新楼盘销售技巧
前言
欢迎辞
欢迎参加房地产新楼盘销售技巧培训。
我们的目标是成为一名专业的房地产营销顾问。以我们全新的事业理念与专业技能，在消费
者面前塑造莱茵达房产的专业形象。
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对不动产职业的看法
你如何看待自己的职业？
1、你认为自己要成为一名房地产营销顾问还是房地产销售员？
2、房地产营销顾问与销售员之间的区别？
职业定位
工作手段
对工作的态度
提供的内容
在日常工作中，为获得成功必须进行的活动
这些工作将会占用你的大量时间和精力，但它们又是必不可少的。它们可能包括：
1、
2、
3、
4、
5、
6、
课程结构
本培训课程的内容结构是根据新楼盘销售工作的一般流程为线索设置的。它的顺序并不是固
定不变的，需要我们在日常工作中根据情况灵活掌握进行。
第一章、 质量服务
第二章、 客户开发
第三章、 初次面谈
第四章、 房产展示
第五章、 客户跟踪
第六章、 促成
第七章、 售后服务
第八章、 成功要素
课 程 目 标
1、掌握新楼盘销售的基本工作流程
2、树立顾问营销理念
3、学会使用营销工具
质量服务
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Ⅰ．2005年远景展望．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．1－2
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Ⅱ．什么是房地产业的质量服务 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．1－3
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Ⅲ．顾客的看法就是事实．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．1－4
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Ⅳ．补救的重要性．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．1－5
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Ⅴ．质量服务会赢得什么．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．1－6
远景展望
销售培训
·不动产行业的专业知识；
·诚实而全面地提供服务，并对我们每一位顾客的要求做出即时的响应。
什么是房地产业的质量服务？
１． 你有没有被房地产业的经纪人或是销售人员服务过，如果有，请告诉我们你
对于那次服务的评价。
２． 那次服务有没有特别之处？
３． 如果那是一次令你满意的服务，请描述一下当时的情况，并告诉我们你的感
受以及你对该经纪人或是销售人员的评价。
４． 如果那是一次令你不满的服务，其主要表现在哪些方面，你的感受如何？你
对经纪人的评价如何？你对经纪人提供的物业感觉如何？
５． 服务提供方是否意识到服务质量很差？
６． 如果是你，你会如何服务你的客户？
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练习：什么是我们的质量服务？
顾客的看法就是事实
只有顾客认为服务质量好，服务才是优质的。请记住，我们对质量和价值的看法可能会与我
们的顾客对它们的看法大相径庭。
练习：喝咖啡的休息时间
假设你正参加一次在饭店召开的工作会议。请在上午喝咖啡休息时列出５项你认为饭店应该
提供的最重要的服务事项。
１．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
２．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
３．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
４．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
５．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
请将你列出的情况与该饭店职员在碰到同样问题所列出的情况作一比较。
１．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
２．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
３．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
４．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
５．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
有多少要求该饭店职员没有列举出来？＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
“质量服务就是要超越顾客的期望。”
补救的重要性
你有没有碰到过虽然服务质量差，但最终得到满意解决的情况？
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白宫顾客事务办公室曾进行了技术支持研究计划，以便通过研究更好地理解顾客投诉。
一位不满意的顾客至少会告诉＿＿＿＿人。这些人又会告诉＿＿＿＿人。一共会有＿＿＿＿
人会知道有关这次不愉快的经历。
· 有原因进行投诉、但却选择不进行投诉的顾客基本上不会成为忠实的顾客。
－ 至少有９０％的顾客基本上不会再回来了。
· 其问题得到快速解决的顾客会更容易成为忠实的顾客。
－ 如果顾客的问题能以他们满意的方式得到解决，他们当中７０％的人都会再回来。
－ 如果顾客的问题能够当场得到解决，他们当中９５％以上的人会都再回来的。
质量服务会赢得什么？
作为一名房地产投资顾问，提供优质的服务会得到什么？
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客户开发
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Ⅰ．新楼盘销售的专业性营销流程．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．2－2
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Ⅱ．客户接触的三种方式．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．2－3
A. 电话接触
B. 信函接触 C. 面谈接触
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ Ⅲ．寻找新楼盘客户的五种方式．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．2－4
1. 接听客户咨询电话
A. 有效的电话处理能为我们带来什么 B. 接听前的准备工作 C. 接听咨询电话步骤 D. 练习 2. 房地产展示会
潜在客户的外表特征
3. 陌生拜访 4. DM宣传
5. 与中介公司合作
第二、新楼盘销售工作的专业性营销流程
