第29卷 增刊V o l . 29 Sup.
α
广西大学学报(哲学社会科学版)
Journal of Guangxi U niversity (Ph ilo sophy and Social Science ) 2007年5月M ay, 2007
我国房价问题的政治经济学分析
覃 聪, 刘华国, 韦宗华
(广西大学商学院, 广西南宁, 530004)
[摘 要] 近十年中国全国范围内房价普遍增长过高过快。房价持续走高的原因, 与股票市场低迷、巨额顺差及老百姓对住房需求的增长有关。但房价的过快增长, 挑战着社会和经济的持续稳定, 因而中央政府把调控和抑制房价上升到了政治的高度。
[关键词] 房价; 持续; 调控; 抑制
[中图分类号] F 714. 1 文献标识码:A 文章编号:100128182(2007) 增20171202
一、近十年来我国房价的走势
中国各大城市近年房价持续上涨, 部分城市几乎可说暴
涨:十年翻一番。根据中国社会科学院城市发展与环境研究中心编撰、社会科学文献出版社出版的《2006年房地产蓝皮书》, 在宏观经济快速增长的带动下, 全国1997～2004年商品住宅建设投资额快速增长, 平均增长率为28. 4%, 2004年达到8000多亿元; 2005年1～10月商品住宅投资增长率为21. 9%, 仍保持较高增长态势。与此同时, 1998住宅销售面积一直保持稳步增长, 工面积增长更为迅速, , 但从人力资本的角度来看, 中国却是一个低人力资本积累的国家, 技工荒、高级经营管理人才匮乏等现象近几年成了社会关注的热点问题。人力资本是指凝聚在劳动者身上的体力、知识和技能及其所表现出来的能力。人力资本积累通过人力资本投资形成, 这种投资包括正规学校教育、职前培训、在职培训、医疗保健和迁移等多种形式, 其中教育投资是最重要的部分。随着受教育程度的提高, 价值观念的转变, 劳动者的专业水平、劳动技能和劳动态度将发生质的变化, 这将带来经济增长质的变化, 从而使经济得到真正的发展。因此, 人力资本的形成, 是经济增长和发展的关键。
现阶段企业经营过程中普遍缺乏社会责任的行为对我国人力资本的积累造成了不良的影响。这主要表现为工作时间过长、工资水平过低及恶劣的工作环境等可能导致劳动者低人力资本局面长期存在。目前中国二、三产业一线职工以农民工为主体, 农民工人力资本积累水平普遍偏低是不争的事实。这一方面是由于他们参加工作前所受教育不多, 职前培训缺乏; 另一方面跟他们外出打工后工作时间偏长、补偿少收入低及不享受社会保障和福利有关。工作时间过长, 使劳动者将全部时间用于简单重复性劳动, 不利于他们利用工余时间自觉接受技术培训和文化课学习, 从而无法提高劳动技能和改变不正确的思想观念。收入水平低降低了劳动者投
α
积与竣工面积之间的差距缩小很快, 2005年1～10月与2004
年同期相比出现上扬。
房地产市场上供给和需求两旺, 续上涨。全国35、自、深圳、厦门、大连等) , 5%, 个, 其中西安、宁波、太原增幅超年两年, 房价的总体增幅再创新高, 其1～7月份, 宁波、太原、石家庄、成都四个城市房价增幅分别为:28. 86%、59. 22%、49. 73%、28. 76%[1]。总之, 资教育的能力, 限制了他们进一步学习的机会, 也限制了其儿女接受更多更好教育的可能, 甚至会导致小孩过早离开学校, 以低素质劳动者的身份加入打工者的行列。非法使用童工的后果, 不仅使“劳动者”无法接受正规的教育, 年幼即承担繁重的劳动对其生成健康的体魄带来非常不利的影响。没有劳动保护的恶劣的工作环境, 严重危害一代又一代农民工的身心健康, 很多农民工由于超强度的工作、由于各种各样的职业病, 年仅30多岁就丧失了劳动能力。而企业向社会提供不合格的、甚至是假冒伪劣的产品和服务, 则是直接损害了广大消费者的身心健康, 损害了这个社会的诚信体系, 防碍人们形成正确的价值观念。总之, 所有企业缺乏社会责任的经营行为, 都将可能导致我国低人力资本的局面长期存在。
三、结束语
中国是一个劳动力资源丰富的发展中国家, 也是一个低
人力资本积累的国家, 提高人力资本积累水平, 对未来经济增长和经济发展具有深远的影响。这不仅依靠国家增加教育投入和教育制度创新, 更要求使用人力资本的企业承担起相应的社会责任。对现阶段的中国, 强调企业的社会责任, 着重于企业的守法经营和合法经营, 核心是要求企业向市场提供合格的、优质的产品和服务, 并尊重和保障劳动者的合法权益。这是企业基本的社会责任, 也是强制的社会责任。
(责任编辑:唐奇展)
收稿日期:2007-03-10
作者简介:覃聪(1977-) , 男, 广西北流人, 广西大学商学院2005级在职M BA (春季班) 。
—171—
近十年来中国房价呈现出持续走高的事实。
中国未来几年或十几年的房价走势如何, 一些专家认为, 根据中国未来经济增长和经济发展趋势、城镇化水平的目标及其导致的房地产供求状况, “估计中国房价十年会翻一番”!
