一线 | PRACTICE
编者按：5月，“考试”因为报名的开始而成为物业管理业内热议话题。报完名，一些考员信心 满满，也有非首次参加考试的同仁，心中则喜忧参半。无论如何，新一轮的复习“攻坚战”又要 开始了，看看本文作者有什么指导和建议。
如何迈过60分这道坎？
■ 文 / 王家亮 伴随着物业师考试报名的开始， 众多的物业备 考人员也正式进入了复习阶段。 有的人连续参加了 3 年的考试了， 今年还要参加；有的人说某老师的 课讲的好， 下次还去听， 还去考试；有的人说三科 都考了 70 多， 一科考了 58 不管怎么说， 都还是 要踏上漫漫备考路， 充实又痛苦。 笔者于 2012 年一次性通过考试，分数不是很 高但是也超过了 300 分， 看了众多同行对考试如此 痛苦， 此文把总结的经验和大家分享。 物业人都很 忙， 复习的时间少， 因此存在没时间看书， 看了没 记住， 复习没效果的情况， 怎么办？跟着我的思路 走吧， 我带你重新认识一下考试。
不是完全一样， 而是考点是基本一样的概念， 你们 如果自己做过 2010-2012 年的题， 就会有体会的。 除了重复率，这 3 年的考试题还有什么特点 呢？就是考试的内容都是以书上的重点知识点为 主， 试卷中出的非重点的内容很少。 2012 年的考试 题有什么变化吗？ 2012 年的考题联系实际的比较 多， 比如 《综合能力》 的 1、 4、 5、 10、 11、 12 等题都 是通过对实际情况的描述来出题的。 再有某一章节 的题占了很大的分值， 第一章经济学基础知识与应 用的第五节市场失灵， 单选 （3 道 3 分） 、 多选 （1 道 2 分） 和案例题 （1 道 3 分） 中分别出题， 总分值达到 8 分。但这些题都是围绕着重点内容来出题的，掌 握了重点， 会审题会分析问题， 就可以轻松答对。 上述分析就是我们的敌人——考试卷的大体 情况， 分析完敌人我们就要来研究我们如何打败敌 人了，如何在 2013 年的考试中都拿到 60 分。所有 的考试题都是根据教材来出的， 因此教材是根本， 有些人很聪明说根本就没看书也考过了， 一是真假 难辨， 再者， 大部分人都没有那么聪明， 书是必须 要看的， 但是如何看书是我们要考虑的问题。
知己知彼看考题
俗话说知己知彼， 百战不殆， 考卷就是我们的敌 人， 中国物业管理师执业资格考试参考教材就是我们 的武器库。 备考， 你研究过你的敌人吗？你知道应该 用 “武器库” 的什么武器打击什么样的敌人吗？ 首先分析一下 2010 年到 2012 年的考试卷， 《实 务》 不用说了， 《实务》 这科要把书好好看不能偷懒， 除了看 《实务》 资料书还要看相关的法律法规等等 内容，
并且要结合实际工作中积累的正确经验来答 题， 记住是正确经验， 不要让实际工作中的错误方 法影响你答题。 《基本政策与制度》 是最简单的， 每年考试的重 复率也是最高的， 基本能达到 50% 左右； 《经营管理》 的重复率大概有 40%； 《综合能力》 的内容多重复率 要低一些也就 30% 不到的样子。 这里说的 “重复” 并
看书方法和备考技巧
如何把时间变成分数？这里面包括两层意思， 一是复习效率， 一是考试时如何多得分。 我们先来说考试时如何多得分， 计算题可以最 后算， 不然占用的时间多影响其他题得分， 尤其是 经营的计算题， 一道才一分， 花费大量时间的话很 不合算；不会做的题果断放弃；有疑问的题用我 后面讲的方法认真分析， 但是不要占用过多时间； 最终达到你用来答题的时间都能保证得分， 这样才