我们将依据如上的专业流程分章节进行学习研究。
接触客户的方式
成功的营销顾问都能够综合运用以下三种方法，与潜在的客户进行接触。 电话接触
信函接触 ＿
面谈接触
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· 选择适当的时机打电话；
· 要意识到你的声音就是对方对你的第一印象； · 准备好给对方打电话的充分理由； · 一定要询问对方是否方便； · 快速切入正题；
◆ 让对方参加到谈话中来（不要只顾自己讲，注意对方的反应）； ◆ 牢记你的目标；
◆
安排一整块时间打电话，要做记录。
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·信函要用个人的口气书写；
·形式与内容要引起对方的注意； ·信函的外观要职业化； ·准备好给对方写信的充分原因； ·经常写信； ·接下去要安排见面。
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要点：
·塑造良好的第一印象； ·用名片或职业服装证明自己的身份； ·准备好与对方见面的充分原因； ·出发前准备好专业的展示资料 ；
·让对方参加到谈话中来（不要只顾自己一个讲）； ·控制谈话进程。
寻找新楼盘客户开发的五种方式
在寻找新楼盘的客户时，房地产开发商及代理商一般所涉及到的各种主要的客户开发渠道，它们包括：
1、 接听客户咨询电话 2、 房地产展示会 3、 陌生拜访 4、 DM宣传 5、 与中介公司合作
只有综合的运用各种开发方式，才能有效提升你的业绩。
接听客户咨询电话
在新楼盘销售的客户开发中，广告咨询电话是我们潜在客户的主要来源渠道。众所周知，媒体的广告费用十分昂贵，而有效的电话咨询却是十分有限的。因此，如何在接听电话的过程中积极、主动的把握客户意向，引导客户思路则是至关重要的。
请记住，没有客户就没有业绩！
A．有效的处理电话能为我们带来什么？
发展商、代理商不惜重复花费巨资在报纸、电视、广播等主要媒体发布楼盘广告，其目的毋庸置疑是为了使尽可能多的潜在客户了解房产信息。但是由于广告篇幅的局限性，客户往往会先通过电话咨询的方式来了解房产信息。这正是我们开发客户的大好时机。只有有效的接听每一个咨询电话，才有可能为我们带来最佳的工作业绩。
B．接听电话前的准备工作
电话接听是我们给客户留下第一印象的机会，所以我们在电话中要想做得更为专业，需要我们在事前做好充分的准备工作。切切不可在电话中出现：“对不起，请您等一会儿，我查一下资料。”这样的话。如果这样，客户会对你及你所销售的楼盘失望。
想一想，我们应该事先做哪些准备工作。
1、 熟悉楼盘及其周边竞争楼盘的所有情况，包括细节。
2、 准备一份当前广告的复印件。
3、 仔细研究广告中有哪些是吸引客户的，也就是我们常说的——“卖点”。
4、 把客户电话记录单放在手边。（见附件1）
5、 准备好必要的工具及资料，例如销控表及价目表等。
C．接听客户咨询电话步骤
在接听客户的咨询电话时，我们会遇到形形色色的客户，他们会提出各种各样的问题。因此，在接听咨询电话的过程中，一方面要以专业语言积极答复客户的问题，另一方面也要控制整个交谈过程。你可能因为一个电话而遗失另一个商机！要知道，在热线电话中，我们无法解答客户所提出的所有问题。记住，约客户实地参观样板房或面谈是我们接听电话的最终目的。
步骤一：问候。
步骤二：接受咨询，引出客户需求，突出楼盘特色。
步骤三：留下电话，邀请面谈。
步骤四：结束咨询。
要点：
电话铃声不超过三次； 保持微笑；
不过多谈论细节； 突出楼盘的特点； 尽量避免使用术语；
多征求客户意见，让客户参与到谈话进程中来； 注意语速； 牢记你的目标； 做好客户记录。
请牢记：电话中树立你的专业形象有助于你在客户心目中潜在地建立楼盘形象。
咨询客户：
你是一位正计划购买房产的客户。你已经看到了房产广告，广告中的信息比较符合你的要求。但你此时想更多地了解一些其它相关的情况，因此你拿起电话进行咨询。你不愿意将自己的电话告诉陌生人。但如果对方的确很有诚意来帮助你，你也会给他一个机会。（广告内容见附件）
房地产销售顾问：
你的手中拿着当前的楼盘广告，正在等待着客户的咨询电话。你已经十分熟悉自己物业的相关情况，也了解了此次广告中的内容。运用你所学到的接听电话技巧来解答客户的疑问。你预期的结果是留下客户的联系方式，以便约见面谈。（广告内容见附件）
要完成以上工作，你应该做些什么？
房地产展示会
房地产展示会同样也会为你带来很多的客户来源，它仅次于热线电话。在展会期间，潜在客户将不断涌向会场，来到你身边。这时，抓住一些意向客户，运用销售技巧使现场热烈的气氛促使他们订购将会为你带来更多的目标客户。当然，将你的房产资料尽量多的散发到每一个潜在客户的手中，最大程度的接触客户，尽可能详细的留下客户的信息及联系方式会为你今后的开发工作带来极大的客户源。
要点：
珍惜展会时间，充分接触客户； 注意散发资料的站位； 楼书散发的针对性要强； 积极营造卖场气氛；
留下客户的具体信息及联系方式。
请记住：买房子是一件令人愉快的事。
客户购买物业除了楼盘的自身条件外，最终的决定往往基于感情因素。
潜在客户的外表特征
为了使房产资料发挥其最大作用，我们有必要具备识别潜在客户的能力。这就要求你在展会
的茫茫人海中能够迅速的捕捉到可能的买主，并及时将你的房产资料送到他们手中。
我们销售的房产按照价格可以大致分为中低和中高两个档次。因此，我们也要区分出与之相
对应的潜在客户的外表特征。这不仅需要理论知识，更需要我们日常工作中的历练。
中低档楼盘目标客户的外表特征：
1、
2、
3、
4、
5、
中高档楼盘目标客户的外表特征：
1、
2、
3、
4、
5、
要知道：散发资料不是目的而是手段，广泛并且准确地留下潜在客户的联系方式才是你的
收获。
陌生拜访
事实上，在新楼盘的销售过程中，陌生拜访是一种比较原始但又是非常普遍的销售方式。直
接开发客户除了能够与意向客户深入接触外，也能很好地锻炼我们的心理素质，提高应变能
力。
要点：
保持良好的心态，面带微笑；
修饰你的专业形象；
准确了解整个市场的行情；
留意写字楼的吸烟区；
不要过久地在走道中停留徘徊；
将你的名片与房产资料订在一起；
开门见山地把你的来意告诉客户。
在新楼盘的销售中，DM宣传是唯一贯穿整个代理期限的客户开发方式。其投入成本比媒体
低，如运用得当却可收到可观的效果。
要点：
在你的资料上以醒目的方式突出楼盘特色； 修饰你的专业形象； 设定目标区域，地毯式铺开； 注意DM资料的设计、包装。
与中介公司合作
房地产中介公司往往是开发商良好的销售伙伴。他们的优势在于，客户信息比较广泛，销售
网点较多，客户的针对性较强等。所以，在我们的销售工作中，要善于与中介公司进行积极
的合作。
在与中介公司合作的工作中，有两项工作是十分重要的。
1、 制定出严谨的客户归属制度，并有表单与之配合。
2、 保持密切联系，使其随时掌握楼盘销售状况。
要点：
在楼盘介绍中补充中介公司疏忽的，但不要抢着代他们讲；
尊重中介公司与他们客户的关系；
展示你的专业性；
为中介公司也准备一份楼盘资料 ；
不要将楼盘的内部价格或信息过多的透露给中介公司。
以诚相待是我们与中介公司合作的首要原则。
第三、 初次面谈
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Ⅰ．初次面谈的重要性．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3－2
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
