目 录 摘要及关键词 一、物业管理前期介入的概述 （一）物业管理前期介入的含义 （二）物业管理前期介入的重要性 （三）物业管理前期介入的作用 二、物业管理前期介入的内容 （一）规划设计阶段物业管理的介入 （二）工程监理中物业管理的介入
(三) 设备设施安装阶段物业管理的介入 （四）接管验收阶段物业管理的介入 三、物业管理前期介入为物业管理带来的便利性
四、物业管理公司前期介入的意义 五、我国物业管理前期介入现状分析和发展对策 （一）我国物业管理前期介入的现状分析 （二）物业管理前期介入发展的对策 六、总结 致谢 参考文献
摘 要
随着生产力的发展，物质产品的丰富，人民的生活水平得到了提高，人们对自身居住条件的要求也不断提高。业主购买房屋
除了对房屋的基本条件有较高要求，更对物业的环境有了新的需求，不仅要享受到整洁、优雅安全、方便的生活和居住环境，还要使物业保值增值。物业管理正是伴随着社会的发展，为了满足人们的这些需要而产生的。物业管理是一种集经营、管理、服务于一体的管理模式。从表面上看物业管理是对物业的使用管理，因此，物业管理只要在物业交付使用时介入即可。然而，随着物业管理的深入发展，物业管理总是在物业建成后介入的状况已经不能适应物业管理发展的需要。物业开发建设是一次性的“买卖”，而物业管理则是长期伴随着业主的事情。物业管理的前期介入又是物业管理的首要阶段，因此，为了以人为本，切实搞好物业管理前期介入工作，根据目前前期介入的的现状，要认识到物业管理前期介入的作用、必要性和意义，尽快从法律和科技发展的高度，规定物业管理建设必须要进行物业管理的前期介入。前期介入能提出提前解决发现物业的诸多问题，解决问题，避免以后在实际的物业管理中再遇到此类问题，减少诸多麻烦，因此，今后要通过培养高科技人才，提高职工思想意识，加速立法，建立物业管理法律体系，促进物业管理前期介入得发展。 关键词：物业管理；科技化；立法；法制化；前期介入
浅谈物业管理的前期介入
随着生产力和市场经济的发展，在我国出现了一个新兴的行业物业管理行业
，物业管理是集管理、经营、于服务之中的第三产业。物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。实行物业管理可以为业主提供方便周到的综合性服务；为业主创造干净、清洁、安全、舒适、优美的生活环境；可使物业保值增值；根除“重建轻管”的思想；吸收外资，促进对外开放。
物业管理有如此重要的作用，所以要求物业服务企业要提前介入到物业的规划设计、施工建设和接管验收阶段——物业管理前期介入。
一、物业管理前期介入的概述
（一）物业管理前期介入的含义
物业管理前期介入又叫早期介入，是指物业管理公司正式接管物业前，参与该物业项目的可行性研究，从物业管理和运作角度为开发企业提出小区规划设计、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售、租赁等方面的建设性意见，制定物业管理方案以便建成后的物业更能满足业主或用户的要求，为以后的物业管理工作打下良好基础。
（二）物业管理前期介入的重要性
从表面上看物业管理只是对物业接管后物业的使用管理，即物业管理只要在物业交付使用时介入即可，然而，随着物业管理的深入发展，物业管理总是在物业建成后介入的状况已经不适应
物业管理发展的需要。很多人把物业管理看成是开发商进行房地产开发的附属，并不把物业管理行业看成是一个卓有建树的独立行业。但是，总结物业管理多年的经验，由于房地产开发建设过程中留下的缺憾，如常见的车位拥挤，住房使用功能不全，空调位臵未考虑，建筑物也内的管线布局不利于日后的维修养护，保安防范中的技术设备缺少，脱排水管道布臵未顾及，以及水、电、煤、通风、交通等配套方面存在的问题，这种整体布局上的缺陷增加了物业管理工作的难度，给房产使用人和物业管理单位带来了诸多影响。物业管理提前介入物业建设，从开发项目的规划设计、审批、施工建设、设备安装运行到工程竣工验收期间以物业管理的角度出发提前发现问题，解决问题。能够避免以后在实际的物业管理中再遇到此问题，避免了在以后的物业管理服务中的诸多麻烦。
第一，能最大限度上满足客户的要求，体现以人为本的精神。客户在购买物业时很难判断该物业是不是自己需要的，而物管企业在以前的管理经验中就知道什么样的物业更受客户欢迎，客户希望有什么样的设施和条件，这样物业前期介入就有利于开发商采纳合理化建议，使顾客解除种种顾虑。
第二，有利于维护物业公司的良好形象。如果物业不早期介入，而与业主或用户入住同时进行，这样即使付出再多努力，只怕也会被各项繁杂的事务弄的晕头转向。既要对物业进行全方位了解，交接工作，又要办理业主的各项入住手续，处理发现的各
种问题。在这紊乱的局面下，物业管理企业的信誉会遭破坏，也等于在市场竞争中输掉了一环。
第三，有利于后续工作的顺利进行。早期介入可以优化设计，减少不必要的后期麻烦。物业管理公司可以在早期就与该物业有关的各部门打好招呼，疏通渠道，让后期的入住工作得以顺利进行。
第四，为验收接管打下基础。在物业验收接管前早期介入，有利于对土建结构，管线走向，设施建设，设备安装等情况的了解，能为验收接管以及日后的管理，养护等打下基础。
因此说重视物业管理的前期介入对于开发商和购房者来说，都是一个双赢的策略。
（三）物业管理前期介入的作用
1、完善物业管理的规划设计
由于社会发展水平存在差异造成房屋设计要求也不同。因此，必须恰当的使用国家的建设设计标准。一些物业管理中经常出现的实际问题，设计单位预先想不到的，物业服务企业通过前期介入，可以将跟多的信息传递给设计和使用单位。
2、更好地监督施工质量
物业服务企业面临着以后接管验收及维修保养的任务，而工程质量的任何隐患和疏忽都会增加物业服务企业的工作难度，因此，物业服务企业更加重视房屋的质量，而且，由于物业服务企业在物业管理方面掌握第一手的资料，对所发现的缺陷问题或遗
