目录
第一部分、江城大道地块简介 ............................................................................................................... 2
1.1、地块位置及简介 . ..................................................................................................................... 2 1.2、地块四至 ................................................................................................................................. 3 1.3、地块SWOT 分析........................................................................................................................ 4 第二部分、市场背景分析 ....................................................................................................................... 5
2.1、衢州地区宏观背景分析 . ......................................................................................................... 5 2.2、衢州市区（柯城+衢江）商圈及业态调研分析 . ................................................................. 13 2.3、衢江区商圈及业态调研分析 . ............................................................................................... 29 2.4、衢州汽贸汽配产业分析 . ....................................................................................................... 33 第三部分、本地块业态定位分析 ......................................................................................................... 36 3.1、定位原则 ............................................................................................................................... 36 3.2、业态定位方向........................................................................................................................ 37 3.3、建筑设计方向........................................................................................................................ 40 3.4、计划建设指标........................................................................................................................ 41 第四部分、项目投资与财务分析 ......................................................................................................... 42
4.1、项目投资估算........................................................................................................................ 42 4.2、项目经济效益分析 . ............................................................................................................... 42 第五部分、参考案例 ............................................................................................................................. 44 5.1、上海奥特莱斯广场 . ............................................................................................................... 44 5.2、重庆汽博中心........................................................................................................................ 46
第一部分、江城大道地块简介
1.1、地块位置及简介
目标地块位于东迹大道与江城大道的交汇处，地块方正，四面临街。地块被江城
大道分隔成两块，单块用地面积为63.9亩（折合42600平米），总用地面积达127.8亩（折合85200平米）
分析：
（1）、衢江区随着大量中高档住宅楼盘和4S 店集群的入驻，未来发展潜力巨大。
项目周边聚集着铂金府邸、南苑御景湾、君悦东方、府东苑等大量中高档住宅楼
盘以及宝马、奥迪、马自达等多家品牌4S 店。大量中高端人群的导入，必将带来大量中高端消费的需求，区域商业未来发展潜力巨大。
（2）、东方广场引领区域商业升级。
目前项目周边商业配套不足，区域现有的商业基本以沿街商铺为主，档次相对较
差，区域缺少一个聚集“吃、喝、玩、乐、购”的一站式商业广场，东方广场集五星级酒店、购物中心、金融、商务、办公、文化娱乐、休闲等功能于一体，打造目前衢州市规模最大、功能最全的商业业态，必将引领衢江商业的全面升级！
（3）、整车市场经营良好，区域缺少一个聚集汽车、汽配、汽饰的一站式市场。
从汽车汽配产业集群来看，衢江的整车市场发展速度较快，浙西汽车城吸引了宝马、奥迪、东风标致、别克、马自达、雪弗兰等多个品牌，但汽车用品较为薄弱，区域缺少一个汇集汽贸、汽修和汽车用品的一站式交易服务市场，与现有的整车市场形成一个完整的汽贸产业链，辐射浙、闽、赣、皖四省边际周边地区。
1.2、地块四至
项目东面：汽车4S 店集群，聚集了宝马、大众、标致等众多4S 店； 项目西侧：和谐家园地块；
项目北面：为衢江区行政中心，聚集了公安局、检察院、法院、衢江区政府等；
项目南侧：南至东迹大道，路对面目前为空地。
1.3、地块SWOT 分析
1、S （项目优势）
地处主干道，紧邻衢江行政中心和新兴的高端居住区，具备较大发展潜力； 地块方正，便于规划设计；
随着东方广场、君悦东方等中高端楼盘的进驻，不仅会完善周边的生活配套，且
将提升周边楼盘的品质，拉升周边楼盘的价格； 衢江区作为一个新区，区域拥有较大的发展潜力。
2、W （项目劣势）
