养老地产发展调研报告
◎水隐
近年来，养老地产、养老社区（住区）、养老公寓等各种以养老冠名的养老服务投资项目层出不穷，保利、万科、绿地、华润、中石化等众多大型房企、央企，以及包括泰康人寿、平安集团、太平集团、新华保险、中国人寿等知名保险公司进入养老产业。据不完全估算，目前仅保险公司在养老地产上的投资已经超过了５００亿元。近期，媒体关于采用连锁会员制模式运作的中海地产华山养老项目陷于停滞的报道又使养老地产成为关注热点。另外，国内知名养老服务提供商也在与地产企业紧密合作，提供技术服务输出。２０１０年底，上海亲和源与万科签订了战略联盟合作协议，正式成为万科“幸福汇”项目的管理服务提供商。
一．养老地产发展状况基本判断
养老地产项目与相关概念辨析养老地产项目与普通商品住宅区别。养老地产从建筑设计、园林规划到装饰标准，其开发规律与住宅产品开发并无实质差别，其核心竞争力在于适老化设计，以及从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护等一整套专业服务。绝大多数老年地产建筑形式可归类为老年住宅或者
老年公寓。根据《老年人建筑设计规范》（ＪＧ儿２２—９９），老年住宅（Ｈ叫ｓｅ
ｆｏｒ
《学习时报》撰文，明确“不能将养老地产纳入养老机构设立许可和管理的范围”，并提出了居家式房屋设计、居住对象、服务提供方式和产权归属等四项区分标准，特别明确即使没有出售产权，但实行以租代售、出租长期使用权等形式，一次性收取老年人长期直至相当于住房５０年至７０年产权的租金的养老公寓项目，也属于养老地产。”民政部窦玉沛副部长也明确表示，“养老地产属于房地产开发范畴，只是具有养老概念的房地产。真正的养老产业主要面向家庭提供居家服务，面向失能、半失能老人提供护理服务，在床位等硬件和护理人员等软件方面都有相关要求，养老地产不能满足相关条件。养老地产不会纳入养老产业进行管理，也不会享受养老产业具有的相关税收政策优惠。”
养老地产项目与美国退休社区差异。退休社区最早出现在美国，美国老人住宅协会（Ａｍｅｒｉｃａｎ
ｏｆｈｏｍｅｓｆｏｒｔｈｅ
ａｓｓｏｃｉａｔｉｏｎ
ｔｈｅＡｇｅｄ）是专供老年人
居住，符合老年体能心态特征的住宅；而老年公寓（Ａｐａｒｔｍｅｎｔ
ｆｏｒｔｈｅ
Ａｇｅｄ）则指专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型，两者均归为住宅类。２００３年发布的《老年人居住建筑设计标准》（ＧＢ／Ｔ
５０３４０—
２００３）基本沿用了该表述。养老地产与商品住宅的主要区别体现在：一是客户群体不同。养老地产突出以老年人群为服务重点，通过多代居、两代居、大型适老社区等方式推介项目。二是建筑标准不同。在规划、设计、配套设施和设备中均体现适老化。三是服务功能不同。能够提供医疗护理、健康管理、文化娱乐以及家政物业等综合服务，四是经营模式不同。养老地产项目根据土地性质不同、项目定位差异，出现了产权销售式、持有经营式和混合式经营等不同模式。与之相适应的收费模式包括产权制、会员制、抵押制、租金制、月费制等多种形式。
养老地产项目与养老机构差异。２０１３年底民政部李立国部长在
ａｇｉｎｇ，ＡＡＨＡ）将持
ｃａｒｅ
续照顾的退休社区（ｃｏｎｔｉｎｕｉｎｇ
ｒｅｔｉｒｅｍｅｎｔ
ｃｏｍｍｕｎｉｔｉｅｓ，ＣＣＲＣ）定
义为：一个组织对于随时间而有不同需求的老年居民持续性提供完整范围的住宅、生活服务与健康照护服务。须同时具备居民必须年满５０
岁以上、没有１８岁以下子女同住、可以在社区内获得相关的日常生活服务并获得完整照护三个特征。一般人住美国退休社区需要签署终生照护契约（Ｌｉｆｅ—ＣａｒｅＣｏｎｔｒａｃｔ），支付购房费用，承诺余生将在此社区中生活，并按时缴纳月费或管理费（从２００至２５００美金不等）。
美国退休社区的新住户通常是能够独立生活的退休人士，先住在独立生活的住宅中，然后随着身体机能的退化，自我照顾能力逐步降低时，再视情况移住辅助生活住宅、集合式老人住宅或护理之家。当他们进入半自理或失能状态时，服务费不会增加，有效化解养老成本增长风险。以被国内奉为退休社区经典的美国太阳城（Ｓｕｎ
ｃｉｔｙ
归属上不明晰，多只具表象而无其实。特别值得注意的是中美两国观念差异对于发展养老地产的深层次影响。我国信奉“儒家思想”，美国信仰“新教伦理”，我国强调集体、团结与合作，而个人主义是美国社会价值支柱。美国家庭通常是核心家庭，即由夫妻两人及其未婚子女两代人组成的家庭，老人基本不与成年子女共同生活，而我国则注重家庭观念，强调子女必须侍奉父母，而父母也多尽自身的能力，或操劳家务，或照顾孙辈。可见，在其他条件相同的情况下，集体主义的家庭观越强，孝顺父母的观念越强，养老社区发展面临的阻力也越大。反之个人主义的家庭观越强，越有利于养老社区的发展。另外，美国人非常看重空间隐私，对个人空间极端崇尚和高度敏感，而养老社区恰恰能够提供足够的空间来满足老年人彻底保护个人隐私的需求。
养老地产的政策走向判断全国政协委员、合众人寿董事长戴皓在２０１３年两会上提交了《关于大力发展专业养老社区的提案》，建议大力发展专业养老社区，制定和落实专业养老社区建设和运营的优惠政策，培育和发展像美国太阳城模式的专业养老社区。在２０１３年新修订的《老年人权益保障法》和随后下发的国务院３５号文件中，都对引导、支持老年宜居住