漏项目则可在现场与开发商和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案，配合设备安装，进行现场监督，确保安装质量，对内外装修方式，布局、用料等从物业管理角度提供有关意见。
3、为竣工验收和接管验收打下基础
由于有了物业服务企业的前期介入，物业服务企业对即将接管的建筑物的结构在《土建结构、管状结构、设施建设、设备安装等》中的规定应相当熟悉，可以提高验收工作的质量、节约验收时间，对于验收中发现的问题也容易交涉和协调，便于整改。
4、为以后的物业管理打下基础
物业服务企业提前介入物业开发，熟悉了物业的各个部分，设备和环境等，对于以后的物业管理将带来很多便利，提高了管理的质量和效益。
二、物业管理前期介入的内容
（一）规划设计阶段物业管理的介入
物业管理在规划设计阶段介入的内容：从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。 物业的设计人员不是专业的物业管理者，其在制定设计方案时，不可能将后期的物业管理经营中可能出现的问题考虑的那么全面，或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，因此会造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔，建筑、
设施的技术进步和业主需求的不断提高都有可能使设计方案落伍。而物业服务企业作为物业的管理经营维护者，对物业可能出现的问题有比较清楚的了解，其前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。 例如，配套设施的完善、水电供应容量问题、生活垃圾处理方式，以及消防设施等。
（二）工程监理中物业管理的介入
物业管理在工程监理中介入的内容：积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现问题，及早解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。物业管理公司选派相应的管理人员在物业的建设过程中参与监理，可以在施工单位自我质量管理，开发单位检查管理的基础上，又增加了用户单位的监督管理，这不仅强化了房屋建造中的生产技术的监控，而且还落实、保证了质量监督的组织措施，从而确保房屋建造质量；对土建结构、管线情况、设备安装、用材性能一清二楚，提前熟悉物业中各种设备的操作和线路的来龙去脉。有利于物业的工程质量，为以后的物业管理带来极大的方便，也为降低后期管理的操作成本，增加经济效益，收到业主满意，物业管理顺利双赢效果打下了基础；在工程验收时，前期介入使物业管理公司能够对物业的每一单元逐一检查验
收，建立工程设备档案，为业主日后装修、使用、维修提供了极大的方便。
(三)设备设施安装阶段物业管理的介入
物业管理在设备设施安装阶段介入的内容：物业公司维修人员提前熟悉所安装的设备设施，做好财务预算，确保物业管理单位能够在物业建成后一开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。特别是能够及时指出安装调试过程中，对给排水、电照、通讯、暖通、气体动力、供电、防震防雷、电梯、消防等各个设备系统中所存在的不同程度的问题，促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设备设施在投入使用入住前就能正常运行。由于有了提前介入，物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布臵、设备设施基本做到心中有数，对物业可能出现的隐患了如指掌；所发现的问题在施工安装方尚未退场之前即已解决，既节省了费用，也大大缩短了了物业开发、经营、使用之间的过渡期。物业服务企业在接管后即能投入使用，保证以后为业主提供可靠的服务。
（四）清洁绿化方面的前期介入
1、清洁方面
可以关注各楼层垃圾桶的设臵是否合理；楼层清洁用水是否方便；电梯厅内吸尘用电是否方便，天台是否设臵照明及水龙头，以方便清洁用；是否设计垃圾收集点及相配套的水龙头、地漏等与清洁有关的问题。
2、绿化及泳池方面
对绿化设计的品种是否适宜以后的物业管理；是否适宜以后长期保持相应的花期；各种自动浇水系统说否完善；花池的排水是否恰当；泳池的设备设计是否合理；补水、溢水、排水是否完善。
（五）在小区安全方面的前期介入
关注其智能防盗设备是否完善；周边防翻越 是否合理；各种监控镜头的设臵是否足够以及合理，对住户与商场的门 是否进行控制；能否有效的隔离商场人员进入住户空间；对出入口的设臵是否合理；停车场的智能化有否安全隐患；管道井是否存在安全隐患。
（六）接管验收阶段物业管理的介入
物业管理在接管验收阶段介入的内容：开发商在接管验收时往往只注重物业整体的交付使用，而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要，给物业建成后的使用维护带来诸多不便，也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。有物业管理公司提前介入后，发展商可以得到物业管理公司的紧密配合，使其专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关。
三、物业管理前期介入为物业管理带来的便利性
由于前期介入物业开发，物业管理公司对该物业的整体情况相当熟悉，这对物业的管理、养护、维修和业主入住、企业今后发展运行计划的制定带来许多便利。
（一）方便了物业管理中维修保养计划的安排；
（二）方便了物业管理中的检修，特别是可以缩短检修时间；
（三）能够或比较容易保证维修质量等，提高了物业管理工作效率和工作质量，为物业管理公司向住户提供良好的服务打下了基础。