目前项目周边商业配套不足，成熟商圈的形成尚需要一定时间积累，短期内难以
引发市场共鸣；
项目南侧为闲置地块（且有浙赣铁路线在此通过），无法与本案形成互动。
3、O （项目机会）
衢州经济发展较快，投资需求旺盛；颐高、凯利等项目商铺销售火爆； 目前区域竞争商业项目较少，必将给项目带来绝佳的发展机会；
4S 店集群和中高档楼盘，必将带来大量的中高档消费客群，区域发展潜力巨大。
4、T （项目威胁）
目前中国经济处于动荡期，未来走势不明，不确定的经济因素以及政策因素给项
目带来不可预测的风险；
商业零售业市场份额的争夺，是后续经营必将面对的首要难点。
第二部分、市场背景分析
2.1、衢州地区宏观背景分析
2.11、城市简介
衢州位于浙江省西部，钱塘江上游，金华衢州盆地西端，南接福建 南平，西连江西 上饶、景德镇，北邻安徽 黄山，东与省内金华、丽水、杭州三市相交，是闽浙赣皖四省边际中心城市，浙西生态市，国家历史文化名城，国家化学工业基地。也是一座有一千八百年历史的江南重镇。衢江之畔，素有“四省通衢”之称，也是历代兵家必争重镇。1994年衢城被国务院命名为国家级历史文化名城。
2.12、交通状况优势（陆海空运输四通八达）
衢州市位于中国浙江省西部，地处浙江、福建、江西、安徽四省交界，素有“四省通衢”之称，是沿海经济发达地区和内陆腹地的结合部。
1、公路
衢州公路网布，横穿衢州的主要公路有杭金衢高速、黄衢南高速、杭新景高速、龙丽温高速等。另有横向的320国道、纵向的205国道和46省道等。 2、铁路
浙赣铁路电气化复线穿境而过；衢州至九江铁路衢常段也已通车。境内设龙游站、衢州站、江山站三个主要站点。
3、航空
衢州机场位于衢州市区东郊，是经国务院、中央军委批准的军民合用机场。衢州民航坐落衢州机场内，距离市中心3.08平方公里，先后开辟了杭州、厦门、温州、上海、广州、北京、南京、青岛、深圳等国内航线，缩短了衢州与上述各地的时空距离，方便了衢州及周边地区同沿海发达地区的经济文化交流和人员往来。 4、水路
衢江发源于开化莲花尖，是钱塘江的源头，水运自古即为浙西重要交通方式。近年来，衢江航道的航道日趋成熟，浙赣运河也正在酝酿中。
富春江船闸改扩建工程，从杭州市区沿钱塘江、富春江直到衢州，届时，水运将成为杭州西南、金华、衢州等浙江中西部沿江地区的重要运输方式。 分析：
（1）、素有“四省通衢”之称的衢州，承东启西，通南联北，占据浙、闽、赣、皖四省物流、人流、信息流集散中心之地利，区位优势可谓是得天独厚
（2）、横向的320国道、纵向的205国道在境内交汇；杭金衢高速、黄衢南高速、杭新景高速、龙丽温高速等穿境过；浙赣铁路、衢州至九江铁路是东部沿海发达地区辐
射内陆的桥头堡和货物集散地。衢州强大的交通枢纽，给本案打造一个巨型商业航母、提升城市集聚辐射能力，提供了前提条件；
（3）、富春江船闸改扩建后，从杭州畅通无阻航行到衢州仅200多公里，未来的衢州将成为浙江东部发达地区与浙江中西部地区货物往来的中转站。
2.13、衢州经济发展状况
数据来源：2011年中国统计信息网
分析：
（1）、从GDP 总量来看，衢州经济略高于丽水，但明显滞后于浙江的金华和江西的上饶，说明衢州经济有较大的发展空间和潜力；
（2）、从城市居民可支配收入来看，衢州城市居民可支配收入要高于上饶和丽水，说明衢州人民购买能力相对较强，商业发展潜力较大。
2.14、产业状况
当前，衢州发展的主要产业可以概况为：四个中心、十个基地，简称“410”
产业。
分析：
目前的衢州拥有氟硅新型材料和金属制品深加工两大百亿主导产业，以及工程装备机械、高压特种输配电、高档特种纸、汽车零部件、绿色食品、特色轻工六个特色产业。依托于衢州雄厚的产业基础，柯城区上洋出现了以家居建材装饰材料和五金机械为主的专业市场城，商品辐射到四省边际周边地区，2011年专业市场城交易额达105亿，这给本案的定位提供了参考。
2.15、衢州城市发展规划
1、城市总体发展规划
衢州市区主要分为衢城片区、西区片、衢化片区和衢江区。
衢城片——由老城及城南新区组成，其功能发展传统商业、文化、闲游及居住等功能；
西区片——发展行政办公、商业、金融、文化教育、居住等功能； 衢化片——以化工园区为主，保留居住功能，结合西侧的高新技术园区，用地向西、向南发展；
衢江区——北侧以行政办公和居住为主；南侧以加工工业为主。
2、衢州商贸业发展规划
（1）、衢州商贸业发展定位
构筑以大中型购物中心、仓储式商场、超市、专业街、百货店、专卖店、专业店、星级宾馆为主线，以综合性市场、专业性市场、现代物流园区为基础，以集贸市场、便利店、工厂直销中心为辅的市场体系，建造功能定位准确、设施布局科学、业态结构合理、信息化程度高的现代商贸业体系。实现传统商贸流通业向现代商贸流通业的转变，做到工业与商贸业的协调互动发展。
（2）、衢州商业发展目标
到2020年，将衢州建成" 四省边际物流中心" ，形成以衢州为中心的四省边际商业网络，通过现代商业业态的发展促进中心城市的繁荣，满足人们日益增长的物质和文化需求，商贸发展总体上接近中等发达城市商贸水平。
（3）、衢州商业网点规划
根据《衢州市城市总体规划》确定的" 一城四片" 的中心城市空间布局和衢州市商贸流通业的发展趋势，衢州商业网点分为市级商业中心和市级商务中心、片区商业中心及社区商业（包括重点乡镇商业网点）三个层次；在规划期内，在中心城市建设市级商业中心和市级商务中心、三个片区商业中心、两个物流基地（含重点专业市场群）和八条商业特色街，以及符合社区服务半径的集中商业网点布局。
分析：
（1）、传统的商业中心商业因子沉淀深厚，商圈发展成熟，是衢州最繁华的商业场所，但商业业态相对发达城市落后、商品交易市场功能退化；
（2）、南区商贸圈专业市场发达，但业态较单一、缺乏综合性的“一站式”现代化商品交易场所；
（3）、衢州商业发展的目标是，将衢州建成" 四省边际物流中心" ，形成以衢州为中心的四省边际商业网络。从商业网点规划看，在强化传统的商业中心的同时，城市向西、向南、向东（衢江区）发展，西区是衢州的行政、经济、文化中心；南区和衢江区同属衢州未来的三大片区商业中心，未来发展潜力巨大！
2.2、衢州市区（柯城+衢江）商圈及业态调研分析
2.21、商圈调研分析
1、 老城区商圈分析
衢州老城区商圈以上街下街、新桥街、南街、道前街、坊门路步行街、蛟池街、中河沿所形成的商业区域。区域商业业态丰富，中百、东方商厦、梅尔百货为代表的百货商场；中小家电城、四通家电、联通手机等专业店；另外临街型商铺的品牌专卖店、银行、超市、宾馆、餐饮、酒吧、KTV 等，具有购物、金融、休闲、娱乐、餐饮、旅游等功能，是衢州目前最繁华的商业区，也是衢州目前商业品牌数量最多，商业类型、档次最齐全的一个商业区。
2、 城南商圈分析
城南商圈由三衢路、衢化路、荷花中路、荷花东路形成。区域专业市场众多，其中又以上洋专业市场城为代表；家电、数码通讯、家俬、电动车以及汽车配件等业态在衢州市具有较高的市场认知度；大润发超市由于其规模大、品牌知名度高和停车位充足等优势，在全市形成了一定的辐射；另外整体城市向南和西发展，因此城南区域具有相应的市场发展潜力。
3、 城西商圈分析
城西商圈，依托高校资源而形成的商业新极地。目前区域商业以餐饮、休闲、购物等配套商业为主；随着颐高、西联等块状商业项目的进驻，未来区域发展潜力较大。
总结：
（1）、衢州整个城市的商圈主要围绕上下街、坊门街、南街和蛟池街 ； （2）、其他地区的商业发展比较缓慢，几乎没有大型的购物场所；
（3）、衢州的商业业态相对单一，社区商业还不发达，社区商业还有很大的上升空间；
分析：
（1）、老城区商业相对成熟，主要以现代商业为主，集中了大量的大型综合商场，但商业物业较老，停车配套比较少；
（2）、西区为未来的政务中心，有四所学校和一些高档小区，是未来学生和高端消费者聚集的地方，因此吸引了西联和颐高的进驻，未来发展潜力较大；
（3）、南区地理位置优越，区内有长途汽车站、新火车站。三衢路、衢化路上聚集了广汇名品广场、新凤朝装饰材料市场、实达实五金卖场等大量的专业市场项目，但经营状况一般，辐射力度相对较弱。
2.21、分业态研究
1、百货商场调研