Ⅱ．主动迎接．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3－3
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
Ⅲ．如何使用营销工具介绍房产．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3－4
A. 沙盘
B. 楼书
C. 练习
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Ⅳ．客户类型分析．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3－7
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
Ⅴ．房产推荐流程．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3－8
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
ⅤI．收集客户信息以帮助你准确判断客户需求．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3－9
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
ⅤII．房产推荐的注意事项．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3－10
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
ⅤIII．意向单元推荐技巧．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3－11
练习
初次面谈的重要性
初次与客户面谈是直接关系到今后销售工作顺利与否的重要环节。在这次面谈中，客户会
通过售楼处的设计、装修及销售工具的专业性，房地产顾问的言谈举止等诸多方面来判定开
发商是否可以信赖，楼盘是否可以信赖。
所以，如何运用专业的销售技能与销售工具向客户推荐房产是与客户初次面谈的关键所在。
没有第二个机会能够改变客户对我们的第一印象。
请记住：专业的仪表、谈吐能带来信任。对你的信任，也是对你产品的信任。
主动迎接
客户已经登门，向你进行面对面的楼盘信息咨询。这时，我们还等什么？充分展现自己的专
业性与工作热忱，迎接他们。
1、 寒暄。
2、 引导入座。
3、 以你的专业知识耐心解答客户的咨询。
4、 留下客户的详细信息及联系方式。
5、 将所有相关资料（包括你的名片）收好，交给客户带走。
6、 同样用你的笑脸送客出门。
如何使用营销工具介绍房产
使用沙盘介绍房产：
个案位置介绍：
住宅区总体：
小区格局：
楼体介绍：
特点：适用于小区内部状况介绍。
使用楼书介绍房产：
周边环境：
形象主题
结构布局
装修标准
配套设施
公司介绍
特点：适用于对大环境及户型内部的情况介绍。
要点：
在使用沙盘和楼书进行房产介绍时，一般习惯是先介绍沙盘，再介绍楼书内容，最后重新回到沙盘向客户指示其意向单元的位置，朝向，景观等。 注意讲解层次。即讲解的重点应从大到小，从理念到实物。 注意突出重点。在某些数据及楼盘特点上可以反复向客户强调，以加深印象。 注意客户反应，以把握客户的具体需求及意向度。
练习：利用楼书与沙盘为客户做房产介绍
房地产销售顾问
你现在扮演一位营销顾问，销售工具有楼书和沙盘。现在你的任务是要运用你所学到的房产讲解技能，为客户进行房产介绍。
客户
你现在扮演一位前来咨询的购房客户。不要过分计较对方所讲的具体内容，应多注意他所讲解的内容是否全面，条理是否清晰，重点是否突出。你可以适当地提出一些相关问题，注意他是否能够灵活的应对。
客户类型分析
没有一位客户的购房需求是真正完全相同的。不同的购房需求使得客户对楼盘的关注点大相
径庭。理解这一点对于我们而言十分必要。因此，清楚地把握每一位客户的购房需求，有的
放矢的针对其关注的内容进行房产推荐，会大大提高你的成功率。这要求我们先将客户的购
买需求大致分类，继而深入的研究每一类客户的核心需求。
熟练掌握各种类型客户的购买特征，在实际工作中注意观察、积累经验。
1、 初次购房者
2、 年轻的家庭
3、 想换大房子的买主
4、 想换小房子的买主
5、 投资者
房产推荐流程
在了解了不同类型客户的购买需求后，可以根据楼盘的自身情况向客户进行单元推荐。在推
荐中，大致可以分为四个步骤，即收集信息，推荐合适单元，接受单元咨询，确认推荐。
实际工作中，对于一位客户的单元推荐往往会重复多次。因为你的第一次或前几次单元推荐
很有可能不会令客户满意。
收集客户信息以帮助你准确判断客户需求
1、 为以后的工作做准备。
2、 建立良好的个人关系。
3、 树立专业形象。
“客户信息登记表”见附件二
房产推荐的注意事项
我们的推荐工作不是一成不变的，考虑以下的相关因素，会使你懂得策略性的进行意向单元
推荐。
1、 特别注意客户提出的必要条件。
2、 考虑发展商或代理商的房型推荐策略。
3、 意向单元推荐数量不宜过多。
4、 告诉客户你的理由。
5、 注意尺度，不要轻易放弃，但也不要过分执着。
意向单元推荐技巧
在对意向单元进行讲解时，运用你的营销技巧，使你的讲解更生动，并主导客户的思维进程。
1、 运用心理占有进行引导。
2、 站在客户的立场考虑问题，你应当经常提到“考虑到您的……，我建议您……”。
3、 注意客户的反应，以确定你的推荐是否获得认可。
4、 让客户参与到谈话中来。
表现要诚恳，不要欺骗客户。
练习：运用房型图介绍房产
运用讲师提供的房型图进行练习。讲解的时候注意讲解内容的层次，重点。注意引导客户，让客户加入到你的谈话中来，不要只是自己一味地讲。
第四、房产展示
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ Ⅰ．房产展示前的准备．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．4－2 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ Ⅱ．房产展示技巧．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．4－3 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ Ⅲ．房产展示要点．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．4－4 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ IV．解决客户疑虑．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．4－5 练习
房产展示前的准备
在带领客户看房之前，我们要做好充分的准备工作。要时刻牢记，购买房产对每一个客户而言都是一件大事，一个不专业的营销顾问往往不会与好房产划上等号。
1、 设计看房路线
2、 带上必要的工具
3、 带齐相关资料
一旦你习惯使用文件夹，将会受益匪浅。
房产展示技巧
房产展示的过程中，房产本身的状况固然是影响客户购买行为的主要因素，但营销顾问的展示技巧在实际工作中所起到的作用也是不容忽视的。有你的专业引导和介绍，不但能展示房产的全部特色，更能让客户重视你的判断与经验。
在房产展示过程中我们应该注意以下细节：
1、 充分利用路上的时间
2、 引导参观
