【法规解读】——摘自财政部网站
调整后房地产交易环节契税、个税优惠政策解读 为活跃住房市场，鼓励居民购买普通住房和换购住房，相关部门分别于1999年和2008年出台政策，对符合条件的允许减免征收契税及个人所得税。然而，近年来我国各地房价上涨幅度较大，尤其是一些大中城市房价出现过快上涨势头，投机性购房活跃。为切实解决城镇居民住房问题，引导房地产市场健康发展，国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号，以下简称《通知》）。为进一步贯彻落实《通知》的有关精神，巩固房地产市场调控成果，2010年9月29日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号，以下简称《联合通知》），对房地产交易环节契税、个人所得税有关优惠政策进行重大调整，并自2010年10月1日起执行。
一、个人购买家庭唯一的普通住房才能减半征收契税
《联合通知》明确，对个人购买普通住房且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。《财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）第一
条个人购买自用普通住宅暂减半征收契税的规定及《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）第一条对个人首次购买90平方米及以下普通住房的契税税率暂统一下调到1%的规定同时废止。这里要注意普通住房的条件是：“住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。”
同时，还应把握两个关键词：一是“家庭唯一住房”。《联合通知》明确，征收机关应查询纳税人契税纳税记录；无记录或有记录但有疑义的，根据纳税人的申请或授权，由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，纳税人应向征收机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，将按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。二是“90平方米及以下的普通住房”。超过90平方米的住房即使是符合普通住房标准、家庭唯一住房等条件，或虽是90平方米及以下但不是普通住房或家庭唯一住房条件之一的，不能享受“契税税率暂统一下调到1%”的待遇。而“家庭唯一住房”的正确定
义，应比照《财政部国家税务总局关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》（财税[2010]13号）对首次购买普通住房契税优惠政策问题进行理解，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。也就是说共同购买的普通住房，对其中任何一位购房者来说，都必须是唯一一套住房（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），否则就不能享受减半征收或1%契税税率优惠，而应全率征收契税。
此次调整旨在保证居民基本居住需求的同时，合理引导住房消费，抑制投机性购房。而作为政策调控重要组成部分的下列政策仍将继续执行：一是《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）规定：对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。二是《财政部国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》(财税[2010]42号)明确，个人首次购买90平方米以下改造安置住房，可按1%的税率计征契税；购买超过90平方米但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。三是《财政部海关总署 国家税务总局关于支持玉树地震灾后恢复重建有关税收政策问题的通知》（财税[2010]59号）规定对玉树地震受灾居民购买安居房免征契税；对在地震中损毁的应缴而未缴契税的居民住房，不再征收契税。此外，《国家税务总局关于加强房地产市场个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006]144号）规定，对
于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，在缴纳契税和印花税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》，税务机关（或其他征收机关）应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章，在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存。这些均值得大家关注。
二、出售自有住房1年内重新购房不再减免个人所得税
《联合通知》出台前，《财政部 国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)
第三条规定，为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免除。《财政部国家税务总局关于非产权人重新购房征免个人所得税问题的批复》(财税[2003]123号)则明确，个人现自有住房房产证登记的产权人为l人，在出售后1年内又以产权人配偶名义或产权人夫妻双方名义按市场价重新购房的，产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税，可以按财税字［1999］278号文第三条的规定，全部或部分予以免税；以其他人名义按市场价重新购房的，产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税，不予免税。
《联合通知》出台后明确，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。财税字[1999]278号文第三条同时废止。需要注意的是，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活
用房取得的所得，继续免征个人所得税；对出售自有住房并在一年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税，但在2009年10月1日（含）至2010年9月30日（含）之间已出售住房且目前尚未购置住房，并自出售住房之日起一年内重新购房的，仍可享受原优惠政策。2010年10月1日及以后出售住房的不再以纳税保证金形式向当地主管税务机关缴纳，而是直接开具个人所得税完税凭证缴入国库。
[例]张先生将其未满5年的普通住房转让，转让价格为100万元，其购置成本为80万元，购房时缴纳契税1.6万元，购房维修基金1.6万元，购该套房产实际支付的按揭贷款利息10万元。个人所得税税率20%，不考虑其他因素。如张先生能提供相关发票凭证，根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）第二条规定，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。应纳营业税及附加=（100-80）×
5.55%=1.11（万元）；财税[2008]137号规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税、印花税；应纳个人所得税=
（100-80-1.6-1.6-10-1.11）×20%=1.138（万元）。如张先生未提供完整、准确的房屋原值凭证，则根据国税发[2006]108号第三条规定，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务
局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%～3%的幅度内确定。
