厦门市物业服务收费管理暂行办法
为建立合理、公开、质价相符的物业服务收费机制,保障业主和物业服务企业的合法权益,促进物业服务行业的健康发展,根据《中华人民共和国价格法》、《厦门市住宅区物业管理条例》、《厦门市价格管理条例》和国家发展和改革委员会、建设部印发的《物业服务收费管理办法》等法律、法规及有关规定,结合厦门市的实际情况,制定本办法。
第一条 本办法适用于厦门市行政区域内对物业开展的服务收费及监督管理。
物业服务,是指物业管理企业依照合同约定,对物业及其环境、公共秩序等进行专业化的维修、养护、管理，并提供相关服务的活动。物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对物业及配套的设施设备维修、养护、管理;对公共区域内的环境卫生、公共秩序、安全防范、绿化养护等服务项目进行维护所提供的服务向业主或使用人收取的费用。
第二条 市价格行政主管部门会同市建设行政主管部门负责全市物业服务收费的监督管理工作。
第三条 物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
业主大会成立前物业服务收费实行政府指导价。新开发物业服务项目的收费标准由建设单位根据物业的特点和服务的要求,按照《厦门市物业服务收费等级政府指导价标准》选择服务项目、服务等级并拟定收费标准,在发布招标公告或协议价格20个工作日前将拟定的收费标准报物业所在市(区)价格主管部门确认。建设单位应在确认的收费标准的范围内进行物业服务招标或确定协议价格。入住后的物业服务项目由物业服务企业在签订物业服务合同后15个工作日内将拟定的物业服务标准、收费标准报物业所在市(区)价格主管部门确认。
业主大会成立后物业服务收费实行市场调节价。由业主大会与物业服务企业根据物业特点和服务要求,按照《厦门市物业服务收费等级政府指导价标准》选择服务项目、服务等级,在服务合同中约定具体收费标准。
物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务,收费由双方约定。
第四条 物业服务可采取包干制、酬金制等形式约定服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第五条 物业服务费用实行包干制的,服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 物业服务费用实行酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
3、物业管理区域清洁卫生费用;
4、物业管理区域绿化养护费用;
5、物业管理区域秩序维护费用;
6、办公费用;
7、物业管理企业固定资产折旧;
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
9、经业主大会同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,从专项维修资金列支,不计入物业服务支出或者物业服务成本。
第六条 物业服务费用实行酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业服务企业不得将其用于物业服务合同以外支出。
物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算,每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出咨询时,物业服务企业应当及时答复。
第七条 物业服务收费采取酬金制方式的,物业服务企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
第八条 物业管理区域内的供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的,可向委托单位收取手续费,手续费标准按委托合同约定,不得向业主收取手续费等额外的费用。
第九条 利用物业公共部位、共用设施设备进行经营的,应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。经营所得利益应当用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
第十条 物业管理区域的物业服务按照《厦门市物业服务收费等级政府指导价标准》选择并组合确定的。物业服务收费标准为各物业服务项目收费标准的总和,各物业服务项目的收费标准原则上不超过规定的最高收费标准。根据物业项目指导价可上下浮动10%。海沧、集美、同安、翔安区可在指导价范围内制定具体收费标准。
提供《厦门市物业服务收费等级政府指导价标准》未涵盖的服务内容和设施设备而提高物业服务水平的,可适当提高收费标准,但需报市(区)价格主管部门确认。
第十一条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同,应当约定物业服务内容、服务等级、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容,涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起15个工作日内,将《物业服务委托合同》、《企业营业执照》、《企业资质等级证书》和《建设工程竣工验收备案证明书》的复印件提交价格主管部门和建设行政主管部门备案。
第十二条 物业服务收费等级政府指导价标准包括物业服务等级标准和物业服务收费标准。根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为事务管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务,公共区域绿化养护服务、共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务等五项服务内容,等级分为五级,从低到高。由市价格行政主管部门会同市建设行政主管部门根据物业不同的服务内容、服务要求制定,适时调整并向社会公布。
第十三条 业主应当按照物业服务合同的约定,按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的,业主委员会应当督促其限期交纳,逾期仍不交纳的每日加收3‰滞纳金,物业服务企业也可以依法追缴。
物业服务收费的计价单位为每月每平方米建筑面积。物业服务收费按月收取。业主自愿可以预收,预收期限与业主约定。
