盐城商业地产调研报告
前言
“什么叫商业地产。我看报纸上谈了很多商业地产,但很少有人搞明白。我 个人理解, 商业地产不是商业, 也不是地产, 也不是简单的商业加地产。 我认为, 商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资。目的明确,是以零 售物业租金收入为目的,如果开发后销售出去,称不上商业地产。我们在大连有 一个大型开发项目,做了 5 万多平方米的二层底商,建完后全部出售了,这就不 叫商业地产,这是房地产,房地产开发本来就包含住宅、写字楼、底商建筑等。 如果开发目的不是以零售物业租金收入为目的,就不能叫商业地产。 ”——王健 林 商业地产一些心得 1、解决资金 在做商业地产他是一个相对比较漫长的阶段,它不想住宅运营周期短!这就要求 开发商要有一定的经济实力
2、找到人才 人才不管在什么行业都是比较重视的,做商业地产一定要注重人才这点 很重要,在项目开始进标、规划、运营、管理都要一个好的决策。其中特别 在规划方面先做商业规划,然后找租户, 找到合适的主力店、次主力店租户,再做商业物业管理。这样才有利于商业的销售。
3、只租不售 主力店面一律租售给主力店面;如果主力商铺先进行销售,在销售之后, 再进行 商业规划、整合,有两个方面保证不了,一是经营的整体性,二是经营的有效性。
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一、目前盐城市场主力商业项目调研 据目前市调结果来看盐城市场主要有以下两种商业地产模式 1、购物+餐饮+ 娱乐;2、专业店铺 购物+餐饮+娱乐 1、金鹰奥莱城 地址:人民南路 开业时间:2012 年 5 月 18 日 主力店面:男装名品诺贝达、沙驰、 雅戈尔、运动品牌—耐克、阿迪达 斯、匡威 定位: 第一,引进品牌纯正,质量上乘的驰名的品牌;第二,全年打折的销售策 略,物美价廉,给消费者一个心动的理由;第三,地理位置靠近市区,交通方便, 给消费者一个精致、舒适的购物环境。 主要支撑点 外部坏境:内港湖风景区、游乐场、盐城电视塔 品牌效应:金鹰旗下打折店铺 主力店面跟随:一线品牌提前签订 业态分布 专业店面+娱乐场所 物业管理 统一有金鹰有限公司进行管理 目前经营情况 客户光顾情况不是太好,特别是二楼店面光顾人员较少:主要原因 1、周边居住 人员较少, 它所吸引的客户为高端之下低端之上的业主,这类客户本身的分量就 比较少, 2、业态分布比较单一,吸引点较少 3、下线店面比较少,交通不方便
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销售价格 自持物业 商铺有商家进行返点 15-25% 2、金鹰购物中心 金鹰国际购物中心项目外立面
金鹰国际购物中心项目概况 投资公司 经营公司 基本情况 功能定位 开业时间 开业当天销售额 400 万 停车位 120 个+100 高级时尚百货店,突出生活时尚 2009 年 1 月 16 日 金鹰商贸集团有限公司 盐城金鹰国际购物中心有限公司 盐城最高档购物中心 总建筑面积 62000 平方米
业态分布以及分配比
项目优势 1、位于市中心最繁华的地段
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2、建筑设计;为金鹰国际量身定做的商业建筑体,设计和动线优良 3、品类组合:金鹰国际在江苏有着良好和广泛的影响 项目劣势 1、主干道比较比较拥堵 2、车位配比不够 3、餐饮比较少,比较缺乏! 经营与管理 1、人员都有金鹰公司内部招聘 2、内部商家都是和金鹰拥有长期的合作关系 3、物业都有金鹰有限公司持有 4、租金在销售商营业额中返点 15%-25% 目前经营情况 随着近今年的发展, 金鹰注重了餐饮行业的投入, 在地下负一层, 做了临时小吃, 效果不错。增加了营业额度。 在盐城高端产品市场做的比较好 3、五洲国际广场 开发商:五洲置业有限公司 建筑面积:约 3 万平方米 定位:集购物、美食、休闲、娱乐、 影院、酒店、旅游、商务、办公、 居住于一体的国际级商业大都会。 业态分布 一楼:品牌服饰店面为主+饭店 二楼:餐饮 三楼:餐饮 四楼:电影院+游戏厅 主要以购物休息为主 项目优势 1、位于市中心最繁华的地段
