产业升级和劳动力转型将为珠三角注入新的活力
1.1.珠三角地理和经济概念
珠江三角洲的地理概念和区域协作概念。地理上，珠江三角洲是组成珠江的西江、北江和东江入海时冲击沉淀而成的一个三角洲，面积大约一万多平方公里。“珠三角”的概念首次于1994年10月8日正式在广东省委七届三次全会上提出。
珠江三角洲经济区最初由广州、深圳、佛山、珠海、东莞、中山6个城市及惠州、清远、肇庆三市的一部分组成；后来，“珠三角”范围调整扩大为由珠江沿岸广州、深圳、佛山、珠海、东莞、中山、惠州、江门、肇庆9个城市组成的区域，面积为24437平方公里，不到广东省国土面积的14％；2015年珠三角人口达到5763万人，占广东省人口的54％。
1.2.区域经济稳步换挡，产业结构进一步优化
经济增速稳步换挡，区域内部分化差异蕴含增长潜力。2000年以来，珠三角继续保持经济强势增长，2000-2007年GDP年均增速高达15%以上。2008年后，受全球金融危机以及自身产业结构调整的影响，珠三角经济增速减缓，2011-2014年GDP增速下滑至10%以下。
区域内部不同城市工业化、城镇化程度差异较大，尽管部分区域由高速发展进入中速发展，未来随着区域联动协作机制的进一步改善，地区内部分城市有望创造新的发展潜力，区域整体保持中高速增长速度可期。
珠三角经济区仍是全国区域经济建设发展的典范。比较珠三角、长三角、京津冀三个超市城市群经济情况，以常住人口计算，珠三角和长三角人均GDP总量与增速基本一致，珠三角2014年超过10000元，仍然保持强劲的增速，市场前景依然辽阔。
京津冀虽然是近年来国家大力提倡和重点发展的区域，但由于起步较晚、城市间协同效应尚未完善，与珠三角和长三角仍有较大差距。未来珠三角仍将作为全国城市群建设的典范，将继续受到政策关注。
第二产业紧随市场变化调整结构，先进化、技术化带来城市对土地的利用更加高效。近年来，由于金融危机带来的震荡和国际市场需求结构调整的大背景，珠三角地区产业转型升级不断推进。传统工业结构进一步由劳动密集型的传统产业向技术密集型的先进制造业转型。
产业结构调整也带来企业需求变化，对土地的需求不仅考虑成本，而更看重土地所承载的价值，如设施配套水平、环境品质、地区人力资源水平等，对土地的使用也更加高效，珠三角城市地均GDP由2006年的8.03亿元/平方公里攀升至2013年的14.21亿元/平方公里。
第三产业迅速崛起优化经济结构，城市土地价值不断提升，产业迁移也带来土地需求外溢。2012年以来第三产业开始占据珠三角GDP的主导地位，以金融业为代表现代服务业的快速崛起为区域带来新的增长动力。
城市服务业的发展迅速抬升了城市中心地区的土地价值，使城市中心区的吸引力和集聚能力大幅上升，建成密度不断提高，中心地区原有的大量工业企业受土地成本的影响，开始大规模外迁，原有厂房用地被商业、商务、房地产等城市功能取代，城市功能更加均衡完善。而传统工业的外迁也创造了更多土地需求，郊区房地产在“圈地”阵营中实现增值。
1.3.区域常住人口增速减缓，劳动力转型升级可期
常住人口增速放缓，劳动力需求由外来务工人员转变为高技术人才，引入新的购房需求。产业转移带来近年来珠三角地区整体人口常住增速放缓，从人口增长过程来看，2006-2010年是珠三角人口的高速增长期，各年份常住人口增长率均在4%以上。
2011年以来，受珠三角经济增长及产业结构调整影响，外来务工人员返乡就业趋势开始显现，常住人口增长率不足1%，珠三角人口增长重回平稳状态。人口增速的放缓并不代表区域吸引力的下降，相反这是区域在经济新常态下的自发调整，劳动力市场重回平稳，为经济长期稳定增长提供保障。
2005-2014年十年间，珠三角地区先进制造业从业人数大幅增长75%，而制造业整体从业人数仅上升44%。随着珠三角地区持续推进先进制造业以及现代服务业发展，珠三角的劳动力需求将由低水平务工人员转变为高水平受教育程度较高的人才，为城市发展注入新的活力。
1.4.区域以广州深圳为双核心城市向外辐射
区域内经济圈发展良好，广州、深圳辐射作用显著，佛山、东莞深入融合，珠海发展前景广阔。珠三角目前已形成广佛肇、深莞惠、珠中江三个经济圈，分别以广州、深圳和珠海为中心城市向外辐射，带动区域发展。
广州、深圳目前已成为珠三角的双核，各自拥有难以取代的中心地位。同时，广深双核之间的联系在区域中最为密切，正是这种日益密集的人流、物流、资金流、信息流的交换，驱动两个核心城市不断快速发展。