衢州现有的百货商场名都商厦、景文百货、中百商厦、东方商厦主要集中在上街和南街老城区商圈内；城市的西区有西联和颐高，目前处于在建中；城东衢江区主要有东方广场，计划引进东方商厦，目前处于在建中。
（1）、东方商厦总店
衢州东方商厦（总店）位于劳动路一号，商场营业面积20000平米，由精品百货加连锁超市组成，主要经营黄金珠宝、服装鞋类、家用电器、美容彩妆、大型超市等。项目以中高等收入消费群体为主，一站式购物为目标，基本包括所有家庭生活必需品。
（2）、景文百货
衢州景文百货位于繁华商业中心道前街18号时代广场，商场营业面积达28000平米，是目前衢州经营面积最大的一家百货公司，经营包括黄金珠宝、化妆品、钟表、男女服饰、箱包鞋帽、精品家纺、眼镜等。
（3）、中百商厦
衢州中百商厦位于新桥街1号，商场营业面积15000平米。商厦共有6层，经营涵盖黄金珠宝、名表、化妆品、少女装、淑女装、商务装、童装等，定位中高档，以年轻、时尚的都市白领和新型家庭为主力客群。
（4）、县西街商业城
县西街商业城位于县西街与县学塘交界处，是衢州市中心上下街的辐射地带。商业部分总建筑面积1万㎡左右，分为两层，1F 为家纺、服装等（内街商铺开业率较低）；2F 为休闲娱乐等。目前一层商铺租金在60-120元/㎡/月；价格在2-3万/㎡左右。整个商业城定位青少年群体，目前一层经营状况较差，二层经营状况良好。
分析：
（1）、衢州现有的百货商厦基本都集中在柯城区，商业氛围较为浓厚，由于定位都属于中档，相互之间的竞争较为激烈；
（2）、未来随着城西和城东（衢江区）的发展，区内人群将越来越多，带来了吃、喝、玩、乐、购等各方面的巨大需求，因此未来区内商业配套有巨增的可能，目前西联、颐高进驻城西、东方广场进驻衢江。
（3）、衢州目前百货商场多为中档，以国内二三线品牌为主，缺少一个汇聚国内
一线、国际二三线品牌的商场（目前衢州一些中高档消费习惯性去杭州、上海消费），这给本案打造一个汇聚国内一线、国际二三线品牌的高档商场提供了机会。
2、大卖场调研
分析：
（1）、东方超市在市中心劳动路/新桥路/新安路设店，在城西华北大道上设店，在衢江区求真路上设店，基本以辐射全市为目标，发展速度较快；
（2）、随着大润发、沃尔玛、联华等大型专业超市的进驻，一方面打乱了东方超市垄断市场的格局，但另一方面也加剧了区域超市市场的竞争。
3、商业街调研
分析：
从商业街区的业态来看，蝴蝶路以机电五金为主、荷三路以数码产品为主、坊门街和南街以服装餐饮为主、新桥街以古玩茶楼为主、府东街以装饰建材为主„„衢州商业街的经营业态较为集中，生意相对较好。
4、专业市场调研
分析：
（1）、从地理位置来看，衢化路上以建材类专业市场为主，目前拥有装饰材料、灯具、石材、五金交电、机电设备、巨桑家居和新建建材等10余家大型专业市场，辐射衢州乃至四省九地市，年交易额突破100亿元，成为名副其实的集散建材类产品的“无水港口”；
（2）、从家居建材市场来看，拥有家居建材总建筑面积超30万㎡，目前不仅占领了衢州本级90%以上的建材装饰产品市场份额；而且辐射江山、常山、开化和龙游，甚至丽水、金华、江西、安徽、福建等地；
（3）、从五金机电来看，拥有五金机电机械类专业市场近10万㎡，依托衢州雄厚的机械制造产业，产品销售遍及衢州、龙游、常山、开化以及江苏、安徽等周边省市，拥有巨大的发展潜力；
（4）、从家电数码来看，普农家电作为本土品牌，规模最大，商品最为齐全，经营效益稳居衢州地区第一位。虽然近年来国美、苏宁等品牌家电数码专业市场进驻衢州，但规模偏小，加之入驻时间不长，对普农家电市场的冲击不大。
（5）、从服装来看，衢州中高档消费有去杭州、上海消费的习惯，区内缺少一个汇集国内一线、国际二三线品牌的高档服装商场。
5、在售商业项目个案研究 （1）、颐高广场
颐高广场——衢州首席IT 综合体，位于衢州西区CBD 核心，花园大道与白云大道交汇处，总建筑面积9万多㎡，由三层商业裙房和两幢甲级写字楼组成。裙房商场部分2.5万㎡（其中开发商自留60%，出售40%）。目前裙房商铺部分40%几近销售完毕；写字楼部分目前正在销售中，均价8000-9000元/㎡。
（2）、凯升商场
衢州凯升广场位于柯城区荷花中路西侧，项目总建筑面积16000多㎡，借鉴韩国APM 模式并结合了衢州的实际情况，定位为“年轻一族、淘宝天地”，打造适合年轻消费群体的一战式购物中心，吸引了肯德基、必胜客、横店影院、银乐迪等众多品牌商家欲进驻，必将为区域带来大量的购物人群和消费潜力。
分析：
（1）、颐高位于衢州城西，未来发展潜力较大，加之其可售商铺面积不多（1万㎡左右）、品牌优势和价格优势较强，商铺几近售罄。
（2）、凯升商场定位将目标客群锁定在18-38岁，月收入在2000元以上的年轻时尚人士，计划引进肯德基、必胜客、银乐迪、横店影城、星巴克、面包新语、豪客来、老凤祥等中档品牌，打造衢州首家时尚精品综合性百货商场，加之其位于市中心，以及良好的营销体系（成功举办了招商发布会、投资说明会等）受到了投资客户的青睐，目前销售状况良好。
2.3、衢江区商圈及业态调研分析
2.31、商圈调研分析
分析：
（1）、衢江区现有的商业主要集中在振兴路和樟潭路沿线，基本以家居建材和日用小商品为主，商品档次较低；
（2）、东迹大道沿线聚集了宝马、奥迪、标致等汽车的4S 店集群、衢江区二手车交易市场以及沿街的五金汽配经营散户，区域基本形成了汽贸产业的雏形。
2.32、商业街研究
分析：
从衢江区商业街来看，樟潭路、振兴东路以家居建材为主；东迹大道以五金机电汽车汽配为主；振兴中路以超市、家电、小商品等生活配套服务为主。衢江区为衢州新区，目前商业以线状的商业街区为主，缺少大型的块状商业，存在巨大的发展潜力。
2.33、专业市场研究
分析：
（1）、衢江区现有的商业以沿街商铺为主，区域块状商业项目和品牌商家较少，随着东方广场、乐美滋的进驻，以及周边中高挡楼盘人群的导入，未来发展潜力较大； （2）、衢江的整车市场发展速度较快，汽车4S 店集群中聚集了宝马、奥迪、东风标致、别克、马自达、雪弗兰等多个品牌，但汽车用品较为薄弱，区域缺少一个汇集名车广场、汽修和汽车用品等一站式交易服务市场，与现有的4S 店集群和二手车市场形成一个完整的汽贸产业链，充分发挥衢州的地域优势，辐射浙、闽、赣、皖四省边际周边地区。
2.34、个案研究
1、东方广场
衢江东方广场为衢州首座城市综合体项目。该项目位于衢江新城核心区域，市民广场黄金中轴西侧，占地88.2亩，总建筑面积22万㎡，集五星级酒店、购物中心（计划引进东方商厦）、金融、商务、办公、文化娱乐、休闲等功能于一体，是目前衢州市规模最大、功能最全的商业项目。项目的建设不仅对衢江区甚至整体衢州的城市功能、城市商贸都将产生深远的影响！
分析：
东方广场雄踞衢江新城核心区，集五星级酒店、购物中心、金融、商务、办公、文化娱乐、休闲等功能于一体，打造目前衢州市规模最大、功能最全，单体建筑面积最大的商业业态。引进东方商厦、东方超市以及数十上百的品牌商家，必将引领衢江商业的升级！
2、衢州农贸城整体搬迁项目
根据政府规划，衢州农贸城即将整体搬迁至东迹大道（本案往东3KM 处，路北）。
原衢州农贸城概况：
衢州农贸城创建于2000年，占地117亩，建筑面积5万平米。建有全省最大轻钢结构交易大厅16254平方米，厅内设134个摊位；东西两侧交易房3696平方米；冷库5000平方米；另外还建有34个红辣椒干摊位，并建有信息服务中心、检验检测中心、安全监控中心、食品安全可追溯系统（电子结算中心）、停车场、地下仓库、
储运仓库、垃圾处理中心金融、物流、邮电等配套设施，功能完善、设施齐全。经营品种涵盖蔬菜、水果、水产、副食品、糖酒、调味品、干果、日用百货等八大类，形成了批发为主兼顾零售的经营格局。货源主要来自山东、海南、广东、广西、江西、安徽、河南、湖南、陕西、甘肃等到省份，销售辐射至上海、江苏、 浙江、福建、江西、安徽等省份，经过10多年的培育与发展，已逐步成为闽浙赣皖四省边际九地市农副产品集散、交易、信息、价格形成中心，由一个地方性区域市场发展成为全国性大型交易批发市场。2010年度市场交易总额达到42亿余元。 分析
（1）、老的衢州农贸城虽然辐射闽浙赣皖四省边际九地、经营状况良好，但是由于建
于2000年，建筑老旧已无法满足消费者的需要，有升级改造的需求；