（四）早期介入可以做好财务预算和管理规约、物业使用守则的制定。通过初期设计建造全过程的现场跟踪管理，能有事实根据较精确的进行财务预算分析，较好的控制日后的管理成本，根据物业的层次或档次来确定各类服务标准，保证服务费用的有效使用，达到最佳效果。
（五）早期介入有利于安全防范和人才培训。安全工作在物业管理中占有重要地位，也是业主购房意向的重要因素，关系到物业服务公司的声誉。物业管理人员的早期介入，使得保卫和防火工作在物业交付使用时做到没有漏洞，安全系统设施完好无损，需要时及时投入使用，把小区安全纳入城市这个大系统中去。人才是各行各业管理水平、技术水平和企业生存发展的重要保证。物业管理也是一样，那些物业投入时才进入的物业管理队伍，往往仓促上阵，难免在初期的管理中导致很多不应有的失误，也给业主留下了不好的印象，而物业的早期介入可以提前造就一批高素质的管理人才，在物业交付使用时及时提供相适应的优质服务。
四、物业管理公司前期介入的意义
（一）物业管理公司的前期介入可参与规划、设计方案，使小区整个布局、功能定位更加合理；前期介入可对楼盘的配套设施、功能使用、材料选用、景观布局、绿化品种提出更合乎逻辑、合理的建议，避免那些诸如车位数量不能满足业主需求、住房使用功能不全、空调位臵设计不合理以及水、电、煤、通风、采光等配套方面存在的问题。
设计人员在规划、环境设计时，往往注重设计和技术规范，对于今后是否符合业主使用要求、是否符合管理要求、能否降低管理成本很少考虑，有的根本没有这方面的经验，或者很少从业主长期使用和后继物业管理公司正常运行的角度来考虑问题，造成物业建成后管理上存在漏洞和功能布局上存在缺陷。
尽管在商品房住宅已经相当普及的今天，从开发商到设计人员都积累了一定的经验，也有可能从业主使用的角度去考虑设计定位，但物业的设计人员不是专业的物业管理者，他们设计的作品往往会融入个人的喜爱或开发商片面的意见，造成小区布局不合理、房型不理想、设备和设施配套及布局存在缺陷等。尽管有些问题并不重要，但留下的遗憾都是无法弥补的。有些开发商为了节约投资成本，省去了必需配套设施、降低用料档次，均会造成后遗症；
有些开发商为了提高所谓楼盘档次、突出卖点，盲目追加投资、增加配套设施，结果资金多用了，好看不实用，而该部分的设施成为物业的负担。例如，有一个较有知名度的别墅小区，由于规划时缺少市场调研及周密考虑，在小区中心景观最好的一块地建造成配套设施较全的会所。该小区本身的总建筑面积 6 万多平方米，共 130 多套住房，但入住率不超过 50% ，到会所活动和消费的人寥寥无几，而物业在会所配备人员产生能耗，并不因为客户来的人少而因此减少，给物业带来沉重包袱。可见，一个布局合理、功能齐全的好楼盘，一定是开发商和物业管理公司共同绘制的一幅作品，否则出现方方面面的问题就在所难免。同样一个别墅小区，如果物业管理公司从规划就开始介入，情况就不一样了。例如，物业管理公司提出建议，把会所建在小区大门的两边，既能为小区业主提供会所服务，也能向社会开放，又是小区建筑的一道风景线，还可节约投资，其结果将使大家都满意。
（二）从我们已建成物业情况看，工程质量不理想已成为普遍现象，如房顶、墙体、窗台渗漏水，门窗变形，地坪起沙，排水管不通畅，设备没有接地装臵等等已成为建筑上的通病，同时也成为业主集中投诉的焦点。在整个项目开发期间，虽有开发商聘请的监理公司以及开发商的工程技术，但他们往往更重视房屋承重结构，却把使用功
能忽视了。角色不同决定了他们对工程质量的看法不同，在物业管理公司看来是大事的问题，在开发商眼里可能不屑一顾，不少工程监理员在监督过程中往往是走过场，不能真正起到监理的作用。而物业管理公司将成为今后该物业的管理者，他们必须以将来是否利于管理的角度分析工程质量问题：一是要改变工程监理公司监督意识；二是靠一批有专业技术、高度责任心的工程监理公司；三是靠物业管理公司参与工程质量监控。物业管理公司前期介入并参与施工现场的质量控制和监督，并与开发商工程技术人员、监理公司取长补短，很多问题可能就会消灭在萌芽状态之中。
另外，物业管理公司前期介入能更清楚了解物业的整体情况，特别是对管线的走向、设备设施使用功能以及隐蔽工程情况都相当清楚，以便物业管理公司在今后管理、维护、养护上更为方便。
（三）物业档案是指物业管理公司在管理活动中形成的作为原始记录以备查考的文字、图片、声像以及其他各种历史记录的总称。
首先，物业管理企业前期介入能收集、整理出一套完整的工程竣工图、隐蔽工程施工文件、验收文件、设备材
料清单和说明书，以及房屋、设备、设施接管资料和房屋设备设施接管验收记录、计量表统计等。
其次，物业前期介入能更快了解业主信息，了解业主生活背景、文化背景，以便今后更好地给业主提供服务。
因此，物业管理前期介入对健全档案资料，显得更为重要。
（四）物业前期介入可提高维修质量和维修及时率，提高服务质量。现代建筑不论是办公楼、商场、公寓、还是别墅，由于智能化程度的不断发展及自身需要，建筑物内的管线错综复杂，物业管理公司若在交付使用时接受物业管理，往往“两眼一抹黑”，竣工图纸与实际情况差异很大，若业主报修与管线有关的问题，维修工将很难在短时间内弄清楚情况，给业主的服务承诺无法兑现。物业管理公司前期介入以后，物业管理企业工程人员从图纸开始，施工过程全部参与，管线走向、改造状况一清二楚，将隐蔽工程部分记录存档，成为物业管理的珍贵资料。因此，物业管理企业前期介入，从设计阶段 —— 施工阶段 —— 竣工验收 —— 接管验收全过程参与，整个物业情况了如指掌，发生管线方面故障，很快可以用分段排除法找到故障点，立即解决。
（五）物业管理公司前期介入能制定出符合实际情况的物业服务管理方案。由于物业管理企业人员从设计阶段到最后竣工验收阶段全过程参与，对整个物业情况非常了解，因此根据现场实际情况能制定一套保安、保洁、工程维修及养护绿化养护工作程序服务标准和要求，合理地配备现场工作人员，制定组织构架等，以便业主入住后，物业管理尽快进入管理角色，真正体现一个品牌企业的服务与管理水准。
五、我国物业管理前期介入现状分析和发展对策