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能保证发挥你的水平， 不至于因为临场发挥的问题 影响到考试， 因为发挥问题少得了 3 分 2 分可能就 决定了你是否能通过考试。 下面来说复习效率的问题， 做事情一定要有计 划性， 熟话说磨刀不误砍柴工， 我建议先把书看一 遍， 哪怕是粗略地看一下也好， 对书本有一个大体 的认识再做题， 有些人说我不做题我就看书， 我还 是建议你做题，尤其是 2010-2012 年考过的题，你 可以看看你的敌人究竟是怎么个情况。 现在网络很 发达， 可以在网上找找真题， 最好是有答案的、 带 解析的。 真题是最接近实战的， 你做一遍真题就相 当于参加了实弹演习， 效果是非常好的。 前面我们分析过了考试的内容都是书上重点， 那么好了， 你首先要知道什么是重点， 可以自己上 网上搜一下， 找一份重点汇编来看看。 很多人说我 知道哪些是重点内容但是我记不住， 下面我们来说 说如何有效看书的问题。 给大家简单举两个例子这 样比较直观： 1. 《 实务》 书中：评标委员会的人数一般为 5 人以上单数， 其中招标人代表以外的物业管理方面 的专家人数不得少于成员总数的 2/3。 专家不得少于 2/3 也就是说专家人数至少是招 标人的 2 倍， 根据这个我们总结一个表格： 2. 房地产投资的风险：
物业管理师考试
系统风险包括：( 一 ) 通货膨胀风险 ( 二 ) 市场 供求风险 ( 三 ) 周期风险 ( 四 ) 变现风险 ( 五 ) 利率风 险 ( 六 ) 政策风险 ( 七 ) 政治风险 ( 八 ) 或然损失风险。 个别风险包括：( 一 ) 收益现金流风险 ( 二 ) 未来经 营费用风险 ( 三 ) 资本价值风险 ( 四 ) 比较风险 ( 五 ) 时间风险 ( 六 ) 持有期风险。 这个知识点如何理解记忆？系统风险是指对 市场内所
有投资项目均产生影响、 投资者无法控制 的风险。 个别风险是指仅对市场内个别项目产生影 响、 投资者能够加以控制的风险。 这样的话就好记 忆多了， 然后加个保险， 务必要记牢其中的一大类 风险， 这样这个知识点就完全没问题了。 3. 关于资质问题的记忆：比如， 烟台的区号是 0535，一级资质注册资金 500 万， 30 个上岗证， 20 个中级职称，一个证价值 10 万；二级资质注册资 金 300 万， 20 个上岗证， 10 个中级职称，一个证价 值 10 万；三级资质注册资金 50 万， 10 个上岗证， 5 个中级职称， 一个证价值 3.33 万；这样记忆起来就 方便多了， 基本上次一下就记住了。 4. 管理的六个基本职能应包括：决策、计划、 组织、领导、激励和控制，都记准了有点困难，那 么我们用一句话在股市我 “决计主导利空” ， 分别对 应决策、 计划、 组织、 领导、 激励和控制， 这样 6 个 基本只能就记住了。
招标方人数 1 2 3 4
专家 4 2*2+1=5 2*3=6 2*4+1=9
总人数 5 7 9 13
专家 / 总人数 4/5 5/7 2/3 9/13
看了这个表， 记住上面自己分析总结的内容， 这有相关内容的计算 100% 都不会错了， 非常简单 高效。
怎样做题？
简单举上面的例子是告诉大家要善于思考和 总结， 看书要看出效果来。 看书的问题我们不多说
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了， 现在我来说一下， 做题的问题， 所有的题目的 类型有单选， 多选， 案例分析， 我们分别举例来说。 1. 单选题 （2012） 58、 在零售商业经营管理中有关 “净租” 的形式的说法， 不正确的有 （C） A 租户仅按比例分摊与物业有关的税项 B租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费 C 所有的经营费用都由业主来全额支付 D 所有的经营费用都由租户来直接支付 解析：对立法解题：答案 CD 一个说是业主支 付一个说是租户支付属于对立， AB 说的是租户支 付， 那么 ABD 和 C 是对立的。 