杭州房地产市场调控政策
一、案例正文
（一）房地产市场调控的背景
21世纪的第一个十年对于很多城市家庭来说，住房条件在不断改善。我们可以用“新时代”来形容这十多年的房地产变化，2000年，杭州市人均居住面积是19.84平方米，到2006年已经达到27.85平方米，其中，有44.3%的居民在平均水平以上，2009年居民人均住房面积达到30.85平方米。以三口之家算，杭州每户家庭平均有100平方米的住宅。 在居民住房条件不断改善的同时，房价也在不断攀升。据记录，2000年杭州商品住宅均价约为4000元，2010年经历了由高转低再转高的发展过程，主城区商品住宅成交均价22099元/平方米。十年间住房价格涨了5倍，涨幅更令人咋舌。同时城镇居民人均可支配收入上升速度远远不及房价。对于许多没有享受过房改时代福利分房的年轻人和中低收入家庭来说，房价已经成为他们生活中难以承受的负担。
（二）我国房地产市场调控政策发展
1998年国务院发布的23号文件《关于进一步深化城镇
住房制度改革加快住房建设的通知》明确了“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”的房改核心内容，中国近半个世纪福利分房制度终结，房地产市场化就此拉开大幕，随着2000年全面停止福利分房后，中国经济开启了房地产业的黄金十年。
在这12年的房地产调控政策里，有两次是刺激性的调控，是向上的，一个是1998年，一个是2008年下半年，华尔街的金融风暴之后出现了一个迅速的下降的时候，财政部、国家税务总局、央行出台政策，降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付，降低住房交易税费，来了一次向上的刺激，其他都是向下的。
2005年，国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》，被业内和媒体称之为“国八条”，开启了国务院连续多年以行政条文调控房地产市场的先河。 随后，2006年的“国十五条”、2010年的“国十条”、2011年的新“国八条”等，纷纷从税收、金融信贷、土地供应、市场监管等多个手段入手调控房价。
房改以来调控政策列表
(三)杭州最新房地产调控政策
为进一步贯彻落实国家和省关于房地产市场调控一系列政策措施，杭州于2011年2月28日研究出台了《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》（以下简称实施意见）。
强调加大保障性住房建设和供应
努力增加公共租赁住房供应，进一步完善具有杭州特色
的住房保障体系。2011年，全市新开工建设公共租赁住房60万平方米、廉租住房7万平方米、经济适用住房80万平方米、拆迁安臵房200万平方米；全年竣工保障性住房500万平方米以上。继续向城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业大学毕业生、创业人员等群体按计划推出公共租赁住房；对城镇低保标准2.5倍以下的低收入住房困难家庭做到廉租住房“应保尽保”；将人均可支配收入在上年度城镇居民人均可支配收入80%以下的低中收入住房困难家庭纳入经济适用住房保障范围。
贷款购买第二套房
实施意见明确个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税。对商业贷款购买第二套住房的家庭，各金融机构要严格执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。对使用住房公积金贷款购买改善型第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
增加住房用地有效供应
优先保证保障性住房建设用地，确保年度各类保障性住房和中小套型普通商品住房建设用地供应量不低于住房建设用地供应总量的70%。2011年在科学规划、合理布局的前提下，在商品住房供地总量中安排10%的土地用于建设或配
建保障性住房。
杭州人停购在杭第三套房
实施意见明确实行限购政策：自本意见发布之日起，暂定在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记手续。
（四）杭州房地产调控政策初显成效
“我不敢说房价会不会跌，但是过快增长的势头一定会得到遏制。”3月6日下午，十一届全国人大四次会议浙江代表团在人民大会堂召开全体会议并向中外媒体开放，全国人大代表、杭州市长邵占维在接受媒体采访时表示，2011年商品住房供地总量中，杭州将安排10%的土地用于建设或配建保障性住房，这也是杭版国八条中被认为有亮点的地方。
在众人声称杭州细则过于温和之时，其调控效果却在无形中明显显现。细则出台前期，杭州商品房成交一直保持每
日百套以上的稳定成交，细则出台首日，杭城楼市成交量直接翻倍下跌。限购后的第一天，杭州全市商品房成交86套，环比前一天剧降54%。