【法规解读】——摘自财政部网站
调整后房地产交易环节契税、个税优惠政策解读 为活跃住房市场，鼓励居民购买普通住房和换购住房，相关部门分别于1999年和2008年出台政策，对符合条件的允许减免征收契税及个人所得税。然而，近年来我国各地房价上涨幅度较大，尤其是一些大中城市房价出现过快上涨势头，投机性购房活跃。为切实解决城镇居民住房问题，引导房地产市场健康发展，国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号，以下简称《通知》）。为进一步贯彻落实《通知》的有关精神，巩固房地产市场调控成果，2010年9月29日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号，以下简称《联合通知》），对房地产交易环节契税、个人所得税有关优惠政策进行重大调整，并自2010年10月1日起执行。
一、个人购买家庭唯一的普通住房才能减半征收契税
《联合通知》明确，对个人购买普通住房且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。《财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）第一
条个人购买自用普通住宅暂减半征收契税的规定及《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）第一条对个人首次购买90平方米及以下普通住房的契税税率暂统一下调到1%的规定同时废止。这里要注意普通住房的条件是：“住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。”
同时，还应把握两个关键词：一是“家庭唯一住房”。《联合通知》明确，征收机关应查询纳税人契税纳税记录；无记录或有记录但有疑义的，根据纳税人的申请或授权，由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，纳税人应向征收机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，将按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。二是“90平方米及以下的普通住房”。超过90平方米的住房即使是符合普通住房标准、家庭唯一住房等条件，或虽是90平方米及以下但不是普通住房或家庭唯一住房条件之一的，不能享受“契税税率暂统一下调到1%”的待遇。而“家庭唯一住房”的正确定
义，应比照《财政部国家税务总局关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》（财税[2010]13号）对首次购买普通住房契税优惠政策问题进行理解，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。也就是说共同购买的普通住房，对其中任何一位购房者来说，都必须是唯一一套住房（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），否则就不能享受减半征收或1%契税税率优惠，而应全率征收契税。
此次调整旨在保证居民基本居住需求的同时，合理引导住房消费，抑制投机性购房。而作为政策调控重要组成部分的下列政策仍将继续执行：一是《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）规定：对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。二是《财政部国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》(财税[2010]42号)明确，个人首次购买90平方米以下改造安置住房，可按1%的税率计征契税；购买超过90平方米但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。三是《财政部海关总署 国家税务总局关于支持玉树地震灾后恢复重建有关税收政策问题的通知》（财税[2010]59号）规定对玉树地震受灾居民购买安居房免征契税；对在地震中损毁的应缴而未缴契税的居民住房，不再征收契税。此外，《国家税务总局关于加强房地产市场个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006]144号）规定，对
于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，在缴纳契税和印花税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》，税务机关（或其他征收机关）应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章，在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存。这些均值得大家关注。
二、出售自有住房1年内重新购房不再减免个人所得税
《联合通知》出台前，《财政部 国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)
第三条规定，为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免除。《财政部国家税务总局关于非产权人重新购房征免个人所得税问题的批复》(财税[2003]123号)则明确，个人现自有住房房产证登记的产权人为l人，在出售后1年内又以产权人配偶名义或产权人夫妻双方名义按市场价重新购房的，产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税，可以按财税字［1999］278号文第三条的规定，全部或部分予以免税；以其他人名义按市场价重新购房的，产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税，不予免税。
《联合通知》出台后明确，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。财税字[1999]278号文第三条同时废止。需要注意的是，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活
用房取得的所得，继续免征个人所得税；对出售自有住房并在一年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税，但在2009年10月1日（含）至2010年9月30日（含）之间已出售住房且目前尚未购置住房，并自出售住房之日起一年内重新购房的，仍可享受原优惠政策。2010年10月1日及以后出售住房的不再以纳税保证金形式向当地主管税务机关缴纳，而是直接开具个人所得税完税凭证缴入国库。
[例]张先生将其未满5年的普通住房转让，转让价格为100万元，其购置成本为80万元，购房时缴纳契税1.6万元，购房维修基金1.6万元，购该套房产实际支付的按揭贷款利息10万元。个人所得税税率20%，不考虑其他因素。如张先生能提供相关发票凭证，根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）第二条规定，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。应纳营业税及附加=（100-80）×
5.55%=1.11（万元）；财税[2008]137号规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税、印花税；应纳个人所得税=
（100-80-1.6-1.6-10-1.11）×20%=1.138（万元）。如张先生未提供完整、准确的房屋原值凭证，则根据国税发[2006]108号第三条规定，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务
局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%～3%的幅度内确定。