石家庄新华区商业项目分析
石家庄城市简介
综 述
石家庄市是河北省省会,河北省的政治、经济、科技、金融、文化和信息中心，是国务院批准实行沿海开放政策和金融对外开放的城市。
石家庄市是随着近代铁路的开通而崛起的新兴城市。石家庄市地处华北平原腹地，北靠京津，东临渤海，西倚太行山，是首都的南大门。现辖6个区、12个县、5个县级市和1个国家级高新技术开发区，总面积1.58万平方公里。
石家庄是一个极具发展潜力的城市。石家庄依托自身优势，正在全力打造“中国药都”、“全国纺织基地”、“华北重要商埠”、“北方特色农业区”和区域性高新技术产业中心为主导的支柱产业，为早日实现“加快发展、富民强市”的宏伟目标而奋斗。
行政区划、人口
石家庄市辖6区17县(市)，即新华区、桥西区、桥东区、长安区、裕华区、矿区等。2004年年末全市常住人口917.5万人，其中市区217.3万人，非农业人口353.8万人。 经济发展
2004年全市经济保持了持续快速增长，综合经济实力有了较大提高。全年实现地区生产总值1633亿元,按可比价格计算,增
长14.1%,增速创98年以来最高。第一产业稳定增长，增速有所加快，完成增加值230亿元，增长6.3%,比上年提高1.2个百分点，第二产业完成增加值795亿元，增长17.6%，增速比上年提高2.1个百分点，第三产业保持了较快增长, 完成增加值608亿元，增长12.4%，增速比上年提高0.9个百分点。
年末全市县及县以上单位从业人员87.6万人，比上年减少0.8%，其中在岗职工85.9万人，比上年减少1.0%，全市在岗职工年平均工资为13412元，比上年增长9.0%。年末市区单位从业人员为56.2万人，其中在岗职工54.9万人，在岗职工年平均工资为15212元，比上年增长5.9%。
2004年，全市个体私营经济保持了较快的发展势头。个体私营经济实现增加值596.9亿元，比上年增长22%，占全市GDP的比重达到36.5%;个体私营经济上缴税金29.2亿元，比上年增长25.3%，占全市财政收入的比重达到20%。 商业贸易
2004年石家庄消费品市场活跃，居民购买力增强。全年实现社会消费品零售总额533.1亿元，比上年增长16.7%。消费品市场保持快速增长，增速为近几年来最高。2004年全市居民消费价格保持上升势头，但物价波动在正常区间。原材料、燃料动力购进价格涨幅较大，推动工业品出厂价格上扬。
石家庄凭借独特的区位优势和交通便捷的有利条件，商贸流通业迅猛发展，已经形成以城市商业为中枢，遍及城乡，满足多层次消费需求的商贸流通网络体系，是国务院批准定位的华北地区重要商埠，市场覆盖华北、东北、西北的广大地区，是中国北方重要的商品集散地和物流中心。 城市建设
2004年我市城市建设快速发展，市区道路进一步畅通。槐南路建设工程全线通车，体育大街、建华大街等主干道新改建工程竣工。“城中村”改造稳步推进，市政配套设施逐步完善。年末城市道路总长度562.9公里，道路面积1069.3万平方米，排水管道长度达990公里。我市有水厂8座，日产水能力80万立方米，管线总长度1162公里，全年供水量1.75亿立方米。
对外开放
2004年全市进出口继续保持快速增长。全年外贸进出口总值达36.6亿美元，比上年增长30.1%，其中出口28.8亿美元，增长23.5%(海关进出口统计口径调整，增速按调整后同口径计算)。在出口中，外商投资企业出口额6.9亿美元，增长20.8%，国有企业出口增长6.2%，集体企业出口增长2.3%。
2004年内新批准设立外商投资企业95个，新增合同总金额4.7亿美元，合同外资额3.5亿美元。全市实际利用外资3.52亿美元，增长33.8%,其中外商直接投资3.3亿美元，增长36.5%,增速提高了1.9个百分点。全市引进市外资金130.2亿元，比上年增加28.6亿元,增长28.1%。 固定资产投资
