摘 要 为妥善解决农村房屋买卖合同纠纷，维护当事人的合法权益，促进辖区经济快速发展，本文对房山法院窦店法庭近年来农村房屋买卖合同纠纷的调节难度大、司法成本大等现状，以及诚信缺失、立法保护不足等原因进行总结分析，并最终提出若干合理建议，以有效化解社会矛盾，保障辖区社会安定和谐。
关键词 宅基地 房屋买卖合同 诚实信用
作者简介：杨海松，北京市房山区人民法院。
中图分类号：D923.6文献标识码：A文章编号：1009-0592（2013）05-214-02
一、农村房屋买卖合同纠纷的现状
近年来，房山法院窦店法庭受理农村房屋买卖合同纠纷案件数量较多。据统计，该庭自2010年12月21日至2012年12月20日止，关于农村房屋买卖合同纠纷结案数共计169件；在此期间，该庭总结案数为2566件，也就是说农村房屋买卖合同纠纷占全庭总结案数的6.59%。其中，以判决方式结案60件，以调解方式结案13件，以撤诉方式结案96件。综合以上，农村房屋买卖合同纠纷案件调撤率为64.5%，判决率为35.5%，调解率为7.7%，撤诉率为56.8%。
综合笔者对上述数据及该类案件的分析调研，该庭关于农村房屋买卖合同纠纷案件呈现出“两大两小”的特点：
（一）调解难度大
综合以上数据，我们可以清楚的看到该类案件调解结案数仅占全部结案数的7.7%，虽然该类案件的撤诉数量占到了总结案数量的56.8%，但是，撤诉有当事人和解、主体不适格等多方面原因，因民事裁定书上未具体注明，已无法具体统计。而仅从判决率35.5%来看，该类案件的调解难度之大也显露无疑。
（二）援引法律范围小
在判决的情况下，该类案件大部分援引的法律为我国土地管理法的相关规定，最主要集中援引以下规定：第一，“农村宅基地属于农民集体所有。农村村民住宅用地，须经乡（镇）人民政府审核，并由县级人民政府批准。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。”该条主要针对农民与居民之间以及本村村民与非本村村民之间的农村房屋买卖合同纠纷。第二，“宅基地属于农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地。”该条主要针对本村村民之间的农村房屋买卖合同纠纷。
（三）司法成本大
该类案件最后的判决结果大部分为该农村房屋买卖合同无效。因前期该纠纷双方矛盾大，无法调解，败诉方基本上不可能主动腾退诉争房屋，这就引发了下一阶段的诉讼，即要求排除妨害纠纷。一个合同，两起诉讼，最后一个阶段就是法院强制执行。综合以上三个阶段，司法成本极大。
（四）社会效果小
由于该类案件基本上判定为合同无效，尽管在法律适用层面上没有瑕疵，但是，该类案件基本上是由于拆迁利益等因素导致的诉讼，卖方多是出于金钱利益因素，利用我国相关法律法规“以合法的方式实现不诚信的行为”，买房一方最后都不得不腾退房屋，加之多数对法律了解不是很透彻，对法院、对社会多少带有一点怨气，无形中形成了社会的不稳定因素之一。不能充分把法律效果与社会效果相统一，对和谐社会的构建造成一定的阻碍。
二、农村房屋买卖合同纠纷的原因
经调研分析，该庭关于农村房屋买卖合同纠纷案件之所以呈现出以上“两大两小”的特点，主要原因在于：
（一）农村房屋拆迁利益引发诚信缺失
近年来，京城远郊区县的农村拆迁热潮持续升温，高额拆迁补偿款以及安置补偿房屋等优厚待遇驱使有的出卖方不惜毁约收房。有的出卖方则是看到已卖房屋存在拆迁可能性，一旦该房屋涉及拆迁或者征用，可能将获得购置新房的优惠或者巨额的拆迁款。因此，该出卖方往往缺乏诚实信用，故意毁约，以当初签订房屋买卖合同不合法为由，起诉到法院要求确认双方的房屋买卖行为无效，同时请求判令买主返还房屋。
（二）双方当事人各执己见
