盐城商业地产调研报告

盐城商业地产调研报告

前言

“什么叫商业地产。我看报纸上谈了很多商业地产，但很少有人搞明白。我 个人理解， 商业地产不是商业， 也不是地产， 也不是简单的商业加地产。 我认为， 商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资。目的明确，是以零 售物业租金收入为目的，如果开发后销售出去，称不上商业地产。我们在大连有 一个大型开发项目，做了 5 万多平方米的二层底商，建完后全部出售了，这就不 叫商业地产，这是房地产，房地产开发本来就包含住宅、写字楼、底商建筑等。 如果开发目的不是以零售物业租金收入为目的，就不能叫商业地产。 ”——王健 林 商业地产一些心得 1、解决资金 在做商业地产他是一个相对比较漫长的阶段，它不想住宅运营周期短！这就要求 开发商要有一定的经济实力

2、找到人才 人才不管在什么行业都是比较重视的，做商业地产一定要注重人才这点 很重要，在项目开始进标、规划、运营、管理都要一个好的决策。其中特别 在规划方面先做商业规划，然后找租户， 找到合适的主力店、次主力店租户，再做商业物业管理。这样才有利于商业的销售。

3、只租不售 主力店面一律租售给主力店面；如果主力商铺先进行销售，在销售之后， 再进行 商业规划、整合，有两个方面保证不了，一是经营的整体性，二是经营的有效性。

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一、目前盐城市场主力商业项目调研 据目前市调结果来看盐城市场主要有以下两种商业地产模式 1、购物+餐饮+ 娱乐；2、专业店铺  购物+餐饮+娱乐 1、金鹰奥莱城  地址：人民南路  开业时间：2012 年 5 月 18 日  主力店面：男装名品诺贝达、沙驰、 雅戈尔、运动品牌—耐克、阿迪达 斯、匡威  定位： 第一，引进品牌纯正，质量上乘的驰名的品牌；第二，全年打折的销售策 略，物美价廉，给消费者一个心动的理由；第三，地理位置靠近市区，交通方便， 给消费者一个精致、舒适的购物环境。  主要支撑点 外部坏境：内港湖风景区、游乐场、盐城电视塔 品牌效应：金鹰旗下打折店铺 主力店面跟随：一线品牌提前签订  业态分布 专业店面+娱乐场所  物业管理 统一有金鹰有限公司进行管理  目前经营情况 客户光顾情况不是太好，特别是二楼店面光顾人员较少：主要原因 1、周边居住 人员较少， 它所吸引的客户为高端之下低端之上的业主，这类客户本身的分量就 比较少， 2、业态分布比较单一，吸引点较少 3、下线店面比较少，交通不方便

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 销售价格 自持物业 商铺有商家进行返点 15-25% 2、金鹰购物中心 金鹰国际购物中心项目外立面

金鹰国际购物中心项目概况 投资公司 经营公司     基本情况   功能定位 开业时间   开业当天销售额 400 万 停车位 120 个+100 高级时尚百货店，突出生活时尚 2009 年 1 月 16 日 金鹰商贸集团有限公司 盐城金鹰国际购物中心有限公司 盐城最高档购物中心 总建筑面积 62000 平方米

 业态分布以及分配比

 项目优势 1、位于市中心最繁华的地段

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2、建筑设计；为金鹰国际量身定做的商业建筑体，设计和动线优良 3、品类组合：金鹰国际在江苏有着良好和广泛的影响  项目劣势 1、主干道比较比较拥堵 2、车位配比不够 3、餐饮比较少，比较缺乏！  经营与管理 1、人员都有金鹰公司内部招聘 2、内部商家都是和金鹰拥有长期的合作关系 3、物业都有金鹰有限公司持有 4、租金在销售商营业额中返点 15%-25%  目前经营情况 随着近今年的发展， 金鹰注重了餐饮行业的投入， 在地下负一层， 做了临时小吃， 效果不错。增加了营业额度。 在盐城高端产品市场做的比较好 3、五洲国际广场  开发商：五洲置业有限公司  建筑面积:约 3 万平方米  定位：集购物、美食、休闲、娱乐、 影院、酒店、旅游、商务、办公、 居住于一体的国际级商业大都会。  业态分布 一楼：品牌服饰店面为主+饭店 二楼：餐饮 三楼：餐饮 四楼：电影院+游戏厅 主要以购物休息为主  项目优势 1、位于市中心最繁华的地段