2004年，全市积极落实国家宏观调控政策，投资结构不断优化，重点项目建设稳步推进，固定资产投资保持健康快速增长。全市全社会固定资产投资完成705.7亿元，比上年增长32.0%，其中城镇投资完成574.4亿元，增长40.1%。城镇投资中国有及其他经济类型单位完成投资535.8亿元，增长41.2%，其中建设与改造投资完成446.0亿元，增长40.5 %；房地产开发投资完成87.7亿元，增长41.3 %。城镇投资中，第一产业完成19.5亿元，增长71.1 %；第二产业完成213.2亿元，增长37.5 %；第三产业完成341.7亿元,增长40.5% 。农村个人投资完成38.4亿元，增长15.3 %。全市商品房销售面积121.1万平方米，销售收入18.7亿元，分别增长4.4%和1.3%。 石家庄商业现状：
石家庄目前商业圈集中在中山东西路，以石家庄东购，北国商城、新百广场、华普超市等几个大型商业为中心，呈线状。
平方米； 72500平方米； 平方米； 平方米；
新华区（本项目所在区域）
简介：
新华区是石家庄中心城区之一，位于石家庄市区的西北部，靠近火车站，区政府驻泰华街93号。行政区域界线：从中山西路中心线与京广铁路上行线交会点起，沿京广铁路上行线中心线向北至北二环西路中心线，向西至红星街中心线，向北至正定县界，向西北至鹿泉市界，向西南至石太铁路上行线中心线交会点后，沿该区与桥西区界至界线起点。总面积 92．11平方公里，下辖 2个乡、2个镇、11个街道办事处、总人口47．91万人，具有人流、物流、信息流相对集中，交通便利，教育、科技和商贸资源较为丰富的区域特征。
新华区与其他城区比较：
1、总体比较：
从全部在售商品房项目数量分析：
新华区在五个城市中心区其开发量最少。见下图
从在售项目价格分析： 新华区排第四
其中新华区价格最高 住宅福郡，精装修 销售价格：4300；
2、石家庄市商业在
售项目比较
目前在售商业
从销售价格分析：
平均价格：14000元/平方米； 金座商业街：5266元/平方米；
3、写字楼、商住楼项目比较
从总项目供应量来看，新华区排第五。
从在售项目价格分析：
新华区平均价格为：2838.5元/平方米。
新华区发展：
石家庄城市中心向东南移动，所以新华区发展潜力相对于城市其他城区比较小。
本项目分析
项目简介
● 本项目位于石家庄新华区,南为民族路,东为幕德里和王府井百货,西为黎明街,北面为规划路; ● 本项目位于中央商业区的西北边缘区域;总用地24亩,净用地19.4亩,约13000平方米; ● 项目容积率3.5;
● 项目规划总建筑面积约49000平方米,其中商业25000平方米,写字楼或酒店24000平方米; ● 项目土地全部成本为280万/亩,总地价为6720万。折合建筑平方米价格1372元。
项目分析
从区域上分析本项目：
新华区在石家庄五个城市区域中，目前整体商业水平低；
商铺销售平均价格为5000元/平方米左右，远低于石家庄平均水平；位于农机街与联盟路交叉口西南的金座
商业街，其销售价格为5266元/平方米。
新华区写字楼平均价格在2838元/平方米，也低于其他区域。
石家庄城市中心向东南移动，会影响投资方向，新华区发展潜力比较小。 从项目版块分析：
民族路区域在石家庄属于脏、乱、差区域，是低档商品区域，高档商业辐射力差；虽然石家庄目前正在改造民族路，但其由于地脉原因，支撑高档商业力度有限，价格上涨空间有限。
周边个案分析： 石家庄王府井大厦
经营状况： 目前已经停业。
原因分析：其一，王府井方面与物业方面未就物业费达成统一意见，高额的物业费成本，大大超过预算开支；
其二，王府井现处的地理位置很不理想，这个位置有着不可逆转的弊病，商圈不规范，交通不便利，
不能吸引消费者绕到这里购物；
其三，王府井对石家庄市场缺乏深入了解，对一些“土”传统没有研究透，确实有一些“水土不服”。
附1： 石家庄搜房网新华区评论
