第一章
房地产的含义
房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总和。
房地产的特征
（一）自然特征
1. 固定性 2. 个别性 3. 耐久性 4. 有限性
（二）经济特征
1. 地产价值常要借助房产价值体现出来
2. 建设周期长、投资大
3. 投资的流动性较差
4. 具有保值和增值性
5. 房地产开发和利用具有外部性
（三）社会特征
1. 在生产经营过程中涉及复杂的法律关系：《中华人民共和国民法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国继承法》、《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国物权法》和各种税法。
2. 受福利制度、社会保障制度的影响
85%的新加坡公民住进了政府建造的“政府组屋”；香港一半的居民均居于公屋；中国的保障性住房。
3. 政府一般对房地产的开发和利用进行限制
通过管制权、征税权、征收权和充公权来实现对房地产的开发和利用进行限制
4. 生产和消费反映出社会风俗和地域习惯
房地产业概述
房地产业的含义及行业性质
房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的产业
房地产业属于第三产业
建筑业：建筑产品的生产部门，是从事工业与民用房屋和构筑物建造 的行业，属于第二产业。
房地产业的任务
1. 城镇房地产综合开发：土地征用-拆迁安置-规划设计-前期准备工作-地上建筑物与构筑物的施工建设-配套设施建设-房地产经营管理-旧城区改造
2. 房地产经营管理：土地使用权的出让、转让，房地产抵押，房屋买卖、租赁、互换和抵押
3. 房屋重建、维修和养护：寿命终止-重建；安全、延长寿命-维修养护
4. 房地产行业管理：主管部门制定行业规划、政策与法规，并进行宏观调控和规范
5. 房地产科研、咨询及人才培养：科技进步、开发、经营、管理和服务的专门人才 房地产业经济活动的内容
1. 生产：开发建设
2. 流通：经营管理-买卖、租赁、抵押
3. 消费：后续服务
房地产业的地位
（一）房地产业是整个城镇经济发展的基础性产业
是经济和社会活动的基础、载体和空间条件。
（二）房地产业是国民经济的主导性产业
有很强的关联性，会带动相关行业的发展。
（三）房地产业已成为国民经济的支柱产业
对经济有很强的拉动作用。包括直接的固定资产投资，解决就业等
（四）房地产业可以保护和优化生态环境
其发展的规模、结构、布局和水平在很大程度上制约着城市生态环境的建设。 房地产业的作用
（一）房地产业的发展有利于提高居民的生活质量和消费水平
（二）房地产业的发展对整个国民经济具有明显的促进作用
（三）房地产业的发展有利于优化土地资源的配置，增加财政收入，加快城市建设
（四）房地产业的发展有利于提高城市的聚集效益，提高劳动生产率
（五）房地产业的发展对社会关系的调整具有重要影响
第三章
区位的内涵
区位是人类活动实体占有的场所，既指事物所处的具体位置，更指该事物与其他事物之间的一种空间联系。
包含三层含义：
自然区位：是指反映某一事物与山、江、河、湖、海等自然环境要素的相互关系的区位。 经济区位：是指反映某一事物与经济实体的相互关系的区位。
交通区位：是指反映某一事物与交通运输方式、路线、设施之间的相互关系的区位。
自然区位是经济区位形成后其效益大小的重要自然条件和制约因素；交通区位的优劣往往决定该区域的经济价值。
区位理论
区位理论是研究人类经济行为的空间选择及空间区内经济活动优化组合的理论。
1、农业区位论——德国经济学家杜能所首创
2、工业区位论——韦伯
韦伯工业区位论的应用研究
（一） 运费指向论的应用（二）劳动费指向论的应用（三）集聚指向论的应用
原料指数：生产单位产品需要的限地性原料量
原料指数=限地性原料重量/产品重量
区位重量：生产单位产品需要的运送的最终产品和限地性原料的重量之和。
区位重量=（限地性原料重量+产品重量）/产品重量=原料指数+1
运费指向定律（最小运费原理）
第一，当原料指数＞1（或区位重量＞2 ）时，运进工厂的物质总量＞运出工厂的总量，为节约费用，工厂应该设在原料地，也被指为原料地指向性区位；
