舟山定海文化休闲养生度假区项目建议
郑 川（[1**********]） 搞项目真正的价值是前瞻性，战略就是预见，就是“找魂”，如果没有预见，就是摸着石头过河。
现在全国各地都在上休闲度假项目，明显存在的问题是同质化竞争，因此我们就一定要找到自己唯一性、排他性的优势，这就必须客观和主观结合，把资源禀赋找到，把长板做到极致，短板去外部整合。因为过去是“平台”(跑马占地盖房子)为王，大多是玩概念和炒作就可以赚钱，因此很少有人下功夫去完善它，真正去做内容。现在是“内容为王”（产业、产业链、复合产业链），“平台”因“内容”而产生价值，因为人们把需要更多的梦想和欲望注入旅游，而不仅仅满足于慕名而来，猎奇而去，嗨了就行，因此我们就必须把更多的内容导入乡村田园、青山绿水——孩子的教育、老人的养生、情人要浪漫、亲人要温情„„不再是圈个景区就有钱赚，而是“内容”的价值决定了“平台”的价值，所以，我们就一定要在“内容”上下足功夫。
《中国定海国际文化休闲养生度假区项目规划》如单从常规旅游规划角度定位，已是算无遗策,有了很好的提升基础。但要从实际操作层面,以打造产品（内容）的角度去考量，这仍旧是传统的“红海”思维，还具有很大的提升空间：如设计视角不独到，没有使项目区独特的地域性文化特性得到充分表达；概念表达不具有唯一性，所涉及项目不涵盖特有服务；没有最基本的地表景观规划；只有“文化”概念的提及，而没有必要文化具体载体的产业链规划描述。这主要是《规划》忽略了旅游业的发展与经济、社会和环境之间的关系协调，未能将项目区的
特有资源合理优化配置与利用，缺乏实现旅游业经济、社会和环境效益最大化的通道，没有深度体验式旅游产品的开发，缺少满足消费者身心需求的旅游服务硬件设施和软件配套造成的。
今天的人们越来越想摆脱目前的各种初级玩法，越来越注重旅游的深度体验时，这说明专心做“内容”、搞创新的的时代到了，各种新鲜的玩法会催生出一次次的微创新。其根本就是要琢磨通透“旅游，就是一群在某个地方活腻的人，到另一群人活腻了的地方去看看。”这句话。
因此，我们就要用互联网的思维方式，本着用户思维、盈利模式构建当先的原则，以产业文创化，文创产业化这一产业融合模式为宗旨，在宏观、中观和微观各层面综合考量的前提下，从优化、提升项目立意高度与着力点出发，以全方位统筹兼顾当地水文气象、地质地貌、风俗民情、哲学美学等客观因素为基础，以打造舟山独有的海岛有机农业产业名片为己任，以绿色生态为引领，以海天佛国参禅修心的人文风情为特色，以乡村俱乐部为表现形式，以开放的心态众筹共建主体区域，将项目打造成为集精品农庄、论坛会址、游学基地、禅修养生、耕读养老、人文体验于一体的多功能国际文化休闲养生度假区。
一、 知全局而谋一隅，超常规逆向思维
项目地内的南洞艺谷，以文化融入社区经济发展，充分借助外部智力和财力，努力打造集人文、自然、休闲、娱乐、教育于一体的新农村产业模式已成雏形，
但经营现状却不尽如人意。究其根本，就是有虚概念（平台）而无实产业（内容），消费者到此一游再无其它，成了留不住人、留不住心、留不住钱的一次性盆景。我们的项目不可再蹈覆辙，因此就要有地域上的全局观念和历史的纵向思维。 现在的人都已经是互联网思维了，通过各种网络点评与推送轻易就了解各景区的体验感受，而我们作为投资经营者如果不能做出极致体验，就休想混个“爆品”是完全不可能的事。所以，就一定要向小日本的“匠人精神”学习了。
项目总占地面积4平方公里，可开发利用的建筑用地千余亩，主要是丘陵地貌，森林覆盖率达到90%以上，现有隆教寺、五雷禅寺。计划用8年时间，投资45亿元人民币，建筑面积30余万平方米，其中包括两万平方米的罗汉博物馆，三千平方米的罗汉堂。
在此用SWOT法对项目的客观条件进行分析。 优势（Strengths）：舟山旅游发展的总体定位是建设中国东部海洋旅游的核心旅游区，长三角海洋休闲旅游度假中心、居民的“常去之地”、“海上花园”，最宜人居的世界著名海洋休闲旅游目的地。但现实情况是与之相配套的基本硬件建设缺口甚大，而我们正在筹建的“中国定海国际文化休闲养生度假区”恰好与舟山的发展融为一体。这一贯穿生态与环保的理念，以佛教文化底蕴为依托，集乡村旅游项目集群(兼传统书院、华德福教育基地)、禅宗养生建筑群、农业产业项目集群、田园小镇、主题酒店及文化博览等为一体的综合项目区的建设正是恰逢其时。其中应包括：以高档次的自然生态度假游客为市场，注重环境保护和服务质量的私密型度假村；以精细农业为旅游者提供活动基地的独立度假酒店；以佛教禅修、养身、养老、游学为主题的主题度假酒店；将会议、商务等活动很好
结合起来的城市酒店；包括第二居所、度假别墅或度假公寓等形式的长住型度假设施；让宾客感到更舒适、更惬意的高档家庭旅馆。
劣势（Weaknesses）：舟山旅游规划重点在普陀山、朱家尖、沈家门旅游“金三角”区块，从整体的旅游发展视角看，地域上是偏南失衡，内容上是观庙拜佛吃海鲜，全市由于交通、自然条件所限，到目前为止尚未形成如海南岛那样的消费者买房、租房长年居住度假的氛围。 机会（Opportunities）：优惠政策、便利条件固然能给项目区带来机会，但用超常规的逆向思维方式分析，现实中的薄弱环节、缺陷、不足同样是我们的机遇、机会。
舟山群岛新区的设立；正在争取的自由贸易试点区；欲以舟山本岛为主，实施城乡一体化发展，打造中国独具魅力、富有特色、开放多元的国际性宜居、宜业、宜游的海上花园城市的构想；位于普陀朱家尖舟山群岛国际邮轮港的开港；已建成的甬舟跨海大桥，规划中的沪舟甬公铁两用跨海大桥，在白泉设的城际客运站，马目铁路枢纽都将使项目区的可进入性得以完善，也使得项目区成为岛外人流南行的必经之路；位于白泉，即将投入使用的5.5万平方米舟山“时尚奥特莱斯”商业综合体也将为园区人气和必要的服务配套。
舟山旅游人数虽然每年有上千万之众，但在旅游方式上，观光、宗教旅游仍是主体，而休闲、养生养老度假，商务、会议旅游等则比较薄弱。团队旅游仍占主导地位，康体娱乐和购物消费比重低、停留时间短，游客的人均消费不高。所有现状皆是项目区这样能留住人的综合体建设的充足理由。
舟山水资源非常紧缺，因降雨集中，洪水径流量大，河流溪流源短流急,控制拦蓄能力不足，60%左右的水以洪水形式流入大海，不仅存在资源性缺水和工
程性缺水问题，同时还存在水质型缺水问题。虽然历来重视水资源的开发和水利工程的建设，但依然需要岛外大量调水。近年平均，农田灌溉用水量占22.4%，旅游服务业用水占9.1%，居民生活用水量占26.9%，城镇公共用水、生态环境等用水量占9.6%，以上四项之和是社会总用水量的68%。这就给我们在项目区搞“海绵社区”建设，应用先进的综合技术手段在生产、生活中搞节水、循环用水等创造了契机。
舟山土地资源十分稀缺，现有耕地面积仅20余万亩，洪涝、干旱、台风、地质、有害生物灾害频率大，常规农业的发展受到极大的限制，农产品有效供应任务艰巨。尤其是农业转型升级必然途径的现代生态农业尚未形成，这就给我们在项目区建植物工厂，搞精细农业，打造有海岛特色的循环型农业、有机安全的生态型农业、优质高效的品牌型农业，成为舟山生态农业的示范、标杆提供了机会。如全市只有定海岑港的舟山燕牌奶牛养殖基地一个奶牛场，存牛210多头，每天产鲜奶1吨，与市场需求相去甚远，而荒岛众多的现实，将给我们租用荒岛建基地，发展蓄牧业留有很大的空间。
舟山由于自然条件原因，目前和相当长的一段时间只能使用液化天然气（LNG）、压缩天然气（CNG）及液化石油气（LPG）等一次性能源，这就决定了生产、生活能源的对外依赖、紧缺、高成本。因此，在项目区进行清洁、可再生能源如太阳能、生物质能（厌氧沼气、好氧发酵产热）利用，打造岛屿分布式能源样板工程意义重大。 舟山的1950年5月国民党军队的大撤离事件（三天内共撤离十四万人），就发生在干览，龙头街的庄家大院，曾挂上海、浙江、江苏及安徽4个省市政府的牌子，在民国史中占据着特殊地位，舟山被抓丁民众有1.3万余人，其中，干
览被抓民众646人。对昨天血脉相连到今天密切合作的两岸关系进行深度挖掘与开发，使往日不堪回首的历史事件成为现在共襄盛举的契机。2011年海峡两岸民营企业首个共同出资的私募基金――海峡新产业发展基金在舟山成立（旨在投资浙江的城市基础设施建设、有机农业及新兴产业）。
威胁（Threats）：对投资次序和方向安排不合理将会导致大量的资金沉淀和造成低水平的开发；其后果是导致项目区的整体开发效果、自然环境和传统文化的破坏，降低收益，严重者使得项目陷入僵局难以自拔；交通瓶颈解决后大众游客的大量涌入会导致拥挤、污染和舒适度降低，使得发展导向项目丧失掌控，违背初心；大规模、大体量的港口和工业开发将与旅游发展相冲突；当地居民如果很少参与将可能导致疏远、剥夺及社会不平等，以至于造成社会矛盾，影响项目全局。
二、 用消费者的视角，倒推出战略定位
能用不平常的手段把平常的东西卖出去是本事，如果用不平常的手段造出不平常的东西卖出去就更是真本事，这也是互联网思维最基本的——打造产品。因此，我们项目区的建设就一定要向制造业学习，学习如何打造高品质产品，学习研究市场需求。
用户思维，是互联网思维的核心,这是因为互联网消除了信息不对称，使得消费者掌握了更多的信息，它使得市场竞争更为充分，市场由卖方主导转变为消费者主导，消费者主权时代真正到来。
因此，我们的规划就要从消费者角度进行，就要回答：我是谁？我能为何人提供服务？他们的需求是什么？
用消费者的视角，倒推出战略定位，就是销售工作前置，策划在先，谋定而后动。从项目区的全生命周期看待销售问题，从整个销售链条的前端（规划、设计阶段）入手，实行蓝海战略，根据具体销售对象的需求特质，研究出我们自己产品在规划、设计上应有的差异化，精心打造出具有“锦绣江南”特色的产品，只有这样才能立于不败之地。
要遵循“消费者体验至上”的原则。消费者体验是一种纯主观的感性认知，但这种认知的产生却是在不断接受具体产品传递的理性判断过程中的建立起来的一种感受。好的体验，应该从细节开始，并贯穿于每一个细节，这种细节能够让消费者有所感知，并且这种感知要超出他们的预期，给他们带来惊喜，并且是“让消费者一直爽”。项目区建设的过程，就是打造消费者体验的过程，所有环节的产品或服务，都是为了实现这一目标。
如休闲度假的极致就是“穿越”，从当下日常的现实中穿越到脱离现实的度假生活中，提供给人们日常生活中无法获得的体验感受，仿佛一场游戏一场梦，甚至让你分不清自己究竟是梦是醒，这才是会让人们趋之若鹜，甚至有上瘾感觉的度假生活，这才是休闲度假产业的核心竞争力。为此，我们就要在项目区进行全方位功能构建，以满足消费者不同的个性化需求，消费者需要的是参与感，我们就应该把这种参与感传递到位，让用户参与产品开发，便是C2B模式；为了能够在消费者的参与中去优化产品，并让消费者参与品牌传播（互联网时代的粉丝经济），让创建品牌和经营粉丝的过程高度融为一体，而这些被称为“粉丝”的
狂热痴迷者，是最优质的目标消费者，就像很多客人不是因为杭州来安缦，而是因为安缦而到杭州一样。未来，没有粉丝的品牌都会消亡。 又如，古人久有“百万买宅,千万买邻”的说法，可见居所人文环境的重要性。因此，我们首先要明确的是在庞大消费人群中锁定项目区的目标人群是哪一类，然后深入挖掘目标人群的需求，并结合所现有资源，进行分析与深度创意，从而确定主题，把需求相近的消费者吸引过来，“人以群分物以类聚”形成有效的定位体系，给消费者一个来的理由。所以说，我们的极限述求就是给消费者造梦，寻求终极买单者，唯有如此，才能给社会资本的投入找到充足的理由。
再如，国际上有便装闲聊家常菜的庄园外交，而普通民众接待朋友最高的待遇，就是在休闲农庄自家的住所；同时，对于身体尚健的老年人，单靠一些健身、休闲(兵乓球、台球、象棋)的附属设施虽然可以“打发时间”，但不弄给人老有所成的心理成就感，而加上农业元素，既能靠出租获得收益，恰恰解决了这类问题。
目前我国类似休闲养生度假区发展过程中存在着众多问题，归纳起来大概有:数量多，效益低、项目结构过于简单，特色不鲜明、重复建设，功能雷同、季节性强，旅游观光旺季短、建设水平比较低，缺乏精品工程。
以上所有问题，都是由于在项目建设初始没有进行精准的市场定位，更没有在正确定位之后的市场调研、商业策划，而是依照现有的现实条件拍脑袋、想当然的开始规划。谁都想让来，啥钱都想挣，其结果是谁都不来，啥钱也挣不上。
项目区正确的经营方法应该是先有人后有房，就是点睛画龙的方式，先把需
求这个“睛”先给点上，然后再围绕需求这个“睛”来做实施体系，来做项目规划体系。因此就一定要：先招商、后建设，先产业、后消费，先人气、后住宅。具体到我们项目区，应该在运营方略确定的基础上，通过互联网进行项目的造势、招商，寻找理想的合作伙伴：如，成立项目互联网传播团队；在南洞艺谷设粉丝基地，进行项目区规划展示，建立项目样板间，培养粉丝；利用南洞艺谷现有的条件筹办相关的主题论坛，以此集思广益，以此扩大影响；进行酒店餐馆等O2O电商产业园主题招商；进行国家级的城镇化联盟、旅游产业联盟、有机产业联盟、环保产业联盟、建筑产业联盟的内部合作体系主题招商；项目资本运营与上市专项设计。
三、多层面客户涵盖，形成文化新业态
在项目区，对于客源的定位应是中、高端双管齐下的中高端体验型度假，就是经营上趋向小众化和圈层化，功能上注重为顾客解决敏感问题，产品上更以体系化的专业服务独具一格。在这个前提下既要有政界、商务人士，教授、专家、名流，还要有家庭休闲，情侣，亲朋好友，中老年养生、养老。不去聚焦那些目的性不强，只求“到此一游”来去匆匆的游客，不接团客，不跟旅行社合作，打造一个远离尘嚣俗世的梦境，秉持待客如友的服务哲理，“会跑到那么远的山里面喝咖啡的，只有朋友才会这样”。
文化休闲养生度假项目的两大要素：第一是产品混搭，第二是规模庞大，内
容载体丰富，消费者可驻留时间长。这就需要把旅游，电商创业园，置业以及文化结合为一体，只有把旅游人气价值，通过互联网创造出金融价值（人就是资本），才可能把土地价值变现。为此，我们就要将项目区打造成符合预选消费群梦想的理想国。 “生态难民”避难所：从雾霾首次被国家列为“自然灾情”，雾霾已不是某个城市或地区的“专利”，而是已严重侵袭全国大部分地区的灾害。可以预料到，在未来很长一段时间里，雾霾天气都无可避免，继食品安全之后，空气和环境安全成为社会关注的又一焦点，当“雾霾”成为常态该如何应对？去生态环境好的地方度假成为了大多数人的首选，而更有甚者，开始异地置业，在生态优良之地购置第二居所，人们对安全居住环境的迫切需求正在催热养生地产，而第二居所的选择也不能远离工作场所和社会圈子（如去江西、云南、贵州），在长三角地区据此首者唯有舟山。