似乎为了印证石家庄往东南发展的论调，新华区的房地产项目几乎乏善可陈——除了水上公园的一两个亮点之外。 如果开发商被此论调过分引导，其直接结果是新华区居民的生活品质受到影响——轻易没人再到本区域投资开发，本区居民的生活如何和全市一同改善。我个人认为，单就房地产开发角度来讲，这种论调是对新华区的一种歧视。只是不知道本区域居民反复听此论调是自觉矮人一头呢，还是义愤填膺：意识到深受其害？也不知道本区政府是否考虑为消除本论调对区域房地产发展的负面影响做些努力？
我们并不否认石家庄城市重点正在向东南方向移动的现实，我们只是认为：猫有猫道，鼠有鼠道，田园的满目苍翠和都市的繁荣昌盛各有各的好：新华房地产应当自有新华房地产的特色和出路——毕竟，这里生活着几十万和裕华区一样勤劳善良的石家庄人，并且，他们会在很长一段时间内继续在这里生活下去。
万信城市花园和滨湖新村就不必说了，这是借景造市的老套路，在石家庄这样一个缺水的城市，能够傍水而居确实是一件十分了得的事情，因此，我们就不必细究开发商的初期规划未能借足水概念的细枝末节了。
但是，除了水、除了绿地，房地产开发难道就真的无所作为了吗？看到本区某项目在广告中用大片绿叶渲染项目本身并不具备的绿色优势，我们难以拟制对他的同情和失望和焦急：我们同情他希望拥有广大绿地以报新华区人民的拳拳之心，我们失望于这种“绿叶对根的欺骗”，我们焦急地等待他能够做的另一种亮点产生。
因为本文开头的原因，我们不愿意批评新华区的任何一家开发商，相反，我们敬重本区域的每一家开发商，同时，冒昧地代表新华区人民感谢他们。我们说，是希望他们取得成功或更大的成功，从而吸引更多的开发商去改善本区的居住条件。
这样一种愿望的实现，政府应当有所作为。但，更主要的还是开发商自身：您是否为您的目标顾客提供了让他足够舒服、足够方便、足够自豪、足够倾倒的产品。
附2： 写字楼、商住楼项目表列
说明：表中部分楼盘未开盘，主要做区域整体供应分析。
数据来源：河北房地产网站，部分电话咨询。
石家庄新华区商业项目分析
石家庄城市简介
综 述
石家庄市是河北省省会,河北省的政治、经济、科技、金融、文化和信息中心，是国务院批准实行沿海开放政策和金融对外开放的城市。
石家庄市是随着近代铁路的开通而崛起的新兴城市。石家庄市地处华北平原腹地，北靠京津，东临渤海，西倚太行山，是首都的南大门。现辖6个区、12个县、5个县级市和1个国家级高新技术开发区，总面积1.58万平方公里。
石家庄是一个极具发展潜力的城市。石家庄依托自身优势，正在全力打造“中国药都”、“全国纺织基地”、“华北重要商埠”、“北方特色农业区”和区域性高新技术产业中心为主导的支柱产业，为早日实现“加快发展、富民强市”的宏伟目标而奋斗。
行政区划、人口
石家庄市辖6区17县(市)，即新华区、桥西区、桥东区、长安区、裕华区、矿区等。2004年年末全市常住人口917.5万人，其中市区217.3万人，非农业人口353.8万人。 经济发展
2004年全市经济保持了持续快速增长，综合经济实力有了较大提高。全年实现地区生产总值1633亿元,按可比价格计算,增
长14.1%,增速创98年以来最高。第一产业稳定增长，增速有所加快，完成增加值230亿元，增长6.3%,比上年提高1.2个百分点，第二产业完成增加值795亿元，增长17.6%，增速比上年提高2.1个百分点，第三产业保持了较快增长, 完成增加值608亿元，增长12.4%，增速比上年提高0.9个百分点。
年末全市县及县以上单位从业人员87.6万人，比上年减少0.8%，其中在岗职工85.9万人，比上年减少1.0%，全市在岗职工年平均工资为13412元，比上年增长9.0%。年末市区单位从业人员为56.2万人，其中在岗职工54.9万人，在岗职工年平均工资为15212元，比上年增长5.9%。
2004年，全市个体私营经济保持了较快的发展势头。个体私营经济实现增加值596.9亿元，比上年增长22%，占全市GDP的比重达到36.5%;个体私营经济上缴税金29.2亿元，比上年增长25.3%，占全市财政收入的比重达到20%。 商业贸易