定：专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地，可确定为养老服务设施用地。老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地，不属于本《意见》中的养老服务设施用地。养老服务设施用地内建设的老年公寓、宿合等居住用房，参照公共租赁住房套型建筑面积标准，限定在４０平方米以内。养老服务设施建设用地使用权可以整体转让和转租、不得分割转让和转租；不得改变规划确定的土地用途，改变用途用于住宅、商业等房地产开发的，由市、县国土资源管理部门依法收回建设用地使用权。上述规定从政策上已经堵死了通过划拨或出让方式取得养老服务设施建设用地，建设养老地产用于分割销售的通道。同时，养老服务设施还必须按照《城镇老年人设施规划规范》、
准》、
Ａｒｉｚｏｎａ）为例，该城位于美国亚利桑那州，是一座拥有１６万居民的“老人城”。２０世纪５０年代，地产商德尔・伟布在这里修建了仅供５５岁以上退体老人居住的住宅。并明文规定所有居民必须５５岁以上，低于５５岁，即便是子女也没有居住权。１８岁以下的陪同人士一年居住时间不能超过３０天。除了硬件设施完备外，还有专门为老人服务的综合性医院，心脏中心、眼科中心以及数百个医疗诊所遍布大街小巷。为规范养老社区建设，美国联邦政府在上世纪８０—９０年代颁布了一系列法令，规定除生活自理型社区外，其他几种养老社区均需得到州政府授权才能开发和运营，同时还要与医院或其他专业护理机构紧密合作，以便提供及时和高水准的医疗照护。目前，美国约有５％的老年人选择居住在退休社区中接受专业照护，也并未成为美国主流的养老方式。
与美国退休社区相比，国内养老地产项目对于购买对象、居住人群没有严格限制，特别是产权
（（老年人居住建筑设计标《养老设施建筑设计规划》
（ＧＢ５０８６７．２０１３）等国家标准建设。
从保险资金投资养老地产项目来看，先后有国寿（河北廊坊）生态健康城、泰康之家（北京昌平）、合众健康社区（武汉蔡甸）等项目投入运营。寿险资金投资养老社区，通过租赁物业而非销售物业的方式进行投资成本回收，不仅延伸现有保险产品期限和内在价值，而且在根本上延伸了保险产品的生命周期，并大幅提升保单的收益价值。以泰康人寿为例，其全资子公司泰康之家投资有限公司创办的养老社区以出租的形式为老年人提供综合养老服务，以５５岁入住计算，客户支付租金的期限超过２０年。保险公司可以在养老社区投资的基础上，进行产品创新。例如，原有养老保险客户退休后可直接进入保险公司投资的养老社区，保险公司无
宅开发做了规定。特别是在国家把
住房消费和养老健康家政消费同时列为重点推进的６大消费领域的利好消息带动下，养老地产将有望继续成为地产资本跨界进入养老服务领域的最主要途径。
用地等相关政策规范
国土资源部办公厅印发的《养老服务设施用地指导意见》
（国
土资厅发［２０１４］１１号）中明确规
须再向其返还到期养老金，而是将到期养老保险直接转至其养老社区。修订后的《保险法》、
《保险
售式、常州金东方和合肥太阳湾的持有经营式，以及北京太阳城、上海亲和源、宁夏上陵黄河外滩等销售加自持的混合式经营等三种模式。确定运营模式的关键因素并不完全是经营者的主观愿望，而是取得土地的方式和约定条件。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，各类用地出让的最高年限为：居住用地７０年；工业用地５０年；教育、科技、文化、卫生、体育用地５０年；商业、旅游、娱乐用地４０年；综合或其他用地５０年。目前，只有居住用地可以拆分产权销售，也就是说开发商取得居住用地建设养老地产项目，其销售方式与普通商品住宅没有本质差别；而持有型养老地产，则会面临运营成本、盈利周期等种种困难，哪怕只有一位老人入住，相应的医疗、康复、护理等设施都要配套齐全。其次，没有相关的金融产品支持，经营收益不足１０％，依靠租金收益的回报周期达到１０年至１５年，退出路径有限，但可以稳定地享受不动产增值部分收益。
对于大多数开发商来说，受限于资金压力，采取“销售＋持有运营”的方式运作更为现实，也就是通过招拍挂方式取得居住用地，再确定一定的租售比例，一部分建设老年宜居住宅销售，并同时建设自持型的老年公寓，通过住宅销售回笼资金并维持老年公寓正常运转。这种模式也更接近美国退休社区。例如，北京太阳城的养老住宅分为商品房和养老公寓两种，商品房已在２００８年前全部售出，长期租赁式的老年公寓则成为近年最主要的产品，以５年起租，每５年作为一档，租户最多可选择连租２０年。户型从３８平方米到１２０平方米不等。北京太
充持有、通过医疗附加养老、通过对外输出管理模式等获得可持续发展的盈利模式。
养老地产的收费方式
不同的养老地产运营模式决定了相适应的收费形式。采用会员制主要是由于住宅产权无法分割销售而需要开发商自持时，可以在最短时间内回笼资金，减轻企业现金流压力，并维持项目正常运转。１９９８年，中国人民银行、国家工商行政管理局印发了《会员卡管理试行办法》（以下简称《试行办法》），明确规定“会员卡是指发行人和其会员之间以契约形式确定的会员消费权利的直接消费凭证。会员卡不能分红派息，也不能还本付息；可以依法转让、质押和继承；发售总金额超过１０００万元人民币的，由中国人民银行总行审批。”２００７年《试行办法》废止，但并未出台新的替代办法。
《试行办法》的废止