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2、以商业地产开发运营为主，以品牌商业自主运营已开发和运营商业地产面积 超过 600 万平米 3、拥有自己的一批跟随店面 4、招商程度较好  项目劣势 1、主干道比较比较拥堵  销售价格 1F- 销售价格内街 36000 元/每平方米 的价格） 外街 50000 元/每平方米（反点之后

优惠 3 年反房价 24%，在房价中一次性扣除。

2F--销售价格 25000 元/每平方米，优惠 3 年反房价 24%，在房价中一次性扣 除 3F--销售价格 18000 元/每平方米，优惠 3 年反房价 24%，在房价中一次性扣 除 4F-- 自持物业  目前经营情况 目前经营良好，特别是餐饮这个区域。 4、宝龙城市广场  开发商：盐城宝龙置业发展有限公司  建筑面积：3 万平方米  定位：档次最高的集购物、休闲、娱乐、 餐饮等功能于一体的城市综合体 一楼：百货+超市（永辉） 二楼：餐饮+服饰店铺 三楼：餐饮 四楼：电影院+游戏厅 主要以购物休息为主  项目优势 1、位于老城区和新城区结合点位置独特， 2、以商业地产开发运营为主，以开发商自持物业为主。

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3、拥有自己的一批跟随店面 4、招商程度较好  项目劣势 服饰店铺经营不成规模，没有竞争优势。  目前经营情况 目前经营良好，特别是餐饮这个区域。 5、先锋岛国际广场  开发商：盐城国投置业  建筑面积：3 万平方米  定位：档次最高的集购物、休闲、娱乐、 餐饮等功能于一体的城市综合体 A 楼：百货+门店+（超市） B 楼：电影院+娱乐 C 楼：周边主力店面（主要为餐饮） 主要以购物休息为主  物业模式 开发商持有物业  项目优势 1、盐城市政府主导的一个大型城市综合体项目 2、该地区大型零售业态较少，可以充分满足周边居 民购物、休闲、美食、娱乐 的需求，极大地丰富周边 地区的商业形态  项目劣势 盐城市老城区西端，地理位置相对较偏，周 边配套还没完善  目前经营情况 目前经营良好，内部餐饮情况理想；  分析 上述地产商业开发商全部持有物业或者开发商持有部分物业， 这种模式决定了 整体的经营模式，再从它们的经营情况来看，始终是“温水煮青蛙” （除金鹰） 导致这种原因的主要是问题有以下几点 1、定位不够明确。2、商业街的发展需

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要一个漫长的阶段。  专业店铺 1、奥华家居城 奥华国际外立面

投资公司 经营公司 奥华国际家居项目概况    基本情况   功能定位   开业时间 盐城奥华国际有限公司 盐城奥华国际有限公司 盐城家居建材购物中心 总建筑面积约 70000 平方米 停车位 200 左右 家居建材，突出生活时尚 2014 年 5 月

2、业态分布 楼陈 1F 2F 3F 4F 3、优势    专业市场比较强 交通交便捷：2条 BRT 离城北汽车站比较近，运输较方便 劣势  周边：配套部成熟，大型超市以及餐饮设施为零  客流量比较少，位置一般  楼层内部动线一般，缺少供业主休息长凳或者公共活动区域（可以从平面上 观察出）  周边没有大型产业以及新建成的小区

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业态 卫浴 软装（沙发、墙纸） 家居 开发商持有（暂定）