3、 将特色转化为利益
4、 利用心理占有做引导
5、 注意客户表现
房产展示要点
1、 你需要对房产四周的朝向及路名相当熟悉
2、 进入单元时，迅速判断该单元的所有朝向，并报出各区域的面积
3、 适时地进行市场比对
4、 引导客户注意他没有留意的优点、细节
5、 尽量将客户的喜好拉到房产本身而不是它所附带的装修或设计
6、 不要告诉客户你推荐的房产最好
解决客户疑虑
经过你的讲解和实地考察，客户已经对房产的状况有了一定的了解。同时，也会产生许多疑虑。例如：房产的工程质量如何保证？实用率是否太低？交房日期如何保证？等等。及时发现并解决这些问题。运用CDDC法。
“CDDC”方法的四个步骤：
澄清
认可
讨论
确认
练习：使用“CDDC”法，消除客户疑虑
作为一名营销顾问，你现在面对的是一位提出疑问的客户。你明白，及时、准确地解决他的疑虑会对这笔业务的成交有极大的帮助。使用你所学到的“CDDC”方法来消除他的疑虑。
疑虑一：“这套房子的采光不太理想。”
疑虑二：“你能确定交房标准和样板房一样吗？”
疑虑三：“我对这个房型不十分满意。”
疑虑四：“不错，但我要再考虑考虑。”
客户跟踪
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ Ⅰ．客户跟踪——减少客户流失．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．5－2 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ Ⅱ．及时、适时的客户跟踪．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．5－3 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ Ⅲ．找一个好的理由．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．5－4 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ Ⅳ．客户跟踪方式．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．5－5 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ Ⅴ．客户跟踪的要点．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．5－6 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ⅤI．制定客户跟踪记录．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．5－7
客户跟踪——减少客户流失
在新楼盘销售的实际工作中，一位客户从初始接触到最后成交，平均要历时一至二个月，而客户的成交比率只有不到10%。90%的客户流失都是在这一个多月的时间里发生的。当然，一些客户流失的原因是由于楼盘本身无法满足客户的要求而最终被弃，但还有相当数量的客户流失是由于营销人员在后期的客户跟踪中没有充分展示楼盘特色，及时引导客户的心理动向造成的。因此，客户看房结束，消费的初步冲动消失后，及时跟进，再次适时地向客户通报楼盘的利好信息是至关重要的。
客户跟踪——持续，有效的联系是我们不容忽视的工作环节。
及时、适时的进行客户跟踪
1、 尝试建立亲密的个人关系。
2、 经常向客户通报市场信息。
3、 了解客户的购买进程及最新的购买需求。
4、 不断并且主动地接受客户咨询，消除客户疑问。
5、 有楼盘的最新消息时，第一时间知会你的客户。
找一个好的理由
在客户保持频繁、持续的联系过程中，如果你一拿起电话就说：“×××先生/女士，您好，请问您现在是否已经决定购买我公司推荐的房子了呢？”用不了几次，客户就会感到反感。这样的通话，空洞而乏味，难免让人厌烦。因此，不时的变换联系理由是一个很有效的办法。
要知道，真正的客户总是希望能更多的了解市场行情。
与客户联系的理由：
1、 举办活动
2、 提供与房产买卖相关的资料
3、 提供楼盘附近项目的情况以供客户参考（当然是对你的销售有利的）
4、 关心客户的近况及最新购买需求
5、 价格
6、 通报楼盘的建筑或销售进度
客户跟踪方式
1、 电话联系
2、 信函联系
3、 拜访
客户跟踪的要点
在客户跟踪时，运用相应的技巧，才会使你的工作发挥更大的效力。
1、 联系要持续不断，但不要在一段时间内过于频繁（除非有必要）。
2、 多种联系方式交错进行。
3、 以充分的理由与客户接触，让你的联系显得更自然。
4、 鼓励客户说出他们的疑虑
5、 不要轻易许诺
制定客户跟踪记录
在客户跟踪时，他们的情况或需求可能会不断变化。为了能够准确的掌握每位客户的现状，在与客户联系的同时，做好详尽的记录是十分必要的，它将准确而及时的提醒你何时，如何继续跟进，而哪位客户是时候放弃了。
客户跟踪记录见“客户登记表”第二部分。
促 成
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ Ⅰ．没有促成就没有生意．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．6－2 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ Ⅱ．促成的时机．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．6－3 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ Ⅲ．促成的方法．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．6－4 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ Ⅳ．促成的要点．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．6－6 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ Ⅴ．客户性格特征分类．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．6－7 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ⅤI．还价技巧．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．6－9 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ⅤII．消除客户疑虑．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．6－10 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ⅤIII．细节处理．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．6－11 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ IX．如何处理客户的“定金恐惧症”．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．6－12
