房地产销售惩罚性赔偿法律风险分析与防范之经典案例
（本文章摘自王志钢律师著作《房地产开发三大阶段法律风险分析与
防范》第三章第三节）
作者：王志钢律师
作者简介
王志钢律师，现任职于盈科律师事务所全球总部，高级合伙人。 王志钢律师长期从事建筑房地产和影视传媒法律服务，积累了丰富的执业经验。擅长房地产开发法律风险防控和制度设计，善于办理投融资，招投标，并购重组，股权转让，合作开发，基础设施BT ∕BOT 及产业园区建设等非诉法律事务。熟悉影视制作发行，曾为本山传媒与东泽影视联合拍摄的电视连续剧《樱桃》、《樱桃红》提供全程法律顾问服务。精通民事诉讼和仲裁，曾代理众多房地产开发纠纷，土地使用权转让纠纷，房地产项目转让纠纷，合作开发纠纷，工程款纠纷，工期违约金纠纷，工程质量纠纷，房屋买卖纠纷，影视制作发行纠纷等。
执业十余年来，多次应顾问单位和委托人邀请进行法律实务培训讲座。讲座内容包括合同法实务、影视制作发行合同实务、工程签证法律实务、工程索赔法律实务、商品房销售法律实务、工程合同示范文本实务运用、工程量清单计价规范实务运用、房地产开发三大司法解释实务运用等。
电话：[1**********]
邮箱：[email protected]@sina.com
二、经典案例
案例【26】----
《“一房二卖”，开发商应承担惩罚性赔偿》
导读：“一房二卖”不仅有违民法倡导的诚实信用原则，也是恶意违约行为，应依法承担惩罚性赔偿责任。
[ 一 ] 案件当事人
上诉人（一审被告）：汉中市远航房地产开发有限责任公司(以下简称远航公司)
被上诉人（一审原告）:王治顺
[ 二 ] 审理法院
一审：汉中市汉台区法院
二审：汉中市中级人民法院
[ 三 ] 基本案情
被告是金色花园的开发商，阮世刚是施工单位指派的项目经理。2005年10月26日，阮世刚给原告出具欠条一份，写明欠原告的489399元转为原告购买金色花园101楼车库的房款。
2006年6月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定购买被告开发的“金色花园’’101号楼地上车库两间，总价款为832680元，2006年6月14日付款489399元，余款343281元交房时提前l0天付清。
之后原告和被告公司项目负责人达成协议，由原告代替被告向案外人汉中市第三建筑公司支付28万元工程款，以该款抵作房款。原
告按约定代付该28万元后，被告方于2006年7月10日出具收条一张，确认收到原告购房款28万元。房屋建成后被告公司工作人员向原告催缴购房尾款，原告因与项目承包人阮世刚就已缴纳房款数额发生争议未缴纳尾款。阮世刚夫妇与被告远航公司于2006年11月27日、l2月4日签订了《商品房买卖合同》两份，将原本由原告购买的两间车库买归自己所有，并于2009年3月9日取得了两间车库的房屋产权证书。另，阮世刚向汉中仲裁委员会申请仲裁，该委员会作出（2009）01号裁决书，确认了本案涉及的金色花园101号楼1、2号车库的产权归阮世刚所有。阮世刚以此向汉中市中级人民法院申请执行，执行中原告提出执行异议，在中级人民法院对执行异议的审查过程中，原告和阮世刚达成和解，由阮世刚将该l 号车库转让给原告并已过户。
原告起诉要求解除合同，退还已支付购房款28万元及利息，并赔偿28万元。
[ 四 ] 一审认定与判决
一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，受法律保护。虽然合同约定了如果原告未缴清购房款被告有权解除合同，但是被告并未提举证据证明己方已经通知原告解除了合同，则被告仍应按照合同约定在原告缴清购房款后交付其所购两间车库的义务。而被告在既未与原告达成协议解除合同，又未行使解除权的情形下将原告已购买的两间车库另卖给他人的行为属于一房二卖，并且该两间车库的所有权已经转移给第三人，被告实际无法履行合同规定的
交付义务。因此，对原告要求解除合同的诉讼请求依法予以支持。被告在合同约定的交房条件成就时即经过验收合格之前就将该两间车库另卖他人的行为属于违约行为，应承担相应的违约责任即向原告退还已付的购房款、支付资金占用利息。原告要求被告另行赔偿28万元的诉讼请求未超过法律规定的已付购房款一倍的限制，予以支持。
综上，判决：
（1）解除双方签订的《商品房买卖合同》；
（2）被告退还原告购房款28万元整，从2006年7月10日起按照中国人民银行同期贷款利率计付利息直至付清之日止；
