（一）城中村改造涉税事项
一、拆迁过程中涉及问题
1、 被拆迁人取得拆迁补偿款，采取不论是采取货币还是房屋转换形式，都不征收营业税和
个人所得税。
2、 开发商拆迁安置涉税及会计处理
房企在开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，不论认何种方式 结算价款，以及拆迁人取得的房屋作何用途，均属于营业税征收范围，应按“销售不动产”缴纳营业税。同时应将政府拆迁文件、拆迁安置补偿合同等档案材料留置于本公司备查。
（1） 货币补偿
开发商支付拆迁补偿款，依据被拆迁人收款收据及企业付款凭据入账，记入“开发成本”
（2） 房屋置换
根据《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定，以房产补偿被拆迁户的，对补偿面积与拆迁面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征“销售不动产”营业税；对补偿面积超过拆迁面积的部分，核定营业额计征“销售不动产”营业税。
注意：拆迁补偿房产，营业税纳税义务发生时间没有明确规定，一般认为拆迁补偿的纳税义务发生时间为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。安置房及收取房屋价差，应于开发产品完工时开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，同时作账务处理，确认开发成本和销售收入。避免提前入账，作为预收账款预征营业税、土地增值税、所得税等。
二、土地取得过程中涉税事项
太原市城中村改造全部以公开出让供地，房企缴纳土地出让金，市政府返还85%作为征地补偿。
1、 取得土地使用权涉及税费
（1） 土地出让金及道路代征费
（2） 耕地占用税
自合同签订之日起10日内办理，延期交滞纳金及罚款，（占用非耕地的不交）。
（3）契税
应纳税额=土地出让金*4%
纳税时间：合同签订之日起10日内缴纳
（4）印花税
土地出让合同应纳印花税=土地出让价款*0.05%
土地证应纳印花税为5元
（5）失地农民养老保险（=农用地面积*1.5万元/亩）
依据政策：并政办发[2010]4号《太原市被征地农民基本养老保险实施细则（试行）》
（6）城镇土地使用税
应纳税额=占地面积*适用税额4元/㎡. 年
纳税时间：由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。征用的耕地自批准征用之日起满1年时开始缴纳。
（7）土地测绘费、管理费、登记费等规费
房地产开发在此阶段应关注以下问题：
（1）土地出让合同签订日期，与土地使用税、契税等交纳时间密切相关。
（2）及时纳税，避免产生滞纳金及罚款
2、 市政府返还85%土地款的处理
房地产公司取得土地主要用于开发，其支付的土地费用计入开发成本，构成存货—商品房的一部分。房企收到政府返还的土地出让金或奖励款，应按相关文件作为不征税收入核算，专款专用，冲减开发成本-征地补偿支出。
三、城中村改造优惠政策
根据太原市2013年出台的《关于进一步规范城中村改造的若干意见》，太原市城中村改造项目全部纳入棚户区改造范围，享受国家、省、市棚户区改造优惠政策，结合财税[2010]42号《财政部、国税总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》，归纳整理政府城中村改造现行优惠政策如下：
1、城镇土地使用税
开发商取得土地按照用途征免城镇土地使用税。财税〔2010〕42号文件规定，对开发商取得土地使用权用于改造安置住房建设免征城镇土地使用税；对在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料和拆迁安置补偿协议，按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税；对非安置住房建设用地要按照规定缴纳城镇土地使用税。
2、印花税
开发商取得土地按照对象征免印花税。财税〔2010〕 42号文件明确，对开发商与改造安置住房相关的印花税予以免征；在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料和拆迁安置补偿协议，按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征印花税。
3、 城市配套费
用于安置村民的住宅项目，免交七项规费：城市基础设施配套费、城市消防设施配套费、园林配套绿化工程建设资金、中小学建设资金、新型墙体材料专项资金、散装水泥专项基金、人防工程易地建设费。
用于发展经济的项目，除城市基础设施配套费外，其余6项费用免收。
四、房地产销售阶段涉税处理
1、营业税及附加
2、印花税
商品房销售合同及建筑合同应交印花税
3、土地增值税
4、 企业所得税
五、办理房产证应交税费
1、契税 《山西省契税实施办法》第六条规定：契税适用税率为 4%。个人按市场价格购买自用普通住宅的，税率为3%，并减半征收。从2010年10月1日起，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合下发的《关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）中规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，可减半征收契税。对个人购买90平方米以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。房产管理局开具证明其是普通住宅并且是首套房的方可享受减半政策。
2、印花税＝房屋成交价×0.05%，房屋产权证按件贴花5元
3、维修资金 首期专项维修资金交存的现行标准为：高层（含带电梯的多层）90元/平方米、多层（含别墅）50元/平方米。
4、测绘费＝1元×房屋建筑面积，工本费85元。
注：棚户区改造个人购买安置房有税收优惠
棚户区改造的目的是为了帮助解决低收入家庭住房困难问题，因此，财税〔2010〕42号文件特别规定了个人购置安置房税收优惠政策，对个人购买安置住房的印花税予以免征；个人首次购买90平方米以下改造安置住房，可按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税；个人取得的拆迁补偿款及因拆迁重新购置安置住房，可按有关规定享受个人所得税和契税减免。
