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房地产企业计税政策的重点和难点
第一部分 收进确认的重点和难点
一、未完工开发产品取得的收进
国税发【 2009 】 31 号第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收进，应确认为销售收进的实现。
第九条 企业销售①未完工开发产品取得的收进，应先按②预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额， ④计进当期应纳税所得额。
第十二条 ③企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
收进会计准则的规定
销售商品收进同时满足下列条件的，才能予以确认：
(1) 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
(2) 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；
(3) 收进的金额能够可靠地计量；
(4) 相关的经济利益很可能流进企业； ( 超过 50%)
(5) 相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
比较会计与税法关于收进确认条件，会计确认收进时要考虑企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方 , 而国税发【 2009 】 31 只强调签订合同，不强调商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方。所以企业的预售房收进会计记进预收帐款，不确认收进，而按税法将会计上的“预收账款”提前确认为收进。也就是说，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为收进。在这里有必要提醒广大房地产纳税人，在做企业所得税汇算清缴时，要按税法的规定把“预收账款”提前确认为收进。
预收账款属于税法的收进需要注意以下几个问题：
1 、不是一次性确认全部收进，还要看确认收进的方式，例如，银行按揭方式就可以分两次确认收进。
2 、预收账款属于税法的收进，有收进必然要有成本配比，税法只有收进，没有成本配比如何申报纳税 ?
收进在完工前取得时，按预计毛利率申报纳税；收进在完工后取得时，按实际的毛利率申报纳税税。
3 、房地产企业销售未完工开发产品取得的预售款，如果正式签订《房地产销售合同》或者《房地产预售合同》，属于未完工开发产品销售收进，可以作为颊贯业务招待费等三费的基数。
4 、预收账款如何填申报表才能才能颊贯业务招待费？
例如，某房地产企业取得预售收进 1000 万，目前各地流行的预收账款三种填表方法：
无锡国税：
预收账款先确认其他视同销售收进然后在附表三第四十行 20 其他将预售收进做调减处理
填报方法：预售收进填进附表一第十六行（ 3 ）其他视同销售收进 1000 万，同时附表三第四十行 20 其他将预售收进 1000 万做调减处理。
5 、预收的定金、订金是否要预征企业所得税？
（ 1 ）定金要预征企业所得税
定金属于已经签了合同的预收账款 . 所谓“定金”，其法律定义是指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款，即有合同为前提，没有合同即不可定义为“定金”。合同上是 “ 定金 ” 的，依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如果无约定，销售者违约时，“定金”双倍返还；消费者违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的 20% 。
定金具有担保性质
预收账款的定义，根据新会计准则，预收账款科目指核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项，即预收账款是建立在购货合同基础上的。
（ 2 ）订金不要预征企业所得税
订金并不是一个规范的概念，在法律上仅作为预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能适用“定金”双倍返还罚则。
订金只是单方行为，不具有担保性质。
预收账款的定义，根据新会计准则，预收账款科目指核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项，即预收账款是建立在购货合同基础上的。订金、诚意金均不属于建立在购房合同上的预收款性质
订金，在合同签订日之前，此时企业所得税应税行为尚未成立，不应作为预收账款征收企业所得税。
诚意金、保证金、内部认购会员卡或会员费也同预收的订金一样处理，暂时不用征企业所得税。等签合同才征税。
6 、国税发【 2009 】 31 号 31 第九条 企业销售未完工开发产品取得的收进 , 应先按预计计税毛利率分季 ( 或月 ) 计算出预计毛利额，计进当期应纳税所得额。计进当期应纳税所得额是实际征收而非预征的意思，不是预征就没有多退少补的过程。因此，当未完工开发产品取得的收进未来结转成为完工开发产品收进的时候，减的是预计毛利，而不是减预缴税款。
7 、房地产企业的预收帐款属于税法的收进，并且要计进当期应纳税所得额。不按收进计进当期应纳税所得额，属于虚假申报，税务机关将会分两种情况处理：
（ 1 ）税款不跨年度的，按照编造虚假计税依据处 5 万以下罚款。
关于加强企业所得税预缴工作的通知国税函 [2009]34 号
三、各级税务机关要处理好企业所得税预缴和汇算清缴税款进库的关系，原则上各地企业所得税年度预缴税款占当年企业所得税进库税款（预缴数 + 汇算清缴数）应不少于 70%.
纳税人进行虚假申报，但未造成不缴或者少缴应纳税款的后果。按《税收征管法》第 64 条“纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处 5 万元以下的罚款。（ 2 ）税款跨年度的，属于偷税
纳税人进行虚假申报，造成了不缴或者少缴应纳税款的后果，按《税收征管法》第 63 条偷税处理。
二、销售收进
第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收进，应确认为销售收进的实现，具体按以下规定确认。
（一）一次性全额收款方式
采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收进的实现。
（二）分期收款方式
采取分期收款方式销售开发产品的，①应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收进的实现。②付款方提前付款的，在实际付款日确认收进的实现。
（三）银行按揭方式
采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收进额，其①首付款应于实际收到日确认收进的实现，②余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收进的实现。
国税发【 2009 】 31 号 31 第十九条 企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金 ( 担保金 ) 不得从销售收进中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。
（四）委托销售方式（销售方式）
1 、支付手续费方式
甲房地产公司 2007 年开发住宅小区，公司分别与 A 、 B 、 C 、 D 四家房屋销售公司签订代理销售合同。由于销售公司情况各异，代理方式均有所不同。
与 A 房屋销售公司签订代理销售合同， A 公司按销售额 5% 收取手续费。 2009 年 9 月销售房屋 2000 平方米 ，安全教育管理相关制度大全(最新精编)(14个doc)每平方米 5000 元。 A 公司将销售清单提交甲公司，并按合同约定转交售房款 950 万元。甲公司账务处理为http://www.cnshu.cn：
借：银行存款 950 万元
贷：销售收进 950 万元
正确的处理： A 公司代理业务营业额应为 1000 万元（支付手续费 50 万元不能扣除，应由 A 房屋销售公司开据服务业发票 50 万元，作为费用列支）。
（二）视同买断的方式
视同买断
买断的是价格而不是产权
开发商（企业）可以不参与销售合同，也可以参与销售合同。
如果开发商参与合同签订，合同价大于买断价，按照合同价确认收进，其余都是按照买断价确认收进。
B 公司采取买断方式代理销售，买断价为每平方米 4500 元，销售时由委托方、受托方、买房共同签订协议。 2009 年 9 月 B 公司将开发产品销售清单提交甲公司时，销售房屋 2000 平方米 ，实现销售收进 1000 万元，平均售价 5000 元。甲公司账务处理为：
借：银行存款 900 万元（按买断价计算）
贷：销售收进 900 万元。
正确的处理： B 公司代理业务营业额应为 1000 万元（开发商参与合同签订，合同价大于买断价，按照合同价确认收进）。
（三）超基价分成方式
税险关键点在于开发商支付给受托方的分成额不得直接从收进中扣除，将来支付时根据发票作为销售费用列支（好比收支两条线）
例如， C 公司采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品。合同约定销售保底价 4500 元，并由 C 公司直接与客户签订销售合同，超过保底价部分受托方和委托方按三、七分成。 2009 年 9 月 C 公司提交销售清单时，销售房屋 2000 平方米 ，实现销售收进 1000 万元，平均售价 5000 元。甲公司账务处理如下：
借：银行存款 900 万元（按保底价计算）
贷：销售收进 900 万元。
正确的处理： C 公司代理业务营业额为 2000 × 4500 ＋（ 5000 － 4500 ）× 2000 × 100% ＝ 1000 （万元），这里关键点在于开发商支付给受托方的分成额（ 5000 － 4500 ）× 2000 × 30% ＝ 30 （万元）不得直接从收进中扣除，将来支付时根据发票作为销售费用列支，好比收支两条线。
（四）包销方式
包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述 1 至 3 项规定 确认收进的实现；
包销期外：包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收进的实现。也就是说，包销期外按照包销协议执行，等于将房屋卖给了包销方。包销的全部收进为包销期内应实现收进加上期满后应实现收进之和。
例如， D 公司采取包销方式。合同约定： D 公司包销甲公司 2000 平方米 房屋，以每平方米销售价 4500 元向甲房地产公司结账；如果截止到 2009 年 9 月 15 日 销售不完，房屋回 D 公司，并由 D 公司于期满日起 10 日内付清房款。合同规定，由受托方与客户签订售房合同。截止到 2009 年 9 月底， D 公司提交销售清单时，当月销售房屋 1700 平方米 ，还有 300 平方米 未售出。
甲公司账务处理如下：
借：银行存款 765 万元
贷：销售收进 765 万元
正确的处理： D 公司代理业务营业额为 4500 ×（ 1700 ＋ 300 ）＝ 900 （万元）。
