2009年第7期（总第321期）房地经济
房地产企业合理避税方法探讨
■徐一千1，赵
彤2
（1.吉林建筑工程学院管理学院，吉林长春130021；2.中国市政工程东北设计研究院，吉林长春130021）
[摘
要]
在房地产市场竞争日趋理性化的今天，财务管理已成为房地产企业控制运作成本、提高经济效益的重要手段。税收作为房地产企业财务管理的重要部分，直接影响到其经营利润，合理避税显得愈加重要。
[关键词]房地产企业；避税；税负最小化
Abstract:Today,thecompetitionofrealestatemarketisincreasinglyrationalized,financialmanagementhasbe－comeanimportantmethodforrealestateenterprisetocontroloperatingcostsandenhanceeconomicefficiency.Asanimportantpartofenterprisefinancialmanagement,revenuedirectlyinfluencestheultimateoperatingprofitsofrealestateenterprise,reasonabletaxavoidanceismoreandmoreimportant.Keywords:realestateenterprise;reasonabletaxavoidance;minimizethetaxburden[中图分类号]F407.9
[文献标识码]B
[文章编号]1002-851X（2009）07-0088-02
税额的变化中获得收益，相当于冲减了税收，使纳税总额相对减少。2.2
利用临界点进行避税筹划
1引言
在国家宏观调控与行业规范化的背景下，作为国民经济支柱之一的房地产业，已经从分散型粗放经营时代步入产业化稳步发展阶段。在房地产市场竞争日趋理性提高经济效的今天，财务管理已成为企业控制运作成本、益的重要手段。税收作为企业财务管理的重要部分，直接影响到企业的经营利润。因此，如何在合理范围内减少税收支出，即合理避税，对房地产企业显得愈加重要。
纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重税负的方法。目前该方法在房地产开发中筹划土地增值税时应用最多。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过免征土地增值税；增值额超过扣除扣除项目金额20%的，
项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税[1]。起征点的规定意味着避税筹划空间的存在。这里“20%的增值额”就是临界点，可以在此进行避税筹划。2.3
利用建房的方式进行避税筹划
2
2.1
在企业内部进行避税筹划
利用货币时间价值进行避税筹划
货币的时间价值是指货币在周转使用过程中随着时间推移而发生的价值增值，它表现了货币价值的时间性。利用货币时间价值进行避税筹划是一种相对节税方法，它并不改变一定时期的纳税总额，但可以从各个期限纳
我国税法规定了很多税收优惠政策，房地产开发企业可以充分创造条件，通过享受税法规定的优惠政策进行避税筹划。例如，房地产企业若在开发之初就能确定最终用户，并按代建房情况操作，其收入可用“服务业—代理
[作者简介]徐一千（1968-），女，吉林长春人，吉林建筑工程学院管理学院教授，研究方向：财务管理。赵彤（1968-），男，吉林长春人，中国市政工程东北设计研究院高级工程师，研究方向：工程管理。
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房地经济
2009年第7
期（总第321期）
业”税目缴营业税，而避免开发后销售缴纳土地增值税。另外，税法规定，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收。企业可以充分利用这一系列税收优惠政策[1]。
房地产企业则不存在这样的减税空间。3.2
转移收入与利润
（1）收入转移方法。①资产转移法。房地产企业的门面房、出租房，会为企业带来大量的收益，是企业的优良资产，也是重点税源。如果这些资产由企业自我经营，由于没有任何营业税和所得税的免税机会，企业将必须面对沉重租赁、投资、买卖等的税收负担。房地产企业可通过承包、
方式，将资产转移到免税公司或者低税公司，这可以为企业节省一大笔税费[3]。②业务转移法。即把回报较高的业务从房地产企业分离出去，转给可以享受税收优惠的新办公司经营。即把商品压价卖给自己的销售③定价转移法。公司，再通过销售公司卖给自己的最终客户。通过定价转移法节税的前提是，销售公司必须享有优惠政策。
（2）成本费用分摊法。如果收入转移困难，就应反其道而行之，即增加房地产企业的开发成本和费用。①资金借贷法。即由免税公司将资金拆借给房地产公司，并且向房地产公司收取资金占用费的方法。该法对借贷双方都可产生节税效果。由免税公司将房产、办公楼租②租赁法。给房地产企业使用，并且向其收取房屋租赁费。这样，房地产公司通过支付租赁费形成它的开支，而收取租金的公司肯定形成它的收入，这样利润就从房地产公司转移到了租赁公司，节税效果比较明显[4]。前两个方法③服务收费法。的前提是必须拥有一定的资金或财产，如果免税公司不具备这些条件，可考虑采用收取手续费、代理费、广告费、咨询费、劳务费等费用的服务收费法。