（一）我国物业管理前期介入的现状分析
物业管理是一种对物业全过程的管理，其首要环节是物业管理的前期介入。目前已经有一些富有远见的房地产开发商开始尝试让物业服务企业在项目规划、设计、阶段开始介入，悉心听取来自物业管理单位的意见、建议，完善物业建设，完美楼盘品质，得到了市场良好的回报。但是物业管理前期介入仍存在一些问题：
1、大多数的前期介入都只是在开发企业售楼期、业主入住前半年左右进入的，所做的主要工作也只是就建筑安装项目后期阶段的工作提出一些建议和意见，为接管验收作协调及前期准备工作，而没有从实质上参与到物业项目前期开发建设中来，在前期介入中缺少符合现代发展要求的专业的人才和科技人才；管理
制度不完善，不健全；在前期介入的深度和广度上都存在一定的缺陷，在为后续的物业管理带来许多问题。
2、目前我国物业管理立法还滞后于物业管理行业的发展，存在着立法层次不高，法律体系框架未形成，缺乏系统性和综合性等。建设、施工、安装、监理等环节的单位对物业管理的认识重视不够，致使物业管理行为滞后，造成物业建成后的长期管理服务工作中，出现诸多问题。
3、当代科技的发展速度很快，日新月异的技术进步，会越来越多的应用到各个领域，然而现在物业管理仍然停留在原始的管理方式，不能适应现代要求。这为物业服务企业服务手段的革新提供了新的平台，网络化、智能化管理服务已经成为当前和今后一段时间物业服务企业竞争制胜的关键筹码，今后还将成为物业服务企业的基本管理服务手段
从总体上看，物业管理前期介入中的诸多问题一直是困扰着当前物业管理行业发展的一个薄弱环节。
（二）物业管理前期介入发展的对策
1、提高认识，更新观念，为物业管理持续发展奠定思想基础
提高员工和管理者的物业管理前期介入的重要性的思想认识。
2、多种渠道、多种形式培养人才，为物业管理前期介入的发展提供个人才资源
发达、完善的物业管理前期介入，取决于训练有素的物业管理专门人才，他们不仅要有良好的思想素质，而且要掌握现代管理科学技术，并善于运用于实践。要提高物业管理人员的专业技术水平，一是抓好上岗培训经考试合格后持证上岗。二是抓好专题培训。企业要根据管理人员的实际情况和工作需要对在职人员举办专题培训，使员工的技能不断提高。三是抓好学历教育。企业领导要从在职管理人员中选拔有培养前途的员工，参加物业管理专业专科学历教育，为企业培养人才。四是通过理论研讨和组织物业管理人员到国内外考察 ，学习借鉴国外和其他省市物业管理的经验。
3、物业服务企业要加强制度建设
建立健全各项规章制度，明确各级各类管理人员的岗位责任、职责范围、工作标准和考核标准。管理人员要发扬雷厉风行的工作作风，提高工作效率.
4、加速立法，建立物业管理法律体系，为物业管理前期介入的发展保驾护航
在相关物业法规中规定所有物业开发建设项目必须符合一定资质条件的专业物业服务企业单位介入。市场经济是法制经济。因此，有关部门应加快物业管理的立法，加速建立物业管理法规体系，使我国物业管理尽快走上有法可依的轨道。加强物业管理前期介入法制化具有重要的意义：
（1）法定前期介入能够进一步促进物业建设质量的提高。
（2）法定前期介入可以为保证物业建成后长期管理服务的质量奠定良好的基础。
（3）法定前期介入有利于从整体上提高我国的物业建设和管理质量。
5、加速物业管理前期介入的科技化
网络化、智能化的发展为物业服务企业服务手段的革新提供了新的平台，成为当前和今后一段时间物业服务企业竞争制胜的关键筹码，今后还将成为物业服务企业的基本管理服务手段。面对现代化的物业，一个仍然停留在传统管理技术、管理手段的物业服务企业，不可能适应现代化物业的管理服务要求。作为物业管理行业尤其是在物业管理前期介入阶段来说，关注这方面的科技进步和发展应用态势，对于及时提高管理技术、增强市场竞争力度以及促进整个行业的进步都十分重要。因此，物业服务企业必须重视各类专业管理科技技术的学习掌握。从劳动密集型向技术、科技密集型转变，不断更新、学习新的科学技术，适应现代物业管理的技术要求，作为物业管理首要环节的物业管理前期介入来说，关注这方面的科技进步和发展应用态势，对于及时提高管理技术、增强市场竞争力度以及促进整个行业的进步都十分重要。因此，物业服务企业必须重视各类专业管理科学技术的学习掌握。从劳动密集型向技术、科技密集型转变，不断更新、学习新的科学技术，适应现代物业管理的技术要求。只有这样，才能增强企业的市场竞争力，促进我们整个物业管理行业的进步。
五、总结
实践证明由于目前设计、建设、施工、安装、监理等环节的单位对物业管理的认识重视不够，致使物业管理行为滞后，造成物业建成后的长期管理服务工作中，出现诸多问题。要解决问题，应从根本上改变人们对物业管理的观念，要认识到物业建设只是短期行为，而物业管理则是长期的过程。让物业管理单位提前介入物业开发建设，对完善物业功能、确保物业建设质量、物业在建成后漫长的使用期间顺利的维护保养等工作，有无可替代的重要作用；做好物业管理前期介入工作对于提高物业质量，延长物业的使用寿命，有着重要的作用，在相关物业管理法规中，从法律的高度，把物业管理的前期介入纳入法规，这将对我国今后的整体物业建设质量和物业管理质量乃至人民生活质量将产生极大的促进作用。随着物业管理行业的迅速崛起，物业管理立法的加快，物业管理法律体系的形成，物业管理体制的建立，物业管理模式的确立，物业管理制度的完善，物业竞争机制的形成，物业管理人员素质和管理服务水平的提高，将会促进物业管理前期介入的发展并能促进物业管理行业的发展。
致 谢
在论文即将结束之时，借此机会，感谢院、系领导、老师在这两年多以来对我的关心和帮助。在此尤其感谢我的论文辅导老师李秋梅老师，在我写论文期间对我的指导和帮助。最后，祝我们的所有老师工作顺利，心想事成。
参考文献：
1、张莉祥. 物业管理法规. 北京: 中国建筑工业出版社, 2004
年
2、王秀云、安静. 物业管理概论. 北京: 化学工业出版社, 2008
年3月
3、滕永健、黄志洁. 物业管理实务. 北京: 中国建筑工业出版