（3）被告向原告支付赔偿款28万元整。
[ 五 ] 二审判决
远航公司不服一审判决，提起上诉。二审法院经审理认定一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。终审判决：驳回上诉，维持原判。
案例【27】----
《无证预售致合同无效，开发商承担惩罚性赔偿责任》
导读：根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》第二条、第九条规定，开发商在没有取得预售许可证的情况下签订预售合同，将导致预售合同无效，并应当承担惩罚性赔偿。如果签订的是认购书呢？又当如何认定呢？本案例将会给出答案。同时该案例也回答了认购书符合什么样的条件即可法定化为商品房预售合同。
[ 一 ] 案件当事人
上诉人（一审被告）：广东耀华房产开发有限公司(以下简称耀华公司)
被上诉人（一审原告）：蔡建原
[ 二 ] 审理法院
一审：广州市白云区法院
二审：广州市中级法院
[ 三 ] 基本案情
2010年2月1日，蔡建原（乙方，下同）、耀华公司（甲方，下同）、伟国公司（丙方，下同）三方签订了《商品房认购协议》，约定：乙方向甲方认购鑫耀大厦首层04号物业，建筑面积20.55平方米，交付日期2010年6月1日；总价人民币389.4462万元。签订本协议时支付认购定金人民币100万元；2010年3月10日前，支付199.4462万元（含定金）；签定正式买卖合同当日支付190万元。协议签订后，耀华公司收到蔡建原交纳的定金50万元。连同蔡建元2010年1月16日支付给伟国公司的50万元，定金共计100万元。上述协议中，伟国公司以代理方的名义在该协议上签名盖章。
此后，蔡建原经查询得知，涉案商铺未纳入预售。为此，蔡建原多次与耀华公司进行交涉。2010年9月30日，耀华公司向蔡建原退回购房款共100万元。
蔡建原收到退款后提起诉讼，请求判令耀华公司返还已付购房款利息40333.34元（计至2010年9月30日）；耀华公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，金额为100万元；
房地产销售惩罚性赔偿法律风险分析与防范之经典案例
（本文章摘自王志钢律师著作《房地产开发三大阶段法律风险分析与
防范》第三章第三节）
作者：王志钢律师
作者简介
王志钢律师，现任职于盈科律师事务所全球总部，高级合伙人。 王志钢律师长期从事建筑房地产和影视传媒法律服务，积累了丰富的执业经验。擅长房地产开发法律风险防控和制度设计，善于办理投融资，招投标，并购重组，股权转让，合作开发，基础设施BT ∕BOT 及产业园区建设等非诉法律事务。熟悉影视制作发行，曾为本山传媒与东泽影视联合拍摄的电视连续剧《樱桃》、《樱桃红》提供全程法律顾问服务。精通民事诉讼和仲裁，曾代理众多房地产开发纠纷，土地使用权转让纠纷，房地产项目转让纠纷，合作开发纠纷，工程款纠纷，工期违约金纠纷，工程质量纠纷，房屋买卖纠纷，影视制作发行纠纷等。
执业十余年来，多次应顾问单位和委托人邀请进行法律实务培训讲座。讲座内容包括合同法实务、影视制作发行合同实务、工程签证法律实务、工程索赔法律实务、商品房销售法律实务、工程合同示范文本实务运用、工程量清单计价规范实务运用、房地产开发三大司法解释实务运用等。
电话：[1**********]
邮箱：[email protected]@sina.com
二、经典案例
案例【26】----
《“一房二卖”，开发商应承担惩罚性赔偿》
导读：“一房二卖”不仅有违民法倡导的诚实信用原则，也是恶意违约行为，应依法承担惩罚性赔偿责任。
[ 一 ] 案件当事人
上诉人（一审被告）：汉中市远航房地产开发有限责任公司(以下简称远航公司)
被上诉人（一审原告）:王治顺
[ 二 ] 审理法院
一审：汉中市汉台区法院
二审：汉中市中级人民法院
[ 三 ] 基本案情
被告是金色花园的开发商，阮世刚是施工单位指派的项目经理。2005年10月26日，阮世刚给原告出具欠条一份，写明欠原告的489399元转为原告购买金色花园101楼车库的房款。
2006年6月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定购买被告开发的“金色花园’’101号楼地上车库两间，总价款为832680元，2006年6月14日付款489399元，余款343281元交房时提前l0天付清。