3在企业外部进行避税筹划
企业外部避税筹划，即在企业外部搭建免税平台，为
节税创造空间。具体实施分两步：3.1
企业外注册免税公司
免税公司是指不以生产经营为主要目的，而是为获取得税收比较优势，或者方便资金转化而设得税收优惠、
立的具有明确经营地址和联系方式的公司。免税公司的设置形式主要包括：
）个人投资企业。个人独资企业只缴纳个人所得税，（1
不缴企业所得税，比有限责任公司少了一道所得税。个人独资企业除营业税外，其个人所得税是根据开票金额定额征收的。
（2）销售代理服务公司。国家为鼓励第三产业发展，为新办的服务性企业制定了一系列税收优惠政策。作为房地产企业，可以办一些服务性企业，比如销售代理、服务、咨询、广告公司，把楼盘的销售工作剥离到销售代理服务公司去完成，从而争取到优惠政策。房地产企业付给销售代理公司的手续费，虽然形成代理企业的收入，但代理企业可以享受一年的免税待遇。而这部分代理手续费也合法地形成了房地产企业的成本费用，导致了房地产企业利润的下降，从而在纳税上形成良好的互动局面，达到节税目的。
（3）装饰装修公司。装修公司取得的装修收入，只需按3％缴纳营业税，比不动产销售缴纳的营业税低2个百分点；剥离出去的装饰业务收入，不需缴纳土地增值税。装饰装修公司既不是土地转让单位，也不是房产转让单位，因此它取得的收入不缴土地增值税[2]。
（4）物业管理公司。我国税法规定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的物业管理公司不仅可以代价款后的余额为营业额。可见，
收很多费用，而且其代收费用是不用缴税的。因此，房地产企业应成立物业管理公司，将所有代收费用业务分解出来，交由新成立的物业公司代收，这样各种代收款项就不会被并入营业额中缴纳营业税。由于物业管理企业本身是居民服务企业，可以争取到企业所得税的税收减免，而
4结语
在当前的行业发展形势下，房地产企业迫切需要提高财务管理能力，培养合理避税意识，掌握合理避税方法，通过合法、合理的手段减轻企业税负，提高经济效益。蒉[参考文献]
[1]中国注册会计师协会.税法[M].北京：经济科学出版社，2008.
[2]钟顺东.房地产开发企业的避税问题探讨[J].财会月刊，2007（8）:48-49.
[3]周华洋.最新税收优惠政策分析与避税筹划技巧[M].北
京：中国编译出版社，2005.
[4]盖地.税务会计与纳税筹划[M].大连：东北财经大学出版
社，2008.
（编辑谭丰华）
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房地产企业合理避税方法探讨
■徐一千1，赵
彤2
（1.吉林建筑工程学院管理学院，吉林长春130021；2.中国市政工程东北设计研究院，吉林长春130021）
[摘
要]
在房地产市场竞争日趋理性化的今天，财务管理已成为房地产企业控制运作成本、提高经济效益的重要手段。税收作为房地产企业财务管理的重要部分，直接影响到其经营利润，合理避税显得愈加重要。
[关键词]房地产企业；避税；税负最小化
Abstract:Today,thecompetitionofrealestatemarketisincreasinglyrationalized,financialmanagementhasbe－comeanimportantmethodforrealestateenterprisetocontroloperatingcostsandenhanceeconomicefficiency.Asanimportantpartofenterprisefinancialmanagement,revenuedirectlyinfluencestheultimateoperatingprofitsofrealestateenterprise,reasonabletaxavoidanceismoreandmoreimportant.Keywords:realestateenterprise;reasonabletaxavoidance;minimizethetaxburden[中图分类号]F407.9
[文献标识码]B
[文章编号]1002-851X（2009）07-0088-02
税额的变化中获得收益，相当于冲减了税收，使纳税总额相对减少。2.2
利用临界点进行避税筹划
1引言
在国家宏观调控与行业规范化的背景下，作为国民经济支柱之一的房地产业，已经从分散型粗放经营时代步入产业化稳步发展阶段。在房地产市场竞争日趋理性提高经济效的今天，财务管理已成为企业控制运作成本、益的重要手段。税收作为企业财务管理的重要部分，直接影响到企业的经营利润。因此，如何在合理范围内减少税收支出，即合理避税，对房地产企业显得愈加重要。
纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重税负的方法。目前该方法在房地产开发中筹划土地增值税时应用最多。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过免征土地增值税；增值额超过扣除扣除项目金额20%的，
项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税[1]。起征点的规定意味着避税筹划空间的存在。这里“20%的增值额”就是临界点，可以在此进行避税筹划。2.3
