附件二
商业地产拓展市场调查报告内容及格式
第一部分：商业市场调研
1、 商圈研究
2、 消费者研究
3、 投资型客户研究
4、 竞争对手研究
一、市场调研情况
1、 调研时间
2、 调研地点和地区
3、 回收问券
4、 调查方法
5、 基本结论
二、宏观背景分析
1、 周边主要城市商业物业发展水平比较
2、 该地区GDP主要指标
3、 当地政府有关政策和举措，以及该城市远景规划、社会因素分析
三、 区域商业市场调研
（一）区域商圈研究
1、 城市发展状况，GDP、人口分布、产业结构
2、 项目所在区域商业结构情况，交易状况、恩格尔系数、居民收入、消费机构
3、 人流研究：包括垂直人流水平人流，研究范围包括：人流类量停留时间、每次消费、对不同类别的消费需求等
4、 商圈辐射范围、及范围内竞争项目
（二） 终端消费研究
1、 消费习惯
2、 逛商场频率
3、 偏爱的商场
4、 对项目商圈评价
（三） 投资客户研究
1、 经营范围
2、 投资动向
3、 商圈内商铺经营状况
（四） 竞争对手研究
1、 竞争对手基本情况
2、 竞争项目
四、 消费者消费习性探讨
1、 基本结论
2、 专题研究
五、 项目经营方式论证
1、 项目与同类物业的比较论证
2、 项目业态探讨与可持续发展论证
3、 项目消费者群体分析与引导性消费行为论证
4、 项目商业价值与租金价值风险性论证
5、 项目设计标准与经营管理水平的论证
第二部分：项目可行性研究
一、 前言：项目总体情况说明、分析、总结
二、 项目概况
1、 项目具体位置、规模
2、 项目规划经济技术指标
三、 整体市场分析
1、 区域商业市场情况
2、 根据项目特点分析当地与所评估项目相关的商业零售业市场供需状况及价格水平分析
价格、居民收入、消费偏好、相关产品价格、对未来预期及经济政策等因素对商业零售业的影响，通过对这些影响因素的分析和预测项目的市场发展趋势；
3、 主要竞争对手分析：对区域内竞争对手分析比较和调查
4、 项目SWOT分析：优势、劣势、机会、威胁
5、 项目市场定位：通过比较分析，确定项目整体市场定位，功能定位、档次定位、客户定
位、价格定位、营销定位等，为项目的开发设计方案提供依据
6、 项目初步开发设计方案：通过前面的分析，确定项目最佳的开发设计方案
7、 项目投资成本估算：估算项目的投资费用,包括土地费用、前期工程费用、主体开发费用、
管理费、销售费用、税费、财务资金费用、其他不可预见费用等
8、 项目投资效益预测：主要依据项目的未来销售收入和收益情况，计算项目的投资利润、
财务净现值、内部收益率、投资回收周期等经济指标，以此测算项目建成后的近期和远期效益
9、 风险分析：对项目可能出现的风险进行分析并提出规避方案
10、 可行性研究：可行性研究结论
第三部分：项目规划发展建议
一、 项目分析
1、 项目基本情况分析
2、 综合评价（SWOT）
二、 项目定位建议
1、 综合定位：特征定位、价格定位、名称定为
2、 品质定位：档次定位、风格定位、形象定位
3、 市场定位：目标客群定位、群体表现特征
三、 综合素质营造建议
1、 整体设计建议：商场设计目标及理念
2、 单体设计建议：建筑风格
3、 素质营造：活动场地、装修标准
4、 环境景观塑造建议
5、 物业管理与服务要点
6、 项目配套设施与功能建议
四、 商业布局建议
1、 项目商业策划与规划方案整改建议
2、 商业分区功能布局及调整方案
3、 商业销售及租赁区域规划建议
4、 项目外观及景观建议
5、 项目人流及物流动向建议
五、 项目商业组合建议
1、 商业结构及业态分析
2、 项目商业组合的可行性探讨
3、 项目电梯位置和利用建议
4、 项目环境、景观塑造：购物气氛的营造建议
5、 项目配套设施与功能建议
第四部分：招商、营销传播策略
一、 项目商圈分析
商圈SWOT分析，商圈结构性分析
二、 项目租售价格定位
1、 租赁价格
标准租赁期
租金价格厘定
租金水平展望和预测
租金调整环境及递增率
2、 销售价格
销售价格厘定
销售区域及铺位分割建议
销售价格之阶段策略性建议
销售与租金价格互动建议及检讨
三、 商场经营方式建议
1、 直接和间接商铺出租
