摘要: 我国是一个人口众多的发展中国家。伴随人口增长的是各种基本设施需求的增加。尤其是住房的需求。住宅市场需求与供给结构不匹配，出现严重供小于求的现象。人均住房面积小，住房设施简陋，住房情况复杂没有安全保障是大部分人们面临的住房现状。而归根究底就是房地产的问题。
关键词:房地产经济；问题
标题：论中国的房地产经济发展
近年来中国经济的高速增长、城市化进程的加快、居民收入水
平的提高、消费结构的升级、大量外资的进入和劳动力的流动形成的市场有效需求，成为促进我国房地产业持续稳步增长的主导因素。但是由于非理性投资泛滥大大超前于国民经济发展的水平和社会有效需求的能力引发了投资热和结构失衡，不仅对房地产业造成重创，而且使大量社会资金沉淀进去，对金融市场，进而对整个经济运行造成危害，将会危急到整个社会的稳定。
一、房地产经济学与房地产经济学
房地产经济学是房地产经济运行过程的理论化和系统化，以揭示和反映房地产经济运行规律为宗旨，是应用经济学的一个分支学科门类。房地产业是一个独立的大产业，是产业结构链中重要的一环，所以房地产经济学的基本学科定位应该属于产业经济学范畴，归属于部门经济学。近几年,房地产经济在我国国民经济的发展过程中起到了重要的作用,应该明确其在拉动内需增长,保持国民经济快速健康发展中的重要地位。我们必须要认识到房地产经济出现的问题是发展中
的问题,房地产业仍然是我国未来支柱性、基础性产业之一。
(1)地产业的发展拉动其他行业部门的发展。
房地产业在快速发展的过程中,投资规模的增加对国民经济发展做出了较大的贡献,其中既包括由房地产行业开发投资本身所做出的贡献,也包括对相关行业和部门的带动效应做出的间接的贡献。房地产经济的发展需要其他行业和部门配合,为其提供必要的物质资料。房地产产业与机械、设备、建材、五金、玻璃、陶瓷和燃料动力等行业紧密相关,对这些部门经济的发展具有很大的拉动作用。
(2)房地产消费带动生活消费。
住房消费作为一种综合性的消费是房地产消费的重要方面,它涉及到人们衣、食、住、行、学习、健身、娱乐、发展等生活的各个方面,从这个角度来说,房地产业的发展带动了居民的生活消费,而消费又是拉动经济增长的三驾马车之一,消费的发展必然会带动国民经济的发展。此外,住房还能为商业、家电业、房屋装修业、物业、房屋买卖中介业等行业提供发展场所。
(3)房地产业的发展能够促进就业增长。
房地产业的发展对就业的促进作用主要体现在两个方面。第一,根据国家统计局的数据,我国房地产行业的就业人数逐年增加,并且就业人数的平均增速大于我国全部就业人数的平均增速。第二,通过带动相关行业和部门的发展,房地产业对其他行业和部门的就业增长也产生了积极的促进作用。
二、我国房地产经济中存在的问题
伴随这房地产业的快速发展,房地产经济中出现了一些非理性行为,已经对房地产经济的健康发展产生了不利的影响。主要体现在以下几个方面：
(1)需求大于供给使得住房价格过高。
经济的快速发展提高了人们的生活水平,人们对住房条件的要求也随之提高。随着城市化进程的加快,城镇居民人口数迅速增加,加之部分投资者也向房地产产业进军,使得对房地产的需求加剧,同时,我国房地产地块的规模、选址等都是由政府预先规划实施,而不是由市场决定,这些因素都决定了房地产市场是以供给决定需求,供给无法对需求的增加进行敏感的反应,而只能以高房价表现出来。
(2)房地产市场不成熟,出现偏离实际价值的高地价或者低地价。
我们知道,土地本身并不是商品,它的价格是由地租的资本化决
定的,同时受供求关系的影响。但是,我国房地产的“买方市场”还没有真正形成,使得土地价格出现了盲目的高价或者低价。高价下,看似国家的收益很大,其实不然,因为地价高会引起房价高,而房价过高,如果超出了消费者的消费能力,又会抑制生产和消费。盲目的低价一般都是政策上的需求,暴露的是政治体制与市场经济的发展不相适应。
(3)房地产业受政府政策干预的影响。
市场经济条件下,政府出台的对市场的干预政策会影响土地的价格,进而造成房价的波动。土地的所有权归属于国家,政府拥有土地开发的控制权,房地产的开发规模直接受政府控制程度的影响。另外,
政府干预政策的出台,还可能造成房地产市场的不公平竞争,导致滋生腐败现象,分配不公,国有资源流失。
(4)房地产开发商融资渠道单一,商业银行的监督管理机制不健全。