 招商品牌不够突出

标准层平面图  合同签订方式 1、签订10年，反租协议（随时可以拿到铺面，中断协议） 2、签订3年， 反租协议（随时可以拿到铺面，中断协议）  目前销售动态 面积在30-100平方米、 1F 价格在28000元/平方米； 2F 价格在10000元/平方米； 3F 价格在6000-7000 元/平方米(以上价格都是反租价格） 3年反租21%，房价中一次性扣除；第4年反7%，当年反到业主手中（按签订 合同的总价） ； 第5年反8%， 当年反到业主手中 （按签订合同的总价） ； 第6年反9%， 当年反到业主手中（按签订合同的总价） ；第7-10年租金9、1分成（业主那9、开 发商拿1，以当时的实际租金计算）  销售情况 1F 销售率 2F 销售率 3F 销售率 4F 销售率 销售时间4-6个月 20% 30% 60% 0%

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2、金鼎装饰城  开发商：新洋置业有限责任公司  建筑面积：22万平方米  定位： 建设装饰装潢材料营业用房， 配置餐饮，休闲娱乐广场以及仓储区。  业态分布 楼陈 1F 2F 3F  合同签订方式 1、签订5年，反租协议（暂定）  目前销售动态 5年反租35%，房价中一次性扣除； 具体价格待定  销售情况 目前完成一部分招商 销售周期为1年 2F-3F 具体价格没有定，宣传3F 起价为2880元，销售难度较大！ 劣势  周边：配套部不成熟，大型超市以及餐饮设施为零  客流量比较少，位置一般  楼层内部动线一般，缺少供业主休息长凳或者公共活动区域（可以从平面上 观察出）  周边没有大型产业以及新建成的小区  招商品牌不够突出  业态 卫浴 家居 待定

定位不够明确，招商次序比较混乱

 分析

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1、上述两个项目据实地调研以及销售人员的反应， 销售难度比较大。 销售周期较长， 一般在 2 年以上销售率达到 40%-60%销售速度比较缓 慢。 2、周边没有相适应的的配套设施，特别是餐饮行业、百货、超市、 较大范围的居民区等。 这才导致这个区域不被认可！ 从而导致销售难 度较大! 3、销售上采用单一销售手段 （小蜜蜂方式， 即多人采取打电话方式） ， 整体模式处于低层数阶段，让客户感觉不到项目的优越性。

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盐城商业地产调研报告

前言

“什么叫商业地产。我看报纸上谈了很多商业地产，但很少有人搞明白。我 个人理解， 商业地产不是商业， 也不是地产， 也不是简单的商业加地产。 我认为， 商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资。目的明确，是以零 售物业租金收入为目的，如果开发后销售出去，称不上商业地产。我们在大连有 一个大型开发项目，做了 5 万多平方米的二层底商，建完后全部出售了，这就不 叫商业地产，这是房地产，房地产开发本来就包含住宅、写字楼、底商建筑等。 如果开发目的不是以零售物业租金收入为目的，就不能叫商业地产。 ”——王健 林 商业地产一些心得 1、解决资金 在做商业地产他是一个相对比较漫长的阶段，它不想住宅运营周期短！这就要求 开发商要有一定的经济实力

2、找到人才 人才不管在什么行业都是比较重视的，做商业地产一定要注重人才这点 很重要，在项目开始进标、规划、运营、管理都要一个好的决策。其中特别 在规划方面先做商业规划，然后找租户， 找到合适的主力店、次主力店租户，再做商业物业管理。这样才有利于商业的销售。

3、只租不售 主力店面一律租售给主力店面；如果主力商铺先进行销售，在销售之后， 再进行 商业规划、整合，有两个方面保证不了，一是经营的整体性，二是经营的有效性。

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一、目前盐城市场主力商业项目调研 据目前市调结果来看盐城市场主要有以下两种商业地产模式 1、购物+餐饮+ 娱乐；2、专业店铺  购物+餐饮+娱乐 1、金鹰奥莱城  地址：人民南路  开业时间：2012 年 5 月 18 日  主力店面：男装名品诺贝达、沙驰、 雅戈尔、运动品牌—耐克、阿迪达 斯、匡威  定位： 第一，引进品牌纯正，质量上乘的驰名的品牌；第二，全年打折的销售策 略，物美价廉，给消费者一个心动的理由；第三，地理位置靠近市区，交通方便， 给消费者一个精致、舒适的购物环境。  主要支撑点 外部坏境：内港湖风景区、游乐场、盐城电视塔 品牌效应：金鹰旗下打折店铺 主力店面跟随：一线品牌提前签订  业态分布 专业店面+娱乐场所  物业管理 统一有金鹰有限公司进行管理  目前经营情况 客户光顾情况不是太好，特别是二楼店面光顾人员较少：主要原因 1、周边居住 人员较少， 它所吸引的客户为高端之下低端之上的业主，这类客户本身的分量就 比较少， 2、业态分布比较单一，吸引点较少 3、下线店面比较少，交通不方便