2004年石家庄消费品市场活跃，居民购买力增强。全年实现社会消费品零售总额533.1亿元，比上年增长16.7%。消费品市场保持快速增长，增速为近几年来最高。2004年全市居民消费价格保持上升势头，但物价波动在正常区间。原材料、燃料动力购进价格涨幅较大，推动工业品出厂价格上扬。
石家庄凭借独特的区位优势和交通便捷的有利条件，商贸流通业迅猛发展，已经形成以城市商业为中枢，遍及城乡，满足多层次消费需求的商贸流通网络体系，是国务院批准定位的华北地区重要商埠，市场覆盖华北、东北、西北的广大地区，是中国北方重要的商品集散地和物流中心。 城市建设
2004年我市城市建设快速发展，市区道路进一步畅通。槐南路建设工程全线通车，体育大街、建华大街等主干道新改建工程竣工。“城中村”改造稳步推进，市政配套设施逐步完善。年末城市道路总长度562.9公里，道路面积1069.3万平方米，排水管道长度达990公里。我市有水厂8座，日产水能力80万立方米，管线总长度1162公里，全年供水量1.75亿立方米。
对外开放
2004年全市进出口继续保持快速增长。全年外贸进出口总值达36.6亿美元，比上年增长30.1%，其中出口28.8亿美元，增长23.5%(海关进出口统计口径调整，增速按调整后同口径计算)。在出口中，外商投资企业出口额6.9亿美元，增长20.8%，国有企业出口增长6.2%，集体企业出口增长2.3%。
2004年内新批准设立外商投资企业95个，新增合同总金额4.7亿美元，合同外资额3.5亿美元。全市实际利用外资3.52亿美元，增长33.8%,其中外商直接投资3.3亿美元，增长36.5%,增速提高了1.9个百分点。全市引进市外资金130.2亿元，比上年增加28.6亿元,增长28.1%。 固定资产投资
2004年，全市积极落实国家宏观调控政策，投资结构不断优化，重点项目建设稳步推进，固定资产投资保持健康快速增长。全市全社会固定资产投资完成705.7亿元，比上年增长32.0%，其中城镇投资完成574.4亿元，增长40.1%。城镇投资中国有及其他经济类型单位完成投资535.8亿元，增长41.2%，其中建设与改造投资完成446.0亿元，增长40.5 %；房地产开发投资完成87.7亿元，增长41.3 %。城镇投资中，第一产业完成19.5亿元，增长71.1 %；第二产业完成213.2亿元，增长37.5 %；第三产业完成341.7亿元,增长40.5% 。农村个人投资完成38.4亿元，增长15.3 %。全市商品房销售面积121.1万平方米，销售收入18.7亿元，分别增长4.4%和1.3%。 石家庄商业现状：
石家庄目前商业圈集中在中山东西路，以石家庄东购，北国商城、新百广场、华普超市等几个大型商业为中心，呈线状。
平方米； 72500平方米； 平方米； 平方米；
新华区（本项目所在区域）
简介：
新华区是石家庄中心城区之一，位于石家庄市区的西北部，靠近火车站，区政府驻泰华街93号。行政区域界线：从中山西路中心线与京广铁路上行线交会点起，沿京广铁路上行线中心线向北至北二环西路中心线，向西至红星街中心线，向北至正定县界，向西北至鹿泉市界，向西南至石太铁路上行线中心线交会点后，沿该区与桥西区界至界线起点。总面积 92．11平方公里，下辖 2个乡、2个镇、11个街道办事处、总人口47．91万人，具有人流、物流、信息流相对集中，交通便利，教育、科技和商贸资源较为丰富的区域特征。
新华区与其他城区比较：
1、总体比较：
从全部在售商品房项目数量分析：
新华区在五个城市中心区其开发量最少。见下图
从在售项目价格分析： 新华区排第四
其中新华区价格最高 住宅福郡，精装修 销售价格：4300；
2、石家庄市商业在
售项目比较
目前在售商业
从销售价格分析：
平均价格：14000元/平方米； 金座商业街：5266元/平方米；