房地产开发一般都需要大量的资金,大部分的房地产开发商主要依靠银行贷款来维持日常的运营,出售房屋后用收入来归还贷款,这样,房地产开发商就把风险转嫁给了商业银行。金融危机爆发后,商业银行的金融监管问题提上了日程,但是现阶段我国相关的制度还不完善,给商业银行对房地产开发商的监管带来了较大困难。
三、我国房地产经济未来的发展方向
鉴于目前我国房地产经济问题多多，我们应该认清房地产经济的发展方向，制定合理可行的房地产政策。
(1)政府对房地产市场的宏观调控
房地产市场与其他各种市场一样，由于自身市场机制的缺陷，在经济资源的配置过程中可能存在诸多不合理，主要表现在房地产市场垄断、信息不对称、投机行为和不能提供“公共住宅”。由此可能导致投资过热、高房价和高空置率并存、市场结构矛盾、容易形成泡沫等后果。历史经验和理论研究证明，为避免房地产市场自身缺陷引发的后果，政府必须进行干预。具体而言，政府干预的产生是与市场失灵相联系的，当市场机制不能实现资源的有效配置时，一方面政府可以通过干预以矫正和改善市场机制存在的缺陷，使经济资源得到更有效的配置，另一方面政府可以通过干预以实现经济资源分配的公平性，这种干预就是通常所说的宏观调控。房地产市场存
在种种缺陷使政府宏观调控成为必要，政府可以通过适当的调控弥补市场缺陷，使房地产市场供需总量保持基本平衡，房屋价格得以平稳运行，有效缓解房地产市场结构矛盾，保障中低收入阶层的基本住房需求，从而使房地产市场成为一个运行稳定、富有效率并能兼顾公平的市场。鉴于我国的房地产市场的健康、稳定发展与国民经济关系密切，我国先后多次对房地产市场进行了宏观调控，特别是2005年以来，国家业已出台了多轮对房地产市场的宏观调控，总的来说，这些措施是具有积极意义的，但是房价过高、住房结构不合理等现象仍然不容忽视。从稳定国民经济，提高居民生活水平的角度出发，政府对房地产市场的宏观调控仍需加强。
(2)加速完善房地产市场
首先,政府应该重视房地产经济中税收的作用,理顺各种税收政策的关系,根据房地产市场的具体情况来制定不同的税收政策,切实发挥税收政策的宏观调控作用。其次,政府可以利用政府管制和市场决定双重机制来影响土地的价格,在房地产市场过热的时候,通过减少土地供应来减缓经济过热现象,相应的,房地产市场疲软的时候,应该适当增加土地的供应量,以此来刺激房地产经济的增长。再次,政府应该通过制定具体的房地产产业的发展规划来完善房地产产业政策,进一步完善房地产市场。
(3)创新体制和制度,促进房地产市场的公平竞争。
政府应该从制度创新和体制创新入手,一方面,消除造成房地产市场不公平竞争的条件,使房地产的市场机制不被扭曲,保护国有资
源的完整性,另一方面,调整收入格局,使分配真正做到公平公正,维护经济的健康发展和社会的长久稳定。
(4)加快房地产业融资渠道的多元化发展,加大商业银行的监督管理力度。
房地产开发商除了向商业银行贷款外,还可以积极拓宽融资渠道,例如发行房地产股票融资,既可以短时间内获得稳定的资金,还降低了固定的还款日期和归还借款利息的风险。完善相关的金融监督管理制度,使商业银行能够实质性的对房地产融资进行金融监管。总之,通过市场这只“看不见的手”和政府这只“看得见的手”之间的相互配合及共同调控,房地产经济一定会走上健康的发展道路。
四、总结
房产市场潜力无穷，购房者层出不穷，但是房价却成为一个高的门坎，让很多人迈不进去。投资者继而将方向转向豪华别墅等的建设。在我看来，这样的别墅占地面积广，耗用资金多（占用大量的建房资金）。香港的十大豪华别墅，它们每一栋都过亿。每个富商可以有好几套这样的房子，他们把它作为一种炫耀财富的工具，而不是发挥它的最初职能—住。他从不缺少房子住。他们不会知道在某个地方三代人挤在几十平方米的屋子里，在某个工地聚集着一些劳苦的工人为房子挥洒汗水„„这也是由我国现在的贫富差距过大引起的。所以我认为改变这个方向的途径之一就是实现共同富裕。但是当务之急是采取措施缩小贫富差距。在国家的政策帮助下和人们的共同努力下，我希望房产市场会向着一个好的方向发展。
参考文献
[1]王颜,李莹.对房地产经济的思考[J].商业经济,2009(7).
[2]刘琳.房地产业已经成为我国重要的支柱产业[J].中国投资,2010(1).
[3]魏后粦.建筑经济与房地产经济[J].经济研究,2008(2).
