上衣、女士内衣、女士鞋类和女士袜子、
男士衬衣、男士西装、男士西裤、男士休闲装等。价格目标消费者为中层消费者。 (其他
特卖场) 主要销售品类有：家用电器、it 数码、体育用品及服饰、家居用品、儿童用品等。
主要消费对象为家庭。 (儿童用品) 此部分经营主要分为男童玩具，女童玩具和童服饰。经
营品牌有：tomy 、oshisosh 、miky 、迪孚玩具、disney 、snoopy 、steffilove 、barbie 、caiwei 、
任天堂游戏机、海尔斑点狗、扭蛋、小飞狭、大圣玩具、启迪益智、 假面超人、 樱桃小丸
子、耐克好孩子、加菲猫。 图23 ju
sco收银区 b. 品牌专卖店 女装：蜜雪儿、简、依梦、feizi 、eitie 、aikerl 、v2、
g2000、vero 、moda 、jvlyfive 、安魅力、fa:ge、amass 、mk 、cordier 、missco 。 男装：
jack&jones、smart 、lamdo 、fiying 、苏格兰飞人、sprit 、leyi 、蓝豹。体育用品：耐
克、adidas 、piko 。 c.专业店: 珠宝首饰：名饰珠宝、明牌珠宝、金王专卖。 包包
店：米奇、dicaro 、staccato 、bivehubs 、kamalily(丝巾) 。 护理店：百草集护理、圣梦
美容美体、纤致美甲。 工艺美术：工艺美术中心、伊菲工艺礼品。 洗衣店：伊尔 海
产店：海世界 药店：法玛西可 眼镜店：巴黎三城 茶叶：满堂香茶 巧克力：
神户巧克力 烟酒：百酒工厂酒屋、烟草专卖。 d. 佳世客公共服务设施: 中国移动、
中国联通、atm 。 图4 工艺礼品与服装展示 e. 餐饮部分 卖当劳、无福回转寿司、青松馆韩国料理、大娘水饺、味千拉面、篇四：
2015-2020年中国购物中心市场调研报告 2015-2020年中国购物中心市场调研 及投资战略分析报告 中国产业信息网 什么是行业研究报告
行业研究是通过深入研究某一行业发展动态、规模结构、竞争格局以及综合经济信息等，
为企业自身发展或行业投资者等相关客户提供重要的参考依据。
企业通常通过自身的营销网络了解到所在行业的微观市场，但微观市场中的假象经常误
导管理者对行业发展全局的判断和把握。一个全面竞争的时代，不但要了解自己现状，还要
了解对手动向，更需要将整个行业系统的运行规律了然于胸。 行业研究报告的构成
一般来说，行业研究报告的核心内容包括以下五方面： 行业研究的目的及主要任务 行业研究是进行资源整合的前提和基础。 对企业而言，发展战略的制定通常由三部分构成：外部的行业研究、内部的企业资源评
估以及基于两者之上的战略制定和设计。 行业与企业之间的关系是面和点的关系，行业的规模和发展趋势决定了企业的成长空间；
企业的发展永远必须遵循行业的经营特征和规律。 行业研究的主要任务：
解释行业本身所处的发展阶段及其在国民经济中的地位 分析影响行业的各种因素以及判断对行业影响的力度 预测并引导行业的未来发展趋势 判断行业投资价值
揭示行业投资风险
为投资者提供依据 2015-2020年中国购物中心市场调研及投资战略分析 报告
【出版日期】2015年
【交付方式】email 电子版/特快专递
【价 格】纸介版：7000元 电子版：7200元 纸介+电子：7500元
【报告编号】r348065 报告目录：
产业已成为最重要的零售经营方式之一，而且已远远突破商品零售的界限，它对一个城
市的商业环境改善、消费与休闲方式的改变、投资结构的优化、对经济繁荣的贡献等越来越
显示出它的重要性和生命力。 超大规模购物中心（shopping mall ）产生于二十世纪初，五六十年代在美国等发达国家
盛行，掀起了商业经营方式的新浪潮，并逐渐以其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性
