营改增后政策变化（即将）
因个人不能成为增值税一般纳税人，营改增后个人销售二手房缴纳增值税适用简易计税方法，不能抵扣进项税额。
简易计税方法是按照适用征收率计算缴纳增值税，非所谓的税率11%，同时增值税属于价外税，则：应缴增值税=[房价/（1+征收率）]×征收率，按照“确保所有行业税负只减不增”的精神，征收率最多为5%。
国务院总理李克强3月18日主持召开国务院常务会议（部署全面推开营改增试点）：新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，即个人销售二手房适用免征营业税、差额征收营业税的优惠政策继续延续。
举个例子分析（假设征收率5%、附加税率为12%）
个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，房价为100万元，则：
1.营业税改征增值税
营改增前
营改增后
应缴营业税：100×5%=5
应缴增值税：100÷（1+5%）×5%=4.7619
应缴附加 5×12%=0.6
应缴附加 4.7619×12%=0.5714
营业税及附加总税费：5.6
增值税及附加总税费：5.3333
营改增前后，营业税／增值税税负对比，降低0.2667（5.6-5.3333）万元。
2.契税
契税应纳税额 = 计税依据（价格）× 税率，也就是说营改增后，因增值税属于价外税，契税计税基础下降（如契税不出特殊规定按计税价格按照含增值税的价格计算），契税只有降低的可能，没有升高的可能。
3.个人所得税
（1）按照（本次房屋交易价格-房屋原值-转让房屋过程中缴纳的税金-合理费用）×20%计算缴纳个税，不考虑其他因素，由于营改增后其他税费有所下载，不考虑其他特殊情况，应缴个人所得税会上升，按照理论测算上升额：其他税负下降× 20%
(2)按照本次房屋交易价格×征收率，计算缴纳个税，不考虑其他因素，因增值税属于价外税，本次房屋交易价格下降，个税只有降低的可能，没有升高的可能。
总结一下营改增前后营业税与增值税税负对比
营改增后政策变化（即将）
因个人不能成为增值税一般纳税人，营改增后个人销售二手房缴纳增值税适用简易计税方法，不能抵扣进项税额。
简易计税方法是按照适用征收率计算缴纳增值税，非所谓的税率11%，同时增值税属于价外税，则：应缴增值税=[房价/（1+征收率）]×征收率，按照“确保所有行业税负只减不增”的精神，征收率最多为5%。
国务院总理李克强3月18日主持召开国务院常务会议（部署全面推开营改增试点）：新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，即个人销售二手房适用免征营业税、差额征收营业税的优惠政策继续延续。
举个例子分析（假设征收率5%、附加税率为12%）
个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，房价为100万元，则：
1.营业税改征增值税
营改增前
营改增后
应缴营业税：100×5%=5
应缴增值税：100÷（1+5%）×5%=4.7619
应缴附加 5×12%=0.6
应缴附加 4.7619×12%=0.5714
营业税及附加总税费：5.6
增值税及附加总税费：5.3333
营改增前后，营业税／增值税税负对比，降低0.2667（5.6-5.3333）万元。
2.契税
契税应纳税额 = 计税依据（价格）× 税率，也就是说营改增后，因增值税属于价外税，契税计税基础下降（如契税不出特殊规定按计税价格按照含增值税的价格计算），契税只有降低的可能，没有升高的可能。
3.个人所得税
（1）按照（本次房屋交易价格-房屋原值-转让房屋过程中缴纳的税金-合理费用）×20%计算缴纳个税，不考虑其他因素，由于营改增后其他税费有所下载，不考虑其他特殊情况，应缴个人所得税会上升，按照理论测算上升额：其他税负下降× 20%
(2)按照本次房屋交易价格×征收率，计算缴纳个税，不考虑其他因素，因增值税属于价外税，本次房屋交易价格下降，个税只有降低的可能，没有升高的可能。
总结一下营改增前后营业税与增值税税负对比