（2）、根据政府规划，衢州农贸城将整体搬迁至衢江区东迹大道，将为衢江区带来大量的人流、物流，必将带动区域餐饮、住宿、休闲娱乐等商业的全面发展！
2.4、衢州汽贸汽配产业分析
分析：
（1）、2010年衢州市汽车销售实现零售额16.72亿元，同比增长32.6%，可见衢州汽车贸易产业的巨大发展潜力；
（2）、衢州现有的整车交易市场多以10-20万的中低端车为主，缺少一个汇集中高端品牌的名车展示商城；
（3）、衢州现有的整车交易市场较多，缺少一个汽车用品交易市场；
（4）、现有的整体市场多以4S 店集群的形式存在，在保险、金融等配套服务上存在一定的缺失；
（5）、从地理位置来看，现有的汽贸汽配市场位置较偏，在餐饮、休闲娱乐等商业配套上存在不足。 总结：
衢州汽车贸易产业发展潜力较大，但现有的汽车交易市场多以10-20万中低端车为主，在中高端名车展示销售，汽车用品，保险、金融等配套服务，以及餐饮休闲娱乐等商业配套上存在缺失，无法充分发挥衢州“四省通衢”的地域以及汽贸、汽配产业辐射优势，因此我司认为衢州需要一个汇集中高档名车展示销售，汽车用品超市，保险、金融等配套服务以及餐饮休闲娱乐等一站式的汽车交易博览中心。
第三部分、本地块业态定位分析
3.1、定位原则
1、四省通衢的地域产业辐射特性原则。
衢州市位于中国浙江省西部，地处浙江、福建、江西、安徽四省交界，素有“四省通衢”之称，区域海陆空运输交通四通八达。本案的定位应充分发挥衢州的地理位置及交通优势，将衢州的地域优势转化为产业和经济优势！
2、 根植东迹大道商圈业态原则。
目前东迹大道上现有的汽车贸易商圈，在经营汽车的品牌档次上和汽车贸易产业链的完整性上存在一定的缺失。本案若根植于东迹大道商圈业态，一方面能快速运营，缩短项目的培育期，另一方面能与现有的汽贸商业组成一个完整的汽车贸易产业链，扩大区域商业的辐射能力，充分发挥衢州的地域和产业优势。
3、与柯城区、衢江区现有商业差异化定位原则。
本案定位是基于对柯城区和衢江区现有商业进行详尽的调研分析，找出现有商业业态中的不足和空缺部分，与现有的商业形成差异和互补，有效地避免同质化的竞争。
4、走中高端市场综合体业态方向。
随着人们生活水平的提高，消费者的要求也越来越高。衢州现有的商业体档次偏
低，吸引力和辐射力存在不足。本案定位走中高端市场综合体业态方向，以中高端市场带动人流，以名品购物、高档休闲娱乐等来推动衢州商贸业的全面发展。本案的建设将引领城市商业发展未来，成为衢州城市的新地标、新名片。
3.2、业态定位方向
1、总体概念
商业市场综合体
涵盖商场、市场、四星标准商务酒店、办公、酒店式公寓、餐饮休闲娱乐等业态的综合性商业设施。
2、投资方向
方向一：中高端购物——奥特莱斯购物广场！
衢州现有的百货商场，无论是现有的东方商厦、中百商厦、景文百货，都属于中档商场，同质化竞争现象严重。区域缺少一个在商品上和购物环境上，都更高档次的国际型的购物商场。本案定位中高端购物，汇集国内一线、国际二三线品牌，打造奥特莱斯购物广场，不仅满足衢州本地的中高端消费者需求，同时也将充分发挥衢州“四省通衢”的地域优势，辐射丽水、上饶、黄山等周边城市的中高端购物的需求！
方向二：汽博中心
根据我司对目前衢州（柯城区和衢江区）现有的汽贸产业调研分析，发现：衢州现有的汽贸市场都以整体交易为主，且都以10-20万的中低档车型为主，区域缺少一个龙头性、标杆性的汽车商场及服务中心，作为衢州汽贸产业对外形象的龙头.
一个完整的汽贸产业由汽车4S 店、二手车交易市场、汽车用品市场、中高端品
牌展示中心、汽贸配套产业园（保险、金融、二手车企业等）、汽车会展中心、汽车配件中心、餐饮休闲娱乐配套等八大业态功能组成。衢江区的汽贸产业在中高端品牌
展示、汽车用品、汽贸配套以及餐饮休闲娱乐配套等方面存在缺失，因此我司建议打造一个汽博中心，与衢江区现有的汽贸商圈形成互补，组成一个完整的汽贸产业链，充分衢州地域产业的辐射力。
3、业态及功能定位 （1）、西侧地块
（2）、东侧地块
拟引进品牌计划分析：
建筑设计要求：
1、 商场1-2F ，层高应在5-6米；
2、 商场背部设置双螺旋车道，车辆可直达2/3层商场。
3.3、建筑设计方向
1、地标性
本案的目标地块位于衢江区的行政中心区，加之中高端商业市场综合体的定位，
未来与东方广场组成新的商圈，升级发展已成必然趋势。因此本案的建筑设计，不仅要体现建筑文化与现代科学技术的完美结合，成为衢州城市新地标，更要为新的商圈升级添砖瓦。
2、欧式建筑风格
欧式建筑风格，容易形成地标，同时比较贴近本案的奥特莱斯和名车广场等业态！
3.4、计划建设指标
第四部分、项目投资与财务分析
4.1、项目投资估算
根据上面的估算，本项目的投资总额近9亿！
4.2、项目经济效益分析
1、操盘思路
2、计划销售回笼资金
计划销售50%（85200平米），保留50%（85200平米）。
注：
本案销售8.52万㎡，按8800元/㎡计，扣除税收和营销推广等费用，可实现5.63
亿的资金回笼，尚拿不回项目的总投资成本，因此希望政府能在土地、税收等方面给予一定的优惠和支持！
第五部分、参考案例
5.1、上海奥特莱斯广场
分析：
（1）、奥特莱斯广场坐落于沪青平高速公路赵巷出口处200米，地处同三高速、沪青平高速、嘉金高速、沪宁高速和沪杭高速路网中央。南靠佘山国家旅游度假区，西临淀山湖、朱家角、周庄等著名江南水乡风景区，距市中心人民广场26公里，车程仅30-40分钟。
（2）、广场占地面积16万平方米，总建筑面积约11万平方米。广场拥有能停放1200余辆机动车的大型停车场，可容纳500辆车的地下车库及旅游巴士专属的停车位。 （3）、广场整体建筑呈现代时尚的欧美风情。目前拥有二百五十余家商铺、四百五十多个国内外品牌：A 区主要经营国际大牌的折扣商品；B 区和C 区主要经营国际知名运动休闲品牌、国际二线品牌以及国内著名品牌广场内设有餐饮休闲区，有避风塘、星巴克、吴越人家、肯德基等十余家餐饮企业。
（4）、项目目标消费群体约有80%来自上海本市，江浙顾客约占20%。平时日车流量约为1500辆，双休日达到6000辆，国定假可达8000辆。
（5）、百联青浦奥特莱斯2010年实现营收15.29亿元，同比增长34.65%；经营规模达18.96亿元，同比增长34.59%；完成利润总额1.46亿元，同比增长182.53%。友谊旗下位于赵巷的百联奥特莱斯广场已在业界独树一帜。
（6）、2011年该广场的营业收入达到了18.6亿元。百联青浦奥特莱斯已获得了开业当年盈利、3年收回注册资本、4年还清所有贷款、年创利过亿元、人均创利300多万元、资产升值4倍多的骄人业绩。
5.2、重庆汽博中心
昔日的不毛之地，如今已成为重庆主城新地标，重庆车市的晴雨表。从2003
年策划立项，2004
年组建推进，2005年投入运营至今，历经8年风雨，重庆汽博中心目前已建成标准4S 店24家、13000平方米的综合展厅“名车广场”、二手车交易市场、汽车用品市场、汽车配件市场、车管所、汽车检测站、汽车驾校、汽车电影院、一站式服务中心等十大功能区，拥有国内外汽车品牌近100个，车型400余种。2010年，汽博中心共实现销售额150亿元，其中新车销售突破100亿元，成为西南地区最具规模、品牌最集中，销售量最大、服务体系最完善的专业汽车市场，年销售量占整个重庆新车销售市场份额的40％。
分析：
（1）、汽博中心最大的优势就是集群，拥有4S 店、名车广场、二手车交易市场、汽车配件等十大功能区，从选车、试驾、购车、上牌到年检、保险等有关驾驶员和车辆的一切服务，都可以 “一站式”完成，收到消费者的青睐；
（2）、雷克萨斯、凯迪拉克等名车进驻名车广场，使得重庆车博中心成为西部乃至全国4S 店档次一流的大型交易市场，迅速提高了重庆汽博中心的知名度；
（3）、4S 店、名车广场、二手车市场、汽车配件等多个功能区组成了一个完整的汽贸产业，使得重庆汽博中心成为西南地区最具规模、品牌最集中，销售量最大、服务体系最完善的专业汽车市场，2010年实现销售额150亿 。这给本案东侧地块定位为浙西世贸汽博中心，与周边现有的汽车4S 集群和二手车市场组成完整的汽贸产业，辐射浙、闽、赣、皖四省，增强了信心！