二、近年房价持续走高的原因分析
中国房地产市场建立较晚, 从20世纪90年代初房地产市场启动至今, 不过十几年。期间, 1992～1993年房地产业发展繁荣, 但由于行业的不规范及投资的盲目性, 房地产业在短暂的辉煌后经历了1994～1999年的衰退和萧条期, 1999-2000年市场才进入复苏阶段。2001年开始, 房地产业开始进入新一轮的上升期, 几年来持续繁荣。其中的原因, 主要有以下几方面。
(一) 股票市场长期低迷, 其他投资品缺乏, 使得大量投资资金流入房地产市场, 推动房价上涨。中国经济市场化改革至今, 投资市场的发展还不成熟, 投资者普遍选择的投资品是股票和房产, 而且以资金流动性大的短线投资为主。2001年之后, 中国股票价格持续下跌, 股票投资者信心严重受挫, 难以形成回涨止跌的预期, 大量资金撤离股市。与此同时, 房地产价格持续上涨, 投资收益率不断上升, 而风险却没有显著增加。这使股市撤出的资金大量流向房地产市场, 推动房价上涨。并由此在两个市场间形成一种自我强化的反馈机制:股市的低收益甚至无收益导致大量资金撤离, 并流入房地产导致房价上涨, 房市收益的持续增加又加速资金从股市流出而流入房市, 从而进一步推动房地产价格新一轮的上涨。也就是说, 2001年以来, 匮乏的情况下, 关系, 因。
(二) , 推动了房地产市场的繁荣。的增强, 中国连年保持外贸出口顺差, 即使在东南亚金融危机后出口形势比较严峻的1998年, 外贸出口顺差仍达到400多亿美元。2005年, 外贸顺差甚至达到1018. 8亿美元。与此同时, 在中国宏观经济形势看好, 及全国各地为引进外资, 实行了各种各样的优惠政策的推动下, 自2002年以来, 中国每年吸引外资数额不断攀升, 仅直接投资每年均在500亿美元以上, 间接投资的数额以更快的速度增长, 资本项目出现前所未有的巨额顺差。
因外贸出口和资本项目双重顺差, 尤其是资本项目的巨额顺差, 我国外汇储备持续快速增长。1998年外汇储备1449多亿美元, 2003年起以每年增加近两千亿美元的速度猛增, 到2006年外汇储备超过一万亿元。在流入中国的巨额外资中, 从2003年起就有相当一部分以投机为目的的“热钱”流入中国房地产业, 仅2005年投向中国房地产业的外资就有110亿美元, 这都直接助推了房地产价格的上涨。
随着流入中国的外资剧增, 为保持人民币汇率稳定, 央行大量增发货币。2002年M 2总量由18万亿元增长到22万亿元, 货币供应量增加首先刺激普通物价上涨, 紧跟着房价也被带动着往上涨了。从宏观经济讲, 近几年中国就像上个世纪80～90年代的日本, 因出口导向型经济及为维持比较低比较稳定的汇率水平, 面临着外汇储备急剧增加, 并带动
国内物价尤其是房价的持续上涨。
(三) 普通百姓购房需求旺盛, 进一步抬高了房价。近几年随着经济发展, 中国城市化进程加快, 对住房的需求增长也比较快; 一些城市由于集中拆迁引起对住房被动需求增加。这都是推动房价较快上涨的原因。2003年, 国家开始出台对房地产业进行宏观调控的政策, 但房价仍继续上涨, 同时物价也持续上涨, 银行利率却始终很低。这些因素使得人们的预期未来房价还会上涨, 趁早买房才是经济的。
作为投资品, 房市和股市没有区别, 都是买涨不买跌。但这两个市场最大的不同, 就是房价持续上涨, 会改变人们的预期。一些普通百姓买房, 不是根据其收入和购房能力, 而是快速上涨的房价让人们唯恐现在不买, 以后更买不起。何况, 购房还存在着强烈的投机、投资赢利倾向, 买得越早, “数字化”的赢利率越高。在银行低利率和较低首付比例的金融支持下, 许多市民加入了“房奴”的行列, 进一步推动房价上涨。
三、房价问题不仅是经济问题, 也是政治问题
近些年房价增长过高过快已经成为人们关注的一个经济热点问题。然而, 房价问题不单是一个经济问题, 更是一个社会问题, 一个政治问题。房价过高增势过猛, 对于广大普通百姓来说, 只能“望房兴叹”了, 拥有一套自己的房子成了一个越来越远的梦。然而, 成员实现“居者有其屋”, 的。