第二，当原料指数
劳动费指数＝劳动费/产品重量
标准：如果劳动费用指数大，那么，从最小运费区位移向廉价劳动费区位的可能性就大；否则，这种可能性就小。
劳动系数：每单位区位重量的劳动费，用它来表示劳动费的吸引力。
劳动系数＝劳动力成本/区位重量
标准：劳动系数大，表示远离运费最小区位的可能性大；劳动系数小则表示运费最小区位的指向强。进一步也可以说劳动系数越高，工业就会更加向少数劳动廉价地集中。
3、中心地理论——克里斯塔勒
第四章
房地产需求的内涵
房地产需求是指房地产需求者在特定的时间内、在一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品的数量。
形成房地产需求有两个必要条件：一是购买房地产的欲望；二是购买房地产的能力。 房地产需求的特点:
需求的区域性
需求的层次性
需求的连续性和间断性
只要社会存在、还在发展，对房地产的需求就不会停止;
由于房地产是耐用消费品，使用价值存在很长时间，一次购买可以使用很长时间。 房地产需求的影响因素:
（一）国民经济发展水平与城市化水平
（二） 城市人口数量和家庭结构
（三） 居民收入水平和消费结构
（四） 房地产价格
（五） 投资者对未来的预期
（六） 国家有关经济政策
房地产供给的内涵
房地产供给是指房地产商品生产者在特定的时间内、在一定的价格水平上，愿意提供而且能够提供的房地产商品的数量。
形成房地产供给有两个必要条件：一是供给房地产的欲望；二是供给房地产的能力
第七章
经济周期的四个阶段：
繁荣阶段、衰退阶段、萧条阶段、复苏阶段
房地产经济周期运行过程：（见第六章课件）
第八章
产权
所谓产权就是指对于某种物品包括所有权、使用权、抵押权等权利在内的，受法律保护的，排他性的权利束。
房地产产权
由于房地产所包含内容的差异，房地产产权的内涵也有所不同，一般认为分为广义和狭义两种。
广义的房地产产权既包括土地本身及其所提供服务的所有权、使用权、租赁权等在内的权利束，又包括土地附着建筑物、构筑物等土地改良物的所有权、使用权、租赁权等在内的权利束。
狭义的房地产产权则不包含土地所有权以及由所有权衍生的权利束。
土地使用权出让方式：协议、招标、拍卖
二、住房制度改革的内容：
1. 改革住房建设投资体制。由原来国家或单位统包的投资体制转变为国家、单位、个人三者合理负担的投资体制。
2. 改革住房建设、分配、维修、管理体制。由原来单位统包职工住房建设、分配、维修、管理一体化的单位所有制，转变为住房的生产、建设专业化，维修、管理社会化的体制。
3. 改革住房分配体制。由原来的行政手段、福利性质、实物分配制度，转变为按劳分配为主的货币分配制度。职工根据自己的经济承受能力，通过向市场购买或租赁住房解决住房问题，满足住房需求。
4. 建立双轨制的住房供应体系。即以中低收入家庭为对象的、具有社会保障性质的经济适用住房及廉租住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。
5. 建立住房公积金制度。由职工个人和所在单位分别交缴占职工工资一定比例的资金，作为职工个人住房基金，以增强职工住房消费能力。
6. 建立政策性和商业性并存的住房信贷体系，发展住房金融和住房保险。
7. 建立规范化的房地产交易市场，规范交易行为，发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。
第九章
税收：是国家以强制力为基础，从法律规定范围内的法人和自然人那里无偿获得的、以货币形态为主的财政收入。
税收的特征：具有强制性、无偿性和固定性三个特征
税收的作用 税收的财政收入组织作用
税收的经济运行调控作用
税收的收入调控作用
房地产税收的作用
房地产税收是财政收入的重要组成部分
房地产税收可以调控房地产市场、促进资源优化配置
房地产税收可调节财富分配、促进社会公平
房地产税收可以反映房地产市场经济活动情况
第十一章
可持续发展的原则（三原则）
公平性原则
持续性原则
共同性原则
房地产业可持续发展的含义
房地产业可持续发展就是“既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件”。