目录
第一部分、江城大道地块简介 ............................................................................................................... 2
1.1、地块位置及简介 . ..................................................................................................................... 2 1.2、地块四至 ................................................................................................................................. 3 1.3、地块SWOT 分析........................................................................................................................ 4 第二部分、市场背景分析 ....................................................................................................................... 5
2.1、衢州地区宏观背景分析 . ......................................................................................................... 5 2.2、衢州市区（柯城+衢江）商圈及业态调研分析 . ................................................................. 13 2.3、衢江区商圈及业态调研分析 . ............................................................................................... 29 2.4、衢州汽贸汽配产业分析 . ....................................................................................................... 33 第三部分、本地块业态定位分析 ......................................................................................................... 36 3.1、定位原则 ............................................................................................................................... 36 3.2、业态定位方向........................................................................................................................ 37 3.3、建筑设计方向........................................................................................................................ 40 3.4、计划建设指标........................................................................................................................ 41 第四部分、项目投资与财务分析 ......................................................................................................... 42
4.1、项目投资估算........................................................................................................................ 42 4.2、项目经济效益分析 . ............................................................................................................... 42 第五部分、参考案例 ............................................................................................................................. 44 5.1、上海奥特莱斯广场 . ............................................................................................................... 44 5.2、重庆汽博中心........................................................................................................................ 46
第一部分、江城大道地块简介
1.1、地块位置及简介
目标地块位于东迹大道与江城大道的交汇处，地块方正，四面临街。地块被江城
大道分隔成两块，单块用地面积为63.9亩（折合42600平米），总用地面积达127.8亩（折合85200平米）
分析：
（1）、衢江区随着大量中高档住宅楼盘和4S 店集群的入驻，未来发展潜力巨大。
项目周边聚集着铂金府邸、南苑御景湾、君悦东方、府东苑等大量中高档住宅楼
盘以及宝马、奥迪、马自达等多家品牌4S 店。大量中高端人群的导入，必将带来大量中高端消费的需求，区域商业未来发展潜力巨大。
（2）、东方广场引领区域商业升级。
目前项目周边商业配套不足，区域现有的商业基本以沿街商铺为主，档次相对较
差，区域缺少一个聚集“吃、喝、玩、乐、购”的一站式商业广场，东方广场集五星级酒店、购物中心、金融、商务、办公、文化娱乐、休闲等功能于一体，打造目前衢州市规模最大、功能最全的商业业态，必将引领衢江商业的全面升级！
（3）、整车市场经营良好，区域缺少一个聚集汽车、汽配、汽饰的一站式市场。
从汽车汽配产业集群来看，衢江的整车市场发展速度较快，浙西汽车城吸引了宝马、奥迪、东风标致、别克、马自达、雪弗兰等多个品牌，但汽车用品较为薄弱，区域缺少一个汇集汽贸、汽修和汽车用品的一站式交易服务市场，与现有的整车市场形成一个完整的汽贸产业链，辐射浙、闽、赣、皖四省边际周边地区。
1.2、地块四至
项目东面：汽车4S 店集群，聚集了宝马、大众、标致等众多4S 店； 项目西侧：和谐家园地块；
项目北面：为衢江区行政中心，聚集了公安局、检察院、法院、衢江区政府等；
项目南侧：南至东迹大道，路对面目前为空地。
1.3、地块SWOT 分析
1、S （项目优势）
地处主干道，紧邻衢江行政中心和新兴的高端居住区，具备较大发展潜力； 地块方正，便于规划设计；
随着东方广场、君悦东方等中高端楼盘的进驻，不仅会完善周边的生活配套，且
将提升周边楼盘的品质，拉升周边楼盘的价格； 衢江区作为一个新区，区域拥有较大的发展潜力。
2、W （项目劣势）