摘要: 我国是一个人口众多的发展中国家。伴随人口增长的是各种基本设施需求的增加。尤其是住房的需求。住宅市场需求与供给结构不匹配，出现严重供小于求的现象。人均住房面积小，住房设施简陋，住房情况复杂没有安全保障是大部分人们面临的住房现状。而归根究底就是房地产的问题。
关键词:房地产经济；问题
标题：论中国的房地产经济发展
近年来中国经济的高速增长、城市化进程的加快、居民收入水
平的提高、消费结构的升级、大量外资的进入和劳动力的流动形成的市场有效需求，成为促进我国房地产业持续稳步增长的主导因素。但是由于非理性投资泛滥大大超前于国民经济发展的水平和社会有效需求的能力引发了投资热和结构失衡，不仅对房地产业造成重创，而且使大量社会资金沉淀进去，对金融市场，进而对整个经济运行造成危害，将会危急到整个社会的稳定。
一、房地产经济学与房地产经济学
房地产经济学是房地产经济运行过程的理论化和系统化，以揭示和反映房地产经济运行规律为宗旨，是应用经济学的一个分支学科门类。房地产业是一个独立的大产业，是产业结构链中重要的一环，所以房地产经济学的基本学科定位应该属于产业经济学范畴，归属于部门经济学。近几年,房地产经济在我国国民经济的发展过程中起到了重要的作用,应该明确其在拉动内需增长,保持国民经济快速健康发展中的重要地位。我们必须要认识到房地产经济出现的问题是发展中
的问题,房地产业仍然是我国未来支柱性、基础性产业之一。
(1)地产业的发展拉动其他行业部门的发展。
房地产业在快速发展的过程中,投资规模的增加对国民经济发展做出了较大的贡献,其中既包括由房地产行业开发投资本身所做出的贡献,也包括对相关行业和部门的带动效应做出的间接的贡献。房地产经济的发展需要其他行业和部门配合,为其提供必要的物质资料。房地产产业与机械、设备、建材、五金、玻璃、陶瓷和燃料动力等行业紧密相关,对这些部门经济的发展具有很大的拉动作用。
(2)房地产消费带动生活消费。
住房消费作为一种综合性的消费是房地产消费的重要方面,它涉及到人们衣、食、住、行、学习、健身、娱乐、发展等生活的各个方面,从这个角度来说,房地产业的发展带动了居民的生活消费,而消费又是拉动经济增长的三驾马车之一,消费的发展必然会带动国民经济的发展。此外,住房还能为商业、家电业、房屋装修业、物业、房屋买卖中介业等行业提供发展场所。
(3)房地产业的发展能够促进就业增长。
房地产业的发展对就业的促进作用主要体现在两个方面。第一,根据国家统计局的数据,我国房地产行业的就业人数逐年增加,并且就业人数的平均增速大于我国全部就业人数的平均增速。第二,通过带动相关行业和部门的发展,房地产业对其他行业和部门的就业增长也产生了积极的促进作用。
二、我国房地产经济中存在的问题
伴随这房地产业的快速发展,房地产经济中出现了一些非理性行为,已经对房地产经济的健康发展产生了不利的影响。主要体现在以下几个方面：
(1)需求大于供给使得住房价格过高。
经济的快速发展提高了人们的生活水平,人们对住房条件的要求也随之提高。随着城市化进程的加快,城镇居民人口数迅速增加,加之部分投资者也向房地产产业进军,使得对房地产的需求加剧,同时,我国房地产地块的规模、选址等都是由政府预先规划实施,而不是由市场决定,这些因素都决定了房地产市场是以供给决定需求,供给无法对需求的增加进行敏感的反应,而只能以高房价表现出来。
(2)房地产市场不成熟,出现偏离实际价值的高地价或者低地价。
我们知道,土地本身并不是商品,它的价格是由地租的资本化决
定的,同时受供求关系的影响。但是,我国房地产的“买方市场”还没有真正形成,使得土地价格出现了盲目的高价或者低价。高价下,看似国家的收益很大,其实不然,因为地价高会引起房价高,而房价过高,如果超出了消费者的消费能力,又会抑制生产和消费。盲目的低价一般都是政策上的需求,暴露的是政治体制与市场经济的发展不相适应。
(3)房地产业受政府政策干预的影响。
市场经济条件下,政府出台的对市场的干预政策会影响土地的价格,进而造成房价的波动。土地的所有权归属于国家,政府拥有土地开发的控制权,房地产的开发规模直接受政府控制程度的影响。另外,
政府干预政策的出台,还可能造成房地产市场的不公平竞争,导致滋生腐败现象,分配不公,国有资源流失。
(4)房地产开发商融资渠道单一,商业银行的监督管理机制不健全。