资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》进一步明晰了保险公司投资不动产的条件和要求。保监会发布的（（关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》（保监发［２０１２］５９号）中又明确强调“保险公司投资不动产，不得自行开发建设投资项目，不得以投资性不动产为目的，运用自用性不动产的名义，变相参与土地一级开发。”该规定相当于禁止保险公司自己拿地进行开发，这就使得他们在进行养老社区的投资和运营时，必须寻求一个开发企业进行合作。今年８月，国务院印发了《关于加快发展现代保险服务业的若干意见》（国发［２０１４］２９号），明确提出要创新养老保险产品服务，支持符合条件的保险机构投资养老产业，促进保险服务业与养老服务业融合发展，将推动保险资金加速进入养老地产发展。＝．养老地产运营管理核心问题
目前我国养老地产项目主要是在开发服务理念、配套服务设施和营销方式上还有一些差距。特别是从整个社会养老服务体系建设来看，由于生活在养老社区的老年人基本是有一定经济实力的老年人，并且健康老人居多（上海亲和源居住的老年人中，自理、半失能和失能老年人比例分别为９４％、４％和２％；北京太申祥和国际敬老院只收入自理老人），对减轻社会养老负担贡献并不大，还处于补充和从属地位，还很难成为一种独立有效的养老方式。
养老地产的运营模式
目前比较有代表性的是产权销
为养老地产推行会员制收费方式扫清了显性政策障碍。以上海亲和源为例，分Ａ卡、Ｂ卡两种形式，购买会员卡可以选择大套（１２０平方米）、中套（７２平方米）和小套（５８平方米）三种户型。Ａ卡无论选择何种套型一律售价７５万元，但根据套型的不同需缴付２．９８万至６．９８万元不等的年费；Ｂ卡无论选何种套型年费一律为２．３８万元，但根据套型的不同售价分别为４５万元、５５万元和８８万元。之所以在收费上会有如此的差异是因为Ａ、Ｂ卡性质不同，Ａ卡在亲和源永久有效，其有效期与房屋土地的使用年限相同；Ｂ卡的有效期至老人生命终结，但有一个１５年的界限，未住满１５年多余费用可退，居住超过１５年则超过部分免费。除购买会员卡外，根据后续服务方式的不同，还有免费服务和有偿服务两种模式。在北京太阳城
阳城的做法可以归结为通过销售补
选择全程管理的老人，根据房屋面积不同每年还需缴纳２—４万元管理费，包括代缴物业’、采暧、水电等２０项费用和送餐、预约医院、每周两次打扫卫生、定期更换床单等服务项目，而在北京太申祥和国际敬老院，老人取得会籍后可享受专属客房居住权，同时免费使用康乐场所，除了生活费之外，无需缴纳任何月费，吸引了一批有一定积蓄、
权。以亲和源和常州金东方等项目为例，会员卡无论有效期长短，出售的均为使用权，也就是说会员支付了几十万元的费用，却得不到所住房屋的产权。其中隐含的风险主要包括：一是使用期限问题。根据《合同法》规定，租赁的最长期限不能超过２０年，因此，从法律上来说，会员制的使用权一次最多应不超过２０年，超过部分没有法律保障。同时，房屋使用期限还与本身土地用途和土地剩余使用年限挂钩，如果是利用商业、旅游等用地建设的老年地产项目，其剩余年限最长将不会超过４０年，所谓永久使用本身就是伪命题。二是权益范围问题。会员制住户依据协议能够享受占有、使用、收益和部分处分四项权益，甚至可以取得全部或者部分增值收益，已经远远超出通过合同债权取得的使用权的权能范围，非常接近产权。但是我国实行的是不动产物权登记制度，依据合同取得的这些权属并不能得到法律充分保护；更类似于将居住房屋使用权和服务一起打包的服务合同，而不是房屋销售合同，一旦出现纠纷，维权索赔将面临极大困难。
养老地产的配套服务
养老地产的核心竞争力在于多元化经营和全方位为老服务，只有把医疗和生活照料作为主业，再配套其他设施形成一个产业链，才能减轻资金压力实现盈利。北京太阳城与北京朝阳医院合作建设一家二级医院，太阳城１６００户居家老人中有６００位寄宿在“银龄公寓”里，享受直至临终关怀的全程化服务；而普通租户在２０年服务周期内需缴纳的管理服务费将达到８０万元。湖南长沙康乃馨国际老年生活示范城一期已率先投入２亿元建成１７０００平方米老年病医院、８０００平方米老年呵
护中心及５０００平方米翠湖、７０００平方米园林景观。常州金东方引入美国生命集团、宁夏吴忠上陵黄河外滩项目引入民非组织“邦尼老年护理服务中心”提供全过程服务。根据入住老年人身体状况变化，可以及时转入项目附属的老年护理机构接受全护照料。当养老地产项目达到一定规模以后，也可以通过连锁并购、输出运营管理服务获取收益。三，规范发展老年地产的政策建议
１９８２年第３７届联合国大会通过的《老龄问题维也纳国际行动计划》中指出：“社会福利服务应以社区为基础，并为老年人提供范围广泛的预防性、补救性和发展方面的服务，以便使老年人能够在自己的家里和他们的社区里尽可能过独立的生活，继续成为参加经济活动的、有用的公民。”养老地产项目作为机构养老的创新方式，是随着社会经济发展需求而生的产物，能够满足部分中高端养老需求，但应当立足于依靠市场在资源配置中的决定性作用，不能享受养老产业优惠政策。
提供政策指引
一是明确管理边界。养老地产项目整体不纳入养老机构设立许可和养老行业管理范围，其规划建设应归属于建设和国土部门管理。对于其中配建相对独立的具备集中生活照料和康复护理功能，实行有期限的月租服务的老年护理中心等设施，应区分情况纳入养老机构许可管理，并按照有关规定享受建设运营补贴等各项扶持政策。对于配建的医院、学校等生活类设施应当纳入医疗卫生、教育等行业管理。二是优先建设老年宜居社区。老年人既需要舒适的生活环境，更需要代际人际关系和谐，特别是含饴弄孙