休闲养生不二选:是一种新兴的复合型地产开发模式，除了提供人居产品外，更多的是整合以休闲、旅游、养生于一体的人居服务。养生地产对土地有着较高的要求，即良好的生态景观资源和优越的气候条件。要把注意把放到60、70后一代，他们大多进入中年，子女不随之生活在一起，收入丰厚，对生活热爱而且会享受生活，这批人是真正的休闲养生的主力，只是这批人并非单纯的休闲养生，他们年富力强，知识经验丰富，如果能够创造一种“ＳＯＨＯ”（家庭办公）式生活方式，提供公共办公平台与商业平台，这将是中国最好的休闲养生地产的出路。
“择一城终老”理想国：海南式的养老地产是错误的，中国的老人大多是子女养老，有财力的子女，大多不会把老人送到“养老体系”。所以，现在的养老
投资回报率不够，出路是：广义上的休闲、旅游度假地产也是养老地产的一种产品模式。养老本质是一种生活方式，其实依山傍水的旅游度假地产就是针对活跃长者的养老产品。这样的产品跟纯粹意义上的、含专业养护设施的养老产品都存在竞争关系。
“养老地产离医院的距离和离子女的距离”是养老地产项目核心竞争力的关键。如果离两项距离都很远，那失败的概率就会比较高。而对于房地产开发来说，每一轮的政府政策红利期都是房地产拿地的一个机会窗口。一种较为理性讨巧的做法是，在这个机会期间获得土地，同时研发养老产品和服务，等到项目建设完工时，服务运营体系也基本配置到位，后续再逐步完善，这也是一个跟时间赛跑的挑战。因此，我们项目区的开发建设速度和节奏就一定要和全市新区的步伐合拍。 养老社区里完整的服务链条包括医疗、康复、护理、文化、餐饮、社工、物业、基础设施等多个门类，文化、餐饮、社工、物业、基础设施等相关领域的服务可以从社会上现有的大量现成资源里获得，但医疗、康复、护理等三个门类的服务资源存在着高壁垒，需要有战略性的手法获得。
“养老产业不等于养老地产”，养老地产本身就是伪命题，养老地产只是养老产业的一个载体，目前，中国养老地产的概念还很笼统，有人以为简单持有一个养老公寓或医院项目并运营就是养老地产。中国老年群体的养老习惯是居住在自己拥有的房产中，他们不容易接受将住房出售、月付租金给老年社区的养老方式。
打磨出来的精品：需要更多的时间和心血，优美自然环境的形成也不是一朝
一夕可成的。承载了博大精深的中国传统文化，最前沿的国际水准与时尚元素，如同“目的地中的目的地”，是静谧的隐居度假地，适合各领域人士在此度过一个简单而惬意的周末或假期，让人远离繁重的工作和压力的同时，幽静的环境与纯粹的设计可以激发更多创作工作者的灵感。
消费者自己的平台：让消费者成为真正的“创业者”，在项目区的大平台上自己寻找创业机会，同时配合内部的风投机制，或者消费者自己到社会上组织力量，来建好自己的具体项目。
四、 全方位功能构建，创生态社区典范
近年来，随着休闲时代、旅游时代的到来和文化创意产业的兴起，人们从追求吃得饱到吃得好、吃得健康、吃得安全的同时，又出现了不仅要好吃，还要好看、好玩的新时尚（如环保理念）。而这一切的实现都要靠我们在项目区内规划、设计的硬件基础设施来实现，要打造出低碳、人文、生产、快乐的养生度假区，不是依赖南部普陀借景、借势、借人气，而是要实现项目与自然环境高度融合，项目与周边岛屿联动发展，项目要成为消费者参与全过程的自家事情。
1、低碳建筑，生态宜居 消费者来到度假区的主要目的是缓解城市生活压力，享受乡村田园风光的同时还要住的舒适、惬意、低碳，因此我们就要充分利用太阳能等清洁可再生能源，打造恒温住宅，提高消费者尤其是老年人的居住舒适性，变“候鸟”为“留鸟”。
同时，以太阳能、沼气等结合主、被动太阳房的营造，使得冷、暖系统都会较常规手段节省大量的一次性能源，降低整个项目区的生产运营成本。
低碳住宅（狭义地认为就是节能住宅），与“零碳住宅”、“被动式住宅”以及“绿色住宅”等概念一样，其内涵实质上都是相同的，是指在住宅的设计、施工等各个环节方面，都能考虑到怎样减少石化能源的使用，想方设法提高住宅的能源效率，最终达到能降低二氧化碳气体排放量的目的。“低碳住宅”，也可以认为是二氧化碳排放量低，健康、舒适、节能、环保的住宅。
我们对各类建筑的科技运用一定要在通风、采光、环保方面加强创新，尤其是罗汉堂、博物馆、康疗中心等对温度、湿度、采光要求严格的场所，更要符合人体所对阳光、空气、水分、视觉、感官的需求。
为商业运作和市场定位计，项目区的建筑体系一定要申请目前在世界各国的各类建筑环保评估、绿色建筑评估以及建筑可持续性评估标准中被认为是最完善、最有影响力，已经成为全球默认的主流绿色建筑评级体系评估标准——LEED认证。
同时，生态项目区应追求其中各种要素的均衡发展，这通常包括水、大气、动物、植物、微生物、阳光、土地等七大部分。从完整生态意义的角度，即上述7个系统都完善的运行，才能称之为合格的生态项目区。
为了建筑方法和材料符合生态要求可采用后浇式保温隔热超轻骨料混凝土复合墙体材料，可在集成建筑基本概念下，采用桁架式轻钢结构集成系统，这种建筑模式是可按照用户要求定制，最终交付可以即时使用的完整产品。
采用清洁、可再生能源系统——太阳能空调（通过独特的太阳能槽式集热器采集太阳能，将导热油加热，来驱动热油型溴机工作产生14℃冷冻水或35℃热
水的系统）提供冷热源，空调末端选用干式风机盘管和地板辐射采暖，新风系统采用热泵型热回收新风机组，打造具有世界一流水准的舒适、健康、节能建筑。
保持供水的生态可持续性：采用收集雨水，中水回用等多种方式减少自来水的消耗，提倡绿色旅游消费，鼓励节约用水。
2、分布能源，再生清洁
由于舟山全境的能源都依靠岛外，因此，分布式能源管理和可再生能源的使用意义重大。按照可再生分布式能源管理的方法，在项目区全面使用可再生清洁能源，通过对能源生产和使用的合理、科学规划，结合项目区自身优势和能源利用基础，充分利用新能源、可再生能源技术，因地制宜发展清洁能源，提升项目区的科技含量、能源供给自主能力、降低经营成本、提高综合经营收益，从生态发展的角度助力项目区的有机农业事业发展。
主要是太阳能和生物质能。太阳能又可分为电能利用和热能利用，生物质能主要是沼气的利用。
温室大棚与屋顶技术相结合的光伏发电系统，不仅可以保证棚内设施的正常运转，是集低碳、节能、环保、旅游于一身的新型高科技农业生态建设项目。将项目区植物工厂、“花园中心”、生态餐厅等建成汇集晶硅太阳能、膜太阳能的光伏发电系统集成，利用微电网系统、智能控制技术，以太阳能光伏设施农业一体化项目为核心，集太阳能发电，农业光电子工程应用，科技示范，零碳新能源示范等功能为一体的现代农业与分布式能源及微网示范项目。
以太阳能槽式集热器采集太阳能，通过导热油驱动热油型溴机（溴化锂双能源双能效机组）工作系统，完成制冷或制热循环，与此同时，还可顺带制备生产用热水。用由干式风盘系统和独立新风系统组成的温湿度独立控制系统来保持室
内的恒温、恒湿，以利于设施内的各类植物的生长,同时也确保就餐顾客舒适性的满足；对大量洗涤外排水的余热用热泵提取,进行热能贮存。
应用沼气技术对项目区的生活、生产中的有机废弃物进行无害化处理和资源化利用，产生的沼气经净化、压缩后可为项目区提供炊用管道燃气，多余的沼气可以发电。沼气发电机组所产生的余热用于厌氧消化罐增温保温；厌氧发酵所产生的沼液、沼渣制成优质有机肥料用于温室、农田、果园。通过沼气循环利用有机物资源，把养殖业、种植业和加工业各项生产中的能量转换和物质循环有机地结合起来，提高能源和资源的利用率。畜禽与饲料、燃料与粪便、作物与肥料在微生物作用下协调转化、再生增殖的良性循环，从而建立起以沼气为结点的良性生态循环。
3、“海绵社区”，蓄水保水
舟山地表水资源开发利用率为37.3%，已达到较高地表水资源开发利用水平。舟山降雨集中，岛屿众多，河流短且分散，洪水径流量大，河流溪流源短流急,控制拦蓄能力不足，60%左右的水以洪水形式流入大海。这意味着全年大部分时间河流溪流的实际水分保存量比想象的要低得多。虽然舟山地下水资源开发利用率为12.4%，数字上看尚有一定开发潜力，但舟山是海岛地区地下水开发容易引起海水倒灌、地面沉降、地下水污染等一系列严重问题。虽然建有大型海水淡化和是岛外引水工程，但跨区域、跨流域引水工程舟山作为浙东引水工程最后环节，在分配水量和水质方面处于劣势，遇到枯水年，不仅水量可能缩减，甚至出现停供即使有水可供，引水质量也不会理想。而且长距离引水，有时会因为输水管损坏、爆裂，无法引水。
面对如此现实，拦蓄雨水，净化利用就成为重中之重。在此，套用海绵型城
市（低冲击开发模式LID）的概念，提出“海绵社区”建设，简单来说就是将城市河流、湖泊、地下水系统的污染防治与生态修复结合起来，让城市像海绵一样，下大雨的时候吸水，干旱的时候再把吸收的水“吐”出来，更多利用自然力来排水，建设自然积存、自然渗透、自然净化的“海绵社区”。
“海绵社区”的建设可分为个方面：（1）.建筑。取雨落管断接或设置集水井等方式将屋面雨水断接并引入周边绿地内小型、分散的低影响开发设施，或通过植草沟、雨水管渠将雨水引入场地内的集中调蓄设施主要用于家庭、公共场所的非饮用水，如公共厕所冲洗和庭院浇洒。（2）.道路。使用透水性路面铺装材料，使建筑室外地面、道路、广场和停车场等成为可透水地表，并建设渗水井（或地下水窖），加速雨水渗流，以便减小径流，雨水入渗回补地下水。行道树周围建生物滞留设施，即在地势较低的区域，通过植物、土壤和微生物系统蓄渗、净化径流雨水的设施。生物滞留设施分为简易型生物滞留设施和复杂型生物滞留设施，按应用位置不同又称作雨水花园、生物滞留带、高位花坛、生态树池等。（3）.生态小区雨水利用系统。降低操场、绿地、花坛、楼间空地的地面高程，使之成为雨水调节池（狭义的下沉式绿地指低于周边铺砌地面或道路在200mm以内的绿地；广义的下沉式绿地泛指具有一定的调蓄容积，且可用于调蓄和净化径流雨水的绿地，包括生物滞留设施、渗透塘、湿塘、雨水湿地、调节塘等）。项目区沿着排水道修建可渗透浅沟，表面植有草皮，供雨水径流时下渗。超过渗透能力的雨水则进入雨洪池或人工湿地，作为水景或继续下渗。
4、资源利用，变废为宝
中国传统农业社会是一个没有废物产生的系统。农户生态系统是小而全的结构单元，物质封闭循环，几乎所有的副产品都被循环利用，以弥补农田养分输出
的损耗。通过废弃物循环再利用，实现无废物生产，是中国传统农业的一大特征和核心价值，所以才有“肥水而不流外人田”的俗语。中国传统农业将种植业、畜牧养殖业紧密结合起来，将作物秸秆、人畜粪尿、有机垃圾等经堆积腐熟后还田，顺应了物质能量循环的规律。人们不断的开辟肥料来源，差不多包括了生产和生活中的所有废弃物以及大自然中部分能够作肥料的物资，这正是当今的有机农业所需的生产方式。
在我们日常生活中，人均生活用水量是110~150升，其中大约50升是用于抽水马桶的，依照现行的排水方式，粪、尿仅占生活污水总量的1%，但含有生活污水中约60%的有机物，90%以上的氮、磷，60-70%的钾。常规的污水处理模式是将混合排放的生活污水通过重力流管网和提升泵站输送至污水处理站集中处理。这种末端净化模式，把水作为收集输送废弃物的载体，将人粪尿成百倍地稀释，浪费水资源；然后再消耗大量能量降低污水中的N、P、K及有机物的含量，但未能使各种营养物质得到应有的回收；同时，污水混合处理需要的工艺复杂、设备繁琐、耗资大、维护难度高，运行费用大。
为此，我们应该在项目区彻底摒弃生活污水混合排放、末端治理模式，提倡排水领域革命，将污水分质收集、分质处理与资源回收。运用源分离排水的新理念、新技术在洗手间采用源分离真空马桶（每天用2~3升水即可完成粪尿冲排），同时在厨房内设垃圾处理器，与负压收集管网相连，用极少量的水就可将打碎的有厨房下脚料和厨余等有机垃圾真空管路输送至废弃物处理中心的沼气池,实现沼气集中收集，N、P、K、有机物等肥料化应用。分离后的灰水，氮磷含量低，不再需要传统污水处理厂那样的除磷脱氮，有机物去除也大为简化；在常规生化处理方法基础上，结合湿地、氧化塘等低能耗处理手段，即可实现再生水回用。
如此，不仅可以使生活用水量减少三分之一（以舟山居民生活用水量是总用水量的26.9%计，仅此即可减少总用水量的9%），还可实现生活有机废弃物完全处理、回收利用。
生活污水可分离为灰水、黑水或灰水、褐水、黄水。灰水是指除人粪尿及其冲洗水以外的生活污水，主要是洗衣、洗澡、厨房产生的污水，黑水是指粪尿污水或粪尿及其冲洗水，褐水是指粪便或粪便及其冲洗水，黄水指纯尿液或尿液及其冲洗水。生活污水源分离就是根据污水水质不同，将各类污水分别收集、输送、处理。
真空排水利用真空管道内负压产生的高速气流输送污水，真空排水管网与自来水供水管网在系统结构、管网铺设、运行上很相似，只是介质的流动方向相反。真空排水可实现高浓度污水的密闭收集与排放，与重力排水的最大区别是，可以水往高处流。真空排水管道可用UPVC给水管材或者PE管材，管径de75～de160，布线灵活，易转弯、可爬高，可方便绕开障碍物，不需大面积破坏地面，费用低，施工周期短。
沼气和好氧堆肥相结合，还可对项目区生态农业综合开发项目的有机废弃物进行无害化处理、资源化开发利用，既制取了优质气体能源，又开发了优质有机肥料，同时减排温室气体，治理了污染，净化了环境。通过沼气这个纽带，多层次循环利用有机物资源，把养殖业、种植业和加工业各项生产中的能量转换和物质循环有机结合起来，提高了能源和资源的利用率，使畜禽与饲料、燃料与粪便、作物与肥料在微生物作用下，形成协调、转化、再生、增殖的良性循环，从而建立起以沼气为纽带的良性生态循环。
全静态好氧堆肥：是根据项目区实际情况与生态和谐利用的原则，将有机生
活垃圾（由生活、生产产生的有机垃圾和剪枝、落叶、刈草等）、沼气工程产生的沼渣等固体废弃物进行深度生物处理工程。
5、植物工厂，无土种田