目前项目周边商业配套不足，成熟商圈的形成尚需要一定时间积累，短期内难以
引发市场共鸣；
项目南侧为闲置地块（且有浙赣铁路线在此通过），无法与本案形成互动。
3、O （项目机会）
衢州经济发展较快，投资需求旺盛；颐高、凯利等项目商铺销售火爆； 目前区域竞争商业项目较少，必将给项目带来绝佳的发展机会；
4S 店集群和中高档楼盘，必将带来大量的中高档消费客群，区域发展潜力巨大。
4、T （项目威胁）
目前中国经济处于动荡期，未来走势不明，不确定的经济因素以及政策因素给项
目带来不可预测的风险；
商业零售业市场份额的争夺，是后续经营必将面对的首要难点。
第二部分、市场背景分析
2.1、衢州地区宏观背景分析
2.11、城市简介
衢州位于浙江省西部，钱塘江上游，金华衢州盆地西端，南接福建 南平，西连江西 上饶、景德镇，北邻安徽 黄山，东与省内金华、丽水、杭州三市相交，是闽浙赣皖四省边际中心城市，浙西生态市，国家历史文化名城，国家化学工业基地。也是一座有一千八百年历史的江南重镇。衢江之畔，素有“四省通衢”之称，也是历代兵家必争重镇。1994年衢城被国务院命名为国家级历史文化名城。
2.12、交通状况优势（陆海空运输四通八达）
衢州市位于中国浙江省西部，地处浙江、福建、江西、安徽四省交界，素有“四省通衢”之称，是沿海经济发达地区和内陆腹地的结合部。
1、公路
衢州公路网布，横穿衢州的主要公路有杭金衢高速、黄衢南高速、杭新景高速、龙丽温高速等。另有横向的320国道、纵向的205国道和46省道等。 2、铁路
浙赣铁路电气化复线穿境而过；衢州至九江铁路衢常段也已通车。境内设龙游站、衢州站、江山站三个主要站点。
3、航空
衢州机场位于衢州市区东郊，是经国务院、中央军委批准的军民合用机场。衢州民航坐落衢州机场内，距离市中心3.08平方公里，先后开辟了杭州、厦门、温州、上海、广州、北京、南京、青岛、深圳等国内航线，缩短了衢州与上述各地的时空距离，方便了衢州及周边地区同沿海发达地区的经济文化交流和人员往来。 4、水路
衢江发源于开化莲花尖，是钱塘江的源头，水运自古即为浙西重要交通方式。近年来，衢江航道的航道日趋成熟，浙赣运河也正在酝酿中。
富春江船闸改扩建工程，从杭州市区沿钱塘江、富春江直到衢州，届时，水运将成为杭州西南、金华、衢州等浙江中西部沿江地区的重要运输方式。 分析：
（1）、素有“四省通衢”之称的衢州，承东启西，通南联北，占据浙、闽、赣、皖四省物流、人流、信息流集散中心之地利，区位优势可谓是得天独厚
（2）、横向的320国道、纵向的205国道在境内交汇；杭金衢高速、黄衢南高速、杭新景高速、龙丽温高速等穿境过；浙赣铁路、衢州至九江铁路是东部沿海发达地区辐
射内陆的桥头堡和货物集散地。衢州强大的交通枢纽，给本案打造一个巨型商业航母、提升城市集聚辐射能力，提供了前提条件；
（3）、富春江船闸改扩建后，从杭州畅通无阻航行到衢州仅200多公里，未来的衢州将成为浙江东部发达地区与浙江中西部地区货物往来的中转站。
2.13、衢州经济发展状况
数据来源：2011年中国统计信息网
分析：
（1）、从GDP 总量来看，衢州经济略高于丽水，但明显滞后于浙江的金华和江西的上饶，说明衢州经济有较大的发展空间和潜力；
（2）、从城市居民可支配收入来看，衢州城市居民可支配收入要高于上饶和丽水，说明衢州人民购买能力相对较强，商业发展潜力较大。
2.14、产业状况
当前，衢州发展的主要产业可以概况为：四个中心、十个基地，简称“410”
产业。
分析：
目前的衢州拥有氟硅新型材料和金属制品深加工两大百亿主导产业，以及工程装备机械、高压特种输配电、高档特种纸、汽车零部件、绿色食品、特色轻工六个特色产业。依托于衢州雄厚的产业基础，柯城区上洋出现了以家居建材装饰材料和五金机械为主的专业市场城，商品辐射到四省边际周边地区，2011年专业市场城交易额达105亿，这给本案的定位提供了参考。
2.15、衢州城市发展规划
1、城市总体发展规划
衢州市区主要分为衢城片区、西区片、衢化片区和衢江区。
衢城片——由老城及城南新区组成，其功能发展传统商业、文化、闲游及居住等功能；
西区片——发展行政办公、商业、金融、文化教育、居住等功能； 衢化片——以化工园区为主，保留居住功能，结合西侧的高新技术园区，用地向西、向南发展；
衢江区——北侧以行政办公和居住为主；南侧以加工工业为主。
2、衢州商贸业发展规划
（1）、衢州商贸业发展定位
构筑以大中型购物中心、仓储式商场、超市、专业街、百货店、专卖店、专业店、星级宾馆为主线，以综合性市场、专业性市场、现代物流园区为基础，以集贸市场、便利店、工厂直销中心为辅的市场体系，建造功能定位准确、设施布局科学、业态结构合理、信息化程度高的现代商贸业体系。实现传统商贸流通业向现代商贸流通业的转变，做到工业与商贸业的协调互动发展。
（2）、衢州商业发展目标
到2020年，将衢州建成" 四省边际物流中心" ，形成以衢州为中心的四省边际商业网络，通过现代商业业态的发展促进中心城市的繁荣，满足人们日益增长的物质和文化需求，商贸发展总体上接近中等发达城市商贸水平。
（3）、衢州商业网点规划
根据《衢州市城市总体规划》确定的" 一城四片" 的中心城市空间布局和衢州市商贸流通业的发展趋势，衢州商业网点分为市级商业中心和市级商务中心、片区商业中心及社区商业（包括重点乡镇商业网点）三个层次；在规划期内，在中心城市建设市级商业中心和市级商务中心、三个片区商业中心、两个物流基地（含重点专业市场群）和八条商业特色街，以及符合社区服务半径的集中商业网点布局。
分析：
（1）、传统的商业中心商业因子沉淀深厚，商圈发展成熟，是衢州最繁华的商业场所，但商业业态相对发达城市落后、商品交易市场功能退化；
（2）、南区商贸圈专业市场发达，但业态较单一、缺乏综合性的“一站式”现代化商品交易场所；
（3）、衢州商业发展的目标是，将衢州建成" 四省边际物流中心" ，形成以衢州为中心的四省边际商业网络。从商业网点规划看，在强化传统的商业中心的同时，城市向西、向南、向东（衢江区）发展，西区是衢州的行政、经济、文化中心；南区和衢江区同属衢州未来的三大片区商业中心，未来发展潜力巨大！
2.2、衢州市区（柯城+衢江）商圈及业态调研分析
2.21、商圈调研分析
1、 老城区商圈分析
衢州老城区商圈以上街下街、新桥街、南街、道前街、坊门路步行街、蛟池街、中河沿所形成的商业区域。区域商业业态丰富，中百、东方商厦、梅尔百货为代表的百货商场；中小家电城、四通家电、联通手机等专业店；另外临街型商铺的品牌专卖店、银行、超市、宾馆、餐饮、酒吧、KTV 等，具有购物、金融、休闲、娱乐、餐饮、旅游等功能，是衢州目前最繁华的商业区，也是衢州目前商业品牌数量最多，商业类型、档次最齐全的一个商业区。
2、 城南商圈分析
城南商圈由三衢路、衢化路、荷花中路、荷花东路形成。区域专业市场众多，其中又以上洋专业市场城为代表；家电、数码通讯、家俬、电动车以及汽车配件等业态在衢州市具有较高的市场认知度；大润发超市由于其规模大、品牌知名度高和停车位充足等优势，在全市形成了一定的辐射；另外整体城市向南和西发展，因此城南区域具有相应的市场发展潜力。
3、 城西商圈分析
城西商圈，依托高校资源而形成的商业新极地。目前区域商业以餐饮、休闲、购物等配套商业为主；随着颐高、西联等块状商业项目的进驻，未来区域发展潜力较大。
总结：
（1）、衢州整个城市的商圈主要围绕上下街、坊门街、南街和蛟池街 ； （2）、其他地区的商业发展比较缓慢，几乎没有大型的购物场所；
（3）、衢州的商业业态相对单一，社区商业还不发达，社区商业还有很大的上升空间；
分析：
（1）、老城区商业相对成熟，主要以现代商业为主，集中了大量的大型综合商场，但商业物业较老，停车配套比较少；
（2）、西区为未来的政务中心，有四所学校和一些高档小区，是未来学生和高端消费者聚集的地方，因此吸引了西联和颐高的进驻，未来发展潜力较大；
（3）、南区地理位置优越，区内有长途汽车站、新火车站。三衢路、衢化路上聚集了广汇名品广场、新凤朝装饰材料市场、实达实五金卖场等大量的专业市场项目，但经营状况一般，辐射力度相对较弱。
2.21、分业态研究
1、百货商场调研