（一）城中村改造涉税事项
一、拆迁过程中涉及问题
1、 被拆迁人取得拆迁补偿款，采取不论是采取货币还是房屋转换形式，都不征收营业税和
个人所得税。
2、 开发商拆迁安置涉税及会计处理
房企在开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，不论认何种方式 结算价款，以及拆迁人取得的房屋作何用途，均属于营业税征收范围，应按“销售不动产”缴纳营业税。同时应将政府拆迁文件、拆迁安置补偿合同等档案材料留置于本公司备查。
（1） 货币补偿
开发商支付拆迁补偿款，依据被拆迁人收款收据及企业付款凭据入账，记入“开发成本”
（2） 房屋置换
根据《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定，以房产补偿被拆迁户的，对补偿面积与拆迁面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征“销售不动产”营业税；对补偿面积超过拆迁面积的部分，核定营业额计征“销售不动产”营业税。
注意：拆迁补偿房产，营业税纳税义务发生时间没有明确规定，一般认为拆迁补偿的纳税义务发生时间为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。安置房及收取房屋价差，应于开发产品完工时开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，同时作账务处理，确认开发成本和销售收入。避免提前入账，作为预收账款预征营业税、土地增值税、所得税等。
二、土地取得过程中涉税事项
太原市城中村改造全部以公开出让供地，房企缴纳土地出让金，市政府返还85%作为征地补偿。
1、 取得土地使用权涉及税费
（1） 土地出让金及道路代征费
（2） 耕地占用税
自合同签订之日起10日内办理，延期交滞纳金及罚款，（占用非耕地的不交）。
（3）契税
应纳税额=土地出让金*4%
纳税时间：合同签订之日起10日内缴纳
（4）印花税
土地出让合同应纳印花税=土地出让价款*0.05%
土地证应纳印花税为5元
（5）失地农民养老保险（=农用地面积*1.5万元/亩）
依据政策：并政办发[2010]4号《太原市被征地农民基本养老保险实施细则（试行）》
（6）城镇土地使用税
应纳税额=占地面积*适用税额4元/㎡. 年
纳税时间：由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。征用的耕地自批准征用之日起满1年时开始缴纳。
（7）土地测绘费、管理费、登记费等规费
房地产开发在此阶段应关注以下问题：
（1）土地出让合同签订日期，与土地使用税、契税等交纳时间密切相关。
（2）及时纳税，避免产生滞纳金及罚款
2、 市政府返还85%土地款的处理
房地产公司取得土地主要用于开发，其支付的土地费用计入开发成本，构成存货—商品房的一部分。房企收到政府返还的土地出让金或奖励款，应按相关文件作为不征税收入核算，专款专用，冲减开发成本-征地补偿支出。
三、城中村改造优惠政策
根据太原市2013年出台的《关于进一步规范城中村改造的若干意见》，太原市城中村改造项目全部纳入棚户区改造范围，享受国家、省、市棚户区改造优惠政策，结合财税[2010]42号《财政部、国税总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》，归纳整理政府城中村改造现行优惠政策如下：
1、城镇土地使用税
开发商取得土地按照用途征免城镇土地使用税。财税〔2010〕42号文件规定，对开发商取得土地使用权用于改造安置住房建设免征城镇土地使用税；对在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料和拆迁安置补偿协议，按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税；对非安置住房建设用地要按照规定缴纳城镇土地使用税。
2、印花税
开发商取得土地按照对象征免印花税。财税〔2010〕 42号文件明确，对开发商与改造安置住房相关的印花税予以免征；在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料和拆迁安置补偿协议，按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征印花税。
3、 城市配套费
用于安置村民的住宅项目，免交七项规费：城市基础设施配套费、城市消防设施配套费、园林配套绿化工程建设资金、中小学建设资金、新型墙体材料专项资金、散装水泥专项基金、人防工程易地建设费。
用于发展经济的项目，除城市基础设施配套费外，其余6项费用免收。
四、房地产销售阶段涉税处理
1、营业税及附加
2、印花税
商品房销售合同及建筑合同应交印花税
3、土地增值税
4、 企业所得税
五、办理房产证应交税费
1、契税 《山西省契税实施办法》第六条规定：契税适用税率为 4%。个人按市场价格购买自用普通住宅的，税率为3%，并减半征收。从2010年10月1日起，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合下发的《关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）中规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，可减半征收契税。对个人购买90平方米以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。房产管理局开具证明其是普通住宅并且是首套房的方可享受减半政策。
2、印花税＝房屋成交价×0.05%，房屋产权证按件贴花5元
3、维修资金 首期专项维修资金交存的现行标准为：高层（含带电梯的多层）90元/平方米、多层（含别墅）50元/平方米。
4、测绘费＝1元×房屋建筑面积，工本费85元。
注：棚户区改造个人购买安置房有税收优惠
棚户区改造的目的是为了帮助解决低收入家庭住房困难问题，因此，财税〔2010〕42号文件特别规定了个人购置安置房税收优惠政策，对个人购买安置住房的印花税予以免征；个人首次购买90平方米以下改造安置住房，可按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税；个人取得的拆迁补偿款及因拆迁重新购置安置住房，可按有关规定享受个人所得税和契税减免。