随着海洋经济的飞速发展，世界经济越来越向沿海地区集中。舟山市地处海岛，是沿海地区一类特殊的区域单元，土地供需矛盾突出，海洋型经济倾向明显。加强对土地的集约利用，是破解土地资源瓶颈的主要途径，是建设舟山海洋经济综合开发试验区的重要要素保障。土地集约利用是指在兼顾环境效益和社会效益的前提下,通过调整土地使用目的、增加对土地的投入,达到提高土地的利用效率、增加经济效益、节约用地目的的一种土地利用方式。
舟山市人多地少、淡水资源短缺、获得成本高（大陆引水成本每立方米达到
1.86元，海水淡化成本每立方米6元。）、陆地生态系统脆弱，人均土地面积2.25亩，人均耕地面积只有0.43亩，农业发展存在着明显的劣势。全市1390个岛屿，住人岛屿仅有140个，无人岛屿1250个，占全市岛屿总数的90%。无人岛屿虽然比较分散，交通不便，基础设施薄弱，但是蕴含着丰富的岸线资源、旅游资源。要建设海洋综合开发试验区，大力发展的港航产业、临港工业、海洋旅游业，也有大量的项目需要布局到无人岛屿上。农业生产是高耗水行业，农业灌溉用水占的比例较高，全市农田灌溉用水占全市用水量比重的30%左右。高昂的淡水价格使得常规农业生产投入产出比严重不合理，发展受到严重制约。
因此，要转变对农业对土地开发、水资源利用的常规操作方式，重新确立对耕作方法的认识。粮食中的大米可以基本靠外调，但是蔬菜、水果和畜禽产品就应立足于自给自足，而林地也不应只以生态功能为主，应兼附生产功能（林下养鸡、鹅）。
所以，探索农业的工业化和现代化或是解决传统农业耕地数量、粮食质量和农业效益等突出问题的重要途径。我们以工业现代化农业的理念，植物工厂的形式在项目区搞出无土种田的样板，以便在舟山全市推广，产生更大的社会、经济效益。植物工厂对于舟山农业具有重要意义就在于提高农业的生产性，在有限的非耕地上实现节水高效有机农业的生产。
工业现代化农业是按照系统科学理论，遵照生态学基本原理，以追求最佳循环经济效果为目的，以太阳光、生物质、风、地热、空气、液体内能等为能源，创新热能快速生成与循环方式，利用生物、水和大气，通过农、林、草、菌、药、畜、禽、鱼加上工贸等途径，创造性地将种植、养殖和小生物技术与现代成熟的制造、新材料、能源、信息、自动控制等多种技术相结合，为所选择的动植物和微生物生长营造最佳的工厂化生长环境，形成新的内外循环相结合的知识密集型产业生产方式，即开创“大农业生产”。
工业化现代农业立体农业生产系统能够最大限度地利用内部空间，为动植物创造立体组合式生产微环境；能够充分利用生物链关系，将物质循环利用至接近零排放，进行高效动植物生产；能够有效地利用可再生能源，创新热能快速生成与循环方式，有效地解决能源问题；能够从源头开始将生产过程置于标准化的有机、无污染、生态化处理控制过程中，不使用农药、化肥和其它有害物质，保证生产安全、绿色、营养、健康的农产品。
“大农业”就是用现代科学技术发展农业型的知识密集型产业，实现生态、经济和社会的三效合一，将一切能够为人类发展提供资源的环节调动起来，应对气候变化、自然灾害带来的威胁，满足日益发展的经济、社会需求。
具体而言，工业化现代农业工厂主要由智能式能量守恒多系统耦合温室，能
量生成与循环系统，智能式水能气一体化系统，植物、小生物生长立体组合生长平台系统，动物、小动物生长立体组合生长平台系统，智能控制系统，智能物流搬运系统，深加工系统，新型营养液生产系统，有机废弃物资源化系统，预警追溯系统以及其他辅助系统等组成。
从革新角度来讲，它改变了传统农业受时间空间制约的基本特征，能够在有限空间内循环生产，实现高产出、低成本、高效益。大大规避了自然风险、市场风险和社会风险。在生产设计上实现了“从田间变车间，把黑夜变白天，以立体换平面，以空间换时间。”
利用环境自动控制、电子技术、生物技术和新材料等进行植物周年连续生产的系统，也就是利用计算机对植物生育的温度、湿度、光照、CO2浓度、营养液等环境条件进行自动控制，使设施内植物生育不受自然气候制约的省力型生产。植物工厂生产的对象包括蔬菜、花卉和果树，还有一部分大田作物、食用菌等。根据其研究对象层次的不同，植物工厂可分为：以研究植物体为主的狭义的植物工厂，以研究植物组织为主的组织培养系统，以研究植物细胞为主的细胞培养系统。另外，根据对太阳光利用形式的不同，植物工厂又可分为完全控制型、太阳光利用型和太阳光并用型等3种。
这种模式实现了智能化控制，具有技术密集型特点，工作环境好、劳动强度低的特点(老年人可以参与其中)。有机废弃物资源循环利用，减排效果显著，环保而低碳。 与此同时，增加的单位面积产量和提高的农业效益，将极大地解决前述提到的质量与效益的困境。2015年1月15日，中国农科院、农业大学等科研机构专家团队，总投资金额1.2亿，实施科技成果转化的“农众物联植物工厂”正式建
成并投产运营。目前已建成部分单体总面积为2.6万平米（约39亩），是美国米德兰州超大型植物工厂的1.44倍，已经成为世界上最大的植物工厂。
以家庭立体式农业工厂为例，占地21.24平方米，总投资5—17万元不等，建设周期为一个月，由工厂厂房、立体种植系统、养殖系统、智能控制系统、水过滤系统、智能补光系统、营养液补给系统及其他辅助系统组成。每户装备生产设施2组6层（每组生长架长2.23米，宽1.32米，高度2.3米），种植盘24个（1.2米X1米），年产鲜活饲草相当于传统农业24亩地的产草量。主要的产品包括：鲜活饲草、鲜活蔬菜、各类育苗生产和草坪生产等等。
（1）畜牧养殖：每户每年按3.5个（批次）养殖周期计算，一个养殖周期90天，批次养羊30只，年养羊105只。每只羊（普通）的利润为400元，每户每年利润为4.2万元（含人工、水电暖费用）。
（2）蔬菜生产：以豌豆芽为例，一个生长周期7天,每年52个周期，每个周期收入为2304元（按每一小盘芽菜6元计算），年毛利润为11.98万元（含人工、水电暖、种子、设备折旧等费用）。
（3）育苗生产：一个生长盘1008穴，1个周期30天,每颗蔬菜苗利润0.5元，1个周期利润1.2万元，年创造经济效益（12个周期）14.4万元（含人工、水电暖、设备折旧等费用）。
家庭立体式农业工厂生产的主要产品：（1）鲜活饲草（替代精饲料及部分青贮、麦秸杆等）；（2）鲜活蔬菜；（3）各类育苗生产
产品的用途：（1）发展畜牧养殖业（羊、驴、牛、马、鹅、兔等）；（2）鲜活饲草产业的生产（替代精饲料）；（3）各类蔬菜生产；（4）深加工生产资料的生产（如：蔬菜面、生命活性水等）
立体式农业工厂把农业生产诸多生产要素如光、温、水、气、营养等元素人为控制起来，进行有效调节和生产，这种生产方式的改变，首先是人的观念的转变，实现了农业生产产业化经营，是实现精准农业的高级样板；这个工厂化现代农业生产系统把植物生产、动物养殖、小生物、水产养殖、微生物转化，加工业及信息技术、物流技术结合起来，初步形成了大农业生产系统，是一个完全循环系统。完成了以时间换空间、以立体换水平、从田间到房间的转变，形成了一个农业工厂化车间，实现了人工智能控制，这种农业工厂化生产方式部分避免了自然风险和市场风险；
它改变了传统农业生产受时间和空间制约的基本特征，能够在有限空间内循环生产，实现高产出、低成本、高效益，具有循环、立体、节能、节地、节水、节时、环保的特点。这是一种农业工业化、生态化、高效益化的新型发展模式。与大田生产相比，由于整个生产过程中不施农药、化肥，并且是在人为创造的、接近动植物生长的最佳环境下进行生产的，易于对产品的安全和营养进行全过程控制，有效保证了产品质量安全及产品的丰富营养。
由于植物不需要单纯的靠阳光生长，加上新科技确保植物不会在人造灯的照射下，表面温度过高，所以植物工厂内的蔬菜，不必像在农田里那样，一字排开地种植，而是可以种在多层架子上，节省了许多空间。
植物工厂的收成也高于传统种植法，例如，让灯光照射植物六七个小时，然后关灯一两个小时，以“欺骗”植物一天过去了，借以加速其生长周期，更快和更频繁地收成。
此外，由于植物工厂是个密封空间，植物的生长不再受到天气等自然环境的影响，蔬菜的供应量也可以保持稳定。
外围护结构采用穹顶集成温室，因它是多领域应用技术集成的产物，目前国内生态空间综合开发利用最系统化、最全面、最专业的设施。其特点是：弧形表面有效抵抗强风、抵御雪压；采光充足，高能效（阳光从任何角度均能垂直射入温室，360度全景采光）；超强通风，烟囱效应（无空气滞留死角，有害气体排出、防菌防霉）；保温节能，低能耗（内部空间容积小，充分利用太阳能，冬暖夏凉）；空间高旷，无梁无柱（方便安装养殖设施，内部空间高，宛如野外）。
6、地景植被，好看好吃 在项目区，地表景观均与周边相同，山林也处于自然状态，只有生态功能而无生产功能，更谈不上差异性的地表景观来吸引公众的眼球，为此特推荐种植菊芋以补其短。
这是因为要实现地表景观的独特化，除在建设细节上，要改变传统在三通一平基础上做人造景观的方式，比如绿篱、花坛、摆花，采用低影响的理念和手段进行景观建设，减少景观建设中对径流的影响，对原有生境的影响、减少对土壤的影响，增加生态边沟、雨水花园、雨水湿地、雨水收集装置等一系列有利于低影响开发的手段外，还要在景观建设观念上，摒弃景观只是装饰和美观的观点，使景观承载更多碳汇、净水、蓄水、生境培育的功能。
景观实现低碳和生态项目区的路径是一个系统工程，从建设观念，到景观类型，到景观实施方式都要生转变。在保有美丽的风土人情与空间形式下，引入正确的保护与开发措施，适当的规划设计方案，也许有机会将老乡村聚落的优美特质保留并过渡到现代生活。
菊芋被联合国粮农组织官员称为“21世纪人畜共用作物”，在项目区内的溪边、沟谷、小区旁、道路旁种植，既可以作为景观植物美化环境（菊科，开黄花，花期长，以此将项目区打造成“黄花谷”）、保土蓄水，又可成为畜牧业（羊、奶牛）的饲料作物，还可生产菊芋粉（多聚果糖，其功能与功能性低聚果糖相似，可直接应用），还可以此为原料通过菊糖内切酶水解作用得到低聚果糖浆。加工剩余物菊芋渣可经过加工生产菊芋渣饲料，为牛、羊、浙东白鹅的养殖提供质优价廉的功能饲料。
（1）.菊芋是生物量大、繁殖速度快、省工、省力的植物，耐旱能力特强。一次播种后，将永久生存。菊芋籽发芽率可达100%，随风播种。根系特别发达，每株菊芋都有上百根长达0.5—2m的根系深深植入土壤，可每年20倍的速度繁殖，有效保存地表层水土。
（2）.菊芋块茎耐储存，可生食、炒食、煮食或切片油炸，亦可腌制酱菜或制成洋姜脯。菊芋没有病虫害，不受地域限制，在生长期内，无须施肥、打药、除草、管理。是一种无病虫危害和农药污染、适于制作有机食品的上乘原料。从第三年起，每隔一年摘取块茎的50%，不影响地被。
（3）.菊芋是生产菊粉和低聚果糖的最佳原料。菊粉及低聚果糖具有超强增殖人体双歧杆菌和明显改善肠道内微生物种群比例的作用。在众多的肠道正常菌群中，具重要作用的益生菌是各种双歧杆菌，可减少和抑制肠内腐败物质的产生，抑制有害细菌的生长，调节肠道内平衡，促进微量元素铁、钙的吸收与利用，防止骨质疏松症；可减少肝脏毒素，能在肠中生成抗癌的有机酸，有显著的防癌功能。菊粉及低聚果糖是对动物体有益的功能性物质，它对于调节机体平衡、恢复
胃肠道功能、促进新陈代谢、预防各种疾病、维护人体健康有着极为重要的作用。菊粉作为一种天然功能性食用多糖，具有水溶性膳食纤维和生物活性前体的生理功能，适宜于糖尿病人食用，因而已被广泛应用于低热量、低糖、低脂食品中。低聚果糖是一种天然活性物质，甜度为蔗糖的0.3-0.6倍。既保持了蔗糖的纯正甜味性质，又比蔗糖甜味清爽，被誉为继抗生素时代后最具潜力的新一代添加剂，在法国被称为原生素（PPE），已在乳制品、乳酸菌饮料、固体饮料、糖果、饼干、面包、果冻、泠饮等多种食品中应用。
（4）.菊芋的块茎和地上茎叶可做饲料饲喂兔、猪、羊、驴、马等。既可在菊芋生长旺季割取地上茎叶直接用做青饲料，也可在秋季粉碎后制做干饲料。
充分利用溪边、沟谷种植有机菊芋以增加饲料饲草量，当有机菊芋生长进入平衡期后，可每年采收菊芋用于加工低聚果糖；剩余的糟渣是优质饲料，可以实现更大的市场价值。
五、 各类型项目集合，打造复合产业链
项目区建设和经营是在佛教禅意下，涉及到文化，旅游，农业和养生、养老地产业的一个完美嫁接。因此，在这里思维方式是所有改变的根源，文化休闲养生度假项目要想跨越常规，实现经营上的突破就需要以跨界的思维实现转型，而这就需要有跨界的人才，用好跨界的资源。
跨界思维就是要跳出传统的、单纯的行业思维的圈子，这是社会发展的现实决定的，不如此不会成功。因为过去三十年经济粗放式发展重点在“吃、住、行”，娃哈哈就能让宗庆后成为中国首富；十多年来半以上的首富都是做房地产的；近些年我们国家的汽车销售量连续几年都是全球第，结果到处堵车，造成城市环境非常恶劣。
而后三十年重点将会在“游、养、娱”。
“游”就是提高生活品质，走出去游玩、游乐、旅居，不是说收门票就完了，旅游休闲度假市场已经出现井喷式增长，中国成为全球最大的旅游休闲市场；
“养”是养老、养生、养心和养子。这对公众而言，是个巨大的刚需。台湾经营之神王永庆“长庚养生文化村”最重要的概念就是“活到老、做到老”，他也一直强调“这些老人进来，不是只来赡养而已，是要来做事情的！”传统的老人安养机构，老人家一进来就成了“等吃、等睡、等死”的三等人，在这样的环境下，老人家非但活得没有尊严，也因为生活没有重心，意志容易消沉。老人的经验和智慧是无价之宝，不把他们的经验传承下去，实在是浪费，而在经验传承的过程中，这些老人家受到肯定，精神上就能获得满足，生活自然有目标，当然就能健康快乐的赡养天年了。还有就是教育行业，孟母为什么三迁？中国有句古话，叫做“染于苍则苍、染于黄则黄”，《孔子家语》里有这么句话：“与善人居，如入兰芷之室，久而不闻其香，则与之化矣。与恶人居，如入鲍鱼之肆，久而不闻其臭，亦与之化矣。”今后对于孩子的培养教育将是个重点，有很大的市场前景。
“娱”就是娱乐，更宽泛地说是文化产业。在移动互联网时代，“娱”包括手游、电游、体育产业、文旅产业。以上所述的三个方面绝不是单纯的行业思维可以搞好的。