也就是说你根本就不 用掌握题目说的是什么你就可以选对答案， 不是做 物业的， 没看书的也能答对这个题， 这属于解题技 巧的魅力。 （2012） 22、 下列导致房屋租赁合同终止的原因 中， 属于自然终止的是 （D） A 公有住宅无正当理由闲置 6 个月以上 B 故意损坏房屋的 C 承租人利用承租的房屋进行违法活动的 D因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续进行的 解析备选答案分类法：ABC 三个备选答案都 是承租人的主观人为原因， 答案 D 因不可抗力致使 房屋租赁合同不能继续进行的属于非承租人个人 主观原因， 如此一分类， 自然终止的答案就出来了。 这种做选择题的方法使用的几率很高， 自己可以好 好
体会一下。单选题还有排除法，关键词对应法， 逻辑关系分析法， 用词严谨法， 语法分析等等多种 方法可以使用， 大家在做题的时候可以自己总结， 分析， 熟练使用方法事半功倍。
2. 多选题 多选题我总结了三大解题步骤：一排除错误 答案， 二确定百分百正确答案， 三分析不确定的答 案。 多选题错选不得分， 因此必须先排除错误的； 所选的答案必须保证没有错误项， 因此排除完再确 认正确的；最后分析剩下的不确定的答案。 其实先 确认正确的也可以， 但是此步骤是提醒你多选题的 原则是不选错误的， 确认正确答案时要慎重。 步骤 三， 分析也不是独立的， 有时候是直接结合在一起 使用的， 当你掌握方法后使用的时候要灵活。 59、 承担合同违约责任的方式有 （ACE） A 强制履行 B 认定责任 C 赔偿损失 D 提起 诉讼 E 违约金 按照三步法解题：排除 “B、 认定责任” ， 承担 责任说明已经认定完了， 和认定没有关系了；排除 “D、 提起诉讼” ， 语文语法和逻辑关系的角度来讲 这个和 B 一样有问题排除掉。 排除掉错误的剩下的 就好选了， A、强制履行 C、赔偿损失 E、违约金都 没有问题， 答案就出来了。 65、 房地产投资项目财务评价指标中的动态盈 利能力指标有 (BC) 等。 A 贷款偿还期 B 内部收益率 C 净现值 D 投资回报率 E 现金回报率 分类解题法：我们首先要知道财务评价指标 包括动态盈利能力指标、 静态盈利能力指标和清偿 能力指标。我们一看就知道清偿能力指标包括 “A 贷款偿还期” ，关键词 （偿） 对应；DE 都是说回报 率可以把它们归纳到一组， 而且都没考虑时间因素 属于静态盈利能力指标； 剩下 BC 是一组的， 有 “净” 字的是考虑时间的是动态盈利指标。 A 自己一组， BC 一组， DE 一组， 每道题至少 2 个正确答案， ADE 排除掉，即使不完全知道 BC 是怎么回事，答案也 可以选出来了。分类法是多选题最常用的分析方 法， 因为多选题至少 2 个正确答案， 这些正确答案 都是相关联的， 因此用分类法分析答案非常实用。 多选题通常比单选难一些， 但是我们考试的标 准是 60 分， 因此多选题多拿分， 多选题保证每道题 都得分， 这样算一算分数远远大于 60 分， 用三步解 题法， 详细分析有疑问的答案多用答案分类法， 得
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分还是有保障的。
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以干好后面的工作。 现在处于建设阶段这阶段的 5 条全写出来肯定是需要的。 承前启后， 工作是连续 的， 把销售和验收也要写出了。 很多人考到这里就 会觉得我考虑的已经非常全了， 其实还
没有完， 我 认为考试不能局限于书本给出的内容， 你最好在写 一句， 签订 《前期物业服务合同》 ， 这才是最终目的， 因为 《前期物业合同》 是在预售前、建设阶段签订 的， 这样一来这道题就完美了。