佛山、东莞在区域一体化的进程中不断受益，在相邻的广州、深圳的带动下产业、生活、交通等各方面不断深化融合。相比而言，珠海、中山、肇庆、惠州在经济总量上处于劣势，但珠海作为经济特区与广深乃至港澳的联系更为外向活跃，有望增加珠三角与港澳、泛珠区域的合作互动，成为珠三角新的增长极。
珠三角区域重点考察广州、深圳、珠海、东莞、佛山五个城市。比较各城市房价变化情况发现，深圳2014年以接近25000元的平均住宅价格水平继续领跑全国，而广州也处于高位，珠海、东莞、佛山紧随其后。
除佛山外，上述各市房价水平均保持较高增速，反映了旺盛的购房需求和乐观的市场预期。为更深入地分析各城市房价水平，我们将重点考察广州、深圳、珠海、东莞、佛山五市，其中广州深圳作为一线城市，珠海东莞佛山则作为一线周边的三线城市。
广州——整体较为健康，房价后续上涨动力足
2.1.产业结构升级和经济换挡增长背景下，人口的增长以及教育交通等优势仍将保证臵业的稳定需求
2.1.1.经济增速换挡进入中高速增长阶段
广州经济增速由高速换挡到中高速，但仍高于全国平均。2014年以前广州经济高速增长，GDP实际增速始终保持在10%以上。近两年广州经济增长开始放缓，换挡进入中高速增长阶段，但总体仍保持稳定，2015年GDP总量达到18100亿元，同比实际增速为8.4%。
2.1.2.广州产业结构不断升级，南沙新区有望成为新的增长极
占第三产业持续增长，占GDP比重位居一线城市前列。近几年，广州市第三产业产值不断增长，其占GDP比重从2009年的60.9%增长到2015年的66.8%，产业结构更加健康。一线城市中，2014年以前广州第三产业占GDP比重仅次于北京.
第二产业中高能耗产业增速放缓，高新制造业快速发展。2015年，广州规模以上汽车制造业、电子产品制造业和石油化工制造业三大支柱产业完成工业总产值9119.25亿元，增长8.7%，其中电子产品制造业总产值达到2789.3亿元，同比增长20.6%。
与此同时，广州高技术制造业快速发展，2015年增加值增速达19.4%，较去年同期增速9.7%有极大提升，其中电子及通信设备制造业更是增长26.1%，高新技术驱动带来的产业发展给广州市第二产业增长带来全新动力。
另一方面，广州六大高耗能行业增加值比上年增长8.3%，相比于2014年增速9.8%有一定下降，其中部分行业已经呈现出去产能趋势。
总体来看，广州第二产业结构不断健康，支柱产业继续给经济发展提供强劲动力，新兴高技术行业快速发展，高耗能落后产业逐步淘汰，预计未来广州的产业结构将继续进行，带来对高技术产业的人才需求。
南沙成为广州的新增长极，国家新区优势巨大。2012年，国务院正式批复《广州南沙新区发展规划》，广州南沙新区正式成为国家级新区。南沙新区将打造成为粤港澳优质生活圈示范区，粤港澳全面合作示范区，海上丝绸之路起点，南中国门户新区等。
国家对南沙新区的大力投入将有效促进地区发展，吸引高素质人才流入，同时为本地居民提供新的臵业选择，有利于高端住宅需求的释放。
2.1.3.广州人口规模居于全国前列，城镇化水平高
广州跻身超大城市之列，人口优势强，城镇化水平高。广州市2015年末常住人口达1350万人，较上年提升3.22%，人口潜力非常大。根据国务院2014年11月发布的《关于调整城市规模划分标准的通知》，城区常住人口1000万人以上的城市为超大城市，广州市因此名列其中。
近10年来广州市人口快速增长，户籍人口/常住人口的比例从2007年的0.75下降到2014年的0.64，反映出广州市吸引了大量外来人口涌入。与此同时，广州城镇化率超过90%，远超全国39.9%的户籍人口城镇化比例。城市人口增加不断提高广州的人力资本，为未来的城市发展注入活力。
2.1.4.广州教育资源丰富，交通便利
广州教育资源集中，为城市产业转型升级贡献优质劳动力。截至2013年，广州市普通高等学校数达80所，高校数量仅次于北京，其中“211工程”大学4所，而普通高校在校学生人数达98万，在教育资源较发达的八个城市中名列榜首。
与此同时，广州也在积极吸引人才落户，于2014年颁布并实施《广州市引进人才入户管理办法实施细则》，在为城市吸引人才、提升经济活力的同时，也为房地产市场提供了潜在市场需求。
“十二五”期间交通建设卓有成效，中心城市功能不断强化，带动土地升值。广州在“十二五”期间完成了大量交通建设工作，包括相继开通的广珠、广深客运专线和贵广、南广高铁，以及高速公路通车972公里，地铁通车9条266公里。
目前广州仍有11条地铁在建，总投资超过1400亿，计划全部于2017年底开通，总地铁线路达到20条，新增覆盖11个行政区。地铁建设将极大地方便居民通勤，提升区域连通性，也将极大地活化沿线区域地产项目价值，活跃房地产市场。