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 销售价格 自持物业 商铺有商家进行返点 15-25% 2、金鹰购物中心 金鹰国际购物中心项目外立面

金鹰国际购物中心项目概况 投资公司 经营公司     基本情况   功能定位 开业时间   开业当天销售额 400 万 停车位 120 个+100 高级时尚百货店，突出生活时尚 2009 年 1 月 16 日 金鹰商贸集团有限公司 盐城金鹰国际购物中心有限公司 盐城最高档购物中心 总建筑面积 62000 平方米

 业态分布以及分配比

 项目优势 1、位于市中心最繁华的地段

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2、建筑设计；为金鹰国际量身定做的商业建筑体，设计和动线优良 3、品类组合：金鹰国际在江苏有着良好和广泛的影响  项目劣势 1、主干道比较比较拥堵 2、车位配比不够 3、餐饮比较少，比较缺乏！  经营与管理 1、人员都有金鹰公司内部招聘 2、内部商家都是和金鹰拥有长期的合作关系 3、物业都有金鹰有限公司持有 4、租金在销售商营业额中返点 15%-25%  目前经营情况 随着近今年的发展， 金鹰注重了餐饮行业的投入， 在地下负一层， 做了临时小吃， 效果不错。增加了营业额度。 在盐城高端产品市场做的比较好 3、五洲国际广场  开发商：五洲置业有限公司  建筑面积:约 3 万平方米  定位：集购物、美食、休闲、娱乐、 影院、酒店、旅游、商务、办公、 居住于一体的国际级商业大都会。  业态分布 一楼：品牌服饰店面为主+饭店 二楼：餐饮 三楼：餐饮 四楼：电影院+游戏厅 主要以购物休息为主  项目优势 1、位于市中心最繁华的地段

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2、以商业地产开发运营为主，以品牌商业自主运营已开发和运营商业地产面积 超过 600 万平米 3、拥有自己的一批跟随店面 4、招商程度较好  项目劣势 1、主干道比较比较拥堵  销售价格 1F- 销售价格内街 36000 元/每平方米 的价格） 外街 50000 元/每平方米（反点之后

优惠 3 年反房价 24%，在房价中一次性扣除。

2F--销售价格 25000 元/每平方米，优惠 3 年反房价 24%，在房价中一次性扣 除 3F--销售价格 18000 元/每平方米，优惠 3 年反房价 24%，在房价中一次性扣 除 4F-- 自持物业  目前经营情况 目前经营良好，特别是餐饮这个区域。 4、宝龙城市广场  开发商：盐城宝龙置业发展有限公司  建筑面积：3 万平方米  定位：档次最高的集购物、休闲、娱乐、 餐饮等功能于一体的城市综合体 一楼：百货+超市（永辉） 二楼：餐饮+服饰店铺 三楼：餐饮 四楼：电影院+游戏厅 主要以购物休息为主  项目优势 1、位于老城区和新城区结合点位置独特， 2、以商业地产开发运营为主，以开发商自持物业为主。

