第三章 市场比较法
二、本章知识汇总：
（十）、收益还原法的特点与适用范围
1．收益还原法的特点：收益还原法是以地租理论和生产要素分配理论为理论依据。土地、劳动、资本等生产要素组合产生的收益，应由各要素分配。归属于土地的收益应是地租和利用土地资产带来的收益。它可以采取从总收益中扣除其他生产要素产生的收益后求得，然后，将土地的收益以一定的还原率还原，即为土地的价格。收益还原法估价结果的准确度，取决于土地的纯收益及还原率的准确程度，所以求取土地收益及确定还原率是收益还原法的关键。
2．收益还原法的适用范围：收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或是房地产的估价。例如，租赁用房地产或企业用房地产的估价均可采用此法。收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，而对于没有收益的不动产的估价，例如机关、学校、公园等公益用地的估价则大多不适用。同时，由于收益还原法主要适用于有收益或潜在收益的土地或房地产，注意：而关于收益性土地的稳定纯收益和适当的还原率的求取，要受一般的经济行情和工商企业以及房地产市场的发展、变化的影响，确定它也是一件困难的事。这是收益还原法的一个缺点。
（十一）、06年试题讲析
1．综合还原利率r、土地还原利率r1，和建筑物还原利率r2的关系为(选项中L为土地价格，B为建筑物价格)( D )。
A．r=r1+r2 B．r=1／r1+1／r2
C．r=(r1B+r2L)／(L十B) D．r=(r1L十r2B)／(L十B)
出处：（07大纲第四部分－土地估价方法－收益还原法）(04估价理论书P190)
解析：收益还原法中对还原率的分类及确定。
2．某房地产开发商现取得一宗商业用地的最高年期土地使用权，预计用3年时间完成项目开发建设，经分析测算，项目建成后的年房地纯收益为320万元。若综合还原率为8％，折现率为12％，则该项目开发完成后的房地产现值为( C )万元。
A．4000 B．3768 C．2682 D．2847
出处：（07大纲-第四部分土地估价方法-收益还原法）
解析：该题一隐含条件是商业用地最高使用权限是40年，项目建成后的房地总价值＝（320÷8％）
×〔1-1÷（1＋8％）
（40-3）〕＝4000×0.942＝3768万元，折现为3768÷（1＋12％）＝2682万元，为C。 3
3．有一宗土地，具有30年使用年期的地价是50元／平方米，土地还原利率取6％，假设该宗土地的使用年期是50年时，其地价是(A)元／平方米，土地还原利率取6％。
A．57．3 B．43．7 C．83．3 D．30．0
出处：（07大纲-第四部分土地估价方法-收益还原法
解析：每平方米土地年纯收益＝50×6％÷[1－1/（1＋6％）30]＝3.63元，如改为50年，则地价为
3.63×[1－1/（1＋6％）]÷6％=57.3,选A
4．评估某一房地产价格，经调查当前房地产市场与其类似的房地产月租金水平为300元／平方米，其中维修费、管理费等为租金的25％，该类房地产的还原率为8％，总建筑面积35000平方米，可出租率为80％，则在不考虑房地产可使用年限的前提下，此房地产总价可确定为( A )万元。
A．94500 B．126000 C．7875 D．7000
出处：（07大纲-第四部分土地估价方法-收益还原法）
解析：房地产总价＝房地产总年收益÷还原率＝35000×80％×300×（1－25％）×12÷8％＝94500
一、大纲要求： 50
(一)考试目的
测试应考人员对市场比较法的原理和特点理解与掌握程度。
(二)考试范围
1．市场比较法概念
2．市场比较法的特征
3．市场比较法的原理
(1)理论依据
(2)适用的估价原则
(3)适用的假定条件
4．市场比较法的基本公式
(1)公式的内涵
(2)公式的表达式
(3)公式各变量的含义
(4)公式计算的基本要求
5．市场比较法的估价步骤
(1)调查与选择比较案例
(2)确定价格可比基准
(3)交易情况修正
(4)估价期日修正
(5)区域因素比较与修正
(6)个别因素比较与修正
(7)其他相关修正
(8)确定比准价格
6．调查与选择比较案例
(1)比较案例的概念
(2)比较案例的要求
(3)比较案例的数据采集内容
(4)比较案例的调查途径和方法
(5)比较案例的选择环境
(6)比较案例选择的原则和方法
7．确定价格可比基准
(1)地价可比基准的概念
(2)地价可比基准确定的原则
(3)可比基准的内容
(4)可比基准确定的方法
8．交易情况修正
(1)交易情况的概念
(2)交易情况的种类
(3)交易情况修正的目的
(4)不同交易情况的修正原则
(5)交易情况修正系数确定方法
9．估价期日修正
(1)估价期日的概念
(2)估价期日修正的目的
(3)估价期日修正的原则
(4)估价期日修正系数
(5)权重确定方法等
10．区域因素比较与修正
(1)区域因素的概念
(2)区域因素的种类
(3)区域因素选择的方法
(4)区域因素比较的内容
(5)区域因素修正系数确定方法等
11.个别因素比较与修正
(1)个别因素的概念
(2)个别因素的种类
(3)个别因素选择的方法
(4)个别因素比较的内容
(5)个别因素修正系数、权重确定方法
12．其他相关修正的类型及修正方法
13．确定比准价格
(1)比准价格的概念
(2)比准价格确定的方法
14．市场比较法适用范围
(1)市场比较法适用范围及基本条件
(2)市场比较法确定其他参数的基本方法
15．市场比较法的发展过程及在国外的使用