2.2.土地供应较稳定，土地溢价率不高
2.2.1.土地供应较稳定，显示政府在供地方面的节制
近年来广州土地供应稳中推进，市场预期保持温和。广州住宅用地供应比较温和，近年来土地宗数和规划建筑面积的推出量和成交量均保持稳定，整体变化幅度不大。
2.2.2.土地溢价率不高，近期有所上升
土地整体溢价率不高，近期有所走高。广州市土地均价近几年走势比较平稳，一方面受到保障房配建的影响，另一方面也反映较为温和的市场预期。今年前4个月，土地市场整体比较慢热，5月成交量有所放大，成交均价和土地溢价率也出现较大幅度上涨。
2.3.住宅量价齐升，但相对同类城市房价仍处于低位
2.3.1.住宅成交量转暖，去化周期降低
住宅成交量逐渐转暖，去化周期大幅缩短。2014年受经济下行影响，广州市住宅成交量明显减少，去化周期达到上升至近五年的新高点。进入2015年后，城市内部产业结构调整、经济环境恢复，宏观信贷政策放宽，使得房地产市场逐渐转暖，住宅去化周期不断下降。根据易居研究院的数据，6个月平均去化周期从2015年1月的12.6个月下降到今年4月的9.6个月。
2.3.2.住宅价格持续回升，近期上升态势更加明显
住宅价格持续回升，新建商品住宅价格环比连续14个月为正。2015年下半年来，商品住宅价格回升明显，国家统计局数据显示2015年4月起广州新建商品住宅价格指数环比已连续14个月为正。近几个月，商品住宅价格回升态势更加明显，3到5月份的价格环比涨幅分别达到2.9%、2.4%和2.7%。
2.3.3.广州房价收入比一线城市最低
广州房价收入比一线城市中最低。根据Wind资讯的数据，2015年广州房价收入比仅为11.4，与其他一线城市相比明显偏低，反映出较为温和的住宅价格和居民较强的购买力。2013年以前，广州的房价收入比甚至还不如杭州等二线城市，未来增长潜力巨大。
深圳——活力创新之都，迈向世界级都市
3.1.不断优化的产业结构和增量人口将带来潜在的购房需求
3.1.1.尽管经济增速有所放缓，经济韧性十足
深圳经济增速有所放缓，仍高于全国平均水平。作为中国最成功的经济特区，改革开放后深圳经济保持了高速的增长。近几年深圳市经济增速有所下滑，2014年GDP实际增速更是下降到10%以下，只有8.8%。
尽管如此，在全国经济增速下滑的2015年，深圳市经济增速比2014年还高了0.1个百分点，由此可见深圳经济的韧性。
3.1.2.第三产业比重逐年提高且多点开花，制造业向高端转型
占深圳市第三产业占GDP比重仍然相对偏低，有很大的上升空间，而且大型企业的数量近年来呈现爆发增长态势，为城市带来财富的同时也积累了相当的购买力。深圳2015年第三产业占GDP的比重仅为58.8%，比广州、上海占比低8~9个百分点，第三产业仍有很大的发展空间。
与此同时，深圳市大型企业数量呈爆发式增长，根据深圳市2015统计年鉴的数据，深圳市注册资本在5000万以上的企业的户数在2014年增长近70%，大型企业的入驻在为城市带来财富和活力的同时，也为城市人群积累了相当的购买力
制造业加速转型升级，第三产业多点开花。尽管深圳市第二产业比重逐步缩小，但全市正在加快制造业由低端向高端的转型升级。2015年，深圳先进制造业增加值5165.57亿元，增长11.5%，增速高于全市规模以上工业3.8个百分点；高技术制造业增加值4491.36亿元，增长9.7%。与此同时，深圳市第三产业多点开花，形成了金融、物流、文化产业等多个增长点。
国际职能战略区进一步打开投资空间。2010年8月26日，深圳特区成立三十周年，《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》获国务院批复。深圳前海合作区将打造世界级金融、科技和信息服务中心；港深合作先导区、制度创新先行区、高端服务聚集区，未来将成为深圳连接世界的全新窗口。
发展至今，前海已经取得诸多实质性突破：2015年入住企业超过6万家，金融、物流、科技等现代服务业领域均有龙头企业进入，给这片仅有18平方公里的土地带来无限生机。前海合作区对周围区域带动作用，高端财富人群的臵业需求，都将持续刺激深圳房地产市场。
3.1.3.人口增速重新加速，城市吸引力强
人口增速重新加速，城市吸引力不可小觑。深圳在2001到2010年间常住人口高速增长，进入2011年后增长率有所下降，但2015年城市常住人口大幅增长到1137.9万人，增速高达5.6%。一线城市中，深圳的人口密度远仍高于北上广，人口集聚优势明显，支撑高新产业发展，城市内生动力充足。