2、 商场经营方式可行性探讨
3、 草拟《商场租赁意向书》及《租约蓝本》
四、 营销传播策略建议
1、 招商攻击战术
2、 阶段性招商推广建议及节点划分
3、 市场营销攻击战术
4、 阶段性营销推广建议及节点划分
5、 营销与招商传播推广策略互动建议
6、 宣传资料及媒介选择
五、 招商营销执行
1、招商营销方案执行
第五部分：经营管理建议
一、 商场前期经营管理建议
1、 商场上也布局的设计和控制
2、 全程客户跟进
3、 商场商户安排
4、 商场内外部涉及装潢顾问
5、 开业宣传推广传播策略
6、 商场日常管理建议
7、 经营管理问题咨询及处理
8、 统一管理、经营、规范化运作体系
二、 商场管理制度制定
1、 招商处管理制度
2、 商场经营管理制度的拟定
3、 商场装修及设施安装管理制度
4、 商场各部室经理及分区主任岗位职责
三、 商场经营管理人员选聘和培训
1、 商场各级管理人员选聘
2、 商场经营管理培训资料
四、 商场管理
1、 制定商场经营管理目标和计划
2、 制定商场管理标准
3、 客户资料分析
4、 各项资料及文献建档
第六部分：项目标识系统
一、 基本要素系统
1、 楼盘标志
2、 标志最小尺寸、空间限定及方格制图法
3、 中文标准字体（简称、全称）
4、 英文标准字体（简称、全称）
5、 中英文标准字体制作
6、 常用字体
7、 标准颜色
8、 辅助色
9、 标志辅助图形
10、 标志标准字体使用规范、广告语应用规范
二、 基本要素组合系统
1、 标志与简称的组合
2、 标志与简称的特殊组合
3、 中文简称与英文简称的组合
4、 标志与全称的组合
三、 实际应用系统
1、 案旗
2、 礼仪旗、徽章
3、 中英文名片
4、 胸卡
5、 手提袋
6、 服装：保安、保洁、销售人员、管理人员
7、 信封、信笺
8、 旗杆
9、 物管识别标志
四、 导视系统
1、 售楼招牌
2、 售楼指引牌
3、 工地形象围挡墙
4、 交通工具
五、 广告系统
1、 路牌灯箱广告
2、 广告旗
3、 形象展板
4、 标识英文简称组合
5、 标准颜色、辅助颜色
附件二
商业地产拓展市场调查报告内容及格式
第一部分：商业市场调研
1、 商圈研究
2、 消费者研究
3、 投资型客户研究
4、 竞争对手研究
一、市场调研情况
1、 调研时间
2、 调研地点和地区
3、 回收问券
4、 调查方法
5、 基本结论
二、宏观背景分析
1、 周边主要城市商业物业发展水平比较
2、 该地区GDP主要指标
3、 当地政府有关政策和举措，以及该城市远景规划、社会因素分析
三、 区域商业市场调研
（一）区域商圈研究
1、 城市发展状况，GDP、人口分布、产业结构
2、 项目所在区域商业结构情况，交易状况、恩格尔系数、居民收入、消费机构
3、 人流研究：包括垂直人流水平人流，研究范围包括：人流类量停留时间、每次消费、对不同类别的消费需求等
4、 商圈辐射范围、及范围内竞争项目
（二） 终端消费研究
1、 消费习惯
2、 逛商场频率
3、 偏爱的商场
4、 对项目商圈评价
（三） 投资客户研究
1、 经营范围
2、 投资动向
3、 商圈内商铺经营状况
（四） 竞争对手研究
1、 竞争对手基本情况
2、 竞争项目
四、 消费者消费习性探讨
1、 基本结论
2、 专题研究
五、 项目经营方式论证
1、 项目与同类物业的比较论证
2、 项目业态探讨与可持续发展论证
3、 项目消费者群体分析与引导性消费行为论证
4、 项目商业价值与租金价值风险性论证
5、 项目设计标准与经营管理水平的论证
第二部分：项目可行性研究
一、 前言：项目总体情况说明、分析、总结
二、 项目概况
1、 项目具体位置、规模
2、 项目规划经济技术指标
三、 整体市场分析
1、 区域商业市场情况
2、 根据项目特点分析当地与所评估项目相关的商业零售业市场供需状况及价格水平分析
价格、居民收入、消费偏好、相关产品价格、对未来预期及经济政策等因素对商业零售业的影响，通过对这些影响因素的分析和预测项目的市场发展趋势；
3、 主要竞争对手分析：对区域内竞争对手分析比较和调查
4、 项目SWOT分析：优势、劣势、机会、威胁
5、 项目市场定位：通过比较分析，确定项目整体市场定位，功能定位、档次定位、客户定