经营模式与完美的环境配套设施而风靡欧、美、日及东南亚国家。 我国的购物中心建设起步较晚，开始于20世纪90年代初期，最早的项目是位于珠江三
角洲的天河城购物中心，但是近年来以飞快的速度向前发展。 在过去两年中，中国购物中心以每年开业近400家的速度高速增长。截至2014年底，已
开业购物中心超过3500家，今年还将有500多家的增量。 2008-2014年中国购物中心新增数量（家） 数据来源：智研数据中心整理 在中国，shopping mall的概念越来越时髦，如果对目前的商业地产做一个评价的话，
shopping mall 无疑是最热门的业态。shopping mall 在欧美的成功与这类项目高附加值的连
带效应让投资商怦然心动，于是，shopping mall也渐成为一种新的投资风向，受到投资者
的追捧。在国内已掀起了一股购物中心的开业热潮，诸如北京中关村、望京、金融街等地一
批大型shopping mall遍地开花。 经济的发展为中国购物中心的诞生、推广和普及奠定了日益稳固的基础，特别是进入21
世纪以来，在经济发展的推动下，购物中心在中国以日新月异的节奏展现和变化着自身的产
业规模、产业型态，也越清晰地勾勒出中国购物中心的产业前景。区域性购物中心将成为未
来10-15年中国大陆下一个有利可图的地产领域。篇五：香港购物中心考察报告 香港购物中心考察报告
一、 考察目的与工作路径
1、考察目的
● 了解香港购物中心发展与城市演变和需求的逻辑关系，提炼其项目策划定位成功的内
在规律，培养商业项目战略把握与理解能力。 ● 调查典型案例，探索其商业定位由来和运
营成功经验，发现可供公司借鉴的案例，培养购物中心运营管理思维与操作能力。 ● 与商业运营公司进行交流，学习其管理运作模式，为公司商业项目建设提供参考。
2、工作路径
● 交流：戴德梁行、新世界侨乐物业、正佳广场、中华城广场、广州道 本。
● 考察：26个购物中心
● 讨论：总结交流加深体会。
二、香港购物中心发展历程与基本特征
1、起步发展阶段（1980—1990年） 70年代，香港商业设施主要是百货商场及街边商铺。随着1979年地铁的开通与运营，
改变了传统商业模式与格式。新商业业态购物中心开始出现。 地铁出现带来的变化： ● 居民交通工具发生改变：公车→地铁+公车 ● 迅速聚集了人流：快速、便捷 ● 地铁公司为减少公共交通运营所产生的亏损，增加收入，促进了地铁与购物中心相互
联动，同步建设。
本阶段购物中心特点：
●购物中心以满足人们的日常生活需求为主，属中档购物场所 ● 在保持购物传统功能外，引入了娱乐、餐饮等复合功能，形成了休闲购 物的消费理念，引发了香港商业的变革。 ● 地铁交通引入购物中心
● 建筑功能单一，为建商业而建商业 ● 1980—1990年期间，购物中心发展总面积超过200万㎡ ● 代表案例：太古城
2、快速发展期（1990——1998年） ① 背景：
〃国际经验表明：购物中心在人均gdp 达12000美元时，才是购物中心发展的时代。1980
年，香港的人均gdp 仅5644美元，直到1990年，人均gdp 达13225美元，超过国际经验标
准，具备了快速发展的条件。 〃产业结构发生变化。1980年，香港产业结构：第一产业占1.1%，第二产业占31.8%，
第三产业占67.1%，而1990年，第一产业占0.34%，第二产业占24.1%，第三产业占74.5%，
表明第三产业占主导地位，并不断加强，也促进了购物中心的发展。 ② 特征
〃集写字楼、酒店、购物中心于一体，脱离了购物中心单独发展的模式。 〃购物中心人
流充分整合：地铁站与巴士站在购物中心转乘，写字楼、酒店与购物中心出入口相连。 〃功能更加复合：尽可能容纳休闲、娱乐、商务、旅游等非购物元素，满足一站式需求。 〃购物中心整体档次提升
3、主题化阶段（1998-至今）
这一阶段，香港购物中心趋向饱和，竞争激烈，新进购物中心纷纷在变化，通过主题化