珠三角城市中深圳吸引力一枝独秀。纵观珠三角各市人口迁移趋势，深圳一枝独秀，无论在吸引省内人口转移还是省外人口迁移方面都具有其他城市不可比拟的优势，再一次凸显其核心城市的地位。
出深圳市人均可支配收入和人均消费支出2015年以来保持高速增长。与大型企业落户深圳相对应的，2015年深圳市人均可支配收入和人均消费支出保持重回稳定高速增长的态势
3.1.4.教育交通全面铺开，向国际化大都市迈进
教育资源和水平相对较弱一直是深圳市的短板，而城市在未来发展中要想保持核心竞争优势，教育资源是不可或缺的资源。
1）根据深圳市统计年鉴，2014年末深圳市普通高等学校数量仅为10所，普通高等学校在校人数为8.77万人；而同期北京普通高等学校数量为89所，普通高等学校在校人数为60.46万人，而2014年北京常住总人口仅为深圳的2倍。
2）根据中国青年报的报道，深圳当前大专以上人口所占比例为24%，而北京这一比例超过35%，广州、上海这一比例均超过30%。
深圳市正在积极引进国内知名高校，预计后续深圳会形成一批优质的高等院校群。根据中国青年报的报道，深圳市教育局正在洽谈引进国内知名的“985”、“211”院校在深圳共建校区，除了已经签署合作备忘录的北京大学外，还有中国人民大学、北京中医药大学、中国科学院大学、武汉大学、清华大学、中山大学、哈尔滨工业大学等，按照计划深圳未来至少有7所“985”、“211”院校。
未来几年深圳市轨道交通将呈现快速扩张趋势。
1）2016年6月底，深圳市深圳地铁共有6条线路、149座车站、运营线路总长230公里，轨道交通线路长度居中国第4，而到2016年底，预计运营线路将达到286公里，到2020年，预计运营线路将扩张到近435公里。
2）根据深圳城市轨道交通协会的报道，深圳地铁集团董事长林总预计到2025年，深圳地铁通车里程将是现在的5倍，达到1000公里。因此深圳轨道交通将呈持续扩张趋势。
发达的交通网将延伸城市的边界，提升城市的品质，将深圳打造成为世界级的大都市。发达的交通网络将大大延伸城市的边界，促进深圳市与周边城市之间的联系，也将进一步巩固深圳市作为区域核心城市的地位，增强对周边产业与人口的粘附力，推动深圳迈向世界级大都市。
3.2.土地供应收紧下土地均价居高不下
3.2.1.土地供应有所收紧，土地均价居高不下
新增土地供应收紧，价格不断推高。深圳面积仅2000平方公里左右，北京、上海、广州分别是它的8.2、3.2、3.7倍。高密度人口和稀缺的土地资源形成尖锐矛盾。近年来政府不断收紧住宅用地供应，导致楼面均价迅速提升，溢价率居高不下，2015年更是诞生了楼面价7.99万元/平方米的全国单价地王。新增土地资源的高溢价也将带动周围楼市的价值，使得深圳的住宅市场保持昂首态势。
3.2.2.存量土地活化入市，有望成为土地重要来源
存量土地活化入市，提升区域价值。2009年12月深圳市政府颁布了《深圳市城市更新办法》，指导本市通过城市更新完善城市功能、改善人居环境、推进土地和资源的集约利用。
2012年1月深圳又颁布《深圳市城市更新办法实施细则》进行详细规定和说明。城市更新活化了深圳的存量土地，提升了土地的利用效率和区域价值，预计未来将成为深圳住宅用地的重要来源。
3.3.房价短期有下行压力，中长期具备上涨动力
2015年以来量价齐升，房价水平全面超越北上广。2015年“3〃30”新政以及一系列的信贷宽松政策刺激带来了深圳房地产市场的迅速活跃，改善性需求的释放和投资性需求的返回让房地产市场迎来春天，一方面成交量大幅上涨，去化周期明显降低；另一方面巨大的市场需求带来房价飙升，使得深圳成为全国房价水平最高的城市。这些变化也印证这座年轻的城市强大的购买力。
过快上涨的房价也使得深圳市政府出台了3.25楼市新政，预计短期政策仍然以调控为主，短期房价承受一定的下行压力。深圳市政府在2016年3月25日出台了限购政策，非户籍购房社保缴纳由1年延长至3年，在一定程度上遏制了深圳楼市过热的情形。
由于短期深圳市房价增速过快，在一定程度上透支了未来的涨幅，因此深圳短期房价承受一定的下行压力。
从中长期角度来看，深圳市的供求矛盾依旧突出，随着人口吸引力的不断增强和财富的聚集，房价中长期仍具备上行动力。一方面，深圳市具有成为国际化大都市的潜力，人口吸引力不断增强，另一方面，深圳市土地供应仍然有限，近几年远低于住宅成交面积，因此供需矛盾预计将进一步加剧，房价中长期仍具备上行动力。
本文转载自新财富酷鱼(www.ikuyu.cn)——投研交流及高端金融定制服务平台，
本文转载自新财富酷鱼(www.ikuyu.cn)——投研交流及高端金融定制服务平台，作者：国泰君安证券 侯丽科。来源：新财富PLUS（ID：xcfplus）