要打造文化休闲度假区首先要有核心吸引中心，其中吸引核不一定是观光，有可能是休闲，有可能是娱乐，也有可能是游乐；第二要有休闲聚集中心，不仅让人来，还要让人住在这里，只有住下来才会形成消费。因此以居住为核心的多业态休闲聚集，实际上是休闲度假区发展的核心。一个休闲度假区能不能成功，核心取决于休闲业态；第三，是延伸发展中心，休闲聚集可以延伸出养生、养老、娱乐各种各样的消费结构和各种各样的产业业态。这种模式就是“旅游引导休闲聚集形成的休闲小镇发展模式”。
文化休闲养生度假区打造要点：首先，吸引力和游客量是度假区打造的前提。吸引力的打造休闲产品、项目的设计是关键，客流量与滞留时间是重点；第二，休闲聚集是产业发展的基础模式。休闲产业聚集是关乎游客的水平、层次、消费模式以及滞留时间（人均消费水平）；第三，休闲聚集下的泛旅游产业整合和延伸发展。休闲聚集下的商业物业延伸出一系列产业和产业带动的地产，在这一结构下同时形成城市化本身的配套，由此形成度假区架构；第四、度假区的发展架构“吸引核+聚集核+地产延伸”。
1、 耕读养老，文化养生，“老扶老，老助老”
养生、养老地产，是人居产品的理性回归，也是对人生价值的全新认定；养生、养老地产所倡导的环保、健康、低碳、养生、自然、和谐也迎合着这个时代发展的最终方向。
养生、养老地产成功的首要是人文环境的提升优化和自然环境的升级改造，特别要擅于发现和挖掘本土历史文化与当地特色资源。通过生态人居改善人体微循环，使得身心浸润在完全生态的环境氛围中，因此，人居环境的选择至关重要，而拥有休闲、度假、养生三大主体功能的人居环境和住宅产品就成为了养生地产的重要组成。
养生、养老社区里完整的服务链条包括医疗、康复、护理、文化、餐饮、社工、物业、基础设施等多个门类，文化、餐饮、社工、物业、基础设施等相关领域的服务可以从社会上现有的大量现成资源里获得，但医疗、康复、护理等三个门类的服务资源存在着高壁垒，需要有战略性的手法获得，也就是从现在起我们就要对此类的战略合作伙伴进行寻找、选择、确定，以便在硬件建设和人员培训等方面能够一步到位。
在项目区里，一些不需体能、不具危险性的工作，可以由住所中的老人担任，让这些老人参与小区工作，除了有事可做，也可获取报酬，而且由老人照顾老人，才能真正了解老人的需求，达到“老扶老、老助老、老愉老”的终极目标。
怎么来让养老地产带老人重回自然，以地产开发的思路第一时间想到的是园林景观、生态园林；以景观设计的思路第一时间想到的是奇花异草，群芳争艳。这非老人对自然的本质所需，他们需要的是参与式的生活，不一定是华丽的图景；他们需要的以此为手段的疗养，而非景我两分；他们需要的是因“自然”而带动的社交，而非逛公园般独自欣赏。所以，改变现有园林绿化的方式，将其变成老人们参与性强的园艺种植以实现园艺疗养，将是养老地产破局的一个良方。
单以禅修、书院、康体、医疗等为切入点的地产模式均缺乏一个能唤起大众
共鸣点，就是当代中国传统桃花源和现代都市糅合在一起的梦想。
因此，在项目区我们可以引入园艺治疗的概念，就是指利用植物或者围绕植物开展各种活动，促进人们身心健康和精神恢复的疗法，可适用于不同年龄、背景、能力的人及各种身体状况和心理状况的人。
精神慰藉问题越来越引起重视。为了使老年人生活更加充实和情感需求得到满足，西方发达国家采取了让老年人回归社会的各种措施，比如鼓励老年人重新就业，激发老人的再创业热情“大众创业、万众创新”，参加各类社会组织、参与各类公益性活动等。也包括让老年人重新回归家庭，
大多数老人对自然的皈依与渴望可能远大于所谓曲高和寡的“禅、道、儒”之养生方式，即便追求“禅、道、儒”养生方式的文化人士大都应该会接纳以“自然”为念的养生方式，至少不会抵触。如今的老人之所缺正如当今的孩子之所缺，孩子们对知识、文化、技能的渴望远不及孩子们对自然的渴望，“自然缺失症”已经成为城市孩子必须关切的话题，让老人重回自然、重回采菊东篱下、悠然见南山，重回日耕夜息、采桑换桔的邻里生活，才是现代养老的正途。
2、 特色农业，“梅兰竹菊”，蔬菜“花园中心”
发展休闲农业，在文化休闲养生度假项目中集合商业地产形式，在农业或边坡地上建高端农业设施，开发养生、养老地产产品。同时，发展以文化为依托的论坛、会展经济（“舟台兰花论坛”、“舟山精品兰花展会”、“都市农业发展论坛”、“蔬博会”、“农业嘉年”）。发展“生态农业、有机农业、高效农业、休闲农业”为重点，以“引领舟山农业、彰显台湾特色、促进舟台交流、增加项目收入”为目标。
品牌产品的创立方面我们推出佛茶、神木（杨桐、柃木），梅（杨梅）、兰、竹、菊（菊芋）。
（1）.佛茶：把五雷寺区块茶园50亩，加以有机种植的方式，提高茶叶品质，使之成为品质绝佳高山佛茶。
（2）.神木：杨桐、柃木被日本人尊称为“神木”，是山茶科植物，常绿灌木与小乔木，是日本人的传统供神祭祖的吉祥物，市场需求量大且稳定。目前，日本每年需求杨桐、柃木插叶5亿～6亿束，而舟山柃木出口占国内出口总量的60%，我们可以用植物工厂的现代设施农业的方法进行生物组培、扦插育苗，以确保高成活率、生长快，无病虫害等优点。
（3）.梅（杨梅）：项目区本有杨梅三万株，我们可在杨梅种植有机化的基础上，如宁波永成酒业有限公司样，开发出干红杨梅酒、干白杨梅酒、精品干红杨梅酒、杨梅红酒、杨梅白兰地和杨梅果汁饮料，在酒类行业独树一帜，我们还可以采“四位一体”的经营模式，即在原有杨梅种植及杨梅酒酿造基础上，开发杨梅酒主题旅游、专业杨梅酒品鉴、休闲度假等三大功能，形成了一、二、三次产业融合的发展模式。
（4）.兰：舟山是一个兰花大市。这不仅由于舟山兰花在历史上一直没有开发的缘故，也由于舟山的气候、环境、风、雾、空气湿度、雨量和土壤等条件非常适合兰花的生长，总共有几万个品种，其中精品兰两三百种，名品百余种，素有“兰花之乡”美誉，因在外地的市场价格颇高，市内山林盗采兰花的行为呈现高发势头,如果这种状况持续,势必对舟山市的兰花资源造成严重破坏，所以只有保护好这一珍稀植物资源，才能进一步做大做强舟山兰花经济。
兰花和其他资源都不一样。比如说一个树种，在一个地区可能都差不多，但舟山光精品兰花就有三四百种；和矿藏等不可再生资源不同，兰花是可再生的，能够用“组培”等生物手段，通过人工培育不断繁育。用公益花圃的方式保存物种，一种有效的措施，因此，由政府资助，我们项目区主办，将开发旅游资源与保存兰花品种结合起来，建立公共性质的“佛国兰园”，才有可能长远保存兰花品种。
再有就是和台湾联手进行蝴蝶兰的种植，因其花语皆祥瑞且与佛有缘。据传，有一位虔诚的佛教徒，非常向往像玄奘法师那样到达天竺国，去领略一下著名的佛教胜地——那兰陀寺，所以便把原产于印度的蝴蝶兰带到了中原，取名叫那兰提花（蝴蝶兰）。
在日本、台湾等地皆有以神木、鲜花礼佛的良好习俗，如果我们提议市政府，号召舟山香客皆以柃木、蝴蝶兰敬佛、礼佛，既可移风易俗保护环境，又可增加农业收入。
（5）.竹：为了彰显江南风韵，以生态别墅或项目单元为载体，强调自然环境的和谐，与本土文化的融合，让宾客在一种独特的文化意境里享受时尚度假的奢华体验。
强化竹子的景观功能，以群、丛、列、孤、隅等的种植方式造百竹（品种）园，提高竹子的景观参与性，用其组织、渲染、协调、分割景观，营造隐私性，同时也可利用竹子的疏朗通风的特性，实现景观空间尺度的放大，突出度假氛围；还能起到既具有私密性隔绝外界干扰的作用，同时又能使人在需要时保持与他人的接触，同时，还可以从听觉方面来增加一些声响，使空间产生一种相对私密的感觉。所谓的“蝉噪林愈静，鸟鸣山更幽”即使此道理。
竹汁被称为神水，是小分子水，优于普通水的大分子团水，与人体细胞最亲近，有极高的保健价值；含有人体所需的15种氨基酸和多种微量元素，能活化细胞，促进人体细胞的新陈代谢，有效提高免疫力；对中老年人睡眠不好、记忆力下降、抵抗力差、血压高、糖尿病等症能起到很好的改善作用。项目区还可结合养生、养老产业向安吉县的浙江圣氏生物科技有限公司那样生产竹汁系列产品。
还可在竹林下散养鸡、浙东鹅：利用竹林地养殖蚯蚓，再散养适量的鸡、鹅是高效生态农业的最佳组合，首先在竹林地养殖蚯蚓，蚯蚓利用动物排泄物和植物茎叶等下脚料，蚯蚓粪又可改良土壤，增加地力。二是在蚯蚓繁殖生长的同时，可提高冬季土温，提高的竹笋的生长速度、品质和重量(也利于高品质的有机竹汁)，从而实现产量和价格上升，提高效益，降低投入（减少肥料用量）。三是竹林在夏季可以降低土表温度有利于蚯蚓越夏，散养鸡、鹅，可利用蚯蚓作部份饲料，可节省饲料，又可提高品质。为了使得鸡、鹅的排泄物和林下的枯草、落叶能够快速的降解，定期在养殖地喷洒微生物制剂，以蚯蚓为高效动物生物反应器加快物质转化、改良土壤和为鸡提供丰富的饲料来源。品种选择上应选取我国的地方优质土鸡品种，如三黄鸡等，具有耐粗饲、抗病能力强、肉质细嫩、味道鲜美、生长速度快、产蛋量高等优点，是土鸡散养的理想品种。
为了减少公鸡的攻击性、活动力，提高饲料回报率，加快增重，使肉质细嫩，肉味鲜美，提高市场售价，采取传统的手术摘除公鸡睾丸或喂饲中药阉鸡法。
（6）.菊（菊芋）：（略）
蔬菜“花园中心”：在国外，“花园中心”是指面向别墅花园、天井庭院、阳台露台及家庭园艺爱好者展示并提供各类园艺产品，包括花园家具、花园水景、
花园建材、花卉苗木、花园工具和材料、景观和花艺饰品等产品，同时提供庭院设计规划、施工养护、技术信息等服务的花园园艺产品综合性终端服务平台。如在德国约2-3万人就拥有一个花园中心，目前已渐渐演变为以花园消费为主，同时配有各种各样的衍生产品：精美花园观摩，咨询，餐厅，娱乐等，消费者可与家人朋友来此休闲、就餐、采购逗留一整天。
在国外还有很多家庭自己种植蔬菜，这种自给自足的生活方式，也逐渐受到国内广大城市居民的追捧，这种被称之为城市微农业的蔬菜生产模式是即能吃到新鲜有机蔬菜，又能美化家庭环境，提高生活质量，特别是对从未体验过农耕、收获喜悦的小孩子，可以过劳动深刻体会“谁知盘中餐，粒粒皆辛苦”的意境。
但是，要想使城市微农业这种近几年开始流行的微小型精品农业的农业形式健康运行，需要解决的不只是一个简单的生产规模问题，而是要在商业模式的探索，社会服务体系的建立，综合配套技术的整合、突破等多方面都要有所创新。
我们就是要在项目区复制“花园中心”的商业模式，用来打造舟山城市微农业完整服务体系。
3、 游学基地，传统书院与华德福教育并行
由于明清时期的两次海禁，使得舟山的人口分布和来源显得尤为复杂，早期外来移民主要来自浙东的宁波、温州和台州地区，而在浙东地区，历史上曾经出现过两个重要的学派，一是永嘉学派，二是浙东学派。从时间上来看，浙东学派形成于明末清初，而明末清初则正是大量移民涌入舟山的时期，因此，永嘉学派和浙东学派的思想和精神对舟山的海洋文化有着深刻的影响。舟山的文化之脉更
多的来自浙东移民，如果从历史的角度讲，是“浙东学派”的文化和舟山群岛本土海洋文化的结合构建了舟山的文化精神。
现在舟山新区的文化设施相对较少，文化性的纪念馆、展览馆、博物馆也较缺乏。因此，兴建书院，即恢复舟山的文化传统，又可以成为舟山精神的具体显现。
书院体制是中国传统文化中的瑰宝，是一种高级形态的教育和学术机构，在中国书院既是教育和学术研究机构，又是一种文化和精神的象征。如著名学者梁漱溟先生、冯友兰先生与北京大学哲学系张岱年、季羡林、汤一介等学者曾创办中国文化书院，山东省作协主席张炜在山东办起了万松浦书院，天津市文联主席冯骥才在天津办起了北洋书院。
现代书院不能再依赖于一种学术思潮和少数人的思想，而应该是主动与大学教育进行高端对接，我们可以邀请杭州、上海的有关大学成为共同创办单位，使书院成为共创单位的大学生教学基地，邀请他们在这里设硕士和博士点；还可邀请舟山籍成功人士中有志于教育者加盟，如籍贯为舟山的联想总裁杨元庆（联想办有向全社会招生的免费“总裁班”）。
同时，还可以实行了自己的“院士制”，从国内外聘请一流学者担任“院士”，组成“江南书院院士委员会”，应该使书院成为藏书、编书、教书，研讨、交流、论坛的场所。 由书院衍生出来的幼少儿教育应当成为我们项目区最突出的特点，同时，我们还可将以有机农业园区为教学实验基地的“华德福教育体系”引入项目区。
华德福教育是德国人鲁道夫·史代纳根据自创的人智学理论创建的，简单地说是一种以人为本，注重身体和心灵整体健康和谐发展的全人教育，是以学校为纽带，使学校建设参与者、志愿者、老师、家长和孩子一起形成有着共同理念的生活文化社区，成为一个共同学习，开放交流、互相帮助和不断完善自我的平台。通过华德福教育，帮助成人和孩子的身心灵健康地和平衡地成长，在学习科学知识和生活技能的同时，丰富心灵情感，不断地探索人生以提升人文精神，成为精神意义上独立和自由的人。 华德福教育作为非宗教性的独立教育运动，已经发展了九十多年，在欧洲的发展到了一个比较成熟的阶段。截至2012年，全球60个国家建立了1025所独立的华德福学校、2000所幼儿园、530所特殊教育中心；同时还有很多基于华德福教育理念的公立学校、特许学校和在家教育。自2004年中国大陆第一所华德福幼儿园和学校在成都落户后，120多所华德福幼儿园，7个华德福小学实践团队相继在其他省市生根。
4、 创办论坛，谈环保、农业、教育，事事可谈
在项目区办论坛，非想当然的随意一说，而是如果我们按照设想进行项目建设的话，这里将成为江南最宜修身养性，参禅悟道秘境；是最符合中国人雅致生活追求标准、最能够寄托乡愁之地；将成为国内新城镇化的典范，生态社区的标杆；是新型农业生产方式和高效有机农业样板；将成为宜居、宜游、宜业的养生、养老之所，是多元化教育体制探索的热土。所以说这里才是各种论坛言之有物、很接地气、理论联系实际的理想会址。
如千年古刹隆教寺在元朝时就因书法家赵孟頫的《瑛公住持隆教寺疏》（又
称《为隆教禅师寺石室长老疏》，现藏于天津博物馆）一文，盛名远播，借此就可和天津博物馆联办“中国的书法与佛教”论坛。犹如兰亭以王羲之的《兰亭集序》成为后世书法爱好者的必游之地，项目区如能打好这张文化牌，就会使得目标客户（中国书法爱好者）“不是因为普陀来舟山，而是因为隆教来舟山”。
如为了体现岛屿文化（封闭式的自循环体系），我们可以和相关机构组织论坛，请浙江本土新乡土主义大师朱仁明、王澍、王灏等参与其中，围绕生态住宅、生态学与景观生态学理论、生态风景园林规划设等主题结合项目区建设集思广益。
结束语：因时间短，要查阅的资料和思考的问题头绪过多，现场体验浅，匆匆成文，不足之处，敬请斧正。
2015.2.19于宁波