新楼盘销售技巧
前言
欢迎辞
欢迎参加房地产新楼盘销售技巧培训。
我们的目标是成为一名专业的房地产营销顾问。以我们全新的事业理念与专业技能，在消费
者面前塑造莱茵达房产的专业形象。
来自资料搜索网(www.3722.cn), 海量资料下载
对不动产职业的看法
你如何看待自己的职业？
1、你认为自己要成为一名房地产营销顾问还是房地产销售员？
2、房地产营销顾问与销售员之间的区别？
职业定位
工作手段
对工作的态度
提供的内容
在日常工作中，为获得成功必须进行的活动
这些工作将会占用你的大量时间和精力，但它们又是必不可少的。它们可能包括：
1、
2、
3、
4、
5、
6、
课程结构
本培训课程的内容结构是根据新楼盘销售工作的一般流程为线索设置的。它的顺序并不是固
定不变的，需要我们在日常工作中根据情况灵活掌握进行。
第一章、 质量服务
第二章、 客户开发
第三章、 初次面谈
第四章、 房产展示
第五章、 客户跟踪
第六章、 促成
第七章、 售后服务
第八章、 成功要素
课 程 目 标
1、掌握新楼盘销售的基本工作流程
2、树立顾问营销理念
3、学会使用营销工具
质量服务
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
Ⅰ．2005年远景展望．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．1－2
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
Ⅱ．什么是房地产业的质量服务 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．1－3
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
Ⅲ．顾客的看法就是事实．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．1－4
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
Ⅳ．补救的重要性．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．1－5
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
Ⅴ．质量服务会赢得什么．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．1－6
远景展望
销售培训
·不动产行业的专业知识；
·诚实而全面地提供服务，并对我们每一位顾客的要求做出即时的响应。
什么是房地产业的质量服务？
１． 你有没有被房地产业的经纪人或是销售人员服务过，如果有，请告诉我们你
对于那次服务的评价。
２． 那次服务有没有特别之处？
３． 如果那是一次令你满意的服务，请描述一下当时的情况，并告诉我们你的感
受以及你对该经纪人或是销售人员的评价。
４． 如果那是一次令你不满的服务，其主要表现在哪些方面，你的感受如何？你
对经纪人的评价如何？你对经纪人提供的物业感觉如何？
５． 服务提供方是否意识到服务质量很差？
６． 如果是你，你会如何服务你的客户？
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
练习：什么是我们的质量服务？
顾客的看法就是事实
只有顾客认为服务质量好，服务才是优质的。请记住，我们对质量和价值的看法可能会与我
们的顾客对它们的看法大相径庭。
练习：喝咖啡的休息时间
假设你正参加一次在饭店召开的工作会议。请在上午喝咖啡休息时列出５项你认为饭店应该
提供的最重要的服务事项。
１．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
２．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
３．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
４．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
５．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
请将你列出的情况与该饭店职员在碰到同样问题所列出的情况作一比较。
１．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
２．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
３．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
４．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
５．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
有多少要求该饭店职员没有列举出来？＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
“质量服务就是要超越顾客的期望。”
补救的重要性
你有没有碰到过虽然服务质量差，但最终得到满意解决的情况？
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
白宫顾客事务办公室曾进行了技术支持研究计划，以便通过研究更好地理解顾客投诉。
一位不满意的顾客至少会告诉＿＿＿＿人。这些人又会告诉＿＿＿＿人。一共会有＿＿＿＿
人会知道有关这次不愉快的经历。
· 有原因进行投诉、但却选择不进行投诉的顾客基本上不会成为忠实的顾客。
－ 至少有９０％的顾客基本上不会再回来了。
· 其问题得到快速解决的顾客会更容易成为忠实的顾客。
－ 如果顾客的问题能以他们满意的方式得到解决，他们当中７０％的人都会再回来。
－ 如果顾客的问题能够当场得到解决，他们当中９５％以上的人会都再回来的。
质量服务会赢得什么？
作为一名房地产投资顾问，提供优质的服务会得到什么？
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
客户开发
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
Ⅰ．新楼盘销售的专业性营销流程．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．2－2
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
Ⅱ．客户接触的三种方式．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．2－3
A. 电话接触
B. 信函接触 C. 面谈接触
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ Ⅲ．寻找新楼盘客户的五种方式．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．2－4
1. 接听客户咨询电话
A. 有效的电话处理能为我们带来什么 B. 接听前的准备工作 C. 接听咨询电话步骤 D. 练习 2. 房地产展示会
潜在客户的外表特征
3. 陌生拜访 4. DM宣传
5. 与中介公司合作
第二、新楼盘销售工作的专业性营销流程