社, 2006年
4、萧野、物业管理300问答 北京：中国纺织出版社 2006年3月
目 录 摘要及关键词 一、物业管理前期介入的概述 （一）物业管理前期介入的含义 （二）物业管理前期介入的重要性 （三）物业管理前期介入的作用 二、物业管理前期介入的内容 （一）规划设计阶段物业管理的介入 （二）工程监理中物业管理的介入
(三) 设备设施安装阶段物业管理的介入 （四）接管验收阶段物业管理的介入 三、物业管理前期介入为物业管理带来的便利性
四、物业管理公司前期介入的意义 五、我国物业管理前期介入现状分析和发展对策 （一）我国物业管理前期介入的现状分析 （二）物业管理前期介入发展的对策 六、总结 致谢 参考文献
摘 要
随着生产力的发展，物质产品的丰富，人民的生活水平得到了提高，人们对自身居住条件的要求也不断提高。业主购买房屋
除了对房屋的基本条件有较高要求，更对物业的环境有了新的需求，不仅要享受到整洁、优雅安全、方便的生活和居住环境，还要使物业保值增值。物业管理正是伴随着社会的发展，为了满足人们的这些需要而产生的。物业管理是一种集经营、管理、服务于一体的管理模式。从表面上看物业管理是对物业的使用管理，因此，物业管理只要在物业交付使用时介入即可。然而，随着物业管理的深入发展，物业管理总是在物业建成后介入的状况已经不能适应物业管理发展的需要。物业开发建设是一次性的“买卖”，而物业管理则是长期伴随着业主的事情。物业管理的前期介入又是物业管理的首要阶段，因此，为了以人为本，切实搞好物业管理前期介入工作，根据目前前期介入的的现状，要认识到物业管理前期介入的作用、必要性和意义，尽快从法律和科技发展的高度，规定物业管理建设必须要进行物业管理的前期介入。前期介入能提出提前解决发现物业的诸多问题，解决问题，避免以后在实际的物业管理中再遇到此类问题，减少诸多麻烦，因此，今后要通过培养高科技人才，提高职工思想意识，加速立法，建立物业管理法律体系，促进物业管理前期介入得发展。 关键词：物业管理；科技化；立法；法制化；前期介入
浅谈物业管理的前期介入
随着生产力和市场经济的发展，在我国出现了一个新兴的行业物业管理行业
，物业管理是集管理、经营、于服务之中的第三产业。物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。实行物业管理可以为业主提供方便周到的综合性服务；为业主创造干净、清洁、安全、舒适、优美的生活环境；可使物业保值增值；根除“重建轻管”的思想；吸收外资，促进对外开放。
物业管理有如此重要的作用，所以要求物业服务企业要提前介入到物业的规划设计、施工建设和接管验收阶段——物业管理前期介入。
一、物业管理前期介入的概述
（一）物业管理前期介入的含义
物业管理前期介入又叫早期介入，是指物业管理公司正式接管物业前，参与该物业项目的可行性研究，从物业管理和运作角度为开发企业提出小区规划设计、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售、租赁等方面的建设性意见，制定物业管理方案以便建成后的物业更能满足业主或用户的要求，为以后的物业管理工作打下良好基础。
（二）物业管理前期介入的重要性
从表面上看物业管理只是对物业接管后物业的使用管理，即物业管理只要在物业交付使用时介入即可，然而，随着物业管理的深入发展，物业管理总是在物业建成后介入的状况已经不适应
物业管理发展的需要。很多人把物业管理看成是开发商进行房地产开发的附属，并不把物业管理行业看成是一个卓有建树的独立行业。但是，总结物业管理多年的经验，由于房地产开发建设过程中留下的缺憾，如常见的车位拥挤，住房使用功能不全，空调位臵未考虑，建筑物也内的管线布局不利于日后的维修养护，保安防范中的技术设备缺少，脱排水管道布臵未顾及，以及水、电、煤、通风、交通等配套方面存在的问题，这种整体布局上的缺陷增加了物业管理工作的难度，给房产使用人和物业管理单位带来了诸多影响。物业管理提前介入物业建设，从开发项目的规划设计、审批、施工建设、设备安装运行到工程竣工验收期间以物业管理的角度出发提前发现问题，解决问题。能够避免以后在实际的物业管理中再遇到此问题，避免了在以后的物业管理服务中的诸多麻烦。
第一，能最大限度上满足客户的要求，体现以人为本的精神。客户在购买物业时很难判断该物业是不是自己需要的，而物管企业在以前的管理经验中就知道什么样的物业更受客户欢迎，客户希望有什么样的设施和条件，这样物业前期介入就有利于开发商采纳合理化建议，使顾客解除种种顾虑。
第二，有利于维护物业公司的良好形象。如果物业不早期介入，而与业主或用户入住同时进行，这样即使付出再多努力，只怕也会被各项繁杂的事务弄的晕头转向。既要对物业进行全方位了解，交接工作，又要办理业主的各项入住手续，处理发现的各
种问题。在这紊乱的局面下，物业管理企业的信誉会遭破坏，也等于在市场竞争中输掉了一环。
第三，有利于后续工作的顺利进行。早期介入可以优化设计，减少不必要的后期麻烦。物业管理公司可以在早期就与该物业有关的各部门打好招呼，疏通渠道，让后期的入住工作得以顺利进行。
第四，为验收接管打下基础。在物业验收接管前早期介入，有利于对土建结构，管线走向，设施建设，设备安装等情况的了解，能为验收接管以及日后的管理，养护等打下基础。
因此说重视物业管理的前期介入对于开发商和购房者来说，都是一个双赢的策略。
（三）物业管理前期介入的作用
1、完善物业管理的规划设计
由于社会发展水平存在差异造成房屋设计要求也不同。因此，必须恰当的使用国家的建设设计标准。一些物业管理中经常出现的实际问题，设计单位预先想不到的，物业服务企业通过前期介入，可以将跟多的信息传递给设计和使用单位。
2、更好地监督施工质量
物业服务企业面临着以后接管验收及维修保养的任务，而工程质量的任何隐患和疏忽都会增加物业服务企业的工作难度，因此，物业服务企业更加重视房屋的质量，而且，由于物业服务企业在物业管理方面掌握第一手的资料，对所发现的缺陷问题或遗