物业服务公司组织学习备考
29、 如果你公司取得该项目的物业管理权， 结 合本案例提供的具体条件， 可以在哪些方面开展多 种经营服务。 （10 分） 很多人直接列了 5、 6 条就算完事了，我觉得 不是很好， 通常来说批卷老师喜欢看到思路清晰地 回答问题， 你们看看我的思路：如果我公司取得该 项目的物业管理权， 我准备对此临近风景区， 小户 型、 小公寓为主， 配套丰富的项目， 从针对开发商， 针对业主和使用人， 以及针对小区之外的客户展开 如下多种经营。 一针对开发商。 二针对业主和物业 使用人。 三小区之外的客户。 三项里面在细分出三 项， 三三见九， 每项给一分可以吧， 最后再总结一 下， 根据实际情况灵活多变的进行多种经营， 不同 时期不同侧重点， 那么你的答卷会让批卷的老师觉 得特别舒服， 愿意多给你点分， 少扣点分。 关于案例题我说的比较简单，但是认真看的 人， 尤其是考过试的人和某些研究物业师培训的人 可能会有耳目一新的感觉， 因为我所说的内容有他 们没有考虑到的。 案例题要想做得好， 审题必须审 透了， 包括题目给的资料和题目所问的问题。 答题 的时候必须有高度， 要全面， 还要抓住重点。 案例 题的解题方法说起来很简单， 但是想掌握了就要有 扎实的基本功和较高的综合素质， 需要多做题， 多 练习， 多交流， 多看那些分析到位的解析。 如何迈过 60 分这道坎？掌握书中重点知识， 掌握选择题的答题方法和解题技巧， 对如何回答案 例题能得高分有一个正确认识并努力掌握。 把有限 的时间变成有效的时间， 用方法和技巧弥补知识点 的不足，平时多思考，多分析，多总结，用正确的 方法和原则来指导工作， 有意识的把学习和工作结 合起来，多看书，多做题，多交流，考过 60 分，其 实也不难。 作者系中国物业教育网王家亮物业师实战专栏作者 编辑：王玉洁 郑园
3. 案例题 案例题最关键的是审题， 审题之后做好分析， 最好列个小提纲， 答题的时候要组织好语言， 卷面 务必干净整洁， 我们还是结合 2012 年的考试来说。 拟建的 XX 花园项目地处城市边缘地带， 邻近 凤凰山风景区。 总建筑面积 20 万平方米， 全部为高 层楼房， 小户型、 单身公寓为主力户型。 物业区域 内有基本商业配套及健身房、 网球场、 游泳池、 图 书馆等。 某物业管理公司派出了由公司行政
总监为 组长， 品质部、 市场拓展部骨干组成的早期介入小 组， 负责为开发商提供物业管理咨询服务。 在项目 协调会上，开发商介绍，该项目正在施工建设中， 预计还有 12 个月封顶， 等等。 会后， 物业管理公司随即制定了早期介入工作 方案，内容主要包括：XX 花园周边交通、商圈情 况调查；目标销售群体确定；工程质量监理；确 定设备安装单位， 项目销售配合方案等。 27、 根据本案例提供的材料， 物业管理公司早 期介入工作有哪些不当和错误。 （10 分） 问题分析：最基本的东西我就不说了， 我说两 点看看考虑到了没有， 1、 人员安排不合适， 没有安 排能力强， 经验丰富的人员来。 2、 早期介入阶段应 该做的工作没做， 这就是不当。 考虑问题一定要全 面， 不能顾此失彼， 不能把问题想得太简单， 毕竟 是 10 分的题，很多培训机构的老师都没有给出我 说的第二点， 思考和交流是很重要的。 28、 根据该项目的具体情况， 列举并简要阐述 早期介入工作的主要内容。 （10 分） 早期介入 5 大块，立项，规划设计，建筑，销 售， 验收各有侧重点， 此项目已经进行到建设阶段， 立项规划没有参与但是关于物业费， 物业配套和物 业管理的内容可是都在那两项里包括着， 这些都是 早期介入工作的指导性原则必须要先说清楚才可
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编者按：5月，“考试”因为报名的开始而成为物业管理业内热议话题。报完名，一些考员信心 满满，也有非首次参加考试的同仁，心中则喜忧参半。无论如何，新一轮的复习“攻坚战”又要 开始了，看看本文作者有什么指导和建议。