这里有个问题需要注意：如果房产公司将房产低价卖给公司股东，在做汇算清缴的时候要按公允价格进行调整。因为，《企业所得税法实施条例》第 109 条 关联方，是指与企业有下列关联关系之一的企业、其他组织或者个人：
三、预租及租金收进
1 、企业所得税的处理
（ 1 ）《企业所得税条例》第 19 条规定：按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收进的实现。我们所称的?°收付实现制?±并非是实际收到钱，而是合同上规定的收款日期，体现了纳税必要资金的原则。
（ 2 ）《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》 （国税函 [2010]79 号）规定：
根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收进，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收进的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收进与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收进，在租赁期内，分期均匀计进相关年度收进。本条实际上是对《企业所得税条例》第 19 条规定的实质性改变。法律用语表述为“可”，意味着企业可以有选择权。企业提前一次性收到租赁期跨年度的租金收进，既可以以按照合同或协议规定的应付租金日期确认收进，也可以在租赁期内，根据权责发生制原则，分期均匀计进相关年度收进。
例如： 2009 年 A 企业租赁房屋给 B 企业，租赁期 3 年，每年租金 100 万元， 2009 年一次收取了 3 年的租金 300 万。
会计处理： 2009 年确认 100 万租金收进。
税法处理：可以有两种选择：
1 、根据国税函 [2010]79 号的规定，企业可以在 2009 年纳税申报表时，确认 100 万租金收进，这样税法同会计就没有差异了。
2 、根据《企业所得税条例》条例第十九条的规定确认 300 万租金收进，这时税法同会计就存在差异了，企业应在 2009 年纳税申报表附表 3 第 5 行调增应纳税所得额调增 200 万元。 2010 、 2011 两个年度应该调减 100 万元。
租金：未按权责发生制原则确认的收进
会计处理：
借：银行存款 300
贷：其他业务收进 100
预收账款 200
税务处理：根据企业所得税法实施条例第 19 条：税法应当确认 300 万元缴纳企业所得税。纳税调增 200 万元。
2008 年申报：
附表一第 5 行填报 100 万元，结转到主表第 1 行填报 100 万元营业收进。
附表三第 5 行 [/url]“ 未按权责发生制原则确认的收进”第 3 列填报 200 万元，结转到主表第 14 行纳税调增 200 万元。
2009 年、 2010 年纳税调减
借：预收账款 100
贷：其他业务收进 100
税务处理：纳税调减 2009 年度应纳税所得额 100 万元。
申报：附表一第 5 行填报 100 万元，结转到主表第 1 行填报 100 万元营业收进。
附表三第 5 行“未按权责发生制原则确认的收进”第 4 列填报 100 万元，结转到主表第 15 行纳税调减 100 万元。
四、视同销售收进
（一）企业所得税视同销售的原则：
《企业所得税法实施条例》第二十五条 企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
企业所得税视同销售的原则：资产所有权属已发生改变
（国税函 [2008]828 号）的规定，企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收进。
1 、用于市场推广或销售；
2 、用于交际应酬；
3 、用于职工奖励或福利；
4 、用于股息分配；
5 、用于对外捐赠；
6 、其他改变资产所有权属的用途。
属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收进；属于外购的资产，可按购进时的价格确定销售收进。
国税函 [2008]828 号文件 [/url] 的利好在于自 2008 年 1 月 1 日 起 执行。对 2008 年 1 月 1 日 以前发生的处置资产， 2008 年 1 月 1 日 以后尚未进行税务处理的，按本通知规定执行。 也就是说，即使房地产企业在 2008 年以前自产自用没有视同销售， 2008 年以后也不需要补视同销售。
这里需要注意的是由于自产自用没有视同销售，因此不能增加计税基础。
例如：某房地产企业将成本为 100 ，市场价为 150 的商品房用于本企业的固定资产。
2008 年以前的
税务处理
借：固定资产 100
贷：开发产品 100
1 、视同销售 50 （ 150-100 ）
2 、增加计税基础 50
折旧 150 （ 100+ 50 ）
2008 年以后的
税务处理
借：固定资产 100
贷：开发产品 100
1 、不用视同销售
2 、不增加计税基础
如果用 150 提折旧 就是多列支出。
国税发【 2009 】 31 第七条规定： 企业将开发产品用于①捐赠、②赞助、③职工福利、④奖励、⑤对外投资、⑥分配给股东或投资人、⑦抵偿债务、⑧换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收进（或利润）的实现。确认收进（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
( 三 ) 按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于 15% ，具体比例由主管税务机关确定
无偿赠送企业所得税的处理 ：
例：卖房子赠送送家电、家俱，房屋销售合同价款 100 万元，售房合同中说明交房标准送家电、家俱，家电、家俱的购进价格为 10 万元，即其公允价值为 10 万元，房屋的公允价值可推定为 90 万元。成本 50 万。
国税函 [2008]875 号文件第三条规定，企业以买一赠一（有偿）等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收进。
（ 1 ）借：银行存款 100 万
贷：主营业务收进——房屋 90 万
主营业务收进——家电、家俱 10 万
（ 2 ）借：主营业务成本——房屋 50 万
主营业务成本——家电、家俱 10 万
贷：库存商品 60 万
五、股息红利收进
新企业所得税法第二十六条企业的下列收进为免税收进：
（一）国债利息收进；
（二）符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益；
（三）在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益；
（四）符合条件的非营利组织的收进。
1 、 国税函 [2010]79 号四、关于股息、红利等权益性投资收益收进确认问题
被投资企业将股权（票）溢价所形成的资本公积转为股本的，不作为投资方企业的股息、红利收进，投资方企业也不得增加该项长期投资的计税基础。
但是，以未分配利润转股本计税基础可以提高， 未分配利润转股就应该分解为红利分配 + 增资来处理。
2 、 股息红利所得确认时点：
《企业所得税法实施条例》第 17 条第 2 款：
股息、红利等权益性投资收益，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，按照被投资方作出利润分配决定的日期确认收进的实现。
国税函 [2010]79 号
四、关于股息、红利等权益性投资收益收进确认问题
企业权益性投资取得股息、红利等收进，应以被投资企业股东会或股东大会作出利润分配或转股决定的日期，确定收进的实现。
被投资企业将股权（票）溢价所形成的资本公积转为股本的，不作为投资方企业的股息、红利收进，投资方企业也不得增加该项长期投资的计税基础。
3 、权益法下股息红利所得的填表注意事项？企业人力资源管理案例汇总集(9个doc 6个ppt)
例： A 房地产公司 2005 年分别购进甲企业和乙企业各 25% 的股权，并都采取权益法进行核算。假设 A 公司 2008 年利润总额为 100 万元，不考虑填报其他生产经营活动产生的申报数据。甲企业 2008 年实现利润 100 万元；乙企业 2008 年亏损 60 万元； 2008 年甲企业宣布分配 2007 年度利润合共 88 万元， A 公司可分得 22 万元。
会计核算：
A 公司按照权益法核算，应按照享有的被投资企业份额确认投资损益，因此应确认投资甲企业取得投资收益 25 万元（ 100 万元× 25% ），确认投资乙企业应分担的投资损失 15 万元（ 60 万元× 25% ），并计进当年的利润总额。
25-15=10
税法规定：
A 公司持有的甲企业、乙企业股份期间，未被投资企业宣布分配的利润或当年的亏损，税收不予确认。当年被投资企业宣布分配的股息 22 万元，应确认为投资收益，符合《企业所得税实施条例》第八十三条规定条件的，可确认为免税收进。
权益法下分回股息红利所得的填表注意事项？
1081 号文件中的填表说明，附表三数字并不完全取决于附表十一。只是分析填列。
依据如下：
第 7 行“ 6. 按权益法核算的长期股权投资持有期间的投资损益”：第 3 列“调增金额”填报纳税人应分担被投资单位发生的净亏损、确认为投资损失的金额；第 4 列“调减金额”填报纳税人应分享被投资单位发生的净利润、确认为投资收益的金额。
本行根据附表十一《长期股权投资所得（损失）明细表》分析填列。
因此，申报表是倒着做的
第 1 步：填附表（十一） ，解释清楚会计和税法的差异是 12
注意 : 附表（十一） 的第 6 列 (7+14) 是错误的 ,
14 列不是股息红利收进 , 第 6 列不用填，只填 7 、 8 、 9 列
第 2 步：填附表 5 ：免税收进填 22
第 3 步：填附表 3 （ 1 ）在附表 3 第 7 行第 3 列按权益法核算的长期股权投资持有期间的投资损益调增 12 万元，不能填 22 ，关键点 4 、填主表 , 申报表是倒着做的
（ 2 ） 14 行加：纳税调整增加额 12 万元（填附表三）
（ 3 ） 15 行减：纳税调整减少额 22 万元（填附表三）
第 4 步填主表
第二部分：计税成本政策的重点难点
一、土地成本的确定
( 一 ) 招、拍、挂拿地方式土地成本的确定
所谓“招、拍、挂”程序，是指招标、拍卖和挂牌出让的简称
出让土地一方为国荚冬没有任何税费，拿地一方，可以支付的所有款项进进企业所得税和土地增值税成本。
这里需要注意的是：企业招拍土地后，政府给予的土地返还款不得冲减土地成本，而应当并进当期收进总额缴纳企业所得税。
( 二 ) 购买转让土地方式取得土地成本的确定
买方直接按照支出款项作为成本费用，除了缴纳契税以外，没有其他涉税问题，是最干净拿地方式。买方必须要求卖方提供发票，不能自己往开发票回来。
例如：甲公司以 8000 万从乙公司取得了一块坐落于 A 区的土地，但乙公司未提供发票。
后甲公司从 B 区的税务局代开了 8000 万的发票，并交纳了 400 万的税费。
这 8400 万能进土地成本吗？
甲公司违反了两个行为 ;
1 、未按规定取得发票 , 导致对方少缴税款。
按《发票管理办法》第四十一条 违反发票管理法规，导致其他单位或者个人未缴、少缴或者骗取税款的，由税务机关没收违法所得，可以并处未缴、少缴或者骗取的税款 1 倍以下的罚款处理；
2 、虚开发票 . 虚开发票 8000 万不可以税前扣除 .