但无月费支付能力的中端客户。另
外，会员卡也不同于商务部规范的预付费卡管理。２０１２年商务部下发（（单用途商业预付卡管理办法》（商务部令第９号），明确规定从事零售业、住宿和餐饮业、居民服务业的企业法人在境内开展单用途商业预付卡业务需适用办法，但养老地产销售服务不在单用途商业预付卡行业分类范围。
租金制和月费制一般适用于养老地产项目配建的养老公寓，与一般养老机构的收费模式基本一致。还有一些养老机构，比如保利（北京）和熹会老年公寓，其在推广初期采取的是押金制收费模式，老年人人住时可以选择一次性缴纳大额押金方式来换取日常月费的优惠，且月费可以从押金扣除。该模式应属于预付费消费性质，与押金本身的担保性质并不吻合，否则就无法在财务管理上视为营业收入。无论是会员制还是押金制，都存在资金监管和使用安全上的风险。
养老地产的房屋权属
根据养老地产项目经营模式的不同，所占有使用的房屋可以区分为通过购买成为业主取得完全产权，通过购买会员卡、签订入住协议等方式取得使用权两种。其中完全产权与商品房无异，人住配建养老公寓属于租赁使用也无争议，争议最大的就是会员卡的长期使用
堕
的天伦之乐，美国式的“老人城”并不适合我国国情和老年人生活习惯。
（（老年人权益保障法》规定的
对老年宜居环境建设发挥积极规范作用。
引导帮助开展适老化服务一是帮助养老地产根据项目地点、规模、人群等因素完善产业链，融合植入生活照料、医疗康复、金融理财等不同服务模块、或将若干模块有机组合，从而提高项目收益率。二是帮助实现养老地产建设和运营的分离。即将重资产和轻资产分离，以北京太阳城为例，房地产开发采取工商注册，养老服务机构作为民营非营利机构在民政部门注册。也就是借鉴物业管理模式，在养老设施投入使用后，交给养老机构开展服务，享受相关的优惠政策。三是加强对养老地产项目配建养老机构的管理，指导其建立完善规章制度，并配合有关部门加强对其服务收费、安全管理、医疗卫生等方面的服务监管。
积极研究有效管控风险
养老是涉及到公共服务的重大民生问题，～旦养老地产项目出现问题，将极有可能由于资金额大、服务人群特殊等因素演变成社会问
题。一是积极研究会员制养老法律问题，建议有关部门制定会员卡管理法律法规和政策，对会员制经营机构的资格、性质、资本金额度（比例）、融资渠道等作出明确。特别是要防范养老地产项目终止配套服务风险。对于采取会员制的养老地产项目，由于开发商在初期已经通过销售会员卡方式收回大量开发成本，对于后续需要提供的医疗康复、生活护理和家政物业等配套服务项目，将可能由于回报低、周期长等原因终止服务，已入住老年人将陷入无人照料的境地。建议明确对开发商收取的高额会员费的使用监管，探索银行等第三方授权监管模式，避免出现资金链断裂导致的项目无法持续问题。二是对于变身养老地产的小产权房保持清醒立场。严格执行《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》的有关要求，对占用农民集体所有土地搞房地产开发，并以会员制形式销售的老年地产项目，支持有关部门纳入小产权房清理范围。
推进老年宜居社区建设既包括老年地产项目，更多地是要对现有社区进行适老化改造。同时，因此，要更好地贯彻落实住房城乡建设部、民政部等部门《关于加强老年人家庭及居住区公共设施无障碍改造工作的通知》（建标［２０１４］１００号）精神，结合老（旧）居住（小）区整治、棚户区改造、建筑抗震加固等专项工作，重点推进居住区缘石坡道、轮椅坡道、人行通道，以及建筑公共出入口、公共走道、地面、楼梯、电梯等设施和部位的无障碍改造，着力满足老年人居家生活基本需要。三是提供政策引导。给予那些已经握有出让用地的开发商拟建养老地产项目以可行性建议，特别是规划选址建议。一些地块离城区太远，并不适宜做养老地产项目。例如，武汉蔡甸合众优年生活持续健康退休社区一期规划建设投资３０亿元，建成３万张床位，但截至今年１０月，仅人住了６５位老年人，项目运营情况远不如预期，开发商希望通过养老概念提升土地价值的愿望也并未实现。四是积极配合有关部门制定完善规划用地等政策。养老地产作为公共设施，其建设应当纳入城市发展规划，并与周边的文化娱乐、医疗卫生和交通等设施毗邻。在用地方面，应进一步明确养老地产用地的土地性质，确定配套建设的养老机构等服务设施比例，建立健全监管认证机制等，真正实现养老服务功能。同时，积极配合建设部门制定老年宜居住宅建设标准，提高适老化和无障碍水平。中国房地产业协会老年住区委员会近期也发布了《中国老年宜居住区运营服务评价指南》，将
重庆市大渡口区茄子溪街
道滨江社区的“老吾老”社区养老服务中心是向社区老年人提供日间生活照料、文体娱乐、精神慰藉等有偿和无偿养老服务相结合的社会化、品牌化、精细化连锁式公益性养老服务机构。服务项目有餐饮、茶水影音欣赏、书报阅读、棋牌娱乐、文化艺术体育活动及医疗、保健、法律等咨询，并为参加活动的老人设有午休室。图为社区失独老人书法爱好者尽情挥毫泼墨。（李德秋摄影报道）
养老地产发展调研报告
作者：作者单位：刊名：英文刊名：年，卷(期)：
水隐
社会福利
China Social Welfare2014(12)
引用本文格式：水隐 养老地产发展调研报告[期刊论文]-社会福利 2014(12)