第十四条 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用,由建设单位承担,出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用,由物业买收人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担;房屋销售合同未约定的,由建设单位承担。
物业产权转移时,产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用,由物业出让人承担;产权转移之日起发生的物业服务费用,由物业受让人承担。双方另有约定的从期约定。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的,从其约定,业主负有连带交纳责任。 第十五条 物业服务企业应按规定实行明码标价,做到价目齐全、内容真实、标示显目、字迹清晰。公示方式可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端等方式，在物业服务区域内进行公示。
物业服务收费明码标价的内容包括:物业管理企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、批准(合同)文号、监督举报电话等。
实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时,物业服务企业应当在执行新标准前一个月,将所标示的相关内容进行调整,并标示新标准开始实行的日期。
第十六条 物业服务企业必需按照物业服务合同为业主提供质价相符的物业服务,若未能履行物业服务合同约定,导致业主人身、财产、安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
物业服务企业未提供相应物业服务的,业主或业主委员会应督促物业服务企业予以改进或按照合同的约定追偿。
第十七条 装修保证金 、土头清运费实行政府指导价。装修保证金 、土头清运费应在业主或使用人签订装修合同后由物业服务企业按建筑面积收取。业主或使用人装修结束后经物业服务企业验收,没有破坏房屋结构或平面以及通风、通气、排水等设施设备的,物业服务企业应如数退还装修保证金。破坏房屋结构或平面以及通风、通气、排水等设施设备的,物业服务企业应及时制止,并限期改正。逾期不改正,物业服务企业应当会同城市综合执法部门进行强行恢复,造成损失的责任人按实赔偿。
第十八条 市价格行政主管部门会同建设行政主管部门加强物业服务企业的服务内容、服务标准和收费项目、收费标准的监督检查。有下列行为之一的由价格行政主管部门依据《价格法》、《行政处罚法》等法律法规和有关规定予以处罚:
(一)擅自设立收费项目、标准收费或擅自提高收费标准的;
(二)不按规定的收费日期提前或收费期限到期擅自延期收费的;
(三)提供服务质价不符，只收费不服务或多收费少服务的;
(四)提供虚假材料申请收费,不按规定实行明码标价的;
(五)违反本办法有关规定的行为。
第十九条 本办法自2007年 月 日起实施。凡以前文件规定与本办法不一致的按本办法规定执行。
第二十条 本办法由市价格行政主管部门负责解释。
厦门市物价局 厦门市建设局
二OO七年一月二十三日
厦门市物业服务收费管理暂行办法
为建立合理、公开、质价相符的物业服务收费机制,保障业主和物业服务企业的合法权益,促进物业服务行业的健康发展,根据《中华人民共和国价格法》、《厦门市住宅区物业管理条例》、《厦门市价格管理条例》和国家发展和改革委员会、建设部印发的《物业服务收费管理办法》等法律、法规及有关规定,结合厦门市的实际情况,制定本办法。
第一条 本办法适用于厦门市行政区域内对物业开展的服务收费及监督管理。
物业服务,是指物业管理企业依照合同约定,对物业及其环境、公共秩序等进行专业化的维修、养护、管理，并提供相关服务的活动。物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对物业及配套的设施设备维修、养护、管理;对公共区域内的环境卫生、公共秩序、安全防范、绿化养护等服务项目进行维护所提供的服务向业主或使用人收取的费用。
第二条 市价格行政主管部门会同市建设行政主管部门负责全市物业服务收费的监督管理工作。
第三条 物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
业主大会成立前物业服务收费实行政府指导价。新开发物业服务项目的收费标准由建设单位根据物业的特点和服务的要求,按照《厦门市物业服务收费等级政府指导价标准》选择服务项目、服务等级并拟定收费标准,在发布招标公告或协议价格20个工作日前将拟定的收费标准报物业所在市(区)价格主管部门确认。建设单位应在确认的收费标准的范围内进行物业服务招标或确定协议价格。入住后的物业服务项目由物业服务企业在签订物业服务合同后15个工作日内将拟定的物业服务标准、收费标准报物业所在市(区)价格主管部门确认。
业主大会成立后物业服务收费实行市场调节价。由业主大会与物业服务企业根据物业特点和服务要求,按照《厦门市物业服务收费等级政府指导价标准》选择服务项目、服务等级,在服务合同中约定具体收费标准。
物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务,收费由双方约定。
第四条 物业服务可采取包干制、酬金制等形式约定服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第五条 物业服务费用实行包干制的,服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 物业服务费用实行酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
3、物业管理区域清洁卫生费用;
4、物业管理区域绿化养护费用;
5、物业管理区域秩序维护费用;
6、办公费用;
7、物业管理企业固定资产折旧;
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
9、经业主大会同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,从专项维修资金列支,不计入物业服务支出或者物业服务成本。
第六条 物业服务费用实行酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业服务企业不得将其用于物业服务合同以外支出。
