估价视点 | GUJIASHIDIAN
影响土地估价内在质量的关键问题及控制
刘陶琨
（广西方略土地评估有限责任公司 南宁 530022）
摘 要 在现有行业评审标准基础上，对影响土地估价内在质量的相关问题进行了梳理与探讨，并在此基础上结合估价实务案例，通过实验性分析，提出了控制土地估价作业内在质量、完善土地估价质量审核制度的思路与方法。
关键词 土地估价 内在质量 关键问题 控制经过多年发展，我国土地估价行业管理工作取得了显著成效，行业地位不断提升，以估价作业及报告规范化为核心的土地估价质量管理制度也已日臻成熟完善。然而，在取得成绩的同时也应该看到，房地产市场化程度的提高，给土地估价与相关咨询业务的开展带来了新的挑战，新问题、新情况层出不穷，对土地估价质量的控制也相应提出了更高要求。
首先，面对瞬息万变的市场环境，对于估价的服务对象（客户），识别机遇与风险的难度越来越大，影响甚至左右决策的不动产价值判断准确性愈发成为估价质量关注的核心。
其次，对于估价师和机构，如何能够在行业管理规范下，及时针对市场变化提高自身能力和服务水平，给予客户客观、可信的估价咨询服务成果，将是决定持续生存和发展的关键。
除内部估价等其他特殊情况外，还原其作为市场商业行为的本质，估价活动本身就是买
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卖双方就估价咨询服务的提供和购买达成契约并完成交易的过程。因此，通过形势分析不难发现：对土地估价报告质量优劣的评价，其核心在于估价结论准确性（基于公允市价或正常、客观市场价格基础），这既是购买方期望估价服务“物有所值”的目标，同样也是作为卖方的估价师及机构应该也必须做到，并借此赢得市场和客户认同，实现持续经营和发展的关键。关于估价质量的问题，RICS认为，“在英国，估价与销售价格差异在-5%～5%范围内被认为效果良好”，“不准确的资产估价能导致诉讼，因为银行会向相关估价师索赔以挽回损失”。该学会相关资料显示：“Drivers Jonas与投资物业数据库使用投资物业数据库的样本认为，65%的估价与销售价格的差异在10%以内”、“在英国法庭上，与销售价格差异在-15%～15%的估价被视为合理”。由此可见，估价机构及从业人员应重新审视商业估价
中国土地估价
估价视点 | GUJIASHIDIAN
影响土地估价内在质量的关键问题及控制
刘陶琨
（广西方略土地评估有限责任公司 南宁 530022）
摘 要 在现有行业评审标准基础上，对影响土地估价内在质量的相关问题进行了梳理与探讨，并在此基础上结合估价实务案例，通过实验性分析，提出了控制土地估价作业内在质量、完善土地估价质量审核制度的思路与方法。
关键词 土地估价 内在质量 关键问题 控制经过多年发展，我国土地估价行业管理工作取得了显著成效，行业地位不断提升，以估价作业及报告规范化为核心的土地估价质量管理制度也已日臻成熟完善。然而，在取得成绩的同时也应该看到，房地产市场化程度的提高，给土地估价与相关咨询业务的开展带来了新的挑战，新问题、新情况层出不穷，对土地估价质量的控制也相应提出了更高要求。
首先，面对瞬息万变的市场环境，对于估价的服务对象（客户），识别机遇与风险的难度越来越大，影响甚至左右决策的不动产价值判断准确性愈发成为估价质量关注的核心。
其次，对于估价师和机构，如何能够在行业管理规范下，及时针对市场变化提高自身能力和服务水平，给予客户客观、可信的估价咨询服务成果，将是决定持续生存和发展的关键。
除内部估价等其他特殊情况外，还原其作为市场商业行为的本质，估价活动本身就是买
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卖双方就估价咨询服务的提供和购买达成契约并完成交易的过程。因此，通过形势分析不难发现：对土地估价报告质量优劣的评价，其核心在于估价结论准确性（基于公允市价或正常、客观市场价格基础），这既是购买方期望估价服务“物有所值”的目标，同样也是作为卖方的估价师及机构应该也必须做到，并借此赢得市场和客户认同，实现持续经营和发展的关键。关于估价质量的问题，RICS认为，“在英国，估价与销售价格差异在-5%～5%范围内被认为效果良好”，“不准确的资产估价能导致诉讼，因为银行会向相关估价师索赔以挽回损失”。该学会相关资料显示：“Drivers Jonas与投资物业数据库使用投资物业数据库的样本认为，65%的估价与销售价格的差异在10%以内”、“在英国法庭上，与销售价格差异在-15%～15%的估价被视为合理”。由此可见，估价机构及从业人员应重新审视商业估价
中国土地估价