第一章
房地产的含义
房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总和。
房地产的特征
（一）自然特征
1. 固定性 2. 个别性 3. 耐久性 4. 有限性
（二）经济特征
1. 地产价值常要借助房产价值体现出来
2. 建设周期长、投资大
3. 投资的流动性较差
4. 具有保值和增值性
5. 房地产开发和利用具有外部性
（三）社会特征
1. 在生产经营过程中涉及复杂的法律关系：《中华人民共和国民法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国继承法》、《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国物权法》和各种税法。
2. 受福利制度、社会保障制度的影响
85%的新加坡公民住进了政府建造的“政府组屋”；香港一半的居民均居于公屋；中国的保障性住房。
3. 政府一般对房地产的开发和利用进行限制
通过管制权、征税权、征收权和充公权来实现对房地产的开发和利用进行限制
4. 生产和消费反映出社会风俗和地域习惯
房地产业概述
房地产业的含义及行业性质
房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的产业
房地产业属于第三产业
建筑业：建筑产品的生产部门，是从事工业与民用房屋和构筑物建造 的行业，属于第二产业。
房地产业的任务
1. 城镇房地产综合开发：土地征用-拆迁安置-规划设计-前期准备工作-地上建筑物与构筑物的施工建设-配套设施建设-房地产经营管理-旧城区改造
2. 房地产经营管理：土地使用权的出让、转让，房地产抵押，房屋买卖、租赁、互换和抵押
3. 房屋重建、维修和养护：寿命终止-重建；安全、延长寿命-维修养护
4. 房地产行业管理：主管部门制定行业规划、政策与法规，并进行宏观调控和规范
5. 房地产科研、咨询及人才培养：科技进步、开发、经营、管理和服务的专门人才 房地产业经济活动的内容
1. 生产：开发建设
2. 流通：经营管理-买卖、租赁、抵押
3. 消费：后续服务
房地产业的地位
（一）房地产业是整个城镇经济发展的基础性产业
是经济和社会活动的基础、载体和空间条件。
（二）房地产业是国民经济的主导性产业
有很强的关联性，会带动相关行业的发展。
（三）房地产业已成为国民经济的支柱产业
对经济有很强的拉动作用。包括直接的固定资产投资，解决就业等
（四）房地产业可以保护和优化生态环境
其发展的规模、结构、布局和水平在很大程度上制约着城市生态环境的建设。 房地产业的作用
（一）房地产业的发展有利于提高居民的生活质量和消费水平
（二）房地产业的发展对整个国民经济具有明显的促进作用
（三）房地产业的发展有利于优化土地资源的配置，增加财政收入，加快城市建设
（四）房地产业的发展有利于提高城市的聚集效益，提高劳动生产率
（五）房地产业的发展对社会关系的调整具有重要影响
第三章
区位的内涵
区位是人类活动实体占有的场所，既指事物所处的具体位置，更指该事物与其他事物之间的一种空间联系。
包含三层含义：
自然区位：是指反映某一事物与山、江、河、湖、海等自然环境要素的相互关系的区位。 经济区位：是指反映某一事物与经济实体的相互关系的区位。
交通区位：是指反映某一事物与交通运输方式、路线、设施之间的相互关系的区位。
自然区位是经济区位形成后其效益大小的重要自然条件和制约因素；交通区位的优劣往往决定该区域的经济价值。
区位理论
区位理论是研究人类经济行为的空间选择及空间区内经济活动优化组合的理论。
1、农业区位论——德国经济学家杜能所首创
2、工业区位论——韦伯
韦伯工业区位论的应用研究
（一） 运费指向论的应用（二）劳动费指向论的应用（三）集聚指向论的应用
原料指数：生产单位产品需要的限地性原料量
原料指数=限地性原料重量/产品重量
区位重量：生产单位产品需要的运送的最终产品和限地性原料的重量之和。
区位重量=（限地性原料重量+产品重量）/产品重量=原料指数+1
运费指向定律（最小运费原理）
第一，当原料指数＞1（或区位重量＞2 ）时，运进工厂的物质总量＞运出工厂的总量，为节约费用，工厂应该设在原料地，也被指为原料地指向性区位；