也。即老, 经济才能持续, 住房不是普通的商品, 而是有着强烈的商品, 有着相当的“公共产品”属性的商品, 因而住房问题及至房价问题就不纯粹是经济问题, 同时也是政治问题。这也就是为什么世界上几乎所有国家的政府都非常重视房地产问题, 一些国家甚至把享有住的权利写入了宪法, 如西班牙、荷兰、葡萄牙、法国等国家的宪法都明确规定, 政府应该明确所有阶层都能获得住房, 并规定政府各部门必须有责任制定住房计划, 以保证下层人民的住房权利。
也正因为此, 中国政府近几年为抑制房价, 也采取了一系列的宏观调控措施, 一方面继续执行经济适用房制度以保证中低收入者的住房; 另一方面, 从2003年起即开始对商品房市场进行调控, 包括央行上调个人房贷利率和首付比例; “国八条”问责地方负责人; 央行建议取消房屋预售制度; 严格控制房地产投资贷款规模和土地供应等。中央政府已经把调控和抑制房价上升到政治的高度, 当然调控的效果需要地方政府的积极配合。进入2007年, 政府对房地产的调控依旧保持高度关注, 表示将从土地、财税和金融政策三方面入手。一些城市的房价涨幅已经有所回落, 广州市政府表示会坚决抑制住房价格过快增长, 建议居民先不急着购房, 政府会着力改善居民住房条件。
参考文献
[1] 中国社会科学院城市发展与环境研究中心编撰. 2006
年房地产蓝皮书[M ]. 北京:社会科学文献出版社, 2006.
(责任编辑:唐奇展)
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第29卷 增刊V o l . 29 Sup.
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广西大学学报(哲学社会科学版)
Journal of Guangxi U niversity (Ph ilo sophy and Social Science ) 2007年5月M ay, 2007
我国房价问题的政治经济学分析
覃 聪, 刘华国, 韦宗华
(广西大学商学院, 广西南宁, 530004)
[摘 要] 近十年中国全国范围内房价普遍增长过高过快。房价持续走高的原因, 与股票市场低迷、巨额顺差及老百姓对住房需求的增长有关。但房价的过快增长, 挑战着社会和经济的持续稳定, 因而中央政府把调控和抑制房价上升到了政治的高度。
[关键词] 房价; 持续; 调控; 抑制
[中图分类号] F 714. 1 文献标识码:A 文章编号:100128182(2007) 增20171202
一、近十年来我国房价的走势
中国各大城市近年房价持续上涨, 部分城市几乎可说暴
涨:十年翻一番。根据中国社会科学院城市发展与环境研究中心编撰、社会科学文献出版社出版的《2006年房地产蓝皮书》, 在宏观经济快速增长的带动下, 全国1997～2004年商品住宅建设投资额快速增长, 平均增长率为28. 4%, 2004年达到8000多亿元; 2005年1～10月商品住宅投资增长率为21. 9%, 仍保持较高增长态势。与此同时, 1998住宅销售面积一直保持稳步增长, 工面积增长更为迅速, , 但从人力资本的角度来看, 中国却是一个低人力资本积累的国家, 技工荒、高级经营管理人才匮乏等现象近几年成了社会关注的热点问题。人力资本是指凝聚在劳动者身上的体力、知识和技能及其所表现出来的能力。人力资本积累通过人力资本投资形成, 这种投资包括正规学校教育、职前培训、在职培训、医疗保健和迁移等多种形式, 其中教育投资是最重要的部分。随着受教育程度的提高, 价值观念的转变, 劳动者的专业水平、劳动技能和劳动态度将发生质的变化, 这将带来经济增长质的变化, 从而使经济得到真正的发展。因此, 人力资本的形成, 是经济增长和发展的关键。
现阶段企业经营过程中普遍缺乏社会责任的行为对我国人力资本的积累造成了不良的影响。这主要表现为工作时间过长、工资水平过低及恶劣的工作环境等可能导致劳动者低人力资本局面长期存在。目前中国二、三产业一线职工以农民工为主体, 农民工人力资本积累水平普遍偏低是不争的事实。这一方面是由于他们参加工作前所受教育不多, 职前培训缺乏; 另一方面跟他们外出打工后工作时间偏长、补偿少收入低及不享受社会保障和福利有关。工作时间过长, 使劳动者将全部时间用于简单重复性劳动, 不利于他们利用工余时间自觉接受技术培训和文化课学习, 从而无法提高劳动技能和改变不正确的思想观念。收入水平低降低了劳动者投