漏项目则可在现场与开发商和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案，配合设备安装，进行现场监督，确保安装质量，对内外装修方式，布局、用料等从物业管理角度提供有关意见。
3、为竣工验收和接管验收打下基础
由于有了物业服务企业的前期介入，物业服务企业对即将接管的建筑物的结构在《土建结构、管状结构、设施建设、设备安装等》中的规定应相当熟悉，可以提高验收工作的质量、节约验收时间，对于验收中发现的问题也容易交涉和协调，便于整改。
4、为以后的物业管理打下基础
物业服务企业提前介入物业开发，熟悉了物业的各个部分，设备和环境等，对于以后的物业管理将带来很多便利，提高了管理的质量和效益。
二、物业管理前期介入的内容
（一）规划设计阶段物业管理的介入
物业管理在规划设计阶段介入的内容：从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。 物业的设计人员不是专业的物业管理者，其在制定设计方案时，不可能将后期的物业管理经营中可能出现的问题考虑的那么全面，或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，因此会造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔，建筑、
设施的技术进步和业主需求的不断提高都有可能使设计方案落伍。而物业服务企业作为物业的管理经营维护者，对物业可能出现的问题有比较清楚的了解，其前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。 例如，配套设施的完善、水电供应容量问题、生活垃圾处理方式，以及消防设施等。
（二）工程监理中物业管理的介入
物业管理在工程监理中介入的内容：积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现问题，及早解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。物业管理公司选派相应的管理人员在物业的建设过程中参与监理，可以在施工单位自我质量管理，开发单位检查管理的基础上，又增加了用户单位的监督管理，这不仅强化了房屋建造中的生产技术的监控，而且还落实、保证了质量监督的组织措施，从而确保房屋建造质量；对土建结构、管线情况、设备安装、用材性能一清二楚，提前熟悉物业中各种设备的操作和线路的来龙去脉。有利于物业的工程质量，为以后的物业管理带来极大的方便，也为降低后期管理的操作成本，增加经济效益，收到业主满意，物业管理顺利双赢效果打下了基础；在工程验收时，前期介入使物业管理公司能够对物业的每一单元逐一检查验
收，建立工程设备档案，为业主日后装修、使用、维修提供了极大的方便。
(三)设备设施安装阶段物业管理的介入
物业管理在设备设施安装阶段介入的内容：物业公司维修人员提前熟悉所安装的设备设施，做好财务预算，确保物业管理单位能够在物业建成后一开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。特别是能够及时指出安装调试过程中，对给排水、电照、通讯、暖通、气体动力、供电、防震防雷、电梯、消防等各个设备系统中所存在的不同程度的问题，促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设备设施在投入使用入住前就能正常运行。由于有了提前介入，物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布臵、设备设施基本做到心中有数，对物业可能出现的隐患了如指掌；所发现的问题在施工安装方尚未退场之前即已解决，既节省了费用，也大大缩短了了物业开发、经营、使用之间的过渡期。物业服务企业在接管后即能投入使用，保证以后为业主提供可靠的服务。
（四）清洁绿化方面的前期介入
1、清洁方面
可以关注各楼层垃圾桶的设臵是否合理；楼层清洁用水是否方便；电梯厅内吸尘用电是否方便，天台是否设臵照明及水龙头，以方便清洁用；是否设计垃圾收集点及相配套的水龙头、地漏等与清洁有关的问题。
2、绿化及泳池方面
对绿化设计的品种是否适宜以后的物业管理；是否适宜以后长期保持相应的花期；各种自动浇水系统说否完善；花池的排水是否恰当；泳池的设备设计是否合理；补水、溢水、排水是否完善。
（五）在小区安全方面的前期介入
关注其智能防盗设备是否完善；周边防翻越 是否合理；各种监控镜头的设臵是否足够以及合理，对住户与商场的门 是否进行控制；能否有效的隔离商场人员进入住户空间；对出入口的设臵是否合理；停车场的智能化有否安全隐患；管道井是否存在安全隐患。
（六）接管验收阶段物业管理的介入
物业管理在接管验收阶段介入的内容：开发商在接管验收时往往只注重物业整体的交付使用，而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要，给物业建成后的使用维护带来诸多不便，也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。有物业管理公司提前介入后，发展商可以得到物业管理公司的紧密配合，使其专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关。
三、物业管理前期介入为物业管理带来的便利性
由于前期介入物业开发，物业管理公司对该物业的整体情况相当熟悉，这对物业的管理、养护、维修和业主入住、企业今后发展运行计划的制定带来许多便利。
（一）方便了物业管理中维修保养计划的安排；
（二）方便了物业管理中的检修，特别是可以缩短检修时间；
（三）能够或比较容易保证维修质量等，提高了物业管理工作效率和工作质量，为物业管理公司向住户提供良好的服务打下了基础。