如何迈过60分这道坎？
■ 文 / 王家亮 伴随着物业师考试报名的开始， 众多的物业备 考人员也正式进入了复习阶段。 有的人连续参加了 3 年的考试了， 今年还要参加；有的人说某老师的 课讲的好， 下次还去听， 还去考试；有的人说三科 都考了 70 多， 一科考了 58 不管怎么说， 都还是 要踏上漫漫备考路， 充实又痛苦。 笔者于 2012 年一次性通过考试，分数不是很 高但是也超过了 300 分， 看了众多同行对考试如此 痛苦， 此文把总结的经验和大家分享。 物业人都很 忙， 复习的时间少， 因此存在没时间看书， 看了没 记住， 复习没效果的情况， 怎么办？跟着我的思路 走吧， 我带你重新认识一下考试。
不是完全一样， 而是考点是基本一样的概念， 你们 如果自己做过 2010-2012 年的题， 就会有体会的。 除了重复率，这 3 年的考试题还有什么特点 呢？就是考试的内容都是以书上的重点知识点为 主， 试卷中出的非重点的内容很少。 2012 年的考试 题有什么变化吗？ 2012 年的考题联系实际的比较 多， 比如 《综合能力》 的 1、 4、 5、 10、 11、 12 等题都 是通过对实际情况的描述来出题的。 再有某一章节 的题占了很大的分值， 第一章经济学基础知识与应 用的第五节市场失灵， 单选 （3 道 3 分） 、 多选 （1 道 2 分） 和案例题 （1 道 3 分） 中分别出题， 总分值达到 8 分。但这些题都是围绕着重点内容来出题的，掌 握了重点， 会审题会分析问题， 就可以轻松答对。 上述分析就是我们的敌人——考试卷的大体 情况， 分析完敌人我们就要来研究我们如何打败敌 人了，如何在 2013 年的考试中都拿到 60 分。所有 的考试题都是根据教材来出的， 因此教材是根本， 有些人很聪明说根本就没看书也考过了， 一是真假 难辨， 再者， 大部分人都没有那么聪明， 书是必须 要看的， 但是如何看书是我们要考虑的问题。
知己知彼看考题
俗话说知己知彼， 百战不殆， 考卷就是我们的敌 人， 中国物业管理师执业资格考试参考教材就是我们 的武器库。 备考， 你研究过你的敌人吗？你知道应该 用 “武器库” 的什么武器打击什么样的敌人吗？ 首先分析一下 2010 年到 2012 年的考试卷， 《实 务》 不用说了， 《实务》 这科要把书好好看不能偷懒， 除了看 《实务》 资料书还要看相关的法律法规等等 内容，
并且要结合实际工作中积累的正确经验来答 题， 记住是正确经验， 不要让实际工作中的错误方 法影响你答题。 《基本政策与制度》 是最简单的， 每年考试的重 复率也是最高的， 基本能达到 50% 左右； 《经营管理》 的重复率大概有 40%； 《综合能力》 的内容多重复率 要低一些也就 30% 不到的样子。 这里说的 “重复” 并
看书方法和备考技巧
如何把时间变成分数？这里面包括两层意思， 一是复习效率， 一是考试时如何多得分。 我们先来说考试时如何多得分， 计算题可以最 后算， 不然占用的时间多影响其他题得分， 尤其是 经营的计算题， 一道才一分， 花费大量时间的话很 不合算；不会做的题果断放弃；有疑问的题用我 后面讲的方法认真分析， 但是不要占用过多时间； 最终达到你用来答题的时间都能保证得分， 这样才
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一线 | PRACTICE