产业升级和劳动力转型将为珠三角注入新的活力
1.1.珠三角地理和经济概念
珠江三角洲的地理概念和区域协作概念。地理上，珠江三角洲是组成珠江的西江、北江和东江入海时冲击沉淀而成的一个三角洲，面积大约一万多平方公里。“珠三角”的概念首次于1994年10月8日正式在广东省委七届三次全会上提出。
珠江三角洲经济区最初由广州、深圳、佛山、珠海、东莞、中山6个城市及惠州、清远、肇庆三市的一部分组成；后来，“珠三角”范围调整扩大为由珠江沿岸广州、深圳、佛山、珠海、东莞、中山、惠州、江门、肇庆9个城市组成的区域，面积为24437平方公里，不到广东省国土面积的14％；2015年珠三角人口达到5763万人，占广东省人口的54％。
1.2.区域经济稳步换挡，产业结构进一步优化
经济增速稳步换挡，区域内部分化差异蕴含增长潜力。2000年以来，珠三角继续保持经济强势增长，2000-2007年GDP年均增速高达15%以上。2008年后，受全球金融危机以及自身产业结构调整的影响，珠三角经济增速减缓，2011-2014年GDP增速下滑至10%以下。
区域内部不同城市工业化、城镇化程度差异较大，尽管部分区域由高速发展进入中速发展，未来随着区域联动协作机制的进一步改善，地区内部分城市有望创造新的发展潜力，区域整体保持中高速增长速度可期。
珠三角经济区仍是全国区域经济建设发展的典范。比较珠三角、长三角、京津冀三个超市城市群经济情况，以常住人口计算，珠三角和长三角人均GDP总量与增速基本一致，珠三角2014年超过10000元，仍然保持强劲的增速，市场前景依然辽阔。
京津冀虽然是近年来国家大力提倡和重点发展的区域，但由于起步较晚、城市间协同效应尚未完善，与珠三角和长三角仍有较大差距。未来珠三角仍将作为全国城市群建设的典范，将继续受到政策关注。
第二产业紧随市场变化调整结构，先进化、技术化带来城市对土地的利用更加高效。近年来，由于金融危机带来的震荡和国际市场需求结构调整的大背景，珠三角地区产业转型升级不断推进。传统工业结构进一步由劳动密集型的传统产业向技术密集型的先进制造业转型。
产业结构调整也带来企业需求变化，对土地的需求不仅考虑成本，而更看重土地所承载的价值，如设施配套水平、环境品质、地区人力资源水平等，对土地的使用也更加高效，珠三角城市地均GDP由2006年的8.03亿元/平方公里攀升至2013年的14.21亿元/平方公里。
第三产业迅速崛起优化经济结构，城市土地价值不断提升，产业迁移也带来土地需求外溢。2012年以来第三产业开始占据珠三角GDP的主导地位，以金融业为代表现代服务业的快速崛起为区域带来新的增长动力。
城市服务业的发展迅速抬升了城市中心地区的土地价值，使城市中心区的吸引力和集聚能力大幅上升，建成密度不断提高，中心地区原有的大量工业企业受土地成本的影响，开始大规模外迁，原有厂房用地被商业、商务、房地产等城市功能取代，城市功能更加均衡完善。而传统工业的外迁也创造了更多土地需求，郊区房地产在“圈地”阵营中实现增值。
1.3.区域常住人口增速减缓，劳动力转型升级可期
常住人口增速放缓，劳动力需求由外来务工人员转变为高技术人才，引入新的购房需求。产业转移带来近年来珠三角地区整体人口常住增速放缓，从人口增长过程来看，2006-2010年是珠三角人口的高速增长期，各年份常住人口增长率均在4%以上。
2011年以来，受珠三角经济增长及产业结构调整影响，外来务工人员返乡就业趋势开始显现，常住人口增长率不足1%，珠三角人口增长重回平稳状态。人口增速的放缓并不代表区域吸引力的下降，相反这是区域在经济新常态下的自发调整，劳动力市场重回平稳，为经济长期稳定增长提供保障。
2005-2014年十年间，珠三角地区先进制造业从业人数大幅增长75%，而制造业整体从业人数仅上升44%。随着珠三角地区持续推进先进制造业以及现代服务业发展，珠三角的劳动力需求将由低水平务工人员转变为高水平受教育程度较高的人才，为城市发展注入新的活力。
1.4.区域以广州深圳为双核心城市向外辐射
区域内经济圈发展良好，广州、深圳辐射作用显著，佛山、东莞深入融合，珠海发展前景广阔。珠三角目前已形成广佛肇、深莞惠、珠中江三个经济圈，分别以广州、深圳和珠海为中心城市向外辐射，带动区域发展。
广州、深圳目前已成为珠三角的双核，各自拥有难以取代的中心地位。同时，广深双核之间的联系在区域中最为密切，正是这种日益密集的人流、物流、资金流、信息流的交换，驱动两个核心城市不断快速发展。
