公寓培训内容

商务公寓培训材料

1. 商务公寓由来及投资价值分析 2. 德州商务公寓现状

3. 南龙国际花园42# 商务公寓部分答客问

商务公寓由来及投资价值分析

商务公寓由来

公寓属于住宅的一种类型,它与一般住宅最大的区别在于公寓是以出租为主,带有一定的商务配套,而住宅是以出售为主,基本上全是生活配套。在西方发达国家,城市中心建有许多容积率较高的住宅供出租用,叫做公寓,而在市郊则建有许多容积率较低的独立别墅、联排别墅等,这是西方人眼中真正的“住宅”,可以说,在西方人眼里,住宅就只有公寓和别墅之分了。在国内,像北京、上海等海归人士较多的城市,便有不少楼盘带有“公寓”、“国际公寓”的字样,欲与世界接轨,但这些所谓的“公寓”绝大部分是用来出售的。后来,“公寓”一词逐渐演变成住宅的代名词,而与出租、出售形式无关。商务公寓在我国是一种打“擦边球”的住宅,就是以住宅立项,享受住宅按揭,配套、外立面、结构却以写字楼来做,其结果是让小型公司来进驻。在大城市里,这样的公司会有很多,它们一般租在商贸中心区附近的居民住宅里办公,由于办公氛围不浓,企业形象也不好,所以它们是需要一个单价偏向住宅,配套形象又偏向写字楼的房屋来办公。商务公寓的出现便满足了这些公司的需求。另外,商务公寓所在的区位、商务形象和商务配套要比普通商贸中心区的民房有优势和有特色,而价格方面又不可接近于该地段的写字楼价格. 商务公寓的发展

商务公寓从2001年开始进入市场并逐渐走红发展至今,凭借着政策优势、销售灵活、产品多样等各种特有的优势在市场中占有不可替代的重要位置。

第一代商务公寓是住宅立项,完全按照纯住宅设计,直接在住宅里办公,没有考虑任何商住的功能;而第二代商务公寓区划设计仍然是住宅和公寓,目标客户包括居住者和办公者,但已经适当考虑了一些商务用途,属于商住混用;目前,第三代商务公寓是公寓立项,提倡纯办公理念。结构形式、外立面、层高都是按照写字楼的设计标准打造,比如豪华大堂、自由分割的户型、公共卫生间、户式中央空调、足够的车位等等。 商务公寓在市场走俏的原因主要有三方面:

一是商务公寓以居住类物业立项,在产品设计和营销推广中,却定位为以办公为主。由于立项非写字楼,所以土地出让和市政费用均低于真正的写字楼,而且可以按照住宅进行贷款按揭。因此,这类物业在销售价格和办理按揭贷款方面相对于写字楼有较大的优势。

其次,商务公寓在很大程度上填补了办公类物业的一个市场空白。虽然德州还没有像济南那样为商务公寓专门定义一个物业类型,但事实上随着律师事务所、广告、信息、传媒、旅行社、软件公司、科技发展公司、广告公司、影视制作公司、设计制作公司等等行业的兴起,大批中小型公司完成原始积累,开始寻找真正意义上的办公场所,而不愿再跻身于混杂了自住户的住宅或公寓。但购买高档写字楼有两个门槛使它们很难逾越,一是面积偏大,二是价格不菲。而商务公寓恰好解决了成长型公司的难题。

商务公寓被市场接受的第三个原因就是商务公寓在产品设计上充分考虑了消费者的办公需求,在空间分割上比传统的公寓具有更大的灵活性。

商务公寓针对的人群

商务公寓的客户群主要定位在成长型企业。一方面商务公寓的销售价格普遍低于周边写字楼,另一方面,投资者可办理7成20年按揭贷款,租金则可以比普通公寓要高出许多。投资商务公寓的客户一方面可以以较低的首付款获得房屋的使用权,之后可以以高出每月还款额的租金出租而获取投资回报。如果商务公寓项目的位置在交通便利、商务氛围浓厚的区域,拥有良好的生活和商务环境且租金低于周边同档次的写字楼,那么它的客源会更加广泛和稳定,更适宜投资。由于一些成长型公司在寻找办公场所时,对写字楼的价位和面积基本不能承受。

选择商务公寓一定要注意: 1、 需看地段价值

2、 需看有无成熟的大型商圈或商务中心作为依托 3、 需看商务公寓里的硬件设施配套,如电梯是否充足等

4、 需看物业管理公司的品牌怎样,对于商务公寓类的产品,物管的素质对能否保值、 增值有重要影响,而且,不同的服务将会确定不同的物业价值。

5、 需看外立面,楼宇的外观应有别于普通公寓,具有要求庄重、气派的特点 6、 需了解是否有充足的车位,以满足来往客户的停车需要等。 7、 需看交通便利与否 8、 需看户型是否有可变性

商务公寓投资价值分析:

衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为:年收益×15年=房产购买价。若投资的物业年收益×15年大于购房款,则表明该投资项目尚具升值空间。

投资收益分析参照表(仅供参考)