养老地产发展调研报告
◎水隐
近年来，养老地产、养老社区（住区）、养老公寓等各种以养老冠名的养老服务投资项目层出不穷，保利、万科、绿地、华润、中石化等众多大型房企、央企，以及包括泰康人寿、平安集团、太平集团、新华保险、中国人寿等知名保险公司进入养老产业。据不完全估算，目前仅保险公司在养老地产上的投资已经超过了５００亿元。近期，媒体关于采用连锁会员制模式运作的中海地产华山养老项目陷于停滞的报道又使养老地产成为关注热点。另外，国内知名养老服务提供商也在与地产企业紧密合作，提供技术服务输出。２０１０年底，上海亲和源与万科签订了战略联盟合作协议，正式成为万科“幸福汇”项目的管理服务提供商。
一．养老地产发展状况基本判断
养老地产项目与相关概念辨析养老地产项目与普通商品住宅区别。养老地产从建筑设计、园林规划到装饰标准，其开发规律与住宅产品开发并无实质差别，其核心竞争力在于适老化设计，以及从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护等一整套专业服务。绝大多数老年地产建筑形式可归类为老年住宅或者
老年公寓。根据《老年人建筑设计规范》（ＪＧ儿２２—９９），老年住宅（Ｈ叫ｓｅ
ｆｏｒ
《学习时报》撰文，明确“不能将养老地产纳入养老机构设立许可和管理的范围”，并提出了居家式房屋设计、居住对象、服务提供方式和产权归属等四项区分标准，特别明确即使没有出售产权，但实行以租代售、出租长期使用权等形式，一次性收取老年人长期直至相当于住房５０年至７０年产权的租金的养老公寓项目，也属于养老地产。”民政部窦玉沛副部长也明确表示，“养老地产属于房地产开发范畴，只是具有养老概念的房地产。真正的养老产业主要面向家庭提供居家服务，面向失能、半失能老人提供护理服务，在床位等硬件和护理人员等软件方面都有相关要求，养老地产不能满足相关条件。养老地产不会纳入养老产业进行管理，也不会享受养老产业具有的相关税收政策优惠。”
养老地产项目与美国退休社区差异。退休社区最早出现在美国，美国老人住宅协会（Ａｍｅｒｉｃａｎ
ｏｆｈｏｍｅｓｆｏｒｔｈｅ
ａｓｓｏｃｉａｔｉｏｎ
ｔｈｅＡｇｅｄ）是专供老年人
居住，符合老年体能心态特征的住宅；而老年公寓（Ａｐａｒｔｍｅｎｔ
ｆｏｒｔｈｅ
Ａｇｅｄ）则指专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型，两者均归为住宅类。２００３年发布的《老年人居住建筑设计标准》（ＧＢ／Ｔ
５０３４０—
２００３）基本沿用了该表述。养老地产与商品住宅的主要区别体现在：一是客户群体不同。养老地产突出以老年人群为服务重点，通过多代居、两代居、大型适老社区等方式推介项目。二是建筑标准不同。在规划、设计、配套设施和设备中均体现适老化。三是服务功能不同。能够提供医疗护理、健康管理、文化娱乐以及家政物业等综合服务，四是经营模式不同。养老地产项目根据土地性质不同、项目定位差异，出现了产权销售式、持有经营式和混合式经营等不同模式。与之相适应的收费模式包括产权制、会员制、抵押制、租金制、月费制等多种形式。
养老地产项目与养老机构差异。２０１３年底民政部李立国部长在
ａｇｉｎｇ，ＡＡＨＡ）将持
ｃａｒｅ
续照顾的退休社区（ｃｏｎｔｉｎｕｉｎｇ
ｒｅｔｉｒｅｍｅｎｔ
ｃｏｍｍｕｎｉｔｉｅｓ，ＣＣＲＣ）定
义为：一个组织对于随时间而有不同需求的老年居民持续性提供完整范围的住宅、生活服务与健康照护服务。须同时具备居民必须年满５０
岁以上、没有１８岁以下子女同住、可以在社区内获得相关的日常生活服务并获得完整照护三个特征。一般人住美国退休社区需要签署终生照护契约（Ｌｉｆｅ—ＣａｒｅＣｏｎｔｒａｃｔ），支付购房费用，承诺余生将在此社区中生活，并按时缴纳月费或管理费（从２００至２５００美金不等）。
美国退休社区的新住户通常是能够独立生活的退休人士，先住在独立生活的住宅中，然后随着身体机能的退化，自我照顾能力逐步降低时，再视情况移住辅助生活住宅、集合式老人住宅或护理之家。当他们进入半自理或失能状态时，服务费不会增加，有效化解养老成本增长风险。以被国内奉为退休社区经典的美国太阳城（Ｓｕｎ
ｃｉｔｙ
归属上不明晰，多只具表象而无其实。特别值得注意的是中美两国观念差异对于发展养老地产的深层次影响。我国信奉“儒家思想”，美国信仰“新教伦理”，我国强调集体、团结与合作，而个人主义是美国社会价值支柱。美国家庭通常是核心家庭，即由夫妻两人及其未婚子女两代人组成的家庭，老人基本不与成年子女共同生活，而我国则注重家庭观念，强调子女必须侍奉父母，而父母也多尽自身的能力，或操劳家务，或照顾孙辈。可见，在其他条件相同的情况下，集体主义的家庭观越强，孝顺父母的观念越强，养老社区发展面临的阻力也越大。反之个人主义的家庭观越强，越有利于养老社区的发展。另外，美国人非常看重空间隐私，对个人空间极端崇尚和高度敏感，而养老社区恰恰能够提供足够的空间来满足老年人彻底保护个人隐私的需求。
养老地产的政策走向判断全国政协委员、合众人寿董事长戴皓在２０１３年两会上提交了《关于大力发展专业养老社区的提案》，建议大力发展专业养老社区，制定和落实专业养老社区建设和运营的优惠政策，培育和发展像美国太阳城模式的专业养老社区。在２０１３年新修订的《老年人权益保障法》和随后下发的国务院３５号文件中，都对引导、支持老年宜居住