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积与竣工面积之间的差距缩小很快, 2005年1～10月与2004
年同期相比出现上扬。
房地产市场上供给和需求两旺, 续上涨。全国35、自、深圳、厦门、大连等) , 5%, 个, 其中西安、宁波、太原增幅超年两年, 房价的总体增幅再创新高, 其1～7月份, 宁波、太原、石家庄、成都四个城市房价增幅分别为:28. 86%、59. 22%、49. 73%、28. 76%[1]。总之, 资教育的能力, 限制了他们进一步学习的机会, 也限制了其儿女接受更多更好教育的可能, 甚至会导致小孩过早离开学校, 以低素质劳动者的身份加入打工者的行列。非法使用童工的后果, 不仅使“劳动者”无法接受正规的教育, 年幼即承担繁重的劳动对其生成健康的体魄带来非常不利的影响。没有劳动保护的恶劣的工作环境, 严重危害一代又一代农民工的身心健康, 很多农民工由于超强度的工作、由于各种各样的职业病, 年仅30多岁就丧失了劳动能力。而企业向社会提供不合格的、甚至是假冒伪劣的产品和服务, 则是直接损害了广大消费者的身心健康, 损害了这个社会的诚信体系, 防碍人们形成正确的价值观念。总之, 所有企业缺乏社会责任的经营行为, 都将可能导致我国低人力资本的局面长期存在。
三、结束语
中国是一个劳动力资源丰富的发展中国家, 也是一个低
人力资本积累的国家, 提高人力资本积累水平, 对未来经济增长和经济发展具有深远的影响。这不仅依靠国家增加教育投入和教育制度创新, 更要求使用人力资本的企业承担起相应的社会责任。对现阶段的中国, 强调企业的社会责任, 着重于企业的守法经营和合法经营, 核心是要求企业向市场提供合格的、优质的产品和服务, 并尊重和保障劳动者的合法权益。这是企业基本的社会责任, 也是强制的社会责任。
(责任编辑:唐奇展)
收稿日期:2007-03-10
作者简介:覃聪(1977-) , 男, 广西北流人, 广西大学商学院2005级在职M BA (春季班) 。
—171—
近十年来中国房价呈现出持续走高的事实。
中国未来几年或十几年的房价走势如何, 一些专家认为, 根据中国未来经济增长和经济发展趋势、城镇化水平的目标及其导致的房地产供求状况, “估计中国房价十年会翻一番”!
二、近年房价持续走高的原因分析
中国房地产市场建立较晚, 从20世纪90年代初房地产市场启动至今, 不过十几年。期间, 1992～1993年房地产业发展繁荣, 但由于行业的不规范及投资的盲目性, 房地产业在短暂的辉煌后经历了1994～1999年的衰退和萧条期, 1999-2000年市场才进入复苏阶段。2001年开始, 房地产业开始进入新一轮的上升期, 几年来持续繁荣。其中的原因, 主要有以下几方面。
(一) 股票市场长期低迷, 其他投资品缺乏, 使得大量投资资金流入房地产市场, 推动房价上涨。中国经济市场化改革至今, 投资市场的发展还不成熟, 投资者普遍选择的投资品是股票和房产, 而且以资金流动性大的短线投资为主。2001年之后, 中国股票价格持续下跌, 股票投资者信心严重受挫, 难以形成回涨止跌的预期, 大量资金撤离股市。与此同时, 房地产价格持续上涨, 投资收益率不断上升, 而风险却没有显著增加。这使股市撤出的资金大量流向房地产市场, 推动房价上涨。并由此在两个市场间形成一种自我强化的反馈机制:股市的低收益甚至无收益导致大量资金撤离, 并流入房地产导致房价上涨, 房市收益的持续增加又加速资金从股市流出而流入房市, 从而进一步推动房地产价格新一轮的上涨。也就是说, 2001年以来, 匮乏的情况下, 关系, 因。