利用建房的方式进行避税筹划
2
2.1
在企业内部进行避税筹划
利用货币时间价值进行避税筹划
货币的时间价值是指货币在周转使用过程中随着时间推移而发生的价值增值，它表现了货币价值的时间性。利用货币时间价值进行避税筹划是一种相对节税方法，它并不改变一定时期的纳税总额，但可以从各个期限纳
我国税法规定了很多税收优惠政策，房地产开发企业可以充分创造条件，通过享受税法规定的优惠政策进行避税筹划。例如，房地产企业若在开发之初就能确定最终用户，并按代建房情况操作，其收入可用“服务业—代理
[作者简介]徐一千（1968-），女，吉林长春人，吉林建筑工程学院管理学院教授，研究方向：财务管理。赵彤（1968-），男，吉林长春人，中国市政工程东北设计研究院高级工程师，研究方向：工程管理。
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房地经济
2009年第7
期（总第321期）
业”税目缴营业税，而避免开发后销售缴纳土地增值税。另外，税法规定，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收。企业可以充分利用这一系列税收优惠政策[1]。
房地产企业则不存在这样的减税空间。3.2
转移收入与利润
（1）收入转移方法。①资产转移法。房地产企业的门面房、出租房，会为企业带来大量的收益，是企业的优良资产，也是重点税源。如果这些资产由企业自我经营，由于没有任何营业税和所得税的免税机会，企业将必须面对沉重租赁、投资、买卖等的税收负担。房地产企业可通过承包、
方式，将资产转移到免税公司或者低税公司，这可以为企业节省一大笔税费[3]。②业务转移法。即把回报较高的业务从房地产企业分离出去，转给可以享受税收优惠的新办公司经营。即把商品压价卖给自己的销售③定价转移法。公司，再通过销售公司卖给自己的最终客户。通过定价转移法节税的前提是，销售公司必须享有优惠政策。
（2）成本费用分摊法。如果收入转移困难，就应反其道而行之，即增加房地产企业的开发成本和费用。①资金借贷法。即由免税公司将资金拆借给房地产公司，并且向房地产公司收取资金占用费的方法。该法对借贷双方都可产生节税效果。由免税公司将房产、办公楼租②租赁法。给房地产企业使用，并且向其收取房屋租赁费。这样，房地产公司通过支付租赁费形成它的开支，而收取租金的公司肯定形成它的收入，这样利润就从房地产公司转移到了租赁公司，节税效果比较明显[4]。前两个方法③服务收费法。的前提是必须拥有一定的资金或财产，如果免税公司不具备这些条件，可考虑采用收取手续费、代理费、广告费、咨询费、劳务费等费用的服务收费法。
3在企业外部进行避税筹划
企业外部避税筹划，即在企业外部搭建免税平台，为
节税创造空间。具体实施分两步：3.1
企业外注册免税公司
免税公司是指不以生产经营为主要目的，而是为获取得税收比较优势，或者方便资金转化而设得税收优惠、
立的具有明确经营地址和联系方式的公司。免税公司的设置形式主要包括：
）个人投资企业。个人独资企业只缴纳个人所得税，（1
不缴企业所得税，比有限责任公司少了一道所得税。个人独资企业除营业税外，其个人所得税是根据开票金额定额征收的。
（2）销售代理服务公司。国家为鼓励第三产业发展，为新办的服务性企业制定了一系列税收优惠政策。作为房地产企业，可以办一些服务性企业，比如销售代理、服务、咨询、广告公司，把楼盘的销售工作剥离到销售代理服务公司去完成，从而争取到优惠政策。房地产企业付给销售代理公司的手续费，虽然形成代理企业的收入，但代理企业可以享受一年的免税待遇。而这部分代理手续费也合法地形成了房地产企业的成本费用，导致了房地产企业利润的下降，从而在纳税上形成良好的互动局面，达到节税目的。
（3）装饰装修公司。装修公司取得的装修收入，只需按3％缴纳营业税，比不动产销售缴纳的营业税低2个百分点；剥离出去的装饰业务收入，不需缴纳土地增值税。装饰装修公司既不是土地转让单位，也不是房产转让单位，因此它取得的收入不缴土地增值税[2]。
（4）物业管理公司。我国税法规定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的物业管理公司不仅可以代价款后的余额为营业额。可见，
收很多费用，而且其代收费用是不用缴税的。因此，房地产企业应成立物业管理公司，将所有代收费用业务分解出来，交由新成立的物业公司代收，这样各种代收款项就不会被并入营业额中缴纳营业税。由于物业管理企业本身是居民服务企业，可以争取到企业所得税的税收减免，而
4结语
在当前的行业发展形势下，房地产企业迫切需要提高财务管理能力，培养合理避税意识，掌握合理避税方法，通过合法、合理的手段减轻企业税负，提高经济效益。蒉[参考文献]
[1]中国注册会计师协会.税法[M].北京：经济科学出版社，2008.
[2]钟顺东.房地产开发企业的避税问题探讨[J].财会月刊，2007（8）:48-49.
[3]周华洋.最新税收优惠政策分析与避税筹划技巧[M].北
京：中国编译出版社，2005.
[4]盖地.税务会计与纳税筹划[M].大连：东北财经大学出版
社，2008.
（编辑谭丰华）
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