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2、以商业地产开发运营为主,以品牌商业自主运营已开发和运营商业地产面积 超过 600 万平米 3、拥有自己的一批跟随店面 4、招商程度较好 项目劣势 1、主干道比较比较拥堵 销售价格 1F- 销售价格内街 36000 元/每平方米 的价格) 外街 50000 元/每平方米(反点之后
优惠 3 年反房价 24%,在房价中一次性扣除。
2F--销售价格 25000 元/每平方米,优惠 3 年反房价 24%,在房价中一次性扣 除 3F--销售价格 18000 元/每平方米,优惠 3 年反房价 24%,在房价中一次性扣 除 4F-- 自持物业 目前经营情况 目前经营良好,特别是餐饮这个区域。 4、宝龙城市广场 开发商:盐城宝龙置业发展有限公司 建筑面积:3 万平方米 定位:档次最高的集购物、休闲、娱乐、 餐饮等功能于一体的城市综合体 一楼:百货+超市(永辉) 二楼:餐饮+服饰店铺 三楼:餐饮 四楼:电影院+游戏厅 主要以购物休息为主 项目优势 1、位于老城区和新城区结合点位置独特, 2、以商业地产开发运营为主,以开发商自持物业为主。
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3、拥有自己的一批跟随店面 4、招商程度较好 项目劣势 服饰店铺经营不成规模,没有竞争优势。 目前经营情况 目前经营良好,特别是餐饮这个区域。 5、先锋岛国际广场 开发商:盐城国投置业 建筑面积:3 万平方米 定位:档次最高的集购物、休闲、娱乐、 餐饮等功能于一体的城市综合体 A 楼:百货+门店+(超市) B 楼:电影院+娱乐 C 楼:周边主力店面(主要为餐饮) 主要以购物休息为主 物业模式 开发商持有物业 项目优势 1、盐城市政府主导的一个大型城市综合体项目 2、该地区大型零售业态较少,可以充分满足周边居 民购物、休闲、美食、娱乐 的需求,极大地丰富周边 地区的商业形态 项目劣势 盐城市老城区西端,地理位置相对较偏,周 边配套还没完善 目前经营情况 目前经营良好,内部餐饮情况理想; 分析 上述地产商业开发商全部持有物业或者开发商持有部分物业, 这种模式决定了 整体的经营模式,再从它们的经营情况来看,始终是“温水煮青蛙” (除金鹰) 导致这种原因的主要是问题有以下几点 1、定位不够明确。2、商业街的发展需
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要一个漫长的阶段。 专业店铺 1、奥华家居城 奥华国际外立面
投资公司 经营公司 奥华国际家居项目概况 基本情况 功能定位 开业时间 盐城奥华国际有限公司 盐城奥华国际有限公司 盐城家居建材购物中心 总建筑面积约 70000 平方米 停车位 200 左右 家居建材,突出生活时尚 2014 年 5 月
2、业态分布 楼陈 1F 2F 3F 4F 3、优势 专业市场比较强 交通交便捷:2条 BRT 离城北汽车站比较近,运输较方便 劣势 周边:配套部成熟,大型超市以及餐饮设施为零 客流量比较少,位置一般 楼层内部动线一般,缺少供业主休息长凳或者公共活动区域(可以从平面上 观察出) 周边没有大型产业以及新建成的小区
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业态 卫浴 软装(沙发、墙纸) 家居 开发商持有(暂定)
招商品牌不够突出