《发票管理办法》 第二十二条任何单位和个人不得有下列虚开发票行为：
（一）为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；
（二）让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；
（三）介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。
( 三 ) 购买股权方式取得土地成本的确定
这里需要注意的是股权溢价不允许作为成本在企业所得税和土地增值税前扣除。
( 四）以拆迁安置方式取得土地成本的确定
房地产企业的拆迁补偿形式可回纳为两种：
1 、作价补偿形式。拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人，这是一种货币补偿形式。
这里房地产企业支付给被拆迁人的拆迁补偿费是不需要取得发票的。
根据征管法第 21 条，企业根据货物或劳务必须依法取得发票，才能税前扣除，但非购销业务不得依据发票税前扣除。
另外，根据营业税暂行条例实施细则
条例第六条所称符合国务院税务主管部门有关规定的凭证（以下统称合 法有效凭证），是指：
（一）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；
（二）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；
（三）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；
（四）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。
因此，要判定收款方取得收进是否应纳流转税，来决定支出是否应取得发票：
（ 1 ）收款方取得收进应缴流转税，一定要取得发票，作为合法、有效凭证
（ 2 ）收款方取得收进不纳或法定减免免流转税，应凭收据和合同或协议等法律文件，作为合法有效凭证
对于拆迁补偿费，房地产企业出具下列凭证可以税前扣除：
A ．政府规定的拆迁补偿费标准的文件
B ．被拆迁人签字的收款收据或收条
C ．被拆迁户的门牌号码
D ．被拆迁人与房地产企业签订的拆迁补偿费协议
另外，取得的青苗补偿费不征营业税也就不需要发票。
根据《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权回还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函 [2008]277 号）文件规定，纳税人将土地使用权回还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权回还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发 [1993]149 号）规定，不征收营业税。
根据上述规定，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，青苗补偿费不属于按照国税函发 [1997]87 号文件规定应该征收营业税的情形，而按照国税函 [2008]277 号文件规定属于不征收营业税的情形，因此，对土地承包人取得的青苗补偿费收进不征营业税，不征营业税也就不需要发票。
2 、产权调换形式。拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权，这就是我们通常所说的“拆一还一” 实物补偿形式 。
如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，需要从两个方面考虑，
一方面按照 31 号文件规定确认视同销售所得，对补偿的房屋按照公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定视同销售收进，同时按照税收规定计算确认拆迁安置房屋的视同销售成本。
另一方面，需要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”。因为房屋补偿方式相当于房地产企业向被拆迁户支付货币补偿资金，然后被拆迁户再用这笔货币补偿资金向房地产企业购进房屋，因此应按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额作为“拆迁补偿费”计进开发成本的土地成本中。
也就是说：
回迁房和其他的商品房一样，成本也分为两个方面
1 、建筑成本等
2 、以房换地按房屋公允价值计算的土地成本，注意这里以房换地要按公允价值计算。
会计的规定：
以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用上述《企业会计准则第 7 号 - 非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。企业所得税方面可以该资产的公允价值为计税基础。
所得税实施条例第 66 条（ 3) 的规定：
通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础 。
例：某房地产企业就地安置拆迁户 5000 平米，市场售价 8000 元，土地成本 ( 土地出让金 )2 亿元，建筑施工等其他开发成本 1 亿元，总可售面积 8 万平米。
第 1 ：支付建筑施工等其他开发成本 1 亿元
第 2 、拆迁补偿费支出： 5000*8000=4000 万元
（注意：这里的拆迁补偿费不是拆迁户 5000 平米的，而是整个楼盘的，拆迁补偿费支出要按总可售面积计算分摊。）
视同销售收进： 5000*8000=4000 万元
第 3 、单位可售面积计税成本 = （土地 2 亿 + 土地 4000 万 + 建筑 1 亿） /80000 平米 =4250/ 平米
第 4 、视同销售成本 =4250*5000=2125 万元，
视同销售所得 =4000-2125=1875 万元
( 五 ) 以土地使用权投资进股方式 取得土地成本的确定
以土地使用权投资进股，节省税负的有限，只按财税【 2002 】 191 号文件规定省略了营业税，根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》 ( 国税函 [2008]828 号 ) 文件规定，凡是资产所有权属发生改变的应按规定视同销售确认收进。因此对外投资的土地，对于投资的法人企业应当视同销售，对外投资的土地按照公允价值确认视同销售收进，对其计税基础确认视同销售成本，差额调增应纳税所得额；对于接受土地使用权投资进股法人企业的好处是投资的溢价可以作为土地成本在企业所得税前扣除。
( 六 ) 以合作建房方式取得土地成本的确定
合作建房主要有两种方式
第一种方式：甲方拥有土地，乙方拥有资金及资质，合作建房，然后分房子。此种合作建房，必须是联合立项，或者乙方立项。
1 、在分配产品环节确认成本（该项土地）
国税发【 2009 】 31 号 第三十一条 规定： 企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：
企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：
换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
这里主要是考虑收进与成本的配比
【案例 1 】 A 公司与甲房地产公司签订协议，将其名下 100 亩土地（按评估价每亩 100 万元，总价 10000 万元转让）用于与甲房地产公司合作开发，待项目开发完毕后，分得该项目 30000 平方米房屋，房地产公司取得该项土地时支付各项税费 500 万元元，分配开发产品时，房屋的单位成本价为每平方米 3000 元，公允价值为每平方米 5500 元。计算该项土地的成本。
该土地的成本＝ 5500 × 30000 ＋ 500 ＝ 17000 万元
注意 （ 1 ）不能按照土地转让价作为成本；
（ 2 ）不能按照开发产品的成本价作为成本。
2 、在接受土地环节确认成本（其他土地）
换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价 , 土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
这样规定主要是考虑换出的开发产品并非在该土地上建造的，可能会存在换进土地使用权的同时就交付开发产品的情况，二者可能是同步的。
【案例 2 】 A 公司与甲房地产公司签订协议，用其名下 50 亩土地（按评估价每亩 100 万元，总价 5000 万元转让）换取甲房地产公司名下一处房产。交换业务发生时，被交换房产的市场公允价值为 6000 万元。在土地转让过程中，房屋开发公司支付相关税费 200 万元。
该土地的成本＝ 6000 ＋ 200 ＝ 6200 万元。
注意：
（ 1 ）以上两种情况，都是以换出产品的公允价值加上取得土地时的相关税费为土地成本价；
（ 2 ）不同的是，成本确认时间不同，前者是在分配产品环节，后者是在接受土地环节。
第二种方式：甲方拥有土地，也拥有开发资质，乙方拥有资金，合作建房，然后分房子。
操作模式：
（ 1 ）以甲方为主体开发，实际由乙方运作。
（ 2 ）乙方将资金投进到甲方。
（ 3 ）乙方代替甲方的名义卖房子。
国税发 [2009]31 号文对于未成立项目公司的只要在合同中约定不在企业所得税前分配就不作为土地使用权的买卖，而对于是否收取固定利润或费用则不作规定性限制。
(1) 分配开发产品的
国税发 [2009]31 号文第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