的定位，开始细分市场。如apm 时尚之都，ifcmall 国际金融商场等。
三、香港城市特征
1、规模 面积约1104平方公里，主要由香港岛、九龙、新界三个部分组成。
2、人口规模
● 居住人口686万人，其中外籍人士52万人； ● 年访港人数2525万人/年，其中内地1359万人次，占54%； ● 人口流动率：每天约有1万人/平方公里流动，楼宇密集区人口流动率6 万人/平方公里/天。
3、交通状况
香港人口密度高，每日有1100万人在流动，主要靠地铁、电车、巴士、的士、轮渡等公
共交通工具，公共交通系统发达，道路顺畅。其中地铁约占30%，公车及的士占38%，私车占
15%。
4、香港居民消费习惯 ● 品牌认识度高
● 消费能力较强，人均收入12000元/月——15000元/月 ● 对价格敏感度低，看中就买，不喜欢货比三家 ● 逛购物中心就如内地人喜欢逛超市一样，成为了生活习惯 ● 在外就餐频率高
● 对生活素质要求较高，导致服装、鞋帽、化妆品消费量大大提高 ● 由于本地娱乐业收费标准太高，香港人有周末到内地消费的习惯，其中 更以深圳为首选，其次是广州、东莞和番禺。以洗桑、按摩、唱歌、迪吧等
四、香港购物中心的类别及定位
（一）奢侈品购物中心
1、选址要求
● 周边聚集有众多知名写字楼及全港高档酒店、金融中心 ● 交通便利：轻轨站、停车场 ● 位臵相对隐蔽：排斥无效人流，给顾客安静的购物环境
2、规模要求 2000—3000平方米
3、定位
国际顶级品牌，满足上层人士的精品生活需求
4、环境要求
● 环境高档、优雅
● 安静，给顾客制造精心选购珍品的氛围 ● 通过环境规避无效人流。奢侈品属于特定顾客目的性消费的产品，商家 绝大多数闭门待客，给非目标客户心里压抑之感
5、品牌要求
国际顶级高档品牌专卖店
6、代表案例
中环臵地广场 尖东半岛酒店 尖东新世界购物中心
（二）高档购物中心
1、选址要求
● 周边聚集众多高档写字楼、住宅、酒店、金融中心 ● 交通便利：地铁出口引入购物中心
2、代表案例
（1）ifc
● 地址：位于中环国际金融区，高档写字楼林立，濒临维多利亚港 ● 交通便利：4条
轨道在此交汇，二楼人行天桥将各写字楼及商场连接 ● 定位：满足追求高档品牌的客户的
需求
● 评述：定位准确，但由于新开业不久，人流量有限
（2）又一城
● 地址：位于九龙的观塘站，周边是高档住宅去，香港城市大学与之相临 ● 交通便利：
相通九广路终点站及地铁站
● 定位：满足追求高档品牌的顾客需求 ● 目标客户：高档社区的居民、大学教师、内地到香港1日往返购物的高 档客户（占总客户的40%） ● 评述：定位充分考虑现状居民需求，同时利用了九广铁路，牢牢抓住了 内地高档客户的需求，定位准确
（三）中高档购物中心
1、朗豪坊
● 开发背景：七、八十年代成为香港最繁华的地区，但现已日趋老化，未 能配合经济的发展。政府与鹰君集团合作，投资100亿兴建大型购物中心、甲级写字楼
及五星级酒店，重塑旺角新形象。朗豪坊于2004年8月落成。 ● 定位：打造旺角新商业地标，为年轻人提供中高档的综合性购物中心 ● 目标客户：
15-18岁的学生、中年女性及部分写字楼、酒店住客 ● 定位分析
（1） 主力店西武百货针对追求高档国际品牌的年轻人及中年人，基本与 定位相符
（2） 4-7楼的服饰、化妆品、饰品主要满足青年学生的日常需求，与定位 不符。调查发现：消费者绝大部分是学生，并且是三五成群结伴进入卖场，独立消费意
识强，不需要家长陪同。但消费能力低，难以支撑其经营。
（3） 11-12楼的餐饮消费档次较高，主力客群为周边五星级酒店客人及写 字楼白领，与定位不符
（4） 朗豪坊的瑜伽中心为全球最大的瑜伽中心，主要满足28-40岁成年 人的需求，与定位不符
● 评述：项目招商没有贯彻定位，导致客户对象多层次化，楼层之间的人 流不共享。