定：专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地，可确定为养老服务设施用地。老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地，不属于本《意见》中的养老服务设施用地。养老服务设施用地内建设的老年公寓、宿合等居住用房，参照公共租赁住房套型建筑面积标准，限定在４０平方米以内。养老服务设施建设用地使用权可以整体转让和转租、不得分割转让和转租；不得改变规划确定的土地用途，改变用途用于住宅、商业等房地产开发的，由市、县国土资源管理部门依法收回建设用地使用权。上述规定从政策上已经堵死了通过划拨或出让方式取得养老服务设施建设用地，建设养老地产用于分割销售的通道。同时，养老服务设施还必须按照《城镇老年人设施规划规范》、
准》、
Ａｒｉｚｏｎａ）为例，该城位于美国亚利桑那州，是一座拥有１６万居民的“老人城”。２０世纪５０年代，地产商德尔・伟布在这里修建了仅供５５岁以上退体老人居住的住宅。并明文规定所有居民必须５５岁以上，低于５５岁，即便是子女也没有居住权。１８岁以下的陪同人士一年居住时间不能超过３０天。除了硬件设施完备外，还有专门为老人服务的综合性医院，心脏中心、眼科中心以及数百个医疗诊所遍布大街小巷。为规范养老社区建设，美国联邦政府在上世纪８０—９０年代颁布了一系列法令，规定除生活自理型社区外，其他几种养老社区均需得到州政府授权才能开发和运营，同时还要与医院或其他专业护理机构紧密合作，以便提供及时和高水准的医疗照护。目前，美国约有５％的老年人选择居住在退休社区中接受专业照护，也并未成为美国主流的养老方式。
与美国退休社区相比，国内养老地产项目对于购买对象、居住人群没有严格限制，特别是产权
（（老年人居住建筑设计标《养老设施建筑设计规划》
（ＧＢ５０８６７．２０１３）等国家标准建设。
从保险资金投资养老地产项目来看，先后有国寿（河北廊坊）生态健康城、泰康之家（北京昌平）、合众健康社区（武汉蔡甸）等项目投入运营。寿险资金投资养老社区，通过租赁物业而非销售物业的方式进行投资成本回收，不仅延伸现有保险产品期限和内在价值，而且在根本上延伸了保险产品的生命周期，并大幅提升保单的收益价值。以泰康人寿为例，其全资子公司泰康之家投资有限公司创办的养老社区以出租的形式为老年人提供综合养老服务，以５５岁入住计算，客户支付租金的期限超过２０年。保险公司可以在养老社区投资的基础上，进行产品创新。例如，原有养老保险客户退休后可直接进入保险公司投资的养老社区，保险公司无
宅开发做了规定。特别是在国家把
住房消费和养老健康家政消费同时列为重点推进的６大消费领域的利好消息带动下，养老地产将有望继续成为地产资本跨界进入养老服务领域的最主要途径。
用地等相关政策规范
国土资源部办公厅印发的《养老服务设施用地指导意见》
（国
土资厅发［２０１４］１１号）中明确规
须再向其返还到期养老金，而是将到期养老保险直接转至其养老社区。修订后的《保险法》、
《保险
售式、常州金东方和合肥太阳湾的持有经营式，以及北京太阳城、上海亲和源、宁夏上陵黄河外滩等销售加自持的混合式经营等三种模式。确定运营模式的关键因素并不完全是经营者的主观愿望，而是取得土地的方式和约定条件。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，各类用地出让的最高年限为：居住用地７０年；工业用地５０年；教育、科技、文化、卫生、体育用地５０年；商业、旅游、娱乐用地４０年；综合或其他用地５０年。目前，只有居住用地可以拆分产权销售，也就是说开发商取得居住用地建设养老地产项目，其销售方式与普通商品住宅没有本质差别；而持有型养老地产，则会面临运营成本、盈利周期等种种困难，哪怕只有一位老人入住，相应的医疗、康复、护理等设施都要配套齐全。其次，没有相关的金融产品支持，经营收益不足１０％，依靠租金收益的回报周期达到１０年至１５年，退出路径有限，但可以稳定地享受不动产增值部分收益。
对于大多数开发商来说，受限于资金压力，采取“销售＋持有运营”的方式运作更为现实，也就是通过招拍挂方式取得居住用地，再确定一定的租售比例，一部分建设老年宜居住宅销售，并同时建设自持型的老年公寓，通过住宅销售回笼资金并维持老年公寓正常运转。这种模式也更接近美国退休社区。例如，北京太阳城的养老住宅分为商品房和养老公寓两种，商品房已在２００８年前全部售出，长期租赁式的老年公寓则成为近年最主要的产品，以５年起租，每５年作为一档，租户最多可选择连租２０年。户型从３８平方米到１２０平方米不等。北京太
充持有、通过医疗附加养老、通过对外输出管理模式等获得可持续发展的盈利模式。
养老地产的收费方式
不同的养老地产运营模式决定了相适应的收费形式。采用会员制主要是由于住宅产权无法分割销售而需要开发商自持时，可以在最短时间内回笼资金，减轻企业现金流压力，并维持项目正常运转。１９９８年，中国人民银行、国家工商行政管理局印发了《会员卡管理试行办法》（以下简称《试行办法》），明确规定“会员卡是指发行人和其会员之间以契约形式确定的会员消费权利的直接消费凭证。会员卡不能分红派息，也不能还本付息；可以依法转让、质押和继承；发售总金额超过１０００万元人民币的，由中国人民银行总行审批。”２００７年《试行办法》废止，但并未出台新的替代办法。
《试行办法》的废止