( 一 ) 凡开发合同或协议中约定向投资各方 ( 即合作、合资方，下同 ) 分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计进当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收进进行相关的税务处理。
在分配开发产品的情况下，如果“分配给投资方开发产品的
计税成本与其投资额之间的差额”为正数，调减应纳税所得额；
负数，调增应纳税所得额。
【案例】 B 房地产开发公司与 A 公司合作（合资）开发房地产项目，合同约定投资各方分配开发产品， A 公司投资额为 800 万元，该项目于 2010 年 12 月完工，按约定 A 公司分得销售成本为 1000 万元的房屋，问 B 如何进行企业所得税处理？假如未结算计税成本分得房屋又应如何进行企业所得税处理？
不需要做分录
在已结算计税成本的情况下：
计税成本与投资额的差额＝ 1000 － 800 ＝ 200 万，应调减应纳税所得额 200 万元。
如果投资额为 1800 万，销售成本为 1000 万元，计税成本与投资额的差额＝
1000 － 1800 ＝ -800 万，应调增应纳税所得额 800 万元。
为什么负数，调增 800 万？
如果投资额为 1800 万，销售成本为 1000 万元，负数，调增 800 万：
之所以这样规定，主要是为规避房地产企业将售房款以接受投资的名义规避纳税。
视同销售收进不等于应纳税所得额
在未结算计税成本的情况下：将投资方的投资额视同销售收进进行相关的税务处理。
应将投资额 800 万按规定的预计计税毛利率计算调整应纳税所得额。
注意，不是 800 万全额调增， 800 万只是视同销售收进，不是应纳税所得额，
只调增 800*15%=120 万
（ 2 ）约定分配项目利润的
凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理 :
企业应将该项目形成的营业利润额并进当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
虽然没有成立法人公司，但是如果协议中规定分配利润的，还是要视同股息红利所得，是免税的，对于投资方比 较有利。
假设， B 企业投资 A 企业 5000 万元， 2 年后分的利润 6000 万元。获利 1 千万
( 七 ) 以分立方式取得土地成本的确定
同时符合下列条件的，适用特殊性税务处理，除此以外按一般税务处理：
( 一 ) 具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。
( 二 ) 被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合本通知规定的比例。
( 三 ) 企业重组后的连续 12 个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。
( 四 ) 重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例。
( 五 ) 企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续 12 个月内，不得转让所取得的股权。
（五）企业分立，
被分立企业所有股东按原持股比例取得分立企业的股权，分立企业和被分立企业均不改变原来的实质经营活动，且被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的 85% ，可以选择按以下规定处理：
1. 分立企业接受被分立企业资产和负债的计税基础，以被分立企业的原有计税基础确定。
2. 被分立企业已分立出往资产相应的所得税事项由分立企业承继。
3. 被分立企业未超过法定弥补期限的亏损额可按分立资产占全部资产的比例进行分配，由分立企业继续弥补。
在这里，要特别强调按原持股比例取得分立企业的股权才可以享受特殊重组。
以分立方式取得土地成本，如果符合特殊性税务处理的条件，并且已经往税务部门备案的，可以用原被分立企业的计税基础进帐；如果只符合一般性税务处理的条件，清算后可以按公允价值进帐。
( 八 ) 以合并方式取得土地成本的确定
同时符合下列条件的，适用特殊性税务处理，除此以外按一般税务处理：
( 一 ) 具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。
( 二 ) 被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合本通知规定的比例。
( 三 ) 企业重组后的连续 12 个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。
( 四 ) 重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例。
( 五 ) 企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续 12 个月内，不得转让所取得的股权。
以合并方式取得土地成本，如果符合特殊性税务处理的条件，并且已经往税务部门备案的，可以用持有的被合并企业股权的计税基础确定；如果只符合一般性税务处理的条件，清算后可以按公允价值进帐。
( 九 ) 以划拨方式取得土地成本的确定
目前，在税收上没有无偿划拨的概念。根据《企业所得税法实施条例》第二十五条以及《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》 ( 国税函 [2008]828 号 ) 文件规定，凡是资产所有权属发生改变的应按规定视同销售确认收进。因此无偿划拨的土地，对于划出土地的法人企业应当视同销售，对划拨的土地按照公允价值确认视同销售收进，对其计税基础确认视同销售成本，差额调增应纳税所得额；根据税法及条例规定，企业接受的来自其他企业、组织或者个人无偿给予的货币性资产、非货币性资产属于捐赠收进应确认所得。因此对于无偿接受划拨土地的法人企业，应作为接受捐赠处理，按照公允价值计进应纳税所得额，同时以公允价值进账。
无论采取哪种方式，取得土地后，如果分期开发的，要注意期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
如一项目，土地面积为 10000M2 ，分三期开发，一期基座占地为 2500M2 ，二期基座占地为 3000M2 ，三期占地为 1800M2 。土地成本为 8000 万元，如何分配土地成本？
国税发 [2009]31 号文第二十九条的规定，应该这样理解：
应计进开发产品成本中的费用包括两部分，一部分是属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计进成本对象；
另一部分是共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。
1 、 2500 ＋ 3000 ＋ 1800 ＝ 7300 ，各期开发面积对应的成本属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，可以直接计进成本对象；
2 、 10000 － 7300 ＝ 2700 ，这部分面积对应的成本属于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按三期面积比例配比分进各期成本中往。
共同成本按面积配比分进第一期的比例是 2500 ÷ 7300 ＝ 34.2%
共同成本按面积配比分进第二期的比例是 3000 ÷ 7300 ＝ 41.1%
共同成本按面积配比分进第三期的比例是 1800 ÷ 7300 ＝ 24.7%
则计进第一期的成本应是 8000 ×（ 2500 ＋ 2700 × 34.2% ） /10000 ＝ 2740
计进第二期的成本应是 8000 ×（ 3000 ＋ 2700 × 41.1% ） /10000 ＝ 3288
计进第三期的成本应是 8000 ×（ 1800 ＋ 2700 × 24.7% ） /10000 ＝ 1972
二、前期工程费。
指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
注意：境外的设计费要代扣营业税。
《新营业税实施细则 》第四条规定：
条例第一条所称在中华人民共和国境内（以下简称境内）提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指：
（一）提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；
如果设计行为全部发生在境外，则不需要在中国缴纳企业所得税。
企业所得税条例第七条规定： 企业所得税法第三条所称来源于中国境内、境外的所得，按照以下原则确定：（二）提供劳务所得，按照劳务发生地确定
如果设计行为要来华提供服务的 ，要分清境内劳务与境外劳务
财税外 [1986]172 号规定：
二 , 外商接受中国境内企业的委托或与中国境内企业合作 ( 或联合 ) 进行建筑 , 工程等项目的设计 , 除设计工作开始前派员来我国进行现场勘察 , 搜集资料 , 了解情况外 , 设计方案 , 计算绘图等业务全部或部分是在中国境外进行 , 设计完成后 , 又派员来我国解释图纸并对其设计的建筑 , 工程等项目的施工进行监督管理和技术指导 , 已构成在中国境内设有机构 , 场所从事经营活动 . 因此 , 对其所得的设计业务收进 , 除准许其扣除发生在中国境外的设计劳务部分所收取的价款外 , 其余收进应依照税法规定按营利企业单位征收工商统一税和企业所得税 . 但对在委托设计或合作 ( 或联合 ) 设计合同中 , 没有载明其在中国境外提供设计劳务价款的 , 或者不能提供准确的证明文件 , 正确划分其在中国境内或境外进行的设计劳务的 , 都应与其在中国境内提供的设计劳务所取得的业务收进合并计算征税 .