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3、拥有自己的一批跟随店面 4、招商程度较好  项目劣势 服饰店铺经营不成规模，没有竞争优势。  目前经营情况 目前经营良好，特别是餐饮这个区域。 5、先锋岛国际广场  开发商：盐城国投置业  建筑面积：3 万平方米  定位：档次最高的集购物、休闲、娱乐、 餐饮等功能于一体的城市综合体 A 楼：百货+门店+（超市） B 楼：电影院+娱乐 C 楼：周边主力店面（主要为餐饮） 主要以购物休息为主  物业模式 开发商持有物业  项目优势 1、盐城市政府主导的一个大型城市综合体项目 2、该地区大型零售业态较少，可以充分满足周边居 民购物、休闲、美食、娱乐 的需求，极大地丰富周边 地区的商业形态  项目劣势 盐城市老城区西端，地理位置相对较偏，周 边配套还没完善  目前经营情况 目前经营良好，内部餐饮情况理想；  分析 上述地产商业开发商全部持有物业或者开发商持有部分物业， 这种模式决定了 整体的经营模式，再从它们的经营情况来看，始终是“温水煮青蛙” （除金鹰） 导致这种原因的主要是问题有以下几点 1、定位不够明确。2、商业街的发展需

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要一个漫长的阶段。  专业店铺 1、奥华家居城 奥华国际外立面

投资公司 经营公司 奥华国际家居项目概况    基本情况   功能定位   开业时间 盐城奥华国际有限公司 盐城奥华国际有限公司 盐城家居建材购物中心 总建筑面积约 70000 平方米 停车位 200 左右 家居建材，突出生活时尚 2014 年 5 月

2、业态分布 楼陈 1F 2F 3F 4F 3、优势    专业市场比较强 交通交便捷：2条 BRT 离城北汽车站比较近，运输较方便 劣势  周边：配套部成熟，大型超市以及餐饮设施为零  客流量比较少，位置一般  楼层内部动线一般，缺少供业主休息长凳或者公共活动区域（可以从平面上 观察出）  周边没有大型产业以及新建成的小区

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业态 卫浴 软装（沙发、墙纸） 家居 开发商持有（暂定）

 招商品牌不够突出

标准层平面图  合同签订方式 1、签订10年，反租协议（随时可以拿到铺面，中断协议） 2、签订3年， 反租协议（随时可以拿到铺面，中断协议）  目前销售动态 面积在30-100平方米、 1F 价格在28000元/平方米； 2F 价格在10000元/平方米； 3F 价格在6000-7000 元/平方米(以上价格都是反租价格） 3年反租21%，房价中一次性扣除；第4年反7%，当年反到业主手中（按签订 合同的总价） ； 第5年反8%， 当年反到业主手中 （按签订合同的总价） ； 第6年反9%， 当年反到业主手中（按签订合同的总价） ；第7-10年租金9、1分成（业主那9、开 发商拿1，以当时的实际租金计算）  销售情况 1F 销售率 2F 销售率 3F 销售率 4F 销售率 销售时间4-6个月 20% 30% 60% 0%

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2、金鼎装饰城  开发商：新洋置业有限责任公司  建筑面积：22万平方米  定位： 建设装饰装潢材料营业用房， 配置餐饮，休闲娱乐广场以及仓储区。  业态分布 楼陈 1F 2F 3F  合同签订方式 1、签订5年，反租协议（暂定）  目前销售动态 5年反租35%，房价中一次性扣除； 具体价格待定  销售情况 目前完成一部分招商 销售周期为1年 2F-3F 具体价格没有定，宣传3F 起价为2880元，销售难度较大！ 劣势  周边：配套部不成熟，大型超市以及餐饮设施为零  客流量比较少，位置一般  楼层内部动线一般，缺少供业主休息长凳或者公共活动区域（可以从平面上 观察出）  周边没有大型产业以及新建成的小区  招商品牌不够突出  业态 卫浴 家居 待定

定位不够明确，招商次序比较混乱

 分析

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1、上述两个项目据实地调研以及销售人员的反应， 销售难度比较大。 销售周期较长， 一般在 2 年以上销售率达到 40%-60%销售速度比较缓 慢。 2、周边没有相适应的的配套设施，特别是餐饮行业、百货、超市、 较大范围的居民区等。 这才导致这个区域不被认可！ 从而导致销售难 度较大! 3、销售上采用单一销售手段 （小蜜蜂方式， 即多人采取打电话方式） ， 整体模式处于低层数阶段，让客户感觉不到项目的优越性。

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