佛山、东莞在区域一体化的进程中不断受益，在相邻的广州、深圳的带动下产业、生活、交通等各方面不断深化融合。相比而言，珠海、中山、肇庆、惠州在经济总量上处于劣势，但珠海作为经济特区与广深乃至港澳的联系更为外向活跃，有望增加珠三角与港澳、泛珠区域的合作互动，成为珠三角新的增长极。
珠三角区域重点考察广州、深圳、珠海、东莞、佛山五个城市。比较各城市房价变化情况发现，深圳2014年以接近25000元的平均住宅价格水平继续领跑全国，而广州也处于高位，珠海、东莞、佛山紧随其后。
除佛山外，上述各市房价水平均保持较高增速，反映了旺盛的购房需求和乐观的市场预期。为更深入地分析各城市房价水平，我们将重点考察广州、深圳、珠海、东莞、佛山五市，其中广州深圳作为一线城市，珠海东莞佛山则作为一线周边的三线城市。
广州——整体较为健康，房价后续上涨动力足
2.1.产业结构升级和经济换挡增长背景下，人口的增长以及教育交通等优势仍将保证臵业的稳定需求
2.1.1.经济增速换挡进入中高速增长阶段
广州经济增速由高速换挡到中高速，但仍高于全国平均。2014年以前广州经济高速增长，GDP实际增速始终保持在10%以上。近两年广州经济增长开始放缓，换挡进入中高速增长阶段，但总体仍保持稳定，2015年GDP总量达到18100亿元，同比实际增速为8.4%。
2.1.2.广州产业结构不断升级，南沙新区有望成为新的增长极
占第三产业持续增长，占GDP比重位居一线城市前列。近几年，广州市第三产业产值不断增长，其占GDP比重从2009年的60.9%增长到2015年的66.8%，产业结构更加健康。一线城市中，2014年以前广州第三产业占GDP比重仅次于北京.
第二产业中高能耗产业增速放缓，高新制造业快速发展。2015年，广州规模以上汽车制造业、电子产品制造业和石油化工制造业三大支柱产业完成工业总产值9119.25亿元，增长8.7%，其中电子产品制造业总产值达到2789.3亿元，同比增长20.6%。
与此同时，广州高技术制造业快速发展，2015年增加值增速达19.4%，较去年同期增速9.7%有极大提升，其中电子及通信设备制造业更是增长26.1%，高新技术驱动带来的产业发展给广州市第二产业增长带来全新动力。
另一方面，广州六大高耗能行业增加值比上年增长8.3%，相比于2014年增速9.8%有一定下降，其中部分行业已经呈现出去产能趋势。
总体来看，广州第二产业结构不断健康，支柱产业继续给经济发展提供强劲动力，新兴高技术行业快速发展，高耗能落后产业逐步淘汰，预计未来广州的产业结构将继续进行，带来对高技术产业的人才需求。
南沙成为广州的新增长极，国家新区优势巨大。2012年，国务院正式批复《广州南沙新区发展规划》，广州南沙新区正式成为国家级新区。南沙新区将打造成为粤港澳优质生活圈示范区，粤港澳全面合作示范区，海上丝绸之路起点，南中国门户新区等。
国家对南沙新区的大力投入将有效促进地区发展，吸引高素质人才流入，同时为本地居民提供新的臵业选择，有利于高端住宅需求的释放。
2.1.3.广州人口规模居于全国前列，城镇化水平高
广州跻身超大城市之列，人口优势强，城镇化水平高。广州市2015年末常住人口达1350万人，较上年提升3.22%，人口潜力非常大。根据国务院2014年11月发布的《关于调整城市规模划分标准的通知》，城区常住人口1000万人以上的城市为超大城市，广州市因此名列其中。
近10年来广州市人口快速增长，户籍人口/常住人口的比例从2007年的0.75下降到2014年的0.64，反映出广州市吸引了大量外来人口涌入。与此同时，广州城镇化率超过90%，远超全国39.9%的户籍人口城镇化比例。城市人口增加不断提高广州的人力资本，为未来的城市发展注入活力。
2.1.4.广州教育资源丰富，交通便利
广州教育资源集中，为城市产业转型升级贡献优质劳动力。截至2013年，广州市普通高等学校数达80所，高校数量仅次于北京，其中“211工程”大学4所，而普通高校在校学生人数达98万，在教育资源较发达的八个城市中名列榜首。
与此同时，广州也在积极吸引人才落户，于2014年颁布并实施《广州市引进人才入户管理办法实施细则》，在为城市吸引人才、提升经济活力的同时，也为房地产市场提供了潜在市场需求。
“十二五”期间交通建设卓有成效，中心城市功能不断强化，带动土地升值。广州在“十二五”期间完成了大量交通建设工作，包括相继开通的广珠、广深客运专线和贵广、南广高铁，以及高速公路通车972公里，地铁通车9条266公里。
目前广州仍有11条地铁在建，总投资超过1400亿，计划全部于2017年底开通，总地铁线路达到20条，新增覆盖11个行政区。地铁建设将极大地方便居民通勤，提升区域连通性，也将极大地活化沿线区域地产项目价值，活跃房地产市场。