中国境内收进 = 全部收进 - 中国境外 ( 用减法 )
另外，国税发 [2010]19 号 第七条规定：
非居民企业为中国境内客户提供劳务取得的收进，凡其提供的服务全部发生在中国境内的，应全额在中国境内申报缴纳企业所得税。凡其提供的服务同时发生在中国境内外的，应以劳务发生地为原则划分其境内外收进，并就其在中国境内取得的劳务收进申报缴纳企业所得税。税务机关对其境内外收进划分的合理性和真实性有疑义的，可以要求非居民企业提供真实有效的证明，并根据工作量、工作时间、成本费用等因素合理划分其境内外收进；如非居民企业不能提供真实有效的证明，税务机关可视同其提供的服务全部发生在中国境内，确定其劳务收进并据以征收企业所得税。
派人华设计要构成常设机构才征收企业所得税。
境内企业向境外非居民企业支付价款，如果判定为劳务所得，如果超过 183 天，构成常设机构的按 100*10%*25% 计算所得税， 100*5% 计算营业税；如果不超过 183 天，不负有企业所得税纳税义务只按 100*5% 计算营业税。
非居民需要享受以下税收协定条款规定的税收协定待遇的，应向主管税务机关或者有权审批的税务机关提出享受税收协定待遇审批申请，否则不能享受。
(2011-08-9 23:20:24)
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房地产企业计税政策的重点和难点
第一部分 收进确认的重点和难点
一、未完工开发产品取得的收进
国税发【 2009 】 31 号第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收进，应确认为销售收进的实现。
第九条 企业销售①未完工开发产品取得的收进，应先按②预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额， ④计进当期应纳税所得额。
第十二条 ③企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
收进会计准则的规定
销售商品收进同时满足下列条件的，才能予以确认：
(1) 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
(2) 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；
(3) 收进的金额能够可靠地计量；
(4) 相关的经济利益很可能流进企业； ( 超过 50%)
(5) 相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
比较会计与税法关于收进确认条件，会计确认收进时要考虑企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方 , 而国税发【 2009 】 31 只强调签订合同，不强调商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方。所以企业的预售房收进会计记进预收帐款，不确认收进，而按税法将会计上的“预收账款”提前确认为收进。也就是说，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为收进。在这里有必要提醒广大房地产纳税人，在做企业所得税汇算清缴时，要按税法的规定把“预收账款”提前确认为收进。
预收账款属于税法的收进需要注意以下几个问题：
1 、不是一次性确认全部收进，还要看确认收进的方式，例如，银行按揭方式就可以分两次确认收进。
2 、预收账款属于税法的收进，有收进必然要有成本配比，税法只有收进，没有成本配比如何申报纳税 ?
收进在完工前取得时，按预计毛利率申报纳税；收进在完工后取得时，按实际的毛利率申报纳税税。
3 、房地产企业销售未完工开发产品取得的预售款，如果正式签订《房地产销售合同》或者《房地产预售合同》，属于未完工开发产品销售收进，可以作为颊贯业务招待费等三费的基数。
4 、预收账款如何填申报表才能才能颊贯业务招待费？
例如，某房地产企业取得预售收进 1000 万，目前各地流行的预收账款三种填表方法：
无锡国税：
预收账款先确认其他视同销售收进然后在附表三第四十行 20 其他将预售收进做调减处理
填报方法：预售收进填进附表一第十六行（ 3 ）其他视同销售收进 1000 万，同时附表三第四十行 20 其他将预售收进 1000 万做调减处理。
5 、预收的定金、订金是否要预征企业所得税？
（ 1 ）定金要预征企业所得税
定金属于已经签了合同的预收账款 . 所谓“定金”，其法律定义是指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款，即有合同为前提，没有合同即不可定义为“定金”。合同上是 “ 定金 ” 的，依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如果无约定，销售者违约时，“定金”双倍返还；消费者违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的 20% 。
定金具有担保性质
预收账款的定义，根据新会计准则，预收账款科目指核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项，即预收账款是建立在购货合同基础上的。
（ 2 ）订金不要预征企业所得税
订金并不是一个规范的概念，在法律上仅作为预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能适用“定金”双倍返还罚则。
订金只是单方行为，不具有担保性质。
预收账款的定义，根据新会计准则，预收账款科目指核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项，即预收账款是建立在购货合同基础上的。订金、诚意金均不属于建立在购房合同上的预收款性质
订金，在合同签订日之前，此时企业所得税应税行为尚未成立，不应作为预收账款征收企业所得税。
诚意金、保证金、内部认购会员卡或会员费也同预收的订金一样处理，暂时不用征企业所得税。等签合同才征税。
6 、国税发【 2009 】 31 号 31 第九条 企业销售未完工开发产品取得的收进 , 应先按预计计税毛利率分季 ( 或月 ) 计算出预计毛利额，计进当期应纳税所得额。计进当期应纳税所得额是实际征收而非预征的意思，不是预征就没有多退少补的过程。因此，当未完工开发产品取得的收进未来结转成为完工开发产品收进的时候，减的是预计毛利，而不是减预缴税款。
7 、房地产企业的预收帐款属于税法的收进，并且要计进当期应纳税所得额。不按收进计进当期应纳税所得额，属于虚假申报，税务机关将会分两种情况处理：
（ 1 ）税款不跨年度的，按照编造虚假计税依据处 5 万以下罚款。
关于加强企业所得税预缴工作的通知国税函 [2009]34 号
三、各级税务机关要处理好企业所得税预缴和汇算清缴税款进库的关系，原则上各地企业所得税年度预缴税款占当年企业所得税进库税款（预缴数 + 汇算清缴数）应不少于 70%.
纳税人进行虚假申报，但未造成不缴或者少缴应纳税款的后果。按《税收征管法》第 64 条“纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处 5 万元以下的罚款。（ 2 ）税款跨年度的，属于偷税
纳税人进行虚假申报，造成了不缴或者少缴应纳税款的后果，按《税收征管法》第 63 条偷税处理。
二、销售收进
第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收进，应确认为销售收进的实现，具体按以下规定确认。
（一）一次性全额收款方式
采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收进的实现。
（二）分期收款方式
采取分期收款方式销售开发产品的，①应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收进的实现。②付款方提前付款的，在实际付款日确认收进的实现。
（三）银行按揭方式
采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收进额，其①首付款应于实际收到日确认收进的实现，②余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收进的实现。
国税发【 2009 】 31 号 31 第十九条 企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金 ( 担保金 ) 不得从销售收进中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。
（四）委托销售方式（销售方式）
1 、支付手续费方式
甲房地产公司 2007 年开发住宅小区，公司分别与 A 、 B 、 C 、 D 四家房屋销售公司签订代理销售合同。由于销售公司情况各异，代理方式均有所不同。
与 A 房屋销售公司签订代理销售合同， A 公司按销售额 5% 收取手续费。 2009 年 9 月销售房屋 2000 平方米 ，安全教育管理相关制度大全(最新精编)(14个doc)每平方米 5000 元。 A 公司将销售清单提交甲公司，并按合同约定转交售房款 950 万元。甲公司账务处理为http://www.cnshu.cn：
借：银行存款 950 万元
贷：销售收进 950 万元
正确的处理： A 公司代理业务营业额应为 1000 万元（支付手续费 50 万元不能扣除，应由 A 房屋销售公司开据服务业发票 50 万元，作为费用列支）。
（二）视同买断的方式
视同买断
买断的是价格而不是产权
开发商（企业）可以不参与销售合同，也可以参与销售合同。
如果开发商参与合同签订，合同价大于买断价，按照合同价确认收进，其余都是按照买断价确认收进。
B 公司采取买断方式代理销售，买断价为每平方米 4500 元，销售时由委托方、受托方、买房共同签订协议。 2009 年 9 月 B 公司将开发产品销售清单提交甲公司时，销售房屋 2000 平方米 ，实现销售收进 1000 万元，平均售价 5000 元。甲公司账务处理为：
借：银行存款 900 万元（按买断价计算）
贷：销售收进 900 万元。
正确的处理： B 公司代理业务营业额应为 1000 万元（开发商参与合同签订，合同价大于买断价，按照合同价确认收进）。
（三）超基价分成方式
税险关键点在于开发商支付给受托方的分成额不得直接从收进中扣除，将来支付时根据发票作为销售费用列支（好比收支两条线）
例如， C 公司采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品。合同约定销售保底价 4500 元，并由 C 公司直接与客户签订销售合同，超过保底价部分受托方和委托方按三、七分成。 2009 年 9 月 C 公司提交销售清单时，销售房屋 2000 平方米 ，实现销售收进 1000 万元，平均售价 5000 元。甲公司账务处理如下：
借：银行存款 900 万元（按保底价计算）
贷：销售收进 900 万元。
正确的处理： C 公司代理业务营业额为 2000 × 4500 ＋（ 5000 － 4500 ）× 2000 × 100% ＝ 1000 （万元），这里关键点在于开发商支付给受托方的分成额（ 5000 － 4500 ）× 2000 × 30% ＝ 30 （万元）不得直接从收进中扣除，将来支付时根据发票作为销售费用列支，好比收支两条线。
（四）包销方式
包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述 1 至 3 项规定 确认收进的实现；
包销期外：包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收进的实现。也就是说，包销期外按照包销协议执行，等于将房屋卖给了包销方。包销的全部收进为包销期内应实现收进加上期满后应实现收进之和。