衢州现有的百货商场名都商厦、景文百货、中百商厦、东方商厦主要集中在上街和南街老城区商圈内；城市的西区有西联和颐高，目前处于在建中；城东衢江区主要有东方广场，计划引进东方商厦，目前处于在建中。
（1）、东方商厦总店
衢州东方商厦（总店）位于劳动路一号，商场营业面积20000平米，由精品百货加连锁超市组成，主要经营黄金珠宝、服装鞋类、家用电器、美容彩妆、大型超市等。项目以中高等收入消费群体为主，一站式购物为目标，基本包括所有家庭生活必需品。
（2）、景文百货
衢州景文百货位于繁华商业中心道前街18号时代广场，商场营业面积达28000平米，是目前衢州经营面积最大的一家百货公司，经营包括黄金珠宝、化妆品、钟表、男女服饰、箱包鞋帽、精品家纺、眼镜等。
（3）、中百商厦
衢州中百商厦位于新桥街1号，商场营业面积15000平米。商厦共有6层，经营涵盖黄金珠宝、名表、化妆品、少女装、淑女装、商务装、童装等，定位中高档，以年轻、时尚的都市白领和新型家庭为主力客群。
（4）、县西街商业城
县西街商业城位于县西街与县学塘交界处，是衢州市中心上下街的辐射地带。商业部分总建筑面积1万㎡左右，分为两层，1F 为家纺、服装等（内街商铺开业率较低）；2F 为休闲娱乐等。目前一层商铺租金在60-120元/㎡/月；价格在2-3万/㎡左右。整个商业城定位青少年群体，目前一层经营状况较差，二层经营状况良好。
分析：
（1）、衢州现有的百货商厦基本都集中在柯城区，商业氛围较为浓厚，由于定位都属于中档，相互之间的竞争较为激烈；
（2）、未来随着城西和城东（衢江区）的发展，区内人群将越来越多，带来了吃、喝、玩、乐、购等各方面的巨大需求，因此未来区内商业配套有巨增的可能，目前西联、颐高进驻城西、东方广场进驻衢江。
（3）、衢州目前百货商场多为中档，以国内二三线品牌为主，缺少一个汇聚国内
一线、国际二三线品牌的商场（目前衢州一些中高档消费习惯性去杭州、上海消费），这给本案打造一个汇聚国内一线、国际二三线品牌的高档商场提供了机会。
2、大卖场调研
分析：
（1）、东方超市在市中心劳动路/新桥路/新安路设店，在城西华北大道上设店，在衢江区求真路上设店，基本以辐射全市为目标，发展速度较快；
（2）、随着大润发、沃尔玛、联华等大型专业超市的进驻，一方面打乱了东方超市垄断市场的格局，但另一方面也加剧了区域超市市场的竞争。
3、商业街调研
分析：
从商业街区的业态来看，蝴蝶路以机电五金为主、荷三路以数码产品为主、坊门街和南街以服装餐饮为主、新桥街以古玩茶楼为主、府东街以装饰建材为主„„衢州商业街的经营业态较为集中，生意相对较好。
4、专业市场调研
分析：
（1）、从地理位置来看，衢化路上以建材类专业市场为主，目前拥有装饰材料、灯具、石材、五金交电、机电设备、巨桑家居和新建建材等10余家大型专业市场，辐射衢州乃至四省九地市，年交易额突破100亿元，成为名副其实的集散建材类产品的“无水港口”；
（2）、从家居建材市场来看，拥有家居建材总建筑面积超30万㎡，目前不仅占领了衢州本级90%以上的建材装饰产品市场份额；而且辐射江山、常山、开化和龙游，甚至丽水、金华、江西、安徽、福建等地；
（3）、从五金机电来看，拥有五金机电机械类专业市场近10万㎡，依托衢州雄厚的机械制造产业，产品销售遍及衢州、龙游、常山、开化以及江苏、安徽等周边省市，拥有巨大的发展潜力；
（4）、从家电数码来看，普农家电作为本土品牌，规模最大，商品最为齐全，经营效益稳居衢州地区第一位。虽然近年来国美、苏宁等品牌家电数码专业市场进驻衢州，但规模偏小，加之入驻时间不长，对普农家电市场的冲击不大。
（5）、从服装来看，衢州中高档消费有去杭州、上海消费的习惯，区内缺少一个汇集国内一线、国际二三线品牌的高档服装商场。
5、在售商业项目个案研究 （1）、颐高广场
颐高广场——衢州首席IT 综合体，位于衢州西区CBD 核心，花园大道与白云大道交汇处，总建筑面积9万多㎡，由三层商业裙房和两幢甲级写字楼组成。裙房商场部分2.5万㎡（其中开发商自留60%，出售40%）。目前裙房商铺部分40%几近销售完毕；写字楼部分目前正在销售中，均价8000-9000元/㎡。
（2）、凯升商场
衢州凯升广场位于柯城区荷花中路西侧，项目总建筑面积16000多㎡，借鉴韩国APM 模式并结合了衢州的实际情况，定位为“年轻一族、淘宝天地”，打造适合年轻消费群体的一战式购物中心，吸引了肯德基、必胜客、横店影院、银乐迪等众多品牌商家欲进驻，必将为区域带来大量的购物人群和消费潜力。
分析：
（1）、颐高位于衢州城西，未来发展潜力较大，加之其可售商铺面积不多（1万㎡左右）、品牌优势和价格优势较强，商铺几近售罄。
（2）、凯升商场定位将目标客群锁定在18-38岁，月收入在2000元以上的年轻时尚人士，计划引进肯德基、必胜客、银乐迪、横店影城、星巴克、面包新语、豪客来、老凤祥等中档品牌，打造衢州首家时尚精品综合性百货商场，加之其位于市中心，以及良好的营销体系（成功举办了招商发布会、投资说明会等）受到了投资客户的青睐，目前销售状况良好。
2.3、衢江区商圈及业态调研分析
2.31、商圈调研分析
分析：
（1）、衢江区现有的商业主要集中在振兴路和樟潭路沿线，基本以家居建材和日用小商品为主，商品档次较低；
（2）、东迹大道沿线聚集了宝马、奥迪、标致等汽车的4S 店集群、衢江区二手车交易市场以及沿街的五金汽配经营散户，区域基本形成了汽贸产业的雏形。
2.32、商业街研究
分析：
从衢江区商业街来看，樟潭路、振兴东路以家居建材为主；东迹大道以五金机电汽车汽配为主；振兴中路以超市、家电、小商品等生活配套服务为主。衢江区为衢州新区，目前商业以线状的商业街区为主，缺少大型的块状商业，存在巨大的发展潜力。
2.33、专业市场研究
分析：
（1）、衢江区现有的商业以沿街商铺为主，区域块状商业项目和品牌商家较少，随着东方广场、乐美滋的进驻，以及周边中高挡楼盘人群的导入，未来发展潜力较大； （2）、衢江的整车市场发展速度较快，汽车4S 店集群中聚集了宝马、奥迪、东风标致、别克、马自达、雪弗兰等多个品牌，但汽车用品较为薄弱，区域缺少一个汇集名车广场、汽修和汽车用品等一站式交易服务市场，与现有的4S 店集群和二手车市场形成一个完整的汽贸产业链，充分发挥衢州的地域优势，辐射浙、闽、赣、皖四省边际周边地区。
2.34、个案研究
1、东方广场
衢江东方广场为衢州首座城市综合体项目。该项目位于衢江新城核心区域，市民广场黄金中轴西侧，占地88.2亩，总建筑面积22万㎡，集五星级酒店、购物中心（计划引进东方商厦）、金融、商务、办公、文化娱乐、休闲等功能于一体，是目前衢州市规模最大、功能最全的商业项目。项目的建设不仅对衢江区甚至整体衢州的城市功能、城市商贸都将产生深远的影响！
分析：
东方广场雄踞衢江新城核心区，集五星级酒店、购物中心、金融、商务、办公、文化娱乐、休闲等功能于一体，打造目前衢州市规模最大、功能最全，单体建筑面积最大的商业业态。引进东方商厦、东方超市以及数十上百的品牌商家，必将引领衢江商业的升级！
2、衢州农贸城整体搬迁项目
根据政府规划，衢州农贸城即将整体搬迁至东迹大道（本案往东3KM 处，路北）。
原衢州农贸城概况：
衢州农贸城创建于2000年，占地117亩，建筑面积5万平米。建有全省最大轻钢结构交易大厅16254平方米，厅内设134个摊位；东西两侧交易房3696平方米；冷库5000平方米；另外还建有34个红辣椒干摊位，并建有信息服务中心、检验检测中心、安全监控中心、食品安全可追溯系统（电子结算中心）、停车场、地下仓库、
储运仓库、垃圾处理中心金融、物流、邮电等配套设施，功能完善、设施齐全。经营品种涵盖蔬菜、水果、水产、副食品、糖酒、调味品、干果、日用百货等八大类，形成了批发为主兼顾零售的经营格局。货源主要来自山东、海南、广东、广西、江西、安徽、河南、湖南、陕西、甘肃等到省份，销售辐射至上海、江苏、 浙江、福建、江西、安徽等省份，经过10多年的培育与发展，已逐步成为闽浙赣皖四省边际九地市农副产品集散、交易、信息、价格形成中心，由一个地方性区域市场发展成为全国性大型交易批发市场。2010年度市场交易总额达到42亿余元。 分析
（1）、老的衢州农贸城虽然辐射闽浙赣皖四省边际九地、经营状况良好，但是由于建
于2000年，建筑老旧已无法满足消费者的需要，有升级改造的需求；