舟山定海文化休闲养生度假区项目建议
郑 川（[1**********]） 搞项目真正的价值是前瞻性，战略就是预见，就是“找魂”，如果没有预见，就是摸着石头过河。
现在全国各地都在上休闲度假项目，明显存在的问题是同质化竞争，因此我们就一定要找到自己唯一性、排他性的优势，这就必须客观和主观结合，把资源禀赋找到，把长板做到极致，短板去外部整合。因为过去是“平台”(跑马占地盖房子)为王，大多是玩概念和炒作就可以赚钱，因此很少有人下功夫去完善它，真正去做内容。现在是“内容为王”（产业、产业链、复合产业链），“平台”因“内容”而产生价值，因为人们把需要更多的梦想和欲望注入旅游，而不仅仅满足于慕名而来，猎奇而去，嗨了就行，因此我们就必须把更多的内容导入乡村田园、青山绿水——孩子的教育、老人的养生、情人要浪漫、亲人要温情„„不再是圈个景区就有钱赚，而是“内容”的价值决定了“平台”的价值，所以，我们就一定要在“内容”上下足功夫。
《中国定海国际文化休闲养生度假区项目规划》如单从常规旅游规划角度定位，已是算无遗策,有了很好的提升基础。但要从实际操作层面,以打造产品（内容）的角度去考量，这仍旧是传统的“红海”思维，还具有很大的提升空间：如设计视角不独到，没有使项目区独特的地域性文化特性得到充分表达；概念表达不具有唯一性，所涉及项目不涵盖特有服务；没有最基本的地表景观规划；只有“文化”概念的提及，而没有必要文化具体载体的产业链规划描述。这主要是《规划》忽略了旅游业的发展与经济、社会和环境之间的关系协调，未能将项目区的
特有资源合理优化配置与利用，缺乏实现旅游业经济、社会和环境效益最大化的通道，没有深度体验式旅游产品的开发，缺少满足消费者身心需求的旅游服务硬件设施和软件配套造成的。
今天的人们越来越想摆脱目前的各种初级玩法，越来越注重旅游的深度体验时，这说明专心做“内容”、搞创新的的时代到了，各种新鲜的玩法会催生出一次次的微创新。其根本就是要琢磨通透“旅游，就是一群在某个地方活腻的人，到另一群人活腻了的地方去看看。”这句话。
因此，我们就要用互联网的思维方式，本着用户思维、盈利模式构建当先的原则，以产业文创化，文创产业化这一产业融合模式为宗旨，在宏观、中观和微观各层面综合考量的前提下，从优化、提升项目立意高度与着力点出发，以全方位统筹兼顾当地水文气象、地质地貌、风俗民情、哲学美学等客观因素为基础，以打造舟山独有的海岛有机农业产业名片为己任，以绿色生态为引领，以海天佛国参禅修心的人文风情为特色，以乡村俱乐部为表现形式，以开放的心态众筹共建主体区域，将项目打造成为集精品农庄、论坛会址、游学基地、禅修养生、耕读养老、人文体验于一体的多功能国际文化休闲养生度假区。
一、 知全局而谋一隅，超常规逆向思维
项目地内的南洞艺谷，以文化融入社区经济发展，充分借助外部智力和财力，努力打造集人文、自然、休闲、娱乐、教育于一体的新农村产业模式已成雏形，
但经营现状却不尽如人意。究其根本，就是有虚概念（平台）而无实产业（内容），消费者到此一游再无其它，成了留不住人、留不住心、留不住钱的一次性盆景。我们的项目不可再蹈覆辙，因此就要有地域上的全局观念和历史的纵向思维。 现在的人都已经是互联网思维了，通过各种网络点评与推送轻易就了解各景区的体验感受，而我们作为投资经营者如果不能做出极致体验，就休想混个“爆品”是完全不可能的事。所以，就一定要向小日本的“匠人精神”学习了。
项目总占地面积4平方公里，可开发利用的建筑用地千余亩，主要是丘陵地貌，森林覆盖率达到90%以上，现有隆教寺、五雷禅寺。计划用8年时间，投资45亿元人民币，建筑面积30余万平方米，其中包括两万平方米的罗汉博物馆，三千平方米的罗汉堂。
在此用SWOT法对项目的客观条件进行分析。 优势（Strengths）：舟山旅游发展的总体定位是建设中国东部海洋旅游的核心旅游区，长三角海洋休闲旅游度假中心、居民的“常去之地”、“海上花园”，最宜人居的世界著名海洋休闲旅游目的地。但现实情况是与之相配套的基本硬件建设缺口甚大，而我们正在筹建的“中国定海国际文化休闲养生度假区”恰好与舟山的发展融为一体。这一贯穿生态与环保的理念，以佛教文化底蕴为依托，集乡村旅游项目集群(兼传统书院、华德福教育基地)、禅宗养生建筑群、农业产业项目集群、田园小镇、主题酒店及文化博览等为一体的综合项目区的建设正是恰逢其时。其中应包括：以高档次的自然生态度假游客为市场，注重环境保护和服务质量的私密型度假村；以精细农业为旅游者提供活动基地的独立度假酒店；以佛教禅修、养身、养老、游学为主题的主题度假酒店；将会议、商务等活动很好
结合起来的城市酒店；包括第二居所、度假别墅或度假公寓等形式的长住型度假设施；让宾客感到更舒适、更惬意的高档家庭旅馆。
劣势（Weaknesses）：舟山旅游规划重点在普陀山、朱家尖、沈家门旅游“金三角”区块，从整体的旅游发展视角看，地域上是偏南失衡，内容上是观庙拜佛吃海鲜，全市由于交通、自然条件所限，到目前为止尚未形成如海南岛那样的消费者买房、租房长年居住度假的氛围。 机会（Opportunities）：优惠政策、便利条件固然能给项目区带来机会，但用超常规的逆向思维方式分析，现实中的薄弱环节、缺陷、不足同样是我们的机遇、机会。
舟山群岛新区的设立；正在争取的自由贸易试点区；欲以舟山本岛为主，实施城乡一体化发展，打造中国独具魅力、富有特色、开放多元的国际性宜居、宜业、宜游的海上花园城市的构想；位于普陀朱家尖舟山群岛国际邮轮港的开港；已建成的甬舟跨海大桥，规划中的沪舟甬公铁两用跨海大桥，在白泉设的城际客运站，马目铁路枢纽都将使项目区的可进入性得以完善，也使得项目区成为岛外人流南行的必经之路；位于白泉，即将投入使用的5.5万平方米舟山“时尚奥特莱斯”商业综合体也将为园区人气和必要的服务配套。
舟山旅游人数虽然每年有上千万之众，但在旅游方式上，观光、宗教旅游仍是主体，而休闲、养生养老度假，商务、会议旅游等则比较薄弱。团队旅游仍占主导地位，康体娱乐和购物消费比重低、停留时间短，游客的人均消费不高。所有现状皆是项目区这样能留住人的综合体建设的充足理由。
舟山水资源非常紧缺，因降雨集中，洪水径流量大，河流溪流源短流急,控制拦蓄能力不足，60%左右的水以洪水形式流入大海，不仅存在资源性缺水和工
程性缺水问题，同时还存在水质型缺水问题。虽然历来重视水资源的开发和水利工程的建设，但依然需要岛外大量调水。近年平均，农田灌溉用水量占22.4%，旅游服务业用水占9.1%，居民生活用水量占26.9%，城镇公共用水、生态环境等用水量占9.6%，以上四项之和是社会总用水量的68%。这就给我们在项目区搞“海绵社区”建设，应用先进的综合技术手段在生产、生活中搞节水、循环用水等创造了契机。
舟山土地资源十分稀缺，现有耕地面积仅20余万亩，洪涝、干旱、台风、地质、有害生物灾害频率大，常规农业的发展受到极大的限制，农产品有效供应任务艰巨。尤其是农业转型升级必然途径的现代生态农业尚未形成，这就给我们在项目区建植物工厂，搞精细农业，打造有海岛特色的循环型农业、有机安全的生态型农业、优质高效的品牌型农业，成为舟山生态农业的示范、标杆提供了机会。如全市只有定海岑港的舟山燕牌奶牛养殖基地一个奶牛场，存牛210多头，每天产鲜奶1吨，与市场需求相去甚远，而荒岛众多的现实，将给我们租用荒岛建基地，发展蓄牧业留有很大的空间。
舟山由于自然条件原因，目前和相当长的一段时间只能使用液化天然气（LNG）、压缩天然气（CNG）及液化石油气（LPG）等一次性能源，这就决定了生产、生活能源的对外依赖、紧缺、高成本。因此，在项目区进行清洁、可再生能源如太阳能、生物质能（厌氧沼气、好氧发酵产热）利用，打造岛屿分布式能源样板工程意义重大。 舟山的1950年5月国民党军队的大撤离事件（三天内共撤离十四万人），就发生在干览，龙头街的庄家大院，曾挂上海、浙江、江苏及安徽4个省市政府的牌子，在民国史中占据着特殊地位，舟山被抓丁民众有1.3万余人，其中，干
览被抓民众646人。对昨天血脉相连到今天密切合作的两岸关系进行深度挖掘与开发，使往日不堪回首的历史事件成为现在共襄盛举的契机。2011年海峡两岸民营企业首个共同出资的私募基金――海峡新产业发展基金在舟山成立（旨在投资浙江的城市基础设施建设、有机农业及新兴产业）。
威胁（Threats）：对投资次序和方向安排不合理将会导致大量的资金沉淀和造成低水平的开发；其后果是导致项目区的整体开发效果、自然环境和传统文化的破坏，降低收益，严重者使得项目陷入僵局难以自拔；交通瓶颈解决后大众游客的大量涌入会导致拥挤、污染和舒适度降低，使得发展导向项目丧失掌控，违背初心；大规模、大体量的港口和工业开发将与旅游发展相冲突；当地居民如果很少参与将可能导致疏远、剥夺及社会不平等，以至于造成社会矛盾，影响项目全局。
二、 用消费者的视角，倒推出战略定位
能用不平常的手段把平常的东西卖出去是本事，如果用不平常的手段造出不平常的东西卖出去就更是真本事，这也是互联网思维最基本的——打造产品。因此，我们项目区的建设就一定要向制造业学习，学习如何打造高品质产品，学习研究市场需求。
用户思维，是互联网思维的核心,这是因为互联网消除了信息不对称，使得消费者掌握了更多的信息，它使得市场竞争更为充分，市场由卖方主导转变为消费者主导，消费者主权时代真正到来。
因此，我们的规划就要从消费者角度进行，就要回答：我是谁？我能为何人提供服务？他们的需求是什么？
用消费者的视角，倒推出战略定位，就是销售工作前置，策划在先，谋定而后动。从项目区的全生命周期看待销售问题，从整个销售链条的前端（规划、设计阶段）入手，实行蓝海战略，根据具体销售对象的需求特质，研究出我们自己产品在规划、设计上应有的差异化，精心打造出具有“锦绣江南”特色的产品，只有这样才能立于不败之地。
要遵循“消费者体验至上”的原则。消费者体验是一种纯主观的感性认知，但这种认知的产生却是在不断接受具体产品传递的理性判断过程中的建立起来的一种感受。好的体验，应该从细节开始，并贯穿于每一个细节，这种细节能够让消费者有所感知，并且这种感知要超出他们的预期，给他们带来惊喜，并且是“让消费者一直爽”。项目区建设的过程，就是打造消费者体验的过程，所有环节的产品或服务，都是为了实现这一目标。
如休闲度假的极致就是“穿越”，从当下日常的现实中穿越到脱离现实的度假生活中，提供给人们日常生活中无法获得的体验感受，仿佛一场游戏一场梦，甚至让你分不清自己究竟是梦是醒，这才是会让人们趋之若鹜，甚至有上瘾感觉的度假生活，这才是休闲度假产业的核心竞争力。为此，我们就要在项目区进行全方位功能构建，以满足消费者不同的个性化需求，消费者需要的是参与感，我们就应该把这种参与感传递到位，让用户参与产品开发，便是C2B模式；为了能够在消费者的参与中去优化产品，并让消费者参与品牌传播（互联网时代的粉丝经济），让创建品牌和经营粉丝的过程高度融为一体，而这些被称为“粉丝”的
狂热痴迷者，是最优质的目标消费者，就像很多客人不是因为杭州来安缦，而是因为安缦而到杭州一样。未来，没有粉丝的品牌都会消亡。 又如，古人久有“百万买宅,千万买邻”的说法，可见居所人文环境的重要性。因此，我们首先要明确的是在庞大消费人群中锁定项目区的目标人群是哪一类，然后深入挖掘目标人群的需求，并结合所现有资源，进行分析与深度创意，从而确定主题，把需求相近的消费者吸引过来，“人以群分物以类聚”形成有效的定位体系，给消费者一个来的理由。所以说，我们的极限述求就是给消费者造梦，寻求终极买单者，唯有如此，才能给社会资本的投入找到充足的理由。
再如，国际上有便装闲聊家常菜的庄园外交，而普通民众接待朋友最高的待遇，就是在休闲农庄自家的住所；同时，对于身体尚健的老年人，单靠一些健身、休闲(兵乓球、台球、象棋)的附属设施虽然可以“打发时间”，但不弄给人老有所成的心理成就感，而加上农业元素，既能靠出租获得收益，恰恰解决了这类问题。
目前我国类似休闲养生度假区发展过程中存在着众多问题，归纳起来大概有:数量多，效益低、项目结构过于简单，特色不鲜明、重复建设，功能雷同、季节性强，旅游观光旺季短、建设水平比较低，缺乏精品工程。
以上所有问题，都是由于在项目建设初始没有进行精准的市场定位，更没有在正确定位之后的市场调研、商业策划，而是依照现有的现实条件拍脑袋、想当然的开始规划。谁都想让来，啥钱都想挣，其结果是谁都不来，啥钱也挣不上。
项目区正确的经营方法应该是先有人后有房，就是点睛画龙的方式，先把需
求这个“睛”先给点上，然后再围绕需求这个“睛”来做实施体系，来做项目规划体系。因此就一定要：先招商、后建设，先产业、后消费，先人气、后住宅。具体到我们项目区，应该在运营方略确定的基础上，通过互联网进行项目的造势、招商，寻找理想的合作伙伴：如，成立项目互联网传播团队；在南洞艺谷设粉丝基地，进行项目区规划展示，建立项目样板间，培养粉丝；利用南洞艺谷现有的条件筹办相关的主题论坛，以此集思广益，以此扩大影响；进行酒店餐馆等O2O电商产业园主题招商；进行国家级的城镇化联盟、旅游产业联盟、有机产业联盟、环保产业联盟、建筑产业联盟的内部合作体系主题招商；项目资本运营与上市专项设计。
三、多层面客户涵盖，形成文化新业态
在项目区，对于客源的定位应是中、高端双管齐下的中高端体验型度假，就是经营上趋向小众化和圈层化，功能上注重为顾客解决敏感问题，产品上更以体系化的专业服务独具一格。在这个前提下既要有政界、商务人士，教授、专家、名流，还要有家庭休闲，情侣，亲朋好友，中老年养生、养老。不去聚焦那些目的性不强，只求“到此一游”来去匆匆的游客，不接团客，不跟旅行社合作，打造一个远离尘嚣俗世的梦境，秉持待客如友的服务哲理，“会跑到那么远的山里面喝咖啡的，只有朋友才会这样”。
文化休闲养生度假项目的两大要素：第一是产品混搭，第二是规模庞大，内
容载体丰富，消费者可驻留时间长。这就需要把旅游，电商创业园，置业以及文化结合为一体，只有把旅游人气价值，通过互联网创造出金融价值（人就是资本），才可能把土地价值变现。为此，我们就要将项目区打造成符合预选消费群梦想的理想国。 “生态难民”避难所：从雾霾首次被国家列为“自然灾情”，雾霾已不是某个城市或地区的“专利”，而是已严重侵袭全国大部分地区的灾害。可以预料到，在未来很长一段时间里，雾霾天气都无可避免，继食品安全之后，空气和环境安全成为社会关注的又一焦点，当“雾霾”成为常态该如何应对？去生态环境好的地方度假成为了大多数人的首选，而更有甚者，开始异地置业，在生态优良之地购置第二居所，人们对安全居住环境的迫切需求正在催热养生地产，而第二居所的选择也不能远离工作场所和社会圈子（如去江西、云南、贵州），在长三角地区据此首者唯有舟山。