例如， D 公司采取包销方式。合同约定： D 公司包销甲公司 2000 平方米 房屋，以每平方米销售价 4500 元向甲房地产公司结账；如果截止到 2009 年 9 月 15 日 销售不完，房屋回 D 公司，并由 D 公司于期满日起 10 日内付清房款。合同规定，由受托方与客户签订售房合同。截止到 2009 年 9 月底， D 公司提交销售清单时，当月销售房屋 1700 平方米 ，还有 300 平方米 未售出。
甲公司账务处理如下：
借：银行存款 765 万元
贷：销售收进 765 万元
正确的处理： D 公司代理业务营业额为 4500 ×（ 1700 ＋ 300 ）＝ 900 （万元）。
这里有个问题需要注意：如果房产公司将房产低价卖给公司股东，在做汇算清缴的时候要按公允价格进行调整。因为，《企业所得税法实施条例》第 109 条 关联方，是指与企业有下列关联关系之一的企业、其他组织或者个人：
三、预租及租金收进
1 、企业所得税的处理
（ 1 ）《企业所得税条例》第 19 条规定：按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收进的实现。我们所称的?°收付实现制?±并非是实际收到钱，而是合同上规定的收款日期，体现了纳税必要资金的原则。
（ 2 ）《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》 （国税函 [2010]79 号）规定：
根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收进，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收进的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收进与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收进，在租赁期内，分期均匀计进相关年度收进。本条实际上是对《企业所得税条例》第 19 条规定的实质性改变。法律用语表述为“可”，意味着企业可以有选择权。企业提前一次性收到租赁期跨年度的租金收进，既可以以按照合同或协议规定的应付租金日期确认收进，也可以在租赁期内，根据权责发生制原则，分期均匀计进相关年度收进。
例如： 2009 年 A 企业租赁房屋给 B 企业，租赁期 3 年，每年租金 100 万元， 2009 年一次收取了 3 年的租金 300 万。
会计处理： 2009 年确认 100 万租金收进。
税法处理：可以有两种选择：
1 、根据国税函 [2010]79 号的规定，企业可以在 2009 年纳税申报表时，确认 100 万租金收进，这样税法同会计就没有差异了。
2 、根据《企业所得税条例》条例第十九条的规定确认 300 万租金收进，这时税法同会计就存在差异了，企业应在 2009 年纳税申报表附表 3 第 5 行调增应纳税所得额调增 200 万元。 2010 、 2011 两个年度应该调减 100 万元。
租金：未按权责发生制原则确认的收进
会计处理：
借：银行存款 300
贷：其他业务收进 100
预收账款 200
税务处理：根据企业所得税法实施条例第 19 条：税法应当确认 300 万元缴纳企业所得税。纳税调增 200 万元。
2008 年申报：
附表一第 5 行填报 100 万元，结转到主表第 1 行填报 100 万元营业收进。
附表三第 5 行 [/url]“ 未按权责发生制原则确认的收进”第 3 列填报 200 万元，结转到主表第 14 行纳税调增 200 万元。
2009 年、 2010 年纳税调减
借：预收账款 100
贷：其他业务收进 100
税务处理：纳税调减 2009 年度应纳税所得额 100 万元。
申报：附表一第 5 行填报 100 万元，结转到主表第 1 行填报 100 万元营业收进。
附表三第 5 行“未按权责发生制原则确认的收进”第 4 列填报 100 万元，结转到主表第 15 行纳税调减 100 万元。
四、视同销售收进
（一）企业所得税视同销售的原则：
《企业所得税法实施条例》第二十五条 企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
企业所得税视同销售的原则：资产所有权属已发生改变
（国税函 [2008]828 号）的规定，企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收进。
1 、用于市场推广或销售；
2 、用于交际应酬；
3 、用于职工奖励或福利；
4 、用于股息分配；
5 、用于对外捐赠；
6 、其他改变资产所有权属的用途。
属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收进；属于外购的资产，可按购进时的价格确定销售收进。
国税函 [2008]828 号文件 [/url] 的利好在于自 2008 年 1 月 1 日 起 执行。对 2008 年 1 月 1 日 以前发生的处置资产， 2008 年 1 月 1 日 以后尚未进行税务处理的，按本通知规定执行。 也就是说，即使房地产企业在 2008 年以前自产自用没有视同销售， 2008 年以后也不需要补视同销售。
这里需要注意的是由于自产自用没有视同销售，因此不能增加计税基础。
例如：某房地产企业将成本为 100 ，市场价为 150 的商品房用于本企业的固定资产。
2008 年以前的
税务处理
借：固定资产 100
贷：开发产品 100
1 、视同销售 50 （ 150-100 ）
2 、增加计税基础 50
折旧 150 （ 100+ 50 ）
2008 年以后的
税务处理
借：固定资产 100
贷：开发产品 100
1 、不用视同销售
2 、不增加计税基础
如果用 150 提折旧 就是多列支出。
国税发【 2009 】 31 第七条规定： 企业将开发产品用于①捐赠、②赞助、③职工福利、④奖励、⑤对外投资、⑥分配给股东或投资人、⑦抵偿债务、⑧换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收进（或利润）的实现。确认收进（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
( 三 ) 按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于 15% ，具体比例由主管税务机关确定
无偿赠送企业所得税的处理 ：
例：卖房子赠送送家电、家俱，房屋销售合同价款 100 万元，售房合同中说明交房标准送家电、家俱，家电、家俱的购进价格为 10 万元，即其公允价值为 10 万元，房屋的公允价值可推定为 90 万元。成本 50 万。
国税函 [2008]875 号文件第三条规定，企业以买一赠一（有偿）等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收进。
（ 1 ）借：银行存款 100 万
贷：主营业务收进——房屋 90 万
主营业务收进——家电、家俱 10 万
（ 2 ）借：主营业务成本——房屋 50 万
主营业务成本——家电、家俱 10 万
贷：库存商品 60 万
五、股息红利收进
新企业所得税法第二十六条企业的下列收进为免税收进：
（一）国债利息收进；
（二）符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益；
（三）在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益；
（四）符合条件的非营利组织的收进。
1 、 国税函 [2010]79 号四、关于股息、红利等权益性投资收益收进确认问题
被投资企业将股权（票）溢价所形成的资本公积转为股本的，不作为投资方企业的股息、红利收进，投资方企业也不得增加该项长期投资的计税基础。
但是，以未分配利润转股本计税基础可以提高， 未分配利润转股就应该分解为红利分配 + 增资来处理。
2 、 股息红利所得确认时点：
《企业所得税法实施条例》第 17 条第 2 款：
股息、红利等权益性投资收益，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，按照被投资方作出利润分配决定的日期确认收进的实现。
国税函 [2010]79 号
四、关于股息、红利等权益性投资收益收进确认问题
企业权益性投资取得股息、红利等收进，应以被投资企业股东会或股东大会作出利润分配或转股决定的日期，确定收进的实现。
被投资企业将股权（票）溢价所形成的资本公积转为股本的，不作为投资方企业的股息、红利收进，投资方企业也不得增加该项长期投资的计税基础。
3 、权益法下股息红利所得的填表注意事项？企业人力资源管理案例汇总集(9个doc 6个ppt)
例： A 房地产公司 2005 年分别购进甲企业和乙企业各 25% 的股权，并都采取权益法进行核算。假设 A 公司 2008 年利润总额为 100 万元，不考虑填报其他生产经营活动产生的申报数据。甲企业 2008 年实现利润 100 万元；乙企业 2008 年亏损 60 万元； 2008 年甲企业宣布分配 2007 年度利润合共 88 万元， A 公司可分得 22 万元。
会计核算：
A 公司按照权益法核算，应按照享有的被投资企业份额确认投资损益，因此应确认投资甲企业取得投资收益 25 万元（ 100 万元× 25% ），确认投资乙企业应分担的投资损失 15 万元（ 60 万元× 25% ），并计进当年的利润总额。
25-15=10
税法规定：
A 公司持有的甲企业、乙企业股份期间，未被投资企业宣布分配的利润或当年的亏损，税收不予确认。当年被投资企业宣布分配的股息 22 万元，应确认为投资收益，符合《企业所得税实施条例》第八十三条规定条件的，可确认为免税收进。
权益法下分回股息红利所得的填表注意事项？
1081 号文件中的填表说明，附表三数字并不完全取决于附表十一。只是分析填列。
依据如下：
第 7 行“ 6. 按权益法核算的长期股权投资持有期间的投资损益”：第 3 列“调增金额”填报纳税人应分担被投资单位发生的净亏损、确认为投资损失的金额；第 4 列“调减金额”填报纳税人应分享被投资单位发生的净利润、确认为投资收益的金额。
本行根据附表十一《长期股权投资所得（损失）明细表》分析填列。
因此，申报表是倒着做的
第 1 步：填附表（十一） ，解释清楚会计和税法的差异是 12
注意 : 附表（十一） 的第 6 列 (7+14) 是错误的 ,
14 列不是股息红利收进 , 第 6 列不用填，只填 7 、 8 、 9 列
第 2 步：填附表 5 ：免税收进填 22
第 3 步：填附表 3 （ 1 ）在附表 3 第 7 行第 3 列按权益法核算的长期股权投资持有期间的投资损益调增 12 万元，不能填 22 ，关键点 4 、填主表 , 申报表是倒着做的
（ 2 ） 14 行加：纳税调整增加额 12 万元（填附表三）
（ 3 ） 15 行减：纳税调整减少额 22 万元（填附表三）
第 4 步填主表
第二部分：计税成本政策的重点难点
一、土地成本的确定
( 一 ) 招、拍、挂拿地方式土地成本的确定
所谓“招、拍、挂”程序，是指招标、拍卖和挂牌出让的简称
出让土地一方为国荚冬没有任何税费，拿地一方，可以支付的所有款项进进企业所得税和土地增值税成本。
这里需要注意的是：企业招拍土地后，政府给予的土地返还款不得冲减土地成本，而应当并进当期收进总额缴纳企业所得税。
( 二 ) 购买转让土地方式取得土地成本的确定
买方直接按照支出款项作为成本费用，除了缴纳契税以外，没有其他涉税问题，是最干净拿地方式。买方必须要求卖方提供发票，不能自己往开发票回来。
例如：甲公司以 8000 万从乙公司取得了一块坐落于 A 区的土地，但乙公司未提供发票。
后甲公司从 B 区的税务局代开了 8000 万的发票，并交纳了 400 万的税费。
这 8400 万能进土地成本吗？
甲公司违反了两个行为 ;
1 、未按规定取得发票 , 导致对方少缴税款。
按《发票管理办法》第四十一条 违反发票管理法规，导致其他单位或者个人未缴、少缴或者骗取税款的，由税务机关没收违法所得，可以并处未缴、少缴或者骗取的税款 1 倍以下的罚款处理；
2 、虚开发票 . 虚开发票 8000 万不可以税前扣除 .