第三章 市场比较法
二、本章知识汇总：
（十）、收益还原法的特点与适用范围
1．收益还原法的特点：收益还原法是以地租理论和生产要素分配理论为理论依据。土地、劳动、资本等生产要素组合产生的收益，应由各要素分配。归属于土地的收益应是地租和利用土地资产带来的收益。它可以采取从总收益中扣除其他生产要素产生的收益后求得，然后，将土地的收益以一定的还原率还原，即为土地的价格。收益还原法估价结果的准确度，取决于土地的纯收益及还原率的准确程度，所以求取土地收益及确定还原率是收益还原法的关键。
2．收益还原法的适用范围：收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或是房地产的估价。例如，租赁用房地产或企业用房地产的估价均可采用此法。收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，而对于没有收益的不动产的估价，例如机关、学校、公园等公益用地的估价则大多不适用。同时，由于收益还原法主要适用于有收益或潜在收益的土地或房地产，注意：而关于收益性土地的稳定纯收益和适当的还原率的求取，要受一般的经济行情和工商企业以及房地产市场的发展、变化的影响，确定它也是一件困难的事。这是收益还原法的一个缺点。
（十一）、06年试题讲析
1．综合还原利率r、土地还原利率r1，和建筑物还原利率r2的关系为(选项中L为土地价格，B为建筑物价格)( D )。
A．r=r1+r2 B．r=1／r1+1／r2
C．r=(r1B+r2L)／(L十B) D．r=(r1L十r2B)／(L十B)
出处：（07大纲第四部分－土地估价方法－收益还原法）(04估价理论书P190)
解析：收益还原法中对还原率的分类及确定。
2．某房地产开发商现取得一宗商业用地的最高年期土地使用权，预计用3年时间完成项目开发建设，经分析测算，项目建成后的年房地纯收益为320万元。若综合还原率为8％，折现率为12％，则该项目开发完成后的房地产现值为( C )万元。
A．4000 B．3768 C．2682 D．2847
出处：（07大纲-第四部分土地估价方法-收益还原法）
解析：该题一隐含条件是商业用地最高使用权限是40年，项目建成后的房地总价值＝（320÷8％）
×〔1-1÷（1＋8％）
（40-3）〕＝4000×0.942＝3768万元，折现为3768÷（1＋12％）＝2682万元，为C。 3
3．有一宗土地，具有30年使用年期的地价是50元／平方米，土地还原利率取6％，假设该宗土地的使用年期是50年时，其地价是(A)元／平方米，土地还原利率取6％。
A．57．3 B．43．7 C．83．3 D．30．0
出处：（07大纲-第四部分土地估价方法-收益还原法
解析：每平方米土地年纯收益＝50×6％÷[1－1/（1＋6％）30]＝3.63元，如改为50年，则地价为
3.63×[1－1/（1＋6％）]÷6％=57.3,选A
4．评估某一房地产价格，经调查当前房地产市场与其类似的房地产月租金水平为300元／平方米，其中维修费、管理费等为租金的25％，该类房地产的还原率为8％，总建筑面积35000平方米，可出租率为80％，则在不考虑房地产可使用年限的前提下，此房地产总价可确定为( A )万元。
A．94500 B．126000 C．7875 D．7000
出处：（07大纲-第四部分土地估价方法-收益还原法）
解析：房地产总价＝房地产总年收益÷还原率＝35000×80％×300×（1－25％）×12÷8％＝94500
一、大纲要求： 50
(一)考试目的
测试应考人员对市场比较法的原理和特点理解与掌握程度。
(二)考试范围
1．市场比较法概念
2．市场比较法的特征
3．市场比较法的原理
(1)理论依据
(2)适用的估价原则
(3)适用的假定条件
4．市场比较法的基本公式
(1)公式的内涵
(2)公式的表达式
(3)公式各变量的含义
(4)公式计算的基本要求
5．市场比较法的估价步骤
(1)调查与选择比较案例
(2)确定价格可比基准
(3)交易情况修正
(4)估价期日修正
(5)区域因素比较与修正
(6)个别因素比较与修正
(7)其他相关修正
(8)确定比准价格
6．调查与选择比较案例
(1)比较案例的概念
(2)比较案例的要求
(3)比较案例的数据采集内容
(4)比较案例的调查途径和方法
(5)比较案例的选择环境
(6)比较案例选择的原则和方法
7．确定价格可比基准
(1)地价可比基准的概念
(2)地价可比基准确定的原则
(3)可比基准的内容
(4)可比基准确定的方法
8．交易情况修正
(1)交易情况的概念
(2)交易情况的种类
(3)交易情况修正的目的
(4)不同交易情况的修正原则
(5)交易情况修正系数确定方法
9．估价期日修正
(1)估价期日的概念
(2)估价期日修正的目的
(3)估价期日修正的原则
(4)估价期日修正系数
(5)权重确定方法等
10．区域因素比较与修正
(1)区域因素的概念
(2)区域因素的种类
(3)区域因素选择的方法
(4)区域因素比较的内容
(5)区域因素修正系数确定方法等
11.个别因素比较与修正
(1)个别因素的概念
(2)个别因素的种类
(3)个别因素选择的方法
(4)个别因素比较的内容
(5)个别因素修正系数、权重确定方法
12．其他相关修正的类型及修正方法
13．确定比准价格
(1)比准价格的概念
(2)比准价格确定的方法
14．市场比较法适用范围
(1)市场比较法适用范围及基本条件
(2)市场比较法确定其他参数的基本方法
15．市场比较法的发展过程及在国外的使用