我们将依据如上的专业流程分章节进行学习研究。
接触客户的方式
成功的营销顾问都能够综合运用以下三种方法，与潜在的客户进行接触。 电话接触
信函接触 ＿
面谈接触
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 要点：
· 选择适当的时机打电话；
· 要意识到你的声音就是对方对你的第一印象； · 准备好给对方打电话的充分理由； · 一定要询问对方是否方便； · 快速切入正题；
◆ 让对方参加到谈话中来（不要只顾自己讲，注意对方的反应）； ◆ 牢记你的目标；
◆
安排一整块时间打电话，要做记录。
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 要点：
·信函要用个人的口气书写；
·形式与内容要引起对方的注意； ·信函的外观要职业化； ·准备好给对方写信的充分原因； ·经常写信； ·接下去要安排见面。
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
要点：
·塑造良好的第一印象； ·用名片或职业服装证明自己的身份； ·准备好与对方见面的充分原因； ·出发前准备好专业的展示资料 ；
·让对方参加到谈话中来（不要只顾自己一个讲）； ·控制谈话进程。
寻找新楼盘客户开发的五种方式
在寻找新楼盘的客户时，房地产开发商及代理商一般所涉及到的各种主要的客户开发渠道，它们包括：
1、 接听客户咨询电话 2、 房地产展示会 3、 陌生拜访 4、 DM宣传 5、 与中介公司合作
只有综合的运用各种开发方式，才能有效提升你的业绩。
接听客户咨询电话
在新楼盘销售的客户开发中，广告咨询电话是我们潜在客户的主要来源渠道。众所周知，媒体的广告费用十分昂贵，而有效的电话咨询却是十分有限的。因此，如何在接听电话的过程中积极、主动的把握客户意向，引导客户思路则是至关重要的。
请记住，没有客户就没有业绩！
A．有效的处理电话能为我们带来什么？
发展商、代理商不惜重复花费巨资在报纸、电视、广播等主要媒体发布楼盘广告，其目的毋庸置疑是为了使尽可能多的潜在客户了解房产信息。但是由于广告篇幅的局限性，客户往往会先通过电话咨询的方式来了解房产信息。这正是我们开发客户的大好时机。只有有效的接听每一个咨询电话，才有可能为我们带来最佳的工作业绩。
B．接听电话前的准备工作
电话接听是我们给客户留下第一印象的机会，所以我们在电话中要想做得更为专业，需要我们在事前做好充分的准备工作。切切不可在电话中出现：“对不起，请您等一会儿，我查一下资料。”这样的话。如果这样，客户会对你及你所销售的楼盘失望。
想一想，我们应该事先做哪些准备工作。
1、 熟悉楼盘及其周边竞争楼盘的所有情况，包括细节。
2、 准备一份当前广告的复印件。
3、 仔细研究广告中有哪些是吸引客户的，也就是我们常说的——“卖点”。
4、 把客户电话记录单放在手边。（见附件1）
5、 准备好必要的工具及资料，例如销控表及价目表等。
C．接听客户咨询电话步骤
在接听客户的咨询电话时，我们会遇到形形色色的客户，他们会提出各种各样的问题。因此，在接听咨询电话的过程中，一方面要以专业语言积极答复客户的问题，另一方面也要控制整个交谈过程。你可能因为一个电话而遗失另一个商机！要知道，在热线电话中，我们无法解答客户所提出的所有问题。记住，约客户实地参观样板房或面谈是我们接听电话的最终目的。
步骤一：问候。
步骤二：接受咨询，引出客户需求，突出楼盘特色。
步骤三：留下电话，邀请面谈。
步骤四：结束咨询。
要点：
电话铃声不超过三次； 保持微笑；
不过多谈论细节； 突出楼盘的特点； 尽量避免使用术语；
多征求客户意见，让客户参与到谈话进程中来； 注意语速； 牢记你的目标； 做好客户记录。
请牢记：电话中树立你的专业形象有助于你在客户心目中潜在地建立楼盘形象。
咨询客户：
你是一位正计划购买房产的客户。你已经看到了房产广告，广告中的信息比较符合你的要求。但你此时想更多地了解一些其它相关的情况，因此你拿起电话进行咨询。你不愿意将自己的电话告诉陌生人。但如果对方的确很有诚意来帮助你，你也会给他一个机会。（广告内容见附件）
房地产销售顾问：
你的手中拿着当前的楼盘广告，正在等待着客户的咨询电话。你已经十分熟悉自己物业的相关情况，也了解了此次广告中的内容。运用你所学到的接听电话技巧来解答客户的疑问。你预期的结果是留下客户的联系方式，以便约见面谈。（广告内容见附件）
要完成以上工作，你应该做些什么？
房地产展示会
房地产展示会同样也会为你带来很多的客户来源，它仅次于热线电话。在展会期间，潜在客户将不断涌向会场，来到你身边。这时，抓住一些意向客户，运用销售技巧使现场热烈的气氛促使他们订购将会为你带来更多的目标客户。当然，将你的房产资料尽量多的散发到每一个潜在客户的手中，最大程度的接触客户，尽可能详细的留下客户的信息及联系方式会为你今后的开发工作带来极大的客户源。
要点：
珍惜展会时间，充分接触客户； 注意散发资料的站位； 楼书散发的针对性要强； 积极营造卖场气氛；
留下客户的具体信息及联系方式。
请记住：买房子是一件令人愉快的事。
客户购买物业除了楼盘的自身条件外，最终的决定往往基于感情因素。
潜在客户的外表特征
为了使房产资料发挥其最大作用，我们有必要具备识别潜在客户的能力。这就要求你在展会
的茫茫人海中能够迅速的捕捉到可能的买主，并及时将你的房产资料送到他们手中。
我们销售的房产按照价格可以大致分为中低和中高两个档次。因此，我们也要区分出与之相
对应的潜在客户的外表特征。这不仅需要理论知识，更需要我们日常工作中的历练。
中低档楼盘目标客户的外表特征：
1、
2、
3、
4、
5、
中高档楼盘目标客户的外表特征：
1、
2、
3、
4、
5、
要知道：散发资料不是目的而是手段，广泛并且准确地留下潜在客户的联系方式才是你的
收获。
陌生拜访
事实上，在新楼盘的销售过程中，陌生拜访是一种比较原始但又是非常普遍的销售方式。直
接开发客户除了能够与意向客户深入接触外，也能很好地锻炼我们的心理素质，提高应变能
力。
要点：
保持良好的心态，面带微笑；
修饰你的专业形象；
准确了解整个市场的行情；
留意写字楼的吸烟区；
不要过久地在走道中停留徘徊；
将你的名片与房产资料订在一起；
开门见山地把你的来意告诉客户。
在新楼盘的销售中，DM宣传是唯一贯穿整个代理期限的客户开发方式。其投入成本比媒体
低，如运用得当却可收到可观的效果。
要点：
在你的资料上以醒目的方式突出楼盘特色； 修饰你的专业形象； 设定目标区域，地毯式铺开； 注意DM资料的设计、包装。
与中介公司合作
房地产中介公司往往是开发商良好的销售伙伴。他们的优势在于，客户信息比较广泛，销售
网点较多，客户的针对性较强等。所以，在我们的销售工作中，要善于与中介公司进行积极
的合作。
在与中介公司合作的工作中，有两项工作是十分重要的。
1、 制定出严谨的客户归属制度，并有表单与之配合。
2、 保持密切联系，使其随时掌握楼盘销售状况。
要点：
在楼盘介绍中补充中介公司疏忽的，但不要抢着代他们讲；
尊重中介公司与他们客户的关系；
展示你的专业性；
为中介公司也准备一份楼盘资料 ；
不要将楼盘的内部价格或信息过多的透露给中介公司。
以诚相待是我们与中介公司合作的首要原则。
第三、 初次面谈
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
Ⅰ．初次面谈的重要性．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3－2
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