《发票管理办法》 第二十二条任何单位和个人不得有下列虚开发票行为：
（一）为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；
（二）让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；
（三）介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。
( 三 ) 购买股权方式取得土地成本的确定
这里需要注意的是股权溢价不允许作为成本在企业所得税和土地增值税前扣除。
( 四）以拆迁安置方式取得土地成本的确定
房地产企业的拆迁补偿形式可回纳为两种：
1 、作价补偿形式。拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人，这是一种货币补偿形式。
这里房地产企业支付给被拆迁人的拆迁补偿费是不需要取得发票的。
根据征管法第 21 条，企业根据货物或劳务必须依法取得发票，才能税前扣除，但非购销业务不得依据发票税前扣除。
另外，根据营业税暂行条例实施细则
条例第六条所称符合国务院税务主管部门有关规定的凭证（以下统称合 法有效凭证），是指：
（一）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；
（二）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；
（三）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；
（四）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。
因此，要判定收款方取得收进是否应纳流转税，来决定支出是否应取得发票：
（ 1 ）收款方取得收进应缴流转税，一定要取得发票，作为合法、有效凭证
（ 2 ）收款方取得收进不纳或法定减免免流转税，应凭收据和合同或协议等法律文件，作为合法有效凭证
对于拆迁补偿费，房地产企业出具下列凭证可以税前扣除：
A ．政府规定的拆迁补偿费标准的文件
B ．被拆迁人签字的收款收据或收条
C ．被拆迁户的门牌号码
D ．被拆迁人与房地产企业签订的拆迁补偿费协议
另外，取得的青苗补偿费不征营业税也就不需要发票。
根据《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权回还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函 [2008]277 号）文件规定，纳税人将土地使用权回还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权回还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发 [1993]149 号）规定，不征收营业税。
根据上述规定，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，青苗补偿费不属于按照国税函发 [1997]87 号文件规定应该征收营业税的情形，而按照国税函 [2008]277 号文件规定属于不征收营业税的情形，因此，对土地承包人取得的青苗补偿费收进不征营业税，不征营业税也就不需要发票。
2 、产权调换形式。拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权，这就是我们通常所说的“拆一还一” 实物补偿形式 。
如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，需要从两个方面考虑，
一方面按照 31 号文件规定确认视同销售所得，对补偿的房屋按照公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定视同销售收进，同时按照税收规定计算确认拆迁安置房屋的视同销售成本。
另一方面，需要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”。因为房屋补偿方式相当于房地产企业向被拆迁户支付货币补偿资金，然后被拆迁户再用这笔货币补偿资金向房地产企业购进房屋，因此应按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额作为“拆迁补偿费”计进开发成本的土地成本中。
也就是说：
回迁房和其他的商品房一样，成本也分为两个方面
1 、建筑成本等
2 、以房换地按房屋公允价值计算的土地成本，注意这里以房换地要按公允价值计算。
会计的规定：
以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用上述《企业会计准则第 7 号 - 非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。企业所得税方面可以该资产的公允价值为计税基础。
所得税实施条例第 66 条（ 3) 的规定：
通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础 。
例：某房地产企业就地安置拆迁户 5000 平米，市场售价 8000 元，土地成本 ( 土地出让金 )2 亿元，建筑施工等其他开发成本 1 亿元，总可售面积 8 万平米。
第 1 ：支付建筑施工等其他开发成本 1 亿元
第 2 、拆迁补偿费支出： 5000*8000=4000 万元
（注意：这里的拆迁补偿费不是拆迁户 5000 平米的，而是整个楼盘的，拆迁补偿费支出要按总可售面积计算分摊。）
视同销售收进： 5000*8000=4000 万元
第 3 、单位可售面积计税成本 = （土地 2 亿 + 土地 4000 万 + 建筑 1 亿） /80000 平米 =4250/ 平米
第 4 、视同销售成本 =4250*5000=2125 万元，
视同销售所得 =4000-2125=1875 万元
( 五 ) 以土地使用权投资进股方式 取得土地成本的确定
以土地使用权投资进股，节省税负的有限，只按财税【 2002 】 191 号文件规定省略了营业税，根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》 ( 国税函 [2008]828 号 ) 文件规定，凡是资产所有权属发生改变的应按规定视同销售确认收进。因此对外投资的土地，对于投资的法人企业应当视同销售，对外投资的土地按照公允价值确认视同销售收进，对其计税基础确认视同销售成本，差额调增应纳税所得额；对于接受土地使用权投资进股法人企业的好处是投资的溢价可以作为土地成本在企业所得税前扣除。
( 六 ) 以合作建房方式取得土地成本的确定
合作建房主要有两种方式
第一种方式：甲方拥有土地，乙方拥有资金及资质，合作建房，然后分房子。此种合作建房，必须是联合立项，或者乙方立项。
1 、在分配产品环节确认成本（该项土地）
国税发【 2009 】 31 号 第三十一条 规定： 企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：
企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：
换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
这里主要是考虑收进与成本的配比
【案例 1 】 A 公司与甲房地产公司签订协议，将其名下 100 亩土地（按评估价每亩 100 万元，总价 10000 万元转让）用于与甲房地产公司合作开发，待项目开发完毕后，分得该项目 30000 平方米房屋，房地产公司取得该项土地时支付各项税费 500 万元元，分配开发产品时，房屋的单位成本价为每平方米 3000 元，公允价值为每平方米 5500 元。计算该项土地的成本。
该土地的成本＝ 5500 × 30000 ＋ 500 ＝ 17000 万元
注意 （ 1 ）不能按照土地转让价作为成本；
（ 2 ）不能按照开发产品的成本价作为成本。
2 、在接受土地环节确认成本（其他土地）
换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价 , 土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
这样规定主要是考虑换出的开发产品并非在该土地上建造的，可能会存在换进土地使用权的同时就交付开发产品的情况，二者可能是同步的。
【案例 2 】 A 公司与甲房地产公司签订协议，用其名下 50 亩土地（按评估价每亩 100 万元，总价 5000 万元转让）换取甲房地产公司名下一处房产。交换业务发生时，被交换房产的市场公允价值为 6000 万元。在土地转让过程中，房屋开发公司支付相关税费 200 万元。
该土地的成本＝ 6000 ＋ 200 ＝ 6200 万元。
注意：
（ 1 ）以上两种情况，都是以换出产品的公允价值加上取得土地时的相关税费为土地成本价；
（ 2 ）不同的是，成本确认时间不同，前者是在分配产品环节，后者是在接受土地环节。
第二种方式：甲方拥有土地，也拥有开发资质，乙方拥有资金，合作建房，然后分房子。
操作模式：
（ 1 ）以甲方为主体开发，实际由乙方运作。
（ 2 ）乙方将资金投进到甲方。
（ 3 ）乙方代替甲方的名义卖房子。
国税发 [2009]31 号文对于未成立项目公司的只要在合同中约定不在企业所得税前分配就不作为土地使用权的买卖，而对于是否收取固定利润或费用则不作规定性限制。
(1) 分配开发产品的
国税发 [2009]31 号文第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
( 一 ) 凡开发合同或协议中约定向投资各方 ( 即合作、合资方，下同 ) 分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计进当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收进进行相关的税务处理。
在分配开发产品的情况下，如果“分配给投资方开发产品的
计税成本与其投资额之间的差额”为正数，调减应纳税所得额；
负数，调增应纳税所得额。