标准层平面图 合同签订方式 1、签订10年,反租协议(随时可以拿到铺面,中断协议) 2、签订3年, 反租协议(随时可以拿到铺面,中断协议) 目前销售动态 面积在30-100平方米、 1F 价格在28000元/平方米; 2F 价格在10000元/平方米; 3F 价格在6000-7000 元/平方米(以上价格都是反租价格) 3年反租21%,房价中一次性扣除;第4年反7%,当年反到业主手中(按签订 合同的总价) ; 第5年反8%, 当年反到业主手中 (按签订合同的总价) ; 第6年反9%, 当年反到业主手中(按签订合同的总价) ;第7-10年租金9、1分成(业主那9、开 发商拿1,以当时的实际租金计算) 销售情况 1F 销售率 2F 销售率 3F 销售率 4F 销售率 销售时间4-6个月 20% 30% 60% 0%
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2、金鼎装饰城 开发商:新洋置业有限责任公司 建筑面积:22万平方米 定位: 建设装饰装潢材料营业用房, 配置餐饮,休闲娱乐广场以及仓储区。 业态分布 楼陈 1F 2F 3F 合同签订方式 1、签订5年,反租协议(暂定) 目前销售动态 5年反租35%,房价中一次性扣除; 具体价格待定 销售情况 目前完成一部分招商 销售周期为1年 2F-3F 具体价格没有定,宣传3F 起价为2880元,销售难度较大! 劣势 周边:配套部不成熟,大型超市以及餐饮设施为零 客流量比较少,位置一般 楼层内部动线一般,缺少供业主休息长凳或者公共活动区域(可以从平面上 观察出) 周边没有大型产业以及新建成的小区 招商品牌不够突出 业态 卫浴 家居 待定
定位不够明确,招商次序比较混乱
分析
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1、上述两个项目据实地调研以及销售人员的反应, 销售难度比较大。 销售周期较长, 一般在 2 年以上销售率达到 40%-60%销售速度比较缓 慢。 2、周边没有相适应的的配套设施,特别是餐饮行业、百货、超市、 较大范围的居民区等。 这才导致这个区域不被认可! 从而导致销售难 度较大! 3、销售上采用单一销售手段 (小蜜蜂方式, 即多人采取打电话方式) , 整体模式处于低层数阶段,让客户感觉不到项目的优越性。
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盐城商业地产调研报告
前言
“什么叫商业地产。我看报纸上谈了很多商业地产,但很少有人搞明白。我 个人理解, 商业地产不是商业, 也不是地产, 也不是简单的商业加地产。 我认为, 商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资。目的明确,是以零 售物业租金收入为目的,如果开发后销售出去,称不上商业地产。我们在大连有 一个大型开发项目,做了 5 万多平方米的二层底商,建完后全部出售了,这就不 叫商业地产,这是房地产,房地产开发本来就包含住宅、写字楼、底商建筑等。 如果开发目的不是以零售物业租金收入为目的,就不能叫商业地产。 ”——王健 林 商业地产一些心得 1、解决资金 在做商业地产他是一个相对比较漫长的阶段,它不想住宅运营周期短!这就要求 开发商要有一定的经济实力
2、找到人才 人才不管在什么行业都是比较重视的,做商业地产一定要注重人才这点 很重要,在项目开始进标、规划、运营、管理都要一个好的决策。其中特别 在规划方面先做商业规划,然后找租户, 找到合适的主力店、次主力店租户,再做商业物业管理。这样才有利于商业的销售。
3、只租不售 主力店面一律租售给主力店面;如果主力商铺先进行销售,在销售之后, 再进行 商业规划、整合,有两个方面保证不了,一是经营的整体性,二是经营的有效性。