Ⅱ．主动迎接．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3－3
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
Ⅲ．如何使用营销工具介绍房产．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3－4
A. 沙盘
B. 楼书
C. 练习
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
Ⅳ．客户类型分析．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3－7
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
Ⅴ．房产推荐流程．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3－8
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
ⅤI．收集客户信息以帮助你准确判断客户需求．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3－9
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
ⅤII．房产推荐的注意事项．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3－10
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
ⅤIII．意向单元推荐技巧．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3－11
练习
初次面谈的重要性
初次与客户面谈是直接关系到今后销售工作顺利与否的重要环节。在这次面谈中，客户会
通过售楼处的设计、装修及销售工具的专业性，房地产顾问的言谈举止等诸多方面来判定开
发商是否可以信赖，楼盘是否可以信赖。
所以，如何运用专业的销售技能与销售工具向客户推荐房产是与客户初次面谈的关键所在。
没有第二个机会能够改变客户对我们的第一印象。
请记住：专业的仪表、谈吐能带来信任。对你的信任，也是对你产品的信任。
主动迎接
客户已经登门，向你进行面对面的楼盘信息咨询。这时，我们还等什么？充分展现自己的专
业性与工作热忱，迎接他们。
1、 寒暄。
2、 引导入座。
3、 以你的专业知识耐心解答客户的咨询。
4、 留下客户的详细信息及联系方式。
5、 将所有相关资料（包括你的名片）收好，交给客户带走。
6、 同样用你的笑脸送客出门。
如何使用营销工具介绍房产
使用沙盘介绍房产：
个案位置介绍：
住宅区总体：
小区格局：
楼体介绍：
特点：适用于小区内部状况介绍。
使用楼书介绍房产：
周边环境：
形象主题
结构布局
装修标准
配套设施
公司介绍
特点：适用于对大环境及户型内部的情况介绍。
要点：
在使用沙盘和楼书进行房产介绍时，一般习惯是先介绍沙盘，再介绍楼书内容，最后重新回到沙盘向客户指示其意向单元的位置，朝向，景观等。 注意讲解层次。即讲解的重点应从大到小，从理念到实物。 注意突出重点。在某些数据及楼盘特点上可以反复向客户强调，以加深印象。 注意客户反应，以把握客户的具体需求及意向度。
练习：利用楼书与沙盘为客户做房产介绍
房地产销售顾问
你现在扮演一位营销顾问，销售工具有楼书和沙盘。现在你的任务是要运用你所学到的房产讲解技能，为客户进行房产介绍。
客户
你现在扮演一位前来咨询的购房客户。不要过分计较对方所讲的具体内容，应多注意他所讲解的内容是否全面，条理是否清晰，重点是否突出。你可以适当地提出一些相关问题，注意他是否能够灵活的应对。
客户类型分析
没有一位客户的购房需求是真正完全相同的。不同的购房需求使得客户对楼盘的关注点大相
径庭。理解这一点对于我们而言十分必要。因此，清楚地把握每一位客户的购房需求，有的
放矢的针对其关注的内容进行房产推荐，会大大提高你的成功率。这要求我们先将客户的购
买需求大致分类，继而深入的研究每一类客户的核心需求。
熟练掌握各种类型客户的购买特征，在实际工作中注意观察、积累经验。
1、 初次购房者
2、 年轻的家庭
3、 想换大房子的买主
4、 想换小房子的买主
5、 投资者
房产推荐流程
在了解了不同类型客户的购买需求后，可以根据楼盘的自身情况向客户进行单元推荐。在推
荐中，大致可以分为四个步骤，即收集信息，推荐合适单元，接受单元咨询，确认推荐。
实际工作中，对于一位客户的单元推荐往往会重复多次。因为你的第一次或前几次单元推荐
很有可能不会令客户满意。
收集客户信息以帮助你准确判断客户需求
1、 为以后的工作做准备。
2、 建立良好的个人关系。
3、 树立专业形象。
“客户信息登记表”见附件二
房产推荐的注意事项
我们的推荐工作不是一成不变的，考虑以下的相关因素，会使你懂得策略性的进行意向单元
推荐。
1、 特别注意客户提出的必要条件。
2、 考虑发展商或代理商的房型推荐策略。
3、 意向单元推荐数量不宜过多。
4、 告诉客户你的理由。
5、 注意尺度，不要轻易放弃，但也不要过分执着。
意向单元推荐技巧
在对意向单元进行讲解时，运用你的营销技巧，使你的讲解更生动，并主导客户的思维进程。
1、 运用心理占有进行引导。
2、 站在客户的立场考虑问题，你应当经常提到“考虑到您的……，我建议您……”。
3、 注意客户的反应，以确定你的推荐是否获得认可。
4、 让客户参与到谈话中来。
表现要诚恳，不要欺骗客户。
练习：运用房型图介绍房产
运用讲师提供的房型图进行练习。讲解的时候注意讲解内容的层次，重点。注意引导客户，让客户加入到你的谈话中来，不要只是自己一味地讲。
第四、房产展示
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ Ⅰ．房产展示前的准备．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．4－2 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ Ⅱ．房产展示技巧．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．4－3 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ Ⅲ．房产展示要点．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．4－4 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ IV．解决客户疑虑．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．4－5 练习
房产展示前的准备
在带领客户看房之前，我们要做好充分的准备工作。要时刻牢记，购买房产对每一个客户而言都是一件大事，一个不专业的营销顾问往往不会与好房产划上等号。
1、 设计看房路线
2、 带上必要的工具
3、 带齐相关资料
一旦你习惯使用文件夹，将会受益匪浅。
房产展示技巧
房产展示的过程中，房产本身的状况固然是影响客户购买行为的主要因素，但营销顾问的展示技巧在实际工作中所起到的作用也是不容忽视的。有你的专业引导和介绍，不但能展示房产的全部特色，更能让客户重视你的判断与经验。
在房产展示过程中我们应该注意以下细节：
1、 充分利用路上的时间
2、 引导参观