资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》进一步明晰了保险公司投资不动产的条件和要求。保监会发布的（（关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》（保监发［２０１２］５９号）中又明确强调“保险公司投资不动产，不得自行开发建设投资项目，不得以投资性不动产为目的，运用自用性不动产的名义，变相参与土地一级开发。”该规定相当于禁止保险公司自己拿地进行开发，这就使得他们在进行养老社区的投资和运营时，必须寻求一个开发企业进行合作。今年８月，国务院印发了《关于加快发展现代保险服务业的若干意见》（国发［２０１４］２９号），明确提出要创新养老保险产品服务，支持符合条件的保险机构投资养老产业，促进保险服务业与养老服务业融合发展，将推动保险资金加速进入养老地产发展。＝．养老地产运营管理核心问题
目前我国养老地产项目主要是在开发服务理念、配套服务设施和营销方式上还有一些差距。特别是从整个社会养老服务体系建设来看，由于生活在养老社区的老年人基本是有一定经济实力的老年人，并且健康老人居多（上海亲和源居住的老年人中，自理、半失能和失能老年人比例分别为９４％、４％和２％；北京太申祥和国际敬老院只收入自理老人），对减轻社会养老负担贡献并不大，还处于补充和从属地位，还很难成为一种独立有效的养老方式。
养老地产的运营模式
目前比较有代表性的是产权销
为养老地产推行会员制收费方式扫清了显性政策障碍。以上海亲和源为例，分Ａ卡、Ｂ卡两种形式，购买会员卡可以选择大套（１２０平方米）、中套（７２平方米）和小套（５８平方米）三种户型。Ａ卡无论选择何种套型一律售价７５万元，但根据套型的不同需缴付２．９８万至６．９８万元不等的年费；Ｂ卡无论选何种套型年费一律为２．３８万元，但根据套型的不同售价分别为４５万元、５５万元和８８万元。之所以在收费上会有如此的差异是因为Ａ、Ｂ卡性质不同，Ａ卡在亲和源永久有效，其有效期与房屋土地的使用年限相同；Ｂ卡的有效期至老人生命终结，但有一个１５年的界限，未住满１５年多余费用可退，居住超过１５年则超过部分免费。除购买会员卡外，根据后续服务方式的不同，还有免费服务和有偿服务两种模式。在北京太阳城
阳城的做法可以归结为通过销售补
选择全程管理的老人，根据房屋面积不同每年还需缴纳２—４万元管理费，包括代缴物业’、采暧、水电等２０项费用和送餐、预约医院、每周两次打扫卫生、定期更换床单等服务项目，而在北京太申祥和国际敬老院，老人取得会籍后可享受专属客房居住权，同时免费使用康乐场所，除了生活费之外，无需缴纳任何月费，吸引了一批有一定积蓄、
权。以亲和源和常州金东方等项目为例，会员卡无论有效期长短，出售的均为使用权，也就是说会员支付了几十万元的费用，却得不到所住房屋的产权。其中隐含的风险主要包括：一是使用期限问题。根据《合同法》规定，租赁的最长期限不能超过２０年，因此，从法律上来说，会员制的使用权一次最多应不超过２０年，超过部分没有法律保障。同时，房屋使用期限还与本身土地用途和土地剩余使用年限挂钩，如果是利用商业、旅游等用地建设的老年地产项目，其剩余年限最长将不会超过４０年，所谓永久使用本身就是伪命题。二是权益范围问题。会员制住户依据协议能够享受占有、使用、收益和部分处分四项权益，甚至可以取得全部或者部分增值收益，已经远远超出通过合同债权取得的使用权的权能范围，非常接近产权。但是我国实行的是不动产物权登记制度，依据合同取得的这些权属并不能得到法律充分保护；更类似于将居住房屋使用权和服务一起打包的服务合同，而不是房屋销售合同，一旦出现纠纷，维权索赔将面临极大困难。
养老地产的配套服务
养老地产的核心竞争力在于多元化经营和全方位为老服务，只有把医疗和生活照料作为主业，再配套其他设施形成一个产业链，才能减轻资金压力实现盈利。北京太阳城与北京朝阳医院合作建设一家二级医院，太阳城１６００户居家老人中有６００位寄宿在“银龄公寓”里，享受直至临终关怀的全程化服务；而普通租户在２０年服务周期内需缴纳的管理服务费将达到８０万元。湖南长沙康乃馨国际老年生活示范城一期已率先投入２亿元建成１７０００平方米老年病医院、８０００平方米老年呵
护中心及５０００平方米翠湖、７０００平方米园林景观。常州金东方引入美国生命集团、宁夏吴忠上陵黄河外滩项目引入民非组织“邦尼老年护理服务中心”提供全过程服务。根据入住老年人身体状况变化，可以及时转入项目附属的老年护理机构接受全护照料。当养老地产项目达到一定规模以后，也可以通过连锁并购、输出运营管理服务获取收益。三，规范发展老年地产的政策建议
１９８２年第３７届联合国大会通过的《老龄问题维也纳国际行动计划》中指出：“社会福利服务应以社区为基础，并为老年人提供范围广泛的预防性、补救性和发展方面的服务，以便使老年人能够在自己的家里和他们的社区里尽可能过独立的生活，继续成为参加经济活动的、有用的公民。”养老地产项目作为机构养老的创新方式，是随着社会经济发展需求而生的产物，能够满足部分中高端养老需求，但应当立足于依靠市场在资源配置中的决定性作用，不能享受养老产业优惠政策。
提供政策指引
一是明确管理边界。养老地产项目整体不纳入养老机构设立许可和养老行业管理范围，其规划建设应归属于建设和国土部门管理。对于其中配建相对独立的具备集中生活照料和康复护理功能，实行有期限的月租服务的老年护理中心等设施，应区分情况纳入养老机构许可管理，并按照有关规定享受建设运营补贴等各项扶持政策。对于配建的医院、学校等生活类设施应当纳入医疗卫生、教育等行业管理。二是优先建设老年宜居社区。老年人既需要舒适的生活环境，更需要代际人际关系和谐，特别是含饴弄孙