从上周成交走势图上可以看出，2月28日新政出台这一天，无疑成了上周成交量的分水岭。周一之后成交量一路下滑，到周日已经跌到谷底。上周一成交最高，共189套；周日为一周最低，仅成交14套。上周481套的成交总量较前一周下降了近一半。
二、附录
刚刚过去的2010年，是杭州房地产十分微妙的一年。1月20日，主政杭州十年、有“地产书记”之称的王国平卸任杭州市委书记，由浙江省委原宣传部长黄坤明接任。7月
28日，温州原市委书记邵占维，出任杭州市市长。杭州党政领导双双新旧交替，无疑对地产形势产生了不少影响。而主管城建、2009年4月即落马的杭州市原副市长许迈永案，至今尚未开庭。
或许正是在这一背景下，2010年的杭州楼市，发生了很多令人错愕的现象：
谁能想到，在屡屡加码的史上最严厉宏观调控下，杭城土地价格却迭创新高，住宅用地平均楼面价历史性地突破万元大关，高达10777元/平方米？
谁能想到，在地价迭创新高，市场热力逼人的形势下，杭城主城区去年仅卖地493.4亿元，较2009年784.5亿元大跌37.1%，尚不及2007年的507亿元？
谁能想到，偏处杭州郊区的下沙商业用地楼面价竟然能拍到1万以上的高价，而远在石祥路以北到目前为止尚不为人所知的祥符板块，商业和住宅用地楼面价也能双双破万？
二线城市杭州，一向有着一线城市的房价和地价。2009年，杭州的土地出让金曾达到破纪录的1200亿元，一举超越上海、北京等城市，高居全国第一，震惊全国。与此同时，杭州地产老大绿城集团突然崛起，一跃成为继万科之后的全国地“老二”。
三、思考题
（一）分析杭州2010年在严厉的宏观调控下地价楼价依然稳步上涨的原因。
（二）如何评价杭州房地产调控政策？
四、要点分析
（一）地价房价居高不下的主要原因是供给相对于小和需求相对于大，其深层次的原因是体制性因素：如果没有改变目前政府的土地财政，土地价格就不会平抑，开发商也不可能推出便宜的房子。
（二）一方面，房地产调控政策的出台一定时间内起到了抑制消费的作用，但是我们可以发现杭州的房价并没有下降，只是暂时处于一个有价无市的阶段，更多的消费者和开放商都保持观望。另一方面，房产税和限购限贷等“按压弹簧式”的调控只是一时之举，有可能会引发报复性反弹。首先这次的调控政策没有改革土地制度，也没有改变土地被垄断销售的局面。其次，限购等政策也属于计划经济时期所用的手段，不符合市场规律，这种管制购房和管制贷款的指令不可能持续太久。因此一旦放开，必然导致未来房价继续疯涨，有关部门应当评估这种调控政策对市场的危害，避免重蹈日本的覆辙。
杭州房地产市场调控政策
一、案例正文
（一）房地产市场调控的背景
21世纪的第一个十年对于很多城市家庭来说，住房条件在不断改善。我们可以用“新时代”来形容这十多年的房地产变化，2000年，杭州市人均居住面积是19.84平方米，到2006年已经达到27.85平方米，其中，有44.3%的居民在平均水平以上，2009年居民人均住房面积达到30.85平方米。以三口之家算，杭州每户家庭平均有100平方米的住宅。 在居民住房条件不断改善的同时，房价也在不断攀升。据记录，2000年杭州商品住宅均价约为4000元，2010年经历了由高转低再转高的发展过程，主城区商品住宅成交均价22099元/平方米。十年间住房价格涨了5倍，涨幅更令人咋舌。同时城镇居民人均可支配收入上升速度远远不及房价。对于许多没有享受过房改时代福利分房的年轻人和中低收入家庭来说，房价已经成为他们生活中难以承受的负担。
（二）我国房地产市场调控政策发展
1998年国务院发布的23号文件《关于进一步深化城镇
住房制度改革加快住房建设的通知》明确了“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”的房改核心内容，中国近半个世纪福利分房制度终结，房地产市场化就此拉开大幕，随着2000年全面停止福利分房后，中国经济开启了房地产业的黄金十年。
在这12年的房地产调控政策里，有两次是刺激性的调控，是向上的，一个是1998年，一个是2008年下半年，华尔街的金融风暴之后出现了一个迅速的下降的时候，财政部、国家税务总局、央行出台政策，降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付，降低住房交易税费，来了一次向上的刺激，其他都是向下的。
2005年，国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》，被业内和媒体称之为“国八条”，开启了国务院连续多年以行政条文调控房地产市场的先河。 随后，2006年的“国十五条”、2010年的“国十条”、2011年的新“国八条”等，纷纷从税收、金融信贷、土地供应、市场监管等多个手段入手调控房价。
房改以来调控政策列表
(三)杭州最新房地产调控政策
为进一步贯彻落实国家和省关于房地产市场调控一系列政策措施，杭州于2011年2月28日研究出台了《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》（以下简称实施意见）。