位、价格定位、营销定位等，为项目的开发设计方案提供依据
6、 项目初步开发设计方案：通过前面的分析，确定项目最佳的开发设计方案
7、 项目投资成本估算：估算项目的投资费用,包括土地费用、前期工程费用、主体开发费用、
管理费、销售费用、税费、财务资金费用、其他不可预见费用等
8、 项目投资效益预测：主要依据项目的未来销售收入和收益情况，计算项目的投资利润、
财务净现值、内部收益率、投资回收周期等经济指标，以此测算项目建成后的近期和远期效益
9、 风险分析：对项目可能出现的风险进行分析并提出规避方案
10、 可行性研究：可行性研究结论
第三部分：项目规划发展建议
一、 项目分析
1、 项目基本情况分析
2、 综合评价（SWOT）
二、 项目定位建议
1、 综合定位：特征定位、价格定位、名称定为
2、 品质定位：档次定位、风格定位、形象定位
3、 市场定位：目标客群定位、群体表现特征
三、 综合素质营造建议
1、 整体设计建议：商场设计目标及理念
2、 单体设计建议：建筑风格
3、 素质营造：活动场地、装修标准
4、 环境景观塑造建议
5、 物业管理与服务要点
6、 项目配套设施与功能建议
四、 商业布局建议
1、 项目商业策划与规划方案整改建议
2、 商业分区功能布局及调整方案
3、 商业销售及租赁区域规划建议
4、 项目外观及景观建议
5、 项目人流及物流动向建议
五、 项目商业组合建议
1、 商业结构及业态分析
2、 项目商业组合的可行性探讨
3、 项目电梯位置和利用建议
4、 项目环境、景观塑造：购物气氛的营造建议
5、 项目配套设施与功能建议
第四部分：招商、营销传播策略
一、 项目商圈分析
商圈SWOT分析，商圈结构性分析
二、 项目租售价格定位
1、 租赁价格
标准租赁期
租金价格厘定
租金水平展望和预测
租金调整环境及递增率
2、 销售价格
销售价格厘定
销售区域及铺位分割建议
销售价格之阶段策略性建议
销售与租金价格互动建议及检讨
三、 商场经营方式建议
1、 直接和间接商铺出租
2、 商场经营方式可行性探讨
3、 草拟《商场租赁意向书》及《租约蓝本》
四、 营销传播策略建议
1、 招商攻击战术
2、 阶段性招商推广建议及节点划分
3、 市场营销攻击战术
4、 阶段性营销推广建议及节点划分
5、 营销与招商传播推广策略互动建议
6、 宣传资料及媒介选择
五、 招商营销执行
1、招商营销方案执行
第五部分：经营管理建议
一、 商场前期经营管理建议
1、 商场上也布局的设计和控制
2、 全程客户跟进
3、 商场商户安排
4、 商场内外部涉及装潢顾问
5、 开业宣传推广传播策略
6、 商场日常管理建议
7、 经营管理问题咨询及处理
8、 统一管理、经营、规范化运作体系
二、 商场管理制度制定
1、 招商处管理制度
2、 商场经营管理制度的拟定
3、 商场装修及设施安装管理制度
4、 商场各部室经理及分区主任岗位职责
三、 商场经营管理人员选聘和培训
1、 商场各级管理人员选聘
2、 商场经营管理培训资料
四、 商场管理
1、 制定商场经营管理目标和计划
2、 制定商场管理标准
3、 客户资料分析
4、 各项资料及文献建档
第六部分：项目标识系统
一、 基本要素系统
1、 楼盘标志
2、 标志最小尺寸、空间限定及方格制图法
3、 中文标准字体（简称、全称）
4、 英文标准字体（简称、全称）
5、 中英文标准字体制作
6、 常用字体
7、 标准颜色
8、 辅助色
9、 标志辅助图形
10、 标志标准字体使用规范、广告语应用规范
二、 基本要素组合系统
1、 标志与简称的组合
2、 标志与简称的特殊组合
3、 中文简称与英文简称的组合
4、 标志与全称的组合
三、 实际应用系统
1、 案旗
2、 礼仪旗、徽章
3、 中英文名片
4、 胸卡
5、 手提袋
6、 服装：保安、保洁、销售人员、管理人员
7、 信封、信笺
8、 旗杆
9、 物管识别标志
四、 导视系统
1、 售楼招牌
2、 售楼指引牌
3、 工地形象围挡墙
4、 交通工具
五、 广告系统
1、 路牌灯箱广告
2、 广告旗
3、 形象展板
4、 标识英文简称组合
5、 标准颜色、辅助颜色