但无月费支付能力的中端客户。另
外，会员卡也不同于商务部规范的预付费卡管理。２０１２年商务部下发（（单用途商业预付卡管理办法》（商务部令第９号），明确规定从事零售业、住宿和餐饮业、居民服务业的企业法人在境内开展单用途商业预付卡业务需适用办法，但养老地产销售服务不在单用途商业预付卡行业分类范围。
租金制和月费制一般适用于养老地产项目配建的养老公寓，与一般养老机构的收费模式基本一致。还有一些养老机构，比如保利（北京）和熹会老年公寓，其在推广初期采取的是押金制收费模式，老年人人住时可以选择一次性缴纳大额押金方式来换取日常月费的优惠，且月费可以从押金扣除。该模式应属于预付费消费性质，与押金本身的担保性质并不吻合，否则就无法在财务管理上视为营业收入。无论是会员制还是押金制，都存在资金监管和使用安全上的风险。
养老地产的房屋权属
根据养老地产项目经营模式的不同，所占有使用的房屋可以区分为通过购买成为业主取得完全产权，通过购买会员卡、签订入住协议等方式取得使用权两种。其中完全产权与商品房无异，人住配建养老公寓属于租赁使用也无争议，争议最大的就是会员卡的长期使用
堕
的天伦之乐，美国式的“老人城”并不适合我国国情和老年人生活习惯。
（（老年人权益保障法》规定的
对老年宜居环境建设发挥积极规范作用。
引导帮助开展适老化服务一是帮助养老地产根据项目地点、规模、人群等因素完善产业链，融合植入生活照料、医疗康复、金融理财等不同服务模块、或将若干模块有机组合，从而提高项目收益率。二是帮助实现养老地产建设和运营的分离。即将重资产和轻资产分离，以北京太阳城为例，房地产开发采取工商注册，养老服务机构作为民营非营利机构在民政部门注册。也就是借鉴物业管理模式，在养老设施投入使用后，交给养老机构开展服务，享受相关的优惠政策。三是加强对养老地产项目配建养老机构的管理，指导其建立完善规章制度，并配合有关部门加强对其服务收费、安全管理、医疗卫生等方面的服务监管。
积极研究有效管控风险
养老是涉及到公共服务的重大民生问题，～旦养老地产项目出现问题，将极有可能由于资金额大、服务人群特殊等因素演变成社会问
题。一是积极研究会员制养老法律问题，建议有关部门制定会员卡管理法律法规和政策，对会员制经营机构的资格、性质、资本金额度（比例）、融资渠道等作出明确。特别是要防范养老地产项目终止配套服务风险。对于采取会员制的养老地产项目，由于开发商在初期已经通过销售会员卡方式收回大量开发成本，对于后续需要提供的医疗康复、生活护理和家政物业等配套服务项目，将可能由于回报低、周期长等原因终止服务，已入住老年人将陷入无人照料的境地。建议明确对开发商收取的高额会员费的使用监管，探索银行等第三方授权监管模式，避免出现资金链断裂导致的项目无法持续问题。二是对于变身养老地产的小产权房保持清醒立场。严格执行《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》的有关要求，对占用农民集体所有土地搞房地产开发，并以会员制形式销售的老年地产项目，支持有关部门纳入小产权房清理范围。
推进老年宜居社区建设既包括老年地产项目，更多地是要对现有社区进行适老化改造。同时，因此，要更好地贯彻落实住房城乡建设部、民政部等部门《关于加强老年人家庭及居住区公共设施无障碍改造工作的通知》（建标［２０１４］１００号）精神，结合老（旧）居住（小）区整治、棚户区改造、建筑抗震加固等专项工作，重点推进居住区缘石坡道、轮椅坡道、人行通道，以及建筑公共出入口、公共走道、地面、楼梯、电梯等设施和部位的无障碍改造，着力满足老年人居家生活基本需要。三是提供政策引导。给予那些已经握有出让用地的开发商拟建养老地产项目以可行性建议，特别是规划选址建议。一些地块离城区太远，并不适宜做养老地产项目。例如，武汉蔡甸合众优年生活持续健康退休社区一期规划建设投资３０亿元，建成３万张床位，但截至今年１０月，仅人住了６５位老年人，项目运营情况远不如预期，开发商希望通过养老概念提升土地价值的愿望也并未实现。四是积极配合有关部门制定完善规划用地等政策。养老地产作为公共设施，其建设应当纳入城市发展规划，并与周边的文化娱乐、医疗卫生和交通等设施毗邻。在用地方面，应进一步明确养老地产用地的土地性质，确定配套建设的养老机构等服务设施比例，建立健全监管认证机制等，真正实现养老服务功能。同时，积极配合建设部门制定老年宜居住宅建设标准，提高适老化和无障碍水平。中国房地产业协会老年住区委员会近期也发布了《中国老年宜居住区运营服务评价指南》，将
重庆市大渡口区茄子溪街
道滨江社区的“老吾老”社区养老服务中心是向社区老年人提供日间生活照料、文体娱乐、精神慰藉等有偿和无偿养老服务相结合的社会化、品牌化、精细化连锁式公益性养老服务机构。服务项目有餐饮、茶水影音欣赏、书报阅读、棋牌娱乐、文化艺术体育活动及医疗、保健、法律等咨询，并为参加活动的老人设有午休室。图为社区失独老人书法爱好者尽情挥毫泼墨。（李德秋摄影报道）
养老地产发展调研报告
作者：作者单位：刊名：英文刊名：年，卷(期)：
水隐
社会福利
China Social Welfare2014(12)
引用本文格式：水隐 养老地产发展调研报告[期刊论文]-社会福利 2014(12)