强调加大保障性住房建设和供应
努力增加公共租赁住房供应，进一步完善具有杭州特色
的住房保障体系。2011年，全市新开工建设公共租赁住房60万平方米、廉租住房7万平方米、经济适用住房80万平方米、拆迁安臵房200万平方米；全年竣工保障性住房500万平方米以上。继续向城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业大学毕业生、创业人员等群体按计划推出公共租赁住房；对城镇低保标准2.5倍以下的低收入住房困难家庭做到廉租住房“应保尽保”；将人均可支配收入在上年度城镇居民人均可支配收入80%以下的低中收入住房困难家庭纳入经济适用住房保障范围。
贷款购买第二套房
实施意见明确个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税。对商业贷款购买第二套住房的家庭，各金融机构要严格执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。对使用住房公积金贷款购买改善型第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
增加住房用地有效供应
优先保证保障性住房建设用地，确保年度各类保障性住房和中小套型普通商品住房建设用地供应量不低于住房建设用地供应总量的70%。2011年在科学规划、合理布局的前提下，在商品住房供地总量中安排10%的土地用于建设或配
建保障性住房。
杭州人停购在杭第三套房
实施意见明确实行限购政策：自本意见发布之日起，暂定在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记手续。
（四）杭州房地产调控政策初显成效
“我不敢说房价会不会跌，但是过快增长的势头一定会得到遏制。”3月6日下午，十一届全国人大四次会议浙江代表团在人民大会堂召开全体会议并向中外媒体开放，全国人大代表、杭州市长邵占维在接受媒体采访时表示，2011年商品住房供地总量中，杭州将安排10%的土地用于建设或配建保障性住房，这也是杭版国八条中被认为有亮点的地方。
在众人声称杭州细则过于温和之时，其调控效果却在无形中明显显现。细则出台前期，杭州商品房成交一直保持每
日百套以上的稳定成交，细则出台首日，杭城楼市成交量直接翻倍下跌。限购后的第一天，杭州全市商品房成交86套，环比前一天剧降54%。
从上周成交走势图上可以看出，2月28日新政出台这一天，无疑成了上周成交量的分水岭。周一之后成交量一路下滑，到周日已经跌到谷底。上周一成交最高，共189套；周日为一周最低，仅成交14套。上周481套的成交总量较前一周下降了近一半。
二、附录
刚刚过去的2010年，是杭州房地产十分微妙的一年。1月20日，主政杭州十年、有“地产书记”之称的王国平卸任杭州市委书记，由浙江省委原宣传部长黄坤明接任。7月
28日，温州原市委书记邵占维，出任杭州市市长。杭州党政领导双双新旧交替，无疑对地产形势产生了不少影响。而主管城建、2009年4月即落马的杭州市原副市长许迈永案，至今尚未开庭。
或许正是在这一背景下，2010年的杭州楼市，发生了很多令人错愕的现象：
谁能想到，在屡屡加码的史上最严厉宏观调控下，杭城土地价格却迭创新高，住宅用地平均楼面价历史性地突破万元大关，高达10777元/平方米？
谁能想到，在地价迭创新高，市场热力逼人的形势下，杭城主城区去年仅卖地493.4亿元，较2009年784.5亿元大跌37.1%，尚不及2007年的507亿元？
谁能想到，偏处杭州郊区的下沙商业用地楼面价竟然能拍到1万以上的高价，而远在石祥路以北到目前为止尚不为人所知的祥符板块，商业和住宅用地楼面价也能双双破万？
二线城市杭州，一向有着一线城市的房价和地价。2009年，杭州的土地出让金曾达到破纪录的1200亿元，一举超越上海、北京等城市，高居全国第一，震惊全国。与此同时，杭州地产老大绿城集团突然崛起，一跃成为继万科之后的全国地“老二”。
三、思考题
（一）分析杭州2010年在严厉的宏观调控下地价楼价依然稳步上涨的原因。
（二）如何评价杭州房地产调控政策？
四、要点分析
（一）地价房价居高不下的主要原因是供给相对于小和需求相对于大，其深层次的原因是体制性因素：如果没有改变目前政府的土地财政，土地价格就不会平抑，开发商也不可能推出便宜的房子。
（二）一方面，房地产调控政策的出台一定时间内起到了抑制消费的作用，但是我们可以发现杭州的房价并没有下降，只是暂时处于一个有价无市的阶段，更多的消费者和开放商都保持观望。另一方面，房产税和限购限贷等“按压弹簧式”的调控只是一时之举，有可能会引发报复性反弹。首先这次的调控政策没有改革土地制度，也没有改变土地被垄断销售的局面。其次，限购等政策也属于计划经济时期所用的手段，不符合市场规律，这种管制购房和管制贷款的指令不可能持续太久。因此一旦放开，必然导致未来房价继续疯涨，有关部门应当评估这种调控政策对市场的危害，避免重蹈日本的覆辙。