第二，当原料指数
劳动费指数＝劳动费/产品重量
标准：如果劳动费用指数大，那么，从最小运费区位移向廉价劳动费区位的可能性就大；否则，这种可能性就小。
劳动系数：每单位区位重量的劳动费，用它来表示劳动费的吸引力。
劳动系数＝劳动力成本/区位重量
标准：劳动系数大，表示远离运费最小区位的可能性大；劳动系数小则表示运费最小区位的指向强。进一步也可以说劳动系数越高，工业就会更加向少数劳动廉价地集中。
3、中心地理论——克里斯塔勒
第四章
房地产需求的内涵
房地产需求是指房地产需求者在特定的时间内、在一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品的数量。
形成房地产需求有两个必要条件：一是购买房地产的欲望；二是购买房地产的能力。 房地产需求的特点:
需求的区域性
需求的层次性
需求的连续性和间断性
只要社会存在、还在发展，对房地产的需求就不会停止;
由于房地产是耐用消费品，使用价值存在很长时间，一次购买可以使用很长时间。 房地产需求的影响因素:
（一）国民经济发展水平与城市化水平
（二） 城市人口数量和家庭结构
（三） 居民收入水平和消费结构
（四） 房地产价格
（五） 投资者对未来的预期
（六） 国家有关经济政策
房地产供给的内涵
房地产供给是指房地产商品生产者在特定的时间内、在一定的价格水平上，愿意提供而且能够提供的房地产商品的数量。
形成房地产供给有两个必要条件：一是供给房地产的欲望；二是供给房地产的能力
第七章
经济周期的四个阶段：
繁荣阶段、衰退阶段、萧条阶段、复苏阶段
房地产经济周期运行过程：（见第六章课件）
第八章
产权
所谓产权就是指对于某种物品包括所有权、使用权、抵押权等权利在内的，受法律保护的，排他性的权利束。
房地产产权
由于房地产所包含内容的差异，房地产产权的内涵也有所不同，一般认为分为广义和狭义两种。
广义的房地产产权既包括土地本身及其所提供服务的所有权、使用权、租赁权等在内的权利束，又包括土地附着建筑物、构筑物等土地改良物的所有权、使用权、租赁权等在内的权利束。
狭义的房地产产权则不包含土地所有权以及由所有权衍生的权利束。
土地使用权出让方式：协议、招标、拍卖
二、住房制度改革的内容：
1. 改革住房建设投资体制。由原来国家或单位统包的投资体制转变为国家、单位、个人三者合理负担的投资体制。
2. 改革住房建设、分配、维修、管理体制。由原来单位统包职工住房建设、分配、维修、管理一体化的单位所有制，转变为住房的生产、建设专业化，维修、管理社会化的体制。
3. 改革住房分配体制。由原来的行政手段、福利性质、实物分配制度，转变为按劳分配为主的货币分配制度。职工根据自己的经济承受能力，通过向市场购买或租赁住房解决住房问题，满足住房需求。
4. 建立双轨制的住房供应体系。即以中低收入家庭为对象的、具有社会保障性质的经济适用住房及廉租住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。
5. 建立住房公积金制度。由职工个人和所在单位分别交缴占职工工资一定比例的资金，作为职工个人住房基金，以增强职工住房消费能力。
6. 建立政策性和商业性并存的住房信贷体系，发展住房金融和住房保险。
7. 建立规范化的房地产交易市场，规范交易行为，发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。
第九章
税收：是国家以强制力为基础，从法律规定范围内的法人和自然人那里无偿获得的、以货币形态为主的财政收入。
税收的特征：具有强制性、无偿性和固定性三个特征
税收的作用 税收的财政收入组织作用
税收的经济运行调控作用
税收的收入调控作用
房地产税收的作用
房地产税收是财政收入的重要组成部分
房地产税收可以调控房地产市场、促进资源优化配置
房地产税收可调节财富分配、促进社会公平
房地产税收可以反映房地产市场经济活动情况
第十一章
可持续发展的原则（三原则）
公平性原则
持续性原则
共同性原则
房地产业可持续发展的含义
房地产业可持续发展就是“既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件”。