（四）早期介入可以做好财务预算和管理规约、物业使用守则的制定。通过初期设计建造全过程的现场跟踪管理，能有事实根据较精确的进行财务预算分析，较好的控制日后的管理成本，根据物业的层次或档次来确定各类服务标准，保证服务费用的有效使用，达到最佳效果。
（五）早期介入有利于安全防范和人才培训。安全工作在物业管理中占有重要地位，也是业主购房意向的重要因素，关系到物业服务公司的声誉。物业管理人员的早期介入，使得保卫和防火工作在物业交付使用时做到没有漏洞，安全系统设施完好无损，需要时及时投入使用，把小区安全纳入城市这个大系统中去。人才是各行各业管理水平、技术水平和企业生存发展的重要保证。物业管理也是一样，那些物业投入时才进入的物业管理队伍，往往仓促上阵，难免在初期的管理中导致很多不应有的失误，也给业主留下了不好的印象，而物业的早期介入可以提前造就一批高素质的管理人才，在物业交付使用时及时提供相适应的优质服务。
四、物业管理公司前期介入的意义
（一）物业管理公司的前期介入可参与规划、设计方案，使小区整个布局、功能定位更加合理；前期介入可对楼盘的配套设施、功能使用、材料选用、景观布局、绿化品种提出更合乎逻辑、合理的建议，避免那些诸如车位数量不能满足业主需求、住房使用功能不全、空调位臵设计不合理以及水、电、煤、通风、采光等配套方面存在的问题。
设计人员在规划、环境设计时，往往注重设计和技术规范，对于今后是否符合业主使用要求、是否符合管理要求、能否降低管理成本很少考虑，有的根本没有这方面的经验，或者很少从业主长期使用和后继物业管理公司正常运行的角度来考虑问题，造成物业建成后管理上存在漏洞和功能布局上存在缺陷。
尽管在商品房住宅已经相当普及的今天，从开发商到设计人员都积累了一定的经验，也有可能从业主使用的角度去考虑设计定位，但物业的设计人员不是专业的物业管理者，他们设计的作品往往会融入个人的喜爱或开发商片面的意见，造成小区布局不合理、房型不理想、设备和设施配套及布局存在缺陷等。尽管有些问题并不重要，但留下的遗憾都是无法弥补的。有些开发商为了节约投资成本，省去了必需配套设施、降低用料档次，均会造成后遗症；
有些开发商为了提高所谓楼盘档次、突出卖点，盲目追加投资、增加配套设施，结果资金多用了，好看不实用，而该部分的设施成为物业的负担。例如，有一个较有知名度的别墅小区，由于规划时缺少市场调研及周密考虑，在小区中心景观最好的一块地建造成配套设施较全的会所。该小区本身的总建筑面积 6 万多平方米，共 130 多套住房，但入住率不超过 50% ，到会所活动和消费的人寥寥无几，而物业在会所配备人员产生能耗，并不因为客户来的人少而因此减少，给物业带来沉重包袱。可见，一个布局合理、功能齐全的好楼盘，一定是开发商和物业管理公司共同绘制的一幅作品，否则出现方方面面的问题就在所难免。同样一个别墅小区，如果物业管理公司从规划就开始介入，情况就不一样了。例如，物业管理公司提出建议，把会所建在小区大门的两边，既能为小区业主提供会所服务，也能向社会开放，又是小区建筑的一道风景线，还可节约投资，其结果将使大家都满意。
（二）从我们已建成物业情况看，工程质量不理想已成为普遍现象，如房顶、墙体、窗台渗漏水，门窗变形，地坪起沙，排水管不通畅，设备没有接地装臵等等已成为建筑上的通病，同时也成为业主集中投诉的焦点。在整个项目开发期间，虽有开发商聘请的监理公司以及开发商的工程技术，但他们往往更重视房屋承重结构，却把使用功
能忽视了。角色不同决定了他们对工程质量的看法不同，在物业管理公司看来是大事的问题，在开发商眼里可能不屑一顾，不少工程监理员在监督过程中往往是走过场，不能真正起到监理的作用。而物业管理公司将成为今后该物业的管理者，他们必须以将来是否利于管理的角度分析工程质量问题：一是要改变工程监理公司监督意识；二是靠一批有专业技术、高度责任心的工程监理公司；三是靠物业管理公司参与工程质量监控。物业管理公司前期介入并参与施工现场的质量控制和监督，并与开发商工程技术人员、监理公司取长补短，很多问题可能就会消灭在萌芽状态之中。
另外，物业管理公司前期介入能更清楚了解物业的整体情况，特别是对管线的走向、设备设施使用功能以及隐蔽工程情况都相当清楚，以便物业管理公司在今后管理、维护、养护上更为方便。
（三）物业档案是指物业管理公司在管理活动中形成的作为原始记录以备查考的文字、图片、声像以及其他各种历史记录的总称。
首先，物业管理企业前期介入能收集、整理出一套完整的工程竣工图、隐蔽工程施工文件、验收文件、设备材
料清单和说明书，以及房屋、设备、设施接管资料和房屋设备设施接管验收记录、计量表统计等。
其次，物业前期介入能更快了解业主信息，了解业主生活背景、文化背景，以便今后更好地给业主提供服务。
因此，物业管理前期介入对健全档案资料，显得更为重要。
（四）物业前期介入可提高维修质量和维修及时率，提高服务质量。现代建筑不论是办公楼、商场、公寓、还是别墅，由于智能化程度的不断发展及自身需要，建筑物内的管线错综复杂，物业管理公司若在交付使用时接受物业管理，往往“两眼一抹黑”，竣工图纸与实际情况差异很大，若业主报修与管线有关的问题，维修工将很难在短时间内弄清楚情况，给业主的服务承诺无法兑现。物业管理公司前期介入以后，物业管理企业工程人员从图纸开始，施工过程全部参与，管线走向、改造状况一清二楚，将隐蔽工程部分记录存档，成为物业管理的珍贵资料。因此，物业管理企业前期介入，从设计阶段 —— 施工阶段 —— 竣工验收 —— 接管验收全过程参与，整个物业情况了如指掌，发生管线方面故障，很快可以用分段排除法找到故障点，立即解决。
（五）物业管理公司前期介入能制定出符合实际情况的物业服务管理方案。由于物业管理企业人员从设计阶段到最后竣工验收阶段全过程参与，对整个物业情况非常了解，因此根据现场实际情况能制定一套保安、保洁、工程维修及养护绿化养护工作程序服务标准和要求，合理地配备现场工作人员，制定组织构架等，以便业主入住后，物业管理尽快进入管理角色，真正体现一个品牌企业的服务与管理水准。