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一、目前盐城市场主力商业项目调研 据目前市调结果来看盐城市场主要有以下两种商业地产模式 1、购物+餐饮+ 娱乐;2、专业店铺 购物+餐饮+娱乐 1、金鹰奥莱城 地址:人民南路 开业时间:2012 年 5 月 18 日 主力店面:男装名品诺贝达、沙驰、 雅戈尔、运动品牌—耐克、阿迪达 斯、匡威 定位: 第一,引进品牌纯正,质量上乘的驰名的品牌;第二,全年打折的销售策 略,物美价廉,给消费者一个心动的理由;第三,地理位置靠近市区,交通方便, 给消费者一个精致、舒适的购物环境。 主要支撑点 外部坏境:内港湖风景区、游乐场、盐城电视塔 品牌效应:金鹰旗下打折店铺 主力店面跟随:一线品牌提前签订 业态分布 专业店面+娱乐场所 物业管理 统一有金鹰有限公司进行管理 目前经营情况 客户光顾情况不是太好,特别是二楼店面光顾人员较少:主要原因 1、周边居住 人员较少, 它所吸引的客户为高端之下低端之上的业主,这类客户本身的分量就 比较少, 2、业态分布比较单一,吸引点较少 3、下线店面比较少,交通不方便
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销售价格 自持物业 商铺有商家进行返点 15-25% 2、金鹰购物中心 金鹰国际购物中心项目外立面
金鹰国际购物中心项目概况 投资公司 经营公司 基本情况 功能定位 开业时间 开业当天销售额 400 万 停车位 120 个+100 高级时尚百货店,突出生活时尚 2009 年 1 月 16 日 金鹰商贸集团有限公司 盐城金鹰国际购物中心有限公司 盐城最高档购物中心 总建筑面积 62000 平方米
业态分布以及分配比
项目优势 1、位于市中心最繁华的地段
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2、建筑设计;为金鹰国际量身定做的商业建筑体,设计和动线优良 3、品类组合:金鹰国际在江苏有着良好和广泛的影响 项目劣势 1、主干道比较比较拥堵 2、车位配比不够 3、餐饮比较少,比较缺乏! 经营与管理 1、人员都有金鹰公司内部招聘 2、内部商家都是和金鹰拥有长期的合作关系 3、物业都有金鹰有限公司持有 4、租金在销售商营业额中返点 15%-25% 目前经营情况 随着近今年的发展, 金鹰注重了餐饮行业的投入, 在地下负一层, 做了临时小吃, 效果不错。增加了营业额度。 在盐城高端产品市场做的比较好 3、五洲国际广场 开发商:五洲置业有限公司 建筑面积:约 3 万平方米 定位:集购物、美食、休闲、娱乐、 影院、酒店、旅游、商务、办公、 居住于一体的国际级商业大都会。 业态分布 一楼:品牌服饰店面为主+饭店 二楼:餐饮 三楼:餐饮 四楼:电影院+游戏厅 主要以购物休息为主 项目优势 1、位于市中心最繁华的地段
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2、以商业地产开发运营为主,以品牌商业自主运营已开发和运营商业地产面积 超过 600 万平米 3、拥有自己的一批跟随店面 4、招商程度较好 项目劣势 1、主干道比较比较拥堵 销售价格 1F- 销售价格内街 36000 元/每平方米 的价格) 外街 50000 元/每平方米(反点之后
优惠 3 年反房价 24%,在房价中一次性扣除。
2F--销售价格 25000 元/每平方米,优惠 3 年反房价 24%,在房价中一次性扣 除 3F--销售价格 18000 元/每平方米,优惠 3 年反房价 24%,在房价中一次性扣 除 4F-- 自持物业 目前经营情况 目前经营良好,特别是餐饮这个区域。 4、宝龙城市广场 开发商:盐城宝龙置业发展有限公司 建筑面积:3 万平方米 定位:档次最高的集购物、休闲、娱乐、 餐饮等功能于一体的城市综合体 一楼:百货+超市(永辉) 二楼:餐饮+服饰店铺 三楼:餐饮 四楼:电影院+游戏厅 主要以购物休息为主 项目优势 1、位于老城区和新城区结合点位置独特, 2、以商业地产开发运营为主,以开发商自持物业为主。