该类案件双方当事人的利益主张分歧较大，多数卖方请求法院确认房屋买卖合同无效之后，只主张按照合同签订时的房屋原价进行利益返还；而买方则均主张合同有效，即使在合同被认定为无效也要求卖方按照现有房屋的市场价格进行补偿。同时，一些买方对房屋进行过装修、翻新、扩建等，房屋现状与购买时差距较大，对于买方的费用支出及房屋的现有价值等需要鉴定机构予以确定，增加了审理难度，无法有效达成调解。
（三）买房人多为败诉方，且严重影响其后续基本生存条件
该类案件中，很大一部分买房人已在诉争房屋处居住多年，且在本市确无其他住房。判决卖房人返还的房款或者因卖房人一时无法返还，或者无法满足买房人另行购房居住、生活的基本需求。因此，得不到妥善安置的买房人往往采用各种过激手段拒绝返还房屋，对法院、对社会存在仇视心态，矛盾激化现象十分突出。
（四）我国对于农村宅基地的相关立法不够完善
当前我国关于农村房屋买卖的专有法律规定较少，法院在审理农村房屋买卖合同纠纷时只能适用合同法、土地管理法等的相关原则性规定。但是，农村房屋买卖合同有其特殊性，认定买卖合同效力、合同被认定无效后如何确定返还和补偿等问题简单地适用合同法是远远不够的，还需要参照国家及各地方相关政策、其他法院判例等，造成司法实践中缺少统一的裁判标准，做法不一，严重损害司法统一性、权威性。
（五）公民个人法律意识淡薄，部分基层组织缺乏合法有效引导
由于辖区内广大民众在签订合同时普遍缺乏法律知识，法律意识淡薄，双方签订农村房屋买卖合同时，或者违反法律、法规强制性规定，或者很少有当事人进行农村房屋产权的变更登记，更少有进行宅基地的变更登记。加之个别村民的“集体土地使用权证”擅自由村委会直接盖章变更使用权人，在一定程度上纵容了当事人私自处分农村房屋的行为，基层组织的不当行为导致农民对房屋买卖合同的有效性深信不疑，从而为日后引发不必要的纠纷埋下伏笔。 三、农村房屋买卖合同纠纷的对策
（一）加强普法宣传，提倡农村房屋买卖合同各方遵循诚实信用原则
鉴于辖区内部分群众法律意识相对淡薄，法院应该定期与辖区村委会、居委会互相协作，针对农村房屋买卖合同纠纷的常见司法实践问题，向辖区人民群众有效地开展普法宣传，特别是针对相关法律、行政法规的强制性或禁止性规定，大力普及农村房屋买卖过程中可能涉及的常用法律法规及相关政策，以规范买卖双方的交易行为，引导人民群众明理守法，正确地行使自己的权利，合法地处分自有房屋。同时，在普法过程中，应重点强调诚实信用原则对于签订房屋买卖合同双方的重要性，从而增强买卖双方在履行合同过程中的诚信意识，有效减少不必要的纠纷，节约司法成本，促进辖区社会和谐稳定。
（二）加大法院审判过程中的调解力度，强化裁判的统一性与规范性，合法、合情、合理地引导农村房屋买卖行为
在法院审判过程中，要始终坚持贯彻“调解优先，调判结合”的原则，以化解矛盾纠纷为最终目标，积极稳妥地促成当事人达成和解，将社会矛盾化解在基层。同时，各审判部门之间应定期互相沟通、研讨，共同研究，统一审判尺度，避免出现同类案件不同判决的尴尬情形，损害司法公信力，妨碍该类案件审判工作的有效开展。特别需要注意的是，由于我国农村宅基地制度这一特殊国情，在个案的裁判过程中，要在“尊重历史、立足现实、坚持立法宗旨”的前提下，充分考虑到纠纷当事人各方的个体情况，合法、合情、合理地平衡各方利益，综合以上各类因素合理审慎地判定农村房屋买卖合同是否有效，在符合法律法规的相关规定的前提下，尽量避免出现不必要的信访等不稳定因素。
（三）完善立法、司法与行政各方的长效联动机制，统筹规范农村房屋买卖行为，促进该行为的有序开展
随着京郊农村城镇化进程的不断推进，关于农村房屋买卖合同纠纷案件日益增多，但是，现实情况下，我国相关法律、法规及地方政策仍然存在许多冲突，导致法院在审理过程中进退两难。因此，立法、司法、行政部门应该针对该类纠纷的复杂性，互相沟通，展开研讨，进一步完善各方工作的统一协调性，健全各方长效联动机制，确保统一、协调、正确地引导农村房屋买卖行为，从法律层面上减少此类案件的发生。