2.2.土地供应较稳定，土地溢价率不高
2.2.1.土地供应较稳定，显示政府在供地方面的节制
近年来广州土地供应稳中推进，市场预期保持温和。广州住宅用地供应比较温和，近年来土地宗数和规划建筑面积的推出量和成交量均保持稳定，整体变化幅度不大。
2.2.2.土地溢价率不高，近期有所上升
土地整体溢价率不高，近期有所走高。广州市土地均价近几年走势比较平稳，一方面受到保障房配建的影响，另一方面也反映较为温和的市场预期。今年前4个月，土地市场整体比较慢热，5月成交量有所放大，成交均价和土地溢价率也出现较大幅度上涨。
2.3.住宅量价齐升，但相对同类城市房价仍处于低位
2.3.1.住宅成交量转暖，去化周期降低
住宅成交量逐渐转暖，去化周期大幅缩短。2014年受经济下行影响，广州市住宅成交量明显减少，去化周期达到上升至近五年的新高点。进入2015年后，城市内部产业结构调整、经济环境恢复，宏观信贷政策放宽，使得房地产市场逐渐转暖，住宅去化周期不断下降。根据易居研究院的数据，6个月平均去化周期从2015年1月的12.6个月下降到今年4月的9.6个月。
2.3.2.住宅价格持续回升，近期上升态势更加明显
住宅价格持续回升，新建商品住宅价格环比连续14个月为正。2015年下半年来，商品住宅价格回升明显，国家统计局数据显示2015年4月起广州新建商品住宅价格指数环比已连续14个月为正。近几个月，商品住宅价格回升态势更加明显，3到5月份的价格环比涨幅分别达到2.9%、2.4%和2.7%。
2.3.3.广州房价收入比一线城市最低
广州房价收入比一线城市中最低。根据Wind资讯的数据，2015年广州房价收入比仅为11.4，与其他一线城市相比明显偏低，反映出较为温和的住宅价格和居民较强的购买力。2013年以前，广州的房价收入比甚至还不如杭州等二线城市，未来增长潜力巨大。
深圳——活力创新之都，迈向世界级都市
3.1.不断优化的产业结构和增量人口将带来潜在的购房需求
3.1.1.尽管经济增速有所放缓，经济韧性十足
深圳经济增速有所放缓，仍高于全国平均水平。作为中国最成功的经济特区，改革开放后深圳经济保持了高速的增长。近几年深圳市经济增速有所下滑，2014年GDP实际增速更是下降到10%以下，只有8.8%。
尽管如此，在全国经济增速下滑的2015年，深圳市经济增速比2014年还高了0.1个百分点，由此可见深圳经济的韧性。
3.1.2.第三产业比重逐年提高且多点开花，制造业向高端转型
占深圳市第三产业占GDP比重仍然相对偏低，有很大的上升空间，而且大型企业的数量近年来呈现爆发增长态势，为城市带来财富的同时也积累了相当的购买力。深圳2015年第三产业占GDP的比重仅为58.8%，比广州、上海占比低8~9个百分点，第三产业仍有很大的发展空间。
与此同时，深圳市大型企业数量呈爆发式增长，根据深圳市2015统计年鉴的数据，深圳市注册资本在5000万以上的企业的户数在2014年增长近70%，大型企业的入驻在为城市带来财富和活力的同时，也为城市人群积累了相当的购买力
制造业加速转型升级，第三产业多点开花。尽管深圳市第二产业比重逐步缩小，但全市正在加快制造业由低端向高端的转型升级。2015年，深圳先进制造业增加值5165.57亿元，增长11.5%，增速高于全市规模以上工业3.8个百分点；高技术制造业增加值4491.36亿元，增长9.7%。与此同时，深圳市第三产业多点开花，形成了金融、物流、文化产业等多个增长点。
国际职能战略区进一步打开投资空间。2010年8月26日，深圳特区成立三十周年，《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》获国务院批复。深圳前海合作区将打造世界级金融、科技和信息服务中心；港深合作先导区、制度创新先行区、高端服务聚集区，未来将成为深圳连接世界的全新窗口。
发展至今，前海已经取得诸多实质性突破：2015年入住企业超过6万家，金融、物流、科技等现代服务业领域均有龙头企业进入，给这片仅有18平方公里的土地带来无限生机。前海合作区对周围区域带动作用，高端财富人群的臵业需求，都将持续刺激深圳房地产市场。
3.1.3.人口增速重新加速，城市吸引力强
人口增速重新加速，城市吸引力不可小觑。深圳在2001到2010年间常住人口高速增长，进入2011年后增长率有所下降，但2015年城市常住人口大幅增长到1137.9万人，增速高达5.6%。一线城市中，深圳的人口密度远仍高于北上广，人口集聚优势明显，支撑高新产业发展，城市内生动力充足。