之后原告和被告公司项目负责人达成协议，由原告代替被告向案外人汉中市第三建筑公司支付28万元工程款，以该款抵作房款。原
告按约定代付该28万元后，被告方于2006年7月10日出具收条一张，确认收到原告购房款28万元。房屋建成后被告公司工作人员向原告催缴购房尾款，原告因与项目承包人阮世刚就已缴纳房款数额发生争议未缴纳尾款。阮世刚夫妇与被告远航公司于2006年11月27日、l2月4日签订了《商品房买卖合同》两份，将原本由原告购买的两间车库买归自己所有，并于2009年3月9日取得了两间车库的房屋产权证书。另，阮世刚向汉中仲裁委员会申请仲裁，该委员会作出（2009）01号裁决书，确认了本案涉及的金色花园101号楼1、2号车库的产权归阮世刚所有。阮世刚以此向汉中市中级人民法院申请执行，执行中原告提出执行异议，在中级人民法院对执行异议的审查过程中，原告和阮世刚达成和解，由阮世刚将该l 号车库转让给原告并已过户。
原告起诉要求解除合同，退还已支付购房款28万元及利息，并赔偿28万元。
[ 四 ] 一审认定与判决
一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，受法律保护。虽然合同约定了如果原告未缴清购房款被告有权解除合同，但是被告并未提举证据证明己方已经通知原告解除了合同，则被告仍应按照合同约定在原告缴清购房款后交付其所购两间车库的义务。而被告在既未与原告达成协议解除合同，又未行使解除权的情形下将原告已购买的两间车库另卖给他人的行为属于一房二卖，并且该两间车库的所有权已经转移给第三人，被告实际无法履行合同规定的
交付义务。因此，对原告要求解除合同的诉讼请求依法予以支持。被告在合同约定的交房条件成就时即经过验收合格之前就将该两间车库另卖他人的行为属于违约行为，应承担相应的违约责任即向原告退还已付的购房款、支付资金占用利息。原告要求被告另行赔偿28万元的诉讼请求未超过法律规定的已付购房款一倍的限制，予以支持。
综上，判决：
（1）解除双方签订的《商品房买卖合同》；
（2）被告退还原告购房款28万元整，从2006年7月10日起按照中国人民银行同期贷款利率计付利息直至付清之日止；
（3）被告向原告支付赔偿款28万元整。
[ 五 ] 二审判决
远航公司不服一审判决，提起上诉。二审法院经审理认定一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。终审判决：驳回上诉，维持原判。
案例【27】----
《无证预售致合同无效，开发商承担惩罚性赔偿责任》
导读：根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》第二条、第九条规定，开发商在没有取得预售许可证的情况下签订预售合同，将导致预售合同无效，并应当承担惩罚性赔偿。如果签订的是认购书呢？又当如何认定呢？本案例将会给出答案。同时该案例也回答了认购书符合什么样的条件即可法定化为商品房预售合同。
[ 一 ] 案件当事人
上诉人（一审被告）：广东耀华房产开发有限公司(以下简称耀华公司)
被上诉人（一审原告）：蔡建原
[ 二 ] 审理法院
一审：广州市白云区法院
二审：广州市中级法院
[ 三 ] 基本案情
2010年2月1日，蔡建原（乙方，下同）、耀华公司（甲方，下同）、伟国公司（丙方，下同）三方签订了《商品房认购协议》，约定：乙方向甲方认购鑫耀大厦首层04号物业，建筑面积20.55平方米，交付日期2010年6月1日；总价人民币389.4462万元。签订本协议时支付认购定金人民币100万元；2010年3月10日前，支付199.4462万元（含定金）；签定正式买卖合同当日支付190万元。协议签订后，耀华公司收到蔡建原交纳的定金50万元。连同蔡建元2010年1月16日支付给伟国公司的50万元，定金共计100万元。上述协议中，伟国公司以代理方的名义在该协议上签名盖章。
此后，蔡建原经查询得知，涉案商铺未纳入预售。为此，蔡建原多次与耀华公司进行交涉。2010年9月30日，耀华公司向蔡建原退回购房款共100万元。
蔡建原收到退款后提起诉讼，请求判令耀华公司返还已付购房款利息40333.34元（计至2010年9月30日）；耀华公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，金额为100万元；