能保证发挥你的水平， 不至于因为临场发挥的问题 影响到考试， 因为发挥问题少得了 3 分 2 分可能就 决定了你是否能通过考试。 下面来说复习效率的问题， 做事情一定要有计 划性， 熟话说磨刀不误砍柴工， 我建议先把书看一 遍， 哪怕是粗略地看一下也好， 对书本有一个大体 的认识再做题， 有些人说我不做题我就看书， 我还 是建议你做题，尤其是 2010-2012 年考过的题，你 可以看看你的敌人究竟是怎么个情况。 现在网络很 发达， 可以在网上找找真题， 最好是有答案的、 带 解析的。 真题是最接近实战的， 你做一遍真题就相 当于参加了实弹演习， 效果是非常好的。 前面我们分析过了考试的内容都是书上重点， 那么好了， 你首先要知道什么是重点， 可以自己上 网上搜一下， 找一份重点汇编来看看。 很多人说我 知道哪些是重点内容但是我记不住， 下面我们来说 说如何有效看书的问题。 给大家简单举两个例子这 样比较直观： 1. 《 实务》 书中：评标委员会的人数一般为 5 人以上单数， 其中招标人代表以外的物业管理方面 的专家人数不得少于成员总数的 2/3。 专家不得少于 2/3 也就是说专家人数至少是招 标人的 2 倍， 根据这个我们总结一个表格： 2. 房地产投资的风险：
物业管理师考试
系统风险包括：( 一 ) 通货膨胀风险 ( 二 ) 市场 供求风险 ( 三 ) 周期风险 ( 四 ) 变现风险 ( 五 ) 利率风 险 ( 六 ) 政策风险 ( 七 ) 政治风险 ( 八 ) 或然损失风险。 个别风险包括：( 一 ) 收益现金流风险 ( 二 ) 未来经 营费用风险 ( 三 ) 资本价值风险 ( 四 ) 比较风险 ( 五 ) 时间风险 ( 六 ) 持有期风险。 这个知识点如何理解记忆？系统风险是指对 市场内所
有投资项目均产生影响、 投资者无法控制 的风险。 个别风险是指仅对市场内个别项目产生影 响、 投资者能够加以控制的风险。 这样的话就好记 忆多了， 然后加个保险， 务必要记牢其中的一大类 风险， 这样这个知识点就完全没问题了。 3. 关于资质问题的记忆：比如， 烟台的区号是 0535，一级资质注册资金 500 万， 30 个上岗证， 20 个中级职称，一个证价值 10 万；二级资质注册资 金 300 万， 20 个上岗证， 10 个中级职称，一个证价 值 10 万；三级资质注册资金 50 万， 10 个上岗证， 5 个中级职称， 一个证价值 3.33 万；这样记忆起来就 方便多了， 基本上次一下就记住了。 4. 管理的六个基本职能应包括：决策、计划、 组织、领导、激励和控制，都记准了有点困难，那 么我们用一句话在股市我 “决计主导利空” ， 分别对 应决策、 计划、 组织、 领导、 激励和控制， 这样 6 个 基本只能就记住了。
招标方人数 1 2 3 4
专家 4 2*2+1=5 2*3=6 2*4+1=9
总人数 5 7 9 13
专家 / 总人数 4/5 5/7 2/3 9/13
看了这个表， 记住上面自己分析总结的内容， 这有相关内容的计算 100% 都不会错了， 非常简单 高效。
怎样做题？
简单举上面的例子是告诉大家要善于思考和 总结， 看书要看出效果来。 看书的问题我们不多说
城市开发（物业管理） URBAN DEVELOPMENT 2013.5
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一线 | PRACTICE
了， 现在我来说一下， 做题的问题， 所有的题目的 类型有单选， 多选， 案例分析， 我们分别举例来说。 1. 单选题 （2012） 58、 在零售商业经营管理中有关 “净租” 的形式的说法， 不正确的有 （C） A 租户仅按比例分摊与物业有关的税项 B租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费 C 所有的经营费用都由业主来全额支付 D 所有的经营费用都由租户来直接支付 解析：对立法解题：答案 CD 一个说是业主支 付一个说是租户支付属于对立， AB 说的是租户支 付， 那么 ABD 和 C 是对立的。 