3、 将特色转化为利益
4、 利用心理占有做引导
5、 注意客户表现
房产展示要点
1、 你需要对房产四周的朝向及路名相当熟悉
2、 进入单元时，迅速判断该单元的所有朝向，并报出各区域的面积
3、 适时地进行市场比对
4、 引导客户注意他没有留意的优点、细节
5、 尽量将客户的喜好拉到房产本身而不是它所附带的装修或设计
6、 不要告诉客户你推荐的房产最好
解决客户疑虑
经过你的讲解和实地考察，客户已经对房产的状况有了一定的了解。同时，也会产生许多疑虑。例如：房产的工程质量如何保证？实用率是否太低？交房日期如何保证？等等。及时发现并解决这些问题。运用CDDC法。
“CDDC”方法的四个步骤：
澄清
认可
讨论
确认
练习：使用“CDDC”法，消除客户疑虑
作为一名营销顾问，你现在面对的是一位提出疑问的客户。你明白，及时、准确地解决他的疑虑会对这笔业务的成交有极大的帮助。使用你所学到的“CDDC”方法来消除他的疑虑。
疑虑一：“这套房子的采光不太理想。”
疑虑二：“你能确定交房标准和样板房一样吗？”
疑虑三：“我对这个房型不十分满意。”
疑虑四：“不错，但我要再考虑考虑。”
客户跟踪
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ Ⅰ．客户跟踪——减少客户流失．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．5－2 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ Ⅱ．及时、适时的客户跟踪．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．5－3 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ Ⅲ．找一个好的理由．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．5－4 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ Ⅳ．客户跟踪方式．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．5－5 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ Ⅴ．客户跟踪的要点．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．5－6 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ⅤI．制定客户跟踪记录．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．5－7
客户跟踪——减少客户流失
在新楼盘销售的实际工作中，一位客户从初始接触到最后成交，平均要历时一至二个月，而客户的成交比率只有不到10%。90%的客户流失都是在这一个多月的时间里发生的。当然，一些客户流失的原因是由于楼盘本身无法满足客户的要求而最终被弃，但还有相当数量的客户流失是由于营销人员在后期的客户跟踪中没有充分展示楼盘特色，及时引导客户的心理动向造成的。因此，客户看房结束，消费的初步冲动消失后，及时跟进，再次适时地向客户通报楼盘的利好信息是至关重要的。
客户跟踪——持续，有效的联系是我们不容忽视的工作环节。
及时、适时的进行客户跟踪
1、 尝试建立亲密的个人关系。
2、 经常向客户通报市场信息。
3、 了解客户的购买进程及最新的购买需求。
4、 不断并且主动地接受客户咨询，消除客户疑问。
5、 有楼盘的最新消息时，第一时间知会你的客户。
找一个好的理由
在客户保持频繁、持续的联系过程中，如果你一拿起电话就说：“×××先生/女士，您好，请问您现在是否已经决定购买我公司推荐的房子了呢？”用不了几次，客户就会感到反感。这样的通话，空洞而乏味，难免让人厌烦。因此，不时的变换联系理由是一个很有效的办法。
要知道，真正的客户总是希望能更多的了解市场行情。
与客户联系的理由：
1、 举办活动
2、 提供与房产买卖相关的资料
3、 提供楼盘附近项目的情况以供客户参考（当然是对你的销售有利的）
4、 关心客户的近况及最新购买需求
5、 价格
6、 通报楼盘的建筑或销售进度
客户跟踪方式
1、 电话联系
2、 信函联系
3、 拜访
客户跟踪的要点
在客户跟踪时，运用相应的技巧，才会使你的工作发挥更大的效力。
1、 联系要持续不断，但不要在一段时间内过于频繁（除非有必要）。
2、 多种联系方式交错进行。
3、 以充分的理由与客户接触，让你的联系显得更自然。
4、 鼓励客户说出他们的疑虑
5、 不要轻易许诺
制定客户跟踪记录
在客户跟踪时，他们的情况或需求可能会不断变化。为了能够准确的掌握每位客户的现状，在与客户联系的同时，做好详尽的记录是十分必要的，它将准确而及时的提醒你何时，如何继续跟进，而哪位客户是时候放弃了。
客户跟踪记录见“客户登记表”第二部分。
促 成
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ Ⅰ．没有促成就没有生意．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．6－2 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ Ⅱ．促成的时机．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．6－3 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ Ⅲ．促成的方法．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．6－4 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ Ⅳ．促成的要点．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．6－6 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ Ⅴ．客户性格特征分类．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．6－7 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ⅤI．还价技巧．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．6－9 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ⅤII．消除客户疑虑．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．6－10 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ⅤIII．细节处理．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．6－11 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ IX．如何处理客户的“定金恐惧症”．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．6－12