房地产开发一般都需要大量的资金,大部分的房地产开发商主要依靠银行贷款来维持日常的运营,出售房屋后用收入来归还贷款,这样,房地产开发商就把风险转嫁给了商业银行。金融危机爆发后,商业银行的金融监管问题提上了日程,但是现阶段我国相关的制度还不完善,给商业银行对房地产开发商的监管带来了较大困难。
三、我国房地产经济未来的发展方向
鉴于目前我国房地产经济问题多多，我们应该认清房地产经济的发展方向，制定合理可行的房地产政策。
(1)政府对房地产市场的宏观调控
房地产市场与其他各种市场一样，由于自身市场机制的缺陷，在经济资源的配置过程中可能存在诸多不合理，主要表现在房地产市场垄断、信息不对称、投机行为和不能提供“公共住宅”。由此可能导致投资过热、高房价和高空置率并存、市场结构矛盾、容易形成泡沫等后果。历史经验和理论研究证明，为避免房地产市场自身缺陷引发的后果，政府必须进行干预。具体而言，政府干预的产生是与市场失灵相联系的，当市场机制不能实现资源的有效配置时，一方面政府可以通过干预以矫正和改善市场机制存在的缺陷，使经济资源得到更有效的配置，另一方面政府可以通过干预以实现经济资源分配的公平性，这种干预就是通常所说的宏观调控。房地产市场存
在种种缺陷使政府宏观调控成为必要，政府可以通过适当的调控弥补市场缺陷，使房地产市场供需总量保持基本平衡，房屋价格得以平稳运行，有效缓解房地产市场结构矛盾，保障中低收入阶层的基本住房需求，从而使房地产市场成为一个运行稳定、富有效率并能兼顾公平的市场。鉴于我国的房地产市场的健康、稳定发展与国民经济关系密切，我国先后多次对房地产市场进行了宏观调控，特别是2005年以来，国家业已出台了多轮对房地产市场的宏观调控，总的来说，这些措施是具有积极意义的，但是房价过高、住房结构不合理等现象仍然不容忽视。从稳定国民经济，提高居民生活水平的角度出发，政府对房地产市场的宏观调控仍需加强。
(2)加速完善房地产市场
首先,政府应该重视房地产经济中税收的作用,理顺各种税收政策的关系,根据房地产市场的具体情况来制定不同的税收政策,切实发挥税收政策的宏观调控作用。其次,政府可以利用政府管制和市场决定双重机制来影响土地的价格,在房地产市场过热的时候,通过减少土地供应来减缓经济过热现象,相应的,房地产市场疲软的时候,应该适当增加土地的供应量,以此来刺激房地产经济的增长。再次,政府应该通过制定具体的房地产产业的发展规划来完善房地产产业政策,进一步完善房地产市场。
(3)创新体制和制度,促进房地产市场的公平竞争。
政府应该从制度创新和体制创新入手,一方面,消除造成房地产市场不公平竞争的条件,使房地产的市场机制不被扭曲,保护国有资
源的完整性,另一方面,调整收入格局,使分配真正做到公平公正,维护经济的健康发展和社会的长久稳定。
(4)加快房地产业融资渠道的多元化发展,加大商业银行的监督管理力度。
房地产开发商除了向商业银行贷款外,还可以积极拓宽融资渠道,例如发行房地产股票融资,既可以短时间内获得稳定的资金,还降低了固定的还款日期和归还借款利息的风险。完善相关的金融监督管理制度,使商业银行能够实质性的对房地产融资进行金融监管。总之,通过市场这只“看不见的手”和政府这只“看得见的手”之间的相互配合及共同调控,房地产经济一定会走上健康的发展道路。
四、总结
房产市场潜力无穷，购房者层出不穷，但是房价却成为一个高的门坎，让很多人迈不进去。投资者继而将方向转向豪华别墅等的建设。在我看来，这样的别墅占地面积广，耗用资金多（占用大量的建房资金）。香港的十大豪华别墅，它们每一栋都过亿。每个富商可以有好几套这样的房子，他们把它作为一种炫耀财富的工具，而不是发挥它的最初职能—住。他从不缺少房子住。他们不会知道在某个地方三代人挤在几十平方米的屋子里，在某个工地聚集着一些劳苦的工人为房子挥洒汗水„„这也是由我国现在的贫富差距过大引起的。所以我认为改变这个方向的途径之一就是实现共同富裕。但是当务之急是采取措施缩小贫富差距。在国家的政策帮助下和人们的共同努力下，我希望房产市场会向着一个好的方向发展。
参考文献
[1]王颜,李莹.对房地产经济的思考[J].商业经济,2009(7).
[2]刘琳.房地产业已经成为我国重要的支柱产业[J].中国投资,2010(1).
[3]魏后粦.建筑经济与房地产经济[J].经济研究,2008(2).