(二) , 推动了房地产市场的繁荣。的增强, 中国连年保持外贸出口顺差, 即使在东南亚金融危机后出口形势比较严峻的1998年, 外贸出口顺差仍达到400多亿美元。2005年, 外贸顺差甚至达到1018. 8亿美元。与此同时, 在中国宏观经济形势看好, 及全国各地为引进外资, 实行了各种各样的优惠政策的推动下, 自2002年以来, 中国每年吸引外资数额不断攀升, 仅直接投资每年均在500亿美元以上, 间接投资的数额以更快的速度增长, 资本项目出现前所未有的巨额顺差。
因外贸出口和资本项目双重顺差, 尤其是资本项目的巨额顺差, 我国外汇储备持续快速增长。1998年外汇储备1449多亿美元, 2003年起以每年增加近两千亿美元的速度猛增, 到2006年外汇储备超过一万亿元。在流入中国的巨额外资中, 从2003年起就有相当一部分以投机为目的的“热钱”流入中国房地产业, 仅2005年投向中国房地产业的外资就有110亿美元, 这都直接助推了房地产价格的上涨。
随着流入中国的外资剧增, 为保持人民币汇率稳定, 央行大量增发货币。2002年M 2总量由18万亿元增长到22万亿元, 货币供应量增加首先刺激普通物价上涨, 紧跟着房价也被带动着往上涨了。从宏观经济讲, 近几年中国就像上个世纪80～90年代的日本, 因出口导向型经济及为维持比较低比较稳定的汇率水平, 面临着外汇储备急剧增加, 并带动
国内物价尤其是房价的持续上涨。
(三) 普通百姓购房需求旺盛, 进一步抬高了房价。近几年随着经济发展, 中国城市化进程加快, 对住房的需求增长也比较快; 一些城市由于集中拆迁引起对住房被动需求增加。这都是推动房价较快上涨的原因。2003年, 国家开始出台对房地产业进行宏观调控的政策, 但房价仍继续上涨, 同时物价也持续上涨, 银行利率却始终很低。这些因素使得人们的预期未来房价还会上涨, 趁早买房才是经济的。
作为投资品, 房市和股市没有区别, 都是买涨不买跌。但这两个市场最大的不同, 就是房价持续上涨, 会改变人们的预期。一些普通百姓买房, 不是根据其收入和购房能力, 而是快速上涨的房价让人们唯恐现在不买, 以后更买不起。何况, 购房还存在着强烈的投机、投资赢利倾向, 买得越早, “数字化”的赢利率越高。在银行低利率和较低首付比例的金融支持下, 许多市民加入了“房奴”的行列, 进一步推动房价上涨。
三、房价问题不仅是经济问题, 也是政治问题
近些年房价增长过高过快已经成为人们关注的一个经济热点问题。然而, 房价问题不单是一个经济问题, 更是一个社会问题, 一个政治问题。房价过高增势过猛, 对于广大普通百姓来说, 只能“望房兴叹”了, 拥有一套自己的房子成了一个越来越远的梦。然而, 成员实现“居者有其屋”, 的。
也。即老, 经济才能持续, 住房不是普通的商品, 而是有着强烈的商品, 有着相当的“公共产品”属性的商品, 因而住房问题及至房价问题就不纯粹是经济问题, 同时也是政治问题。这也就是为什么世界上几乎所有国家的政府都非常重视房地产问题, 一些国家甚至把享有住的权利写入了宪法, 如西班牙、荷兰、葡萄牙、法国等国家的宪法都明确规定, 政府应该明确所有阶层都能获得住房, 并规定政府各部门必须有责任制定住房计划, 以保证下层人民的住房权利。
也正因为此, 中国政府近几年为抑制房价, 也采取了一系列的宏观调控措施, 一方面继续执行经济适用房制度以保证中低收入者的住房; 另一方面, 从2003年起即开始对商品房市场进行调控, 包括央行上调个人房贷利率和首付比例; “国八条”问责地方负责人; 央行建议取消房屋预售制度; 严格控制房地产投资贷款规模和土地供应等。中央政府已经把调控和抑制房价上升到政治的高度, 当然调控的效果需要地方政府的积极配合。进入2007年, 政府对房地产的调控依旧保持高度关注, 表示将从土地、财税和金融政策三方面入手。一些城市的房价涨幅已经有所回落, 广州市政府表示会坚决抑制住房价格过快增长, 建议居民先不急着购房, 政府会着力改善居民住房条件。
参考文献
[1] 中国社会科学院城市发展与环境研究中心编撰. 2006
年房地产蓝皮书[M ]. 北京:社会科学文献出版社, 2006.
(责任编辑:唐奇展)
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