休闲养生不二选:是一种新兴的复合型地产开发模式，除了提供人居产品外，更多的是整合以休闲、旅游、养生于一体的人居服务。养生地产对土地有着较高的要求，即良好的生态景观资源和优越的气候条件。要把注意把放到60、70后一代，他们大多进入中年，子女不随之生活在一起，收入丰厚，对生活热爱而且会享受生活，这批人是真正的休闲养生的主力，只是这批人并非单纯的休闲养生，他们年富力强，知识经验丰富，如果能够创造一种“ＳＯＨＯ”（家庭办公）式生活方式，提供公共办公平台与商业平台，这将是中国最好的休闲养生地产的出路。
“择一城终老”理想国：海南式的养老地产是错误的，中国的老人大多是子女养老，有财力的子女，大多不会把老人送到“养老体系”。所以，现在的养老
投资回报率不够，出路是：广义上的休闲、旅游度假地产也是养老地产的一种产品模式。养老本质是一种生活方式，其实依山傍水的旅游度假地产就是针对活跃长者的养老产品。这样的产品跟纯粹意义上的、含专业养护设施的养老产品都存在竞争关系。
“养老地产离医院的距离和离子女的距离”是养老地产项目核心竞争力的关键。如果离两项距离都很远，那失败的概率就会比较高。而对于房地产开发来说，每一轮的政府政策红利期都是房地产拿地的一个机会窗口。一种较为理性讨巧的做法是，在这个机会期间获得土地，同时研发养老产品和服务，等到项目建设完工时，服务运营体系也基本配置到位，后续再逐步完善，这也是一个跟时间赛跑的挑战。因此，我们项目区的开发建设速度和节奏就一定要和全市新区的步伐合拍。 养老社区里完整的服务链条包括医疗、康复、护理、文化、餐饮、社工、物业、基础设施等多个门类，文化、餐饮、社工、物业、基础设施等相关领域的服务可以从社会上现有的大量现成资源里获得，但医疗、康复、护理等三个门类的服务资源存在着高壁垒，需要有战略性的手法获得。
“养老产业不等于养老地产”，养老地产本身就是伪命题，养老地产只是养老产业的一个载体，目前，中国养老地产的概念还很笼统，有人以为简单持有一个养老公寓或医院项目并运营就是养老地产。中国老年群体的养老习惯是居住在自己拥有的房产中，他们不容易接受将住房出售、月付租金给老年社区的养老方式。
打磨出来的精品：需要更多的时间和心血，优美自然环境的形成也不是一朝
一夕可成的。承载了博大精深的中国传统文化，最前沿的国际水准与时尚元素，如同“目的地中的目的地”，是静谧的隐居度假地，适合各领域人士在此度过一个简单而惬意的周末或假期，让人远离繁重的工作和压力的同时，幽静的环境与纯粹的设计可以激发更多创作工作者的灵感。
消费者自己的平台：让消费者成为真正的“创业者”，在项目区的大平台上自己寻找创业机会，同时配合内部的风投机制，或者消费者自己到社会上组织力量，来建好自己的具体项目。
四、 全方位功能构建，创生态社区典范
近年来，随着休闲时代、旅游时代的到来和文化创意产业的兴起，人们从追求吃得饱到吃得好、吃得健康、吃得安全的同时，又出现了不仅要好吃，还要好看、好玩的新时尚（如环保理念）。而这一切的实现都要靠我们在项目区内规划、设计的硬件基础设施来实现，要打造出低碳、人文、生产、快乐的养生度假区，不是依赖南部普陀借景、借势、借人气，而是要实现项目与自然环境高度融合，项目与周边岛屿联动发展，项目要成为消费者参与全过程的自家事情。
1、低碳建筑，生态宜居 消费者来到度假区的主要目的是缓解城市生活压力，享受乡村田园风光的同时还要住的舒适、惬意、低碳，因此我们就要充分利用太阳能等清洁可再生能源，打造恒温住宅，提高消费者尤其是老年人的居住舒适性，变“候鸟”为“留鸟”。
同时，以太阳能、沼气等结合主、被动太阳房的营造，使得冷、暖系统都会较常规手段节省大量的一次性能源，降低整个项目区的生产运营成本。
低碳住宅（狭义地认为就是节能住宅），与“零碳住宅”、“被动式住宅”以及“绿色住宅”等概念一样，其内涵实质上都是相同的，是指在住宅的设计、施工等各个环节方面，都能考虑到怎样减少石化能源的使用，想方设法提高住宅的能源效率，最终达到能降低二氧化碳气体排放量的目的。“低碳住宅”，也可以认为是二氧化碳排放量低，健康、舒适、节能、环保的住宅。
我们对各类建筑的科技运用一定要在通风、采光、环保方面加强创新，尤其是罗汉堂、博物馆、康疗中心等对温度、湿度、采光要求严格的场所，更要符合人体所对阳光、空气、水分、视觉、感官的需求。
为商业运作和市场定位计，项目区的建筑体系一定要申请目前在世界各国的各类建筑环保评估、绿色建筑评估以及建筑可持续性评估标准中被认为是最完善、最有影响力，已经成为全球默认的主流绿色建筑评级体系评估标准——LEED认证。
同时，生态项目区应追求其中各种要素的均衡发展，这通常包括水、大气、动物、植物、微生物、阳光、土地等七大部分。从完整生态意义的角度，即上述7个系统都完善的运行，才能称之为合格的生态项目区。
为了建筑方法和材料符合生态要求可采用后浇式保温隔热超轻骨料混凝土复合墙体材料，可在集成建筑基本概念下，采用桁架式轻钢结构集成系统，这种建筑模式是可按照用户要求定制，最终交付可以即时使用的完整产品。
采用清洁、可再生能源系统——太阳能空调（通过独特的太阳能槽式集热器采集太阳能，将导热油加热，来驱动热油型溴机工作产生14℃冷冻水或35℃热
水的系统）提供冷热源，空调末端选用干式风机盘管和地板辐射采暖，新风系统采用热泵型热回收新风机组，打造具有世界一流水准的舒适、健康、节能建筑。
保持供水的生态可持续性：采用收集雨水，中水回用等多种方式减少自来水的消耗，提倡绿色旅游消费，鼓励节约用水。
2、分布能源，再生清洁
由于舟山全境的能源都依靠岛外，因此，分布式能源管理和可再生能源的使用意义重大。按照可再生分布式能源管理的方法，在项目区全面使用可再生清洁能源，通过对能源生产和使用的合理、科学规划，结合项目区自身优势和能源利用基础，充分利用新能源、可再生能源技术，因地制宜发展清洁能源，提升项目区的科技含量、能源供给自主能力、降低经营成本、提高综合经营收益，从生态发展的角度助力项目区的有机农业事业发展。
主要是太阳能和生物质能。太阳能又可分为电能利用和热能利用，生物质能主要是沼气的利用。
温室大棚与屋顶技术相结合的光伏发电系统，不仅可以保证棚内设施的正常运转，是集低碳、节能、环保、旅游于一身的新型高科技农业生态建设项目。将项目区植物工厂、“花园中心”、生态餐厅等建成汇集晶硅太阳能、膜太阳能的光伏发电系统集成，利用微电网系统、智能控制技术，以太阳能光伏设施农业一体化项目为核心，集太阳能发电，农业光电子工程应用，科技示范，零碳新能源示范等功能为一体的现代农业与分布式能源及微网示范项目。
以太阳能槽式集热器采集太阳能，通过导热油驱动热油型溴机（溴化锂双能源双能效机组）工作系统，完成制冷或制热循环，与此同时，还可顺带制备生产用热水。用由干式风盘系统和独立新风系统组成的温湿度独立控制系统来保持室
内的恒温、恒湿，以利于设施内的各类植物的生长,同时也确保就餐顾客舒适性的满足；对大量洗涤外排水的余热用热泵提取,进行热能贮存。
应用沼气技术对项目区的生活、生产中的有机废弃物进行无害化处理和资源化利用，产生的沼气经净化、压缩后可为项目区提供炊用管道燃气，多余的沼气可以发电。沼气发电机组所产生的余热用于厌氧消化罐增温保温；厌氧发酵所产生的沼液、沼渣制成优质有机肥料用于温室、农田、果园。通过沼气循环利用有机物资源，把养殖业、种植业和加工业各项生产中的能量转换和物质循环有机地结合起来，提高能源和资源的利用率。畜禽与饲料、燃料与粪便、作物与肥料在微生物作用下协调转化、再生增殖的良性循环，从而建立起以沼气为结点的良性生态循环。
3、“海绵社区”，蓄水保水
舟山地表水资源开发利用率为37.3%，已达到较高地表水资源开发利用水平。舟山降雨集中，岛屿众多，河流短且分散，洪水径流量大，河流溪流源短流急,控制拦蓄能力不足，60%左右的水以洪水形式流入大海。这意味着全年大部分时间河流溪流的实际水分保存量比想象的要低得多。虽然舟山地下水资源开发利用率为12.4%，数字上看尚有一定开发潜力，但舟山是海岛地区地下水开发容易引起海水倒灌、地面沉降、地下水污染等一系列严重问题。虽然建有大型海水淡化和是岛外引水工程，但跨区域、跨流域引水工程舟山作为浙东引水工程最后环节，在分配水量和水质方面处于劣势，遇到枯水年，不仅水量可能缩减，甚至出现停供即使有水可供，引水质量也不会理想。而且长距离引水，有时会因为输水管损坏、爆裂，无法引水。
面对如此现实，拦蓄雨水，净化利用就成为重中之重。在此，套用海绵型城
市（低冲击开发模式LID）的概念，提出“海绵社区”建设，简单来说就是将城市河流、湖泊、地下水系统的污染防治与生态修复结合起来，让城市像海绵一样，下大雨的时候吸水，干旱的时候再把吸收的水“吐”出来，更多利用自然力来排水，建设自然积存、自然渗透、自然净化的“海绵社区”。
“海绵社区”的建设可分为个方面：（1）.建筑。取雨落管断接或设置集水井等方式将屋面雨水断接并引入周边绿地内小型、分散的低影响开发设施，或通过植草沟、雨水管渠将雨水引入场地内的集中调蓄设施主要用于家庭、公共场所的非饮用水，如公共厕所冲洗和庭院浇洒。（2）.道路。使用透水性路面铺装材料，使建筑室外地面、道路、广场和停车场等成为可透水地表，并建设渗水井（或地下水窖），加速雨水渗流，以便减小径流，雨水入渗回补地下水。行道树周围建生物滞留设施，即在地势较低的区域，通过植物、土壤和微生物系统蓄渗、净化径流雨水的设施。生物滞留设施分为简易型生物滞留设施和复杂型生物滞留设施，按应用位置不同又称作雨水花园、生物滞留带、高位花坛、生态树池等。（3）.生态小区雨水利用系统。降低操场、绿地、花坛、楼间空地的地面高程，使之成为雨水调节池（狭义的下沉式绿地指低于周边铺砌地面或道路在200mm以内的绿地；广义的下沉式绿地泛指具有一定的调蓄容积，且可用于调蓄和净化径流雨水的绿地，包括生物滞留设施、渗透塘、湿塘、雨水湿地、调节塘等）。项目区沿着排水道修建可渗透浅沟，表面植有草皮，供雨水径流时下渗。超过渗透能力的雨水则进入雨洪池或人工湿地，作为水景或继续下渗。
4、资源利用，变废为宝
中国传统农业社会是一个没有废物产生的系统。农户生态系统是小而全的结构单元，物质封闭循环，几乎所有的副产品都被循环利用，以弥补农田养分输出
的损耗。通过废弃物循环再利用，实现无废物生产，是中国传统农业的一大特征和核心价值，所以才有“肥水而不流外人田”的俗语。中国传统农业将种植业、畜牧养殖业紧密结合起来，将作物秸秆、人畜粪尿、有机垃圾等经堆积腐熟后还田，顺应了物质能量循环的规律。人们不断的开辟肥料来源，差不多包括了生产和生活中的所有废弃物以及大自然中部分能够作肥料的物资，这正是当今的有机农业所需的生产方式。
在我们日常生活中，人均生活用水量是110~150升，其中大约50升是用于抽水马桶的，依照现行的排水方式，粪、尿仅占生活污水总量的1%，但含有生活污水中约60%的有机物，90%以上的氮、磷，60-70%的钾。常规的污水处理模式是将混合排放的生活污水通过重力流管网和提升泵站输送至污水处理站集中处理。这种末端净化模式，把水作为收集输送废弃物的载体，将人粪尿成百倍地稀释，浪费水资源；然后再消耗大量能量降低污水中的N、P、K及有机物的含量，但未能使各种营养物质得到应有的回收；同时，污水混合处理需要的工艺复杂、设备繁琐、耗资大、维护难度高，运行费用大。
为此，我们应该在项目区彻底摒弃生活污水混合排放、末端治理模式，提倡排水领域革命，将污水分质收集、分质处理与资源回收。运用源分离排水的新理念、新技术在洗手间采用源分离真空马桶（每天用2~3升水即可完成粪尿冲排），同时在厨房内设垃圾处理器，与负压收集管网相连，用极少量的水就可将打碎的有厨房下脚料和厨余等有机垃圾真空管路输送至废弃物处理中心的沼气池,实现沼气集中收集，N、P、K、有机物等肥料化应用。分离后的灰水，氮磷含量低，不再需要传统污水处理厂那样的除磷脱氮，有机物去除也大为简化；在常规生化处理方法基础上，结合湿地、氧化塘等低能耗处理手段，即可实现再生水回用。
如此，不仅可以使生活用水量减少三分之一（以舟山居民生活用水量是总用水量的26.9%计，仅此即可减少总用水量的9%），还可实现生活有机废弃物完全处理、回收利用。
生活污水可分离为灰水、黑水或灰水、褐水、黄水。灰水是指除人粪尿及其冲洗水以外的生活污水，主要是洗衣、洗澡、厨房产生的污水，黑水是指粪尿污水或粪尿及其冲洗水，褐水是指粪便或粪便及其冲洗水，黄水指纯尿液或尿液及其冲洗水。生活污水源分离就是根据污水水质不同，将各类污水分别收集、输送、处理。
真空排水利用真空管道内负压产生的高速气流输送污水，真空排水管网与自来水供水管网在系统结构、管网铺设、运行上很相似，只是介质的流动方向相反。真空排水可实现高浓度污水的密闭收集与排放，与重力排水的最大区别是，可以水往高处流。真空排水管道可用UPVC给水管材或者PE管材，管径de75～de160，布线灵活，易转弯、可爬高，可方便绕开障碍物，不需大面积破坏地面，费用低，施工周期短。
沼气和好氧堆肥相结合，还可对项目区生态农业综合开发项目的有机废弃物进行无害化处理、资源化开发利用，既制取了优质气体能源，又开发了优质有机肥料，同时减排温室气体，治理了污染，净化了环境。通过沼气这个纽带，多层次循环利用有机物资源，把养殖业、种植业和加工业各项生产中的能量转换和物质循环有机结合起来，提高了能源和资源的利用率，使畜禽与饲料、燃料与粪便、作物与肥料在微生物作用下，形成协调、转化、再生、增殖的良性循环，从而建立起以沼气为纽带的良性生态循环。
全静态好氧堆肥：是根据项目区实际情况与生态和谐利用的原则，将有机生
活垃圾（由生活、生产产生的有机垃圾和剪枝、落叶、刈草等）、沼气工程产生的沼渣等固体废弃物进行深度生物处理工程。
5、植物工厂，无土种田