（四）积极构建多元化纠纷解决机制，充分发挥基层组织的作用，将矛盾化解在最基层
司法实践中，农村房屋买卖合同纠纷皆涉及到我国宅基地制度，处理起来比较困难。同时，其纠纷化解往往围绕着法律、政策以及习俗等综合因素。加之，部分交易当事人人数众多，如果处理不当可能会引发诸多社会不稳定因素，仅仅依靠法院依据法律、法规予以裁判往往不能起到良好的社会效果，甚至会进一步引发各方当事人的矛盾激化，对立情绪严重。因此，法院应该协调辖区内各乡镇政府、街道办、司法所、居委会、村委会等多方基层组织，积极构建持续稳定的多元化纠纷解决机制，畅通交流渠道，通过多方力量的共同努力，把基层的矛盾纠纷化解在基层，构建和谐的社会氛围。
（五）增强调研能力，不断总结该类纠纷案件的特点、形成原因等，指导法院的审判工作
随着经济社会的快速发展，辖区内不断涌现出新型农村房屋买卖合同纠纷案件，作为合法权利保障的最后一道屏障，法院特别是审判一线的法官对于此类案件的特点、形成原因以及处理方法应该具有前瞻性、确定性，在充分专题调研的前提下，以一定的内心确信，妥善审理、执行该类纠纷，为充分化解矛盾做好充分准备。有关调研部门应该对该类纠纷案件进行总结归纳，在充分调研的基础上寻找其规律，从而更好地指导一线法官的审执工作，最终从容、合法、有效地解决农村房屋买卖合同纠纷，彰显司法公信力，同时，为辖区农村城镇化进程地有效开展保驾护航。
参考文献：
[1]王利明.物权法研究（修订本·下卷）.中国人民出版社.2008年版.
[2]刘俊.农村宅基地使用权制度研究.西南民族大学学报.人文社科版.2007（3）.
[3]王岑.农村房屋买卖合同纠纷的司法实践与思考.人民司法·应用.2009（7）.
摘 要 为妥善解决农村房屋买卖合同纠纷，维护当事人的合法权益，促进辖区经济快速发展，本文对房山法院窦店法庭近年来农村房屋买卖合同纠纷的调节难度大、司法成本大等现状，以及诚信缺失、立法保护不足等原因进行总结分析，并最终提出若干合理建议，以有效化解社会矛盾，保障辖区社会安定和谐。
关键词 宅基地 房屋买卖合同 诚实信用
作者简介：杨海松，北京市房山区人民法院。
中图分类号：D923.6文献标识码：A文章编号：1009-0592（2013）05-214-02
一、农村房屋买卖合同纠纷的现状
近年来，房山法院窦店法庭受理农村房屋买卖合同纠纷案件数量较多。据统计，该庭自2010年12月21日至2012年12月20日止，关于农村房屋买卖合同纠纷结案数共计169件；在此期间，该庭总结案数为2566件，也就是说农村房屋买卖合同纠纷占全庭总结案数的6.59%。其中，以判决方式结案60件，以调解方式结案13件，以撤诉方式结案96件。综合以上，农村房屋买卖合同纠纷案件调撤率为64.5%，判决率为35.5%，调解率为7.7%，撤诉率为56.8%。
综合笔者对上述数据及该类案件的分析调研，该庭关于农村房屋买卖合同纠纷案件呈现出“两大两小”的特点：
（一）调解难度大
综合以上数据，我们可以清楚的看到该类案件调解结案数仅占全部结案数的7.7%，虽然该类案件的撤诉数量占到了总结案数量的56.8%，但是，撤诉有当事人和解、主体不适格等多方面原因，因民事裁定书上未具体注明，已无法具体统计。而仅从判决率35.5%来看，该类案件的调解难度之大也显露无疑。
（二）援引法律范围小