（2）、根据政府规划，衢州农贸城将整体搬迁至衢江区东迹大道，将为衢江区带来大量的人流、物流，必将带动区域餐饮、住宿、休闲娱乐等商业的全面发展！
2.4、衢州汽贸汽配产业分析
分析：
（1）、2010年衢州市汽车销售实现零售额16.72亿元，同比增长32.6%，可见衢州汽车贸易产业的巨大发展潜力；
（2）、衢州现有的整车交易市场多以10-20万的中低端车为主，缺少一个汇集中高端品牌的名车展示商城；
（3）、衢州现有的整车交易市场较多，缺少一个汽车用品交易市场；
（4）、现有的整体市场多以4S 店集群的形式存在，在保险、金融等配套服务上存在一定的缺失；
（5）、从地理位置来看，现有的汽贸汽配市场位置较偏，在餐饮、休闲娱乐等商业配套上存在不足。 总结：
衢州汽车贸易产业发展潜力较大，但现有的汽车交易市场多以10-20万中低端车为主，在中高端名车展示销售，汽车用品，保险、金融等配套服务，以及餐饮休闲娱乐等商业配套上存在缺失，无法充分发挥衢州“四省通衢”的地域以及汽贸、汽配产业辐射优势，因此我司认为衢州需要一个汇集中高档名车展示销售，汽车用品超市，保险、金融等配套服务以及餐饮休闲娱乐等一站式的汽车交易博览中心。
第三部分、本地块业态定位分析
3.1、定位原则
1、四省通衢的地域产业辐射特性原则。
衢州市位于中国浙江省西部，地处浙江、福建、江西、安徽四省交界，素有“四省通衢”之称，区域海陆空运输交通四通八达。本案的定位应充分发挥衢州的地理位置及交通优势，将衢州的地域优势转化为产业和经济优势！
2、 根植东迹大道商圈业态原则。
目前东迹大道上现有的汽车贸易商圈，在经营汽车的品牌档次上和汽车贸易产业链的完整性上存在一定的缺失。本案若根植于东迹大道商圈业态，一方面能快速运营，缩短项目的培育期，另一方面能与现有的汽贸商业组成一个完整的汽车贸易产业链，扩大区域商业的辐射能力，充分发挥衢州的地域和产业优势。
3、与柯城区、衢江区现有商业差异化定位原则。
本案定位是基于对柯城区和衢江区现有商业进行详尽的调研分析，找出现有商业业态中的不足和空缺部分，与现有的商业形成差异和互补，有效地避免同质化的竞争。
4、走中高端市场综合体业态方向。
随着人们生活水平的提高，消费者的要求也越来越高。衢州现有的商业体档次偏
低，吸引力和辐射力存在不足。本案定位走中高端市场综合体业态方向，以中高端市场带动人流，以名品购物、高档休闲娱乐等来推动衢州商贸业的全面发展。本案的建设将引领城市商业发展未来，成为衢州城市的新地标、新名片。
3.2、业态定位方向
1、总体概念
商业市场综合体
涵盖商场、市场、四星标准商务酒店、办公、酒店式公寓、餐饮休闲娱乐等业态的综合性商业设施。
2、投资方向
方向一：中高端购物——奥特莱斯购物广场！
衢州现有的百货商场，无论是现有的东方商厦、中百商厦、景文百货，都属于中档商场，同质化竞争现象严重。区域缺少一个在商品上和购物环境上，都更高档次的国际型的购物商场。本案定位中高端购物，汇集国内一线、国际二三线品牌，打造奥特莱斯购物广场，不仅满足衢州本地的中高端消费者需求，同时也将充分发挥衢州“四省通衢”的地域优势，辐射丽水、上饶、黄山等周边城市的中高端购物的需求！
方向二：汽博中心
根据我司对目前衢州（柯城区和衢江区）现有的汽贸产业调研分析，发现：衢州现有的汽贸市场都以整体交易为主，且都以10-20万的中低档车型为主，区域缺少一个龙头性、标杆性的汽车商场及服务中心，作为衢州汽贸产业对外形象的龙头.
一个完整的汽贸产业由汽车4S 店、二手车交易市场、汽车用品市场、中高端品
牌展示中心、汽贸配套产业园（保险、金融、二手车企业等）、汽车会展中心、汽车配件中心、餐饮休闲娱乐配套等八大业态功能组成。衢江区的汽贸产业在中高端品牌
展示、汽车用品、汽贸配套以及餐饮休闲娱乐配套等方面存在缺失，因此我司建议打造一个汽博中心，与衢江区现有的汽贸商圈形成互补，组成一个完整的汽贸产业链，充分衢州地域产业的辐射力。
3、业态及功能定位 （1）、西侧地块
（2）、东侧地块
拟引进品牌计划分析：
建筑设计要求：
1、 商场1-2F ，层高应在5-6米；
2、 商场背部设置双螺旋车道，车辆可直达2/3层商场。
3.3、建筑设计方向
1、地标性
本案的目标地块位于衢江区的行政中心区，加之中高端商业市场综合体的定位，
未来与东方广场组成新的商圈，升级发展已成必然趋势。因此本案的建筑设计，不仅要体现建筑文化与现代科学技术的完美结合，成为衢州城市新地标，更要为新的商圈升级添砖瓦。
2、欧式建筑风格
欧式建筑风格，容易形成地标，同时比较贴近本案的奥特莱斯和名车广场等业态！
3.4、计划建设指标
第四部分、项目投资与财务分析
4.1、项目投资估算
根据上面的估算，本项目的投资总额近9亿！
4.2、项目经济效益分析
1、操盘思路
2、计划销售回笼资金
计划销售50%（85200平米），保留50%（85200平米）。
注：
本案销售8.52万㎡，按8800元/㎡计，扣除税收和营销推广等费用，可实现5.63
亿的资金回笼，尚拿不回项目的总投资成本，因此希望政府能在土地、税收等方面给予一定的优惠和支持！
第五部分、参考案例
5.1、上海奥特莱斯广场
分析：
（1）、奥特莱斯广场坐落于沪青平高速公路赵巷出口处200米，地处同三高速、沪青平高速、嘉金高速、沪宁高速和沪杭高速路网中央。南靠佘山国家旅游度假区，西临淀山湖、朱家角、周庄等著名江南水乡风景区，距市中心人民广场26公里，车程仅30-40分钟。
（2）、广场占地面积16万平方米，总建筑面积约11万平方米。广场拥有能停放1200余辆机动车的大型停车场，可容纳500辆车的地下车库及旅游巴士专属的停车位。 （3）、广场整体建筑呈现代时尚的欧美风情。目前拥有二百五十余家商铺、四百五十多个国内外品牌：A 区主要经营国际大牌的折扣商品；B 区和C 区主要经营国际知名运动休闲品牌、国际二线品牌以及国内著名品牌广场内设有餐饮休闲区，有避风塘、星巴克、吴越人家、肯德基等十余家餐饮企业。
（4）、项目目标消费群体约有80%来自上海本市，江浙顾客约占20%。平时日车流量约为1500辆，双休日达到6000辆，国定假可达8000辆。
（5）、百联青浦奥特莱斯2010年实现营收15.29亿元，同比增长34.65%；经营规模达18.96亿元，同比增长34.59%；完成利润总额1.46亿元，同比增长182.53%。友谊旗下位于赵巷的百联奥特莱斯广场已在业界独树一帜。
（6）、2011年该广场的营业收入达到了18.6亿元。百联青浦奥特莱斯已获得了开业当年盈利、3年收回注册资本、4年还清所有贷款、年创利过亿元、人均创利300多万元、资产升值4倍多的骄人业绩。
5.2、重庆汽博中心
昔日的不毛之地，如今已成为重庆主城新地标，重庆车市的晴雨表。从2003
年策划立项，2004
年组建推进，2005年投入运营至今，历经8年风雨，重庆汽博中心目前已建成标准4S 店24家、13000平方米的综合展厅“名车广场”、二手车交易市场、汽车用品市场、汽车配件市场、车管所、汽车检测站、汽车驾校、汽车电影院、一站式服务中心等十大功能区，拥有国内外汽车品牌近100个，车型400余种。2010年，汽博中心共实现销售额150亿元，其中新车销售突破100亿元，成为西南地区最具规模、品牌最集中，销售量最大、服务体系最完善的专业汽车市场，年销售量占整个重庆新车销售市场份额的40％。
分析：
（1）、汽博中心最大的优势就是集群，拥有4S 店、名车广场、二手车交易市场、汽车配件等十大功能区，从选车、试驾、购车、上牌到年检、保险等有关驾驶员和车辆的一切服务，都可以 “一站式”完成，收到消费者的青睐；
（2）、雷克萨斯、凯迪拉克等名车进驻名车广场，使得重庆车博中心成为西部乃至全国4S 店档次一流的大型交易市场，迅速提高了重庆汽博中心的知名度；
（3）、4S 店、名车广场、二手车市场、汽车配件等多个功能区组成了一个完整的汽贸产业，使得重庆汽博中心成为西南地区最具规模、品牌最集中，销售量最大、服务体系最完善的专业汽车市场，2010年实现销售额150亿 。这给本案东侧地块定位为浙西世贸汽博中心，与周边现有的汽车4S 集群和二手车市场组成完整的汽贸产业，辐射浙、闽、赣、皖四省，增强了信心！