【案例】 B 房地产开发公司与 A 公司合作（合资）开发房地产项目，合同约定投资各方分配开发产品， A 公司投资额为 800 万元，该项目于 2010 年 12 月完工，按约定 A 公司分得销售成本为 1000 万元的房屋，问 B 如何进行企业所得税处理？假如未结算计税成本分得房屋又应如何进行企业所得税处理？
不需要做分录
在已结算计税成本的情况下：
计税成本与投资额的差额＝ 1000 － 800 ＝ 200 万，应调减应纳税所得额 200 万元。
如果投资额为 1800 万，销售成本为 1000 万元，计税成本与投资额的差额＝
1000 － 1800 ＝ -800 万，应调增应纳税所得额 800 万元。
为什么负数，调增 800 万？
如果投资额为 1800 万，销售成本为 1000 万元，负数，调增 800 万：
之所以这样规定，主要是为规避房地产企业将售房款以接受投资的名义规避纳税。
视同销售收进不等于应纳税所得额
在未结算计税成本的情况下：将投资方的投资额视同销售收进进行相关的税务处理。
应将投资额 800 万按规定的预计计税毛利率计算调整应纳税所得额。
注意，不是 800 万全额调增， 800 万只是视同销售收进，不是应纳税所得额，
只调增 800*15%=120 万
（ 2 ）约定分配项目利润的
凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理 :
企业应将该项目形成的营业利润额并进当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
虽然没有成立法人公司，但是如果协议中规定分配利润的，还是要视同股息红利所得，是免税的，对于投资方比 较有利。
假设， B 企业投资 A 企业 5000 万元， 2 年后分的利润 6000 万元。获利 1 千万
( 七 ) 以分立方式取得土地成本的确定
同时符合下列条件的，适用特殊性税务处理，除此以外按一般税务处理：
( 一 ) 具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。
( 二 ) 被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合本通知规定的比例。
( 三 ) 企业重组后的连续 12 个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。
( 四 ) 重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例。
( 五 ) 企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续 12 个月内，不得转让所取得的股权。
（五）企业分立，
被分立企业所有股东按原持股比例取得分立企业的股权，分立企业和被分立企业均不改变原来的实质经营活动，且被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的 85% ，可以选择按以下规定处理：
1. 分立企业接受被分立企业资产和负债的计税基础，以被分立企业的原有计税基础确定。
2. 被分立企业已分立出往资产相应的所得税事项由分立企业承继。
3. 被分立企业未超过法定弥补期限的亏损额可按分立资产占全部资产的比例进行分配，由分立企业继续弥补。
在这里，要特别强调按原持股比例取得分立企业的股权才可以享受特殊重组。
以分立方式取得土地成本，如果符合特殊性税务处理的条件，并且已经往税务部门备案的，可以用原被分立企业的计税基础进帐；如果只符合一般性税务处理的条件，清算后可以按公允价值进帐。
( 八 ) 以合并方式取得土地成本的确定
同时符合下列条件的，适用特殊性税务处理，除此以外按一般税务处理：
( 一 ) 具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。
( 二 ) 被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合本通知规定的比例。
( 三 ) 企业重组后的连续 12 个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。
( 四 ) 重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例。
( 五 ) 企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续 12 个月内，不得转让所取得的股权。
以合并方式取得土地成本，如果符合特殊性税务处理的条件，并且已经往税务部门备案的，可以用持有的被合并企业股权的计税基础确定；如果只符合一般性税务处理的条件，清算后可以按公允价值进帐。
( 九 ) 以划拨方式取得土地成本的确定
目前，在税收上没有无偿划拨的概念。根据《企业所得税法实施条例》第二十五条以及《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》 ( 国税函 [2008]828 号 ) 文件规定，凡是资产所有权属发生改变的应按规定视同销售确认收进。因此无偿划拨的土地，对于划出土地的法人企业应当视同销售，对划拨的土地按照公允价值确认视同销售收进，对其计税基础确认视同销售成本，差额调增应纳税所得额；根据税法及条例规定，企业接受的来自其他企业、组织或者个人无偿给予的货币性资产、非货币性资产属于捐赠收进应确认所得。因此对于无偿接受划拨土地的法人企业，应作为接受捐赠处理，按照公允价值计进应纳税所得额，同时以公允价值进账。
无论采取哪种方式，取得土地后，如果分期开发的，要注意期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
如一项目，土地面积为 10000M2 ，分三期开发，一期基座占地为 2500M2 ，二期基座占地为 3000M2 ，三期占地为 1800M2 。土地成本为 8000 万元，如何分配土地成本？
国税发 [2009]31 号文第二十九条的规定，应该这样理解：
应计进开发产品成本中的费用包括两部分，一部分是属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计进成本对象；
另一部分是共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。
1 、 2500 ＋ 3000 ＋ 1800 ＝ 7300 ，各期开发面积对应的成本属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，可以直接计进成本对象；
2 、 10000 － 7300 ＝ 2700 ，这部分面积对应的成本属于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按三期面积比例配比分进各期成本中往。
共同成本按面积配比分进第一期的比例是 2500 ÷ 7300 ＝ 34.2%
共同成本按面积配比分进第二期的比例是 3000 ÷ 7300 ＝ 41.1%
共同成本按面积配比分进第三期的比例是 1800 ÷ 7300 ＝ 24.7%
则计进第一期的成本应是 8000 ×（ 2500 ＋ 2700 × 34.2% ） /10000 ＝ 2740
计进第二期的成本应是 8000 ×（ 3000 ＋ 2700 × 41.1% ） /10000 ＝ 3288
计进第三期的成本应是 8000 ×（ 1800 ＋ 2700 × 24.7% ） /10000 ＝ 1972
二、前期工程费。
指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
注意：境外的设计费要代扣营业税。
《新营业税实施细则 》第四条规定：
条例第一条所称在中华人民共和国境内（以下简称境内）提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指：
（一）提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；
如果设计行为全部发生在境外，则不需要在中国缴纳企业所得税。
企业所得税条例第七条规定： 企业所得税法第三条所称来源于中国境内、境外的所得，按照以下原则确定：（二）提供劳务所得，按照劳务发生地确定
如果设计行为要来华提供服务的 ，要分清境内劳务与境外劳务
财税外 [1986]172 号规定：
二 , 外商接受中国境内企业的委托或与中国境内企业合作 ( 或联合 ) 进行建筑 , 工程等项目的设计 , 除设计工作开始前派员来我国进行现场勘察 , 搜集资料 , 了解情况外 , 设计方案 , 计算绘图等业务全部或部分是在中国境外进行 , 设计完成后 , 又派员来我国解释图纸并对其设计的建筑 , 工程等项目的施工进行监督管理和技术指导 , 已构成在中国境内设有机构 , 场所从事经营活动 . 因此 , 对其所得的设计业务收进 , 除准许其扣除发生在中国境外的设计劳务部分所收取的价款外 , 其余收进应依照税法规定按营利企业单位征收工商统一税和企业所得税 . 但对在委托设计或合作 ( 或联合 ) 设计合同中 , 没有载明其在中国境外提供设计劳务价款的 , 或者不能提供准确的证明文件 , 正确划分其在中国境内或境外进行的设计劳务的 , 都应与其在中国境内提供的设计劳务所取得的业务收进合并计算征税 .
中国境内收进 = 全部收进 - 中国境外 ( 用减法 )
另外，国税发 [2010]19 号 第七条规定：
非居民企业为中国境内客户提供劳务取得的收进，凡其提供的服务全部发生在中国境内的，应全额在中国境内申报缴纳企业所得税。凡其提供的服务同时发生在中国境内外的，应以劳务发生地为原则划分其境内外收进，并就其在中国境内取得的劳务收进申报缴纳企业所得税。税务机关对其境内外收进划分的合理性和真实性有疑义的，可以要求非居民企业提供真实有效的证明，并根据工作量、工作时间、成本费用等因素合理划分其境内外收进；如非居民企业不能提供真实有效的证明，税务机关可视同其提供的服务全部发生在中国境内，确定其劳务收进并据以征收企业所得税。
派人华设计要构成常设机构才征收企业所得税。
境内企业向境外非居民企业支付价款，如果判定为劳务所得，如果超过 183 天，构成常设机构的按 100*10%*25% 计算所得税， 100*5% 计算营业税；如果不超过 183 天，不负有企业所得税纳税义务只按 100*5% 计算营业税。
非居民需要享受以下税收协定条款规定的税收协定待遇的，应向主管税务机关或者有权审批的税务机关提出享受税收协定待遇审批申请，否则不能享受。