在判决的情况下，该类案件大部分援引的法律为我国土地管理法的相关规定，最主要集中援引以下规定：第一，“农村宅基地属于农民集体所有。农村村民住宅用地，须经乡（镇）人民政府审核，并由县级人民政府批准。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。”该条主要针对农民与居民之间以及本村村民与非本村村民之间的农村房屋买卖合同纠纷。第二，“宅基地属于农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地。”该条主要针对本村村民之间的农村房屋买卖合同纠纷。
（三）司法成本大
该类案件最后的判决结果大部分为该农村房屋买卖合同无效。因前期该纠纷双方矛盾大，无法调解，败诉方基本上不可能主动腾退诉争房屋，这就引发了下一阶段的诉讼，即要求排除妨害纠纷。一个合同，两起诉讼，最后一个阶段就是法院强制执行。综合以上三个阶段，司法成本极大。
（四）社会效果小
由于该类案件基本上判定为合同无效，尽管在法律适用层面上没有瑕疵，但是，该类案件基本上是由于拆迁利益等因素导致的诉讼，卖方多是出于金钱利益因素，利用我国相关法律法规“以合法的方式实现不诚信的行为”，买房一方最后都不得不腾退房屋，加之多数对法律了解不是很透彻，对法院、对社会多少带有一点怨气，无形中形成了社会的不稳定因素之一。不能充分把法律效果与社会效果相统一，对和谐社会的构建造成一定的阻碍。
二、农村房屋买卖合同纠纷的原因
经调研分析，该庭关于农村房屋买卖合同纠纷案件之所以呈现出以上“两大两小”的特点，主要原因在于：
（一）农村房屋拆迁利益引发诚信缺失
近年来，京城远郊区县的农村拆迁热潮持续升温，高额拆迁补偿款以及安置补偿房屋等优厚待遇驱使有的出卖方不惜毁约收房。有的出卖方则是看到已卖房屋存在拆迁可能性，一旦该房屋涉及拆迁或者征用，可能将获得购置新房的优惠或者巨额的拆迁款。因此，该出卖方往往缺乏诚实信用，故意毁约，以当初签订房屋买卖合同不合法为由，起诉到法院要求确认双方的房屋买卖行为无效，同时请求判令买主返还房屋。
（二）双方当事人各执己见
该类案件双方当事人的利益主张分歧较大，多数卖方请求法院确认房屋买卖合同无效之后，只主张按照合同签订时的房屋原价进行利益返还；而买方则均主张合同有效，即使在合同被认定为无效也要求卖方按照现有房屋的市场价格进行补偿。同时，一些买方对房屋进行过装修、翻新、扩建等，房屋现状与购买时差距较大，对于买方的费用支出及房屋的现有价值等需要鉴定机构予以确定，增加了审理难度，无法有效达成调解。
（三）买房人多为败诉方，且严重影响其后续基本生存条件
该类案件中，很大一部分买房人已在诉争房屋处居住多年，且在本市确无其他住房。判决卖房人返还的房款或者因卖房人一时无法返还，或者无法满足买房人另行购房居住、生活的基本需求。因此，得不到妥善安置的买房人往往采用各种过激手段拒绝返还房屋，对法院、对社会存在仇视心态，矛盾激化现象十分突出。
（四）我国对于农村宅基地的相关立法不够完善
当前我国关于农村房屋买卖的专有法律规定较少，法院在审理农村房屋买卖合同纠纷时只能适用合同法、土地管理法等的相关原则性规定。但是，农村房屋买卖合同有其特殊性，认定买卖合同效力、合同被认定无效后如何确定返还和补偿等问题简单地适用合同法是远远不够的，还需要参照国家及各地方相关政策、其他法院判例等，造成司法实践中缺少统一的裁判标准，做法不一，严重损害司法统一性、权威性。
（五）公民个人法律意识淡薄，部分基层组织缺乏合法有效引导
由于辖区内广大民众在签订合同时普遍缺乏法律知识，法律意识淡薄，双方签订农村房屋买卖合同时，或者违反法律、法规强制性规定，或者很少有当事人进行农村房屋产权的变更登记，更少有进行宅基地的变更登记。加之个别村民的“集体土地使用权证”擅自由村委会直接盖章变更使用权人，在一定程度上纵容了当事人私自处分农村房屋的行为，基层组织的不当行为导致农民对房屋买卖合同的有效性深信不疑，从而为日后引发不必要的纠纷埋下伏笔。 三、农村房屋买卖合同纠纷的对策