3、写字楼、商住楼项目比较
从总项目供应量来看，新华区排第五。
从在售项目价格分析：
新华区平均价格为：2838.5元/平方米。
新华区发展：
石家庄城市中心向东南移动，所以新华区发展潜力相对于城市其他城区比较小。
本项目分析
项目简介
● 本项目位于石家庄新华区,南为民族路,东为幕德里和王府井百货,西为黎明街,北面为规划路; ● 本项目位于中央商业区的西北边缘区域;总用地24亩,净用地19.4亩,约13000平方米; ● 项目容积率3.5;
● 项目规划总建筑面积约49000平方米,其中商业25000平方米,写字楼或酒店24000平方米; ● 项目土地全部成本为280万/亩,总地价为6720万。折合建筑平方米价格1372元。
项目分析
从区域上分析本项目：
新华区在石家庄五个城市区域中，目前整体商业水平低；
商铺销售平均价格为5000元/平方米左右，远低于石家庄平均水平；位于农机街与联盟路交叉口西南的金座
商业街，其销售价格为5266元/平方米。
新华区写字楼平均价格在2838元/平方米，也低于其他区域。
石家庄城市中心向东南移动，会影响投资方向，新华区发展潜力比较小。 从项目版块分析：
民族路区域在石家庄属于脏、乱、差区域，是低档商品区域，高档商业辐射力差；虽然石家庄目前正在改造民族路，但其由于地脉原因，支撑高档商业力度有限，价格上涨空间有限。
周边个案分析： 石家庄王府井大厦
经营状况： 目前已经停业。
原因分析：其一，王府井方面与物业方面未就物业费达成统一意见，高额的物业费成本，大大超过预算开支；
其二，王府井现处的地理位置很不理想，这个位置有着不可逆转的弊病，商圈不规范，交通不便利，
不能吸引消费者绕到这里购物；
其三，王府井对石家庄市场缺乏深入了解，对一些“土”传统没有研究透，确实有一些“水土不服”。
附1： 石家庄搜房网新华区评论
似乎为了印证石家庄往东南发展的论调，新华区的房地产项目几乎乏善可陈——除了水上公园的一两个亮点之外。 如果开发商被此论调过分引导，其直接结果是新华区居民的生活品质受到影响——轻易没人再到本区域投资开发，本区居民的生活如何和全市一同改善。我个人认为，单就房地产开发角度来讲，这种论调是对新华区的一种歧视。只是不知道本区域居民反复听此论调是自觉矮人一头呢，还是义愤填膺：意识到深受其害？也不知道本区政府是否考虑为消除本论调对区域房地产发展的负面影响做些努力？
我们并不否认石家庄城市重点正在向东南方向移动的现实，我们只是认为：猫有猫道，鼠有鼠道，田园的满目苍翠和都市的繁荣昌盛各有各的好：新华房地产应当自有新华房地产的特色和出路——毕竟，这里生活着几十万和裕华区一样勤劳善良的石家庄人，并且，他们会在很长一段时间内继续在这里生活下去。
万信城市花园和滨湖新村就不必说了，这是借景造市的老套路，在石家庄这样一个缺水的城市，能够傍水而居确实是一件十分了得的事情，因此，我们就不必细究开发商的初期规划未能借足水概念的细枝末节了。
但是，除了水、除了绿地，房地产开发难道就真的无所作为了吗？看到本区某项目在广告中用大片绿叶渲染项目本身并不具备的绿色优势，我们难以拟制对他的同情和失望和焦急：我们同情他希望拥有广大绿地以报新华区人民的拳拳之心，我们失望于这种“绿叶对根的欺骗”，我们焦急地等待他能够做的另一种亮点产生。
因为本文开头的原因，我们不愿意批评新华区的任何一家开发商，相反，我们敬重本区域的每一家开发商，同时，冒昧地代表新华区人民感谢他们。我们说，是希望他们取得成功或更大的成功，从而吸引更多的开发商去改善本区的居住条件。
这样一种愿望的实现，政府应当有所作为。但，更主要的还是开发商自身：您是否为您的目标顾客提供了让他足够舒服、足够方便、足够自豪、足够倾倒的产品。
附2： 写字楼、商住楼项目表列
说明：表中部分楼盘未开盘，主要做区域整体供应分析。
数据来源：河北房地产网站，部分电话咨询。