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3、拥有自己的一批跟随店面 4、招商程度较好 项目劣势 服饰店铺经营不成规模,没有竞争优势。 目前经营情况 目前经营良好,特别是餐饮这个区域。 5、先锋岛国际广场 开发商:盐城国投置业 建筑面积:3 万平方米 定位:档次最高的集购物、休闲、娱乐、 餐饮等功能于一体的城市综合体 A 楼:百货+门店+(超市) B 楼:电影院+娱乐 C 楼:周边主力店面(主要为餐饮) 主要以购物休息为主 物业模式 开发商持有物业 项目优势 1、盐城市政府主导的一个大型城市综合体项目 2、该地区大型零售业态较少,可以充分满足周边居 民购物、休闲、美食、娱乐 的需求,极大地丰富周边 地区的商业形态 项目劣势 盐城市老城区西端,地理位置相对较偏,周 边配套还没完善 目前经营情况 目前经营良好,内部餐饮情况理想; 分析 上述地产商业开发商全部持有物业或者开发商持有部分物业, 这种模式决定了 整体的经营模式,再从它们的经营情况来看,始终是“温水煮青蛙” (除金鹰) 导致这种原因的主要是问题有以下几点 1、定位不够明确。2、商业街的发展需
6
要一个漫长的阶段。 专业店铺 1、奥华家居城 奥华国际外立面
投资公司 经营公司 奥华国际家居项目概况 基本情况 功能定位 开业时间 盐城奥华国际有限公司 盐城奥华国际有限公司 盐城家居建材购物中心 总建筑面积约 70000 平方米 停车位 200 左右 家居建材,突出生活时尚 2014 年 5 月
2、业态分布 楼陈 1F 2F 3F 4F 3、优势 专业市场比较强 交通交便捷:2条 BRT 离城北汽车站比较近,运输较方便 劣势 周边:配套部成熟,大型超市以及餐饮设施为零 客流量比较少,位置一般 楼层内部动线一般,缺少供业主休息长凳或者公共活动区域(可以从平面上 观察出) 周边没有大型产业以及新建成的小区
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业态 卫浴 软装(沙发、墙纸) 家居 开发商持有(暂定)
招商品牌不够突出
标准层平面图 合同签订方式 1、签订10年,反租协议(随时可以拿到铺面,中断协议) 2、签订3年, 反租协议(随时可以拿到铺面,中断协议) 目前销售动态 面积在30-100平方米、 1F 价格在28000元/平方米; 2F 价格在10000元/平方米; 3F 价格在6000-7000 元/平方米(以上价格都是反租价格) 3年反租21%,房价中一次性扣除;第4年反7%,当年反到业主手中(按签订 合同的总价) ; 第5年反8%, 当年反到业主手中 (按签订合同的总价) ; 第6年反9%, 当年反到业主手中(按签订合同的总价) ;第7-10年租金9、1分成(业主那9、开 发商拿1,以当时的实际租金计算) 销售情况 1F 销售率 2F 销售率 3F 销售率 4F 销售率 销售时间4-6个月 20% 30% 60% 0%
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2、金鼎装饰城 开发商:新洋置业有限责任公司 建筑面积:22万平方米 定位: 建设装饰装潢材料营业用房, 配置餐饮,休闲娱乐广场以及仓储区。 业态分布 楼陈 1F 2F 3F 合同签订方式 1、签订5年,反租协议(暂定) 目前销售动态 5年反租35%,房价中一次性扣除; 具体价格待定 销售情况 目前完成一部分招商 销售周期为1年 2F-3F 具体价格没有定,宣传3F 起价为2880元,销售难度较大! 劣势 周边:配套部不成熟,大型超市以及餐饮设施为零 客流量比较少,位置一般 楼层内部动线一般,缺少供业主休息长凳或者公共活动区域(可以从平面上 观察出) 周边没有大型产业以及新建成的小区 招商品牌不够突出 业态 卫浴 家居 待定
定位不够明确,招商次序比较混乱
分析
9
1、上述两个项目据实地调研以及销售人员的反应, 销售难度比较大。 销售周期较长, 一般在 2 年以上销售率达到 40%-60%销售速度比较缓 慢。 2、周边没有相适应的的配套设施,特别是餐饮行业、百货、超市、 较大范围的居民区等。 这才导致这个区域不被认可! 从而导致销售难 度较大! 3、销售上采用单一销售手段 (小蜜蜂方式, 即多人采取打电话方式) , 整体模式处于低层数阶段,让客户感觉不到项目的优越性。
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