租金自然增长幅度未计算在内

商务公寓培训材料

1. 商务公寓由来及投资价值分析 2. 德州商务公寓现状

3. 南龙国际花园42# 商务公寓部分答客问

商务公寓由来及投资价值分析

商务公寓由来

公寓属于住宅的一种类型,它与一般住宅最大的区别在于公寓是以出租为主,带有一定的商务配套,而住宅是以出售为主,基本上全是生活配套。在西方发达国家,城市中心建有许多容积率较高的住宅供出租用,叫做公寓,而在市郊则建有许多容积率较低的独立别墅、联排别墅等,这是西方人眼中真正的“住宅”,可以说,在西方人眼里,住宅就只有公寓和别墅之分了。在国内,像北京、上海等海归人士较多的城市,便有不少楼盘带有“公寓”、“国际公寓”的字样,欲与世界接轨,但这些所谓的“公寓”绝大部分是用来出售的。后来,“公寓”一词逐渐演变成住宅的代名词,而与出租、出售形式无关。商务公寓在我国是一种打“擦边球”的住宅,就是以住宅立项,享受住宅按揭,配套、外立面、结构却以写字楼来做,其结果是让小型公司来进驻。在大城市里,这样的公司会有很多,它们一般租在商贸中心区附近的居民住宅里办公,由于办公氛围不浓,企业形象也不好,所以它们是需要一个单价偏向住宅,配套形象又偏向写字楼的房屋来办公。商务公寓的出现便满足了这些公司的需求。另外,商务公寓所在的区位、商务形象和商务配套要比普通商贸中心区的民房有优势和有特色,而价格方面又不可接近于该地段的写字楼价格. 商务公寓的发展

商务公寓从2001年开始进入市场并逐渐走红发展至今,凭借着政策优势、销售灵活、产品多样等各种特有的优势在市场中占有不可替代的重要位置。

第一代商务公寓是住宅立项,完全按照纯住宅设计,直接在住宅里办公,没有考虑任何商住的功能;而第二代商务公寓区划设计仍然是住宅和公寓,目标客户包括居住者和办公者,但已经适当考虑了一些商务用途,属于商住混用;目前,第三代商务公寓是公寓立项,提倡纯办公理念。结构形式、外立面、层高都是按照写字楼的设计标准打造,比如豪华大堂、自由分割的户型、公共卫生间、户式中央空调、足够的车位等等。 商务公寓在市场走俏的原因主要有三方面:

一是商务公寓以居住类物业立项,在产品设计和营销推广中,却定位为以办公为主。由于立项非写字楼,所以土地出让和市政费用均低于真正的写字楼,而且可以按照住宅进行贷款按揭。因此,这类物业在销售价格和办理按揭贷款方面相对于写字楼有较大的优势。

其次,商务公寓在很大程度上填补了办公类物业的一个市场空白。虽然德州还没有像济南那样为商务公寓专门定义一个物业类型,但事实上随着律师事务所、广告、信息、传媒、旅行社、软件公司、科技发展公司、广告公司、影视制作公司、设计制作公司等等行业的兴起,大批中小型公司完成原始积累,开始寻找真正意义上的办公场所,而不愿再跻身于混杂了自住户的住宅或公寓。但购买高档写字楼有两个门槛使它们很难逾越,一是面积偏大,二是价格不菲。而商务公寓恰好解决了成长型公司的难题。

商务公寓被市场接受的第三个原因就是商务公寓在产品设计上充分考虑了消费者的办公需求,在空间分割上比传统的公寓具有更大的灵活性。

商务公寓针对的人群

商务公寓的客户群主要定位在成长型企业。一方面商务公寓的销售价格普遍低于周边写字楼,另一方面,投资者可办理7成20年按揭贷款,租金则可以比普通公寓要高出许多。投资商务公寓的客户一方面可以以较低的首付款获得房屋的使用权,之后可以以高出每月还款额的租金出租而获取投资回报。如果商务公寓项目的位置在交通便利、商务氛围浓厚的区域,拥有良好的生活和商务环境且租金低于周边同档次的写字楼,那么它的客源会更加广泛和稳定,更适宜投资。由于一些成长型公司在寻找办公场所时,对写字楼的价位和面积基本不能承受。

选择商务公寓一定要注意: 1、 需看地段价值

2、 需看有无成熟的大型商圈或商务中心作为依托 3、 需看商务公寓里的硬件设施配套,如电梯是否充足等

4、 需看物业管理公司的品牌怎样,对于商务公寓类的产品,物管的素质对能否保值、 增值有重要影响,而且,不同的服务将会确定不同的物业价值。

5、 需看外立面,楼宇的外观应有别于普通公寓,具有要求庄重、气派的特点 6、 需了解是否有充足的车位,以满足来往客户的停车需要等。 7、 需看交通便利与否 8、 需看户型是否有可变性

商务公寓投资价值分析:

衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为:年收益×15年=房产购买价。若投资的物业年收益×15年大于购房款,则表明该投资项目尚具升值空间。

投资收益分析参照表(仅供参考)

租金自然增长幅度未计算在内


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