也就是说你根本就不 用掌握题目说的是什么你就可以选对答案， 不是做 物业的， 没看书的也能答对这个题， 这属于解题技 巧的魅力。 （2012） 22、 下列导致房屋租赁合同终止的原因 中， 属于自然终止的是 （D） A 公有住宅无正当理由闲置 6 个月以上 B 故意损坏房屋的 C 承租人利用承租的房屋进行违法活动的 D因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续进行的 解析备选答案分类法：ABC 三个备选答案都 是承租人的主观人为原因， 答案 D 因不可抗力致使 房屋租赁合同不能继续进行的属于非承租人个人 主观原因， 如此一分类， 自然终止的答案就出来了。 这种做选择题的方法使用的几率很高， 自己可以好 好
体会一下。单选题还有排除法，关键词对应法， 逻辑关系分析法， 用词严谨法， 语法分析等等多种 方法可以使用， 大家在做题的时候可以自己总结， 分析， 熟练使用方法事半功倍。
2. 多选题 多选题我总结了三大解题步骤：一排除错误 答案， 二确定百分百正确答案， 三分析不确定的答 案。 多选题错选不得分， 因此必须先排除错误的； 所选的答案必须保证没有错误项， 因此排除完再确 认正确的；最后分析剩下的不确定的答案。 其实先 确认正确的也可以， 但是此步骤是提醒你多选题的 原则是不选错误的， 确认正确答案时要慎重。 步骤 三， 分析也不是独立的， 有时候是直接结合在一起 使用的， 当你掌握方法后使用的时候要灵活。 59、 承担合同违约责任的方式有 （ACE） A 强制履行 B 认定责任 C 赔偿损失 D 提起 诉讼 E 违约金 按照三步法解题：排除 “B、 认定责任” ， 承担 责任说明已经认定完了， 和认定没有关系了；排除 “D、 提起诉讼” ， 语文语法和逻辑关系的角度来讲 这个和 B 一样有问题排除掉。 排除掉错误的剩下的 就好选了， A、强制履行 C、赔偿损失 E、违约金都 没有问题， 答案就出来了。 65、 房地产投资项目财务评价指标中的动态盈 利能力指标有 (BC) 等。 A 贷款偿还期 B 内部收益率 C 净现值 D 投资回报率 E 现金回报率 分类解题法：我们首先要知道财务评价指标 包括动态盈利能力指标、 静态盈利能力指标和清偿 能力指标。我们一看就知道清偿能力指标包括 “A 贷款偿还期” ，关键词 （偿） 对应；DE 都是说回报 率可以把它们归纳到一组， 而且都没考虑时间因素 属于静态盈利能力指标； 剩下 BC 是一组的， 有 “净” 字的是考虑时间的是动态盈利指标。 A 自己一组， BC 一组， DE 一组， 每道题至少 2 个正确答案， ADE 排除掉，即使不完全知道 BC 是怎么回事，答案也 可以选出来了。分类法是多选题最常用的分析方 法， 因为多选题至少 2 个正确答案， 这些正确答案 都是相关联的， 因此用分类法分析答案非常实用。 多选题通常比单选难一些， 但是我们考试的标 准是 60 分， 因此多选题多拿分， 多选题保证每道题 都得分， 这样算一算分数远远大于 60 分， 用三步解 题法， 详细分析有疑问的答案多用答案分类法， 得
培训课堂爆满
分还是有保障的。
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一线 | PRACTICE
以干好后面的工作。 现在处于建设阶段这阶段的 5 条全写出来肯定是需要的。 承前启后， 工作是连续 的， 把销售和验收也要写出了。 很多人考到这里就 会觉得我考虑的已经非常全了， 其实还
没有完， 我 认为考试不能局限于书本给出的内容， 你最好在写 一句， 签订 《前期物业服务合同》 ， 这才是最终目的， 因为 《前期物业合同》 是在预售前、建设阶段签订 的， 这样一来这道题就完美了。
物业服务公司组织学习备考