随着海洋经济的飞速发展，世界经济越来越向沿海地区集中。舟山市地处海岛，是沿海地区一类特殊的区域单元，土地供需矛盾突出，海洋型经济倾向明显。加强对土地的集约利用，是破解土地资源瓶颈的主要途径，是建设舟山海洋经济综合开发试验区的重要要素保障。土地集约利用是指在兼顾环境效益和社会效益的前提下,通过调整土地使用目的、增加对土地的投入,达到提高土地的利用效率、增加经济效益、节约用地目的的一种土地利用方式。
舟山市人多地少、淡水资源短缺、获得成本高（大陆引水成本每立方米达到
1.86元，海水淡化成本每立方米6元。）、陆地生态系统脆弱，人均土地面积2.25亩，人均耕地面积只有0.43亩，农业发展存在着明显的劣势。全市1390个岛屿，住人岛屿仅有140个，无人岛屿1250个，占全市岛屿总数的90%。无人岛屿虽然比较分散，交通不便，基础设施薄弱，但是蕴含着丰富的岸线资源、旅游资源。要建设海洋综合开发试验区，大力发展的港航产业、临港工业、海洋旅游业，也有大量的项目需要布局到无人岛屿上。农业生产是高耗水行业，农业灌溉用水占的比例较高，全市农田灌溉用水占全市用水量比重的30%左右。高昂的淡水价格使得常规农业生产投入产出比严重不合理，发展受到严重制约。
因此，要转变对农业对土地开发、水资源利用的常规操作方式，重新确立对耕作方法的认识。粮食中的大米可以基本靠外调，但是蔬菜、水果和畜禽产品就应立足于自给自足，而林地也不应只以生态功能为主，应兼附生产功能（林下养鸡、鹅）。
所以，探索农业的工业化和现代化或是解决传统农业耕地数量、粮食质量和农业效益等突出问题的重要途径。我们以工业现代化农业的理念，植物工厂的形式在项目区搞出无土种田的样板，以便在舟山全市推广，产生更大的社会、经济效益。植物工厂对于舟山农业具有重要意义就在于提高农业的生产性，在有限的非耕地上实现节水高效有机农业的生产。
工业现代化农业是按照系统科学理论，遵照生态学基本原理，以追求最佳循环经济效果为目的，以太阳光、生物质、风、地热、空气、液体内能等为能源，创新热能快速生成与循环方式，利用生物、水和大气，通过农、林、草、菌、药、畜、禽、鱼加上工贸等途径，创造性地将种植、养殖和小生物技术与现代成熟的制造、新材料、能源、信息、自动控制等多种技术相结合，为所选择的动植物和微生物生长营造最佳的工厂化生长环境，形成新的内外循环相结合的知识密集型产业生产方式，即开创“大农业生产”。
工业化现代农业立体农业生产系统能够最大限度地利用内部空间，为动植物创造立体组合式生产微环境；能够充分利用生物链关系，将物质循环利用至接近零排放，进行高效动植物生产；能够有效地利用可再生能源，创新热能快速生成与循环方式，有效地解决能源问题；能够从源头开始将生产过程置于标准化的有机、无污染、生态化处理控制过程中，不使用农药、化肥和其它有害物质，保证生产安全、绿色、营养、健康的农产品。
“大农业”就是用现代科学技术发展农业型的知识密集型产业，实现生态、经济和社会的三效合一，将一切能够为人类发展提供资源的环节调动起来，应对气候变化、自然灾害带来的威胁，满足日益发展的经济、社会需求。
具体而言，工业化现代农业工厂主要由智能式能量守恒多系统耦合温室，能
量生成与循环系统，智能式水能气一体化系统，植物、小生物生长立体组合生长平台系统，动物、小动物生长立体组合生长平台系统，智能控制系统，智能物流搬运系统，深加工系统，新型营养液生产系统，有机废弃物资源化系统，预警追溯系统以及其他辅助系统等组成。
从革新角度来讲，它改变了传统农业受时间空间制约的基本特征，能够在有限空间内循环生产，实现高产出、低成本、高效益。大大规避了自然风险、市场风险和社会风险。在生产设计上实现了“从田间变车间，把黑夜变白天，以立体换平面，以空间换时间。”
利用环境自动控制、电子技术、生物技术和新材料等进行植物周年连续生产的系统，也就是利用计算机对植物生育的温度、湿度、光照、CO2浓度、营养液等环境条件进行自动控制，使设施内植物生育不受自然气候制约的省力型生产。植物工厂生产的对象包括蔬菜、花卉和果树，还有一部分大田作物、食用菌等。根据其研究对象层次的不同，植物工厂可分为：以研究植物体为主的狭义的植物工厂，以研究植物组织为主的组织培养系统，以研究植物细胞为主的细胞培养系统。另外，根据对太阳光利用形式的不同，植物工厂又可分为完全控制型、太阳光利用型和太阳光并用型等3种。
这种模式实现了智能化控制，具有技术密集型特点，工作环境好、劳动强度低的特点(老年人可以参与其中)。有机废弃物资源循环利用，减排效果显著，环保而低碳。 与此同时，增加的单位面积产量和提高的农业效益，将极大地解决前述提到的质量与效益的困境。2015年1月15日，中国农科院、农业大学等科研机构专家团队，总投资金额1.2亿，实施科技成果转化的“农众物联植物工厂”正式建
成并投产运营。目前已建成部分单体总面积为2.6万平米（约39亩），是美国米德兰州超大型植物工厂的1.44倍，已经成为世界上最大的植物工厂。
以家庭立体式农业工厂为例，占地21.24平方米，总投资5—17万元不等，建设周期为一个月，由工厂厂房、立体种植系统、养殖系统、智能控制系统、水过滤系统、智能补光系统、营养液补给系统及其他辅助系统组成。每户装备生产设施2组6层（每组生长架长2.23米，宽1.32米，高度2.3米），种植盘24个（1.2米X1米），年产鲜活饲草相当于传统农业24亩地的产草量。主要的产品包括：鲜活饲草、鲜活蔬菜、各类育苗生产和草坪生产等等。
（1）畜牧养殖：每户每年按3.5个（批次）养殖周期计算，一个养殖周期90天，批次养羊30只，年养羊105只。每只羊（普通）的利润为400元，每户每年利润为4.2万元（含人工、水电暖费用）。
（2）蔬菜生产：以豌豆芽为例，一个生长周期7天,每年52个周期，每个周期收入为2304元（按每一小盘芽菜6元计算），年毛利润为11.98万元（含人工、水电暖、种子、设备折旧等费用）。
（3）育苗生产：一个生长盘1008穴，1个周期30天,每颗蔬菜苗利润0.5元，1个周期利润1.2万元，年创造经济效益（12个周期）14.4万元（含人工、水电暖、设备折旧等费用）。
家庭立体式农业工厂生产的主要产品：（1）鲜活饲草（替代精饲料及部分青贮、麦秸杆等）；（2）鲜活蔬菜；（3）各类育苗生产
产品的用途：（1）发展畜牧养殖业（羊、驴、牛、马、鹅、兔等）；（2）鲜活饲草产业的生产（替代精饲料）；（3）各类蔬菜生产；（4）深加工生产资料的生产（如：蔬菜面、生命活性水等）
立体式农业工厂把农业生产诸多生产要素如光、温、水、气、营养等元素人为控制起来，进行有效调节和生产，这种生产方式的改变，首先是人的观念的转变，实现了农业生产产业化经营，是实现精准农业的高级样板；这个工厂化现代农业生产系统把植物生产、动物养殖、小生物、水产养殖、微生物转化，加工业及信息技术、物流技术结合起来，初步形成了大农业生产系统，是一个完全循环系统。完成了以时间换空间、以立体换水平、从田间到房间的转变，形成了一个农业工厂化车间，实现了人工智能控制，这种农业工厂化生产方式部分避免了自然风险和市场风险；
它改变了传统农业生产受时间和空间制约的基本特征，能够在有限空间内循环生产，实现高产出、低成本、高效益，具有循环、立体、节能、节地、节水、节时、环保的特点。这是一种农业工业化、生态化、高效益化的新型发展模式。与大田生产相比，由于整个生产过程中不施农药、化肥，并且是在人为创造的、接近动植物生长的最佳环境下进行生产的，易于对产品的安全和营养进行全过程控制，有效保证了产品质量安全及产品的丰富营养。
由于植物不需要单纯的靠阳光生长，加上新科技确保植物不会在人造灯的照射下，表面温度过高，所以植物工厂内的蔬菜，不必像在农田里那样，一字排开地种植，而是可以种在多层架子上，节省了许多空间。
植物工厂的收成也高于传统种植法，例如，让灯光照射植物六七个小时，然后关灯一两个小时，以“欺骗”植物一天过去了，借以加速其生长周期，更快和更频繁地收成。
此外，由于植物工厂是个密封空间，植物的生长不再受到天气等自然环境的影响，蔬菜的供应量也可以保持稳定。
外围护结构采用穹顶集成温室，因它是多领域应用技术集成的产物，目前国内生态空间综合开发利用最系统化、最全面、最专业的设施。其特点是：弧形表面有效抵抗强风、抵御雪压；采光充足，高能效（阳光从任何角度均能垂直射入温室，360度全景采光）；超强通风，烟囱效应（无空气滞留死角，有害气体排出、防菌防霉）；保温节能，低能耗（内部空间容积小，充分利用太阳能，冬暖夏凉）；空间高旷，无梁无柱（方便安装养殖设施，内部空间高，宛如野外）。
6、地景植被，好看好吃 在项目区，地表景观均与周边相同，山林也处于自然状态，只有生态功能而无生产功能，更谈不上差异性的地表景观来吸引公众的眼球，为此特推荐种植菊芋以补其短。
这是因为要实现地表景观的独特化，除在建设细节上，要改变传统在三通一平基础上做人造景观的方式，比如绿篱、花坛、摆花，采用低影响的理念和手段进行景观建设，减少景观建设中对径流的影响，对原有生境的影响、减少对土壤的影响，增加生态边沟、雨水花园、雨水湿地、雨水收集装置等一系列有利于低影响开发的手段外，还要在景观建设观念上，摒弃景观只是装饰和美观的观点，使景观承载更多碳汇、净水、蓄水、生境培育的功能。
景观实现低碳和生态项目区的路径是一个系统工程，从建设观念，到景观类型，到景观实施方式都要生转变。在保有美丽的风土人情与空间形式下，引入正确的保护与开发措施，适当的规划设计方案，也许有机会将老乡村聚落的优美特质保留并过渡到现代生活。
菊芋被联合国粮农组织官员称为“21世纪人畜共用作物”，在项目区内的溪边、沟谷、小区旁、道路旁种植，既可以作为景观植物美化环境（菊科，开黄花，花期长，以此将项目区打造成“黄花谷”）、保土蓄水，又可成为畜牧业（羊、奶牛）的饲料作物，还可生产菊芋粉（多聚果糖，其功能与功能性低聚果糖相似，可直接应用），还可以此为原料通过菊糖内切酶水解作用得到低聚果糖浆。加工剩余物菊芋渣可经过加工生产菊芋渣饲料，为牛、羊、浙东白鹅的养殖提供质优价廉的功能饲料。
（1）.菊芋是生物量大、繁殖速度快、省工、省力的植物，耐旱能力特强。一次播种后，将永久生存。菊芋籽发芽率可达100%，随风播种。根系特别发达，每株菊芋都有上百根长达0.5—2m的根系深深植入土壤，可每年20倍的速度繁殖，有效保存地表层水土。
（2）.菊芋块茎耐储存，可生食、炒食、煮食或切片油炸，亦可腌制酱菜或制成洋姜脯。菊芋没有病虫害，不受地域限制，在生长期内，无须施肥、打药、除草、管理。是一种无病虫危害和农药污染、适于制作有机食品的上乘原料。从第三年起，每隔一年摘取块茎的50%，不影响地被。
（3）.菊芋是生产菊粉和低聚果糖的最佳原料。菊粉及低聚果糖具有超强增殖人体双歧杆菌和明显改善肠道内微生物种群比例的作用。在众多的肠道正常菌群中，具重要作用的益生菌是各种双歧杆菌，可减少和抑制肠内腐败物质的产生，抑制有害细菌的生长，调节肠道内平衡，促进微量元素铁、钙的吸收与利用，防止骨质疏松症；可减少肝脏毒素，能在肠中生成抗癌的有机酸，有显著的防癌功能。菊粉及低聚果糖是对动物体有益的功能性物质，它对于调节机体平衡、恢复
胃肠道功能、促进新陈代谢、预防各种疾病、维护人体健康有着极为重要的作用。菊粉作为一种天然功能性食用多糖，具有水溶性膳食纤维和生物活性前体的生理功能，适宜于糖尿病人食用，因而已被广泛应用于低热量、低糖、低脂食品中。低聚果糖是一种天然活性物质，甜度为蔗糖的0.3-0.6倍。既保持了蔗糖的纯正甜味性质，又比蔗糖甜味清爽，被誉为继抗生素时代后最具潜力的新一代添加剂，在法国被称为原生素（PPE），已在乳制品、乳酸菌饮料、固体饮料、糖果、饼干、面包、果冻、泠饮等多种食品中应用。
（4）.菊芋的块茎和地上茎叶可做饲料饲喂兔、猪、羊、驴、马等。既可在菊芋生长旺季割取地上茎叶直接用做青饲料，也可在秋季粉碎后制做干饲料。
充分利用溪边、沟谷种植有机菊芋以增加饲料饲草量，当有机菊芋生长进入平衡期后，可每年采收菊芋用于加工低聚果糖；剩余的糟渣是优质饲料，可以实现更大的市场价值。
五、 各类型项目集合，打造复合产业链
项目区建设和经营是在佛教禅意下，涉及到文化，旅游，农业和养生、养老地产业的一个完美嫁接。因此，在这里思维方式是所有改变的根源，文化休闲养生度假项目要想跨越常规，实现经营上的突破就需要以跨界的思维实现转型，而这就需要有跨界的人才，用好跨界的资源。
跨界思维就是要跳出传统的、单纯的行业思维的圈子，这是社会发展的现实决定的，不如此不会成功。因为过去三十年经济粗放式发展重点在“吃、住、行”，娃哈哈就能让宗庆后成为中国首富；十多年来半以上的首富都是做房地产的；近些年我们国家的汽车销售量连续几年都是全球第，结果到处堵车，造成城市环境非常恶劣。
而后三十年重点将会在“游、养、娱”。
“游”就是提高生活品质，走出去游玩、游乐、旅居，不是说收门票就完了，旅游休闲度假市场已经出现井喷式增长，中国成为全球最大的旅游休闲市场；
“养”是养老、养生、养心和养子。这对公众而言，是个巨大的刚需。台湾经营之神王永庆“长庚养生文化村”最重要的概念就是“活到老、做到老”，他也一直强调“这些老人进来，不是只来赡养而已，是要来做事情的！”传统的老人安养机构，老人家一进来就成了“等吃、等睡、等死”的三等人，在这样的环境下，老人家非但活得没有尊严，也因为生活没有重心，意志容易消沉。老人的经验和智慧是无价之宝，不把他们的经验传承下去，实在是浪费，而在经验传承的过程中，这些老人家受到肯定，精神上就能获得满足，生活自然有目标，当然就能健康快乐的赡养天年了。还有就是教育行业，孟母为什么三迁？中国有句古话，叫做“染于苍则苍、染于黄则黄”，《孔子家语》里有这么句话：“与善人居，如入兰芷之室，久而不闻其香，则与之化矣。与恶人居，如入鲍鱼之肆，久而不闻其臭，亦与之化矣。”今后对于孩子的培养教育将是个重点，有很大的市场前景。
“娱”就是娱乐，更宽泛地说是文化产业。在移动互联网时代，“娱”包括手游、电游、体育产业、文旅产业。以上所述的三个方面绝不是单纯的行业思维可以搞好的。