物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算,每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出咨询时,物业服务企业应当及时答复。
第七条 物业服务收费采取酬金制方式的,物业服务企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
第八条 物业管理区域内的供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的,可向委托单位收取手续费,手续费标准按委托合同约定,不得向业主收取手续费等额外的费用。
第九条 利用物业公共部位、共用设施设备进行经营的,应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。经营所得利益应当用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
第十条 物业管理区域的物业服务按照《厦门市物业服务收费等级政府指导价标准》选择并组合确定的。物业服务收费标准为各物业服务项目收费标准的总和,各物业服务项目的收费标准原则上不超过规定的最高收费标准。根据物业项目指导价可上下浮动10%。海沧、集美、同安、翔安区可在指导价范围内制定具体收费标准。
提供《厦门市物业服务收费等级政府指导价标准》未涵盖的服务内容和设施设备而提高物业服务水平的,可适当提高收费标准,但需报市(区)价格主管部门确认。
第十一条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同,应当约定物业服务内容、服务等级、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容,涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起15个工作日内,将《物业服务委托合同》、《企业营业执照》、《企业资质等级证书》和《建设工程竣工验收备案证明书》的复印件提交价格主管部门和建设行政主管部门备案。
第十二条 物业服务收费等级政府指导价标准包括物业服务等级标准和物业服务收费标准。根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为事务管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务,公共区域绿化养护服务、共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务等五项服务内容,等级分为五级,从低到高。由市价格行政主管部门会同市建设行政主管部门根据物业不同的服务内容、服务要求制定,适时调整并向社会公布。
第十三条 业主应当按照物业服务合同的约定,按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的,业主委员会应当督促其限期交纳,逾期仍不交纳的每日加收3‰滞纳金,物业服务企业也可以依法追缴。
物业服务收费的计价单位为每月每平方米建筑面积。物业服务收费按月收取。业主自愿可以预收,预收期限与业主约定。
第十四条 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用,由建设单位承担,出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用,由物业买收人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担;房屋销售合同未约定的,由建设单位承担。
物业产权转移时,产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用,由物业出让人承担;产权转移之日起发生的物业服务费用,由物业受让人承担。双方另有约定的从期约定。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的,从其约定,业主负有连带交纳责任。 第十五条 物业服务企业应按规定实行明码标价,做到价目齐全、内容真实、标示显目、字迹清晰。公示方式可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端等方式，在物业服务区域内进行公示。
物业服务收费明码标价的内容包括:物业管理企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、批准(合同)文号、监督举报电话等。
实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时,物业服务企业应当在执行新标准前一个月,将所标示的相关内容进行调整,并标示新标准开始实行的日期。
第十六条 物业服务企业必需按照物业服务合同为业主提供质价相符的物业服务,若未能履行物业服务合同约定,导致业主人身、财产、安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
物业服务企业未提供相应物业服务的,业主或业主委员会应督促物业服务企业予以改进或按照合同的约定追偿。
第十七条 装修保证金 、土头清运费实行政府指导价。装修保证金 、土头清运费应在业主或使用人签订装修合同后由物业服务企业按建筑面积收取。业主或使用人装修结束后经物业服务企业验收,没有破坏房屋结构或平面以及通风、通气、排水等设施设备的,物业服务企业应如数退还装修保证金。破坏房屋结构或平面以及通风、通气、排水等设施设备的,物业服务企业应及时制止,并限期改正。逾期不改正,物业服务企业应当会同城市综合执法部门进行强行恢复,造成损失的责任人按实赔偿。
第十八条 市价格行政主管部门会同建设行政主管部门加强物业服务企业的服务内容、服务标准和收费项目、收费标准的监督检查。有下列行为之一的由价格行政主管部门依据《价格法》、《行政处罚法》等法律法规和有关规定予以处罚:
(一)擅自设立收费项目、标准收费或擅自提高收费标准的;
(二)不按规定的收费日期提前或收费期限到期擅自延期收费的;
(三)提供服务质价不符，只收费不服务或多收费少服务的;
(四)提供虚假材料申请收费,不按规定实行明码标价的;
(五)违反本办法有关规定的行为。
第十九条 本办法自2007年 月 日起实施。凡以前文件规定与本办法不一致的按本办法规定执行。
第二十条 本办法由市价格行政主管部门负责解释。
厦门市物价局 厦门市建设局
二OO七年一月二十三日