珠三角城市中深圳吸引力一枝独秀。纵观珠三角各市人口迁移趋势，深圳一枝独秀，无论在吸引省内人口转移还是省外人口迁移方面都具有其他城市不可比拟的优势，再一次凸显其核心城市的地位。
出深圳市人均可支配收入和人均消费支出2015年以来保持高速增长。与大型企业落户深圳相对应的，2015年深圳市人均可支配收入和人均消费支出保持重回稳定高速增长的态势
3.1.4.教育交通全面铺开，向国际化大都市迈进
教育资源和水平相对较弱一直是深圳市的短板，而城市在未来发展中要想保持核心竞争优势，教育资源是不可或缺的资源。
1）根据深圳市统计年鉴，2014年末深圳市普通高等学校数量仅为10所，普通高等学校在校人数为8.77万人；而同期北京普通高等学校数量为89所，普通高等学校在校人数为60.46万人，而2014年北京常住总人口仅为深圳的2倍。
2）根据中国青年报的报道，深圳当前大专以上人口所占比例为24%，而北京这一比例超过35%，广州、上海这一比例均超过30%。
深圳市正在积极引进国内知名高校，预计后续深圳会形成一批优质的高等院校群。根据中国青年报的报道，深圳市教育局正在洽谈引进国内知名的“985”、“211”院校在深圳共建校区，除了已经签署合作备忘录的北京大学外，还有中国人民大学、北京中医药大学、中国科学院大学、武汉大学、清华大学、中山大学、哈尔滨工业大学等，按照计划深圳未来至少有7所“985”、“211”院校。
未来几年深圳市轨道交通将呈现快速扩张趋势。
1）2016年6月底，深圳市深圳地铁共有6条线路、149座车站、运营线路总长230公里，轨道交通线路长度居中国第4，而到2016年底，预计运营线路将达到286公里，到2020年，预计运营线路将扩张到近435公里。
2）根据深圳城市轨道交通协会的报道，深圳地铁集团董事长林总预计到2025年，深圳地铁通车里程将是现在的5倍，达到1000公里。因此深圳轨道交通将呈持续扩张趋势。
发达的交通网将延伸城市的边界，提升城市的品质，将深圳打造成为世界级的大都市。发达的交通网络将大大延伸城市的边界，促进深圳市与周边城市之间的联系，也将进一步巩固深圳市作为区域核心城市的地位，增强对周边产业与人口的粘附力，推动深圳迈向世界级大都市。
3.2.土地供应收紧下土地均价居高不下
3.2.1.土地供应有所收紧，土地均价居高不下
新增土地供应收紧，价格不断推高。深圳面积仅2000平方公里左右，北京、上海、广州分别是它的8.2、3.2、3.7倍。高密度人口和稀缺的土地资源形成尖锐矛盾。近年来政府不断收紧住宅用地供应，导致楼面均价迅速提升，溢价率居高不下，2015年更是诞生了楼面价7.99万元/平方米的全国单价地王。新增土地资源的高溢价也将带动周围楼市的价值，使得深圳的住宅市场保持昂首态势。
3.2.2.存量土地活化入市，有望成为土地重要来源
存量土地活化入市，提升区域价值。2009年12月深圳市政府颁布了《深圳市城市更新办法》，指导本市通过城市更新完善城市功能、改善人居环境、推进土地和资源的集约利用。
2012年1月深圳又颁布《深圳市城市更新办法实施细则》进行详细规定和说明。城市更新活化了深圳的存量土地，提升了土地的利用效率和区域价值，预计未来将成为深圳住宅用地的重要来源。
3.3.房价短期有下行压力，中长期具备上涨动力
2015年以来量价齐升，房价水平全面超越北上广。2015年“3〃30”新政以及一系列的信贷宽松政策刺激带来了深圳房地产市场的迅速活跃，改善性需求的释放和投资性需求的返回让房地产市场迎来春天，一方面成交量大幅上涨，去化周期明显降低；另一方面巨大的市场需求带来房价飙升，使得深圳成为全国房价水平最高的城市。这些变化也印证这座年轻的城市强大的购买力。
过快上涨的房价也使得深圳市政府出台了3.25楼市新政，预计短期政策仍然以调控为主，短期房价承受一定的下行压力。深圳市政府在2016年3月25日出台了限购政策，非户籍购房社保缴纳由1年延长至3年，在一定程度上遏制了深圳楼市过热的情形。
由于短期深圳市房价增速过快，在一定程度上透支了未来的涨幅，因此深圳短期房价承受一定的下行压力。
从中长期角度来看，深圳市的供求矛盾依旧突出，随着人口吸引力的不断增强和财富的聚集，房价中长期仍具备上行动力。一方面，深圳市具有成为国际化大都市的潜力，人口吸引力不断增强，另一方面，深圳市土地供应仍然有限，近几年远低于住宅成交面积，因此供需矛盾预计将进一步加剧，房价中长期仍具备上行动力。
本文转载自新财富酷鱼(www.ikuyu.cn)——投研交流及高端金融定制服务平台，
本文转载自新财富酷鱼(www.ikuyu.cn)——投研交流及高端金融定制服务平台，作者：国泰君安证券 侯丽科。来源：新财富PLUS（ID：xcfplus）