要打造文化休闲度假区首先要有核心吸引中心，其中吸引核不一定是观光，有可能是休闲，有可能是娱乐，也有可能是游乐；第二要有休闲聚集中心，不仅让人来，还要让人住在这里，只有住下来才会形成消费。因此以居住为核心的多业态休闲聚集，实际上是休闲度假区发展的核心。一个休闲度假区能不能成功，核心取决于休闲业态；第三，是延伸发展中心，休闲聚集可以延伸出养生、养老、娱乐各种各样的消费结构和各种各样的产业业态。这种模式就是“旅游引导休闲聚集形成的休闲小镇发展模式”。
文化休闲养生度假区打造要点：首先，吸引力和游客量是度假区打造的前提。吸引力的打造休闲产品、项目的设计是关键，客流量与滞留时间是重点；第二，休闲聚集是产业发展的基础模式。休闲产业聚集是关乎游客的水平、层次、消费模式以及滞留时间（人均消费水平）；第三，休闲聚集下的泛旅游产业整合和延伸发展。休闲聚集下的商业物业延伸出一系列产业和产业带动的地产，在这一结构下同时形成城市化本身的配套，由此形成度假区架构；第四、度假区的发展架构“吸引核+聚集核+地产延伸”。
1、 耕读养老，文化养生，“老扶老，老助老”
养生、养老地产，是人居产品的理性回归，也是对人生价值的全新认定；养生、养老地产所倡导的环保、健康、低碳、养生、自然、和谐也迎合着这个时代发展的最终方向。
养生、养老地产成功的首要是人文环境的提升优化和自然环境的升级改造，特别要擅于发现和挖掘本土历史文化与当地特色资源。通过生态人居改善人体微循环，使得身心浸润在完全生态的环境氛围中，因此，人居环境的选择至关重要，而拥有休闲、度假、养生三大主体功能的人居环境和住宅产品就成为了养生地产的重要组成。
养生、养老社区里完整的服务链条包括医疗、康复、护理、文化、餐饮、社工、物业、基础设施等多个门类，文化、餐饮、社工、物业、基础设施等相关领域的服务可以从社会上现有的大量现成资源里获得，但医疗、康复、护理等三个门类的服务资源存在着高壁垒，需要有战略性的手法获得，也就是从现在起我们就要对此类的战略合作伙伴进行寻找、选择、确定，以便在硬件建设和人员培训等方面能够一步到位。
在项目区里，一些不需体能、不具危险性的工作，可以由住所中的老人担任，让这些老人参与小区工作，除了有事可做，也可获取报酬，而且由老人照顾老人，才能真正了解老人的需求，达到“老扶老、老助老、老愉老”的终极目标。
怎么来让养老地产带老人重回自然，以地产开发的思路第一时间想到的是园林景观、生态园林；以景观设计的思路第一时间想到的是奇花异草，群芳争艳。这非老人对自然的本质所需，他们需要的是参与式的生活，不一定是华丽的图景；他们需要的以此为手段的疗养，而非景我两分；他们需要的是因“自然”而带动的社交，而非逛公园般独自欣赏。所以，改变现有园林绿化的方式，将其变成老人们参与性强的园艺种植以实现园艺疗养，将是养老地产破局的一个良方。
单以禅修、书院、康体、医疗等为切入点的地产模式均缺乏一个能唤起大众
共鸣点，就是当代中国传统桃花源和现代都市糅合在一起的梦想。
因此，在项目区我们可以引入园艺治疗的概念，就是指利用植物或者围绕植物开展各种活动，促进人们身心健康和精神恢复的疗法，可适用于不同年龄、背景、能力的人及各种身体状况和心理状况的人。
精神慰藉问题越来越引起重视。为了使老年人生活更加充实和情感需求得到满足，西方发达国家采取了让老年人回归社会的各种措施，比如鼓励老年人重新就业，激发老人的再创业热情“大众创业、万众创新”，参加各类社会组织、参与各类公益性活动等。也包括让老年人重新回归家庭，
大多数老人对自然的皈依与渴望可能远大于所谓曲高和寡的“禅、道、儒”之养生方式，即便追求“禅、道、儒”养生方式的文化人士大都应该会接纳以“自然”为念的养生方式，至少不会抵触。如今的老人之所缺正如当今的孩子之所缺，孩子们对知识、文化、技能的渴望远不及孩子们对自然的渴望，“自然缺失症”已经成为城市孩子必须关切的话题，让老人重回自然、重回采菊东篱下、悠然见南山，重回日耕夜息、采桑换桔的邻里生活，才是现代养老的正途。
2、 特色农业，“梅兰竹菊”，蔬菜“花园中心”
发展休闲农业，在文化休闲养生度假项目中集合商业地产形式，在农业或边坡地上建高端农业设施，开发养生、养老地产产品。同时，发展以文化为依托的论坛、会展经济（“舟台兰花论坛”、“舟山精品兰花展会”、“都市农业发展论坛”、“蔬博会”、“农业嘉年”）。发展“生态农业、有机农业、高效农业、休闲农业”为重点，以“引领舟山农业、彰显台湾特色、促进舟台交流、增加项目收入”为目标。
品牌产品的创立方面我们推出佛茶、神木（杨桐、柃木），梅（杨梅）、兰、竹、菊（菊芋）。
（1）.佛茶：把五雷寺区块茶园50亩，加以有机种植的方式，提高茶叶品质，使之成为品质绝佳高山佛茶。
（2）.神木：杨桐、柃木被日本人尊称为“神木”，是山茶科植物，常绿灌木与小乔木，是日本人的传统供神祭祖的吉祥物，市场需求量大且稳定。目前，日本每年需求杨桐、柃木插叶5亿～6亿束，而舟山柃木出口占国内出口总量的60%，我们可以用植物工厂的现代设施农业的方法进行生物组培、扦插育苗，以确保高成活率、生长快，无病虫害等优点。
（3）.梅（杨梅）：项目区本有杨梅三万株，我们可在杨梅种植有机化的基础上，如宁波永成酒业有限公司样，开发出干红杨梅酒、干白杨梅酒、精品干红杨梅酒、杨梅红酒、杨梅白兰地和杨梅果汁饮料，在酒类行业独树一帜，我们还可以采“四位一体”的经营模式，即在原有杨梅种植及杨梅酒酿造基础上，开发杨梅酒主题旅游、专业杨梅酒品鉴、休闲度假等三大功能，形成了一、二、三次产业融合的发展模式。
（4）.兰：舟山是一个兰花大市。这不仅由于舟山兰花在历史上一直没有开发的缘故，也由于舟山的气候、环境、风、雾、空气湿度、雨量和土壤等条件非常适合兰花的生长，总共有几万个品种，其中精品兰两三百种，名品百余种，素有“兰花之乡”美誉，因在外地的市场价格颇高，市内山林盗采兰花的行为呈现高发势头,如果这种状况持续,势必对舟山市的兰花资源造成严重破坏，所以只有保护好这一珍稀植物资源，才能进一步做大做强舟山兰花经济。
兰花和其他资源都不一样。比如说一个树种，在一个地区可能都差不多，但舟山光精品兰花就有三四百种；和矿藏等不可再生资源不同，兰花是可再生的，能够用“组培”等生物手段，通过人工培育不断繁育。用公益花圃的方式保存物种，一种有效的措施，因此，由政府资助，我们项目区主办，将开发旅游资源与保存兰花品种结合起来，建立公共性质的“佛国兰园”，才有可能长远保存兰花品种。
再有就是和台湾联手进行蝴蝶兰的种植，因其花语皆祥瑞且与佛有缘。据传，有一位虔诚的佛教徒，非常向往像玄奘法师那样到达天竺国，去领略一下著名的佛教胜地——那兰陀寺，所以便把原产于印度的蝴蝶兰带到了中原，取名叫那兰提花（蝴蝶兰）。
在日本、台湾等地皆有以神木、鲜花礼佛的良好习俗，如果我们提议市政府，号召舟山香客皆以柃木、蝴蝶兰敬佛、礼佛，既可移风易俗保护环境，又可增加农业收入。
（5）.竹：为了彰显江南风韵，以生态别墅或项目单元为载体，强调自然环境的和谐，与本土文化的融合，让宾客在一种独特的文化意境里享受时尚度假的奢华体验。
强化竹子的景观功能，以群、丛、列、孤、隅等的种植方式造百竹（品种）园，提高竹子的景观参与性，用其组织、渲染、协调、分割景观，营造隐私性，同时也可利用竹子的疏朗通风的特性，实现景观空间尺度的放大，突出度假氛围；还能起到既具有私密性隔绝外界干扰的作用，同时又能使人在需要时保持与他人的接触，同时，还可以从听觉方面来增加一些声响，使空间产生一种相对私密的感觉。所谓的“蝉噪林愈静，鸟鸣山更幽”即使此道理。
竹汁被称为神水，是小分子水，优于普通水的大分子团水，与人体细胞最亲近，有极高的保健价值；含有人体所需的15种氨基酸和多种微量元素，能活化细胞，促进人体细胞的新陈代谢，有效提高免疫力；对中老年人睡眠不好、记忆力下降、抵抗力差、血压高、糖尿病等症能起到很好的改善作用。项目区还可结合养生、养老产业向安吉县的浙江圣氏生物科技有限公司那样生产竹汁系列产品。
还可在竹林下散养鸡、浙东鹅：利用竹林地养殖蚯蚓，再散养适量的鸡、鹅是高效生态农业的最佳组合，首先在竹林地养殖蚯蚓，蚯蚓利用动物排泄物和植物茎叶等下脚料，蚯蚓粪又可改良土壤，增加地力。二是在蚯蚓繁殖生长的同时，可提高冬季土温，提高的竹笋的生长速度、品质和重量(也利于高品质的有机竹汁)，从而实现产量和价格上升，提高效益，降低投入（减少肥料用量）。三是竹林在夏季可以降低土表温度有利于蚯蚓越夏，散养鸡、鹅，可利用蚯蚓作部份饲料，可节省饲料，又可提高品质。为了使得鸡、鹅的排泄物和林下的枯草、落叶能够快速的降解，定期在养殖地喷洒微生物制剂，以蚯蚓为高效动物生物反应器加快物质转化、改良土壤和为鸡提供丰富的饲料来源。品种选择上应选取我国的地方优质土鸡品种，如三黄鸡等，具有耐粗饲、抗病能力强、肉质细嫩、味道鲜美、生长速度快、产蛋量高等优点，是土鸡散养的理想品种。
为了减少公鸡的攻击性、活动力，提高饲料回报率，加快增重，使肉质细嫩，肉味鲜美，提高市场售价，采取传统的手术摘除公鸡睾丸或喂饲中药阉鸡法。
（6）.菊（菊芋）：（略）
蔬菜“花园中心”：在国外，“花园中心”是指面向别墅花园、天井庭院、阳台露台及家庭园艺爱好者展示并提供各类园艺产品，包括花园家具、花园水景、
花园建材、花卉苗木、花园工具和材料、景观和花艺饰品等产品，同时提供庭院设计规划、施工养护、技术信息等服务的花园园艺产品综合性终端服务平台。如在德国约2-3万人就拥有一个花园中心，目前已渐渐演变为以花园消费为主，同时配有各种各样的衍生产品：精美花园观摩，咨询，餐厅，娱乐等，消费者可与家人朋友来此休闲、就餐、采购逗留一整天。
在国外还有很多家庭自己种植蔬菜，这种自给自足的生活方式，也逐渐受到国内广大城市居民的追捧，这种被称之为城市微农业的蔬菜生产模式是即能吃到新鲜有机蔬菜，又能美化家庭环境，提高生活质量，特别是对从未体验过农耕、收获喜悦的小孩子，可以过劳动深刻体会“谁知盘中餐，粒粒皆辛苦”的意境。
但是，要想使城市微农业这种近几年开始流行的微小型精品农业的农业形式健康运行，需要解决的不只是一个简单的生产规模问题，而是要在商业模式的探索，社会服务体系的建立，综合配套技术的整合、突破等多方面都要有所创新。
我们就是要在项目区复制“花园中心”的商业模式，用来打造舟山城市微农业完整服务体系。
3、 游学基地，传统书院与华德福教育并行
由于明清时期的两次海禁，使得舟山的人口分布和来源显得尤为复杂，早期外来移民主要来自浙东的宁波、温州和台州地区，而在浙东地区，历史上曾经出现过两个重要的学派，一是永嘉学派，二是浙东学派。从时间上来看，浙东学派形成于明末清初，而明末清初则正是大量移民涌入舟山的时期，因此，永嘉学派和浙东学派的思想和精神对舟山的海洋文化有着深刻的影响。舟山的文化之脉更
多的来自浙东移民，如果从历史的角度讲，是“浙东学派”的文化和舟山群岛本土海洋文化的结合构建了舟山的文化精神。
现在舟山新区的文化设施相对较少，文化性的纪念馆、展览馆、博物馆也较缺乏。因此，兴建书院，即恢复舟山的文化传统，又可以成为舟山精神的具体显现。
书院体制是中国传统文化中的瑰宝，是一种高级形态的教育和学术机构，在中国书院既是教育和学术研究机构，又是一种文化和精神的象征。如著名学者梁漱溟先生、冯友兰先生与北京大学哲学系张岱年、季羡林、汤一介等学者曾创办中国文化书院，山东省作协主席张炜在山东办起了万松浦书院，天津市文联主席冯骥才在天津办起了北洋书院。
现代书院不能再依赖于一种学术思潮和少数人的思想，而应该是主动与大学教育进行高端对接，我们可以邀请杭州、上海的有关大学成为共同创办单位，使书院成为共创单位的大学生教学基地，邀请他们在这里设硕士和博士点；还可邀请舟山籍成功人士中有志于教育者加盟，如籍贯为舟山的联想总裁杨元庆（联想办有向全社会招生的免费“总裁班”）。
同时，还可以实行了自己的“院士制”，从国内外聘请一流学者担任“院士”，组成“江南书院院士委员会”，应该使书院成为藏书、编书、教书，研讨、交流、论坛的场所。 由书院衍生出来的幼少儿教育应当成为我们项目区最突出的特点，同时，我们还可将以有机农业园区为教学实验基地的“华德福教育体系”引入项目区。
华德福教育是德国人鲁道夫·史代纳根据自创的人智学理论创建的，简单地说是一种以人为本，注重身体和心灵整体健康和谐发展的全人教育，是以学校为纽带，使学校建设参与者、志愿者、老师、家长和孩子一起形成有着共同理念的生活文化社区，成为一个共同学习，开放交流、互相帮助和不断完善自我的平台。通过华德福教育，帮助成人和孩子的身心灵健康地和平衡地成长，在学习科学知识和生活技能的同时，丰富心灵情感，不断地探索人生以提升人文精神，成为精神意义上独立和自由的人。 华德福教育作为非宗教性的独立教育运动，已经发展了九十多年，在欧洲的发展到了一个比较成熟的阶段。截至2012年，全球60个国家建立了1025所独立的华德福学校、2000所幼儿园、530所特殊教育中心；同时还有很多基于华德福教育理念的公立学校、特许学校和在家教育。自2004年中国大陆第一所华德福幼儿园和学校在成都落户后，120多所华德福幼儿园，7个华德福小学实践团队相继在其他省市生根。
4、 创办论坛，谈环保、农业、教育，事事可谈
在项目区办论坛，非想当然的随意一说，而是如果我们按照设想进行项目建设的话，这里将成为江南最宜修身养性，参禅悟道秘境；是最符合中国人雅致生活追求标准、最能够寄托乡愁之地；将成为国内新城镇化的典范，生态社区的标杆；是新型农业生产方式和高效有机农业样板；将成为宜居、宜游、宜业的养生、养老之所，是多元化教育体制探索的热土。所以说这里才是各种论坛言之有物、很接地气、理论联系实际的理想会址。
如千年古刹隆教寺在元朝时就因书法家赵孟頫的《瑛公住持隆教寺疏》（又
称《为隆教禅师寺石室长老疏》，现藏于天津博物馆）一文，盛名远播，借此就可和天津博物馆联办“中国的书法与佛教”论坛。犹如兰亭以王羲之的《兰亭集序》成为后世书法爱好者的必游之地，项目区如能打好这张文化牌，就会使得目标客户（中国书法爱好者）“不是因为普陀来舟山，而是因为隆教来舟山”。
如为了体现岛屿文化（封闭式的自循环体系），我们可以和相关机构组织论坛，请浙江本土新乡土主义大师朱仁明、王澍、王灏等参与其中，围绕生态住宅、生态学与景观生态学理论、生态风景园林规划设等主题结合项目区建设集思广益。
结束语：因时间短，要查阅的资料和思考的问题头绪过多，现场体验浅，匆匆成文，不足之处，敬请斧正。
2015.2.19于宁波