（一）加强普法宣传，提倡农村房屋买卖合同各方遵循诚实信用原则
鉴于辖区内部分群众法律意识相对淡薄，法院应该定期与辖区村委会、居委会互相协作，针对农村房屋买卖合同纠纷的常见司法实践问题，向辖区人民群众有效地开展普法宣传，特别是针对相关法律、行政法规的强制性或禁止性规定，大力普及农村房屋买卖过程中可能涉及的常用法律法规及相关政策，以规范买卖双方的交易行为，引导人民群众明理守法，正确地行使自己的权利，合法地处分自有房屋。同时，在普法过程中，应重点强调诚实信用原则对于签订房屋买卖合同双方的重要性，从而增强买卖双方在履行合同过程中的诚信意识，有效减少不必要的纠纷，节约司法成本，促进辖区社会和谐稳定。
（二）加大法院审判过程中的调解力度，强化裁判的统一性与规范性，合法、合情、合理地引导农村房屋买卖行为
在法院审判过程中，要始终坚持贯彻“调解优先，调判结合”的原则，以化解矛盾纠纷为最终目标，积极稳妥地促成当事人达成和解，将社会矛盾化解在基层。同时，各审判部门之间应定期互相沟通、研讨，共同研究，统一审判尺度，避免出现同类案件不同判决的尴尬情形，损害司法公信力，妨碍该类案件审判工作的有效开展。特别需要注意的是，由于我国农村宅基地制度这一特殊国情，在个案的裁判过程中，要在“尊重历史、立足现实、坚持立法宗旨”的前提下，充分考虑到纠纷当事人各方的个体情况，合法、合情、合理地平衡各方利益，综合以上各类因素合理审慎地判定农村房屋买卖合同是否有效，在符合法律法规的相关规定的前提下，尽量避免出现不必要的信访等不稳定因素。
（三）完善立法、司法与行政各方的长效联动机制，统筹规范农村房屋买卖行为，促进该行为的有序开展
随着京郊农村城镇化进程的不断推进，关于农村房屋买卖合同纠纷案件日益增多，但是，现实情况下，我国相关法律、法规及地方政策仍然存在许多冲突，导致法院在审理过程中进退两难。因此，立法、司法、行政部门应该针对该类纠纷的复杂性，互相沟通，展开研讨，进一步完善各方工作的统一协调性，健全各方长效联动机制，确保统一、协调、正确地引导农村房屋买卖行为，从法律层面上减少此类案件的发生。
（四）积极构建多元化纠纷解决机制，充分发挥基层组织的作用，将矛盾化解在最基层
司法实践中，农村房屋买卖合同纠纷皆涉及到我国宅基地制度，处理起来比较困难。同时，其纠纷化解往往围绕着法律、政策以及习俗等综合因素。加之，部分交易当事人人数众多，如果处理不当可能会引发诸多社会不稳定因素，仅仅依靠法院依据法律、法规予以裁判往往不能起到良好的社会效果，甚至会进一步引发各方当事人的矛盾激化，对立情绪严重。因此，法院应该协调辖区内各乡镇政府、街道办、司法所、居委会、村委会等多方基层组织，积极构建持续稳定的多元化纠纷解决机制，畅通交流渠道，通过多方力量的共同努力，把基层的矛盾纠纷化解在基层，构建和谐的社会氛围。
（五）增强调研能力，不断总结该类纠纷案件的特点、形成原因等，指导法院的审判工作
随着经济社会的快速发展，辖区内不断涌现出新型农村房屋买卖合同纠纷案件，作为合法权利保障的最后一道屏障，法院特别是审判一线的法官对于此类案件的特点、形成原因以及处理方法应该具有前瞻性、确定性，在充分专题调研的前提下，以一定的内心确信，妥善审理、执行该类纠纷，为充分化解矛盾做好充分准备。有关调研部门应该对该类纠纷案件进行总结归纳，在充分调研的基础上寻找其规律，从而更好地指导一线法官的审执工作，最终从容、合法、有效地解决农村房屋买卖合同纠纷，彰显司法公信力，同时，为辖区农村城镇化进程地有效开展保驾护航。
参考文献：
[1]王利明.物权法研究（修订本·下卷）.中国人民出版社.2008年版.
[2]刘俊.农村宅基地使用权制度研究.西南民族大学学报.人文社科版.2007（3）.
[3]王岑.农村房屋买卖合同纠纷的司法实践与思考.人民司法·应用.2009（7）.