29、 如果你公司取得该项目的物业管理权， 结 合本案例提供的具体条件， 可以在哪些方面开展多 种经营服务。 （10 分） 很多人直接列了 5、 6 条就算完事了，我觉得 不是很好， 通常来说批卷老师喜欢看到思路清晰地 回答问题， 你们看看我的思路：如果我公司取得该 项目的物业管理权， 我准备对此临近风景区， 小户 型、 小公寓为主， 配套丰富的项目， 从针对开发商， 针对业主和使用人， 以及针对小区之外的客户展开 如下多种经营。 一针对开发商。 二针对业主和物业 使用人。 三小区之外的客户。 三项里面在细分出三 项， 三三见九， 每项给一分可以吧， 最后再总结一 下， 根据实际情况灵活多变的进行多种经营， 不同 时期不同侧重点， 那么你的答卷会让批卷的老师觉 得特别舒服， 愿意多给你点分， 少扣点分。 关于案例题我说的比较简单，但是认真看的 人， 尤其是考过试的人和某些研究物业师培训的人 可能会有耳目一新的感觉， 因为我所说的内容有他 们没有考虑到的。 案例题要想做得好， 审题必须审 透了， 包括题目给的资料和题目所问的问题。 答题 的时候必须有高度， 要全面， 还要抓住重点。 案例 题的解题方法说起来很简单， 但是想掌握了就要有 扎实的基本功和较高的综合素质， 需要多做题， 多 练习， 多交流， 多看那些分析到位的解析。 如何迈过 60 分这道坎？掌握书中重点知识， 掌握选择题的答题方法和解题技巧， 对如何回答案 例题能得高分有一个正确认识并努力掌握。 把有限 的时间变成有效的时间， 用方法和技巧弥补知识点 的不足，平时多思考，多分析，多总结，用正确的 方法和原则来指导工作， 有意识的把学习和工作结 合起来，多看书，多做题，多交流，考过 60 分，其 实也不难。 作者系中国物业教育网王家亮物业师实战专栏作者 编辑：王玉洁 郑园
3. 案例题 案例题最关键的是审题， 审题之后做好分析， 最好列个小提纲， 答题的时候要组织好语言， 卷面 务必干净整洁， 我们还是结合 2012 年的考试来说。 拟建的 XX 花园项目地处城市边缘地带， 邻近 凤凰山风景区。 总建筑面积 20 万平方米， 全部为高 层楼房， 小户型、 单身公寓为主力户型。 物业区域 内有基本商业配套及健身房、 网球场、 游泳池、 图 书馆等。 某物业管理公司派出了由公司行政
总监为 组长， 品质部、 市场拓展部骨干组成的早期介入小 组， 负责为开发商提供物业管理咨询服务。 在项目 协调会上，开发商介绍，该项目正在施工建设中， 预计还有 12 个月封顶， 等等。 会后， 物业管理公司随即制定了早期介入工作 方案，内容主要包括：XX 花园周边交通、商圈情 况调查；目标销售群体确定；工程质量监理；确 定设备安装单位， 项目销售配合方案等。 27、 根据本案例提供的材料， 物业管理公司早 期介入工作有哪些不当和错误。 （10 分） 问题分析：最基本的东西我就不说了， 我说两 点看看考虑到了没有， 1、 人员安排不合适， 没有安 排能力强， 经验丰富的人员来。 2、 早期介入阶段应 该做的工作没做， 这就是不当。 考虑问题一定要全 面， 不能顾此失彼， 不能把问题想得太简单， 毕竟 是 10 分的题，很多培训机构的老师都没有给出我 说的第二点， 思考和交流是很重要的。 28、 根据该项目的具体情况， 列举并简要阐述 早期介入工作的主要内容。 （10 分） 早期介入 5 大块，立项，规划设计，建筑，销 售， 验收各有侧重点， 此项目已经进行到建设阶段， 立项规划没有参与但是关于物业费， 物业配套和物 业管理的内容可是都在那两项里包括着， 这些都是 早期介入工作的指导性原则必须要先说清楚才可
城市开发（物业管理） URBAN DEVELOPMENT 2013.5
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