五、我国物业管理前期介入现状分析和发展对策
（一）我国物业管理前期介入的现状分析
物业管理是一种对物业全过程的管理，其首要环节是物业管理的前期介入。目前已经有一些富有远见的房地产开发商开始尝试让物业服务企业在项目规划、设计、阶段开始介入，悉心听取来自物业管理单位的意见、建议，完善物业建设，完美楼盘品质，得到了市场良好的回报。但是物业管理前期介入仍存在一些问题：
1、大多数的前期介入都只是在开发企业售楼期、业主入住前半年左右进入的，所做的主要工作也只是就建筑安装项目后期阶段的工作提出一些建议和意见，为接管验收作协调及前期准备工作，而没有从实质上参与到物业项目前期开发建设中来，在前期介入中缺少符合现代发展要求的专业的人才和科技人才；管理
制度不完善，不健全；在前期介入的深度和广度上都存在一定的缺陷，在为后续的物业管理带来许多问题。
2、目前我国物业管理立法还滞后于物业管理行业的发展，存在着立法层次不高，法律体系框架未形成，缺乏系统性和综合性等。建设、施工、安装、监理等环节的单位对物业管理的认识重视不够，致使物业管理行为滞后，造成物业建成后的长期管理服务工作中，出现诸多问题。
3、当代科技的发展速度很快，日新月异的技术进步，会越来越多的应用到各个领域，然而现在物业管理仍然停留在原始的管理方式，不能适应现代要求。这为物业服务企业服务手段的革新提供了新的平台，网络化、智能化管理服务已经成为当前和今后一段时间物业服务企业竞争制胜的关键筹码，今后还将成为物业服务企业的基本管理服务手段
从总体上看，物业管理前期介入中的诸多问题一直是困扰着当前物业管理行业发展的一个薄弱环节。
（二）物业管理前期介入发展的对策
1、提高认识，更新观念，为物业管理持续发展奠定思想基础
提高员工和管理者的物业管理前期介入的重要性的思想认识。
2、多种渠道、多种形式培养人才，为物业管理前期介入的发展提供个人才资源
发达、完善的物业管理前期介入，取决于训练有素的物业管理专门人才，他们不仅要有良好的思想素质，而且要掌握现代管理科学技术，并善于运用于实践。要提高物业管理人员的专业技术水平，一是抓好上岗培训经考试合格后持证上岗。二是抓好专题培训。企业要根据管理人员的实际情况和工作需要对在职人员举办专题培训，使员工的技能不断提高。三是抓好学历教育。企业领导要从在职管理人员中选拔有培养前途的员工，参加物业管理专业专科学历教育，为企业培养人才。四是通过理论研讨和组织物业管理人员到国内外考察 ，学习借鉴国外和其他省市物业管理的经验。
3、物业服务企业要加强制度建设
建立健全各项规章制度，明确各级各类管理人员的岗位责任、职责范围、工作标准和考核标准。管理人员要发扬雷厉风行的工作作风，提高工作效率.
4、加速立法，建立物业管理法律体系，为物业管理前期介入的发展保驾护航
在相关物业法规中规定所有物业开发建设项目必须符合一定资质条件的专业物业服务企业单位介入。市场经济是法制经济。因此，有关部门应加快物业管理的立法，加速建立物业管理法规体系，使我国物业管理尽快走上有法可依的轨道。加强物业管理前期介入法制化具有重要的意义：
（1）法定前期介入能够进一步促进物业建设质量的提高。
（2）法定前期介入可以为保证物业建成后长期管理服务的质量奠定良好的基础。
（3）法定前期介入有利于从整体上提高我国的物业建设和管理质量。
5、加速物业管理前期介入的科技化
网络化、智能化的发展为物业服务企业服务手段的革新提供了新的平台，成为当前和今后一段时间物业服务企业竞争制胜的关键筹码，今后还将成为物业服务企业的基本管理服务手段。面对现代化的物业，一个仍然停留在传统管理技术、管理手段的物业服务企业，不可能适应现代化物业的管理服务要求。作为物业管理行业尤其是在物业管理前期介入阶段来说，关注这方面的科技进步和发展应用态势，对于及时提高管理技术、增强市场竞争力度以及促进整个行业的进步都十分重要。因此，物业服务企业必须重视各类专业管理科技技术的学习掌握。从劳动密集型向技术、科技密集型转变，不断更新、学习新的科学技术，适应现代物业管理的技术要求，作为物业管理首要环节的物业管理前期介入来说，关注这方面的科技进步和发展应用态势，对于及时提高管理技术、增强市场竞争力度以及促进整个行业的进步都十分重要。因此，物业服务企业必须重视各类专业管理科学技术的学习掌握。从劳动密集型向技术、科技密集型转变，不断更新、学习新的科学技术，适应现代物业管理的技术要求。只有这样，才能增强企业的市场竞争力，促进我们整个物业管理行业的进步。
五、总结
实践证明由于目前设计、建设、施工、安装、监理等环节的单位对物业管理的认识重视不够，致使物业管理行为滞后，造成物业建成后的长期管理服务工作中，出现诸多问题。要解决问题，应从根本上改变人们对物业管理的观念，要认识到物业建设只是短期行为，而物业管理则是长期的过程。让物业管理单位提前介入物业开发建设，对完善物业功能、确保物业建设质量、物业在建成后漫长的使用期间顺利的维护保养等工作，有无可替代的重要作用；做好物业管理前期介入工作对于提高物业质量，延长物业的使用寿命，有着重要的作用，在相关物业管理法规中，从法律的高度，把物业管理的前期介入纳入法规，这将对我国今后的整体物业建设质量和物业管理质量乃至人民生活质量将产生极大的促进作用。随着物业管理行业的迅速崛起，物业管理立法的加快，物业管理法律体系的形成，物业管理体制的建立，物业管理模式的确立，物业管理制度的完善，物业竞争机制的形成，物业管理人员素质和管理服务水平的提高，将会促进物业管理前期介入的发展并能促进物业管理行业的发展。
致 谢
在论文即将结束之时，借此机会，感谢院、系领导、老师在这两年多以来对我的关心和帮助。在此尤其感谢我的论文辅导老师李秋梅老师，在我写论文期间对我的指导和帮助。最后，祝我们的所有老师工作顺利，心想事成。
参考文献：
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